Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 12 listopada 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.579.2025.3.AW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej Państwa wniosek z 16 września 2025 r., o wydanie interpretacji indywidualnej, który w zakresie podatku od towarów i usług dotyczy ustalenia: - czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT, - czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT, - czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym, - wpłynął 16 września 2025 r. Wniosek – w odpowiedzi na wezwanie Organu – uzupełnili Państwo pismem z 16 października 2025 r., które wpłynęło tego samego dnia.

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania – X, 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania – Y Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku) 1. Przedmiot składanego wniosku X (dalej „Nabywca”) zamierza nabyć od spółki Y (dalej „Zbywca”) (dalej Nabywca i Zbywca łącznie jako „Strony” lub „Wnioskodawcy”) przysługujące Zbywcy: a) prawo użytkowania wieczystego zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w (...) przy al. (...), składającej się z działek ewidencyjnych nr (...), (...), (...) oraz (...), obręb (...), dla których Sąd Rejonowy w (...),Wydział Ksiąg wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW nr (...), (dalej „Grunt”); b) prawo własności posadowionych na Gruncie: (i) budynku magazynowego z częścią biurowosocjalną o powierzchni użytkowej (...) m2 (dalej: „Budynek Magazynowy”) oraz (ii) budynku portierni o powierzchni użytkowej (...) m2 (dalej: „Portiernia”) – oddanych do użytkowania na podstawie decyzji (...) o pozwoleniu na użytkowanie ((...)) z (...) r. (dalej łącznie „Budynki”); c) prawo własności posadowionych na Gruncie budowli i części budowli i urządzeń technicznych, w tym w szczególności: parkingu, placu manewrowego, drogi dojazdowej, ogrodzenia, bramy, szlabanów, wiat kurierskich, muru oporowego, oświetlenia zewnętrznego, instalacji i przyłączy energetycznych, wodno-kanalizacyjnych, gazowych, telekomunikacyjnych, kanalizacji deszczowej (dalej łącznie „Budowle”); (dalej Grunt, Budynki oraz Budowle łącznie jako „Nieruchomość”); d) inne składniki majątkowe wskazane w punkcie 5 opisu zdarzenia przyszłego, (dalej jako „Transakcja”).

Przedmiotem niniejszego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług (w tym prawa Nabywcy do dokonania odliczenia VAT naliczonego) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji.

W dalszych punktach Wnioskodawcy przedstawią: (pkt 2) opis Nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 3) zarys działalności Zbywcy i Nabywcy, (pkt 4) okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy (pkt 5) szczegółowy zakres planowanej Transakcji, a także (pkt 6) opis działalności, którą Nabywca będzie prowadził po Transakcji. 2. Opis Nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Grunt jest własnością Skarbu Państwa. Zbywca jest użytkownikiem wieczystym Gruntu i właścicielem posadowionych na nim Budynków i Budowli.

Prawo użytkowania wieczystego Gruntu, wówczas niezbudowanego, zostało nabyte przez Zbywcę w 2024 r. Na Gruncie Zbywca zrealizował inwestycję magazynową – Budynki wraz z infrastrukturą towarzyszącą w postaci Budowli – które zostały oddane do użytkowania we wrześniu 2024 r. Cała Nieruchomość (w tym Budynki i Budowle) została wynajęta na rzecz jednego najemcy (dalej „Najemca”), z którym Zbywca zawarł stosowną umowę najmu jeszcze przed realizacją swojej inwestycji (tj. w dniu (...) 2023 r.). Pierwotnie inwestycja została zrealizowana przez Zbywcę w celu jej wynajmu w całości na rzecz Najemcy, z opcją poszukiwania inwestora, który nabędzie Nieruchomość od Zbywcy.

Każda z działek ewidencyjnych wchodzących w skład Gruntu i objętych planowaną Transakcją jest zabudowana Budynkami i/lub Budowlami lub ich częściami. Rozpoczęcie eksploatacji Budynków i infrastruktury towarzyszącej w postaci ogółu Budowli nastąpiło w październiku 2024 r. - poprzez wydanie Najemcy całości powierzchni użytkowej Budynków oraz miejsc parkingowych. W dacie złożenia niniejszego wniosku cała Nieruchomość (w tym wszystkie dostępne powierzchnie użytkowe Budynków) są wynajęte i przekazane Najemcy.

Z uwagi na pierwotnie planowane przeznaczenie (wynajem Nieruchomości na rzecz inwestora), poszczególne elementy składające się na Nieruchomość, tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli, zostały zakwalifikowane przez Zbywcę dla celów księgowych i podatkowych jako „środki trwałe”. Tym samym Budynki i Budowle były amortyzowane przez Zbywcę dla celów podatkowych, na podstawie stosownych regulacji ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej również jako „CIT”).

Budynki oraz towarzyszące im Budowle (jako nowo oddane obiekty) nie były przedmiotem ulepszeń (modernizacji) dokonywanych przez Zbywcę (ewentualne prace w Budynkach dotyczyły aranżacji wynajętych powierzchni przez Zbywcę na rzecz Najemcy, tzw. fit-outów, które jednak nie stanowiły modernizacji w rozumieniu regulacji w zakresie CIT). Ponadto do momentu zawarcia planowanej Transakcji (sprzedaży Nieruchomości), Zbywca ani Najemca nie zamierzają i nie będą przeprowadzać żadnych istotnych prac modernizacyjnych, ani dokonywać ulepszeń w zbywanych obiektach (Budynkach i Budowlach), których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej któregokolwiek z tych obiektów.

