Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 13 lipca 2023 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.376.2023.1.IK

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 15 maja 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania sprzedaży Nieruchomości oraz prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego związanego z nabyciem Nieruchomości.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: 1 Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Nabywca, Kupujący 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: O. Zbywca, Sprzedający Opis zdarzenia przyszłego 1. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Zainteresowanym będącym stroną postępowania jest 1 spółką z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący” lub „Nabywca”) … zarejestrowana na potrzeby podatku od towarów i usług (dalej: „VAT” lub „podatek VAT”) jako podatnik VAT czynny.

Kupujący będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji (zdefiniowaną poniżej). Zainteresowanym niebędącym stroną postępowania jest O. (dalej: „Sprzedający”). Sprzedający jest osobą fizyczną. Sprzedający nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 Ustawy o VAT. Sprzedający prowadzi działalność gospodarczą pod firmą …. i jest wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczypospolitej Polskiej (dalej: „CEIDG”).

Zgodnie z treścią wpisu do CEIDG Sprzedający wykonuje działalność gospodarczą w zakresie m.in.: 1) realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków; 2) wynajmu i zarządzania nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi; 3) zarządzania nieruchomościami wykonywanego na zlecenie. Sprzedający jest zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny i będzie zarejestrowany na potrzeby podatku VAT jako podatnik VAT czynny również na datę Transakcji. W dalszej części niniejszego wniosku Kupujący wraz ze Sprzedającym będą łącznie zwani „Zainteresowanymi” lub „Stronami”.

W dniu 22 grudnia 2022 r. Sprzedający zawarł z podmiotem trzecim przedwstępną umowę sprzedaży (dalej: „Umowa Przedwstępna”) zobowiązującą do zawarcia umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający sprzeda Kupującemu prawo własności nieruchomości położonej …, składającej się z działki o numerze ewidencyjnym …, dla której Sąd Rejonowy … prowadzi księgę wieczystą … (dalej: „Nieruchomość”). Jednocześnie, należy wyjaśnić, że Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym zawrze Kupujący na warunkach przewidzianych w Umowie Przedwstępnej albo bardzo do nich zbliżonych.

Zawarcie przez Kupującego Umowy Sprzedaży ze Sprzedającym może nastąpić w szczególności w rezultacie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Umowy Przedwstępnej z podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym wspomnianą umowę na Kupującego. Z uwagi na powyższe Strony wyjaśniają, że w przypadkach, w których w dalszej części niniejszego wniosku odwołują się do postanowień Umowy Przedwstępnej odnoszących się do podmiotu trzeciego, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną, dla uproszczenia referują do Kupującego, a nie do wspomnianego podmiotu trzeciego.

Jak bowiem wskazano, to Kupujący zawrze wspomnianą Umowę Sprzedaży ze Sprzedającym, a nie podmiot trzeci, który zawarł ze Sprzedającym Umowę Przedwstępną. Transakcja sprzedaży Nieruchomości przez Sprzedającego na rzecz Kupującego w dalszej części niniejszego wniosku zwana będzie „Transakcją”.

W Umowie Przedwstępnej Strony postanowiły, że zawarcie Umowy Sprzedaży uzależnione będzie od łącznego spełnienia się określonych warunków, tj.: 1) zostanie zmieniony (i zmiana ta wejdzie w życie) miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obejmujący Nieruchomość, w ten sposób że zgodnie ze zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość będzie położona na terenie o przeznaczeniu: teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej (P-U) i jednocześnie zmieniony w powyższy sposób miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczał możliwość realizacji na Nieruchomości Inwestycji (zdefiniowanej w dalszej części niniejszego wniosku), co zostanie potwierdzone stosownym wypisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (dalej: „Zmiana MPZP”); 2) Kupujący uzyska ostateczną i prawomocną decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę pozwalającą na realizację na Nieruchomości Inwestycji; 3) w terminie 9 miesięcy od dnia zawarcia Umowy przedwstępnej Kupujący uzyska pozytywny wynik badania due diligence, które zostanie przeprowadzone jako badanie - w odniesieniu do Nieruchomości - stanu: technicznego, podatkowego, prawnego, architektonicznego, komercyjnego, środowiskowego, geologicznego - w tym badanie postępowań sądowych, i administracyjnych dotyczących Nieruchomości (dalej: „Due Diligence”).

Na potrzeby niniejszego wniosku ww. warunki będą zwane łącznie: „Warunkami zawarcia Umowy Sprzedaży”. Warunki zawarcia Umowy Sprzedaży zostały przy tym zastrzeżone na korzyść Kupującego. Na działce wchodzącej w skład Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdował się na datę Transakcji) gazociąg (dalej: „Gazociąg”) będący własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j.: Dz. U. z 2022 r. poz. 1360 ze zm., dalej: „KC”).

