Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 26 stycznia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.685.2025.3.MW

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe. Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej Państwa wniosek z 10 października 2025 roku o wydanie interpretacji indywidualnej, dotyczący zbycia Nieruchomości położonej w (…), wpłynął 10 października 2025 r. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie - pismami z 24 listopada 2025 r. (data wpływu 25 listopada 2025 r.) oraz z 6 grudnia 2025 r. ( data wpływu 6 grudnia 2025 r.).

Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: X 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Opis zdarzenia przyszłego (sformułowany ostatecznie w uzupełnieniu wniosku) X (dalej: „Spółka”, „Zbywca" lub „Wnioskodawca”) jest zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. Dominującym przedmiotem działalności gospodarczej Wnioskodawcy jest wynajem na rzecz podmiotów powiązanych centrów logistycznych znajdujących się na nieruchomościach, do których Spółce przysługuje tytuł prawny. Działalność Spółki podlega opodatkowaniu VAT.

W ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka planuje zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której dokona zbycia nieruchomości położonych w miejscowościach: (…). Przedmiotem niniejszego wniosku jest stanowiąca własność Spółki nieruchomość płożona w (…) (z uwzględnieniem kontekstu sprzedaży także innych nieruchomości w ramach Umowy Sprzedaży, będących przedmiotem odrębnych wniosków wspólnych), przy ulicy (…) składająca się z działek gruntu o numerach ewidencyjnych: (…) (dalej: „Działki”), zabudowanych m.in. halami magazynowymi i infrastrukturą towarzyszącą wchodzącymi w skład centrum logistycznego.

Przedmiot sprzedaży będzie obejmował również inne budynki, budowle oraz urządzenia budowlane znajdujące się na powyższych Działkach. Działki wraz z powyższymi obiektami budowlanymi są określane dalej jako „Nieruchomość”. Nabywcą Działek wraz z Zabudowaniami (zdefiniowanymi poniżej) będzie Y z siedzibą w (…) (dalej: „Zainteresowany" lub „Nabywca”). Jak wskazano powyżej, biorąc pod uwagę kontekst sprzedaży Nieruchomości wraz z innymi nieruchomościami na mocy Umowy Sprzedaży na rzecz Nabywcy, sprzedaż pozostałych nieruchomości - w miejscowościach: (…) na mocy Umowy Sprzedaży podlega odrębnym wspólnym wnioskom o interpretację indywidualną złożonym równolegle.

Wnioskodawca oraz Nabywca określani są dalej łącznie jako „Zainteresowani”. Zawarcie powyższej Umowy Sprzedaży jest określane dalej również jako „Transakcja”.

Umowa Sprzedaży obejmować będzie następujące naniesienia znajdujące się na Działkach: hala magazynowa (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynku będącymi jego częścią składową), hala magazynowa (...) (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynku będącymi jego częścią składową), budynek magazynowy (...) (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynku będącymi jego częścią składową), budynek - biuro (...) (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynku będącymi jego częścią składową), hala tranzytowa (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynku będącymi jego częścią składową), budynek biurowy (wraz z instalacjami i urządzeniami wewnątrz budynku będącymi jego częścią składową), portiernia, wiaty paletowe, budynek pompowni, fundament betonowy pod agregat, ogrodzenie, drogi manewrowe, place (w tym zajęte na miejsca postojowe/parking), sieci zewnętrzne, wiata dla palaczy, paleciarnia, instalacje zewnętrzne, zbiorniki pożarowe, palarnia, stacja transformatorowa, szlaban.

Wnioskodawca na podstawie dostępnych informacji, w celu usystematyzowania analizy zabudowań znajdujących się na Działkach, dokonał przypisania wszystkich budynków, budowli lub ich części znajdujących się na Działkach do następujących kategorii: a) Zabudowania Kategorii A - obejmują budynki lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki: a. Wnioskodawca wykorzystywał i nadal wykorzystuje budynki na potrzeby własnej działalności gospodarczej przez okres przekraczający 2 lata; b. W ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych; c. Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budynki, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku; d. Budynki nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę; b) Zabudowania Kategorii B - obejmują budowle lub ich części spełniające łącznie następujące warunki: a. Wnioskodawca wykorzystywał i nadal wykorzystuje budowle lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej przez okres przekraczający 2 lata; b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych; c. Spółka i Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące wskazane budowle, które to oświadczenie jest opisane w dalszej części wniosku; d. budowle nie są objęte prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę.

Powyższe kategorie zabudowań są dalej określane łącznie jako „Zabudowania”. Po przeprowadzeniu powyższej kategoryzacji wszystkich budynków i budowli lub ich części znajdujących się na Działkach, Wnioskodawca dokonał identyfikacji tych budynków i budowli, które będą objęte zakresem Umowy Sprzedaży a następnie przypisał je do poszczególnych Działek, zgodnie ze Szczegółowym opisem poszczególnych Działek przedstawionym poniżej.

Szczegółowy opis poszczególnych Działek Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przeznaczony pod zabudowę b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren usług i produkcji, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie siecią odprowadzenia wody deszczowej do rzeki (…), którą Spółka kwalifikuje się do Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren zieleni naturalnej, przy czym plan dopuszcza zabudowę działki zbiornikami retencyjnymi; b) działka jest zabudowana wyłącznie siecią odprowadzenia wody deszczowej do rzeki (…) oraz wylotem do tej rzeki, które to obiekty Spółka kwalifikuje się do Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

W poniższej tabeli Wnioskodawca dokonał klasyfikacji naniesień opisanych powyżej, dla każdego naniesienia wskazał działkę lub działki, na których znajduje się dane naniesienie, wskazał czy naniesienia stanowią jego własność oraz czy powinny być klasyfikowane jako ruchomość w rozumieniu Kodeksu Cywilnego. Dodatkowo naniesienia będące budowlami lub budynkami zostały przyporządkowane do odpowiednich kategorii zabudowań zdefiniowanych we Wniosku: (…).

Wnioskodawca wskazuje, że w odniesieniu do urządzeń budowlanych oraz instalacji i urządzeń wewnątrz budynków wymienionych powyżej przysługiwało mu prawo do odliczenia VAT naliczonego i jednocześnie takie obiekty były wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT. Oświadczenie w Umowie Sprzedaży Wraz z zawarciem Umowy Sprzedaży, Wnioskodawca wraz z Zainteresowanym złożą zgodnie oświadczenie w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Działek wraz z Zabudowaniami, że wybierają opodatkowanie VAT wszelkich znajdujących się na Działkach budynków lub budowli, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT (dalej: „Oświadczenie”).

Oświadczenie będzie zawierać również odpowiednie elementy wymienione w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT. Na moment złożenia Oświadczenia, a także na moment dokonania dostawy Działek wraz z Zabudowaniami, Nabywca oraz Spółka będą zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni. Status Nieruchomości w działalności przedsiębiorstwa Wnioskodawcy Naniesienia znajdujące się na Działkach, wchodzące w skład centrum logistycznego, wraz z infrastrukturą towarzyszącą są obecnie przedmiotem umowy najmu zawartej ze spółką powiązaną (dalej: „Najemca”). W związku ze sprzedażą Nieruchomości, powyższa umowa najmu zostanie rozwiązana przez Spółkę.

