Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 23 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6, współwłaściciele powinni zostać uznani za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy od przedmiotowej sprzedaży powinien zostać uiszczony podatek VAT. Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 10 września 2026 r. (data wpływu).
Treść wniosku jest następująca: Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowana będąca stroną postępowania: X 2) Zainteresowany niebędący stroną postępowania: Y Opis zdarzenia przyszłego Pani X (dalej: Wnioskodawczyni) i Pan Y (dalej: Zainteresowany) są obywatelami Rzeczpospolitej Polskiej. Wnioskodawczyni i Zainteresowany pozostają małżeństwem i na moment składania niniejszego wniosku posiadają status polskich rezydentów podatkowych w rozumieniu art. 3 ust. 1 ustawy o PIT. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT i obecnie nie prowadzą działalności gospodarczej.
Jedynie w okresie od ….01.2013 r. do ….01.2018 r. Wnioskodawczyni prowadziła działalność gospodarczą pod firmą … (NIP: …) sklasyfikowaną pod kodem PKD 85.59.B - Pozostałe pozaszkolne formy edukacji, gdzie indziej niesklasyfikowane. Co istotne, Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie prowadzą i nie prowadzili działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. W 2021 r. Wnioskodawczyni nabyła dwa mieszkania, które obecnie wynajmuje w ramach najmu prywatnego. Przychody uzyskane z tego tytułu, Wnioskodawczyni opodatkowuje ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%.
Wnioskodawczyni i Zainteresowany są właścicielami następujących niezabudowanych działek położonych we wsi …, gminie …: działek nr 7, nr 8, nr 1, nr 4, nr 9 i nr 10 - stanowiących na moment nabycia las, rolę, łąkę, sad w roli, budynek w roli, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz rowy – o łącznej powierzchni … hektarów … arów … m2, nabytych przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego na mocy umowy sprzedaży z dnia … stycznia 1988 r. (nabycie na podstawie aktu notarialnego Repertorium …); działki nr 3 - stanowiącej na moment nabycia grunty orne i łąki o powierzchni … arów .. m2 - oraz działki nr 6 - stanowiącą na moment nabycia łąki o powierzchni … arów … m2, nabytych przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego na mocy umowy sprzedaży z dnia … stycznia 2005 r. (nabycie na podstawie aktu notarialnego Repertorium …); działek nr 5 i nr 2 - stanowiących na moment nabycia łąki i rolę - o łącznej powierzchni … arów … m2, nabytych przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego na mocy umowy sprzedaży z dnia … maja 2005 r. (nabycie na podstawie aktu notarialnego Repertorium …).
Należy przy tym wskazać, że przedmiotem niniejszego wniosku jest wyłącznie sprzedaż działek nr 1, 4, 5, 2, 3 i 6 (dalej łącznie jako: Nieruchomości). Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i Zainteresowanego od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przedmiotowe dostawy Nieruchomości nie były opodatkowane VAT. Nieruchomości nie były nabywane z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Od momentu ich nabycia, Nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego na potrzeby prowadzonej przez nich działalności rolniczej w ramach rodzinnego gospodarstwa rolnego.
Następnie, począwszy od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego używania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy. Wnioskodawczyni i Zainteresowany zdecydowali się na takie wykorzystanie Nieruchomości, aby utrzymać je w niepogorszonym stanie i zapewnić ich bieżące zagospodarowanie. Przy czym wynagrodzenie z tego tytułu nie stanowiło głównego i wyłącznego źródła zarobkowania Wnioskodawczyni i Zainteresowanego.
Umowa dotycząca oddania Nieruchomości do odpłatnego używania zostanie zakończona z końcem 2026 r. Zgodnie z Uchwałą … Rady Miejskiej w … z dnia … lutego 2025 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszarów położonych w obrębie …, gmina …: działki nr 1, 2, 3 oznaczone są jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej; działki nr 4, 5 i 6 oznaczone są jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany planują dokonać geodezyjnego podziału posiadanej Nieruchomości. Zgodnie z obecnymi założeniami w wyniku podziału powstanie około 47 działek ewidencyjnych przeznaczonych do sprzedaży.
Na moment składania niniejszego wniosku, Wnioskodawczyni i Zainteresowany uzyskali Postanowienie z dnia 26 marca 2026 r. w sprawie wydania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych 1, 2 oraz 3 (obręb …) na działki o nr 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 2A, 2B, 3A oraz 3B zgodnie z ustaleniami planu podziału. Na dzień złożenia wniosku Nieruchomości nie są uzbrojone. Nie doprowadzono do nich sieci energetycznej, gazowej ani wodociągowej. Wnioskodawczyni i Zainteresowany wystąpili jedynie do właściwych przedsiębiorstw przesyłowych o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci.
Ostateczny zakres uzbrojenia poszczególnych działek będzie uzależniony od potrzeb związanych z ich sprzedażą. Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie planują prowadzenia zorganizowanych działań marketingowych przy wykorzystaniu profesjonalnych podmiotów zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Na obecnym etapie nie został również ustalony sposób oferowania działek potencjalnym nabywcom, przy czym działania informacyjne będą miały charakter lokalny. Środki uzyskane ze sprzedaży działek Wnioskodawczyni i Zainteresowany zamierzają przeznaczyć na bieżące potrzeby życiowe oraz ewentualne inwestycje.
W uzupełnieniu wniosku, na pytania Organu, wskazali Państwo: A. w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług: 1. Jakie są numery działek objętych zakresem pytań we wniosku ORD-WS?
Odpowiedź Wnioskodawczyni: Wnioskodawczyni informuje, że przedmiotem pytań wskazanych we Wniosku jest wyłącznie sprzedaż działek nr 1, 4, 5, 2, 3 i 6. Niemniej, w związku z chęcią sprzedaży ww. działek Wnioskodawczyni i Zainteresowany uzyskali Postanowienie z dnia 26 marca 2026 r. w sprawie wydania postanowienia opiniującego wstępny projekt podziału nieruchomości składającej się z działek o nr ewidencyjnych 1, 2 oraz 3 (obręb …) na działki o nr 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F, 2A, 2B, 3A oraz 3B zgodnie z ustaleniami planu podziału.