W Umowie Przedwstępnej postanowiono, że: 1) po zawarciu Umowy Przedwstępnej, Kupujący przystąpi do przygotowania i realizacji na Nieruchomości i w odniesieniu do Nieruchomości prac związanych z przebudową Gazociągu na Nieruchomości, w taki sposób aby jego przebieg nie kolidował z planowaną w ramach Inwestycji zabudową, w tym w szczególności prac związanych z pozyskaniem stosownej dokumentacji projektowej, administracyjnej i wykonaniem robót przebudowujących (dalej: „Prace związane z Przebudową Gazociągu” lub „Przebudowa Gazociągu”); 2) Prace związane z Przebudową Gazociągu zostaną wykonane staraniem i na koszt Kupującego, a Kupującemu przysługiwać będzie roszczenie o zwrot poniesionych przez Sprzedającego kosztów wyłącznie w sytuacji, gdy niewykonanie Umowy Przedwstępnej nastąpi wskutek okoliczności, za które odpowiedzialność ponosi Sprzedający.

Po planowanej Przebudowie Gazociągu, Gazociąg pozostanie własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC. Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wskazują, że pomimo Przebudowy Gazociągu, Gazociąg będzie znajdował się na Nieruchomości na datę Transakcji. Ponadto Strony wskazują, że na datę złożenia niniejszego wniosku na działce wchodzącej w skład Nieruchomości są posadowione dwa słupy elektroenergetyczne (bez okablowania). Jednocześnie Strony wyjaśniają, że na datę Transakcji przedmiotowe słupy elektroenergetyczne zostaną usunięte z Nieruchomości (tym samym na datę Transakcji słupy elektroenergetyczne, o których mowa powyżej nie będą znajdowały się na Nieruchomości).

Dla uniknięcia wszelkich wątpliwości Strony wskazują, że na działce wchodzącej w skład Nieruchomości nie będą znajdowały się na datę Transakcji żadne obiekty budowlane, za wyjątkiem opisanego wyżej Gazociągu, należącego do przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC. Nieruchomość nie jest (i nie będzie na datę Transakcji) ogrodzona. Na datę złożenia niniejszego wniosku, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy ...

(dalej: „MPZP”) Nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu podstawowym: 1) w części na terenach wytwórczości, przemysłu, składów, przetwórstwa rolniczego, usług w tym usług komunikacyjnych i obsługi rolnictwa oznaczonych na rysunku planu symbolami W102 UPST oraz W103 UPST; 2) w części w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej oznaczonej na rysunku planu symbolem 4KD P-Z ul. …, drogi lokalnej oznaczonej na rysunku planu symbolem 9KD G-L, drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem 16KD G-D.

Ponadto z MPZP wynika, że Nieruchomość położona jest przy drodze zbiorczej oznaczonej na rysunku planu symbolem 2KD P-Z - ul. …, w części położona jest w strefie uciążliwości od gazociągu wysokiego ciśnienia, w części położona jest w granicy konserwatorskiej strefy obserwacji archeologicznych, nadto dla Nieruchomości MPZP wyznacza nieprzekraczalne linie zabudowy oznaczone na rysunku planu. Jak wskazano powyżej, jednym z Warunków zawarcia Umowy Sprzedaży (zastrzeżonym na korzyść Kupującego) jest Zmiana MPZP, zgodnie z którą Nieruchomość będzie położona na terenie o przeznaczeniu: teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej (P-U).

Zmiana MPZP będzie dopuszczała możliwość realizacji na Nieruchomości Inwestycji. 2. Historia oraz dalsze informacje o Nieruchomości Sprzedający nabył udział w prawie własności Nieruchomości (dalej: „Udział w prawie własności”) na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 maja 1996 r. W rezultacie umowy odpłatnego zniesienia współwłasności Nieruchomości z dnia 23 kwietnia 2018 r. (dalej: „Zniesienie współwłasności”), Sprzedający stał się wyłącznym właścicielem Nieruchomości. Sprzedający nabył Nieruchomość do majątku prywatnego.

Nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego (zarówno nabycie Udziału w prawie własności jak i Zniesienie współwłasności), nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług). Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia gospodarstwa rolnego w ramach rolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia jego przedsiębiorstwa. Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Nieruchomość nie jest przedmiotem najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze.

Mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją na Nieruchomości Inwestycji, w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu będzie przysługiwać prawo dysponowania Nieruchomością na cele budowlane (w tym do składania wniosków, zgłoszeń oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, decyzji, sprawdzeń, opinii, warunków technicznych i przyłączy), a także do wstępu na teren Nieruchomości, w celu pozyskania uzgodnień, zgód oraz decyzji niezbędnych do realizacji planowanej Inwestycji, obejmującej także Prace związane z Przebudową Gazociągu, w szczególności Kupującemu przysługiwać będzie prawo dysponowania Nieruchomością dla celów koniecznych do: 1) przygotowania planowanej przez Kupującego Inwestycji w zakresie przewidzianym przez prawo budowlane; 2) uzyskania pozwolenia (pozwoleń) na budowę dotyczących realizacji Inwestycji planowanej przez Kupującego na Nieruchomości oraz wszelkich innych decyzji, uzgodnień, opinii niezbędnych do uzyskania tego pozwolenia, oraz 3) przeprowadzenia badania Nieruchomości, które obejmować będzie w szczególności prawo do składania oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, składania i cofania wniosków oraz uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawozdań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do prowadzenia na niej badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej inwestycji polegającej na wybudowaniu zespołu obiektów produkcyjnych i magazynowo - składowych wraz z częścią biurowo- socjalną i niezbędną infrastrukturą towarzyszącą, (dalej łącznie: „Prawo do dysponowania Nieruchomością i Prawo wstępu na Nieruchomość”).

