Uzasadnienie
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją z dnia [...] maja 2007r., nr [...] działając na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 1 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r.- Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. z 2006r., Nr 156 poz. 1118 - z późn. zmianami) i art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity; Dz. U. z 2000r. Nr 98 poz. 1071 - z późn. zm.) po rozpatrzeniu sprawy dotyczącej stanu technicznego budynku mieszkalnego dwu lokalowego usytuowanego na terenie nieruchomości przy ul. R. [...] w W. nakazał T. F. i J. Ł. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości w budynku mieszkalnym na nieruchomości przy ul. R. [...] w W. poprzez:
- 1. zbicie odstających i spękanych kawałków betonu na balkonach i ich naprawę,
- 2. zabezpieczenie i wykonanie wzmocnienia ścian zewnętrznych w miejscach istniejących pęknięć,
- 3. zbicie zniszczonego i odstającego tynku na elewacjach budynku i ich naprawę,
- 4. zabezpieczenie zniszczonej stolarki okiennej przed jej wypadnięciem,
- 5. naprawa pokrycia dachowego w miejscach istniejących przecieków
- 6. uzupełnienie i naprawę obróbek blacharskich i rur spustowych - w terminie trzech miesięcy od dnia, kiedy decyzja stanie się ostateczna.
Organ I instancji wyjaśnił, iż postępowanie administracyjne w sprawie dotyczącej złego stanu technicznego budynku mieszkalnego wszczęte zostało z wniosku T. F. współwłaścicielki w/w nieruchomości, działki nr ew. [...] z obrębu [...]. W wyniku czynności kontrolnych dokonanych w dniu 2 maja 2007r. przez przedstawiciela Powiatowego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego [...] ustalono, że na nieruchomości przy ul. R. 9 w W., stanowiącej współwłasność T. F. i J. Ł. znajduje się budynek mieszkalny wolnostojący o trzech kondygnacjach nadziemnych i jednej kondygnacji podziemnej.
Z ustaleń protokolarnych i przedłożonej ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego, wynikało, że budynek jest w nieodpowiednim stanie technicznym. W budynku stwierdzono m.in.;
1/ pęknięcia ścian zewnętrznych 2/ ubytki i odspojenia betonu w płytach balkonowych, 3/ zniszczone i odpadające fragmenty tynków 4/ pęknięcia podłużne betonowych płyt stropowych wzdłuż belek dwuteowych, 5/ ślady przecieków na poszyciu z desek dachowych, 6/ ubytki rur spustowych,
Stan konstrukcyjny budynku nie stwarzał, w ocenie organu, zagrożenia bezpieczeństwa dla ludzi i mienia, jednakże w celu zapobieżenia dalszej degradacji w/w budynku mieszkalnego konieczne było usunięcie występujących nieprawidłowości. Zgodnie bowiem z art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany użytkować obiekt zgodnie z jego przeznaczeniem i wymaganiami ochrony środowiska oraz utrzymywać go w należytym stanie technicznym i estetycznym. W przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany jest w nieodpowiednim stanie technicznym, organ zgodnie z dyspozycją art. 66 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy Prawo budowlane nakazuje właścicielowi, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, decyzją z dnia [...] sierpnia 2007r., nr [...] działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. Nr 98 z 2000 r, poz. 1071 z późn. zm.) oraz art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 roku Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz.U., Nr 156 z 2006r, poz. 1118 z późn. zm.), po rozpatrzeniu odwołania T. F. utrzymał w mocy decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego [...] z dnia [...] maja 2007r.
W ocenie organu II instancji argumenty podnoszone w odwołaniach nie mogły skutkować uchyleniem przedmiotowej decyzji. Organ I instancji dokonał prawidłowej oceny stanu faktycznego i prawnego.
Z akt sprawy jednoznacznie wynikało, że przedmiotowy budynek jest w złym stanie technicznym. Stąd też organ I instancji prawidłowo zastosował dyspozycję art. 66 ust. 1 wyżej cytowanej ustawy i nakazał właścicielowi usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości.
Skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] sierpnia 2007r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożyła T. F. wnosząc o jej uchylenie.
W skardze podniesiono, iż decyzja obarcza jednakową odpowiedzialnością za zły stan budynku J. Ł. i skarżącą, zakładając, iż stanowi on współwłasność, co nie jest zgodne ze stanem prawnym. Współwłasność nieruchomości przy ul. R. 9 opisanej w KW [...] obejmuje jedynie część, którą "stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali." Lokal nr 2 (piętro) stanowi odrębną nieruchomość opisaną w KW [...] i stanowi własność J. Ł. Okna oraz balkon znajdujące się w tym lokalu służą wyłącznie do użytku właściciela tego lokalu. Lokal nr 1 (parter) opisany w KW [...] należy do skarżącej i jest w dobrym stanie technicznym i ogólnym. Współwłasność budynku została zniesiona Postanowieniem Sądu Rejonowego dla m.st. Warszawy z dnia[...]., IV NS[...], kiedy to z KW [...] zostały wydzielone dwie odrębne nieruchomości. Są to KW [...] (lokal stanowiący odrębną nieruchomość) oraz KW [...] (lokal stanowiący odrębną nieruchomość) założone 11 października 1983r.