Tym samym, przedmiotem wniosku jest wyłącznie sprzedaż działek nr: 1 (która zgodnie ze wstępnym projektem podziału w przyszłości zostanie podzielona na działki o nr 1A, 1B, 1C, 1D, 1E, 1F), 4, 5, 2 (która zgodnie ze wstępnym projektem podziału w przyszłości zostanie podzielona na działki o nr 2A, 2B), 3 (która zgodnie ze wstępnym projektem podziału w przyszłości zostanie podzielona na działki o nr 3A oraz 3B), 6. Niemniej, Wnioskodawczyni podkreśla, iż na moment składania Wniosku, wstępny projekt podziału Nieruchomości nie został zrealizowany. Tym samym, w dalszym ciągu przedmiotem Wniosku pozostają działki nr 1, 4, 5, 2, 3 i 6 (dalej łącznie jako: Nieruchomości).
2. W jakim celu nabyli Państwo działki objęte zakresem pytań we wniosku ORD-WS? Odpowiedź Wnioskodawczyni: Zgodnie z treścią stanu faktycznego wskazanego we Wniosku „(...) Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i Zainteresowanego od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przedmiotowe dostawy Nieruchomości nie były opodatkowane VAT. Nieruchomości nie były nabywane z zamiarem ich dalszej odsprzedaży. Od momentu ich nabycia, Nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego na potrzeby prowadzonej przez nich działalności rolniczej w ramach rodzinnego gospodarstwa rolnego.
Następnie, począwszy od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego używania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy. Wnioskodawczyni i Zainteresowany zdecydowali się na takie wykorzystanie Nieruchomości, aby utrzymać je w niepogorszonym stanie i zapewnić ich bieżące zagospodarowanie.
(…)” Głównym celem nabycia przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego działek będących przedmiotem zapytania była chęć alokacji posiadanych środków finansowych w aktywa, które zasadniczo nie podlegają znaczącej deprecjacji i które w razie potrzeby będzie można spieniężyć pozyskując w ten sposób środki niezbędne do życia/zaspokojenia potrzeb Wnioskodawcy lub Zainteresowanego lub ich najbliższych członków rodziny.
3. Czy przed sprzedażą działek, poza wystąpieniem do właściwych przedsiębiorstw przesyłowych o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci (energetycznej, gazowej, wodociągowej), podejmie Pani lub Pani małżonek (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) działania dotyczące np. uzbrojenia działek w przyłącza do ww. sieci energetycznej, gazowej wodociągowej; ogrodzenie; inne działania zmierzające do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek? Jeśli tak, to proszę wskazać jakie to będą działania? Prosimy o udzielenie odpowiedzi na to pytanie w sposób konkretny a nie hipotetyczny?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że jak wskazano w treści Wniosku „(…) Ostateczny zakres uzbrojenia poszczególnych działek będzie uzależniony od potrzeb związanych z ich sprzedażą” niemniej na moment składania niniejszego Wniosku Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie planują podejmowania działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek ponad standardowe działania w tym zakresie.
4. W związku ze wskazaniem w opisie sprawy, że „(…) od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego używania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy (…)”, proszę o wskazanie kto: Pani, czy Pani współmałżonek (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) lub oboje Państwo byliście/jesteście/będziecie stroną umowy najmu, dzierżawy? Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Umowę najmu zawarła Wnioskodawczyni, tj. Pani X. 5. Czy z nabywcami działek są/będą zawarte umowy przedwstępne?
Jeśli tak, to przez kogo (Panią, Pani współmałżonka, czy przez Panią i Pani współmałżonka oraz: a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień ww. umów, które są/będą zawarte z nabywcami ciążą/będą ciążyły na stronie Kupującej, a jakie na Sprzedających? b) czy w umowach przedwstępnych sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą być spełnione w celu zawarcia ostatecznych umów sprzedaży, przenoszących własność działek na nabywcę? Jeśli tak, to jakie?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, Nieruchomości będące przedmiotem pytania stanowią współwłasność Wnioskodawczyni i Zainteresowanego, a zatem jakiekolwiek umowy dotyczące ich zbycia będą musiały być zawarte pomiędzy kupującym/kupującymi i Wnioskodawczynią oraz Zainteresowanym. Wnioskodawczyni nie wyklucza zawierania ewentualnych umów przedwstępnych jeśli będą one konieczne z punktu widzenia kupujących, np. w związku z ubieganiem się przez kupujących o kredyt na zakup danej nieruchomości.
Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że warunki znajdujące się w tak zawartych umowach przedwstępnych (warunkujące zawarcie następnie umów ostatecznych) referować będą zapewne do ww. okoliczności czyli pozyskania przez kupujących finansowania od instytucji finansowej. Prawa i obowiązki wynikające z ewentualnie zawartych umów przedwstępnych referować będą do właściwych dla tego stosunku zobowiązaniowego relacji między kupującym i sprzedającym, czyli z jednej strony będzie to zobowiązanie Wnioskodawczyni i Zainteresowanego do sprzedaży danej działki w określonym przez strony terminie, a z drugiej zobowiązanie kupującego do jej zakupu i zapłaty ceny.
6. Czy udzieliła/udzieli Pani lub Pani współmałżonek (Zainteresowany niebędący stroną postępowania) lub oboje Państwo udzieliliście/udzielicie Kupującym pełnomocnictw w celu występowania w Pani/Pana/Państwa imieniu w sprawach dotyczących ww. działek? W przypadku pozytywnej odpowiedzi, należy wskazać: a) do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzieliła/udzieli Pani, udzielił/udzieli Pani współmałżonek, udzieliliście/udzielicie oboje Państwo pełnomocnictw nabywcom do występowania w Pani/Pana/Państwa imieniu? b) jakich czynności dokonają nabywcy do momentu sprzedaży przez Panią/Pana lub oboje Państwa działek w związku z udzielonymi pełnomocnictwami?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Ani Wnioskodawczyni, ani Zainteresowany nie planują udzielania kupującym pełnomocnictw w celu występowania w ich imieniu w sprawach dotyczących działek (Nieruchomości). 7. Kto, tj. Pani i Pani współmałżonek czy Kupujący, z którymi zawrze Pani/zawrze Pani współmałżonek lub zawrą Państwo umowy przedwstępne, ostatecznie ponosi ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży? Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Ryzyko ekonomiczne dotyczące niepowodzenia sprzedaży, z oczywistych względów, ponosić będą obie strony.