Ponadto Sprzedający zobowiązał się w Umowie Przedwstępnej podpisać na wniosek Kupującego wszelkie dodatkowe dokumenty, pełnomocnictwa i formularze potwierdzające przyznanie Kupującemu Prawa do dysponowania Nieruchomością i Prawa wstępu na Nieruchomość, w szczególności Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującemu lub wskazanym przez niego osobom wszelkich pełnomocnictw lub upoważnień, jakie okażą się niezbędne celem dokonania czynności lub uzyskania dokumentacji, decyzji, uzgodnień lub zapewnień i innych, o których mowa w Umowie Przedwstępnej w związku z udzieleniem Prawa do dysponowania Nieruchomością i Prawem wstępu na Nieruchomość, a także jakie okażą się niezbędne do przeprowadzenia badania stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości (w tym Sprzedający zobowiązał się udzielić wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz sporządzania z tych akt fotokopii).

Przy czym w Umowie Przedwstępnej przewidziano, że w razie zaistnienia takiej potrzeby Kupujący będzie uprawniony do zwrócenia się do Sprzedającego o udzielenie Kupującemu lub wskazanym przez niego osobom dodatkowych pełnomocnictw. Ponadto w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że gdyby w toku ubiegania się przez Kupującego o uzyskanie dokumentacji, decyzji, zgód, pozwoleń, uzgodnień i zapewnień, niezbędnych i użytecznych do przygotowania i prowadzenia inwestycji na Nieruchomości, potrzebnym było uzyskanie jakiegokolwiek dodatkowego działania, oświadczenia lub pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, Sprzedający nie odmówi takich czynności bez uzasadnionych przyczyn.

W związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił Kupującemu oraz osobom wskazanym przez Kupującego pełnomocnictwa do: 1) uzyskiwania i odbioru dokumentów, decyzji, uzgodnień lub zapewnień, a także do składania i cofania wszelkich oświadczeń i wniosków, w tym oświadczeń o posiadanym prawie do dysponowania Nieruchomością na cele budowlane, do uzyskiwania pozwoleń, uzgodnień, sprawdzań, opinii, ekspertyz, warunków technicznych i przyłączy, a także do reprezentowania Sprzedającego przed organami administracji państwowej i samorządowej, urzędami (w szczególności urzędami skarbowymi), sądami (w tym sądami wieczystoksięgowymi), dostawcami mediów, osobami fizycznymi i prawnymi oraz do dokonywania wszelkich czynności niezbędnych do: a) wystąpienia w imieniu Sprzedającego do właściwego dostawcy lub dystrybutora energii elektrycznej i gazowej oraz innych niezbędnych mediów, celem uzyskania technicznych warunków przyłączenia do sieci elektroenergetycznej i gazowej i innych niezbędnych mediów, w tym do składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz odbioru, b) wystąpienia do właściwego organu z wnioskiem o zmianę klasyfikacji bonitacyjnej gleby na Nieruchomości, c) prowadzenia na Nieruchomości badań i odwiertów niezbędnych do potwierdzenia, iż Nieruchomość wolna jest od zanieczyszczeń, a warunki glebowe umożliwiają realizację na niej Inwestycji, d) przeprowadzania Due Diligence, w tym w szczególności do uzyskiwania od sądów, organów administracji samorządowej oraz rządowej wypisów i zaświadczeń oraz zasięgania informacji dotyczących stanu prawnego Nieruchomości oraz zaległości finansowych Sprzedającego, przeglądania akt ewidencji gruntów prowadzonej przez właściwy urząd, uzyskiwania wypisów z ewidencji gruntów i wyrysów z mapy ewidencyjnej oraz składania wniosków, uzyskiwania zaświadczeń i zasięgania informacji w organach administracji rządowej i samorządowej w zakresie roszczeń byłych właścicieli oraz innych postępowań administracyjnych lub sądowych toczących się odnośnie Nieruchomości oraz pozyskiwania wypisów ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego lub miejscowego plany zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości, a także do wglądu do akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz pozyskiwania z niej odpisów i fotokopii, e) wszelkich czynności zmierzających do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego Nieruchomość, w ten sposób że zgodnie z zmienionym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Nieruchomość będzie położona na terenie o przeznaczeniu: teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej (P-U) i jednocześnie zmieniony w powyższy sposób miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego będzie dopuszczał możliwość realizacji na Nieruchomości Inwestycji, f) uzyskania ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę pozwalającej na realizację na Nieruchomości Inwestycji oraz/lub Prac związanych z przebudową Gazociągu, 2) dokonywania wszelkich innych czynności, niezbędnych do wykonywania tego pełnomocnictwa.

