Uzasadnienie
Główny Inspektor Nadzoru Budowlanego decyzją z dnia [...] czerwca 2009r., znak: [...] po rozpatrzeniu odwołania inwestora utrzymał w mocy decyzję Wojewody [...] z dnia [...] grudnia 2008r. stwierdzającą nieważność decyzji Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] września 2007r. w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia K. O. pozwolenia na budowę budynku garażowego bez instalacji wewnętrznych na nieruchomości przy ul. [...] (dz. [...]) w [...].
W uzasadnieniu organ odwoławczy wskazał, iż kontrolowaną decyzją organ I instancji, po wszczęciu postępowania na wniosek współużytkowników wieczystych działki [...] w [...], stwierdził nieważność pozwolenia wydanego K. O., bowiem nieruchomość przy ul. [...], jako własność miasta [...], uchwałą zarządu Miasta z 1998r. została przekazana do objęcia administrowaniem przez Administrację Nieruchomości [...] "[...]" i jest działką w 95 % w wieczystej dzierżawie właścicieli garaży posadowionych na jej terenie, pozostałe 5 % udziału przypada na Miasto [...].
Taki stan nieruchomości na datę wydania pozwolenia, wymagał dla prawa dysponowania na cele budowlane zgody wszystkich współużytkowników wieczystych.
Zgoda zarządzającej Administracji Nieruchomościami do której należy tylko część działki i brak zgody pozostałych współwłaścicieli (współużytkowników wieczystych) stanowiły o nieprawidłowym oświadczeniu inwestora a tym samym braku podstaw do wydania pozwolenia. Wydanie pozytywnej decyzji dla inwestora nastąpiło więc z rażącym naruszeniem art. 32 ust. 4 pkt 2 prawa budowlanego, a to obligowało organ nadzorczy I instancji do stwierdzenia nieważności decyzji o pozwoleniu na budowę.
Skargę sądową na powyższą decyzję wniosła K. O. wskazując, że jej garaż wolnostojący posiada 15 m 2 powierzchni zabudowy i procentowo mieści się o wiele poniżej udziału 5% przypadającego administratorowi, a nadto jest zlokalizowany poza 95 % udziałem wieczystym dzierżawy właścicieli garaży tam usytuowanych.
Nadto skarżąca wniosła o sprawdzenie pozwoleń wydanych na budowę 20 garaży na tej działce, informując o ich złym stanie technicznym i kilkakrotnej zmianie ich właściciela, jak również – w niektórych przypadkach nie przeprowadzonym postępowaniu spadkowym.
W odpowiedzi na skargę organ wnosił o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje
Ocena działalności organów administracji publicznej, dokonywana przez Sąd administracyjny sprowadza się do kontroli prawidłowości rozstrzygnięcia będącego przedmiotem tej oceny pod względem zgodności z przepisami prawa materialnego oraz pod względem zgodności z przepisami postępowania administracyjnego.
Oznacza to, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest do zbadania czy organ administracji orzekając w sprawie, nie naruszył prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik postępowania.
Decyzja objęta skargą sądową została wydana w postępowaniu nieważnościowym, należącym do postępowań nadzwyczajnych. W postępowaniu tym badaniu podlega decyzja wydana w postępowaniu zwykłym pod kątem naruszenia przepisu art. 156 § 1 kpa. Ocena jakiej podlega badana decyzja, ma na celu stwierdzenie, czy organ przy wydawaniu kontrolowanej decyzji nie naruszył art. 156 kpa i tylko w takim zakresie orzeka organ nadzorczy.
Jest to postępowanie w nowej sprawie o zawężonym i ściśle określonym przepisami kpa zakresie, w którym to postępowaniu organ nadzorczy nie orzeka o istocie sprawy objętej postępowaniem zwykłym, a jedynie o naruszeniu (bądź nie) przez organ administracji przepisu kpa, stanowiącego podstawę do stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej.
Zaskarżoną decyzją organ stwierdził rażące naruszenie prawa w zakresie przepisów dotyczących pozwolenia na budowę. Ze stanowiskiem tym w ocenie Sądu należy się zgodzić.
