Uzasadnienie
Decyzją z dnia [...] września 2009 r., nr [...][...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego uchylił decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla [...] w części dotyczącej obowiązku "wykonania geodezyjnych pomiarów kontrolnych ugięć wszystkich stropów i podciągów. Zaleca się powtarzanie pomiarów w okresach trzymiesięcznych. Wyniki badań z oznaczeniem lokalizacji pomiarów należy opisywać w książce pomiarów. Pomiary należy przeprowadzać do momentu wykonania zaleconych napraw i wzmocnień".
W pozostałym zakresie zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy.
W uzasadnieniu powyższego rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego ustalił, że budynek położony w [...] przy ulicy [...] znajduje się w złym stanie technicznym. Ów stan przejawia się w licznych pęknięciach i zarysowaniach ścian. Został on potwierdzony w ekspertyzie technicznej sporządzonej przez uprawniony podmiot. Mając na uwadze jej treść organ I instancji nakazał Wspólnocie Mieszkaniowej [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie następujących robót budowlanych:
- 1) wzmocnienie osłabionych elementów konstrukcji (stropy i podciągi wzmocnić należy taśmami z włókien węglowych),
- 2) odtworzenie brakujących słupów wolnostojących oraz przyściennych,
- 3) wykonanie napraw wadliwie wykonanych powierzchni betonowych garażu,
- 4) wykonanie elastycznych uszczelnień styków dylatacyjnych oraz likwidacja połączeń sztywnych,
- 5) wykonanie pełnej izolacji termicznej ściany zewnętrznej w rejonie wejścia głównego do budynku,
- 6) wykonanie geodezyjnych pomiarów kontrolnych ugięć wszystkich stropów i podciągów.
Odnosząc się do odwołania, w którym zobowiązana do wykonania w/w obowiązków Wspólnota Mieszkaniowa wnosiła o zmianę podmiotu zobowiązanego organ II instancji wskazał, iż nie zasługuje ono na uwzględnienie. Podkreślił jednocześnie, że stosownie do art. 61 i 66 Prawa budowlanego tylko właściciel lub zarządca obiektu odpowiada za jego stan techniczny i estetyczny i tylko on może być adresatem decyzji przewidzianych w rozdziale 6. Brak jest więc jakichkolwiek podstaw do stosowania wykładni rozszerzającej w/w przepisów i objęcia tym obowiązkiem innych podmiotów. Potwierdza to orzecznictwo sądowoadministracyjne. Przyjmuje ono również, że obowiązki wynikające z art. 61-69 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa winny być nałożone właśnie na ten podmiot.
Podkreślono również, że dla oceny legalności rozstrzygnięcia wydanego w I instancji nie ma znaczenia to czy nieodpowiedni stan techniczny obiektu powstał na skutek zaniedbań leżących po stronie inwestora.
Decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego zaskarżyła Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] w części w jakiej dotyczyła ona podmiotu odpowiedzialnego za usunięcie nieprawidłowości ujawnionych w budynku przy ulicy [...] w [...].
Decyzji tej zarzuciła:
- 1) naruszenie przepisów prawa, które miało wpływ na wynik sprawy poprzez błędną wykładnię art. 66 ustawy Prawo budowlane,
- 2) naruszenie interesu prawnego wspólnoty poprzez brak poszanowania w przedstawionej sytuacji faktycznej zasad współżycia społecznego zgodnie z art. 5 kodeksu cywilnego jak również zasad wynikających z art. 415 tegoż kodeksu.
Podnosząc powyższe zarzuty skarżąca wniosła o uchylenie kwestionowanej decyzji w zaskarżonej części tj. w części w jakiej dotyczy ona wyznaczenia podmiotu odpowiedzialnego za usunięcie nieprawidłowości w budynku.
W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie i podtrzymał argumentację wskazaną w kwestionowanej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga podlega oddaleniu albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa. Z treści skargi wynika w sposób nie budzący wątpliwości, iż zarząd wspólnoty mieszkaniowej nie podważa zasadności nałożonych obowiązków. Nie zgadza się jedynie ze wskazaniem wspólnoty jako podmiotu, który obowiązki te winien wykonać. W ocenie Sądu argumenty przedstawione przez skarżącą na poparcie wyrażonego przez nią stanowiska nie zasługują na uwzględnienie.
Rozdział 6 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst. jedn. Dz.U z 2006 r., Nr 156, poz. 1118 ze zm.) odnosi się do utrzymania obiektów budowlanych. Pierwszy z przepisów tegoż rozdziału a mianowicie art. 61 wskazuje, iż właściciel lub zarządca obiektu budowlanego jest obowiązany:
- 1) utrzymywać i użytkować obiekt zgodnie z zasadami, o których mowa w art. 5 ust. 2,
- 2) zapewnić dochowując należytej staranności bezpieczne użytkowanie obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących na obiekt związanych z działaniem człowieka lub sił natury w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem mogące spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska.
Jeśli okaże się, że obiekt budowlany:
- - może zagrażać mieniu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska, albo
- - jest użytkowany w sposób zagrażający mieniu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowiska, albo
- - jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
- - powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia to wówczas właściwy organ nakazuje w drodze decyzji usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości określając termin wykonania tego obowiązku (art. 66 ust. 1 pkt. 1-4 Prawa budowlanego)
Przytoczone wyżej przepisy stanowiły podstawę prawną tak zaskarżonej decyzji jak i decyzji ją poprzedzającej. Jeśli więc konkretny przepis prawa materialnego (art. 61 w/w ustawy) pozwala na nałożenie obowiązków naprawczych na właściciela obiektu budowlanego bądź jego zarządcę to nie sposób przyjąć (tak jak chciałaby tego skarżąca), iż decyzje których adresatem jest w niniejszej sprawie Wspólnota Mieszkaniowa [...] w [...] naruszają prawo albowiem zostały skierowane do niewłaściwego adresata.
Stosownie do art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U Nr 85, poz. 388 z późn. zm.) ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości tworzy wspólnotę mieszkaniową. Zarząd wspólnoty zgodnie z art. 21 ust. 1 tejże ustawy kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Z tego właśnie powodu obowiązki wynikające z art. 61 i 66 Prawa budowlanego związane z utrzymaniem należytego stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym funkcjonuje wspólnota mieszkaniowa winny być nałożone właśnie na ten podmiot. Identyczny pogląd wyraził Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z dnia 11 lipca 2007 r. wydanego w sprawie o sygn. akt II OSK 1374/06 – niepubl., a także Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w sprawie sygn. akt VIISA/Wa 752/04 – Lex nr 168052.
Z powyższych względów na podstawie art. 151 p.p.s.a skargę oddalono.
Niejako na marginesie powyższych rozważań podkreślić należy, iż zarzut naruszenia art. 5 i 415 kodeksu cywilnego był bezzasadny a to dlatego, iż organy w przedmiotowej sprawie nie stosowały i nie mogły stosować tej regulacji normatywnej, która zawierała oba w/w/ przepisy.