Ryzyko to po stronie Wnioskodawczyni i Zainteresowanego będzie jednak niewielkie i nieistotne, jako że brak sprzedaży danej działki nie będzie miał znaczącego wpływu na obecną sytuację życiową/materialną Wnioskodawczyni i Zainteresowanego. 8. Czy zamierza Pani oraz Pani współmałżonek w przyszłości sprzedać inne nieruchomości? W przypadku pozytywnej odpowiedzi, proszę wskazać, ile nieruchomości zamierza Pani i/lub Pani współmałżonek sprzedać oraz jakie to nieruchomości (np. lokale, grunty zabudowane, niezabudowane)?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Na moment składania niniejszego wniosku ani Wnioskodawczyni, ani Zainteresowany nie planują sprzedaży innych nieruchomości niż te będące przedmiotem niniejszego zapytania.
9. Czy dokonywała Pani/dokonywał Pani współmałżonek/dokonywaliście oboje Państwo już wcześniej sprzedaży nieruchomości, a jeżeli tak, to odpowiedzi na podpunkty 9a)-g) należy podać odrębnie do każdej sprzedanej nieruchomości: Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, iż dotychczas dokonali sprzedaży następujących nieruchomości: a) działki nr 12 o powierzchni … ha, na której znajdował się stary budynek ze stodołą, zlokalizowanej w … (sprzedaż w dniu ….02.2021 r.); b) niezabudowanej działki nr 10, stanowiącej łąki trwałe i rowy o obszarze … ha, (sprzedaż w dniu ….05.2010 r.); c) własnościowego lokalu mieszkalnego znajdującego się w … (sprzedaż w 2004 r.) Ponadto Wnioskodawczyni sprzedała należący do niej lokal mieszkalny położony w miejscowości …., gmina … w dniu … stycznia 2019 r. a) kiedy (data) i w jaki sposób została Pani/został Pani współmałżonek/zostali Państwo właścicielem/właścicielami tej nieruchomości?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że: Ad. a) Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że zostali właścicielami tej nieruchomości w dniu … stycznia 1998 r. w drodze zawarcie umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. …). W tym miejscu Wnioskodawczyni i Zainteresowany chcieliby sprecyzować, informację wskazaną w stanie faktycznym Wniosku odnoszącą się do działki nr 11. I tak, Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują że ww. sprzedana działka nr 12, na której znajdował się stary budynek ze stodołą, powstała w drodze podziału nieruchomości oznaczonej w operacie ewidencji gruntów i budynków jako działka nr 11 o powierzchni … ha.
W wyniku podziału działki nr 11 powstały działki gruntu: nr 12 o powierzchni … ha, nr 13 o powierzchni … ha (na której obecnie mieszkają Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany). Ad. b) Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że zostali właścicielami tej nieruchomości w dniu .. stycznia 1998 r. w drodze zawarcia umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego (Rep. …). W tym miejscu, Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany pragną dokonać sprostowania w opisie stanu faktycznego Wniosku, poprzez wskazanie, że działka nr 10 w wyniku jej sprzedaży w dniu … maja 2010 r. nie stanowi już własności Wnioskodawczyni i Zainteresowanego.
Ad. c) Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że zostali właścicielami tej nieruchomości w drodze wykupu mieszkania zakładowego dla pracowników w 2000 r. Ponadto, Wnioskodawczyni informuje, iż należący do niej lokal mieszkalny położony w miejscowości …, gmina … otrzymała jako spadek po swojej mamie (1/2) oraz w drodze darowizny za opiekę dożywotnią (1/2) w 2002 r. b) w jakim celu nieruchomość ta/nieruchomości te została nabyta/zostały nabyte przez Panią/Pani współmałżonka/przez Państwa?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że: Ad. a) Niniejsza nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawczyni i Zainteresowany nabyli w całości w 1998 r. Ad. b) Niniejsza nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rolnego, które Wnioskodawczyni i Zainteresowany nabyli w całości w 1998 r. Ad. c) Wnioskodawczyni i Zainteresowany wykupili mieszkanie zakładowe w celach mieszkaniowych (mieszkali w tej nieruchomości od 1989 r.) Ponadto, Wnioskodawczyni informuje, iż należący do niej lokal mieszkalny położony w miejscowości …, gmina … otrzymała jako spadek po swojej mamie (1/2) oraz w drodze darowizny za opiekę dożywotnią (1/2) w 2002 r. c) w jaki sposób nieruchomość ta/nieruchomości te była wykorzystywana/były wykorzystywane przez Panią/Pani współmałżonka/przez Państwa od momentu wejścia w jej posiadanie do chwili sprzedaży?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, że: Ad. a) Jak Wnioskodawczyni i Zainteresowany wyjaśnili powyżej, niniejsza nieruchomość powstała wyniku podziału działki nr 11 na działki o nr 12 oraz 13. Wnioskodawczyni i Zainteresowany dokonali podziału działki nr 11, ponieważ postanowili przekazać ją do celów mieszkalnych synowi. Syn nie zdecydował się na zamieszkanie na tej nieruchomości. Jednocześnie budynek znajdujący się na działce nr 12 miał charakter mieszkalny, lecz nie został wykorzystany, ponieważ nie pozwalał na to jego stan – wymagał on generalnego remontu.