Ponadto Sprzedający udzielił Kupującemu oraz osobom wskazanym przez Kupującego nieodwołanego pełnomocnictwa zawierającego umocowanie do m.in. zawarcia Umowy Sprzedaży (wypis tego pełnomocnictwa został złożony do depozytu kancelarii notarialnej i może zostać wydany Kupującemu wyłącznie w okolicznościach określonych w Umowie Przedwstępnej). Sprzedający w przeszłości zawarł umowę dotyczącą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przy czym w rezultacie zawarcia wspomnianej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie doszło do znalezienia potencjalnego kupującego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości.

Ponadto Sprzedający złożył w przeszłości wniosek o zmianę przeznaczenia określonych części Nieruchomości w MPZP. Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość. 3. Zakres Transakcji W ramach Transakcji dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego Nieruchomości za określoną cenę. 4. Sposób wykorzystania Nieruchomości po Transakcji Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości inwestycję polegającą na wybudowaniu zespołu obiektów produkcyjnych i magazynowo-składowych, w szczególności polegającą na budowie budynków magazynowych wraz z częścią biurowo-socjalną (dalej: „Inwestycja”). Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej z VAT. 5. Inne okoliczności Transakcji Transakcja zostanie udokumentowana stosowną fakturą wystawioną przez Sprzedającego. Pytanie w zakresie podatku od towarów i usług 1. Czy Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT?

2. Czy Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT? 3. Czy Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT? Stanowisko Zdaniem Stron: 1. Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. 2. Transakcja nie będzie zwolniona od podatku VAT i będzie w całości opodatkowana podatkiem VAT przy zastosowaniu właściwej stawki podatku VAT.

3. Kupujący będzie miał prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją na zasadach ogólnych, tj. w szczególności na podstawie art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 1 Stosownie do art. 5 ust. 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT, podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Stosownie do art. 2 pkt 22 Ustawy o VAT, przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zgodnie z art. 7 ust. 1 Ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Mając na uwadze powyższe, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowej, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT. Jednakże nie każda czynność stanowiąca dostawę, w rozumieniu art. 7 Ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, gdyż aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku VAT.

Podatnikami - według art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT - są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 Ustawy o VAT, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika VAT.

Dodatkowo należy wskazać, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem VAT wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy Rady 2006/112/WE z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.

UE L 347, s. 1 z późn. zm., dalej: „Dyrektywa”), „działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta zarówno w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT, jak i w art. 9 ust. 1 ww. Dyrektywy ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnika” te wszystkie podmioty, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Zatem, jak wskazano wyżej, dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem VAT w sytuacji, gdy czynności podmiotu dokonującego tej dostawy wykażą znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, w sposób wystarczająco stały i zorganizowany. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku VAT należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca.

Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 15 września 2011 r. w sprawach C-180/10 i C-181/10 wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nieruchomości nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Powyższe elementy mogą bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym.

Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów wykazuje aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. podejmuje działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Chodzi tu przykładowo o nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek (wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia), uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami czy w zakresie usług deweloperskich (lub innych tego rodzaju usług). Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg opisanych powyżej okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Odnosząc powyższe na grunt rozpatrywanej sprawy należy stwierdzić, że rodzaj podjętych przez Sprzedającego działań świadczy o zorganizowanym charakterze planowanej sprzedaży Nieruchomości i powoduje, że planowana sprzedaż przedmiotu Transakcji przybiera formę zawodową (profesjonalną) w zakresie obrotu nieruchomościami. Działania Sprzedającego wykraczały bowiem znacząco poza zakres zarządu majątkiem prywatnym i należy je uznać za działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami.

W szczególności, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, mając na uwadze planowane przez Kupującego działania związane z realizacją na Nieruchomości Inwestycji, w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że od dnia zawarcia Umowy Przedwstępnej do dnia zawarcia Umowy Sprzedaży, Kupującemu będzie przysługiwać Prawo do dysponowania Nieruchomością i Prawo do wstępu na Nieruchomość.

Ponadto Sprzedający zobowiązał się w Umowie Przedwstępnej podpisać na wniosek Kupującego wszelkie dodatkowe dokumenty, pełnomocnictwa i formularze potwierdzające przyznanie Kupującemu Prawa do dysponowania Nieruchomością i Prawa do wstępu na Nieruchomość, w szczególności Sprzedający zobowiązał się udzielić Kupującemu lub wskazanym przez niego osobom wszelkich pełnomocnictw lub upoważnień, jakie okażą się niezbędne celem dokonania czynności lub uzyskania dokumentacji, decyzji, uzgodnień lub zapewnień i innych, o których mowa w Umowie Przedwstępnej w związku z udzieleniem Prawa do dysponowania Nieruchomością i prawem wstępu na Nieruchomość, a także jakie okażą się niezbędne do przeprowadzenia badania stanu faktycznego i prawnego Nieruchomości (w tym Sprzedający zobowiązał się udzielić wskazanej przez Kupującego osobie pełnomocnictwa do przeglądania akt księgi wieczystej prowadzonej dla Nieruchomości oraz sporządzania z tych akt fotokopii).

