Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
16 lipca 2026 r. wpłynął Pana wniosek z 7 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 24 sierpnia 2026 r. (wpływ 28 sierpnia 2026 r.) – w odpowiedzi na wezwanie. Treść wniosku jest następująca: Opis zdarzeń przyszłych (ostatecznie sformułowany na podstawie uzupełnienia wniosku) Wnioskodawca jest polskim rezydentem podatkowym i prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (…).
Działalność prowadzona jest na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej od (…) marca 2012 r. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a obecna forma opodatkowania działalności gospodarczej Wnioskodawcy to zryczałtowany podatek dochodowy od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przeważającym przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest działalność obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (kod PKD 2025 55.20.Z).
W 2018 r. Wnioskodawca w ramach majątku prywatnego nabył (na podstawie umowy sprzedaży) nieruchomość gruntową (…) (sprzedającym była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej), na którą składała się działka o nr (…). Wnioskodawca nabył wyżej wymienioną nieruchomość przed wejściem w związek małżeński i stanowi ona jego majątek osobisty. Następnie, Wnioskodawca wybudował na wspomnianej nieruchomości dwa budynki: • Budynek 1: budynek jednorodzinny (jednolokaIowy) o funkcji mieszkalnej, • Budynek 2: budynek o funkcji mieszkalnej (dwulokalowy).
Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku 1 i 2 (co nastąpiło w roku 2019), nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej Wnioskodawcy – Budynki 1 i 2 są wynajmowane turystom. Budynek 1 i Budynek 2 stanowią środek trwały Wnioskodawcy (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), natomiast nieruchomość (grunt) nie została wprowadzona do ewidencji środków trwałych Wnioskodawcy. Poza wybudowaniem Budynku 1 i 2 Wnioskodawca nie dokonywał od roku 2019 (i nie planuje dokonywać) ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej nieruchomości.
Wnioskodawca zamierza dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej Budynkami 1 i 2. Wnioskodawca rozważa dwa warianty sprzedaży – wybór wariantu będzie zależał od preferencji kupującego oraz aktualnych warunków rynkowych (w tym chłonności rynku lokalnego): • Wariant 1: sprzedaż nieruchomości w obecnym stanie – tj. zabudowanej Budynkami 1 i 2. • Wariant 2: uzyskanie dla lokali w Budynkach 1 i 2 zaświadczenia o samodzielności tychże lokali i następcza sprzedaż poszczególnych lokali (jako mieszkalnych nieruchomości lokalowych) wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych Budynków 1 lub 2. Sprzedaż nastąpi na rzecz osoby (lub osób) fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej lub na rzecz przedsiębiorcy (przedsiębiorców).
Sprzedaż nastąpi nie później niż do końca roku 2027. Wnioskodawca powziął wątpliwości co do skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości (wydzielonych w sposób opisany powyżej) na gruncie ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne – dalej „Zryczałtowany PIT” oraz ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – dalej „VAT”.
Końcowo Wnioskodawca wskazuje, że: • nabycie nieruchomości w 2018 r. nie podlegało VAT – Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia nieruchomości, • nieruchomość nie jest i nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę do prowadzenia działalności zwolnionej z VAT. W piśmie stanowiącym uzupełnienie wniosku, udzielił Pan następujących odpowiedzi na zawarte w wezwaniu pytania: 1. Czy przez sformułowanie, że Budynek 1 i Budynek 2 są budynkami „o funkcji mieszkalnej” należy rozumieć, że Budynek 1 i Budynek 2 na moment sprzedaży (w Wariancie 1) będą budynkami mieszkalnymi?
Odpowiedź: Tak – w Wariancie 1 zarówno Budynek 1 jak i Budynek 2 na moment sprzedaży będą budynkami mieszkalnymi. 2. Jak będą sklasyfikowane wg Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych – (PKOB)) – (Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) – Budynek 1 i Budynek 2, będące przedmiotem wniosku? Proszę wskazać klasyfikację PKOB tych budynków. Odpowiedź: Budynek 1: klasyfikacja w PKOB: 1110, natomiast Budynek 2: 1121. 3. Czy lokale wyodrębnione z Budynku 1 i Budynku 2 (w Wariancie 2) na moment sprzedaży będą lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości? Odpowiedź: Tak.
