Uzasadnienie
- I. Stan sprawy
- 1. [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia [...] marca 2014 r. nr [...] po rozpatrzeniu zażalenia M. B. na postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...]z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] odmawiające M. B. wszczęcia postępowania w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego nr [...], z łazienką w lokalu sąsiednim nr [...], w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...] - utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.
Postanowienie zostało wydane na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku z art. 144 kpa i art. 83 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (j. t. Dz. U. z 2010 r. Nr 243, poz. 1623).
2. W uzasadnieniu postanowienia [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego podał, że z ustaleń dokonanych przez organ w postępowaniu wyjaśniającym wynika, iż pismem z dnia [...] listopada 2013 r. M. B. zwrócił się do PINB w [...] w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego nr [...] z łazienką w lokalu sąsiednim nr [...] w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...].
Postanowieniem z dnia [...] stycznia 2014 r. nr [...] Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] odmówił wszczęcia postępowania w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego nr [...] z łazienką w lokalu sąsiednim nr [...] w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...].
Zażalenie na to postanowienie złożył M. B., wnosząc o jego uchylenie.
3. W uzasadnieniu postanowienia [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego stwierdził, że w ocenie [...]WINB odmowa wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie w związku z wnioskiem M. B. była zasadna.
Podstawę prawną kwestionowanego postanowienia w przedmiocie odmowy wszczęcia postępowania stanowi art. 61a § 1 kpa.
Zdaniem [...]WINB w omawianej sprawie właściwa była odmowa wszczęcia postępowania z innych uzasadnionych przyczyn.
Jak wynika z postępowania wyjaśniającego prowadzonego przez PINB w [...], budowa budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...] prowadzona była w oparciu o decyzję z dnia [...] października 2007 r. nr [...], a w dniu [...] grudnia 2010 r. decyzją nr [...] organ pierwszej instancji udzielił inwestorowi pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego obiektu.
Mając na uwadze fakt, iż przywołany obiekt został zrealizowany w oparciu o decyzję Starosty [...]z dnia [...] października 2007 r. nr [...], a następnie PINB w [...] udzielił pozwolenia na użytkowanie w/w obiektu, [...]WINB zaaprobował stanowisko organu powiatowego w kwestii odmowy wszczęcia postępowania z uwagi na inne uzasadnione przyczyny w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego nr [...] z łazienką w lokalu sąsiednim nr [...] w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...].
M.B. wskazał na szereg niedogodności związanych z lokalizacją pokoju dziennego skarżącego będącego w bezpośrednim sąsiedztwie z łazienką w lokalu sąsiednim. PINB w [...] słusznie wskazał, że skarżący nabywając lokal miał świadomość rozmieszczenia pomieszczeń w lokalu sąsiada.
W myśl art. 27 ustawy z dnia [...] września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę. Z odbioru sporządza się protokół, do którego nabywca może zgłosić wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Deweloper jest zobowiązany, w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu, doręczyć nabywcy oświadczenie o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz o jej przyczynach. Deweloper jest również zobowiązany, w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu, usunąć uznane wady lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jeżeli deweloper, mimo zachowania należytej staranności nie usunie wady w powyższym terminie, może wskazać odpowiedni, inny termin usunięcia wad wraz z uzasadnieniem opóźnienia.
Zgodnie z art. 27 ust. 6 wyżej wymienionej ustawy do odpowiedzialności dewelopera za wady fizyczne i prawne lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego stosuje się przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz.
93) o rękojmi. Zgodnie z art. 568 § 1 i 2 kc uprawnienia z tytułu rękojmi w przypadku wad budynku wygasają po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana, z tym że upływ powyższych terminów nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił. W myśl art. 568 § 3 kc, zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie.
W ocenie organu wnioskodawca powinien skierować swoje roszczenia w stosunku do sprzedawcy (dewelopera), opierając się na przepisach Kodeksu cywilnego. Nadzór budowlany może prowadzić postępowanie na podstawie przepisów Prawa budowlanego i Kodeksu postępowania administracyjnego i sprawdzać czy wykonane roboty budowlane są zgodne z prawem, ale w aspekcie prawa administracyjnego i budowlanego, a nie cywilnego.
Brak jest przedmiotu, którego mogłyby dotyczyć czynności bądź nakazy organów nadzoru budowlanego wydane w ramach posiadanych kompetencji ustawowych. Tym samym nie doszło do naruszenia przepisów Prawa budowlanego, które mogłoby skutkować interwencją organów nadzoru budowlanego. Odnosząc się do argumentów podnoszonych w zażaleniu [...]WINB podkreślił, że omawiany obiekt został wykonany na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę i oddany do użytkowania.
Mając powyższe na względzie [...]WINB stwierdził, iż jako że nie miał podstaw do podjęcia postępowania administracyjnego z uwagi na brak konieczności podejmowania kompetencyjnych czynności ("inne uzasadnione przyczyny") należało utrzymać w mocy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] z dnia [...] stycznia 2014 r. odmawiające M.B.wszczęcia postępowania w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego z łazienką w lokalu sąsiednim w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...]. Organ powiatowy wydał postanowienie [...] na podstawie wstępnych czynności wyjaśniających, które nie wymagały wszczęcia i przeprowadzenia postępowania administracyjnego z zachowaniem zasad wynikających z Kpa.