Przy czym w Umowie Przedwstępnej przewidziano, że w razie zaistnienia takiej potrzeby Kupujący będzie uprawniony do zwrócenia się do Sprzedającego o udzielenie Kupującemu lub wskazanym przez niego osobom dodatkowych pełnomocnictw. Ponadto w Umowie Przedwstępnej postanowiono, że gdyby w toku ubiegania się przez Kupującego o uzyskanie dokumentacji, decyzji, zgód, pozwoleń, uzgodnień i zapewnień, niezbędnych i użytecznych do przygotowania i prowadzenia inwestycji na Nieruchomości, potrzebnym było uzyskanie jakiegokolwiek dodatkowego działania, oświadczenia lub pełnomocnictwa udzielonego przez Sprzedającego, Sprzedający nie odmówi takich czynności bez uzasadnionych przyczyn.

Co więcej, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, w związku z zawarciem Umowy Przedwstępnej, Sprzedający udzielił Kupującemu oraz osobom wskazanym przez Kupującego określonych pełnomocnictw. Ponadto, Sprzedający w przeszłości zawarł umowę dotyczącą pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, przy czym w rezultacie zawarcia wspomnianej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami nie doszło do znalezienia potencjalnego kupującego zainteresowanego nabyciem Nieruchomości. Zdaniem Stron nie bez znaczenia jest również to, że Sprzedający złożył w przeszłości wniosek o zmianę przeznaczenia określonych części Nieruchomości w MPZP.

Należy również zauważyć, że Sprzedający zbywał w przeszłości inne nieruchomości niż Nieruchomość. Wskazane wyżej okoliczności świadczą o wykorzystaniu Nieruchomości przez Sprzedającego do celów zarobkowych. Zaangażowanie Sprzedającego w czynności związane ze sprzedażą Nieruchomości w ramach Transakcji, jest zdaniem Stron zbliżone do działań typowych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami, wykonywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Całokształt powyższych okoliczności powoduje, że na gruncie przepisów Ustawy o VAT opisanych czynności nie można interpretować jako rozporządzanie majątkiem prywatnym, lecz jako świadome działania, zmierzające do osiągnięcia korzyści materialnych z tytułu jego sprzedaży. Mając na uwadze przedstawione okoliczności sprawy oraz obowiązujące przepisy prawa należy uznać, że z tytułu Transakcji Sprzedający będzie miał status podatnika podatku VAT (por. art. 15 ust. 1 Ustawy o VAT) wykonującego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 Ustawy o VAT. W konsekwencji Transakcja powinna podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dla kompletności wywodu należy również dodać, iż w analizowanej sytuacji nie są spełnione przesłanki mogące prowadzić do wyłączenia Transakcji z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT, tj. przepisu wyłączającego z opodatkowania transakcje zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części (wspomniany przepis stanowi implementację do krajowego porządku prawnego art. 19 Dyrektywy). Nieruchomość bez wątpienia nie spełnia bowiem definicji przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa (dalej: „ZCP”).

Należy również zauważyć, że zawarta w art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT norma stanowi wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania, która powinna w związku z tym podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Należy stwierdzić zatem, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, tj. będzie stanowiła objętą zakresem opodatkowania tym podatkiem odpłatną dostawę towarów. Brak jest w szczególności podstaw do kwalifikowania Transakcji jako transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP, do której zgodnie z art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT nie stosuje się przepisów tej ustawy.

W myśl art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, przez „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” rozumie się „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”. Ustawa o VAT nie zawiera definicji pojęcia „przedsiębiorstwa” - wobec tego należy przyjąć, że posługuje się ona nim w znaczeniu nadanym mu art. 551 KC. W świetle przywołanych przepisów Transakcja nie będzie dotyczyła przedsiębiorstwa ani ZCP.

Przedmiotem sprzedaży będzie bowiem Nieruchomość stanowiąca składnik majątku Sprzedającego, a więc działka gruntu. Z kolei, w myśl art. 552 KC, czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności albo z przepisów szczególnych. Definicja przedsiębiorstwa wprowadzona przepisami KC opiera się na przedmiotowym ujęciu przedsiębiorstwa jako zbioru pewnych składników przeznaczonych do prowadzenia działalności gospodarczej.

