Uzasadnienie
I. Postanowieniem z [...] czerwca 2021 r. nr [...] Burmistrz [...], odmówił uzgodnienia projektu budowlanego dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalno-usługowego, planowanego do realizacji przy ul. [...] w [...] (dz. nr ew. [...]).
Zdaniem organu obszar nieruchomości objęty jest ochroną konserwatorską poprzez wpis do gminnej ewidencji zabytków pn. Krajobraz Kulturowy "Rówień Krupowa", przyjętej Zarządzeniem Burmistrza Miasta [...] z [...] lutego 2017 r. nr [...], zaktualizowanej Zarządzeniem Burmistrza Miasta [...] z [...] czerwca 2021 r., stąd na podstawie art. 39 ust. 3 P.b. wymóg uzgodnienia procedowanego pozwolenia na budowę z Miejskim Konserwatorem Zabytków (działającym na podstawie stosownego upoważnienia).
Teren nieruchomości, będący przedmiotem inwestycji, zlokalizowany jest w obszarze strefy ochrony konserwatorskiej A, wyznaczonej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego "[...]", przyjętym uchwałą nr [...] Rady Miasta [...] z [...] stycznia 2010 r., gdzie w ustaleniach ogólnych planu, przedłożono wymogi ochrony konserwatorskiej obszaru.
Organ wskazał na walory chronionej [...], przywołując jej historię oraz to, że z uwagi na wysokie wartości zabytkowe, w celu ochrony przestrzeni i krajobrazu kulturowego przed degradacja, Zarządzeniem Burmistrza Miasta [...] nr [...] z [...] lutego 2017 r., objęto ochroną konserwatorską w granicach planu poprzez wpis obszarowy do gminnej ewidencji zabytków.
Przedłożony do uzgodnienia projekt budowalny zakłada budowę budynku mieszkalno-usługowego, o znacznych gabarytach, monolitycznej sylwetce i wysokości wynoszącej 16 m.
W ocenie organu projekt jest niezgodny z ustaleniami ochrony konserwatorskiej przedłożonymi w zapisach planu miejscowego "[...]", w zakresie spełnienia wymogów obowiązujących w strefie ochrony konserwatorskiej A (podwyższonej ochrony wartości kulturowych), a w szczególności dostosowania gabarytów i cech architektonicznych nowo realizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa (§ 8 pkt 6d i 6e planu). Zaproponowane gabaryty budynku w sposób znaczący zwiększone w stosunku do historycznej zabudowy sąsiedztwa, a w szczególności wysokość budynku, wynosząca 16 m (przy średnich wysokościach otaczającej zabudowy historycznej wynoszących ok.12 m), spowodują niekorzystną zmianę wyglądu zabytku - obszaru o wartościach tak wysokich, że kwalifikujących obszar do wpisu do rejestru zabytków. Realizacja obiektu kubaturowego w tak ważnym punkcie widokowym, przyczyni się do degradacji krajobrazu kulturowego obszaru chronionego, w tym ciągu ulicznego pierzei ulicy [...].
Ponadto, zaproponowane dla inwestycji rozwiązania architektoniczne w żaden sposób nie są dostosowane do historycznej zabudowy sąsiedztwa, nie odpowiadają cechom architektonicznym sąsiedztwa i nie prezentują współczesnej interpretacji form architektury regionalnej, ani też nie korespondują z zbytkową zabudową sąsiedztwa. Stanowią natomiast rażący kontrast nie tylko dla zabytkowego otoczenia, lecz również dla tradycji budowlanych miasta oraz regionu i są niedopuszczalne z punktu widzenia konserwatorskiego.
W świetle powyższego organ zalecił się zmianę rozwiązań architektonicznych, a w szczególności dachów na spadziste oraz ograniczenie intensywności zabudowy, a w szczególności wysokości do max. 12,5 m, co doprowadzi do zmian korespondujących z ustaleniami planu dla sytuacji "wymiany zabudowy", z jaką w ocenie tutejszego organu mamy do czynienia w przypadku nowej budowy w miejscu budynku istniejącego. W przypadku wymiany zabudowy plan miejscowy dopuszcza 2 kondygnacje naziemne oraz dwie w poddaszu, w kubaturze dachu oraz ustala kształtowanie dachów jako spadzistych o nachyleniu od 45-54 stopni.
