Uzasadnienie
Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...] [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 w zw. z art. 144 k.p.a. oraz art. 83 ust. 2 z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane po rozpatrzeniu zażalenia Lasów Państwowych Nadleśnictwa [...] na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] listopada 2008 r., nr [...], ustalającego dla E. R. i A. T. K. opłatę legalizacyjną w wysokości 25000 zł. (słownie: dwadzieścia pięć tysięcy złotych) w związku z robotami budowlanymi przy rozbudowie budynku letniskowego znajdującego się na działce nr geod. [...] położonej w [...] gm. [...] na terenie ośrodka wypoczynkowego "[...]" uchylił zaskarżone postanowienie.
W przedmiotowej sprawie wątpliwości organu odwoławczego budziły ustalenia poczynione przez organ I-ej instancji w zakresie oceny dokumentu przedstawionego przez zobowiązanych a mającego ich zdaniem świadczyć o dysponowaniu nieruchomością na cele budowlane. W znajdującym się w aktach sprawy oświadczeniu inwestorów powołują się oni na umowę dzierżawy zawartą z Nadleśnictwem [...] w dniu [...] sierpnia 2007 r. W ocenie organu II-ej instancji umowa dzierżawy (stosunek zobowiązaniowy) o ile wyraźnie nie wskazuje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych i obiektów budowlanych nie stanowi samoistnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zatem nie może być skutecznie brana pod uwagę przy ocenie zaistnienia przesłanek skutkujących ewentualną legalizacją inwestycji na której realizację wymagane jest pozwolenie na budowę. Z tych względów organ odwoławczy uznał, iż decyzja z dnia [...] lutego 2008 r. Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] naruszyła dyspozycję art. 49 Prawa budowlanego.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego złożyli E. R. i A. T. K. Skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz o zasądzenie kosztów postępowania sądowego na ich rzecz.
Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 107 § 3 w związku z art. 126 k.p.a. poprzez pominięcie w uzasadnieniu postanowienia istotnych dowodów znajdujących się w aktach administracyjnych sprawy, a także przepisów postępowania mających wpływ na treść zaskarżonego postanowienia oraz poprzez brak uzasadnienia prawnego zaskarżonego postanowienia.
Zdaniem skarżących naruszono art. 3 pkt 11 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawa budowlanego przez bezpodstawne ustalenie, że umowa dzierżawy (stosunek zobowiązaniowy) o ile wyraźnie nie wskazuje uprawnienia do wykonywania robót budowlanych i obiektów budowlanych nie stanowi samoistnego prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, zatem nie może być skutecznie brana pod uwagę przy ocenie zaistnienia przesłanek skutkujących ewentualną legalizacją inwestycji, na której realizację wymagane jest pozwolenie na budowę.
W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podtrzymał swoje stanowisko zawarte w zaskarżonym postanowieniu i wniósł o oddalenie skargi.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył co następuje
Skarga nie jest zasadna, albowiem zaskarżona decyzja nie narusza prawa.
W ocenie Sądu oba zarzuty sformułowane przez skarżącego nie podważają rozstrzygnięcia [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.
Pierwszy z nich odnoszący się do naruszenia przez organ art. 107 § 3 k.p.a. jest o tyle chybiony, ze to właśnie organ I-ej instancji którego postanowienie uchylono nie odniósł się do wszystkich dowodów zgromadzonych w sprawie. Dowodem takim było nie tylko pismo Nadleśnictwa [...] z dnia [...] stycznia 2004 r. na które powołują się skarżący, ale i umowa dzierżawy zawarta z tym Nadleśnictwem w dniu [...] sierpnia 2007 r.. Nie może być uznana za trafną także sugestia skarżących jakoby kwestionowane postanowienie nie zawierało uzasadnienia prawnego. Przeczy temu bowiem jego analiza. To co dla skarżących jest brakiem uzasadnienia prawnego jest w istocie przedstawieniem takich wywodów sformułowanych przez organ z którymi skarżący polemizują w skardze.
Nieco szerszego omówienia wymaga drugi zarzut tj. zarzut naruszenia art. 3 pkt. 11 Prawa budowlanego
Przepis ten stanowi, że prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane jest tytuł prawny wynikający z prawa własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego, bądź stosunku zobowiązowaniowego przewidującego uprawnienie do wykonania robót budowlanych. Takim stosunkiem zobowiązaniowym może być oczywiście i umowa dzierżawy pod warunkiem wszakże, iż prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z jej treści (por. m.in. wyrok NSA z dnia 4 września 2007 r. sygn. akt II OSK 1160/06 niepublik.)
Istotą umowy dzierżawy jako czynności prawnej dwustronnej o charakterze obligacyjnym jest to, że wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz (art. 693 § 1 kc). Z istoty samej umowy o której mowa nie wynika więc prawo zabudowy dzierżawionego gruntu.
Zgoda właściciela nieruchomości (wydzierżawiającego) upoważniająca inwestora (dzierżawcę) do dysponowania nieruchomością na cele budowlane powinna być sformułowana w sposób jasny i jednoznaczny co oznacza, iż nie można jej domniemywać (zob. wyrok NSA z dnia 8 marca 2000 r. sprawie sygn. akt IV SA 316/98 niepublik.). Składane w trybie art. 33 ust. 2 pkt. 2 prawa budowlanego oświadczenie jest więc o tyle skuteczne o ile z materiału dowodowego zebranego w sprawie nie wynika wniosek przeciwny. Oświadczenie to stwarza bowiem jedynie domniemanie, iż składającemu je przysługuję wymienione prawo. Może być ono jednak obalone dowodami wskazującymi, iż nie odpowiada rzeczywistości. Stąd właśnie konieczność ocenienia przez organ I-ej instancji zarówno umowy dzierżawy z dnia [...] sierpnia 2007 r., jak i pisma Nadleśnictwa [...] z dnia [...] listopada 2004 r., które zdaniem skarżących zawierało zgodę na rozbudowę domku letniskowego.
Ustalenia będzie wymagało także i to czy skarżący legitymowali się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wówczas kiedy domek letniskowy wybudowali w wersji pierwotnej, oraz wskazanie na jakiej podstawie uzyskali to prawo. Dokonując powyższych ustaleń trzeba pamiętać o tym, ze umowa dzierżawy zawarta została w dniu [...] sierpnia 2007 r. (stroną tej umowy nie byli skarżący) podczas gdy rozbudowa domku letniskowego rozpoczęła się w miesiącu lipcu 2005 r. (ukończono ją we wrześniu 2005 r.).
Mając powyższe na względzie uznać należy, że rozstrzygniecie organu II instancji uchylające decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego było prawidłowe.
Podstawą rozstrzygnięcia Sądu jest art. 151 ppsa.