Pytanie
Czy w przedstawionym zdarzeniu przyszłym, sprzedaż wydzielonych nieruchomości w Wariancie 1 albo Wariancie 2 spowoduje powstanie po stronie Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanego na gruncie Zryczałtowanego PIT i tym samym opodatkowanie przychodu ze sprzedaży?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, sprzedaż nieruchomości w Wariancie 1 albo Wariancie 2 nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanego na gruncie Zryczałtowanego PIT. Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi po upływie 5 lat (licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie) kwota uzyskana ze sprzedaży w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Zgodnie z art. 1 pkt 1 Zryczałtowanego PIT ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą.
Natomiast zgodnie z art. 6 ust. 1 Zryczałtowanego PIT: „opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym (...)”.
Przywołany powyżej przepis odnosi się do art. 14 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – dalej „PIT”, zgodnie z regulacją art. 14 ust. 2 pkt 1 lit. a PIT przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej jest m.in. przychód z odpłatnego zbycia tych składników majątku, które spełniają ustawową definicję środka trwałego (jakim mogą być np. nieruchomości), które podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych (niezależnie od tego, czy podatnik wprowadził takie składniki do ewidencji środków trwałych).
Z kolei art. 14 ust. 2c ustawy o PIT wprowadza wyłącznie z zakresu źródła pozarolniczej działalności gospodarczej – do tego źródła nie zalicza się przychodów ze sprzedaży (odpłatnego zbycia) m.in. budynków i lokali mieszkalnych, które są wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Mając na uwadze powyższe regulacje konieczne jest zatem przejście na autonomiczne regulacje Zryczałtowanego PIT w zakresie sprzedaży nieruchomości.
W myśl art. 12 ust. 10 Zryczałtowanego PIT w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących m.in. środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu (nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat).
Zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a Zryczałtowanego PIT: „W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie (...) – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym”.
Biorąc pod uwagę, że Wnioskodawca zamierza sprzedać nieruchomość (w Wariancie 1) albo nieruchomości lokalowe (w Wariancie 2) po upływie 5-letniego terminu o którym mowa w art. 12 ust. 10a Zryczałtowanego PIT, tym samym sprzedaż nie spowoduje powstania po stronie Wnioskodawcy przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej opodatkowanego na gruncie Zryczałtowanego PIT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłami przychodów są odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
Powyższy przepis formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części, udziału w nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ww. ustawy, przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. Według natomiast art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodu jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak stosownie do art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Zatem, aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powinny zostać spełnione co najmniej dwie podstawowe przesłanki: ‒ nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, ‒ nieruchomość nie może być składnikiem majątku, o którym mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (z wyjątkiem nieruchomości mieszkalnych).
W myśl art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących: a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1500 zł, c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Według natomiast art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Przepis art. 30e stosuje się odpowiednio. Z powołanych regulacji jednoznacznie wynika, że do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych. Z opisu sprawy wynika, że jest Pan polskim rezydentem podatkowym i prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą pod firmą (…).
Działalność prowadzona jest na podstawie wpisu do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej od (…) marca 2012 r. Jest Pan czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, a obecna forma opodatkowania Pana działalności gospodarczej to zryczałtowany podatek dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Przeważającym przedmiotem prowadzonej działalności gospodarczej jest działalność obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania (kod PKD 2025 55.20.Z).
