Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] lutego 2010r, Znak [...] Wojewoda [...] na podstawie art. 104 § 1, art. 157 § 1 pkt 2 oraz art. 158 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.) ponownie rozpoznając wniosek D. O. i L. R. o stwierdzenie nieważności decyzji
- - stwierdził nieważność decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] listopada 2007r., odmawiającej zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę – dobudowę balkonu.
W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że decyzją z dnia [...] sierpnia 2008r. odmówił stwierdzenia nieważności decyzji z dnia [...] listopada 2007r.
Decyzja ta została utrzymana w mocy decyzja Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] grudnia 2008r.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 20 maja 2009r. sygnatura akt VII SA/Wa 243/09 uchylił decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego i utrzymaną nią w mocy decyzję Wojewody [...].
W związku z powyższym ponownie rozpoznając wniosek o stwierdzenie nieważności decyzji Prezydent Miasta [...] z dnia [...] listopada 2007r. organ uznał, iż wydana ona została z rażącym naruszeniem prawa.
Stosownie do art. 32 ust. 4 Prawa budowlanego: pozwolenie na budowę może być wydane wyłącznie temu, kto:....
2) złożył oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Organ architektoniczno – budowlany zobowiązany jest zatem do ustalenia czy inwestor przedłożył oświadczenie. W przypadku uzasadnionych wątpliwości co do posiadania tytułu prawnego przez inwestora, zobowiązany jest nadto do ustalenia czy inwestor legitymuje się prawem do dysponowania terenem na cele budowlane.
W sprawie zakończonej wydaniem kontrolowanej decyzji inwestor złożył oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (działka nr ew. [...] obr. [...]) powołując się na zgodę wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Dlatego też Prezydent Miasta [...] nie był uprawniony do kwestionowania złożonego przez skarżących oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i w konsekwencji nie był też uprawniony do wydania postanowienia z dnia [...] października 2007r., zobowiązującego do usunięcia naruszeń związanych z kompletnością wniosku o pozwolenie na budowę.
Oznacza to, zdaniem organu, iż nieniewykonanie obowiązku nałożonego postanowieniem wydanym na podstawie art. 35 ust. 3 ustawy Prawo budowlane, nie mogło skutkować odmową udzielenia pozwolenia na budowę.
Odwołanie od decyzji Wojewody [...] wnieśli T. S. i P. M. po rozpatrzeniu, którego Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] kwietnia 2010r., znak [...] na podstawie art. 138 § 1 pkt. 1 Kpa.
- - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.
Organ podkreślił, iż związany jest oceną prawna wyrażoną w wyroku Sądu z dnia [...] maja 2009r.,w którym Sąd stwierdził, iż w okolicznościach sprawy konieczne jest rozważenie czy niewykonanie przez inwestorów obowiązku ponownego przedłożenia oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością na cele budowlane mogło skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę.
Z akt postępowania wynika, że D. Ł wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę, złożyła oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w którym wskazała, że posiada zgodę współwłaścicieli działki nr ewid. 31 w Krakowie tj. T. Ś., P. M., M. R., O. B., Ł. Z. i J. B. oraz L. R. na realizację inwestycji.
Jednocześnie pismami z dnia [...] października 2007r. i z dnia [...] października 2007r. skierowanymi do Urzędu Miasta Krakowa zgoda T. Ś, P. M. i M. R. została cofnięta.
W dacie wydania decyzji w budynku wyodrębnionych było 5 lokali (pismo Urzędu Miasta z dnia 26 listopada 2008r.). Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r.,o własności lokali (Dz. U. Nr 9, poz. 22 ze zm.) jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.(...). W sytuacji tzw. " małej wspólnoty" dokonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd winno być poprzedzone zgodą wszystkich właścicieli. W niniejszej sprawie zgoda taka była udzielona, w związku z czym organ architektoniczno – budowlany nie miał podstaw do jej kwestionowania. Organ podkreślił, że udzielona zgoda jest oświadczeniem woli i cofnięcie takiego oświadczenia może być oceniane jedynie w postępowaniu przed sądem powszechnym.
Podsumowując swoje rozważania Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego uznał, że decyzja z dnia [...] listopada 2007r., wydana została z rażącym naruszeniem prawa.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie na decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego wnieśli T. Ś i P. M. Decyzji zarzucili naruszenie:
- 1) art. 32 ust. 4 pkt 2 ustawy Prawo budowlane, przez przyjęcie, że organ wydający decyzję pozwolenia na budowę nie ma upoważnienia do badania prawdziwości i aktualności złożonego oświadczenia o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
- 2) art. 7 i 77 Kodeks postępowania administracyjnego, polegające na niewyczerpującym zebraniu i zbadaniu materiału dowodowego w sprawie,
- 3) art. 138 § 1 pkt 1 Kodeks postępowania administracyjnego, przez utrzymanie w mocy błędnego rozstrzygnięcia organu I instancji, zamiast jego uchylenia.
Skarżący wskazali, iż zgoda na budowę balkonu w kamienicy przy ul. [...] w [...] została cofnięta już w dniu [...] lipca 2007r (data pisma skierowanego do Urzędu Miasta), tj. jeszcze przed złożeniem przez inwestorów wniosku o pozwolenie na budowę, który wpłynął do Urzędu w dniu 12 października 2007r. Oznacza to, że cofnięcie zgody było skuteczne i organ architektoniczno – budowlany miał obowiązek tę okoliczność uwzględnić przy wydawaniu decyzji.