Powyższa Nieruchomość jest jedną z wielu nieruchomości wchodzących w skład portfela nieruchomości kontrolowanych przez Wnioskodawcę. W ramach Umowy Sprzedaży Wnioskodawca sprzeda Nieruchomości objęte niniejszym wnioskiem, jak i nieruchomości położone w (…) przy czym przedmiotem sprzedaży będą objęte tylko wybrane nieruchomości i Spółka będzie dalej posiadać inne nieruchomości. Nieruchomość, jak i pozostałe nieruchomości objęte Umową Sprzedaży, nie stanowią odrębnego wydziału, czy też działu w strukturach Spółki. Wnioskodawca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu Nieruchomości czy też sprzedawanych innych nieruchomości.

Spółka w ramach swojej struktury organizacyjnej nie tworzy odrębnych komórek, działów dla poszczególnych nieruchomości. Dla Nieruchomości, jak i dla pozostałych sprzedawanych nieruchomości nie został również ustanowiony odrębny kierownik/osoba zarządzająca. Wnioskodawca nie prowadzi ewidencji księgowej dla Nieruchomości, jak i dla pozostałych nieruchomości, odrębnej od ewidencji prowadzonej dla całej Spółki, w szczególności nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych stricte dla Nieruchomości. Wnioskodawca nie opracowuje odrębnego bilansu dla Nieruchomości, jak i pozostałych nieruchomości, innego od bilansu sporządzonego dla całej Spółki.

Jedynie dla celów controllingowych Spółka ustanowiła tzw. miejsce powstawania kosztów (MPK) identyfikując dla Nieruchomości i pozostałych nieruchomości przychody z najmu oraz koszty amortyzacji i opłat eksploatacyjnych. Spółka nie prowadzi jednak takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań stricte do Nieruchomości, czy też pozostałych sprzedawanych nieruchomości - ewidencja jest prowadzona dla całej Spółki.

Dla potrzeb utrzymania Nieruchomości, jak i pozostałych sprzedawanych nieruchomości, czy też osiągania przychodów z najmu/dzierżawy, Wnioskodawca nie tworzył również odrębnych rachunków bankowych inne niż rachunki bankowe dla całej Spółki, jak i nie przypisywał do Nieruchomości odrębnych środków pieniężnych. Bieżące administrowanie Nieruchomością, jak i pozostałymi nieruchomościami, tzw. facility management, na mocy istniejącej umowy najmu wykonuje Wnioskodawca na rzecz i koszt Najemcy i pozostałych najemców.

Po zawarciu Umowy Sprzedaży, to najemcy będą odpowiedzialni za administrowanie Nieruchomością i pozostałymi sprzedawanymi nieruchomościami, przy czym zarządzanie nieruchomością zostanie powierzone kompetentnemu usługodawcy. Według wiedzy Wnioskodawcy zakłada się powierzenie zarządzania Nieruchomością Wnioskodawcy na mocy odrębnej umowy między Najemcą, a Wnioskodawcą. Sprzedający nie jest stroną umowy o zarządzanie Nieruchomością/aktywami (tj. o świadczenie usług w zakresie asset/property management). Nabywca zawiera umowy na obsługę jego działalności m.in. w zakresie zarządzania samodzielnie. Wnioskodawca jest stroną umów na obsługę administracyjną (księgową/IT) z innymi spółkami powiązanymi.

Powyższe umowy nie będą przeniesione na Nabywcę. Zakres Umowy Sprzedaży Przedmiot Umowy Sprzedaży będzie obejmował wskazane powyżej Działki, naniesienia znajdujące się na Działkach, jak również, fragment kanalizacji deszczowej wzniesiony przez Zbywcę, zlokalizowany poza granicami Działek, który Wnioskodawca kwalifikuje jako budowlę - sieć kanalizacyjną odprowadzającą wodę z terenu działek Wnioskodawcy (objętych Transakcją) do wylotu do rzeki (…) znajdującego się na działce nr (…). Powyższe obiekty były wykorzystywane w działalności opodatkowanej VAT prowadzonej przez Wnioskodawcę, tj. nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

W ramach sprzedaży Nieruchomości nie dojdzie do przeniesienia należności i zobowiązań związanych z Nieruchomością, jak i innymi nieruchomościami, na Nabywcę, w szczególności na Nabywcę nie będą przenoszone zobowiązania bilansowe i pozabilansowe (z zastrzeżeniem zobowiązań, które przechodzą na Nabywcę z mocy prawa). Wnioskodawca nie będzie również przenosić na Nabywcę zobowiązań z tytułu nieuregulowanych na dzień Transakcji faktur dokumentujących wydatki związane z Nieruchomością. Na Nabywcę nie przejdą również należności z tytułu czynszu przysługujących Spółce w chwili dokonania transakcji.

Wnioskodawca zatrudnia personel do obsługi Nieruchomości i pozostałych nieruchomości, tym niemniej Spółka nie będzie przenosić na Nabywcę personelu, w szczególności na Nabywcę nie zostaną przeniesione żadne umowy o pracę, jak i nie wystąpi przejście tzw. zakładu pracy w rozumieniu art. 231 Kodeksu Pracy.

Zakres Transakcji nie będzie również obejmował: a) praw i obowiązków z umów rachunków bankowych Zbywcy, b) środków pieniężnych należących do Spółki, c) praw i obowiązków wynikających z polis ubezpieczeniowych, d) firmy, nazwy, czy też oznaczenia indywidualizującego przedsiębiorstwo Wnioskodawcy, e) tajemnic przedsiębiorstwa Wnioskodawcy oraz know-how, f) praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i dostawy mediów do Nieruchomości. g) ksiąg rachunkowych Wnioskodawcy i innych dokumentów (np. handlowych, korporacyjnych) związanych z prowadzeniem przez Spółkę działalności gospodarczej, h) koncesji, licencji i zezwoleń, za wyjątkiem niektórych decyzji administracyjnych dotyczących Działek, jak na przykład decyzje wodno-prawne, decyzje zezwalające na umieszczenie urządzeń i infrastruktury w pasie drogowym, o ile ich stroną na moment Transakcji będzie Spółka.

Intencją stron Transakcji nie jest przenoszenie jakichkolwiek umów na Nabywcę związanych z zarządzaniem lub obsługą Nieruchomości, czy też wybranych innych sprzedawanych nieruchomości. Na Nabywcę nie będą przenoszone prawa i obowiązki wynikające z umów serwisowych, świadczenia usług ochrony obiektu, sprzątania, umowy serwisu instalacji, umowy dostawy mediów, bowiem stroną takich umów pozostaje co do zasady Najemca.

Zgodnie z zamierzeniami Zbywcy i Nabywcy, w ramach planowanej Transakcji Zbywca zobowiązany będzie również do przekazania Nabywcy następujących dokumentów znajdujących się w posiadaniu Zbywcy, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży: 1) dokumentacji prawnej dotyczącej Nieruchomości (w tym, np. dokumentów zabezpieczenia); 2) instrukcji użytkowania (lub innych) dotyczących działalności lub utrzymania budynków i budowli, bądź instalacji, maszyn, urządzeń znajdujących się na Nieruchomości lub ją obsługujących; 3) dokumentów gwarancji budowlanych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji budowlanej dotyczącej Nieruchomości; 4) dokumentów gwarancji projektowych (obowiązujących na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży) oraz dokumentacji projektowej dotyczącej Nieruchomości; 5) pozostałych istniejących dokumentów dotyczących Nieruchomości (w szczególności np. książki obiektu budowlanego, kopii decyzji administracyjnych).