W 2018 r. w ramach majątku prywatnego nabył Pan (na podstawie umowy sprzedaży) nieruchomość gruntową (…) (sprzedającym była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej), na którą składała się działka o nr (…). Nabył Pan wyżej wymienioną nieruchomość przed wejściem w związek małżeński i stanowi ona Pana majątek osobisty. Następnie, wybudował Pan na wspomnianej nieruchomości dwa budynki: Budynek 1: budynek jednorodzinny (jednolokaIowy, sklasyfikowany w PKOB 1110) o funkcji mieszkalnej oraz Budynek 2: budynek o funkcji mieszkalnej (dwulokalowy, sklasyfikowany w PKOB 1121).
Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku 1 i 2 (co nastąpiło w 2019 r.), nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby Pana działalności gospodarczej – Budynki 1 i 2 są wynajmowane turystom. Budynek 1 i Budynek 2 stanowią Pana środek trwały (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), natomiast nieruchomość (grunt) nie została wprowadzona do Pana ewidencji środków trwałych. Zamierza Pan dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej Budynkami 1 i 2. Na moment sprzedaży oba budynki będą budynkami mieszkalnymi.
Rozważa Pan dwa warianty sprzedaży – wybór wariantu będzie zależał od preferencji kupującego oraz aktualnych warunków rynkowych (w tym chłonności rynku lokalnego): wariant 1, to sprzedaż nieruchomości w obecnym stanie – tj. zabudowanej Budynkami 1 i 2, natomiast wariant 2, to uzyskanie dla lokali w Budynkach 1 i 2 zaświadczenia o samodzielności tychże lokali i następcza sprzedaż poszczególnych lokali (jako mieszkalnych nieruchomości lokalowych) wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych Budynków 1 lub 2. Lokale wyodrębnione z Budynku 1 i Budynku 2 (w wariancie 2) na moment sprzedaży będą lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości.
Sprzedaż nastąpi na rzecz osoby (lub osób) fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej lub na rzecz przedsiębiorcy (przedsiębiorców). Sprzedaż nastąpi nie później niż do końca 2027 r. Z uwagi na fakt, że z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej jest Pan opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zatem skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości należy rozważyć w oparciu o przepisy ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.).
Według art. 1 pkt 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: Ustawa reguluje opodatkowanie zryczałtowanym podatkiem dochodowym niektórych przychodów (dochodów) osiąganych przez osoby fizyczne prowadzące pozarolniczą działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy: Osoby fizyczne oraz przedsiębiorstwa w spadku osiągające przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej mogą opłacać zryczałtowany podatek dochodowy w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.
Stosownie do treści art. 6 ust. 1 ww. ustawy: Opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają przychody osób fizycznych lub przedsiębiorstw w spadku z pozarolniczej działalności gospodarczej, o których mowa w art. 7a ust. 4 lub art. 14 ustawy o podatku dochodowym, z zastrzeżeniem ust. 1e i 1f, w tym również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki cywilnej osób fizycznych, spółki cywilnej osób fizycznych i przedsiębiorstwa w spadku lub spółki jawnej osób fizycznych, zwanych dalej „spółką”. Do przychodów przedsiębiorstwa w spadku nie stosuje się przepisu art. 12 ust. 10a.
Z art. 12 ust. 10 powołanej ustawy wynika, że: W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących: 1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, 2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł, 3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, 4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, 5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku - bez względu na okres ich nabycia – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
W tym miejscu należy wskazać, że przepisy nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały lub wartość niematerialną i prawną od ujęcia ich w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych ani też dokonywania ich amortyzacji (zwłaszcza że część środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych wyłączona jest z amortyzacji podatkowej).
Natomiast zgodnie z treścią art. 12 ust. 10a stawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne: W przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e ustawy o podatku dochodowym.
Z powyższych przepisów wynika zatem, że w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, gdy podatnik podlega opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
W związku z tym, że Pana działalność w zakresie działalności obiektów noclegowych turystycznych i miejsc krótkotrwałego zakwaterowania jest opodatkowana zryczałtowanym podatkiem dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne a budynki/lokale, które zamierza Pan sprzedać mają charakter mieszkalny, to do przychodu z odpłatnego zbycia tych budynków/lokali zastosowanie ma art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zwracam uwagę, że z treści powołanych regulacji jednoznacznie wynika, iż do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lokali mieszkalnych bądź budynków mieszkalnych.