W związku z tym na działce nr 13 Wnioskodawczyni i Zainteresowany wybudowali nowy dom. Ad. b) Wnioskodawczyni i Zainteresowany wskazują, że niniejsza nieruchomość nie była wykorzystywana, ponieważ grunt ten był oddalony od miejsca zamieszkania i był położony na podmokłym terenie. Rolnik sąsiadujący nalegał na zakup tej działki w celu powiększenia i złączenia jego gruntów - łąki. Ad. c) Wnioskodawczyni i Zainteresowany wykorzystywali niniejszą nieruchomość w celach mieszkalnych.
Z kolei, Wnioskodawczyni informuje, iż należący do niej lokal mieszkalny położony w miejscowości …, gmina … wykorzystywany był w celach mieszkalnych – tata Wnioskodawczyni mieszkał w nim do 2011 r., a następnie syn – do momentu sprzedaży tego lokalu. d) kiedy dokonała Pani, dokonał Pani małżonek, dokonywali Państwo jej/ich sprzedaży i co było przyczyną jej sprzedaży?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, iż dotychczas dokonali sprzedaży następujących nieruchomości: a) działki nr 12 ze znajdującym się na niej starym budynkiem, wymagającym generalnego remontu, zlokalizowanej w …. (sprzedaż w dniu ….02.2021 r.), ponieważ syn Wnioskodawczyni i Zainteresowanego nie zdecydował się na wykorzystaniu tej działki w celach mieszkalnych; ponadto budynek znajdujący się na tej działce potrzebował generalnego remontu i nie był zdatny do wykorzystania w celach mieszkalnych; b) niezabudowanej działki nr 10, stanowiącej łąki trwałe i rowy o obszarze …. ha, (sprzedaż w dniu ….05.2010 r.) ponieważ grunt ten był oddalony od miejsca zamieszkania i był położony na podmokłym terenie; ponadto rolnik sąsiadujący nalegał na zakup tej działki w celu powiększenia i złączenia jego gruntów - łąki.
Jednocześnie środki ze sprzedaży posłużyły pokryciu inwestycji w budowany przez małżonków dom; c) własnościowego lokalu mieszkalnego znajdującego się w … (sprzedaż w 2004 r.) w celu uzyskania środków na pokrycie inwestycji w budowany przez małżonków dom. d) Ponadto Wnioskodawczyni sprzedała należący do niej lokal mieszkalny położony w miejscowości …, gmina … w dniu … stycznia 2019 r. w celu uzyskania środków na zakup jednego z posiadanych mieszkań. e) ile nieruchomości zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych; jeśli zabudowanych, to czy były to nieruchomości mieszkalne czy użytkowe)?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany dotychczas dokonali wspólnie sprzedaży następujących nieruchomości: a) działki nr 12, na której znajdował się stary budynek, wymagający generalnego remontu znajdującej się w …. (sprzedaż w dniu ….02.2021 r.); b) niezabudowanej działki nr 10, stanowiącej łąki trwałe i rowy o obszarze … ha, (sprzedaż w dniu ….05.2010 r.); c) własnościowego lokalu mieszkalnego znajdującego się w … (sprzedaż w 2004 r.) Ponadto Wnioskodawczyni sprzedała należący do niej lokal mieszkalny położony w miejscowości …, gmina … w dniu …. stycznia 2019 r. f) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzała Pani podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie odprowadzali podatku VAT, nie składali deklaracji VAT-7 oraz zgłoszeń rejestracyjnych VAT-R z tytułu sprzedaży ww. nieruchomości. g) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży tych nieruchomości? Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Wnioskodawczyni i Zainteresowany informują, iż środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości wskazanych w pkt a) - c) powyżej przeznaczyli na bieżące potrzeby życiowe, w tym wybudowanie domu rodzinnego przy ul. …., w którym obecnie mieszkają.
Z kolei, środki pochodzące z należącego do Wnioskodawczyni lokalu mieszkalnego położonego w miejscowości …, gmina … Wnioskodawczyni przeznaczyła na zakup jednego z posiadanych mieszkań. B. w zakresie podatku od towarów i usług: 1. Czy z działki przed podziałem oraz z działek wydzielonych z tej działki, dokonywane były/są/będą zbiory i dostawy (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była/jest/będzie opodatkowana podatkiem VAT?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego, „począwszy od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego używania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy.” Ani Wnioskodawczyni, ani Zainteresowany nie dokonywali tym samym zbiorów i dostaw (sprzedaż) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług. 2. Czy działki będące przedmiotem zapytania we wniosku były przez cały okres posiadania wykorzystywane przez Panią/Pani małżonka/Państwa wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług?
Odpowiedź Wnioskodawczyni i Zainteresowanego: Jak Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany wskazali w stanie faktycznym Wniosku: „Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT i obecnie nie prowadzą działalności gospodarczej. (…) Nieruchomości zostały nabyte do majątku prywatnego Wnioskodawczyni i Zainteresowanego od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Przedmiotowe dostawy Nieruchomości nie były opodatkowane VAT. Nieruchomości nie były nabywane z zamiarem ich dalszej odsprzedaży.
Od momentu ich nabycia, Nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawcę i Zainteresowanego na potrzeby prowadzonej przez nich działalności rolniczej w ramach rodzinnego gospodarstwa rolnego. Następnie, począwszy od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego używania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy. Wnioskodawczyni i Zainteresowany zdecydowali się na takie wykorzystanie Nieruchomości, aby utrzymać je w niepogorszonym stanie i zapewnić ich bieżące zagospodarowanie.” Wobec powyższego Wnioskodawczyni i Zainteresowany przez cały okres posiadania Nieruchomości wykorzystywali je wyłącznie na cele działalności zwolnionej z opodatkowania podatkiem od towarów i usług.
Pytanie
(oznaczone we wniosku nr 2) Czy w zakresie sprzedaży Nieruchomości w całości lub w częściach Wnioskodawczyni i Zainteresowany powinni zostać uznani za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a co za tym idzie czy od przedmiotowej sprzedaży uiszczony powinien zostać podatek VAT?
