Uzasadnienie
Decyzją z dnia[...]8.08.200lr. Prezydent Miasta P. wyraził zgodę na przeniesienie na rzecz firmy "[...]" Sp. z o.o. pozwolenia na budowę nr [...], znak: [....], z dnia [...].12.1999r. budynku mieszkalno-usługowego (obiekt A) i budynku mieszkalnego (obiekt B) przy ul. [...] w P.,nr ew działki [...] i [...] obr., [...] wydanego dotychczas dla B. C. –S. i A. S..
W wyniku złożonego wniosku o stwierdzenie nieważności w/w decyzji przez B. C. –S. i A. S. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...].03. 2004r. stwierdził nieważność przedmiotowej decyzji zarzucając jej, iż obarczona jest wadą nieważności, poprzez rażące naruszenie art.40 ustawy Prawo budowlane z dnia 07.07.1994r. (Dz. U. z 2003r. Nr 207 poz. 2016 ze zm.). W uzasadnieniu decyzji Wojewoda [...] podał, że umowa przedwstępna, na podstawie której dokonano przeniesienia pozwolenia na budowę nie wypełnia znamion umowy przenoszącej własność. Zdaniem organu wojewódzkiego umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest zatem dowodem na posiadanie prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Ponadto stosownie do postanowień art. 40 w/w ustawy dla przeniesienia pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu wymagana jest zgoda strony, na rzecz której wydana została decyzja o pozwoleniu na budowę.
Odwołanie od decyzji Wojewody wniosła spółka [...] podnosząc, że:
- 1. na mocy aktu notarialnego Rep. A. nr [...] z dnia [...].02.200lr. [...] Sp. z o.o. stała się właścicielem w udziale wynoszącym 480/1280 części nie zabudowanej działki gruntu oznaczonej nr. ew. [...], ponadto w § 4 tego aktu " strona sprzedająca (spółka z o.o. "[...]") przenosi na stronę kupującą swoje uprawnienia wynikające z opisanej w §1 tego aktu decyzji Prezydenta
Miasta P. (w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego oraz pozwolenia na budowę wraz z uprawnieniami wynikającymi z dokumentacji budowlano-projektowej i architektonicznej bez dodatkowej odpłatności"
2. na mocy aktu notarialnego Rep. A. Nr [...] z dnia [...] 07.2001 [...] Sp. z o.o. stała się właścicielem pozostałego udziału wynoszącego 800/1280 części działki gruntu oznaczonej nr ew. [...] a ponadto w § 5 tego aktu Sprzedający (A. S. oraz jego żona B. C.-S.) wyrażają zgodę na przeniesienie decyzji opisanej w §1 niniejszego aktu a dotyczącej zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę na rzecz [...] Sp. z o.o.
3. w § 9 aktu notarialnego Rep. A [...] z dnia [...].07.200 lr. Umowy przedwstępnej sprzedaży działki o nr ew. [...] A. S. oraz jego żona B. C.-S. oświadczają, że wyrażają zgodę na prowadzenie na przedmiotowej działce prac budowlanych objętych zatwierdzonym projektem budowlanym oraz udzielają spółce [...] Sp. z o.o. pełnomocnictwa dotyczącego zakresu prac objętych projektem budowlanym".
Zdaniem odwołującej się strony Wojewoda [...] nie uwzględnił postanowień powyższych umów.
Po rozpatrzeniu odwołania [...] sp. z o.o. od decyzji Wojewody [...] z dnia [...].03.2004r., stwierdzającej nieważność decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...].08.2001r. Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił w całości decyzję Wojewody [...] z dnia [....].03.2004r. i odmówił stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...].08.2001r..
W uzasadnieniu decyzji organ II instancji stwierdził, że umowa przedwstępna na mocy, której dokonano przeniesienia pozwolenia na budowę przedmiotowej nieruchomości nie wypełnia znamion umowy o przeniesieniu własności nieruchomości i nie jest prawem do dysponowania nią na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Zdaniem organu, odwołująca się spółka słusznie jednak wskazuje cyt. wyżej § 9 aktu notarialnego Rep. A [...] z dnia [...].07.200lr., który daje spółce [...] prawo do prowadzenia na spornej nieruchomości prac budowlanych objętych zatwierdzonym projektem budowlanym i udzielonym pozwoleniem na budowę, na co zgodę wyrazili Pani B. C. –S. i Pan A. S..
Organ podnosi, że z definicji prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zwartej w art. 3 pkt. 11 cyt. ustawy wynika, iż przez prawo do - dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego ale również stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienia do wykonywania robót budowlanych, z czym mamy do czynienia w niniejszej sprawie. Uprawnienia spółki [...] wynikające z powołanego wyżej aktu notarialnego,zdaniem organu II instancji, wypełniają dyspozycję art. 40 ustawy Prawo budowlane i są wystarczająca przesłanką do przeniesienia pozwolenia na budowę, po uprzednim spełnieniu pozostałych warunków, które inwestor dopełnił.