W skardze zarzucono ponadto, iż w decyzji ustosunkowano się jedynie do kilku spośród wielu zagrożeń, problemów i nieprawidłowości spowodowanych złym stanem technicznym, sanitarnym, przeciwpożarowym i estetycznym budynku przy ul. R 9. W szczególności, pominięto fatalny stan lokalu nr 2 należącego do J. Ł. Lokal ten jest nie używany od ponad dwudziestu lat (znajduje się on w stanie nie nadającym się do zamieszkania: brak tynków, podłóg, wentylacji, wszystkich instalacji, izolacji; rozpadająca się i wymagająca pilnej wymiany stolarka okienna, rozpadający się balkon, składowane materiały łatwopalne, otwarty pion instalacji kanalizacyjnej, zagrożenie sanitarne).
Skarżąca podniosła, iż postanowienia artykułu 61 Prawa Budowlanego są jej znane i wykonuje ona nałożone na nią obowiązki. Zły stan budynku spowodowany jest zaniedbaniami drugiego współwłaściciela budynku. W ocenie skarżącej wykonanie zaskarżonej decyzji spowoduje jedynie powierzchowne i chwilowe zabezpieczenia natomiast nie rozwiąże narosłych problemów. Zaistniałą sytuację utrudnia fakt stałej nieobecności właściciela lokalu nr 2, uniemożliwia bowiem wszelkie działania związane z modernizacją i doprowadzeniem części wspólnej nieruchomości do należytego stanu technicznego.
W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sad Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
Stosownie do dyspozycji art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej jedynie pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa oraz trafności ich wykładni.
Rozpatrując stan faktyczny i prawny sprawy Sąd stwierdził, że skarga T. F. nie może być uwzględniona, jako że ocena przeprowadzonego postępowania oraz stanowisko organów nie dają podstaw do uchylenia zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji.
Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy art. 66 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane, które nakładają na właściwy organ obowiązek wydania decyzji nakazującej usunięcie nieodpowiedniego stanu technicznego obiektu budowlanego. I tak zgodnie z treścią paragrafu 1 powołanego artykułu w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
- 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
- 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
- 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
- 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- - właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku.
Stosownie do art. 61 powyższej ustawy adresatem tej decyzji jest właściciel lub zarządca obiektu.
Zły stan budynku przy ul. R. 9 w W. będącego przedmiotem zaskarżonej decyzji, potwierdza protokół kontroli nr [...] przeprowadzony przez Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w dniu [...] maja 2007r. oraz znajdująca się w aktach administracyjnych ekspertyza techniczna. Z ich treści wynikało, iż budynek był w nieodpowiednim stanie technicznym, stwierdzono m.in. pęknięcia ścian zewnętrznych, ubytki i odspojenia betonu płyty balkonowej, zniszczone i odpadające fragmenty tynku, pęknięcia płyt stropowych oraz ślady przecieków z dachu. W ekspertyzie technicznej stwierdzono ponadto, iż stan techniczny budynku powoduje destrukcję substancji budowlanej oraz pogarsza warunki zdrowotne i użytkowe w zamieszkałej części budynku.
Skarżąca sama przyznaje i dokumentuje fakt, iż obiekt, którego jest współwłaścicielką, znajduje się w złym stanie technicznym. W tych okolicznościach wydany na podstawie art. 66 Prawa budowlanego nakaz usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości nie może budzić wątpliwości. Podkreślić również należy, iż decyzje podejmowane na jego podstawie mają charakter związany. Oznacza to, że jeżeli wystąpi choćby jedna z przesłanek, określonych w treści art. 66 pkt 1-3, to organ nadzoru budowlanego jest nie tylko uprawniony, lecz nadto obligowany do wydania decyzji nakazującej usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości (por. wyrok z dnia 14 lipca 1998 r. IV SA 1420/96 - niepublik.). Wobec ustaleń organu co do nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego przy ul. R. 9 w W. organ pierwszej instancji zobowiązany był nakazać współwłaścicielom tego budynku usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie określonych w decyzji robót budowlanych.
Skarżąca zarzuca w skardze, iż wobec faktu, iż współwłasność spornej nieruchomości obejmuje tylko grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, obowiązki nałożone decyzją z dnia [...] maja 2007r. powinny być skierowane wyłącznie do drugiego współwłaściciela nieruchomości, który nie wypełniał w rażący sposób ciążących na nim obowiązków nałożonych przez Prawo budowlane.
Wskazać jednakże należy, iż ocena, który ze współwłaścicieli obiektu budowlanego ponosi winę czy odpowiedzialność za zaistniały stan, wyczerpujący dyspozycję art. 66, nie należy do materii regulowanej przepisami Prawa budowlanego i wykracza poza granice właściwości organów administracji. Wszelkie sprawy pomiędzy współwłaścicielami wynikłe na tym tle nie należą do administracyjnej drogi postępowania i podlegają kognicji sądów powszechnych (wyrok NSA, z dnia 3.10.2006r., II OSK 1163/2005).
W razie ustalenia w toku przeprowadzonego postępowania administracyjnego, że istnieje materialnoprawna przesłanka do zastosowania przepisu art. 66 Prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego wydaje stosowną decyzję administracyjną, skierowaną do właściciela obiektu budowlanego lub współwłaścicieli (jeżeli obiekt stanowi współwłasność), nie kierując się przy tym wielkością udziałów we współwłasności. Obowiązek utrzymania tego obiektu w należytym stanie technicznym ciąży na obydwojgu współwłaścicielach łącznie i obydwoje współwłaściciele winni być adresatami decyzji wydawanej na podstawie art. 66 Prawa budowlanego. Zasadą jest bowiem, że art. 66 dotyczy usunięcia wady samego budynku jako całości, a nie wad poszczególnych lokali znajdujących się w budynku.
Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) Sąd orzekł jak w sentencji wyroku.