Budynki i Budowle po ich wybudowaniu i oddaniu do użytkowania są wykorzystywane przez Zbywcę do prowadzenia działalności opodatkowanej VAT - wynajmu długoterminowego, na podstawie umowy najmu zawartej przez Zbywcę z Najemcą. Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony: (a) w związku z nabyciem prawa użytkowania wieczystego Gruntu, (b) w związku z wybudowaniem Budynków i Budowli, a także (c) w związku z zakupem przez Zbywcę towarów i usług związanych z bieżącym utrzymaniem i funkcjonowaniem Budynków i Budowli – w zakresie wydatków ponoszonych przez Zbywcę.

W związku z Transakcją, umowa najmu z Najemcą nie zostanie rozwiązana i zgodnie z regulacjami obowiązującymi w zakresie prawa cywilnego, ogół praw i obowiązków Zbywcy wynikających z tej umowy z mocy prawa przejdzie na Nabywcę. Wnioskodawcy pragną zaznaczyć, że na i w Gruncie mogą być zlokalizowane instalacje (np. przyłącza lub sieci) lub elementy instalacji będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Do tego rodzaju obiektów mogą należeć zlokalizowane na lub w Gruncie fragmenty sieci przesyłowych (w szczególności energetycznej, wodociągowej, kanalizacyjnej, gazowej i telekomunikacyjnej).

Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej również: „KC”), wyżej wymienione instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego. W konsekwencji, takie instalacje nie będą przedmiotem planowanej Transakcji. Nieruchomość zasadniczo nie jest objęta obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (niewielka część Nieruchomości od strony północnej, wzdłuż drogi objęta jest planem z przeznaczeniem na zieleń izolacyjną). Inwestycja w postaci Budynków i Budowli wzniesionych na Gruncie została zrealizowana przez Zbywcę na podstawie dwóch decyzji o warunkach zabudowy.

3. Zarys działalności Nabywcy i Zbywcy Nabywca jest (...) zarządzanym przez (...) spółkę (...) (dalej „Spółka Zarządzająca”). Nabywca został utworzony w celu umożliwienia inwestorom inwestowania w nieruchomości komercyjne (biura, obiekty handlowe, hotele, obiekty rekreacyjne, związane z opieką zdrowotną i edukacją) zlokalizowane (...) i w innych państwach Unii Europejskiej (m.in. w Polsce). Nabywca, jako fundusz nieruchomościowy, jest podmiotem prowadzącym działalność gospodarczą w obszarze najmu długoterminowego, która, z uwagi na jej przedmiot, podlega opodatkowaniu VAT.

Po Transakcji Nabywca planuje kontynuowanie wynajmu Nieruchomości na rzecz obecnego Najemcy i ewentualnych przyszłych najemców. Nabywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji). Zbywca jest zarejestrowany jako czynny podatnik VAT w Polsce (i pozostanie zarejestrowany także na moment zawarcia Transakcji).

Zbywca wykorzystuje i planuje wykorzystywać zbywaną Nieruchomość w całości do celów prowadzonej działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu VAT – tj. pierwotnie działalności w zakresie wybudowania obiektów i infrastruktury w procesie deweloperskim zgodnie z potrzebami kontrahenta (Najemcy) i wynajmu Nieruchomości na rzecz Najemcy, a docelowo (w związku z planowaną Transakcją) działalności polegającej na sprzedaży Nieruchomości inwestorowi.

Dodatkowo należy wskazać, że: a) Nieruchomość nie jest formalnie wyodrębniona w strukturze organizacyjnej Zbywcy jako dział, wydział czy też oddział; b) Zbywca nie prowadził ani nie prowadzi odrębnej księgowości/ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości, ani nie sporządzał dla niej odrębnego bilansu; c) Zbywca nie zatrudnia pracowników, a czynności związane z realizacją jego działalności gospodarczej są wykonywane na podstawie umów usługowych zawartych z innymi podmiotami; d) Nieruchomość stanowi jedyne istotne aktywo Zbywcy (jako spółki celowej).

Strony planowanej Transakcji (Wnioskodawcy) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy stronami Transakcji (Wnioskodawcami) nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT.

4. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy Zbywca nabył prawo użytkowania wieczystego niezabudowanego wówczas Gruntu w 2024 r. Transakcja ta podlegała opodatkowaniu VAT, a Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia VAT należnego o VAT naliczony wynikający z tej transakcji.

Po nabyciu prawa użytkowania wieczystego Gruntu, Zbywca rozpoczął na Gruncie budowę magazynowo biurowej inwestycji – w postaci Budynków i Budowli, Inwestycja ta została ukończona i oddana do użytkowania we wrześniu 2024 r. Jeszcze przed nabyciem prawa użytkowania wieczystego Gruntu i rozpoczęciem procesu deweloperskiego Zbywca pozyskał strategicznego Najemcę ((...)) dla realizowanej inwestycji i zawarł umowę najmu Nieruchomości (w dniu (...) 2023 r.). Na moment złożenia wniosku, Budynki są w 100% wynajęte Najemcy, a wynajęte powierzchnie zostały w całości wydane Najemcy (w połowie października 2024 r.).

Najemca w ramach umowy najmu korzysta również z infrastruktury towarzyszącej w postaci Budowli (w tym z miejsc parkingowych). Z chwilą zamknięcia Transakcji prawa i obowiązki z umowy najmu z Najemcą przejdą na Nabywcę i umowa ta będzie kontynuowana przez Nabywcę jako wynajmującego.