W tym ujęciu sprzedaż przedsiębiorstwa będzie miała miejsce, gdy istotne składniki wymienione w art. 551 KC (o ile występują w danym stanie faktycznym) zostaną przekazane nabywcy w ramach danej transakcji. Ze względu na autonomię prawa podatkowego wskazuje się, że definicja wynikająca z KC powinna być na gruncie VAT traktowana jedynie pomocniczo. Na gruncie VAT interpretacji pojęcia „przedsiębiorstwa” należy dokonywać przede wszystkim w oparciu o wykładnię prowspólnotową uwzględniającą orzecznictwo TSUE.

W swoich wyrokach TSUE wskazywał, że dla oceny, czy mamy do czynienia ze zbyciem przedsiębiorstwa lub ZCP, istotne jest, czy aktywa łącznie jako przedsiębiorstwo mają zdolność prowadzenia niezależnej działalności gospodarczej oraz czy nabywca ma zamiar prowadzenia przedsiębiorstwa. Nie oznacza to, że przy wykładni art. 6 ust. 1 Ustawy o VAT należy zupełnie pominąć art. 551 KC - przepis ten powinien być pomocniczo stosowany przy analizie opodatkowania zbycia nieruchomości.

Jednocześnie, Nieruchomość nie powinna być także kwalifikowana jako ZCP Sprzedającego w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, czyli „organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Z powyższego wynika, że z ZCP mamy do czynienia w przypadku, gdy łącznie spełnione są następujące przesłanki: 1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań, 2) zespół ten jest organizacyjnie, funkcjonalnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie, 3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych, 4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

W sytuacji przedstawionej we wniosku nie dojdzie do spełnienia wszystkich przedstawionych powyżej przesłanek, przy czym zdaniem Stron w ogóle nie jest możliwe uznanie, że przedmiot Transakcji można zakwalifikować jako „zespół” składników. W konsekwencji przedmiot Transakcji nie będzie spełniać przesłanek do uznania go za „przedsiębiorstwo” w rozumieniu art. 551 KC. Należy w tym miejscu wskazać, że nabycie przedmiotu Transakcji przez Kupującego nie będzie wiązało się również z przejściem na Kupującego zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu pracy.

Co więcej, w analizowanym przypadku nie sposób również mówić o spełnieniu przesłanki wyodrębnienia organizacyjnego, finansowego oraz funkcjonalnego zbywanego „zespołu” składników majątkowych. Aby część przedsiębiorstwa mogła zostać uznana za ZCP, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Materialne i niematerialne składniki majątkowe wchodzące w skład ZCP muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej bez podejmowania dodatkowych działań mających na celu wyposażenie zespołu składników materialnych w zasoby niezbędne do prowadzenia działalności gospodarczej.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w ramach Transakcji, dojdzie do sprzedaży przez Sprzedającego na rzecz Kupującego przedmiotu Transakcji za określoną cenę. Zbywany przedmiot Transakcji nie będzie zatem wystarczający dla wykonywania przy jego pomocy (samodzielnie) funkcji gospodarczych, co uniemożliwi zakwalifikowanie zbywanych składników majątku jako ZCP w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT. Tym bardziej, że jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia jego przedsiębiorstwa.

Podsumowując, całokształt przedstawionych powyżej okoliczności świadczy o tym, że planowana Transakcja nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa ani ZCP, a zatem będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT. W tym miejscu należy również odwołać się do wydanych przez Ministerstwo Finansów Objaśnień podatkowych z 11 grudnia 2018 r.: „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). Co prawda Objaśnienia odnoszą się do nieruchomości komercyjnych rozumianych jako obiekty przeznaczone pod wynajem, a w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z Nieruchomością, na której nie znajdują się obiekty komercyjne.

Zdaniem Stron zasadne jest jednak odwołanie się do treści Objaśnień, gdyż dają one wiele istotnych wskazówek dotyczących interpretacji pojęcia ZCP czy przedsiębiorstwa. Zgodnie z Objaśnieniami, co do zasady, dostawa nieruchomości komercyjnych stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu VAT.

W tym zakresie, jako standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, wskazano elementy takie jak: grunt, budynek (budynki), budowle, infrastruktura techniczna oraz przynależności, a także prawa i obowiązki z umów najmu, które przechodzą na kupującego z mocy prawa, jak również prawa i obowiązki z umów najmu (odpowiednio dzierżawy), na podstawie których wynajmowane powierzchnie nie zostały (i nie zostaną do dnia transakcji) przekazane najemcom.