- II. Po rozpatrzeniu zażalenia inwestorów Z. G.-M. i J. G.-M., Minister Kultury i Dziedzictwa Narodowego, postanowieniem z [...] grudnia 2021 r. znak [...] utrzymał w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie.
Wyjaśnił, że teren, na którym planowana jest inwestycja, leży na obszarze krajobrazu kulturowego "[...]", który został ujęty w gminnej ewidencji zabytków.
Na terenie inwestycji obowiązuje również miejscowy planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru urbanistycznego nazwanego [...], przyjęty uchwałą Rady Miasta [...] z 28 stycznia 2010 r. nr [...] (Dz. Urz. Woj. [...] z 2010 r. nr 61 po. 387 - dale jako plan). Cała powierzchnia objęta ww. planem stanowi strefę ochrony konserwatorskiej "A", której dotyczą m.in. następujące ustalenia, zawarte w § 8 pkt 5: zachowanie i rewaloryzacja historycznego układu i kompozycji urbanistycznej tkanki miejskiej, w szczególności w zakresie rozplanowania terenów otwartych [...] i otaczających ją terenów zabudowy, układu historycznych przebiegów ulic, ich przekroju, linii zabudowy, podziałów na działki budowlane. Wprowadzono wymóg realizacji nowej zabudowy z zachowaniem charakterystycznych cech układu urbanistycznego miasta, dostosowania gabarytów i cech architektonicznych nowo realizowanych budynków do historycznej zabudowy sąsiedztwa. Wykluczono lokalizowanie obiektów dysharmonizujących z istniejącym zagospodarowaniem, w szczególności naziemnych obiektów infrastruktury technicznej.
Działka objęta inwestycją leży na terenie oznaczonym symbolem [...]. W § 37 zawarto m.in. następujące zasady dotyczące kształtowania nowej zabudowy na tym obszarze, obejmujące dopuszczalne przeznaczenie, gabaryty, geometrię dachu, sposoby wykończenia dachu i elewacji w przypadku wymiany zabudowy: 2 kondygnacje naziemne (tj. których wszystkie cztery ściany znajdują się powyżej istniejącego lub projektowanego poziomu terenu) i maksymalnie 2 kondygnacje w poddaszu; dach dwupołaciowy, dwupołaciowy z daszkiem przyzbowym, półszczytowy, czteropołaciowy i wielopołaciowy, z wykluczeniem dachów namiotowych, o kącie nachylenia połaci od 45 do 54 stopni; zakaz: przesuwania w pionie połaci dachowych o wspólnej kalenicy względem siebie, realizacji głównych połaci dachowych o różnym kącie nachylenia, z dopuszczeniem zmiany kąta nachylenia dachu w strefie okapu na długości nie większej niż 1/3 długości połaci; minimalna szerokość okapu dachu 80 cm; maksymalna szerokość pojedynczego otwarcia dachowego nie może przekraczać 1/2 długości połaci dachu, w której jest wykonywana (licząc bez okapów), a łączna szerokość otwarć dachowych nie może przekraczać 2/3 długości połaci dachowej, w której są wykonywane (licząc bez okapów); pokrycie dachowe dla dachów spadzistych w kolorach: ciemnografitowy, czarny matowy, w szczególności kolor imitujący naturalny gont oraz naturalny gont.