Warunkiem uzyskania pozwolenia na budowę jest spełnienie wymagań określonych art. 32 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane (Dz.U. z 2006r., Nr 156, poz. 1118 z późn. zm.), a mianowicie złożenia wniosku w okresie ważności decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] września 2007r., zatwierdzono projekt budowlany i udzielono K. O. pozwolenia na budowę budynku garażowego o konstrukcji stalowej na działce nr [...] w [...] przy ul. [...]. Jak wynika z akt sprawy podstawą wydania przedmiotowego pozwolenia na budowę była decyzja Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] kwietnia 2007r. o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz oświadczenie inwestora o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W oświadczeniu tym inwestor wywodził swoje prawo do wskazanej nieruchomości na podstawie udzielonej przez Administrację Nieruchomości [...] "[...]" w [...], pisemnej zgody na ustawienie garażu przenośnego (pismo z dnia 23 maja 2007r.)
Jak wynika z akt sprawy nieruchomość przy ul. [...] objęta kwestionowaną decyzją Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] września 2007r., jako własność Miasta [...], uchwałą nr [...] Zarządu Miasta [...] z dnia 19 listopada 1998r. została przekazana do objęcia administrowaniem przez Administrację Nieruchomości [...] "[...]".
Z treści uchwały nr 10/1/98 Zarządu Miasta [...] wynika, że Administracja Nieruchomości [...] "[...]" z dniem 1 grudnia 1998r. objęła w administrowanie komunalny zasób lokalowy Gminy [...] i zasób obcy znajdujący się na obszarze wskazanym granicami dziewięciu ulic, zaś w załączniku do tej uchwały zawierającym wykaz nieruchomości przejmowanych w administrowanie znajduje się działka [...] (KW [...]) ze wskazaniem właściciela Gminy Miasto [...] również z ewidencji gruntów wynika, że właścicielem działki jest Gmina Miasta oraz wszyscy użytkownicy wieczyści.
Taki stan prawny nieruchomości nr [...], istniejący już w dniu wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, wynika też z aktów notarialnych i odpisów z ksiąg wieczystych pochodzących z przełomu lat 1993-2007. Zgodzić się więc należy z organem nadzorczym, że organ wydający sporną decyzję z dnia [...] września 2007r., posiadał wiedzę o stanie prawnym nieruchomości objętej wnioskiem K. O. A wobec tego złożone w sprawie oświadczenie o prawie do dysponowania działką [...] na cele budowlane nie mogło stanowić podstawy do wydania tej decyzji.
Planowana inwestycja wymagała bowiem zgody wszystkich współużytkowników wieczystych w/w działki, zgodnie z art. 199 K.c., której K. O. nie posiadała.
Brak takiej zgody spowodował przekroczenie zwykłego zarządu rozporządzania rzeczą wspólną.
Wskazać też należy, że organ nie mógł przyjąć załączonego i powołanego w oświadczeniu zaświadczenia administratora jako nie budzącego wątpliwości co do osoby właściciela nieruchomości. Toteż wydanie pozwolenia na budowę w takiej sytuacji stanowiło naruszenie ust. 4 pkt 2 art. 32 prawa budowlanego. Należy tu podkreślić zasadę, że nikt nie może przenieść na drugą osobę więcej praw niż sam posiada, a wystawiający zaświadczenie został powołany tylko do administrowania.
Reasumując podzielić należy stanowisko Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego, iż pozwolenie na budowę zawiera wadę kwalifikowaną z art. 156 § 1 pkt 2 kpa, co uzasadniało wydanie zaskarżonej decyzji.
Za chybione należy uznać stanowisko skarżącej, że jej garaż jako posiadający lokalizację poza 95% udziałem wieczystym dzierżawy pozostałych właścicieli garaży a więc na 5 % udziale Miasta [...] z tego powodu nie wymagał zgody pozostałych współużytkowników. Zamieszczona zaś w skardze prośba o sprawdzenie wydanych 20 pozwoleń na budowę garaży na przedmiotowej działce, ich zgodności z warunkami technicznymi a także informacja o ich złym stanie technicznym pozostają poza zakresem tego postępowania z uwagi na jego istotę omówioną wyżej.
W tym stanie rzeczy skargę jako bezzasadną należało oddalić na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270).