Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
24 lipca 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 lipca 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy: ‒ nieuznania Zainteresowanego będącego stroną postępowania za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3, ‒ nieuznania Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania za podatnika podatku od towarów i usług w związku ze sprzedażą udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3, ‒ zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy sprzedaży udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3. Treść wniosku jest następująca: Zainteresowani którzy wystąpili z wnioskiem 1) Zainteresowany będący stroną postępowania: … 2) Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: ...
Opis zdarzenia przyszłego
1. Małżeństwo A. i B. C. są małżeństwem i pozostają we wspólności majątkowej (ustawowej). W trakcie trwania małżeństwa, 30.08.2004 r. nabyli wraz z mał. … na współwłasność po 1/2 cztery działki gruntu nr 4, 2,1 i 3 o łącznej powierzchni 1,2942 ha (dalej określana również jako nieruchomość). 2. Nieruchomość została nabyta jako forma ulokowania i zabezpieczenia prywatnych oszczędności - inwestycja kapitału prywatnego, a nie element działalności gospodarczej czy obrotu nieruchomościami. 3. B. C. i … posiadają po 50% udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością D (NIP …).
4. A. C. (dalej określana również jako Zainteresowana) nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT. 5. B. C. (dalej określany również jako „Wnioskodawca”), od sierpnia 2025 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług. 6. Dnia 19 sierpnia 2009 r. B. C. i ... wnieśli do Spółki D wkład niepieniężny w postaci udziału 1/2 części nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu ornego nr 4. Zdarzenie to nie jest przedmiotem niniejszego wniosku.
7. W dniu 3 lipca 2024 r. Wnioskodawca wraz z małżonką oraz małż. ... zawarli w formie aktu notarialnego (Rep. …) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 na rzecz D Sp. z o.o. Zgodnie z § 2 tej umowy sprzedający zobowiązali się sprzedać spółce działkę o nr 1 o pow. 0,2035 ha za cenę … zł (po … zł dla każdej pary małżeńskiej). Ustalono zaliczkę płatną do 5 lipca 2024 r. oraz zapłatę pozostałej części ceny najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona nie została jeszcze zawarta, a własność działki nadal przysługuje Wnioskodawcom. Zaliczkę sprzedawcy otrzymali.
8. W dniu 1 sierpnia 2024 r. Wnioskodawca wraz z małżonką oraz małż. ... zawarli w formie aktu notarialnego (Rep. …) przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 2 na rzecz tej samej spółki, tj. D Sp. z o.o.. Zgodnie z § 2 tej umowy sprzedający zobowiązali się sprzedać spółce działkę nr 2 o pow. 0,1785 ha za cenę … zł (po … zł dla każdej pary małżeńskiej). Ustalono zaliczkę płatną do 30 sierpnia 2024 r. oraz zapłatę pozostałej części ceny najpóźniej w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przyrzeczona również nie została jeszcze zawarta, a własność działki 2 nadal przysługuje Wnioskodawcom. Zaliczkę sprzedawcy otrzymali.
9. Strony umów przedwstępnych z 3.07.2024 r. i z 1.08.2024 r. zobowiązały się zawrzeć przyrzeczone umowy sprzedaży w terminie do 30 grudnia 2030 r. 10. Działki nr 1 i nr 2 są gruntami ornymi klasy Rllla i Rlllb. Zgodnie uchwałą Rady Gminy z … w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: ‒ działka 1 leży w terenie usług (symbol 86U) oraz drogi wewnętrznej (47KDW); ‒ działka 2 leży w terenie usług (86U), drogi wewnętrznej (47KDW) oraz drogi gminnej (46KD G(D)). 11. Działki mają dostęp do drogi publicznej.
12. Wnioskodawca i jego małżonka nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, nie wprowadzili działek do ewidencji środków trwałych jakiejkolwiek działalności gospodarczej. Nieruchomość została nabyta jako długoterminowa lokata oszczędności, a decyzja o sprzedaży kilku działek podjęta została po latach utrzymywania majątku prywatnego. 13. Wnioskodawca i jego małżonka nie podejmowali żadnych aktywnych działań marketingowych ani przygotowawczych typowych dla profesjonalnych podmiotów obrotu nieruchomościami.