Dostawa nieruchomości komercyjnych może zostać uznana za czynność niepodlegającą opodatkowaniu VAT tylko w wyjątkowych okolicznościach, gdy istnieje zamiar kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz istnieje faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

W celu ustalenia, czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione również inne elementy. Odnosząc wytyczne zawarte w Objaśnieniach do przedmiotowej Transakcji należy stwierdzić, że oprócz transferu na Kupującego standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych, nie dojdzie do przeniesienia elementów innych niż standardowe.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Kupujący nie planuje przy tym wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. Zdaniem Stron, brak jest podstaw by twierdzić, że w wyniku nabycia przedmiotu Transakcji przez Kupującego będzie on kontynuował na Nieruchomości działalność prowadzoną przez Sprzedającego.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do pozarolniczej działalności gospodarczej, w szczególności Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego do prowadzenia jego przedsiębiorstwa. W związku z powyższym, nie ulega wątpliwości, że celem Transakcji nie będzie przejęcie i kontynuacja prowadzonej działalności gospodarczej na Nieruchomości. Także z tego względu zasadne jest zakwalifikowanie sprzedaży przedmiotu Transakcji jako sprzedaży nieruchomości, a nie przedsiębiorstwa lub ZCP; wartość ekonomiczną dla Nabywcy przedstawia w tym przypadku głównie działka gruntu wchodząca w skład Nieruchomości.

Reasumując, zgodnie z Objaśnieniami, czynnikiem decydującym o zakwalifikowaniu transakcji jako zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP jest jednoczesne: istnienie zamiaru kontynuowania przez nabywcę działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz faktyczna możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji. Żaden z tych czynników nie wystąpi w przypadku Transakcji, co stanowi kolejną przesłankę świadczącą o tym, że nie będzie to transakcja zbycia przedsiębiorstwa, ani ZCP, lecz odpłatna dostawa towarów, podlegająca opodatkowaniu VAT.

Mając na uwadze powyższą argumentację, przedmiot Transakcji nie może być uznany za przedsiębiorstwo lub ZCP. Całokształt przedstawionych okoliczności przemawia zatem za uznaniem za prawidłowe stanowiska Stron, iż Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Uzasadnienie stanowiska w zakresie pytania 2 1. Wprowadzenie Strony pragną podkreślić, że celem tego pytania nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że Transakcja będzie podlegała VAT i powinna być opodatkowana według właściwej stawki.

Strony zdają sobie sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki jest wiążąca informacja stawkowa (WIS), stąd w interpretacji chcą potwierdzić jedynie fakt, iż do Transakcji nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT oraz że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.

Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Mając na uwadze powyższe przepisy należy uznać, że grunt spełnia definicję towaru, a jego zbycie w ramach umowy sprzedaży stanowi odpłatną dostawę towarów.

2. Status Nieruchomości jako niezabudowanej Zdaniem Stron, na datę planowanej Transakcji Nieruchomość będzie miała status nieruchomości niezabudowanej w rozumieniu Ustawy o VAT, gdyż na datę Transakcji nie będą znajdowały się na niej żadne obiekty budowlane, które mogłyby stanowić budynki, budowle lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (tj.: Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm., dalej: „Prawo budowlane”) będące własnością Sprzedającego.

Statusu Nieruchomości jako niezabudowanej dla potrzeb VAT nie zmienia okoliczność, że na Nieruchomości znajduje się (i będzie znajdować się na Nieruchomości na datę Transakcji) Gazociąg, który w ocenie Stron stanowi i będzie stanowił na datę Transakcji budowlę w rozumieniu przepisów Prawa budowlanego. Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego: 1) Gazociąg jest własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC; 2) po planowanej Przebudowie Gazociągu, Gazociąg pozostanie własnością przedsiębiorstwa, o którym mowa w art. 49 § 1 KC.

Gazociąg jako infrastruktura przesyłowa, na podstawie art. 49 § 1 KC nie stanowi zatem części składowej Nieruchomości, gdyż wchodzi w skład przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, należy uznać, że nie będzie on przedmiotem Transakcji i nie będzie wpływał na to, czy Nieruchomość powinna być uznawana za zabudowaną, czy też nie. W efekcie, sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji powinna zostać uznana za dostawę gruntu niezabudowanego. 3. Kwalifikacja podatkowa Transakcji Mając na względzie, że Nieruchomość należy traktować jako niezabudowaną, zastosowania w przedmiotowej sprawie nie znajdą art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a Ustawy o VAT, dotyczące nieruchomości zabudowanych.

Konieczne jest zatem odniesienie się w dalszej części do przepisów Ustawy o VAT, które dotyczą opodatkowania dostawy nieruchomości niezabudowanych. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych została zawarta w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, na datę złożenia niniejszego wniosku, zgodnie z MPZP, Nieruchomość położona jest na terenie o przeznaczeniu podstawowym: 1) w części na terenach wytwórczości, przemysłu, składów, przetwórstwa rolniczego, usług w tym usług komunikacyjnych i obsługi rolnictwa oznaczonych na rysunku planu symbolami W102 UPST oraz W103 UPST; 2) w części w liniach rozgraniczających drogi zbiorczej oznaczonej na rysunku planu symbolem 4KD P-Z ul. …, drogi lokalnej oznaczonej na rysunku planu symbolem 9KD G-L, drogi dojazdowej oznaczonej na rysunku planu symbolem 16KD G-D.