Państwa stanowisko w sprawie
(w zakresie podatku od towarów i usług, oznaczone we wniosku nr 2) Zdaniem Wnioskodawców, w zakresie sprzedaży Nieruchomości w całości lub w częściach Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie powinni zostać uznani za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a co za tym idzie od przedmiotowej sprzedaży nie powinien zostać uiszczony podatek VAT. Uzasadnienie Stanowiska Wnioskodawczyni i Zainteresowanego w zakresie podatku VAT W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę na fakt, że zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.
W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
Natomiast, w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7. Niemniej, nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT lub świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, podlega opodatkowaniu VAT - aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem VAT.
I tak, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT „Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. „Działalność gospodarcza, zgodnie natomiast z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.” Jednocześnie, w myśl art. 2 ust. 1 pkt a Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L.2006.347.1, dalej: „Dyrektywa VAT”), opodatkowaniu VAT podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium państwa członkowskiego przez podatnika działającego w takim charakterze.
Przy czym, zgodnie z art. 9 ust. 1 Dyrektywy VAT: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Co więcej, w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy VAT wskazano, że państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. Teren budowlany to każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie (por. art. 12 ust. 3 Dyrektywy VAT).
W kontekście powyższych definicji zasadnicze znaczenie ma wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach - 180/10 i C-181/10, w którym wskazano m.in. kryteria, jakimi należy się kierować do uznania danej transakcji dostawy (sprzedaży) gruntów za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. I tak, w pkt 36-41 Trybunał stwierdził, iż czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Nadto sama liczba i zakres transakcji sprzedaży dokonanych nie ma charakteru decydującego, gdyż zakres transakcji sprzedaży nie może stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że duże transakcje sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobiste (zob. podobnie ww. wyrok w sprawie Wellcome Trust, pkt 37). Także okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej sama z siebie nie jest decydująca.
Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Inaczej jest natomiast w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy VAT. Takie aktywne działania mogą polegać na przykład na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych.
Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, w związku z czym w takiej sytuacji dostawy terenu budowlanego nie można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności.
Na kanwie powyższego wyroku TSUE ukształtował się w polskim orzecznictwie jednolity pogląd (por. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 27 października 2009 r. sygn. I FSK1043/08; z dnia 7 października 2011 r., sygn. I FSK 1289/10; z dnia 16 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1654/11; z dnia 30 listopada 2011 r., sygn. akt I FSK 1734/11), że do uznania, iż dany podmiot działa w charakterze podatnika VAT, konieczne jest każdorazowo zbadanie, czy dana dostawa towarów (usług), została wykonana w związku z prowadzeniem działalności gospodarczej w tym konkretnym zakresie.
Nie wystarczy zatem stwierdzenie, iż w ogóle dany, bowiem wykonanie danej czynności nawet wielokrotnie nie przesądza o jej opodatkowaniu.
Przyjęcie, iż dana osoba fizyczna sprzedając grunty działa w charakterze podatnika prowadzącego handlową działalność gospodarczą (jako handlowiec) wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną (np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy), czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze).
Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie pojedynczych z tych okoliczności. Podobne stanowisko występuje w nowszym orzecznictwie NSA. Przykładowo, w wyroku NSA z dnia 15 lipca 2025 r. (sygn. akt I FSK 835/22), sąd wyraził pogląd, że przy ocenie działalności osoby sprzedającej nieruchomości należy uwzględniać działania na poszczególnych etapach aktywności sprzedającego w ich całokształcie, a nie wyłącznie osobno. Należy przede wszystkim mieć na uwadze te elementy, które łączą się z nakładami inwestycyjnymi wykraczającymi poza standardowe działania zarządu majątkiem prywatnym.
Podsumowując powyższe rozważania, gdy osoby fizyczne dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego, są one w tym zakresie wykluczone z grona podatników VAT. Innymi słowy, podatnikiem VAT nie jest osoba fizyczna, która dokonuje pojedynczych lub sporadycznych transakcji, za które nie jest przewidziane regularne wynagrodzenie, oraz która nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
A zatem, aby ocenić, czy czynności podejmowane przez osobę fizyczną w związku ze sprzedażą nieruchomości stanowią element działalności gospodarczej, czy też mieszczą się w zakresie zwykłego wykonywania prawa własności, należy ocenić, czy mają one charakter zawodowy (profesjonalny), a więc zorganizowany. W kontekście powyższych rozważań istotna jest więc ocena, czy z przedstawionego we wniosku opisu sprawy wynika, że Wnioskodawczyni i Zainteresowany podejmują działania charakterystyczne dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
W ocenie Wnioskodawczyni i Zainteresowanego planowana sprzedaż działek powstałych w wyniku geodezyjnego podziału części Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ dokonując ich sprzedaży nie będą oni występowali w charakterze podatników VAT prowadzących działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT. Przedstawiony opis zdarzenia przyszłego wskazuje, że w analizowanej sprawie nie występują przesłanki pozwalające uznać, iż planowana sprzedaż Nieruchomości będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W szczególności nie wystąpił i nie wystąpi ciąg okoliczności świadczących o prowadzeniu przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego profesjonalnej, stałej i zorganizowanej aktywności w zakresie obrotu nieruchomościami, angażującej środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, producentów lub usługodawców. Przede wszystkim Nieruchomości pozostają w majątku prywatnym Wnioskodawczyni i Zainteresowanego od 1988 r. oraz 2005 r., co dowodzi, że nie były nabywane z zamiarem ich odsprzedaży.
Jednocześnie należy podkreślić, że w ocenie Wnioskodawczyni i Zainteresowanego okoliczność, że od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego korzystania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy, nie przesądza o uznaniu planowanej sprzedaży działek za czynność dokonywaną w ramach działalności gospodarczej podlegającą opodatkowaniu VAT. Nieruchomości zostały oddane do odpłatnego korzystania rolnikowi wyłącznie w celu utrzymania ich w niepogorszonym stanie i zapewnienia bieżącego zagospodarowania gruntów. Jednocześnie uzyskiwane z tego tytułu wynagrodzenie nie stanowiło głównego ani wyłącznego źródła utrzymania Wnioskodawczyni i Zainteresowanego.