- 4. Zdaniem Sądu, stan faktyczny przyjęty za podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia budzi wątpliwości.
- II. Zarzuty podniesione w skardze i stanowiska pozostałych stron
- 1. Skargę na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] marca 2014 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył M. B.; zarzucając naruszenie następujących przepisów:
- 1) art. 7, 8, 77 w zw. z art. 107 § 3 kpa poprzez niewyjaśnienie dogłębnie istoty sprawy,
- 2) art. 61a § 1 kpa poprzez niewłaściwe zastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do odmówienia wszczęcia postępowania –
- - wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
- 2. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o oddalenie skargi i podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowienia.
- III. Podstawa prawna rozstrzygnięcia oraz jej wyjaśnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zważył, co następuje
1. Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli Sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy.
Stosownie do art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270 z późn. zm.), sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną.
2. Zaskarżonym postanowieniem [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego w [...] odmawiające M. B. wszczęcia postępowania w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego nr [...], z łazienką w lokalu sąsiednim nr [...], w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...].
Dokonując oceny zaskarżonego postanowienia Sąd uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie, ponieważ zarówno zaskarżone jak również poprzedzające postanowienie narusza przepisy prawa.
Sąd nie podziela stanowiska organu przedstawionego w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
3.1. Jak wynika z akt sprawy, postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie zostało wszczęte wnioskiem M. B. z dnia [...] listopada 2013 r. skierowanym do Powiatowego Inspektora Nadzory Budowlanego w [...] w sprawie usunięcia wad wykonawczych i uciążliwości akustycznej wynikającej z sąsiedztwa lokalu skarżącego nr [...] z łazienką w lokalu sąsiednim nr [...] w wielorodzinnym budynku mieszkalnym położonym przy ul. [...] (Rezydencja [...]) w [...].
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] postanowieniem z dnia [...] stycznia 2014 r. odmówił wszczęcia postępowania w tej sprawie, na podstawie art. 61a § 1 kpa, z powodu "innych uzasadnionych przyczyn".
3.2. Zgodnie z art. 61 § 1 kpa, postępowanie administracyjne wszczyna się na żądanie strony lub z urzędu, zgodnie natomiast z art. 61a § 1 kpa, gdy żądanie, o którym mowa w art. 61, zostało wniesione przez osobę niebędącą stroną lub z innych uzasadnionych przyczyn postępowanie nie może być wszczęte, organ administracji publicznej wydaje postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania.
Organ pierwszej instancji stwierdził, że skarżący przy zakupie lokalu miał wiedzę dotyczącą rozmieszczenia pomieszczeń w lokalach sąsiednich, a skoro inwestor decyzją z dnia [...] grudnia 2010 r. uzyskał pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego budynku, to sprawę należy traktować jako załatwioną ostateczną decyzją administracyjną - res iudicata.
3.3. Zdaniem Sądu, przez "inne uzasadnione przyczyny", o których mowa w art. 61a § 1 kpa należy rozumieć przeszkody, które w sposób oczywisty uniemożliwiają wszczęcie postępowania, a wynikają wprost z wniosku. Przepis ten ma zastosowanie wyłącznie do sytuacji, gdy z żądania wszczęcia postępowania w sprawie wynika w sposób oczywisty, że postępowanie to nie może być wszczęte. Wydanie rozstrzygnięcia na podstawie tego przepisu może mieć zatem miejsce wyjątkowo, wyłącznie w sytuacjach oczywistych. W innych natomiast przypadkach, tylko w toku wszczętego postępowania można dokonać niezbędnych ocen, w oparciu o wyczerpująco zebrany i rozpatrzony cały materiał dowodowy, stosownie do art. 77 § 1 kpa. Jeżeli konieczne jest przeprowadzenie postępowania wyjaśniającego, to nie ma podstaw do odmowy wszczęcia postępowania.
Podkreślić równocześnie należy, iż z wniosku skarżącego wszczynającego niniejszą sprawę wynika nie tyle chęć kwestionowania decyzji z [...] r. o udzieleniu inwestorowi pozwolenia na użytkowanie przedmiotowego budynku wielomieszkalnego, co kwestionowanie sytuacji aktualnej, uciążliwej dla skarżącego, która wynika obecnie z możliwych naruszeń Prawa budowlanego.
Zdaniem Sądu, wydanie decyzji o przyjęciu budynku do użytkowania nie pozbawia organu nadzoru budowlanego możliwości podejmowania działań w ramach swoich ustawowych kompetencji. Nie przesądzając ostatecznego rozstrzygnięcia w sprawie stwierdzić należy, że odmowa wszczęcia postępowania w niniejszej sprawie jest przedwczesna.
Stwierdzić również należy, iż naruszono art. 61a § 1 kpa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy. Organ powinien był wszcząć postępowanie, zgromadzić materiał dowodowy i dopiero potem podjąć stosowne rozstrzygnięcie.
- IV. Rozpatrując sprawę ponownie, organ wyda stosowne rozstrzygnięcie, mając na względzie przedstawione wyżej uwagi.
- V. Mając powyższe na uwadze, Sąd, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 270), orzekł jak w sentencji.