Jednocześnie, jak wskazano powyżej, jednym z Warunków zawarcia Umowy Sprzedaży (zastrzeżonym na korzyść Kupującego) jest Zmiana MPZP, zgodnie z którą Nieruchomość będzie położona na terenie o przeznaczeniu: teren obiektów produkcyjnych, składów, magazynów, zabudowy usługowej (P-U). Jednocześnie Zmiana MPZP będzie dopuszczała możliwość realizacji na Nieruchomości Inwestycji. Tym samym, z MPZP wnika, że Nieruchomość stanowi (oraz w przypadku Zmiany MPZP stanowić będzie) w całości grunt przeznaczony pod zabudowę. Nieruchomość będzie stanowiła zatem na datę Transakcji teren budowlany w rozumieniu definicji zawartej w art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT.

Mając powyższe na uwadze, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji. W tej sytuacji należy jeszcze przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania VAT, wynikające z art. 43 ust.1 pkt 2 Ustawy o VAT. Dla zastosowania powyższego zwolnienia muszą być spełnione łącznie dwa warunki, tj.: a) towary musiały być wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej, b) brak prawa do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia, importu lub wytworzeniu tych towarów.

Niespełnienie jednego z powyższych warunków wyklucza zastosowanie zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT. Zgodnie z opisem zdarzenia przyszłego, Nieruchomość nie była wykorzystywana przez Sprzedającego wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Ponadto, jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego, nabycie Nieruchomości przez Sprzedającego (zarówno nabycie Udziału w prawie własności, jak i Zniesienie współwłasności) nie podlegało opodatkowaniu podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług).

Mając na uwadze, że wspomniana czynność pozostawała poza podatkiem VAT (podatkiem od towarów i usług), nie wystąpił podatek VAT (podatek od towarów i usług) naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Sprzedającego. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT (podatku od towarów i usług), skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Powyższe stanowisko znajduje potwierdzenie w interpretacjach indywidualnych Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: „Dyrektor KIS”).

W szczególności jak zostało wskazane w interpretacji Dyrektora KIS z dnia 9 września 2021 r., nr 0113-KDIPT1- 1.4012.470.2021.2.JK: „nabycie przez Wnioskodawcę działki nr nie podlegało podatkowi VAT. Nie można zatem uznać, że Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. W takiej sytuacji nie można mówić, że Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu przedmiotowej działki, lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.

Mając na uwadze powyższe, sprzedaż działki nr 2 (wydzielonej z działki 1) nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, z uwagi na fakt, że nie został spełniony jeden z warunków, o których mowa w tym przepisie.

Jak wynika z powyższych wyjaśnień niespełnienie jednego z warunków określonych w powyższym przepisie daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.” Stanowisko Stron znajduje potwierdzenie również w interpretacji indywidualnej z dnia 11 grudnia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.435.2020.1.AC, w której Dyrektor KIS stwierdził, że: „W analizowanej sprawie przesłanki uprawniające do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy również nie zostaną spełnione. Sprzedająca nabyła działkę w drodze dziedziczenia po rodzicach do majątku osobistego.

Tym samym transakcja pozostawała poza podatkiem VAT. Zatem, nie wystąpił podatek VAT naliczony, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Nie można tym samym uznać, że Sprzedającej nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem.”. Mając na uwadze powyższe, Transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT.

Wobec uznania, że Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT, przedmiotowa Transakcja powinna być opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, gdyż nie znajdzie zastosowania żadne ze zwolnień od podatku VAT (w szczególności zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT). Uzasadnienie stanowiska w zakresie Pytania nr 3 Przepis art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT wprowadza jedną z najistotniejszych zasad podatku VAT - prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Prawo to przysługuje zasadniczo wtedy, gdy nabyte towary i usługi będą wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych.

Dodatkowo, aby można było mówić o prawie do odliczenia, musi wystąpić podatek naliczony. W związku z tym, że Transakcja będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki właściwej, po stronie Kupującego wystąpi podatek naliczony w wysokości wynikającej z faktury otrzymanej przez Kupującego od Sprzedającego (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a Ustawy o VAT). Dodatkowo, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję, która będzie wykorzystywana przez Kupującego w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT.

Kupujący nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. Mając na uwadze powyższe, spełnione będą przesłanki odliczenia przez Kupującego podatku VAT naliczonego w związku z Transakcją przewidziane w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT. Jednocześnie, w przypadku uznania za prawidłowe stanowiska w zakresie dotyczącym pytania nr 1 i 2, do faktury, która zostanie wystawiona z tytułu Transakcji nie będzie miał zastosowania art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, zgodnie z którym odliczenie nie może mieć miejsca, jeśli transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Mając na uwadze, że Transakcja będzie opodatkowana VAT, powyższy przepis nie będzie stanowił przeszkody dla odliczenia przez Kupującego podatku VAT wykazanego na fakturze przez Sprzedającego. Reasumując, mając na uwadze, że przedmiot Transakcji będzie wykorzystywany przez Kupującego do wykonywania czynności opodatkowanych VAT, Kupującemu będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego na zasadach ogólnych, przewidzianych w Ustawie o VAT.