Alternatywnie, w zależności od negocjacji, możliwe jest również pozostawienie części ww. dokumentów w posiadaniu Najemcy w celu prawidłowego użytkowania i zarządzania Nieruchomością.

Ponadto, na Nabywcę zostaną przeniesione, posiadane przez Zbywcę na moment zawarcia Umowy Sprzedaży: 1) majątkowe prawa autorskie do utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) na polach eksploatacji nabytych przez Zbywcę - w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości; 2) prawa do upoważniania osób trzecich do wykonywania praw zależnych dotyczących utworów powstałych w związku z realizacją budynków (wraz z budowlami i przynależnościami), w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości; 3) prawa własności nośników, na których utrwalono utwory związane z budynkami i budowlami określone w pkt 1 powyżej; 4) prawa z tytułu udzielonych przez wykonawców robót budowlanych oraz twórców dokumentacji projektowej budynków (wraz z budowlami i przynależnościami) gwarancji jakości lub rękojmi za wady dotyczące budynków i budowli, w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Nieruchomości oraz w zakresie, w jakim będą obowiązywały na dzień Transakcji; 5) wybrane licencje do oprogramowania związanego z Nieruchomościami, o ile będą one przenaszalne; 6) prawa i obowiązki wynikające z licencji dotyczących systemów zainstalowanych w budynkach (o ile systemy te są trwale związane z budynkami i będą przeniesione na Nabywcę w ramach Transakcji) oraz aplikacji budynkowych służących użytkownikom budynków, w zakresie w jakim zostały nabyte przez Zbywcę i są przenoszalne oraz w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży; 7) przekazanie przez Zbywcę Nabywcy kaucji pieniężnych wpłaconych przez wykonawców, w odniesieniu do gwarancji i rękojmi, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji; 8) prawa z gwarancji bankowych lub ubezpieczeniowych przekazanych przez wykonawców, zabezpieczających roszczenia w zakresie gwarancji i rękojmi względem tych wykonawców określone w pkt 4 powyżej, w zakresie, w jakim będą obowiązywały w dniu Transakcji; 9) prawa i obowiązki związane z certyfikatami budynkowymi, o ile zostały wydane - w zakresie określonym w Umowie Sprzedaży Intencje Nabywcy Nabywca jest podmiotem polskiego prawa, posiadającym siedzibę i stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej w Polsce.

Nabywca jest (i na dzień zawarcia Umowy Sprzedaży będzie) także zarejestrowana jako czynny podatnik VAT w Polsce. Nabywca należy do (...) grupy działającej w sektorze nieruchomości - grupy (…), która jest (...) funduszy typu REIT (ang. Real Estate Investment Trusts), specjalizującym się w (...). Dla potrzeb prowadzenia powyższej działalności, Nabywca zawiera umowy na obsługę jego działalności w zakresie m.in. zarządzania/IT/księgowości z innymi podmiotami, w tym podmiotami powiązanymi. Nabywca nie będzie posiadał własnego personelu poza członkami zarządu. Nabywca zawrze nową umowę najmu z Najemcą.

Zgodnie z nową umową najmu, która zostanie zawarta pomiędzy Nabywcą i Najemcą, to Najemca będzie odpowiedzialny za wykonywanie m.in. poniższych czynności związanych z utrzymaniem Nieruchomości i pozostałych sprzedawanych nieruchomości przez cały okres najmu: utrzymanie, eksploatacja, naprawa, odnawianie, przebudowa, wymiana, czyszczenie, odśnieżanie, zagospodarowanie terenu, oświetlenie, malowanie, zatrudnianie pracowników ochrony, konserwacja urządzeń wentylacyjnych, klimatyzacyjnych i grzewczych w budynkach, oraz kontrola, konserwacja, naprawa, odnawianie, wymiana, obsługa i eksploatacja wszystkich kotłów, instalacji gazowych, elektrycznych instalacji klimatyzacyjnych i grzewczych, urządzeń służących do uzdatniania i zmiękczania wody oraz wszelkich innych urządzeń, oraz wymiana i odnawianie wyżej wymienionych urządzeń, instalacja, dostarczanie, konserwacja, odnawianie i wymiana wszystkich urządzeń i instalacji przeciwpożarowych i wykrywających, systemów alarmowych, wyjść przeciwpożarowych, systemów bezpieczeństwa i systemów kontroli, oraz zarządzanie Nieruchomością i pozostałymi sprzedawanymi nieruchomościami.

Nabywca nie będzie angażował się w powyższe czynności (z wyjątkiem sytuacji, gdy określone czynności będą wymagały jego zgody lub wyjątkowo, np. określone czynności nie mogą lub nie zostały wykonane przez Najemcę, w zakresie przewidzianym w umowie najmu). Zainteresowany zwraca się o wydanie interpretacji, przy założeniu, że jego zamiarem na moment przeprowadzenia Transakcji jest wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży wyłącznie do działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług, niekorzystającej ze zwolnienia od tego podatku.

W uzupełnieniu wniosku z 6 grudnia 2025 wskazali Państwo ponadto, że: Złożone Oświadczenie w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego, obejmować będzie również kanalizację deszczową zlokalizowaną poza granicami Działek, odprowadzającą wodę z terenu działek Wnioskodawcy (objętych Transakcją) do wylotu do rzeki (…) znajdującego się na działce nr (…). W szczególności, Oświadczenie będzie wskazywać, że Strony Transakcji rezygnują ze zwolnienia z VAT i wybierają opodatkowanie VAT również wszelkiej infrastruktury technicznej objętej Transakcją a położonej na działkach, które nie są przedmiotem Umowy Sprzedaży, wraz ze wskazaniem m.in. adresu tych obiektów.

Dodatkowo, w odniesieniu do powyższej kanalizacji deszczowej zlokalizowanej poza granicami Działek, spełnione będą łącznie następujące warunki: a) Wnioskodawca wykorzystywał i nadal wykorzystuje kanalizację na potrzeby własnej działalności gospodarczej przez okres przekraczający 2 lata, b) w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tej kanalizacji w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% jej wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych; c) kanalizacja nie jest objęta prawomocnymi decyzjami na rozbiórkę.

Pytania w zakresie podatku od towarów i usług (oznaczone we wniosku nr 1 i 2) 1. Czy dostawa Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, w szczególności uwzględniając fakt złożenia przez strony Umowy Sprzedaży Oświadczenia, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT? 2. Czy Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym?

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od towarów i usług (przeformułowane i doprecyzowane w uzupełnieniu wniosku) Zdaniem Zainteresowanych: Ad 1. Dostawa Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT. Ad 2. Nabywca będzie uprawniony do odliczenia podatku naliczonego z wystawionej przez Zbywcę faktury dokumentującej dostawę Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym.

Uzasadnienie stanowiska: Ad 1. I. Przedmiot Umowy Sprzedaży jako niestanowiący przedsiębiorstwa Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Od tej generalnej zasady ustawodawca określił wyjątek, który przedstawiony jest w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i który wskazuje, że przepisów tej ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Z uwagi, że przepis ten stanowi wyjątek od zasady powszechności opodatkowania VAT, przepis ten nie może być interpretowany rozszerzająco.

Dla celów weryfikacji czy dana transakcja podlega opodatkowaniu w pierwszej kolejności należy więc zweryfikować czy może być ona uznana za zbycie przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Mając na uwadze, że ustawa ta nie definiuje pojęcia „przedsiębiorstwa”, ugruntowana praktyka organów podatkowych oraz sądów administracyjnych wskazuje, że przy wykładni terminu „przedsiębiorstwo” użytego w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT należy odwołać się do art. 551 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilny (dalej: „KC”).

W sposób jednoznaczny potwierdza to np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego z siedzibą w Kielcach z 29 stycznia 2009 r., sygn. I SA/Ke 465/08, który wskazuje, że: „Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U. Nr 54, poz. 535 ze zm.) nie zawiera definicji przedsiębiorstwa mimo, że pojęciem tym posługuje się w art. 6. Spowodowało to konieczność wypracowania takiej definicji, gdyż pojęcie to zakreśla ramy podmiotowe przepisu. A zatem brak definicji uniemożliwiał prawidłowe rozstrzygnięcie zakresu podmiotowego w zwolnieniu od podatku VAT przyznanego tym przepisem.

Tak doktryna jak i orzecznictwo sądów administracyjnych wypracowało jednolity pogląd, iż na potrzeby przepisów VATU (ale też innych ustaw podatkowych) należy stosować definicję przedsiębiorstwa zawartą w art. 551 KC. Taki pogląd zaprezentował np. Naczelny Sąd Administracyjny w orzeczeniach: IFSK 267/06 (niepublikowane), I FSK 688/07, III SA 1492/01, II FSK 1022/06 czy WSA w Poznaniu I SA/Po 638/08 - dostępne na stronie internetowej NSA. Pogląd taki zaprezentował też Tomasz Michalik w publikacji „VAT Komentarz” Rok 2007, wydawnictwo Beck, czy też Komentarz „Ustawa o VAT' autorstwa Zdzisława Modzelewskiego i Grzegorza Mularczyka, wydawnictwa LexisNexis.

Pogląd ten stał się tak powszechny, że również organy podatkowe definiując na potrzeby VATU definicję przedsiębiorstwa posługiwały się przepisem kodeksu cywilnego. Co istotne zastosowanie tej definicji do zinterpretowania dyspozycji art. 6 VATU było oczywiste również dla organu orzekającego w sprawie niniejszej. Udzielając bowiem interpretacji na pozostałe pytania zadane przez skarżącą Spółkę w szczególności w zakresie skutków podatkowych wniesienia aportem przedsiębiorstwa do Spółki odpowiedziały, że jeśli zakład spełniał wymogi przedsiębiorstwa o jakich mowa w art. 551 KC, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 6 pkt 1 VATU.

Okoliczności te świadczą zdaniem Sądu o tym, że w kontekście stosowania art. 6 ustawy o podatku od towarów i usług art. 551 KC stał się przepisem prawa podatkowego mimo zamieszczenia go w ustawie wykraczającej poza ramy spraw wymienionych w art. 3 pkt 1 OrdPU”.

Biorąc powyższe pod uwagę, w celu wyjaśnienia znaczenia pojęcia „przedsiębiorstwa” na gruncie ustawy o VAT zasadnym jest zdaniem Wnioskodawcy, posłużenie się definicją zawartą w art. 551 KC, zgodnie z którą termin ten należy rozumieć jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej; przedsiębiorstwo obejmuje w szczególności: a) oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); b) własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; c) prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; d) wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; e) koncesje, licencje i zezwolenia, za wyjątkiem decyzji środowiskowych; f) patenty i inne prawa własności przemysłowej; g) majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; h) tajemnice przedsiębiorstwa; i) księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Zdaniem Wnioskodawcy, oznacza to, że przedsiębiorstwo obejmuje całość aktywów posiadanych przez podatnika odpowiednio zorganizowanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej. Zatem zbycie przez podatnika tylko części swoich aktywów z definicji nie może być zakwalifikowane jako zbycie przedsiębiorstwa, nawet jeżeli przedmiotem zbycia jest zdecydowana większość składników majątkowych.

Również w orzecznictwie sądów powszechnych wyrażana jest teza, że o tym, czy doszło do zbycia przedsiębiorstwa, decyduje pełen zakres przekazanego majątku, praw i zobowiązań, przy czym zbycie przedsiębiorstwa musi dotyczyć przedsiębiorstwa jako całości, a nie tylko niektórych jego składników, nawet o znacznej wartości. Również praktyka organów skarbowych potwierdza, że zbycie wybranych składników majątkowych nie może być zakwalifikowane jako nabycie przedsiębiorstwa.

W świetle powyższego, Wnioskodawca uważa, iż Transakcja tj. zbycie Działek wraz Zabudowaniami wraz z pozostałymi instalacjami i urządzeniami związanymi z Zabudowaniami oraz wybranych innych nieruchomości, o których mowa w opisie zdarzenia przyszłego (przy jednoczesnym pozostawieniu innych nieruchomości w majątku Spółki), nie powinna zostać uznana za zbycie przedsiębiorstwa. Po pierwsze, Wnioskodawca nie planuje, ani Nabywca nie jest zainteresowany przeniesieniem wszystkich elementów, które zgodnie z przepisami KC, stanowią przedsiębiorstwo.

W szczególności, w ramach planowanej Transakcji strony Umowy Sprzedaży nie przewidują możliwości transferu takich elementów składających się na przedsiębiorstwo jak: jego nazwy, wierzytelności, środków na rachunkach bankowych, zobowiązań, jak i nieruchomości położonych w innych lokalizacjach niż wymienione w opisie zdarzenia przyszłego. Ponadto, w ramach transakcji nie następuje zbycie ksiąg ani dokumentów związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa Spółki. Z perspektywy Zainteresowanego przedmiotem nabycia będą tylko niektóre składniki należące do majątku tego przedsiębiorstwa Wnioskodawcy.

W konsekwencji, w ocenie Wnioskodawcy, przedmiot Umowy Sprzedaży nie może być uznany za zbycie przedsiębiorstwa. Przedmiotem Transakcji, będzie tylko i wyłącznie określona liczba składników majątkowych. Pozostałe elementy przedsiębiorstwa pozostaną własnością Zbywcy. II.

Przedmiot Umowy Sprzedaży jako niestanowiący zorganizowanej części przedsiębiorstwa W myśl art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rozumie się organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zorganizowana część przedsiębiorstwa, jako przedmiot zbycia, musi zatem stanowić całość pod względem organizacyjnym i funkcjonalnym, co oznacza, że najistotniejsze dla przedmiotowego zagadnienia jest ustalenie, czy zbywany majątek stanowi na tyle zorganizowany kompleks praw, obowiązków i rzeczy, że zdolny jest do realizacji zadań gospodarczych przypisywanych przedsiębiorstwu. Podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest więc to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych (w tym zobowiązań). Kolejnym warunkiem jest wydzielenie tego zespołu w istniejącym przedsiębiorstwie.

Wydzielenie to ma zachodzić na trzech płaszczyznach: organizacyjnej, finansowej i funkcjonalnej (przeznaczenie do realizacji określonych zadań gospodarczych). Aby zatem część mienia przedsiębiorstwa mogła być uznana za jego zorganizowaną część, musi ona - obiektywnie oceniając - posiadać potencjalną zdolność do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy. Składniki majątkowe materialne i niematerialne wchodzące w skład zorganizowanej części przedsiębiorstwa muszą umożliwić nabywcy podjęcie działalności gospodarczej w ramach odrębnego przedsiębiorstwa.

Brak zaistnienia którejkolwiek z omawianych powyżej przesłanek wyklucza uznanie zespołu składników majątkowych przedsiębiorstwa za jego zorganizowaną część w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. W związku z powyższym, w rozumieniu przepisów podatkowych, aby określony zespół składników majątkowych mógł zostać zakwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, nie jest wystarczające jakiekolwiek zorganizowanie masy majątkowej, ale musi się ona odznaczać pełną odrębnością niezbędną do samodzielnego funkcjonowania w obrocie gospodarczym.

Zorganizowaną część przedsiębiorstwa tworzą więc składniki będące we wzajemnych relacjach, takich by można było mówić o nich jako o zespole, a nie o zbiorze przypadkowych elementów, których jedyną cechą wspólną jest własność jednego podmiotu gospodarczego. Oznacza to, że zespół składników materialnych i niematerialnych pozwala, z uwagi na swoje zorganizowanie, infrastrukturę itp., na prowadzenie określonej działalności gospodarczej. Podkreśla się przy tym, że możliwość stanowienia przez ten zespół składników niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania gospodarcze powinna mieć wymiar rzeczywisty, a nie jedynie potencjalny.

Oznacza to, że majątek ten powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. Innymi słowy wyodrębnienie organizacyjne, finansowe i funkcjonalne powinno nastąpić jeszcze przed zbyciem składników majątkowych uznawanych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa. Ponadto cechy zorganizowanej części przedsiębiorstwa w postaci wyodrębnienia organizacyjnego i finansowego powinny wystąpić łącznie, na co wskazuje użycie w redakcji przepisu spójnika „i” pomiędzy wymienianymi cechami wyodrębnienia.

Brak przeniesienia zespołu składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań Jak zostało to wskazane powyżej, podstawowym wymogiem dla uznania, że transakcja dotyczy zorganizowanej części przedsiębiorstwa jest to, aby obejmowała ona zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań.

Tymczasem w rozważanym zdarzeniu przyszłym, zawarciu Umowy Sprzedaży nie będzie towarzyszyć przeniesienie przykładowo: a) zobowiązań Wnioskodawcy; b) należności Spółki; c) środków pieniężnych Wnioskodawcy; d) umów o dostawę mediów; e) praw i obowiązków z umów zawartych przez Wnioskodawcę, w tym umowy najmu zawartej z Najemcą (oraz pozostałymi najemcami) stanowiącej istotę działalności Spółki. Ponadto, w celu kontynuacji działalności gospodarczej w oparciu o przejęty majątek, Nabywca będzie musiał po Transakcji zawrzeć umowy na prowadzenie swojej działalności (takie jak umowy na obsługę strategiczną jego działalności i obsługę administracyjną).

W związku z faktem, iż przedmiotem Transakcji nie będą zobowiązania, jak i biorąc pod uwagę, iż Transakcja nie będzie obejmować należności, czy też środków pieniężnych, w opinii Spółki, w rozważanej sytuacji nie będzie spełniony zasadniczy wymóg do uznania przedmiotu Transakcji za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, tj. przedmiotem nabycia nie będzie kompletny zespół składników materialnych, w tym zobowiązań.

Brak wyodrębnienia finansowego Wyodrębnienie finansowe oznacza sytuację, w której przez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa (taki pogląd został zaprezentowany m.in. przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 28 stycznia 2019 r., sygn. akt I FSK 293/17). Wyodrębnienie finansowe najpełniej realizowane jest w przypadku zakładu lub oddziału osoby prawnej.

Pogląd powyższy jest powszechnie akceptowany w praktyce interpretacyjnej organów podatkowych i był prezentowany m.in. przez DKIS w interpretacji z 29 listopada 2019 r., znak 0112- KDIL4.4012.426.2019.1.TKU, w której organ podatkowy niemal powielił cytowane powyżej stanowisko NSA i stwierdził, że: „Wyodrębnienie finansowe nie oznacza samodzielności finansowej, ale sytuację, w której poprzez odpowiednią ewidencję zdarzeń gospodarczych możliwe jest przyporządkowanie przychodów i kosztów oraz należności i zobowiązań do zorganizowanej części przedsiębiorstwa”.

Wskazuje się również na celowość posiadania przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa rachunku bankowego obsługującego działalność prowadzoną przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa (tak m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie w interpretacji z dnia 11 lutego 2008 r., nr IP-PB3-423- 418/07-2/MB). Odrębność finansową, zdaniem Wnioskodawcy, należy zatem rozpatrywać w kontekście co najmniej takiego prowadzenia ksiąg rachunkowych, który pozwalałby na bieżące rozdzielenie przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów działalności zorganizowanej części przedsiębiorstwa od przychodów i kosztów oraz aktywów i pasywów całego przedsiębiorstwa.

W tym miejscu należy podkreślić, że: a) Spółka nie prowadzi wyodrębnionych ksiąg rachunkowych dla Nieruchomości i pozostałych nieruchomości, innych niż dla całej Spółki, w szczególności Spółka nie opracowuje odrębnego bilansu dla działalności dotyczącej najmu nieruchomości, czy też innych form komercjalizacji nieruchomości; b) Spółka nie wyodrębnia dla Nieruchomości, jak i pozostałych nieruchomości, aktywów i pasywów, w tym należności i zobowiązań (Wnioskodawca nie prowadzi takiego systemu rejestracji zdarzeń gospodarczych, w którym następuje odrębne od całej Spółki, bezpośrednie przypisywanie należności i zobowiązań dla majątku w postaci Nieruchomości i pozostałych nieruchomości); c) dla rozliczeń dotyczących Nieruchomości i pozostałych centrów logistycznych nie utworzono odrębnych rachunków bankowych ani subkont innych niż dla całej Spółki; do działalności związanej z Nieruchomościami nie są formalnie przypisane odrębne środki pieniężne; d) nabyciu przez Zainteresowanego Działek wraz z Zabudowaniami nie będzie towarzyszyć przeniesienie środków pieniężnych i rachunków bankowych Zbywcy.

Biorąc pod uwagę powyższe, zdaniem Wnioskodawcy, przedmiot Transakcji nie będzie posiadać przymiotu samodzielności finansowej i nie będzie spełniać kryterium wyodrębnienia finansowego, o którym mowa w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. Brak wyodrębnienia organizacyjnego Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana cześć przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Na temat rozumienia pojęcia „wyodrębnienia organizacyjnego” wypowiadał się m.in. DKIS w interpretacji indywidualnej z 9 listopada 2018 r., znak: 0112-KDIL2- 1.4012.450.2018.2.MC, w której organ ten stwierdził m.in.: „Wyodrębnienie organizacyjne oznacza, że zorganizowana część przedsiębiorstwa ma swoje miejsce w strukturze organizacyjnej podatnika jako dział, wydział, oddział itp. Przy czym, w doktrynie zwraca się uwagę, że organizacyjne wyodrębnienie powinno być dokonane na bazie statutu, regulaminu lub innego aktu o podobnym charakterze.

Zaznaczenia wymaga jednak, że samo nazwanie jednostki wewnętrznej określonym mianem nie zapewnia wyodrębnienia organizacyjnego, jeżeli nie podąża za tym autonomia decyzyjna, wyposażenie majątkowe i zarządzanie zespołem pracowniczym”.

Biorąc więc pod uwagę, iż Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku, jak i pozostałe nieruchomości, nie stanowią odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę na podstawie formalnej uchwały, czy też innego formalnego aktu korporacyjnego, jak i uwzględniając fakt, że Wnioskodawca nie przyjął żadnego aktu korporacyjnego o wyodrębnieniu działalności w zakresie najmu/dzierżawy Nieruchomości, czy też komercjalizacji nieruchomości, należy uznać, iż przedmiot transakcji nie jest wyodrębniony na płaszczyźnie organizacyjnej u Wnioskodawcy.

Brak możliwość stanowienia niezależnego przedsiębiorstwa samodzielnie realizującego zadania Ponadto, należy podkreślić, że dla uznania danego zespołu składników majątkowych za zorganizowaną część przedsiębiorstwa, zespół ten musi cechować się również wyodrębnieniem funkcjonalnym, przez które rozumie się fakt objęcia przez zorganizowaną część przedsiębiorstwa elementów posiadających potencjalną zdolność do samodzielnego działania. W objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. pt.

„Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych”, opublikowanych przez Ministra Finansów (https://mf- arch2.mf.qov.pi/c/document_library/get_file?uuid=cc7e5cfa-1107-4738-be83- 655b242e2248&qroupld=764034): a) Minister Finansów doprecyzował, że w celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić, czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT, na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: (i) prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; (ii) umowy o zarządzanie nieruchomością; (iii) umowy zarządzania aktywami; (iv) należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem; b) dodatkowo Minister Finansów wskazał, że w sytuacji, w której konieczne jest podejmowanie przez nabywcę dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki, wykluczona jest możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę”.

Podobne zdanie w tej materii prezentuje również orzecznictwo, przykładowo NSA w wyroku z 30 listopada 2017 r., sygn. akt. I FSK 418/16, w którym sąd stwierdził m.in.: „Zespół składników majątkowych posiada zdolność do prowadzenia samodzielnej działalności w sytuacji, gdy sam w sobie, bez uzupełniania go o dodatkowe elementy (po nabyciu i włączeniu do przedsiębiorstwa nabywcy) zdolny jest do prowadzenia działalności. W takiej sytuacji można go uznać za zorganizowaną cześć przedsiębiorstwa”.

Ponadto, majątek będący przedmiotem sprzedaży, powinien stanowić już u zbywcy zorganizowany zespół składników gotowych realizować określone zadania gospodarcze jako samodzielne przedsiębiorstwo, a po jego zbyciu możliwe musi być kontynuowanie działalności gospodarczej przez nabywcę przedsiębiorstwa. Biorąc pod uwagę powyższe należy uznać, że nie można traktować jako zorganizowaną część przedsiębiorstwa takich składników majątkowych, które dopiero w przyszłości mają stać się działającym przedsiębiorstwem, zaś w momencie zawierania transakcji wymagają jeszcze ponoszenia przez nabywcę dalszych nakładów, po zakończeniu których dopiero staną się przedsiębiorstwem.

Przenosząc powyższe na grunt zdarzenia przyszłego opisanego we wniosku, wskazać należy, że składniki majątkowe, które planuje sprzedać Spółka nie są wystarczające do prowadzenia samodzielnej działalności bez podjęcia dodatkowych działań przez Zainteresowanego. Nabywca będzie musiał samodzielnie ponieść nakłady, które zapewnią Zainteresowanemu przykładowo obsługę strategiczną Nieruchomością (jej zarządzenie strategiczne), obsługę księgową, obsługę administracyjną, obsługę nowej umowy najmu. Nabywca będzie musiał także zawrzeć nową umowę najmu z Najemcą .

Nabywca będzie musiał samodzielnie pozyskać środki pieniężne w celu rozpoczęcia i finansowania działalności, w szczególności na sfinansowanie nabycia Nieruchomości. Kierując się więc zasadą, iż w celu uznania przedmiotu transakcji za wyodrębniony funkcjonalnie, przedmiot transakcji powinien obejmować wszystkie elementy niezbędne do samodzielnego prowadzenia działań gospodarczych, jak i zobowiązania, należy uznać, że już na podstawie tylko tych przesłanek przedmiot Transakcji pomiędzy Spółką a Zainteresowanym nie jest wyodrębniony funkcjonalnie i Zainteresowany nie może być uznany za kontynuatora działalności gospodarczej prowadzonej przez Wnioskodawcę.

Podsumowując, przedmiot Umowy Sprzedaży nie powinien być kwalifikowany jako zorganizowana część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT. III. Opodatkowanie VAT dostawy Zabudowań Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy o VAT. W myśl tego przepisu w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt, w tym prawo wieczystego użytkowania gruntów, będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli dla celów podatku VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. W świetle powyższego, w celu określenia sposobu opodatkowania VAT dostawy Działek, w pierwszej kolejności należy ustalić czy dostawa Zabudowań znajdujących się na Działkach podlega opodatkowaniu VAT, czy też korzysta ze zwolnienia z VAT, z uwzględnieniem faktu, że strony Umowy Sprzedaży złożą Oświadczenie.

Jeżeli okaże się, że wszystkie kategorie Zabudowań zidentyfikowane przez Wnioskodawcą nie korzystają ze zwolnienia z VAT, wówczas również dostawa Działek, na których znajdują się te Zabudowania nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. W przypadku dostawy budynków lub budowli zwolnienie od podatku może przysługiwać na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 oraz 10a ustawy o VAT. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Ponadto, zwolnienie z VAT nie znajdzie zastosowania jeżeli strony transakcji złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT (tj. o rezygnacji ze zwolnienia z VAT), co będzie miało miejsce w niniejszej sprawie - Wnioskodawca oraz Zainteresowani złożą wspólnie Oświadczenie.

Dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części istotne jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. W myśl art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a. wybudowaniu lub b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

W tym miejscu należy zauważyć, że w przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10 tego przepisu, pod warunkiem, że: a. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W świetle powyższego, wystarczy, żeby Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT naliczonego od nakładów ulepszeniowych równych lub przekraczających 30% historycznej wartości początkowej danego budynku lub budowli, żeby wykluczyć możliwość zwolnienia z VAT dostawy takiego budynku lub budowli na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. W tym wypadku to czy Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT przy nabyciu lub wytworzeniu danego budynku lub budowli nie będzie miało już znaczenia.

Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Powyższe zwolnienie nie będzie mieć jednak zastosowania w niniejszej sprawie, z uwagi na fakt, iż Działki oraz Zabudowania nie były wykorzystywane wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Odnosząc powyższe przepisy do poszczególnych kategorii Zabudowań znajdujących się na Działkach, należy wskazać, że dostawa wszystkich zidentyfikowanych kategorii Zabudowań podlegać będzie opodatkowaniu VAT, co wynika z poniższych okoliczności: Zabudowania Kategorii A - obejmują budynki lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki: a. Wnioskodawca wykorzystywał i nadal wykorzystuje budynki lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej przez okres przekraczający 2 lata, b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budynków lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych, c. Spółka i Nabywca złożą zgodne Oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące również takie budynki lub ich części.

Dostawa powyższych zabudowań mogłaby korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa dokonywana będzie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w ostatnich 2 latach przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przerwania upływu 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia). Jednocześnie w związku z możliwością zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do dostawy takich obiektów nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, w związku ze złożeniem zgodnego Oświadczenia, dostawa Zabudowań Kategorii A podlegać będzie opodatkowaniu VAT.

Zabudowania Kategorii B - obejmują budowle lub ich części, w stosunku do których spełnione będą łącznie następujące warunki: a. Wnioskodawca wykorzystywał i nadal wykorzystuje budowle lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej przez okres przekraczający 2 lata, b. w ciągu 2 lat przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie były ponoszone wydatki na ulepszenie tych budowli lub ich części w rozumieniu przepisów ustawy o CIT, których wartość mogłaby stanowić co najmniej 30% ich wartości początkowej określonej dla potrzeb podatku dochodowego od osób prawnych, c. Spółka i Nabywca złożą zgodne Oświadczenie, o którym mowa art. 43 ust. 10 ustawy o VAT obejmujące również takie budowle lub ich części.

Dostawa powyższych zabudowań mogłaby korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa dokonywana będzie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w ostatnich 2 latach przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przerwania upływu 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia). Jednocześnie w związku z możliwością zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do dostawy takich obiektów nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT. Jednocześnie, w związku ze złożeniem zgodnego Oświadczenia, dostawa Zabudowań Kategorii B podlegać będzie opodatkowaniu VAT. IV.

Opodatkowanie VAT dostawy Działek Jak już zostało to wskazane powyżej, grunt będący przedmiotem dostawy podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione. Oznacza to, że grunt dzieli w VAT los podatkowy ww. obiektów, które się na nim znajdują. Dodatkowo, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Definicja terenów budowlanych zawarta jest w art. 2 pkt 33 tej ustawy.

Są nimi grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Odnosząc powyższe zasady do poszczególnych Działkach oraz uwzględniając przedstawione powyżej konkluzje w zakresie opodatkowania VAT dostawy poszczególnych kategorii Zabudowań, należy wskazać, że dostawa wszystkich Działek będzie opodatkowana VAT i nie będzie zwolniona z VAT, co wynika z poniższych okoliczności: Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle. Działka nie może być uznana za teren niezbudowany.

Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to teren obiektów produkcyjnych, składów i magazynów, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle. Działka nie może być uznana za teren niezbudowany.

Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle.

Działka nie może być uznana za teren niezbudowany. Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie takimi własnymi budynkami lub budowlami objętymi zakresem Umowy Sprzedaży, które kwalifikują się do Zabudowań Kategorii A oraz Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle. Działka nie może być uznana za teren niezbudowany.

Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to obszar aktywności gospodarczej, przeznaczony pod zabudowę; b) działka jest zabudowana wyłącznie siecią odprowadzenia wody deszczowej do rzeki (…), którą Spółka kwalifikuje się do Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle. Działka nie może być uznana za teren niezbudowany.

Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT.

Działka nr (…) a) dla działki obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym jest to tere zieleni naturalnej, przy czym plan dopuszcza zabudowę działki zbiornikami retencyjnymi (2ZN); b) działka jest zabudowana wyłącznie siecią odprowadzenia wody deszczowej do rzeki (…) oraz wylotem do tej rzeki, które to obiekty Spółka kwalifikuje się do Zabudowań Kategorii B; c) na działce nie znajdują się inne budynki lub budowle. Działka nie może być uznana za teren niezbudowany.

Jednocześnie w związku z tym, że zakresem Transakcji objęte będą wyłącznie takie Zabudowania znajdujące się na tej działce, których dostawa nie korzysta ze zwolnienia z VAT, w tym w związku ze złożeniem Oświadczenia, dostawa działki nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Podsumowując, Wnioskodawca uważa, iż dostawa Działek wraz z Zabudowaniami w okolicznościach opisanych w zdarzeniu przyszłym, podlegać będzie opodatkowaniu VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT oraz nie będzie zwolniona z VAT.

Fragment sieci deszczowej położony poza granicami Działek Przedmiotem Transakcji będzie również fragment kanalizacji deszczowej zlokalizowany poza granicami Działek, stanowiący sieć kanalizacyjną odprowadzającą wodę z terenu działek Wnioskodawcy (objętych Transakcją) do wylotu do rzeki (…) znajdującego się na działce nr (…). Stosownie do treści art. 47 § 1 KC, część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Z treści § 2 cyt. przepisu wynika natomiast, że częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

W myśl art. 47 § 3 KC przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych. Zgodnie z zasadą superficies solo cedit wyrażoną w art. 48 KC wszelkie urządzenia trwale związane z gruntem, w tym instalacje techniczne, co do zasady stają się częścią składową nieruchomości, a tym samym tracą możliwość bycia odrębnym przedmiotem własności. Konstrukcja ta opiera się na założeniu, że trwałe zespolenie z gruntem prowadzi do włączenia urządzenia do sfery prawnej właściciela nieruchomości, niezależnie od tego, kto je wybudował oraz kto faktycznie z nich korzysta.

W prawie cywilnym zasada ta nie ma jednak charakteru absolutnego, gdyż ustawodawca przewidział od niej wyjątki, w szczególności w art. 49 § 1 KC, którego zadaniem jest unormowanie sytuacji urządzeń przesyłowych i infrastruktury o podobnym charakterze. Art. 49 § 1 KC wskazuje, że urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej albo inne urządzenia podobne nie wchodzą w skład nieruchomości, na której zostały posadowione, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa.

Regulacja ta wprowadza istotne odstępstwo od ogólnej zasady wynikającej z art. 48 KC, ponieważ dopuszcza sytuację, w której urządzenie trwale związane z cudzym gruntem zachowuje status składnika majątkowego innego podmiotu. Decydujące znaczenie ma przy tym wskazanie, czy dane urządzenie pełni funkcję służącą odprowadzaniu lub doprowadzaniu określonych substancji lub energii oraz czy stanowi element przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 551 KC. W kontekście kanalizacji deszczowej należy zauważyć, że urządzenia odprowadzające wody opadowe spełniają kryterium urządzeń „służących do odprowadzania płynów” w rozumieniu art. 49 KC, ponieważ pojęcie płynów obejmuje wszelkie ciecze, w tym wody deszczowe.

Kanalizacja deszczowa, jako infrastruktura usuwająca wody opadowe z terenu nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej, mieści się zatem w kategorii urządzeń objętych wyjątkiem przewidzianym w art. 49 KC. Z kolei art. 551 KC definiujący przedsiębiorstwo jako zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczony do prowadzenia działalności gospodarczej wskazuje jednoznacznie, że przedsiębiorstwo powinno być rozumiane szeroko i obejmować wszelkie elementy rzeczywiście wykorzystywane w procesie gospodarczym.

Przedsiębiorstwem w tym rozumieniu może być zatem nie tylko przedsiębiorstwo przesyłowe, lecz także każdy podmiot, który do prowadzenia działalności gospodarczej wykorzystuje określone urządzenia jako część swojej infrastruktury technicznej. W tym kontekście kanalizacja deszczowa posadowiona na cudzym gruncie, lecz wybudowana, utrzymywana i eksploatowana przez Wnioskodawcę w celu prowadzenia działalności gospodarczej, wchodzi w skład jego przedsiębiorstwa jako element funkcjonalnie niezbędny.