Ponadto organ wskazuje, iż dotychczasowi adresaci decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...].08.2001r. udzielili w § 8 wspomnianego aktu notarialnym Rep. A [...] z dnia [...].07.2001r. zgody na przeniesienie praw z decyzji Prezydenta Miasta P. z dnia [...].08.200lr.na rzecz Spółki "[...]", w związku z czym nie można mówić o jej braku, na co wskazywał w skarżonej decyzji Wojewoda Mazowiecki.
Skargę na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego złożyli B. C. –S. i A. S., wnosząc o jej uchylenie.
Zdaniem skarżących umowa przedwstępna z dnia 30 lipca 2001, rep. A nr [...] nie została wykonana, ponieważ strony nie zawarły umowy ostatecznej sprzedaży, w wyniku której działka [...] stałaby się własnością Spółki [....] Sp. z o.o. Skarżacy podkreślają,że dopiero po przejściu własności działki [...] na Spółkę [...] Sp. z o.o., byliby zobowiązani do wyrażenia zgody na przeniesienia pozwolenia na budowę zawartego w decyzji [...] na Spółkę [...] Sp. zo.o.
Zdaniem skarżących umowa nie zawiera zgody na przeniesienia na inną osobę pozwolenia na budowę, a jedynie zobowiązanie do wyrażenia takiej zgody, jeżeli własność nieruchomości przejdzie na Spółkę [...] Sp. z o.o.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje
Niniejsza sprawa podlega rozpoznaniu przez Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art.97 §1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. – Przepisy wprowadzające ustawę Prawo o ustroju sądow administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz.1271 z późn.zm.).
Zgodnie z art. 119 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270) sprawa została rozpoznana w trybie uproszczonym, bowiem strona skarżąca zgłosiła stosowny wniosek, a żadna z pozostałych stron powiadomionych o tym wniosku nie zażądała przeprowadzenia rozprawy.
Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) sądy administracyjne kontrolują jedynie legalność zaskarżonych decyzji/ postanowień/, a więc prawidłowość zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafność ich wykładni. Uwzględnienie skargi następuje tylko w przypadku stwierdzenia przez Sąd naruszenia przepisów prawa (art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270).
Skardze nie sposób odmówić zasadności. W ocenie Sądu kontrolowana decyzja Głównego Inspektora Nadzoru zapadła z naruszeniem przepisu art. art. 40 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. – Prawo budowlane (Dz.U. nr 89 poz.414 z póź. zm.).
Zgodnie z przepisem art. 40 cyt. ustawy "organ, który wydał decyzję, określoną w art. 28 Orawa budowlanego, jest obowiązany, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia tej decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz wykaże się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Zgodnie z art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego przez prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane należy rozumieć tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązującego, przewidującego uprawnienie do wykonywania robót budowlanych.
Wydanie zgody na przeniesienie pozwolenia na budowę może jednak nastąpić wyłącznie za zgodą strony na rzecz której decyzja została wydana. Zgoda ta nie może by dorozumiana lub warunkowa musi by wyrażona w sposób jednoznaczny w postępowaniu administracyjnym dot. przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innej osoby.
Z powołanej przez Prezydenta Miasta P. w uzasadnieniu decyzji,umowy przedwstępnej, nie wynika, iż sprzedający (strona pozwolenia na budowę) wyrazili zgodę na dysponowanie przedmiotową nieruchomością, nie wynika również, iż sprzedający wyrazili zgodę na przeniesienie pozwolenia budowę.
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego nie dokonał więc rzetelnej oceny przedstawionego w sprawie materiału dowodowego przyjmując, iż oświadczenie A. S. i B. C. – S., zawarte w § 9 umowy przedwstępnej z dnia 30 lipca 2001 roku, iż wyrażają zgodę na prowadzenie na przedmiotowej działce prac budowlanych objętych zatwierdzonym projektem budowlanym jest wystarczającą przesłanką do przeniesienia pozwolenia na budowę. Zapisu § 9 nie można interpretować nie uwzględniając całej treści umowy przedwstępnej i wyrażonej w niej woli stron. Organ nie uwzględnił przede wszystkim zapisu § 8 wskazanej umowy przedwstępnej, który wyraźnie wskazuje, iż przeniesienie posiadania nieruchomości - czyli umożliwienie realizacji przez Spółkę [...] pełnomocnictwa w zakresie prowadzenia prac budowlanych, nastąpi dopiero po podpisaniu ostatecznej - przyrzeczonej, umowy sprzedaży.
Umowa przedwstępna na mocy, której dokonano przeniesienia pozwolenia na budowę przedmiotowej nieruchomości nie wypełnia więc znamion umowy o przeniesieniu własności nieruchomości i nie jest prawem do dysponowania nią na cele budowlane w rozumieniu ustawy Prawo budowlane.
Sąd podzielił więc zdanie skarżących, że wolą sprzedających – B. C. – S. oraz A. S., było jedynie podpisanie promesy umowy sprzedaży nieruchomości oznaczonej nr ewid. [...].
Z powyższych względów, Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 ust.1 pkt. 1 a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153 poz.270) orzekł jak w sentencji wyroku.