5. Przedmiot i okoliczności towarzyszące Transakcji W ramach Transakcji (lub – odpowiednio – w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione w szczególności: 1) Nieruchomość (tj. prawo użytkowania wieczystego Gruntu oraz prawo własności Budynków i Budowli) – opisana szczegółowo w punkcie 1 powyżej; 2) znajdująca się w posiadaniu Zbywcy wybrana dokumentacja prawna i techniczna dotycząca Nieruchomości; 3) prawo własności ruchomości znajdujących się w Budynkach lub na Gruncie niezbędnych do prawidłowego funkcjonowania i działania Nieruchomości; 4) prawa własności intelektualnej związane z Nieruchomością w uzgodnionym zakresie, prawa autorskie i zależne do dokumentacji projektowej związanej z Budynkami i Budowlami, wraz z własnością wszystkich nośników będących w posiadaniu Zbywcy, na których utrwalono dzieła objęte przenoszonymi prawami własności intelektualnej; 5) pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa z gwarancji jakości i rękojmi z umów o roboty budowlane oraz umów o prace projektowe związane z Budynkami i Budowlami, oraz ewentualne zabezpieczenia tych praw oraz ewentualne inne pozostające w mocy i przysługujące Zbywcy prawa i roszczeń wynikające z tych umów; 6) prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z Najemcą (przechodzące na Nabywcę z mocy prawa); 7) odpowiednia dokumentacja powykonawcza Budynków i Budowli (w tym geodezyjna, inwentaryzacja, powykonawcza), dokumentacja techniczna, instrukcje obsługi wszelkich urządzeń i maszyn znajdujących się w Budynkach, podręczniki i licencje, niezależnie od tego, czy są one w formie papierowej, czy elektronicznej; 8) prawa wynikające z zabezpieczeń umowy najmu dostarczone przez Najemcę (gwarancja bankowa lub depozyt pieniężny/kaucja/od Najemcy oraz poręczenie spółki dominującej).

Wnioskodawcy wskazują, że na moment złożenia Wniosku, zamiarem Wnioskodawców jest kontynowanie umowy najmu z obecnym Najemcą. Ponadto Strony planują rozwiązać dotychczasowe umowy o dostawę mediów i umowy serwisowe dotyczące Nieruchomości z obecnymi dostawcami (wówczas nowe umowy, z tymi samymi lub innymi dostawcami, zostaną zawarte przez Nabywcę po Transakcji), przy czym nie można wykluczyć, że z przyczyn prawnych lub komercyjnych część z tych umów nie zostanie rozwiązana i zostanie utrzymana (przeniesiona na Nabywcę).

W celu uniknięcia wątpliwości, Wnioskodawcy wskazują również, że przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury faktycznej lub prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy.

W ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę w szczególności następujących elementów: 1) innych aktywów rzeczowych Zbywcy; 2) praw i obowiązków wynikających z umów i dokumentów innych niż wymienione w powyższym opisie zakresu planowanej Transakcji, takich jak prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych) oraz umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy (w tym umowy o prowadzenie ksiąg); 3) dokumentacji prawnej i księgowej innej – co do zasady – niż dokumentacja wskazana powyżej w opisie zakresu planowanej Transakcji, w tym np. kopii ksiąg rachunkowych i kopii dokumentów księgowych Zbywcy, a także kopii dokumentów podatkowych Zbywcy; 4) praw i obowiązków Zbywcy wynikających z umów rachunków bankowych zawartych przez Zbywcę i bank; 5) przysługujących Zbywcy środków i praw wynikających z wierzytelności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych, należnych od Najemcy do daty Transakcji; 6) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych; 7) środków pieniężnych Zbywcy; 8) praw i obowiązków wynikających z umów o zarządzanie Nieruchomością.

Tym samym, należy zatem podkreślić, iż w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę należności i zobowiązań Zbywcy. W szczególności, w ramach Transakcji nie dojdzie do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków wynikających z kredytów bankowych i pożyczek służących finansowaniu działalności Zbywcy. Dodatkowo Wnioskodawcy wskazują co następuje: - Umowa o zarządzanie Nieruchomością: Zbywca jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością, która to jednak zostanie rozwiązana przed Transakcją.

Strony dopuszczają że Nabywca zawrze umowę o zarzadzanie Nieruchomością z tym samym podmiotem co zarządca Nieruchomości, z którą zawartą umowę o zarządzanie będzie posiadał Zbywca, natomiast na odrębnych warunkach prawnych i komercyjnych; - Korzystanie przez Nabywcę z umów zawartych przez Zbywcę: Jak wskazano powyżej, intencją Wnioskodawców jest rozwiązanie dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości z obecnymi dostawcami (wówczas nowe umowy, z tymi samymi lub innymi dostawcami, zostaną zawarte przez Nabywcę po Transakcji), przy czym Strony dopuszczają, z przyczyn prawnych lub komercyjnych, kontynuowanie niektórych zawartych przez Nabywcę dotychczasowych umów o dostawę mediów i umów serwisowych dotyczących Nieruchomości (ich przeniesienie na Zbywcę).