Zatem, mając na uwadze opis zdarzenia przyszłego oraz obowiązujące przepisy prawa stwierdzić należy, że w omawianej sprawie z tytułu planowanego odpłatnego zbycia do końca 2027 r. przez Pana opisanej we wniosku nieruchomości w obecnym stanie – tj. zabudowanej Budynkami 1 i 2 (budynkami mieszkalnymi), lub uzyskanie dla lokali w Budynkach 1 i 2 zaświadczenia o samodzielności tychże lokali i następcza sprzedaż poszczególnych lokali (jako mieszkalnych nieruchomości lokalowych będących lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości) wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych Budynków 1 lub 2, nie powstanie przychód, o którym mowa w art. 6 ust. 1 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne.
Zatem w Pana sprawie skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości należy ocenić w kontekście przesłanek określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – w konsekwencji sprzedaży nieruchomości o charakterze mieszkalnym przychód ze źródła wskazanego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy powstaje wtedy, gdy jej odpłatne zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ją nabyto.
Wskazał Pan w opisie sprawy, że w 2018 r. w ramach majątku prywatnego nabył Pan (na podstawie umowy sprzedaży) nieruchomość gruntową (…) (sprzedającym była osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej), na którą składała się działka o nr (…). Następnie, wybudował Pan na wspomnianej nieruchomości dwa budynki: Budynek 1: budynek jednorodzinny (jednolokaIowy, sklasyfikowany w PKOB 1110) o funkcji mieszkalnej oraz Budynek 2: budynek o funkcji mieszkalnej (dwulokalowy, sklasyfikowany w PKOB 1121).
Od chwili uzyskania pozwolenia na użytkowanie Budynku 1 i 2 (co nastąpiło w 2019 r.), nieruchomość jest wykorzystywana na potrzeby Pana działalności gospodarczej – Budynki 1 i 2 są wynajmowane turystom. Budynek 1 i Budynek 2 stanowią Pana środek trwały (wprowadzony do ewidencji środków trwałych), natomiast nieruchomość (grunt) nie została wprowadzona do Pana ewidencji środków trwałych. Zamierza Pan dokonać sprzedaży nieruchomości zabudowanej Budynkami 1 i 2. Na moment sprzedaży oba budynki będą budynkami mieszkalnymi.
Rozważa Pan dwa warianty sprzedaży – wybór wariantu będzie zależał od preferencji kupującego oraz aktualnych warunków rynkowych (w tym chłonności rynku lokalnego): wariant 1, to sprzedaż nieruchomości w obecnym stanie – tj. zabudowanej Budynkami 1 i 2, natomiast wariant 2, to uzyskanie dla lokali w Budynkach 1 i 2 zaświadczenia o samodzielności tychże lokali i następcza sprzedaż poszczególnych lokali (jako mieszkalnych nieruchomości lokalowych) wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych Budynków 1 lub 2. Lokale wyodrębnione z Budynku 1 i Budynku 2 (w wariancie 2) na moment sprzedaży będą lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości.
Sprzedaż nastąpi na rzecz osoby (lub osób) fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej lub na rzecz przedsiębiorcy (przedsiębiorców). nie później niż do końca 2027 r. W odniesieniu do powyższego zauważyć należy, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie reguluje kwestii własności nieruchomości. Dlatego też należy odnieść się do przepisów prawa cywilnego.
Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Na podstawie art. 47 § 1 Kodeksu cywilnego: Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości zgodnie z zasadą superficies solo cedit, w myśl której własność nieruchomości gruntowej rozciąga się na budynki, które stały się częścią składową nieruchomości. Budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
Z powyższego wynika, że w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Oznacza to, że skoro budynek nie stanowi odrębnej nieruchomości, to nie może być samodzielnym przedmiotem zbycia bez gruntu, na którym został wzniesiony. Sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku trwale z nim związanego. Dlatego za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu niezależnie od tego, kiedy na gruncie tym wzniesiono budynek.