Tym samym, Nieruchomości nie stały się majątkiem wykorzystywanym w ramach działalności gospodarczej, a środki otrzymane z tego tytułu również zasilały majątek osobisty Wnioskodawczyni i Zainteresowanego, bez zamiaru wykorzystywania ich w celu rozwijania tego rodzaju aktywności na rynku. W tym kontekście należy podkreślić, że samo czasowe wykorzystywanie nieruchomości poprzez jej odpłatne udostępnienie osobie trzeciej nie może automatycznie prowadzić do wniosku, że późniejsza sprzedaż nieruchomości następuje w ramach działalności gospodarczej.
Jak wskazał Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 18 września 2024 r. (sygn. akt I FSK 156/21): „W realiach przedmiotowej sprawy zasadnie Sąd pierwszej instancji uznał, iż okoliczności wskazywane we wniosku o udzielenie interpretacji indywidualnej wprost wskazują, że skarżąca przez cały okres posiadania nieruchomości objętych wnioskiem wykazywała zamiar ich zachowania w swym majątku prywatnym w stanie niepogorszonym i nie podejmowała działań w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.
W takiej zaś sytuacji, nie można uznać planowanej sprzedaży objętych wnioskiem nieruchomości gruntowych za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, a w konsekwencji transakcja taka nie podlega opodatkowaniu VAT.
Reasumując, za nieuprawnione zależy uznać stanowisko prezentowane przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej, iż w sytuacji, gdy skarżąca przed planowaną sprzedażą przedmiotowych działek wydzierżawi je rolnikom, w zamian za dokonywane przez nich opłaty lokalne i opłaty podatkowe np. podatku rolnego, to stanowić to będzie odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, które na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.” Ponadto również w wyroku z dnia 26 sierpnia 2025 r. (sygn. akt I FSK 1057/22) dotyczącym sprzedaży działek, które były wcześniej przedmiotem dzierżawy pod uprawy rolne, NSA stwierdził, że: „Osoba fizyczna nie będzie podatnikiem podatku od towarów i usług z tytułu zawartej umowy dzierżawy, gdy zawarcie tej umowy nie jest związane z prowadzoną przez nią działalnością gospodarczą.
Pomimo tego, że pojęcie działalności gospodarczej ma szeroki charakter, to nie może ono prowadzić do interpretacji, w której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana będzie z działalnością gospodarczą. Przy rozstrzyganiu kwestii dotyczących ustalania podmiotowości prawnopodatkowej w zakresie dzierżawy działek kluczowy jest zindywidualizowany stan faktyczny, którego poszczególne elementy mogą mieć rozstrzygające znaczenie dla stwierdzenia, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług.
Odpłatność świadczenia nie przesądza o tym, że stanowi ono element działalności gospodarczej (zob. wyrok NSA z 30 maja 2025r., sygn. akt 1 FSK 259/22).” Nie można także pominąć wyroku z dnia 26 stycznia 2026 r. (sygn. I FSK 494/23), w którym NSA wskazał, że: „Pomimo tego, że pojęcie działalności gospodarczej ma szeroki charakter, to nie może ono prowadzić do interpretacji, wedle której każda odpłatna dla właściciela czynność prawna odnosząca się do nieruchomości utożsamiana będzie z działalnością gospodarczą.
Przy rozstrzyganiu kwestii dotyczących ustalania podmiotowości prawnopodatkowej w zakresie dzierżawy działek kluczowy jest zindywidualizowany stan faktyczny, którego poszczególne elementy mogą mieć rozstrzygające znaczenie dla stwierdzenia, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług. Odpłatność świadczenia nie przesądza o tym, że stanowi ono element działalności gospodarczej (...).
Sąd pierwszej instancji, uwzględniając skargę i uchylając zaskarżoną interpretację indywidualną w całości, prawidłowo przyjął, że w niniejszej sprawie nie było podstaw do przyjęcia przez organ interpretacyjny, że sprzedaż działek, jedynie z powodu przejściowego oddania w dzierżawę, na wiele lat przed planowaną sprzedażą, powinna być kwalifikowana jako podjęta w warunkach działalności gospodarczej, a zatem być uznaną za dokonaną przez podatnika podatku od towarów i usług.” Należy podkreślić, że w związku z powyższym orzeczeniem Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wydał interpretację indywidualną z dnia 17 czerwca 2026 r. (sygn.
0115-KDIT3.4012.35.2021.16.AP) uwzględniającą w całości stanowisko wnioskodawcy. Powyższe stanowisko zachowuje pełną aktualność również w niniejszej sprawie. Oddanie Nieruchomości do odpłatnego wynajmu rolnikowi służyło jedynie racjonalnemu gospodarowaniu posiadanym majątkiem prywatnym oraz utrzymaniu gruntów w odpowiednim stanie. Nie wiązało się natomiast z podejmowaniem jakichkolwiek działań charakterystycznych dla profesjonalnego obrotu nieruchomościami ani z przygotowywaniem Nieruchomości do ich komercyjnego zbycia.
W konsekwencji okoliczność wcześniejszego oddania Nieruchomości do odpłatnego korzystania rolnikowi nie może zostać uznana za element przesądzający o prowadzeniu przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie ustawy o VAT. Nie wystąpił bowiem i nie wystąpi ciąg okoliczności świadczących o prowadzeniu profesjonalnej, stałej i zorganizowanej aktywności gospodarczej, a planowana sprzedaż działek będzie stanowiła wyłącznie przejaw wykonywania prawa własności i zarządu majątkiem prywatnym.