Jednocześnie, Strony nie wykluczają zawarcia w ramach Transakcji trójstronnych porozumień dzięki któremu Nabywca będzie miał możliwość przejęcia warunków umownych przysługujących Zbywcy przed Transakcją, a które pozwoliłoby Zbywcy uniknąć negatywnych konsekwencji ekonomicznych z tytułu wcześniejszego wypowiedzenia umowy z dostawcą; - Brak przejścia zakładu pracy: Transakcja nie będzie skutkować przeniesieniem poszczególnych pracowników Zbywcy na Nabywcę, ani przejściem „zakładu pracy” Zbywcy na Nabywcę w rozumieniu art. 231 kodeksu pracy (z uwagi na brak zatrudnionych pracowników po stronie Zbywcy).

Na dzień Transakcji Wnioskodawcy będą zarejestrowani w Polsce jako podatnicy podatku od towarów i usług czynni. Planowana Transakcja zostanie udokumentowana fakturą wystawioną przez Zbywcę (jeśli zasadność i prawidłowość takiego działania zostanie potwierdzona w interpretacji wydanej na podstawie niniejszego Wniosku). Strony wskazują, że dążą do opodatkowania Transakcji podatkiem VAT.

W związku z tym, w takim zakresie w jakim Transakcja podlegałaby ewentualnie fakultatywnemu zwolnieniu z podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, Strony złożą zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i w terminie przewidzianych w tym przepisie (tj. przed Transakcją naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu dla Nabywcy lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów).

Strony planują zawarcie Transakcji najpóźniej do końca 2025 r. 6. Opis działalności nabywcy po Transakcji Jak wskazano powyżej, podstawową intencją biznesową dla Nabywcy w kontekście planowanej Transakcji jest pozyskanie Nieruchomości w celach inwestycyjnych – tj. uzyskiwanie korzyści wynikających ze zwiększenia jej wartości w czasie oraz bieżących przychodów z jej wynajmu (czynności opodatkowanej VAT i z uwagi na użytkowy charakter Budynków i nie korzystający potencjalnie ze zwolnienia).

Mając na uwadze, że: 1) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z umowy o zarządzanie Nieruchomością (z uwagi na planowanie rozwiązanie tego rodzaju umowy przed Transakcją); 2) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki z umów z profesjonalnymi doradcami podatkowymi, prawnymi i księgowymi Zbywcy; 3) Zbywca nie zatrudnia pracowników i tym samym w ramach Transakcji nie dojdzie do transferu żadnych pracowników Zbywcy na Nabywcę; 4) w ramach Transakcji na Nabywcę nie przejdą prawa i obowiązki wynikające z dokumentów finansowania działalności Zbywcy (w szczególności z umów pożyczek i kredytów bankowych).

W celu wykorzystywania Nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej, Nabywca – w oparciu o własne zasoby (pracowników Nabywcy lub Spółki Zarządzającej) lub na podstawie umów z podmiotami zewnętrznymi – zapewni: (1) zarządzanie Nieruchomością (w tym zakresie zostanie zawarta umowa z profesjonalnym podmiotem zewnętrznym), (2) świadczenie innych usług niezbędnych dla bieżącego funkcjonowania Nieruchomości, (3) zabezpieczenie obsługi kwestii podatkowych, prawnych i księgowych dotyczących obsługi Nieruchomości, (4) ew. dodatkowe finansowanie niezbędne dla funkcjonowania Nieruchomości.

Ponadto w uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo: Wszystkie Budynki wymienione w opisie zdarzenia przyszłego, tj.: Budynek Magazynowy oraz Portiernia, stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Budynek Magazynowy znajduje się na działkach (...) oraz (...). Budynek Portierni znajduje się na działce (...).

Na Gruncie znajdują się następujące budowle lub ich części w rozumieniu art. 3 pkt 3 ustawy prawo budowlane, które należące do Zbywcy, i które będą przedmiotem planowanej Transakcji: - parking – zlokalizowany na działkach (...), - plac manewrowy – zlokalizowany na działkach (...), - droga dojazdowa– zlokalizowana na działkach (...), - wiaty kurierskie – zlokalizowane na działkach (...), - mur oporowy – zlokalizowany na działkach (...), - instalacja energetyczna – zlokalizowana na działkach (...), - instalacja wodno-kanalizacyjna – zlokalizowana na działkach (...), - instalacja gazowa – zlokalizowana na działkach (...), - instalacja telekomunikacyjna – zlokalizowana na działkach (...), - instalacja kanalizacji deszczowej – zlokalizowana na działkach (...).

Na Gruncie zlokalizowane są następujące urządzenia techniczne stanowiące urządzenia budowlane w rozumieniu art. 3 pkt 9 ustawy prawo budowalne, zapewniające możliwość użytkowania budynków i/lub budowli posadowionych na działkach zgodnie z ich przeznaczeniem: - ogrodzenie, - brama, - szlabany, - oświetlenie zewnętrzne, - przyłącza energetyczne, - przyłącza wodno-kanalizacyjne, - przyłącza gazowe, - przyłącza telekomunikacyjne, - przyłącza kanalizacji deszczowej.

Wszystkie urządzania budowalne, wymienione w odpowiedzi na pytanie powyżej, są funkcjonalnie związane zarówno z Budynkiem Magazynowym jak i Portiernią, przy czym ze względów praktycznych (tj. z uwagi na skalę obu budynków i charakter magazynowy całej nieruchomości) służą one zasadniczo Budynkowi Magazynowemu. Nabywca będzie wykorzystywał zakupiony przedmiot Transakcji wyłącznie do czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1) Czy sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT? 2) Czy dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT?

3) Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu ewentualnej nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT)? Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług Ad.