Jak wskazano na wstępie, przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli nie jest dokonywane w wykonywaniu działalności gospodarczej i następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy. W związku z powyższym, powstanie przychodu podatkowego z tytułu sprzedaży nieruchomości uzależnione jest od daty jej nabycia, które należy utożsamiać z chwilą przeniesienia własności w rozumieniu cywilnoprawnym.
W przypadku zbycia nieruchomości (gruntu stanowiącego własność podatnika), na której wybudowano budynek – termin pięcioletni nie może być liczony odrębnie dla nabycia własności gruntu oraz dla wybudowanego na tym gruncie budynku, stanowiącego jego część składową. Bieg tego terminu liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nabyto grunt na własność. Data wybudowania budynku nie ma znaczenia. Zatem w sytuacji, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek, istotnym z podatkowego punktu widzenia jest moment nabycia gruntu.
Nabycie przez Pana nieruchomości (działki o nr (…)), na której wybudował Pan dwa budynki mieszkalne, nastąpiło w 2018 r., a więc jej planowane zbycie przez Pana nie później niż do końca 2027 r. nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tej działki.
Oceniając skutki podatkowe odpłatnego zbycia nieruchomości zabudowanej dwoma budynkami, w kontekście przesłanek wynikających z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, należy stwierdzić, że z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie działki, na której wybudowano budynki, sprzedaż tej nieruchomości w obu przedstawionych przez Pana wariantach, tj. sprzedaż nieruchomości w obecnym stanie – tj. zabudowanej Budynkami 1 i 2 (budynkami mieszkalnymi), lub uzyskanie dla lokali w Budynkach 1 i 2 zaświadczenia o samodzielności tychże lokali i następcza sprzedaż poszczególnych lokali (jako mieszkalnych nieruchomości lokalowych będących lokalami mieszkalnymi stanowiącymi odrębne nieruchomości) wraz z udziałem w gruncie i częściach wspólnych Budynków 1 lub 2 nie będzie stanowiła także źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Reasumując, w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, mających charakter mieszkalny, zastosowanie znajduje przepis art. 12 ust. 10a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Zatem przychód uzyskany przez Pana z planowanej sprzedaży nie później niż do końca 2027 r. przedmiotowej nieruchomości, na której znajdują się dwa budynki mieszkalne, nie będzie stanowił przychodu z działalności gospodarczej.
Ponadto, przychód z planowanej sprzedaży nie później niż do końca 2027 r. tych budynków mieszkalnych/lokali mieszkalnych wybudowanych przez Pana na nieruchomości gruntowej zakupionej w 2018 r., w obu przedstawionych przez Pana wariantach, nie będzie stanowił źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ ich sprzedaż nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (gruntu).
W konsekwencji, przychód z tytułu planowanej sprzedaży przez Pana budynków mieszkalnych (w Wariancie 1)/ lokali mieszkalnych (w Wariancie 2) nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzeń przyszłych przedstawionych przez Pana i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem zdarzeń przyszłych podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona interpretacja traci swoją aktualność. Przy wydawaniu niniejszej interpretacji tutejszy organ dokonał wyłącznie analizy okoliczności podanych we wniosku.
Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów prawa podatkowego nie jest bowiem ustalanie, czy przedstawione we wniosku zdarzenia przyszłe są zgodne ze stanem rzeczywistym. W ramach postępowania o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego organ nie przeprowadza postępowania dowodowego, lecz opiera się jedynie na opisie zdarzenia przedstawionego we wniosku. Ustalenie stanu rzeczywistego stanowi domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne.
Ponadto wskazuję, że ta interpretacja indywidualna rozstrzyga w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Natomiast w zakresie podatku od towarów i usług zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzeń przyszłych i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz.U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.