Skarżący podnieśli nadto, iż w dniu złożenia przez D. Ł wniosku o wydanie pozwolenia na budowę obowiązywała już uchwała współwłaścicieli budynku przy ul. [...] o założeniu wspólnoty mieszkaniowej i powołaniu zarządu. Uchwała nr [...] podjęta została w dniu [...] sierpnia 2007 i ustalała sposób zarządzania nieruchomością wspólną, powołując trzyosobowy zarząd. Uchwała ta stanowi umowną modyfikację regulacji Kodeksu cywilnego w zakresie zarządu nieruchomością wspólną. D. Ł do wniosku z dnia [...] października 2007 r. załączyła oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, powołując się równocześnie na wyrażoną przez współwłaścicieli budynku zgodę na przeprowadzenie określonych robót budowlanych. Jednakże w dacie tej inwestorka powinna dysponować zgodą określoną przez uchwałę współwłaścicieli z dnia 9 sierpnia 2007r. tj. zgodą wszystkich właścicieli lokali na dokonanie przez zarząd, czynności przekraczającej zwykły zarząd nieruchomością wspólną.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał swoje stanowisko.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje
Skarga jest zasadna.
Sąd kontrolując zaskarżoną decyzję pod kątem jej zgodności z prawem uznał, iż wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy – art. 145 § 1 pkt 1c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r., Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.)
W niniejszej sprawie Wojewódzki Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 20 maja 2009r., sygn. akt VII SA/Wa 243/09 uchylił decyzję Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz poprzedzająca ją decyzję Wojewody [...] w przedmiocie odmowy stwierdzenia nieważności decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] listopada 2007r., którą odmówiono zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę balkonu w budynku przy ul. [...].
Stosownie do art. 153 cytowanej ustawy, ocena prawna i wskazania co do dalszego postępowania wyrażone w orzeczeniu sądu wiążą w sprawie ten sąd oraz organ, którego działanie lub bezczynność było przedmiotem zaskarżenia.
W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, że" (...) organy administracji nie wyjaśniły w należyty sposób z ilu lokali składała się przedmiotowa nieruchomość, a w konsekwencji przepisy, której ustawy winny mieć zastosowanie do wyrażania zgody na podjęcie czynności przekraczającej zwykły zarząd (ustawy o własności lokali czy kodeksu cywilnego). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy – obowiązkiem organu będzie wyjaśnienie tej okoliczności. W przypadku ustalenia, że nieruchomość posiadała więcej niż 7 lokali organ oceni, czy brak zgody w przepisowej formie stanowi rażące naruszenie prawa - wobec brzmienia przepisu art. 32 ust. 4 pkt. 2 Prawa budowlanego. Jeżeli natomiast wyniki postępowania wyjaśniającego doprowadzą do ustalenia, że winny mieć zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego organ oceni czy niewykonanie żądania i niezłożenie ponownie oświadczenia o prawie dysponowania nieruchomością, w sytuacji gdy organ dysponował takim oświadczeniem złożonym dnia 12 października 2007r. oraz oświadczeniami pozostałych współwłaścicieli o wyrażeniu zgody na realizację inwestycji mogło skutkować odmową wydania pozwolenia na budowę z tego powodu".
Ponownie rozpoznając sprawę Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego, opierając się na piśmie Urzędu Miasta [...] z dnia [...] listopada 2008r.,uznał, iż w dacie wydania kontrolowanej decyzji do zarządu nieruchomością wspólną przy ul. [...] mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania administracyjnego. Oznaczałoby to, stosownie do art. 199-209 Kodeksu cywilnego, że wszyscy współwłaściciele będący zarządcami nieruchomości mogli złożyć stosowne oświadczenia wyrażające zgodę na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.
Wskazać jednak należy, co podniesiono w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, że uchwałą współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości z dnia [...] sierpnia 2007r., nr [...] powołano wspólnotę mieszkaniową i określono sposób zarządu nieruchomością wspólną, powołując trzyosobowy zarząd.
Określenie przez właścicieli lokali sposobu zarządu oznacza, że działanie zarządcy w imieniu właścicieli regulowane jest postanowieniami tej uchwały, a nie przepisami Kodeksu cywilnego. W dacie wydania decyzji z dnia [...] listopada 2007r. potrzebna byłaby zatem uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu tj. wyrażenia zgody na dysponowanie nieruchomością na cele budowlane.
W tym miejscu przypomnieć należy, iż w postępowaniu nadzorczym prowadzonym w sprawie stwierdzenia nieważności, tak jak w postępowaniu zwykłym obowiązkiem organów administracji jest dążenie do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy poprzez wyczerpujące zebranie i rozpatrzenie całego materiału dowodowego (art. 7 i art. 77 § 1 Kpa).
W ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie organ z naruszeniem przepisów postępowania, nie wyjaśnił czy w dacie wydania kontrolowanej decyzji właściciele lokali w budynku przy ul. [...] w podjętej uchwale (zgodnie z art. 18 ust. 3 ustawy o własności lokali) określili sposób zarządu nieruchomością wspólną.
Ustalenia w powyższym zakresie niezbędne są dla oceny zgodności z prawem kontrolowanej w trybie nadzoru decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] listopada 2007r. Tym samym z naruszeniem art. 153 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi nie wykonano także wytycznych Sądu zawartych w wyroku z dnia 20 maja 2009r.
Zwarzywszy na powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie na podstawie art. 145 § 1 pkt 1c i art. 152 ustawy Prawo o powstępowanie przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji.