Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
2 września 2026 r., wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie możliwości zwolnienia z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych zakupu domu mieszkalnego. Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 28 września 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W najbliższym czasie planuje Pani wraz z partnerem (nie są Państwo małżeństwem) zakup na rynku wtórnym domu mieszkalnego wraz z udziałem w 2 drogach dojazdowych. Łączna wartość rynkowa nabywanych praw wynosi (...) zł, na co składa się: 1. Zakup domu mieszkalnego za kwotę (...) zł, 2. Zakup udziału w 2 drogach dojazdowych na łączną kwotę (...) zł (sfinansowany ze środków własnych). Zakup domu i drogi zostanie sfinansowany z następujących środków: 1. Wkładu własnego pochodzącego ze sprzedaży innej nieruchomości, stanowiącego wyłączną własność Pani partnera ((...) zł), 2. Środków z kredytu hipotecznego zaciągniętego wspólnie przez Panią oraz Pani partnera.
Raty kredytu faktycznie będą spłacane przez Panią z własnych środków ((...) zł), 3. Ze środków własnych, czyli po (...) zł od każdego z Państwa (łącznie (...) zł). W akcie notarialnym udziały w nabywanych nieruchomościach zostaną podzielone w następujący sposób: 1. Dom mieszkalny: Pani partner – 62% udziału, Pani (Wnioskodawca) – 38% udziału, 2. Udział w drogach dojazdowych: Pani partner – 50% udziału, Pani (Wnioskodawca) – 50% udziału.
Przed dniem zawarcia umowy sprzedaży oraz w dniu jej zawarcia nie posiada Pani i nigdy wcześniej nie posiadała Pani żadnego innego budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani udziałów w takich prawach. Pani partner natomiast posiadał nieruchomość którą sprzedał oraz aktualnie posiada udział w 1/4 nieruchomości. Uzupełnienie wniosku Nabycie domu mieszkalnego wraz z udziałem w drodze dojazdowej nastąpi na podstawie umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) zawartej w formie aktu notarialnego.
Nabycie domu mieszkalnego oraz udziału w drodze dojazdowej nastąpi jednocześnie, w ramach jednej transakcji ujętej w jednym akcie notarialnym. Pani partner w dniu (...) r. na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego od mamy otrzymał dwie zabudowane nieruchomości gruntowe. Nieruchomość 1 zabudowana budynkiem mieszkalnym (działka z domem szeregowym). Nieruchomość 2 zabudowana budynkiem niemieszkalnym (działka z garażem). Wysokość udziału w tym prawie: 100% (pełna własność w obu).
Następnie na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego w dniu (...) r. sprzedał obie zabudowane nieruchomości gruntowe, a całość pozyskanych ze sprzedaży środków przeznaczy na sfinansowanie zakupu swojego udziału w nowo nabywanym domu mieszkalnym. Partner aktualnie posiada udział w wysokości 1/4 w prawie własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość. Prawo to nabył (...) r. w drodze dziedziczenia na podstawie aktu poświadczenia dziedziczenia po zmarłym ojcu. Mieszkanie to było wcześniej współwłasnością jego rodziców, a odziedziczony po ojcu spadek (w udziale 1/2) dał ostatecznie 1/4 udziału w tej nieruchomości.
Pytanie
Czy w opisanym zdarzeniu przyszłym, w związku z nabyciem przez Panią 38% udziału w prawie własności domu mieszkalnego oraz 50% udziału w drodze dojazdowej na rynku wtórnym, spełnia Pani warunki do zastosowania zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) na podstawie art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, co oznacza, że notariusz nie powinien pobierać podatku PCC od wartości Pani udziałów w obu tych składnikach, mimo że współkupujący (partner) nabywa udziały w tej samej nieruchomości i nie przysługuje mu to zwolnienie?
Pani stanowisko w sprawie
Pani zdaniem w opisanym zdarzeniu przyszłym nie będzie Pani zobowiązana do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) od nabytego przez Panią 38% udziału w prawie własności domu mieszkalnego oraz 50% udziału w drodze dojazdowej. Zgodnie z art. 9 pkt 17 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli kupujący w dniu sprzedaży nie był właścicielem budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.
Uważa Pani, że przy zakupie nieruchomości przez kilka osób prawo do powyższego zwolnienia należy sprawdzić i zastosować indywidualnie do każdego ze współkupujących. Okoliczność, że jeden ze współnabywców (partner) nie spełnia ustawowych warunków do zwolnienia, nie może pozbawiać Panią do prawa do ulgi, jako kupującej, która warunki te w pełni spełnia. Pogląd ten znajduje pełne potwierdzenie w najnowszym orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego.
W przełomowym wyroku NSA z 7 kwietnia 2026 r. (sygn. akt III FSK 281/25) jednoznacznie przesądzono, że zwolnienie z PCC na podstawie art. 9 pkt 17 ww. ustawy przysługuje podatnikowi proporcjonalnie do wielkości udziału nabytego przez osobę spełniającą warunki do ulgi. Sąd podkreślił, że odmowa zastosowania zwolnienia w odniesieniu do udziału osoby uprawnionej tylko z tego powodu, że druga strona transakcji nie spełnia kryteriów, wypacza socjalny i mieszkaniowy cel tego przepisu. Przepis o solidarnej odpowiedzialności za podatki (art. 5 ust. 2 ustawy o PCC) często używany jest jako argument, że skoro kupujemy nieruchomość razem, to nie da się rozdzielić podatku.
Sąd wyjaśnił jednak, że solidarność dotyczy tylko tego, z kogo urząd może ściągać pieniądze w razie problemów, a nie tego, komu przysługuje ulga. Nie można więc odbierać Pani zwolnienia tylko przez to, że odpowiada Pani z Pani partnerem za transakcję wspólnie. Skoro przed i w dniu zawarcia umowy sprzedaży nie posiadała Pani i nie posiada innych nieruchomości, spełnia Pani wszystkie wymogi ustawowe. W konsekwencji zwolnienie z PCC ma pełne zastosowanie do nabytych przez Panią udziałów (38% w domu oraz 50% w drodze), a podatek od czynności cywilnoprawnych powinien zostać pobrany przez płatnika (notariusza) wyłącznie w części przypadającej na współnabywcę, który warunków tych nie spełnia.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Przepis art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 191, dalej: „ustawa PCC”) zawiera zamknięty katalog czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC: Podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej. Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy PCC: Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży - na kupującym.
Na podstawie art. 5 ust. 1 i 2 ustawy PCC: 1. Obowiązek zapłaty podatku ciąży na podatnikach tego podatku. 2. Jeżeli obowiązek podatkowy ciąży na kilku podmiotach albo na stronach umowy zamiany, albo wspólnikach spółki cywilnej, zobowiązanymi solidarnie do zapłaty podatku są odpowiednio te podmioty, strony umowy zamiany albo wspólnicy spółki cywilnej. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy: Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży - wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.
Wartość rynkową określa się na zasadach wskazanych w art. 6 ust. 2 ustawy PCC, w myśl którego: Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy PCC: Stawka podatku wynosi od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym - 2%. Jak wynika z powołanych przepisów umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych a obowiązek uiszczenia tegoż podatku ciąży na kupującym/kupujących.
W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest zwolniona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.
Stosownie do art. 9 pkt 17 ustawy PCC: Zwalnia się od podatku sprzedaż, której przedmiotem jest prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu dotyczące lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, jeżeli kupującym jest osoba fizyczna lub osoby fizyczne, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z tych praw ani udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.
Z przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, że Pani wraz z Pani partnerem planuje zakup na rynku wtórnym domu mieszkalnego wraz z udziałem w 2 drogach dojazdowych. Nabycie domu mieszkalnego wraz z udziałem w drodze dojazdowej nastąpi na podstawie umowy sprzedaży (umowy przyrzeczonej) zawartej w formie aktu notarialnego. Nabycie domu mieszkalnego oraz udziału w drodze dojazdowej nastąpi jednocześnie, w ramach jednej transakcji ujętej w jednym akcie notarialnym.
W akcie notarialnym udziały w nabywanych nieruchomościach zostaną podzielone w następujący sposób: dom mieszkalny: Pani partner – 62% udziału, Pani (Wnioskodawca) – 38% udziału; udział w drogach dojazdowych: Pani partner – 50% udziału, Pani (Wnioskodawca) – 50% udziału. Przed dniem zawarcia umowy sprzedaży oraz w dniu jej zawarcia nie posiada Pani i nigdy wcześniej nie posiadała Pani żadnego innego budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ani udziałów w takich prawach.
Pani partner na podstawie umowy darowizny zawartej w formie aktu notarialnego otrzymał w całości na własność m.in. nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym.
Analizowany przepis jednoznacznie wskazuje jakie warunki muszą być spełnione do zastosowania zwolnienia: - w wyniku umowy sprzedaży nabyty musi być cały lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, cały budynek mieszkalny jednorodzinny czy też spółdzielcze własnościowe prawo do całego lokalu albo domu jednorodzinnego, - żaden z kupujących nie może być, w dniu sprzedaży ani przed tym dniem, właścicielem praw do żadnej substancji mieszkaniowej wskazanej w tym przepisie, za wyjątkiem nabytego – w drodze dziedziczenia – udziału nieprzekraczającego 50%. Należy wskazać, że przedmiotem ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych są czynności cywilnoprawne, w tym umowy sprzedaży.
Podatek od czynności cywilnoprawnych, przy zawieraniu umowy sprzedaży, dotyczy całej czynności a nie tylko jej części. Omawiane zwolnienie dotyczy czynności a nie tylko podatnika. Zatem w sytuacji gdy przedmiotem sprzedaży jest lokal mieszkalny, który kupujący nabywają na współwłasność w częściach ułamkowych, umowa taka podlega zwolnieniu, pod warunkiem, że każdy z kupujących (małżonkowie, rodzice z dzieckiem, rodzeństwo, osoby obce) spełni warunki określone w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
W przypadku, gdy nieruchomość nabywana jest na współwłasność, to każdy z kupujących musi spełniać warunek nieposiadania wcześniej nieruchomości lub udziału w niej, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia. W zdarzeniu przedstawionym przez Panią, jeden z kupujących (Pani partner) posiadał nieruchomość mieszkalną (budynek mieszkalny otrzymany w darowiźnie). Zatem, przy nabyciu domu mieszkalnego − na współwłasność z Pani partnerem − nie będzie Pani przysługiwało prawo do zwolnienia, o którym mowa w art. 9 pkt 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Skoro jeden z kupujących nie wypełni warunków omawianego zwolnienia to nie zostaną spełnione wszystkie przesłanki do zastosowania zwolnienia, zatem cała czynność (również w części odpowiadającej udziałowi kupującego, który nie posiadał wcześniej żadnego z wymienionych w przepisie praw), nie będzie mogła korzystać z omawianego zwolnienia. W związku z powyższym, Pani stanowisko należy uznać za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Odnosząc się do przywołanego przez Panią wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego wskazać należy, że został on wydany w indywidualnej sprawie i nie ma zastosowania ani konsekwencji wiążących w odniesieniu do żadnego innego stanu faktycznego czy też zdarzenia przyszłego. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (...). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.