W zakresie kształtowania elewacji dopuszcza się tynki w kolorze białym lub w odcieniach: jasnego beżu, jasnego kremowego, jasnej szarości, z dopuszczeniem jednolitego dla całego budynku akcentowania fragmentów elewacji w barwach o wyższym i niższym walorze i nasyceniu, z zakazem stosowania na elewacjach okładzin z blach falistych i trapezowych oraz paneli z tworzyw sztucznych. Ustalono ponadto obowiązek dostosowania architektury budynków (stanowiących wymianę zabudowy bądź wznoszonych na niezabudowanym gruncie) do lokalnych tradycji budowlanych przez zastosowanie miejscowych materiałów elewacyjnych (typu: gont, drewno, kamień) i charakterystycznego dla regionu detalu (typu: gzymsy, obramowania otworów okiennych i drzwiowych, balustrady schodów, balkonów i tarasów), tradycyjnej kamieniarki (z zakazem stosowania otoczaków) oraz wyrobów kowalskich. Określono ponadto maksymalną wysokość budynków dla budynków o funkcji usługowej na 16 m nad poziom terenu.
Zgodnie z przedłożonym projektem budowlanym, intencją inwestora jest wzniesienie obiektu mieszkalno-usługowego w miejscu istniejącej nieukończonej zabudowy na terenie działki nr ew. [...] w [...]. Budynek ma zostać oparty na rzucie trapezoidalnym i posiadać 4 pełne kondygnacje naziemne. Zwieńczenie obiektu ma mieć charakter uskokowy. W większej części planowany dach posiadać ma płaską geometrię. W obrębie elewacji projektowany jest montaż betonowych paneli w kolorze ciemnoszarym oraz paneli blaszanych w kolorze ciemnoszarym. W obrębie ścian zewnętrznych przewidziane są wielkopowierzchniowe przeszklenia.
W kontekście powyższego Minister stwierdził, że planowana inwestycja jest niedopuszczalna pod względem konserwatorskim jako działania naruszające w sposób jaskrawy ustalenia ochrony konserwatorskiej zawarte w planie.
Planowany budynek jest obiektem, który ma zastąpić nieukończoną zabudowę istniejącą na posesji. W związku z czym, do inwestycji tej odnosić się będą ustalenia przewidziane dla zabudowy stanowiącej wymianę zabudowy istniejącej zawarte w § 37 planu. Bryła budynku nie respektuje generalnego ustalenia, że obiekt w tej lokalizacji winien posiadać maksymalnie 2 kondygnacje plus 2 kondygnacje umieszczone w poddaszu. Projektowany budynek posiadać ma natomiast 4 pełne kondygnacje. Projekt nie spełnia również wymogów planu odnośnie do geometrii dachu, które w tym przypadku wykluczają realizację dachu płaskiego. Projektowana kompozycja elewacji oraz płaska geometria dachu stanowią rażące odstępstwo od lokalnej tradycji budowlanej, zgodnie z którą obiekty przekryte były dachem stromym (najczęściej z wydatnym okapem). Planowane okładziny elewacyjne z blachy i betonu, pod względem ich rozmieszczenia oraz pod względem materiałowym, nie znajdują potwierdzenia w module kształtowania tradycyjnej zabudowy [...] oraz są niezgodne z kolorystyką zabudowy przewidzianą dla omawianej jednostki terenowej oznaczonej w planie.
Z typem budownictwa lokalnego kontrastuje również zaprojektowana forma balustrad balkonów oraz otworów okiennych. Tym samym, planowany obiekt narusza ustalenia planu dla jednostki terenowej UT-2, jak również ogólne ustalenia dla strefy "A" ochrony konserwatorskiej, dotyczące dostosowania cech architektonicznych nowo realizowanych budynków do historycznej zabudowy sąsiedztwa.
W myśl art. 7 pkt 4 i art. 19 ust. 3 ustawy z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (aktualny tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 840 - dalej jako u.o.z.), ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są jedną z form ochrony zabytków. W planie ustala się, w zależności od potrzeb, strefy ochrony konserwatorskiej obejmujące obszary, na których obowiązują określone ustaleniami planu ograniczenia, jak również zakazy i nakazy, mające na celu ochronę znajdujących się na tym obszarze zabytków. Stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.), w dokumencie tym określa się również obowiązkowo zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej.
Obowiązek zbadania zgodności planowanej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oraz wydania orzeczenia zgodnego z ustaleniami tego planu ciąży także na organie ochrony zabytków. Organ konserwatorski, rozpatrujący sprawę wniosku o uzgodnienie pozwolenia na budowę lub rozbiórkę, w myśl art. 39 ust. 3 P.b., nie może wydać rozstrzygnięcia, które byłoby sprzeczne z ustaleniami planu.
Minister rozpatrując niniejszą sprawę, dokonał wykładni ustaleń ochrony konserwatorskiej zawartej w planie w odniesieniu do omawianego terenu w kontekście projektowanych działań i uznał, że inwestycja w zaproponowanym kształcie narusza powyższe ustalenia.
Okoliczność wzniesienia w okolicy inwestycji zabudowy o gabarytach znacznie przekraczających zabudowę tradycyjną na terenie [...], nieposiadającej cech architektury charakterystycznej dla regionu, ma drugorzędne znaczenie w niniejszej sprawie, z uwagi na analizowane powyżej ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Organ wskazał także, że aktualnie prowadzone jest postępowanie w sprawie wpisu do rejestru zabytków zespołu budowlanego zabudowy letniskowo-wypoczynkowej w [...] na obszarze ograniczonym ul. [...] wraz z działką ew. nr [...], otoczeniem oraz nazwami historycznymi obiektów. Częścią powyższego zabytku jest teren objęty inwestycją. Postępowanie to nadal trwa.
- III. Skargę na powyższe postanowienie wnieśli Z. G.-M. i J. G.-M., kwestionując ją w całości i zarzucając naruszenie:
- 1. przepisów postępowania, które mogły mieć wpływ na treść zaskarżonej decyzji, a to art. 7 w zw. z art. 77 i art. 80 k.p.a. poprzez brak wszechstronnego, rzetelnego oraz pełnego przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego w sprawie, a w konsekwencji oparcia rozstrzygnięcia na błędnych ustaleniach faktycznych,
- 2. przepisów prawa materialnego, "a to art. 89 pkt 1 i art. ust. 1" u.o.z. poprzez ich zastosowanie, w sytuacji kiedy teren inwestycji nie jest położony na obszarze ochrony konserwatorskiej.
Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ oraz o orzeczenie o kosztach postpowania.
W ocenie Strony projekt budowlany będący przedmiotem niniejszej sprawy został sporządzony zgodnie z postanowieniami obowiązującego planu.
Objęcie [...]ochroną jako miejsca o wyjątkowych walorach krajobrazowych uznać należy za słuszne, jednakże teren objęty inwestycją nie znajduje się w obrębie zabytku obszarowego - krajobrazu kulturowego "[...], tylko w strefie zabudowanej.
Należy zwrócić uwagę, że organ rozpatrywał sprawę uznając błędnie, że projektowany budynek ma zastąpić zabudowę istniejącą na posesji, co jest niezgodne z prawdą, ponieważ budynek który ma powstać wykorzystuje istniejącą zabudowę (jest jej kontynuacja) tylko rozbudowaną. Cała analiza organu jest zatem nieprzydatna dla niniejszej sprawy. W tej sytuacji konieczne jest zwrócenie sprawy organowi do ponownego rozpoznania celem analizy pod kątem kontynuacji budowy istniejącego już budynku. Zwrócić trzeba uwagę, że istniejący i nieukończony budynek miał mieć zgodnie z pozwoleniem na budowę płaski dach. Lokalna tradycja budowlana nie ma zastosowania do obiektów usługowych - można nawiązać kolorystyką, imitacją lub naturalnymi materiałami, ale nie można zbudować 4 kondygnacyjnej "chałupy góralskiej" z przysadzistym w tym przypadku dachem, która będzie budynkiem usługowym. Lokalnie właśnie znajdują się historyczne budynki z płaskim dachem i modernistycznymi formami balustrad i otworów okiennych (UM, bloki mieszkalne przy ul. [...]).
Nie można więc zgodzić się z zarzutami, że projektowany budynek ma płaski dach i niewłaściwe balustrady. Nie jest uprawniony również zarzut zastosowania w projekcie "wielkopowierzchniowego przeszklenia skoro zostało ono przewidziane w istniejącym już budynku. Istniejący budynek (szkieletor) posiada dach płaski i wielkopowierzchniowe otwory okienne, które miały być przeszklone. Organ nie przedłożył żadnej analizy urbanistycznej dotyczącej terenu objętego inwestycją, dla poparcia swojego stanowiska. Projektowany budynek znajduje się na narożniku skrzyżowania w liniach nieprzekraczalnych zabudowy zgodnie z rysunkiem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i tworzy naturalny układ urbanistyczny - wyznacza linie zabudowy w dwóch kierunkach od skrzyżowania.
W dalszej kolejności organ czyni uwagi w stosunku do elementów elewacji: "betonowe panele w kolorze ciemnoszarym oraz panele blaszane w kolorze ciemnoszarym".
W projekcie są to "betonowe płyty elewacyjne w kolorze ciemnoszarym", czyli imitacja kamienia zgodnie z planem miejscowym. Beton, czy kamień nie ma tu znaczenia, chodzi o kolor nawiązujący do tradycyjnego kamienia. W projekcie nie ma mowy o "panelach blaszanych". Do pokrycia dachu nad pomieszczeniem technicznym użyto blachy w kolorze ciemnoszarym. Ściślej może to być blacha gontopodobna powlekana lub blacha płaska. W tym przypadku również chodzi o kolorystykę, a nie o materiał. Elementy ciemnoszare zlokalizowano w dolnej części i górnej części elewacji budynku (kamień przy ziemi i gont na dachu). Żadne elementy projektu nie naruszają postanowień planu miejscowego.
Strona załączyła 6 fotografii obrazujących historyczne sąsiedztwo przedmiotowej działki.
- IV. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
- V. Skarga jest niezasadna.
W pierwszej kolejności należy wskazać, że organy konserwatorskie orzekały w niniejszej sprawie na podstawie m.in. art. 39 ust. 3 i 4 P.b. Zgodnie więc z pierwszym z nich, w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.
Z kolei w art. 39 ust. 4 P.b. wskazano, że wojewódzki konserwator zabytków jest obowiązany zająć stanowisko w sprawie wniosku o pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektów budowlanych, o których mowa w ust. 3, w terminie 30 dni od dnia jego doręczenia. Niezajęcie stanowiska w tym terminie uznaje się jako brak zastrzeżeń do przedstawionych we wniosku rozwiązań projektowych.
Organ I instancji, którym jest w tym przypadku Burmistrz [...], działający na podstawie porozumienia zawartego z Wojewodą [...], orzekł po pierwsze w odniesieniu do terenu ujętego w gminnej ewidencji zabytków po drugie, dochował terminu 30 dni.
Należy zauważyć, że jakkolwiek do rejestru zabytków wpisany jest teren [...] (pod nr rej. [...] - por. decyzja z [...] stycznia 2001 r.), to równocześnie teren okalający [...], w tym teren działki Skarżących, ujęty jest równocześnie w gminnej ewidencji zabytków miasta [...]. Obszar ujęty w GEZ jako Krajobraz Kulturowy [...]" zamknięty jest ulicami: [...] wraz z przecinającą go ul. [...] i działka Skarżących znajduje się w jego obrębie (po. Karta adresowa zabytku nieruchomego.
Sąd nie ma zatem wątpliwości, że organy konserwatorskie miały kompetencję do orzekania w niniejszej sprawie w trybie uzgodnienia, na podstawie art. 39 ust. 3 P.b. Strona błędnie uznaje, że teren jej nieruchomości nie jest objęty jakąkolwiek formą ochrony konserwatorskiej.
Niezasadne są także zarzuty skargi wskazujące, że organy błędnie odczytały przepisy planu miejscowego zawierające wytyczne dla ochrony konserwatorskiej. Zdaniem Strony organy niewłaściwie założyły, że projektowany budynek ma zastąpić zabudowę istniejącą na posesji, co jest niezgodne z prawdą, ponieważ budynek który ma powstać wykorzystuje istniejącą zabudowę (jest jej kontynuacją) tylko rozbudowaną.
Jakkolwiek budynek znajdujący się na spornej działce nie jest zamierzeniem ukończonym, to jednak projekt budowlany przedłożony do uzgodnienia, nie stanowi modyfikacji tego obiektu, a znaczącą zmianę zabudowy, częściowo wykorzystującą dotychczasowy obiekt.
Sąd zwraca uwagę, że z § 4 pkt 1 planu wynika definicja budynku istniejącego lub zabudowy istniejącej. Pod tymi pojęciami należy rozumieć wszelkie obiekty budowlane, które zostały zaewidencjonowane w ewidencji gruntów i budynków, zgodnie z przepisami odrębnymi na dzień wejścia w życie niniejszej uchwały, lub obiekty budowlane których realizacja na podstawie prawomocnych decyzji administracyjnych rozpoczęła się przed wejściem w życie niniejszej uchwały.
W związku z powyższym postanowieniem planu, Sąd nie ma wątpliwości, że rozpoczęta wiele lat temu i do dzisiaj niezakończona na działce Skarżących budowa kwalifikuje się do obiektu istniejącego, jak słusznie przyjęły to organy, a czego skutecznie nie podważyła Strona Skarżąca w toku sprawy. Do tego budynku należy zatem stosować postanowienia planu związane z wymianą zabudowy a nie budową nowego obiektu. Błędne jest również twierdzenie Skarżących, że przez to, że dokonują oni jak można wnioskować, przebudowy istniejącego obiektu na który wydane było pozwolenie na budowę dla budynku z płaskim dachem, to plan miejscowy w takim przypadku nie obowiązuje. Jakkolwiek inwestor danej zabudowy jest co do zasady chroniony wcześniej uzyskanym i nadal ważnym pozwoleniem na budowę, to jednak wskazać trzeba, że w tej sprawie Skarżący nie występują o zmianę pierwotnego pozwolenia na budowę, a o zgodę na nową zabudowę na działce (nazwa projektu "budowa budynku mieszkalno-usługowego, planowanego do realizacji przy ul. [...] (dz. nr ew. [...])).
Sąd zwraca uwagę, że w § 37 planu, prawodawca lokalny przewidział ustalenia dla terenu oznaczonego symbolem UT-2, w tym:
- 1) przeznaczenie terenu:
- a) podstawowe przeznaczenie terenu - zabudowa usług turystyki, w szczególności usługi hotelarskie,
- b) uzupełniające przeznaczenie terenu:
- - usługi gastronomi,
- - usługi sportu i rekreacji,
- - usługi nieuciążliwe pomocnicze do usług sportu i rekreacji i usług hotelarskich, np. wypożyczalnie i serwisy sprzętu sportowego, usługi kosmetyczne, fryzjerskie itp.,
- - obiekty techniczne, administracyjne i socjalne;
- 2) zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu:
- e) maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych dla budynku usługowego - 4 kondygnacje nadziemne, a w przypadku wymiany zabudowy 2 kondygnacje nadziemne tj.: których wszystkie cztery ściany znajdują się powyżej istniejącego lub projektowanego poziomu terenu i maksymalnie dwie kondygnacje w poddaszu,
- f) maksymalna wysokość budynków usługowych - 16 m nad poziom terenu,
- g) w przypadku wymiany zabudowy ustala się następujące kształtowanie dachów:
- - dwupołaciowe, dwupołaciowe z daszkiem przyzbowym, półszczytowe, czteropołaciowe i wielopołaciowe; zabrania się stosowania dachów namiotowych,
- - kąt nachylenia głównych połaci dachu dla budynków mieszkalnych i usługowych od 45 stopni do 54 stopni,
- - zabrania się przesuwania w pionie połaci dachowych o wspólnej kalenicy względem siebie,
- - zabrania się realizacji głównych połaci dachowych o różnym kącie nachylenia, z dopuszczeniem zmiany kąta nachylenia dachu w strefie okapu na długości nie większej niż 1/3 długości połaci,
- - minimalna szerokość okapu dachu 80cm,
- - maksymalna szerokość pojedynczego otwarcia dachowego nie może przekraczać 1/2 długości połaci dachu w której jest wykonywana (licząc bez okapów) a łączna szerokość otwarć dachowych nie może przekraczać 2/3 długości połaci dachowej w której są wykonywane (licząc bez okapów),
- h) pokrycie dachu - dla dachów spadzistych ustala się pokrycia dachowe w kolorach: ciemnografitowy, czarny matowy, w szczególności imitujące naturalny gont oraz naturalny gont,
- i) elewacje zewnętrzne:
- - dopuszcza się tynki w kolorze białym lub w odcieniach: jasnego beżu, jasnego kremowego, jasnej szarości, z dopuszczeniem jednolitego dla całego budynku akcentowania fragmentów elewacji w barwach o wyższym lub niższym walorze i nasyceniu,
- - zabrania się stosowania na elewacjach okładzin z blach falistych i trapezowych, paneli z tworzyw sztucznych,
- j) ustala się dostosowanie architektury budynków do lokalnych tradycji budowlanych poprzez stosowanie miejscowych materiałów elewacyjnych (typu: gont, drewno, kamień) i charakterystycznego dla regionu detalu (typu: gzymsy, obramowania otworów okiennych i drzwiowych, balustrady schodów, balkonów i tarasów) tradycyjnej kamieniarki (z zakazem stosowania otoczaków) oraz wyrobów kowalskich,
- k) ustala się zagospodarowanie terenów biologicznie czynnych zielenią urządzoną nawiązującą kompozycją do kompozycji sąsiadujących terenów parku [...] [...];
Z kolei w § 8 pkt 5 planu ustalono, że cały obszar objęty planem położony jest w granicach strefy konserwatorskiej A podwyższonej ochrony wartości kulturowych. W myśl zaś § 8 pkt 6 w granicach strefy konserwatorskiej A podwyższonej ochrony wartości kulturowych obowiązuje:
- a) zachowanie i rewaloryzacja historycznego układu i kompozycji urbanistycznej tkanki miejskiej, w szczególności w zakresie rozplanowania terenów otwartych Równi Krupowej i otaczających ją terenów zabudowy, rozplanowania historycznych przebiegów ulic, przekroju ulic, linii zabudowy, podziałów na działki budowlane,
- b) stopniowa likwidacja obiektów dysharmonizujących z historyczną zabudową miejską, w szczególności tymczasowych obiektów usługowych i handlowych, tymczasowych i trwałych obiektów gospodarczych i garażowych,
- c) porządkowanie zapleczy istniejącej zabudowy,
- d) realizacja nowej zabudowy z zachowaniem specyficznych cech układu urbanistycznego miasta,
- e) dostosowanie gabarytów i cech architektonicznych noworealizowanej zabudowy do historycznej zabudowy sąsiedztwa,
- f) wykluczenie lokalizowania obiektów dysharmonizujących z istniejącym zagospodarowaniem, w szczególności naziemnych obiektów infrastruktury technicznej,
- g) ochrona i zachowanie obiektów zabytkowych.
Słusznie zdaniem Sądu organy wskazały, że charakter zabudowy planowanej na działce inwestorów narusza chronione wartości konserwatorskie i to zarówno te wynikające z przepisów ogólnych planu (§ 8) jak i ustalenia szczegółowe, odnoszące się do określonych warunków zabudowy danego terenu (§ 37), jednakże mające na względzie również charakterystyczne cechy zabudowy lokalnej.
Zasadne jest odwołanie się przez organ do § 37 pkt 2 lit. e) planu. Przepis ten określa zasady kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu poprzez określenie maksymalnej liczby kondygnacji nadziemnych dla budynku usługowego co do zasady jako 4. Niemniej jednak w przypadku wymiany zabudowy dopuszczalne są jedynie 2 kondygnacje nadziemne, których wszystkie cztery ściany znajdują się powyżej istniejącego lub projektowanego poziomu terenu i maksymalnie dwie kondygnacje w poddaszu. To postanowienie planu zarówno z punktu widzenia walorów budowlanych planowanej inwestycji (kwestia rozstrzygana przez organ architektoniczno-budowlany) jak również walorów konserwatorskich (kwestia rozstrzygana przez organy ochrony zabytków) uniemożliwia realizację projektu w przedstawionym kształcie.
Skarżący zaproponowali bowiem obiekt, który po pierwsze będzie stanowił wymianę zabudowy, po drugie zaś zawiera 4 pełne kondygnacje. Nie są zasadne uwagi Skarżących, co do tego, że przecież nie jest możliwe zrealizowanie zabudowy usługowej w stylu góralskiej chałupy. Nie jest rzeczą ani organów ani Sądu rozważanie opłacalności danej zabudowy wykonanej zgodnie z planem i chronionym walorami konserwatorskimi. Organy mają sprawdzić, czy w prezentowanym kształcie możliwa jest planowana zabudowa z punktu widzenia chronionych wartości zabytkowych. W tym przypadku zaproponowany obiekt nie spełnia wymagania z § 37 pkt 2 lit. e) a przez to jest dysharmonijny z § 8 ust. 6 lit. a), b) i d) planu.
Obiekt w przedstawionym kształcie nie nawiązuje do tradycyjnej zabudowy okolicy, czego wymaga plan, którego postanowienia powinny uwzględniać nie tylko organy architektoniczno-budowlane ale również organy ochrony konserwatorskiej bowiem ochrona ustanowiona w planie miejscowym jest jedną z form ochrony zabytków - art. 7 pkt 4 u.o.z. (ustalenia ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego są formą ochrony konserwatorskiej).
W kontekście powyższego zaskarżona decyzja odpowiada prawu.
Należy równocześnie wskazać, że przywołane w skardze obiekty o płaskich dachach i modernistycznych formach balustrad i otworów okiennych, tj. Urząd Miejski, bloki mieszkalne przy ul. [...], nie stanowią podstawy do formułowania przez Skarżących uprawnienia do posiadania takich samych elementów architektonicznych. Już z powierzchownego oglądu tych obiektów wynika, że powstały one na długo przed uchwaleniem planu miejscowego, który ma zastosowanie w niniejszej sprawie. To więc, że na terenie planu istnieją obiekty, które niewątpliwie obecnie nie mogłyby zostać w takiej formie wzniesione, nie oznacza, że z faktu tego wynikają jakiekolwiek uprawnienia dla Skarżących.
Sąd wskazuje jednocześnie, że możliwa jest zabudowa w zgodzie z planem miejscowym, która wypełni wymogi konserwatorskie, na co wskazują budynki zrealizowane np. przy ul. [...] w tym przy numerze [...].
W konsekwencji nie można podzielić zarzutów skargi dotyczących naruszenia przepisów postępowania, tj. art. 7, art. 77 i art. 80 k.p.a. Wbrew ocenie Skarżących, organy dokonały prawidłowej oceny zgromadzonego materiału dowodowego. Nie zachodzi sytuacja błędnego ustalenia stanu faktycznego.
Niezrozumiały jest zarzut naruszenia prawa materialnego i to nie tylko z powodu jego niekompletności (strona zarzuca naruszenie "art. 89 pkt 1 i art. ust. 1" u.o.z.). Jak można mniemać, istotą podnoszonego uchybienia jest to, że teren inwestycji w ocenie Strony nie jest położony na obszarze ochrony konserwatorskiej. Jak jednak wynika z akt, działka Skarżących znajduje się na obszarze wpisanym do GEZ (patrz dołączona mapa karty adresowej zabytku), zatem niewątpliwie istniała kompetencja do orzekania przez organy ochrony zabytków w trybie uzgodnienia.
Końcowo Sąd wskazuje, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, będąc aktem prawa miejscowego, jest źródłem powszechnie obowiązującego prawa na danym terenie. Dopóki więc jego zgodność z prawem nie zostanie zakwestionowana w odpowiednim trybie, to akt ten zachowuje swoją moc powszechnie obowiązującą i musi być stosowany.
Reasumując, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 329) orzekł o oddaleniu skargi.
Augustyniak-Pęczkowska