W rezultacie zastosowanie art. 49 § 1 KC prowadzi do wniosku, że kanalizacja deszczowa, mimo trwałego związania z cudzym gruntem, nie powinna stanowić części składowej nieruchomości, na której została posadowiona, lecz odrębny składnik majątkowy przedsiębiorstwa Wnioskodawcy. Zachowuje ona samodzielność prawną i nie podlega reżimowi właściwemu dla części składowych nieruchomości w rozumieniu art. 48 KC. Oznacza to, że może być ona przedmiotem samodzielnego obrotu prawnego, w tym również sprzedaży, jako odrębna budowla niezwiązana z gruntem w sensie prawnym.

Brak statusu przedsiębiorstwa przesyłowego po stronie Wnioskodawcy nie wpływa na możliwość zastosowania art. 49 § 1 KC, ponieważ decydujące znaczenie ma funkcjonalne włączenie kanalizacji do struktury przedsiębiorstwa rozumianego zgodnie z art. 551 KC, a nie charakter prowadzonej działalności. Tym samym kanalizacja deszczowa może zostać skutecznie zbyta w ramach Transakcji, stanowiąc samodzielny przedmiot dostawy, niezależny od nieruchomości, na której jest usytuowana.

W konsekwencji, przy przyjęciu powyższej argumentacji zakładającej, iż przedmiotem dostawy będzie samodzielna budowla, dostawa kanalizacji deszczowej położonej na obcych działkach mogłaby korzystać ze zwolnienia VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, z uwagi na fakt, iż dostawa dokonywana będzie po upływie 2 lat od pierwszego zasiedlenia (w ostatnich 2 latach przed zawarciem Umowy Sprzedaży nie dojdzie do przerwania upływu 2 letniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia). Jednocześnie w związku z możliwością zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, do dostawy takich obiektów nie będzie miał zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT.

Jednakże, w związku ze złożeniem zgodnego Oświadczenia, w którym Strony Umowy Sprzedaży zrezygnują ze zwolnienia z VAT w odniesieniu do obiektów, które mogłyby korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i dokonają wyboru opodatkowania VAT również infrastruktury położonej na obcych działkach, dostawa kanalizacji deszczowej położonej na obcych działkach podlegać będzie opodatkowaniu VAT i nie będzie podlegać zwolnieniu z VAT.

Jednocześnie Wnioskodawca zwraca uwagę, że nawet, gdyby przyjąć, że z punktu widzenia prawa cywilnego kanalizacja deszczowa stanowi część składową gruntu i tym samym własność właściciela gruntu, to Transakcja będzie dalej podlegać opodatkowaniu VAT również w części wynagrodzenia przypadającej na analizowaną kanalizację deszczową. W takim bowiem wypadku należałoby uznać, że przedmiotem zbycia nie będzie budowla, a wyłącznie poniesione nakłady na wybudowanie sieci na cudzym gruncie. Przedmiotowe nakłady powodowałby po stronie Wnioskodawcy powstanie roszczenia, względem właściciela gruntu, o zwrot poniesionych kosztów.

Roszczenie to nie stanowiłoby natomiast prawa rzeczowego, a jedynie prawo o charakterze zobowiązaniowym, uprawniające do żądania zwrotu poniesionych nakładów. Tym samym, prawo to nie mogłoby stanowić towaru w rozumieniu ustawy o VAT. Natomiast podmiot, który dysponuje takim prawem w postaci poniesionych nakładów, mógłby to prawo przenieść na rzecz innego podmiotu. W konsekwencji, w przypadku zbycia poniesionych nakładów, nie dochodziłoby do przeniesienia prawa do dysponowania towarem jak właściciel. Zatem należałoby przyjąć, że przeniesienie nakładów poniesionych na obcym gruncie nie stanowi dostawy towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy.

Tym samym, przy przyjęciu powyższego podejścia, odpłatna czynność zbycia nakładów, jako sprzedaż za wynagrodzeniem ulepszeń dokonanych na cudzej rzeczy, stanowiłaby odpłatne świadczenie usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, a tym samym podlegałaby opodatkowaniu VAT i nie korzystałaby ze zwolnienia z VAT. Wnioskodawca dodatkowo zwraca uwagę, że także nawet, gdyby uznać, iż rozważana sieć kanalizacyjna stanowi urządzenie budowlane to pozostawałoby one związane z budynkami i budowlami zlokalizowanymi na działkach Wnioskodawcy, zapewniając możliwość użytkowania tych obiektów zgodnie z ich przeznaczeniem (tj. poprzez odprowadzenie wód opadowych z działek objętych Transakcją do rzeki (…).

Tym samym, takie urządzenie należałoby traktować, jako element przynależny do budynku/budowli zlokalizowanych na działkach Wnioskodawcy i opodatkować łącznie z tymi budynkami/budowlami. Brak byłoby wówczas podstaw do stosowania przepisów ustawy o VAT w zakresie zwolnienia od podatku VAT dla takiego urządzenia w oderwaniu od budynków/budowli, do których ono przynależy.

Tym samym, skoro wykazano, iż dostawa budynków/budowli na Działkach objętych Transakcją podlega opodatkowaniu VAT i nie korzysta ze zwolnienia z VAT, to również dostawa rozważanego fragmentu kanalizacji deszczowej położonej na obcym gruncie, kwalifikowanej jako urządzenie budowlane, podlegałaby opodatkowaniu i nie korzystałaby ze zwolnienia z VAT. Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, że również dostawa fragmentu kanalizacji deszczowej położonej na obcych działkach, niezależnie od jej kwalifikacji jako budowla związana, czy też niezwiązana z gruntem, czy też jako urządzenie budowlane, nie będzie korzystać ze zwolnienia z VAT. Ad.

2 Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, prawo do odliczenia podatku naliczonego przysługuje podatnikom VAT w sytuacji, gdy towary i usługi, przy nabyciu których został naliczony podatek są następnie wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych. Należy przy tym zaznaczyć, iż powyższe uwarunkowane jest niezaistnieniem m.in. przesłanek negatywnych, wskazanych w art. 88 ustawy o VAT. Stosowanie do art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT, nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.

Okoliczności opisu sprawy wskazują, że Nabywca na dzień dokonania transakcji będzie czynnym podatnikiem podatku VAT, po nabyciu Działek wraz z Zabudowaniami intencją Nabywcy jest zaś wykorzystanie przedmiotu Umowy Sprzedaży do wykonywania czynności opodatkowanych VAT. Jednocześnie jak wykazano w uzasadnieniu do pytania pierwszego, planowana transakcja, w świetle przedstawionych we wniosku okoliczności, nie będzie stanowiła transakcji zbycia przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa i nie będzie podlegała wyłączeniu z opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Ponadto, dostawa Działek wraz z Zabudowaniami nie będzie zwolniona z VAT.

W rozważanym zdarzeniu przyszłym u Zainteresowanego nie znajdzie zatem zastosowania cytowane wyłączenie prawa do odliczenia zawarte w art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT. W konsekwencji Zainteresowany będzie miał prawo do odliczenia podatku naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej dostawę Działek wraz z Zabudowaniami.