1 Zdaniem Wnioskodawców, sprzedaż Nieruchomości wraz z innymi elementami objętymi Transakcją stanowić będzie dostawę odrębnych składników majątkowych, a nie zbycie przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa w rozumieniu regulacji VAT i w konsekwencji Transakcja będzie pozostawać w zakresie opodatkowania VAT. Ad.2 Zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów i nie będzie korzystała ze zwolnienia z VAT, w szczególności na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 lub pkt 10a ustawy o VAT.

Ad.3 Zdaniem Wnioskodawców po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystywanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji (zgodnie z art. 86 ust. 1, ust. 10, ust. 10b pkt 1 i ust. 11 ustawy o VAT) po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym (zgodnie z art. 87 ustawy o VAT).

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców Uwaga wstępna dotycząca interesu Wnioskodawców w zakresie uzyskania interpretacji Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego organu podatkowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na ew. prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na ew. obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego zdarzenia przyszłego.

1. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 I. Uwagi wstępne W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Zgodnie z brzmieniem art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, sprzedaż nieruchomości stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi „przedsiębiorstwo” lub „zorganizowaną część przedsiębiorstwa” (dalej również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania VAT. Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni.

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone wielokrotnie w praktyce orzeczniczej i interpretacyjnej organów podatkowych, w tym także przez Ministerstwo Finansów w Objaśnieniach podatkowych z dnia 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT konieczne jest zatem ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT – przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część – ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, że planowana Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowana część przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT (Uprawnienie organów do dokonania takiej klasyfikacji znajduje potwierdzenie w licznych wyrokach sądów administracyjnych – tak np. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku dnia 6 stycznia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1216/09)). II.

Definicja przedsiębiorstwa i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” Przepisy ustawy o VAT nie definiują pojęcia „przedsiębiorstwa” dla celów tej ustawy (podobnie jak inne przepisy podatkowe). W związku z powyższym, w praktyce orzeczniczej jest jednolicie i powszechnie akceptowane, że także dla celów VAT pojęcie przedsiębiorstwa powinno być rozumiane zgodnie z jego definicją zawartą w przepisach prawa cywilnego - art. 551 KC. Zgodnie z przywołanym przepisem: „Przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: 1) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); 2) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; 3) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; 4) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; 5) koncesje, licencje i zezwolenia; 6) patenty i inne prawa własności przemysłowej; 7) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; 8) tajemnice przedsiębiorstwa; 9) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej”.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 KC „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki, jak również może składać się z niektórych tylko elementów wyliczenia zawartego w art. 551 KC. Kluczowym dla uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo w rozumieniu art. 551 KC (a co za tym idzie, ustawy o VAT) jest więc to, że stanowi on „zespół” składników materialnych i niematerialnych o cechach „zorganizowania” oraz „przeznaczenia do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Potwierdza to art. 552 KC, zgodnie z którym: „Czynność prawna mająca za przedmiot przedsiębiorstwo obejmuje wszystko, co wchodzi w skład przedsiębiorstwa, chyba że co innego wynika z treści czynności prawnej albo z przepisów szczególnych”. Przedsiębiorstwo, jako przedmiot zbycia, musi stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla badanej kwestii jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu.

Przedsiębiorstwo, w rozumieniu powyższego przepisu, powinno więc łączyć mienie w funkcjonalnie zorganizowane przedsięwzięcie gospodarcze, a nie tylko stanowić zgromadzone niematerialne i materialne składniki stanowiące ze sobą przedsiębiorstwo w przedstawionym znaczeniu przedmiotowym. Organizacyjna i funkcjonalna istota przedsiębiorstwa kreuje powstanie samodzielnego podmiotu gospodarczego, zdolnego do funkcjonowania w obrocie na niezmienionych zasadach, pomimo jego zbycia. Definicja zorganizowanej części przedsiębiorstwa wynika natomiast z art. 2 pkt 27e ustawy o VAT.

Zgodnie z tym przepisem: „Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o zorganizowanej części przedsiębiorstwa – rozumie się przez to organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania”.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy przenoszony majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem wynikającym z powyższego przepisu jest więc to, aby zorganizowana część przedsiębiorstwa stanowiła zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązania). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: (a) organizacyjnej, (b) finansowej oraz (c) funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Elementami zespołu składników materialnych i niematerialnych, stanowiących zorganizowaną część przedsiębiorstwa, powinny być w szczególności aktywa trwałe, obrotowe, a także ewentualny czynnik ludzki, czyli kadra pracownicza. Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp.

Przy czym w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze. Organizacyjny aspekt wyodrębnienia oznacza, że składniki tworzące „część przedsiębiorstwa” powinny posiadać cechę zorganizowania. Cecha ta powinna występować w „istniejącym przedsiębiorstwie”, a więc w ramach prowadzonej działalności i dotyczyć określonego zespołu składników tworzących część tego przedsiębiorstwa. Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Natomiast wyodrębnienie funkcjonalne należy rozumieć jako przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych. Zorganizowana część przedsiębiorstwa musi stanowić funkcjonalnie odrębną całość – obejmować elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, którym służy w strukturze przedsiębiorstwa.

Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona – obiektywnie oceniając – posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą zatem umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Reasumując, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług mamy do czynienia ze zorganizowaną częścią przedsiębiorstwa, jeżeli spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania; 2) zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; 3) składniki te przeznaczone są do realizacji określonych zadań gospodarczych; 4) zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące ww. zadania gospodarcze.

Ponadto Wnioskodawcy pragną wskazać, że – zgodnie z praktyką organów podatkowych oraz Objaśnieniami – przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT („przedsiębiorstwo” w rozumieniu regulacji KC), czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności: i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji; oraz ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji.

Minister Finansów podkreśla w Objaśnieniach, że w przypadku dostawy nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria: i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności; ii. nabywca – w ramach swojej działalności – ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy: i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji; lub ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów, „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finasowania i jest stroną takich umów; ii. umowy o zarządzanie nieruchomością; iii. umowy zarządzania aktywami; iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

(…) Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”. III. Brak możliwości uznania przedmiotu Transakcji za przedsiębiorstwo lub ZCP W pierwszej kolejności należy wskazać, że w analizowanej Transakcji sama Nieruchomość nie może być uznana za „zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej”.

Obejmuje ona bowiem jedynie wąską grupę aktywów Zbywcy (prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynków i Budowli wraz z umową najmu z Najemcą, przechodzącą na Nabywcę z mocy prawa oraz zabezpieczeniami wynikającymi z tej umowy, a także przedstawione w opisie zdarzenia przyszłego niektóre prawa ściśle związane z Nieruchomością takie jak prawa do dokumentacji projektowej związanej z Budynkami i Budowlami, prawa z gwarancji i rękojmi w zakresie robót budowlanych).

Ponadto, w kontekście definicji ZCP, przedmiotem Transakcji zasadniczo nie będą zobowiązania ani należności Zbywcy związane z Nieruchomością (poza ewentualnymi przejściowymi rozliczeniami w zakresie podatku od nieruchomości należnych od Nieruchomości, czy rozliczeniami związanymi z czynszami od Najemców oraz z usługami serwisowymi i na dostawę mediów do Nieruchomości).

W kontekście analizy przedmiotu Transakcji pod kątem ww. trzech płaszczyzn wyodrębnienia wymaganych w judykaturze dla zaistnienia ZCP, należy wskazać, że: a) nie ma miejsca żadne organizacyjne wyodrębnienie Nieruchomości w strukturze organizacyjnej Zbywcy – jest to jedynie kluczowe wartościowo aktywo kontrolowane przez Zbywcę (spółkę celową); b) nie można mówić o istnieniu wyodrębnienia finansowego Nieruchomości w strukturze Zbywcy – m.in. z uwagi brak odseparowanej ewidencji księgowofinansowej prowadzonej dla Nieruchomości przez Zbywcę; c) wyseparowane aktywa będące przedmiotem Transakcji (tj. zasadniczo prawo użytkowania wieczystego Gruntu, Budynki i Budowle wraz umową ich najmu), same w sobie w obecnym kształcie (tj. na moment Transakcji), (i) nie realizują samodzielnie żadnej funkcji gospodarczej w strukturze Zbywcy oraz (b) nie stanowią i nie mają potencjału by stanowić samodzielnie działające przedsiębiorstwo, bez uzupełnienia o dodatkowe elementy – tym samym nie można mówić o istniejącym na moment Transakcji wyodrębnieniu funkcjonalnym Nieruchomości.

Ponadto w świetle przywołanych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Wnioskodawców elementy Transakcji. I tak, przedmiotem Transakcji będą składające się na Nieruchomość: prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynków i Budowli, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu z Najemcą i zabezpieczania dotyczące tej umowy, a także niektóre prawa i obowiązki ściśle związane z Nieruchomością, przedstawione szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Natomiast przedmiotem Transakcji nie będą objęte: (a) żadne umowy związane z finasowaniem działalności Zbywcy dotyczącej Nieruchomości, (b) umowa o zarządzenie Nieruchomością, (c) umowy zarządzania aktywami (z uwagi na brak takiej umowy po stronie Zbywcy), czy też (d) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszoną Nieruchomością (poza przekazaniem Nabywcy po Transakcji ewentualnych kwot kaucji gwarancyjnych od Najemcy w związku z przejściem umowy najmu, i poza czynszami i innymi opłatami od Najemcy przysługującymi Nabywcy dopiero za okres od momentu zawarcia Transakcji).

W konsekwencji, Wnioskodawcy pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli zasadniczo samą Nieruchomość oraz ściśle z nią związane prawa, wskazane szczegółowo w opisie zdarzenia przyszłego.

Przedmiotem Transakcji nie będzie natomiast objęty żaden z czterech dodatkowych kluczowych elementów wskazanych przez Ministra Finansów, co zdaniem Wnioskodawców jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych wyżej okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę jakiejkolwiek działalności w oparciu o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie nowych umów ubezpieczenia, umów o zarządzanie nieruchomością, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, ewentualne zapewnienie nowych umów na dostawy mediów i usług serwisowych dla Nieruchomości itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, Nabywca nie będzie w stanie prowadzić żadnej działalności gospodarczej w oparciu o Nieruchomość i nabyte wraz z nią prawa.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej w sposób samoistny. W kontekście oceny ewentualnej możliwości wyłączenia przedmiotu analizowanej Transakcji z zakresu VAT na podstawie art. 6 Ustawy o VAT, równie istotne znaczenie ma kwestia kryterium kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę.

W celu wyjaśnienia zagadnienia „kontynuowania działalności prowadzonej przed transakcją przez zbywcę”, Objaśnienia zawierają kilka przykładów ilustrujących jak należy to kryterium analizować.

Jeden z przykładów przedstawionych w Objaśnieniach (Przykład 4) wskazuje, na sytuację, w której nabywca nie zamierza kontynuować działalności zbywcy w oparciu o nabytą nieruchomość komercyjną, lecz planuje usunąć dotychczasową zabudowę i zastąpić ją nową zabudową, zgodną z potrzebami działalności nabywcy: „Przykład 4. Zbywca jest właścicielem pawilonu z lokalami usługowymi, a po jego nabyciu nabywca wyburzy pawilon i wybuduje hale magazynową dla potrzeb prowadzonej działalności hurtowej sprzedaży środków spożywczych. (…)” W tym zakresie autorzy Objaśnień wskazują, że „Transakcja nie stanowi zbycia przedsiębiorstwa lub ZCP.

Nabywca nie nabył nieruchomości z zamiarem ich wykorzystania do komercyjnego najmu. Na moment transakcji zachowanie nabywcy potwierdzało zamiar zmiany dotychczasowego sposobu wykorzystania nieruchomości, tj. wystąpił o wydanie decyzji stanowiącej element procesu budowy hali magazynowej”.

W sytuacji, gdzie Zbywca prowadzi działalność polegającą na pozyskiwaniu gruntów celem realizacji na nich inwestycji magazynowych i przemysłowych oraz ich komercjalizacji w formie wynajmu lub sprzedaży (działalność deweloperska i w zakresie wynajmu), a Nabywca prowadzi głównie działalność w obszarze najmu długoterminowego nieruchomości (długoterminowy najem komercyjny) – w ocenie Wnioskodawców Nabywca nie ma zamiaru kontynuowania działalności Zbywcy (przedmioty działalności Zbywcy i Nabywcy i plany biznesowe względem Nieruchomości są odmienne).

Przy czym nie ma tu znaczenia okresowy wynajem Nieruchomości przez Zbywcę, gdyż pozyskanie najemcy dla realizowanej inwestycji jeszcze przed jej oddaniem do użytkowania (a czasem nawet rozpoczęciem) jest standardową praktyką na rynku deweloperskim, umożliwiającą dalsze działania komercyjne względem zrealizowanej inwestycji (w tym jej zbycie). W efekcie nie można uznać, że na skutek rozważanej Transakcji dojdzie do prostej kontynuacji przez Nabywcę dotychczasowego profilu (modelu) biznesowego działalności gospodarczej Zbywcy realizowanej w oparciu o Nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawców, mając na względzie podejście zastosowane przez Ministra Finansów w przywołanym fragmencie Objaśnień (w tym w przytoczonym przykładzie) może być ono również zastosowane do zdarzenia przyszłego analizowanego w niniejszym wniosku. W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawców należy stwierdzić, że przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani jego zorganizowanej części – również ze względu na brak kontynuowania działalności Zbywcy przez Nabywcę. Nabywca bowiem w oparciu o nabyte składniki majątku (Nieruchomość) będzie prowadził odmienną rodzajowo działalność aniżeli Zbywca. IV.

Konkluzja Biorąc powyższe pod uwagę powyższe argumenty, w ocenie Wnioskodawców przedmiot Transakcji nie będzie stanowić „przedsiębiorstwa” ani „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT, na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. W konsekwencji, zbycie Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu, zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, tj. w ramach odpłatnej dostawy towarów.

2. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania Nr 2 Sprzedaż Nieruchomości w ramach planowanej Transakcji będzie stanowiła dostawę prawa użytkowania wieczystego zabudowanego Gruntu, wraz z prawem własności posadowionych na nim Budynków oraz Budowli. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postaci energii.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego przepisu wynika, że w celu prawidłowego ustalenia zasad opodatkowania dostawy zabudowanych nieruchomości konieczna jest analiza statusu podatkowego obiektów znajdujących się na gruncie, w postaci budynków oraz budowli i ich części. Zgodnie z ogólną zasadą, sprzedaż nieruchomości zabudowanych dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej należy traktować jako odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przypadku dostawy budynków, budowli lub ich części, potencjalnie może mieć jednak zastosowanie jedno ze zwolnień określonych w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9, 10 i 10a ustawy o VAT.

W kontekście powyższego, Wnioskodawcy chcieliby zauważyć, że w odniesieniu do planowanej Transakcji, w ich ocenie nie znajdzie zastosowania zwolnienie przewidziane w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, obejmujące dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeśli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Jak bowiem wynika enia przyszłego, z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu, jak również z tytułu wybudowania Budynków i Budowli Zbywcy przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Ponadto Nieruchomość nie była i do dnia Transakcji nie będzie wykorzystywana przez Zbywcę wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT. Tym samym, przesłanki umożliwiające zastosowanie zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie zostały spełnione. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT, zwolnieniu z VAT podlega dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Grunt (każda z nabywanych działek ewidencyjnych wchodzących w jego skład) jest zabudowany Budynkami oraz Budowlami. Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu wchodzącego w skład Nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT i będzie „dzieliła” sposób opodatkowania VAT właściwy dla dostawy Budynków i Budowli posadowionych odpowiednio na Gruncie.

Równocześnie, zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT dostawa budynków, budowli i ich części jest zwolniona z VAT, poza następującymi wyjątkami: i. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim; ii. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z kolei, w świetle definicji zawartej w art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu kupującemu lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: - wybudowaniu; lub - ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W celu ustalenia, czy w analizowanej sprawie znajdzie zastosowanie wskazane zwolnienie, należy zatem w pierwszej kolejności ustalić, czy względem poszczególnych Budynków i Budowli wchodzących w skład Nieruchomości nastąpiło przed Transakcją (lub nastąpi na moment Transakcji) „pierwsze zasiedlenie” tych obiektów.