Jednocześnie podobnego wpływu na ocenę stanowiska Wnioskodawczyni nie może mieć planowane dokonanie geodezyjnego podziału części Nieruchomości, w wyniku którego przewiduje się powstanie około 47 działek przeznaczonych do sprzedaży, jak wykazano w powyższej części niniejszego uzasadnienia, liczba sprzedawanych działek oraz sam fakt ich wydzielenia nie mają charakteru decydującego, ponieważ również sprzedaż większej liczby nieruchomości może nastąpić w ramach zwykłego wykonywania prawa własności. Ponadto Nieruchomości na dzień złożenia wniosku pozostają nieuzbrojone. Nie doprowadzono do nich sieci energetycznej, gazowej ani wodociągowej.
Wnioskodawczyni i Zainteresowany wystąpili jedynie o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci, przy czym ostateczny zakres ewentualnego uzbrojenia nie został przesądzony i będzie uzależniony od potrzeb związanych ze sprzedażą poszczególnych działek. Nie doszło również do podjęcia innych działań inwestycyjnych, takich jak budowa infrastruktury technicznej, wydzielenie dróg wewnętrznych czy zagospodarowanie terenu w sposób charakterystyczny dla podmiotów profesjonalnie zajmujących się obrotem nieruchomościami.
Jednocześnie Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie zamierzają prowadzić zorganizowanych działań marketingowych przy wykorzystaniu profesjonalnych podmiotów zajmujących się sprzedażą nieruchomości. Ewentualne działania informacyjne będą miały wyłącznie lokalny charakter i nie będą wykraczały poza zwykłe formy poszukiwania nabywców. W konsekwencji, w przedstawionym zdarzeniu przyszłym nie wystąpił i nie wystąpi taki ciąg zdarzeń, który jednoznacznie przesądzałby, że planowana sprzedaż działek wypełnia przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Brak jest bowiem przesłanek świadczących o zawodowym, stałym i zorganizowanym charakterze aktywności Wnioskodawczyni i Zainteresowanego w zakresie obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego czynności należy zatem ocenić jako mieszczące się w granicach zwykłego wykonywania prawa własności oraz zarządu majątkiem prywatnym. W rezultacie, dokonując sprzedaży działek powstałych w wyniku podziału części Nieruchomości, Wnioskodawczyni i Zainteresowany będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, a tym samym nie będą występowali w charakterze podatników podatku od towarów i usług.
W konsekwencji planowana sprzedaż działek nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Wnioskodawczyni i Zainteresowanego, w zakresie sprzedaży Nieruchomości w całości lub w częściach, Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie powinni zostać uznani za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, a co za tym idzie od przedmiotowej sprzedaży nie powinien zostać uiszczony podatek VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że w związku ze sprzedażą przez współwłaścicieli działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6: Zainteresowana będąca stroną postępowania nie powinna zostać uznana za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy - jest nieprawidłowe; Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie powinien zostać uznany za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy - jest prawidłowe; z tytułu sprzedaży nie powinien zostać uiszczony podatek VAT - jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, (…). Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W świetle powołanych powyżej przepisów grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Towarem jest także udział w prawie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zaznaczenia wymaga, że na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów. Powyższe potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Według art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność).
Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika. Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu. Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Współwłaściciel ma względem swojego udziału pozycję wyłącznego właściciela.
Ze względu na charakter udziału, każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który działa w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Zatem, osoby fizyczne dokonujące sprzedaży, przekazania lub darowizny towarów stanowiących część ich majątku osobistego (takiego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej), nie są zaliczane do grona podatników podatku od towarów i usług. Konsekwentnie, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej.
Dokonywanie określonych czynności poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik.
Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej.
Przedmiotem Państwa wątpliwości jest kwestia dotycząca uznania, czy w związku ze sprzedażą działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 i oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6, współwłaściciele powinni zostać uznani za podatników VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy od przedmiotowej sprzedaży uiszczony powinien zostać podatek VAT, czy też Wnioskodawczyni i Zainteresowany będą korzystali z przysługującego im prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym.
Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. W kontekście niniejszej sprawy, należy zwrócić uwagę na treść definicji pojęcia „działalność gospodarcza”, w której mówi się o wykorzystywaniu m.in. towarów w sposób ciągły do celów zarobkowych. Takie wykorzystywanie towarów ma miejsce poprzez oddanie ich w stosunki obligacyjne (najem, dzierżawa, leasing itp.).
W tym miejscu wskazać należy, że na mocy art. 3 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jak wynika z powyższego przepisu, umowa najmu jest umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną. Odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne, należne za używanie rzeczy przez jego najemcę. Zatem, odpłatne udostępnianie nieruchomości innemu podmiotowi skutkuje uzyskiwaniem korzyści majątkowej po stronie wynajmującego, a tym samym stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy przepisu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej.
Uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy. Jak wynika z opisu sprawy przedmiotem wniosku jest sprzedaż działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 i oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6. Wnioskodawczyni oraz Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie są zarejestrowani na potrzeby podatku VAT i obecnie nie prowadzą działalności gospodarczej.
Od momentu ich nabycia, Nieruchomości były wykorzystywane przez Wnioskodawczynię i Zainteresowanego niebędący stroną postępowania na potrzeby prowadzonej przez nich działalności rolniczej w ramach rodzinnego gospodarstwa rolnego. Następnie, począwszy od 2016 r. Nieruchomości były oddane do odpłatnego używania rolnikowi prowadzącemu działalność rolniczą pod uprawy.
Umowa dotycząca oddania Nieruchomości do odpłatnego używania zostanie zakończona z końcem 2026 r. Umowę najmu zawarła Wnioskodawczyni, tj. Pani X. Mając na uwadze obowiązujące przepisy prawa oraz przedstawiony opis sprawy należy stwierdzić, że z tytułu planowanej transakcji sprzedaży podatnikiem podatku od towarów i usług, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy wykonującym działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy będzie Pani X – Zainteresowana będąca stroną postępowania.
Jak wynika z treści wniosku działki nr 1, nr 4, nr 5, nr 2, nr 3 i nr 6 były przedmiotem umowy najmu, co jak wyżej wskazałem, na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług wypełnia definicję świadczenia usług, w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy, a w konsekwencji wypełnia definicję działalności gospodarczej, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem działki nr 1, nr 4, nr 5, nr 2, nr 3 i nr 6 były wykorzystywane w celach zarobkowych – były przedmiotem umowy najmu, nie były i nie są więc wykorzystywane przez cały okres posiadania na zaspokojenie potrzeb osobistych Zainteresowanych.