Mając na względzie okoliczności przedstawione powyżej w opisie zdarzenia przyszłego wniosku, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do „pierwszego zasiedlenia” Budynków doszło w momencie ich wydania Najemcy do użytkowania, w ramach zawartej przez Zbywcę umowy najmu – co miało miejsce w październiku 2024 r. W przypadku części technicznych Budynków, a także infrastruktury towarzyszącej w postaci wszystkich Budowli, w ocenie Wnioskodawców należy uznać, że do ich „pierwszego zasiedlania” doszło w momencie rozpoczęcia eksploatacji Budynków.

Tym samym „pierwsze zasiedlenie” wszystkich Budynków oraz Budowli nastąpiło we wrześniu 2024 r. Ponadto należy wskazać, że przed planowaną sprzedażą Nieruchomości, Zbywca ani Najemcy nie będą przeprowadzać prac ulepszeniowych w Budynkach i w zakresie Budowli, które powodowałby ulepszenie jakiegokolwiek z tych obiektów o wartość przekraczającą 30% ich wartości początkowej. W związku z powyższym należy uznać, że tego rodzaju okoliczność związana z ulepszeniem Budynków lub Budowli nie będzie wpływać na moment „pierwszego zasiedlenia” Budynków i Budowli w rozumieniu regulacji VAT i przed Transakcją nie dojdzie już do zmiany referencyjnych dat w tym zakresie.

Należy podkreślić, że, jak wskazano powyżej w opisie zdarzenia przyszłego, zawarcie Transakcji nastąpi najpóźniej do końca 2025 r. W konsekwencji, skoro w odniesieniu do żadnego z Budynków oraz Budowli, na moment Transakcji nie upłyną w żadnym przypadku dwa lata od ich „pierwszego zasiedlenia” w rozumieniu regulacji VAT – w dacie Transakcji nie będą spełnione przesłanki wymagane dla zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, a w konsekwencji przedmiotowe zwolnienie nie znajdzie zastosowania do ich dostawy. Jednocześnie, w ocenie Wnioskodawców do Transakcji dostawy Budynków oraz Budowli, nie będzie miał również zastosowania przepis art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Zgodnie bowiem z przywołanym przepisem, zwolnienie z VAT na tej podstawie obejmuje dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z uwagi na: (a) prawo Zbywcy do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia prawa użytkowania wieczystego Gruntu i wybudowania Budynków i Budowli oraz (b) brak ulepszeń tych obiektów przez Zbywcę – w ocenie Wnioskodawców przesłanki do zastosowania analizowanego zwolnienia nie będą spełnione.

Podsumowując, z uwagi na brak spełnienia przesłanek do jakiegokolwiek z potencjalnych zwolnień z VAT dla dostawy Nieruchomości (tj. na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2, pkt 9, pkt 10 czy pkt 10a ustawy o VAT), dostawa wszystkich Budynków oraz Budowli (a w konsekwencji na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy o VAT, także dostawa prawa użytkowania wieczystego Gruntu, na których Budynki oraz Budowle są posadowione) będzie w całości podlegała opodatkowaniu VAT zgodnie z właściwą stawką tego podatku.

3. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 Biorąc pod uwagę, że sprzedaż Nieruchomości nie będzie stanowiła zbycia przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części oraz będzie opodatkowana VAT (co zostało wykazane w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 1), wyłączenie prawa do odliczenia kwoty podatku VAT naliczonego lub zwrotu nadwyżki VAT naliczonego wynikające z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT nie będzie miało zastosowania.

Konsekwentnie, w celu oceny, czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego (oraz prawo do zwrotu nadwyżki VAT naliczonego) należy przeanalizować spełnienie przesłanek, o których mowa w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT. Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości podatku VAT naliczonego przy ich nabyciu. Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, po nabyciu Nieruchomości, Nabywca będzie prowadził na niej działalność polegającą na długoterminowym wynajmie. Taki typ działalności, tj. wynajem nieruchomości podlega co do zasady efektywnemu opodatkowaniu VAT, według właściwej stawki VAT. W konsekwencji, jak wynika z powyższego, zakup Nieruchomości będzie związany z wykonywaniem czynności podlegających opodatkowaniu VAT po stronie Nabywcy, do których będzie wykorzystywana nabyta Nieruchomość.

Zdaniem Wnioskodawców, jak przedstawiono w uzasadnieniu stanowiska Wnioskodawców w zakresie pytania nr 2, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT według właściwej stawki. A zatem okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, w myśl których podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego, po dokonaniu przedmiotowej Transakcji i otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury VAT potwierdzającej jej faktyczne dokonanie, Nabywcy będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości i wykazany na przedmiotowej fakturze (lub fakturach) VAT, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT.

Jednocześnie, w myśl art. 86 ust. 10. ust. 10b i ust. 11 ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego powstanie w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę. Ewentualna nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 ustawy o VAT.

Podsumowując, Nabywca będzie miał prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości, jak również w przypadku, gdy w danym okresie rozliczeniowym wartość podatku naliczonego (w tym podatku naliczonego w związku z Transakcją) będzie przewyższała wartość podatku należnego wykazanego w tym okresie rozliczeniowym, Nabywca będzie uprawniony do wystąpienia do właściwego naczelnika urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot nadwyżki podatku naliczonego nad należnym, na wskazany przez Nabywcę rachunek bankowy.