Wykorzystywanie posiadanej nieruchomości w ramach umowy najmu bezspornie wskazuje, że działki nr 1, nr 4, nr 5, nr 2, nr 3 i nr 6 utraciły walor majątku osobistego, a działanie Zainteresowanej będącej stroną postępowania nie stanowi zwykłego zarządzania majątkiem prywatnym, o którym mowa w powołanych powyżej orzeczeniach TSUE.
W rozpatrywanej sprawie pomimo, że nabycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w ramach istniejącej małżeńskiej wspólnoty majątkowej, to jednak od 2016 r. działki wykorzystywane są wyłącznie przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania do działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy (stroną umowy najmu była wyłącznie Zainteresowana będąca stroną postępowania).
Skoro więc działki nr 1, nr 4, nr 5, nr 2, nr 3 i nr 6 były wykorzystywane wyłącznie przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy, to Zainteresowana będąca stroną postępowania jest w sensie ekonomicznym właścicielem tej nieruchomości i w efekcie to Zainteresowana będąca stroną postępowania dokona dostawy działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2 i nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 – przeniesienia prawa do rozporządzania nimi jak właściciel.
Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że skoro działki nr 1, nr 4, nr 5, nr 2, nr 3 i nr 6 były wykorzystywane do działalności gospodarczej w postaci najmu wyłącznie przez Zainteresowaną będącą stroną postępowania, to w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2 i nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 to Zainteresowana będąca stroną postępowania wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.
W konsekwencji, dostawa działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 w całości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług po stronie Zainteresowanej będącej stroną postępowania, jako odpłatna dostawa towarów na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 w związku z art. 7 ust. 1 ustawy. Natomiast Pan Y – Zainteresowany niebędący stroną postępowania przy sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy.
Tym samym Państwa stanowisko w zakresie uznania, że w związku ze sprzedażą przez współwłaścicieli działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2 i nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6: Zainteresowana będąca stroną postępowania nie powinna zostać uznana za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy - jest nieprawidłowe; Zainteresowany niebędący stroną postępowania nie powinien zostać uznany za podatnika VAT w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy - jest prawidłowe. Należy zauważyć, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone między innymi w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Przez tereny budowlane – w świetle art. 2 pkt 33 ustawy – rozumie się: Grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane są zatem dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe niezabudowane, będące terenami budowlanymi w rozumieniu ww. art. 2 pkt 33 ustawy, pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, innych niż tereny budowlane – są zwolnione od podatku.
Według art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Na podstawie art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy. O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. Stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa o podatku od towarów i usług w kontekście zastosowania właściwej stawki podatku VAT przy sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.
Odnosząc się do Państwa wątpliwości dotyczących ustalenia czy od przedmiotowej sprzedaży uiszczony powinien zostać podatek VAT, należy wskazać, że z opisu sprawy wynika, iż zgodnie z Uchwałą Rady Miejskiej z dnia … lutego 2025 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszarów położonych w obrębie …, gmina …: działki nr 1, 2, 3 oznaczone są jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub usługowej; działki nr 4, 5 i 6 oznaczone są jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej. Na dzień złożenia wniosku Nieruchomości nie są uzbrojone. Nie doprowadzono do nich sieci energetycznej, gazowej ani wodociągowej.
Wnioskodawczyni i Zainteresowany wystąpili jedynie do właściwych przedsiębiorstw przesyłowych o wydanie warunków technicznych przyłączenia do sieci. Ostateczny zakres uzbrojenia poszczególnych działek będzie uzależniony od potrzeb związanych z ich sprzedażą niemniej na moment złożenia niniejszego wniosku Wnioskodawczyni i Zainteresowany nie planują podejmowania działań zmierzających do zwiększenia wartości bądź atrakcyjności działek ponad standardowe działania w tym zakresie. Zatem w świetle wyżej powołanych przepisów, działki wydzielone z działek nr 1, nr 2, nr 3 i oraz działki nr 4, nr 5 i nr 6 będą stanowiły teren budowlany, zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy o podatku od towarów i usług.
Wyklucza to więc zastosowanie przy dostawie wskazanych działek zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy. W tej sytuacji należy przeanalizować przesłanki do ewentualnego zastosowania zwolnienia od opodatkowania podatkiem VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Oznacza to, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. W związku z powyższym wskazać należy, że dostawa działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 nie będzie mogła również korzystać ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT. Jak wynika z okoliczności sprawy, nieruchomości zostały nabyte od osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej i przedmiotowe dostawy Nieruchomości nie były opodatkowane VAT.
Tym samym nie można uznać, że nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy ich nabyciu, skoro nabycie nie było opodatkowane podatkiem od towarów i usług. Powyższe oznacza, że w rozpatrywanej sprawie dla opisanej we wniosku dostawy działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków określonych w tym przepisie, niezbędny do zastosowania zwolnienia.
Tym samym, sprzedaż niezabudowanych działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6, która nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy, będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT z zastosowaniem właściwej stawki podatku VAT. Jak wskazałem wyżej, w odniesieniu do całej transakcji sprzedaży przedmiotowej nieruchomości wyłącznie Pani X – Zainteresowana będąca stroną postępowania wystąpi w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, prowadzącego działalność gospodarczą, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy.
Natomiast Zainteresowany niebędący stroną postępowania - Pan Y przy transakcji sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6 nie będzie działał w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. W konsekwencji Zainteresowana będąca stroną postępowania będzie zobowiązana do odprowadzenia podatku VAT od całości sprzedaży działek wydzielonych z działek nr 1, nr 2, nr 3 oraz działek nr 4, nr 5 i nr 6.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja dotyczy wyłącznie podatku od towarów i usług, natomiast w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego).
Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pani X (Zainteresowana będąca stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w ….. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.