W szczególności: ‒ nie uzbrajali terenu na własny koszt (brak budowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, dróg wewnętrznych z ich inicjatywy); ‒ nie ogrodzili działek w celu ich komercyjnego wyodrębnienia; ‒ nie organizowali szeroko zakrojonych akcji reklamowych (brak ogłoszeń w mediach, portali nieruchomościowych, kampanii marketingowych); ‒ nie korzystali z usług profesjonalnych pośredników na szeroką skalę; ‒ nie podejmowali działań w celu zmiany planu miejscowego czy przeznaczenia nieruchomości ponad to, co wynika z uchwalonego planu. Zmiana planu miejscowego nastąpiła bez udziału Wnioskodawcy i Zainteresowanej.
14. Strony uzgodniły, że działki objęte przedwstępnymi umowami zostaną oddane w dzierżawę spółce D do czasu zawarcia umów przyrzeczonych. U podstaw decyzji o zawarciu umowy dzierżawy jest umożliwienie spółce prowadzenia przygotowań inwestycyjnych: planowanie, przygotowanie infrastruktury, pozyskanie finansowania dla planowanych działań inwestycyjnych jeszcze przed przeniesieniem własności. 15. W razie niezawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości pozostaną własnością wydzierżawiających, a uiszczony czynsz dzierżawny nie będzie podlegać zwrotowi, jako świadczenie należne z tytułu umowy dzierżawy.
16. Z uwagi na fakt, że umowę dzierżawy na okres od 01.01.2025 do 31.12.2025 r. (umowa na czas określony) zawarł B. C., otrzymany w dniu 29.12.2025 r. przez niego czynsz dzierżawny dot. działek nr 2 i 1 został opodatkowany podatkiem od towarów i usług (od sierpnia 2025 r. B. C. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym). Pomimo jednak, że umowa została zawarta przez B. C., małżonkowie zdecydowali, że przychód z tytułu dzierżawy zostanie rozliczony i opodatkowany ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym przez małżonkę - A., która złożyła odpowiednie oświadczenie w tym zakresie do właściwego naczelnika urzędu skarbowego.
17. Umowę dzierżawy za okres rozpoczynający się od 01.01.2026 r. (umowa na czas nieokreślony lub do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży) zawarła ze spółką A. C. (Zainteresowana), która nie prowadzi działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów prawa przedsiębiorców i nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, korzystając ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy VAT. Termin zapłaty czynszu jeszcze nie upłynął.
18. Poza dzierżawą działek na rzecz spółki D - o charakterze przejściowym, powiązanym z planowaną sprzedażą - Wnioskodawca i Zainteresowana nie wykorzystywali nieruchomości w sposób ciągły dla celów zarobkowych (np. brak wieloletniego wynajmu czy dzierżawy różnym podmiotom).
19. W najbliższym czasie Wnioskodawca wraz z małżonką planuje zawarcie kolejnej przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej posiadanego udziału w trzeciej działce - nr 3 na rzecz spółki D. Przed przeniesieniem własności planowane jest oddanie tej działki w dzierżawę tej spółce, analogicznie jak w przypadku działek 1 i 2. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony planują określić do 31 grudnia 2030 r. 20. Działka o nr 3, podobnie jak pozostałe działki, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego leży na terenach przeznaczonych na prowadzenie usług. Jest to zatem teren budowlany.
W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo: Na pytanie Organu o treści „W jakim celu Pan oraz Zainteresowana niebędąca stroną postępowania – Pani A. C. nabyli udział w prawie własności działek nr 2, nr 1 i nr 3?” odpowiedzieli Państwo „Jak to wskazano we wniosku: ‒ udział w prawie własności działki nr 2, został nabyty w celu zabezpieczenia prywatnych oszczędności pieniężnych przed utratą ich wartości (przed inflacją). Była to forma ulokowania i zabezpieczenia prywatnych oszczędności - inwestycja kapitału prywatnego. Wnioskodawca wraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania nie mieli żadnych planów inwestycyjnych lub budowlanych związanych z tą nieruchomością.
W momencie zakupu była to nieruchomość rolna; ‒ udział w prawie własności działki nr 1, został nabyty w celu zabezpieczenia prywatnych oszczędności pieniężnych przed utratą ich wartości (przed inflacją). Była to forma ulokowania i zabezpieczenia prywatnych oszczędności - inwestycja kapitału prywatnego. Wnioskodawca wraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania nie mieli żadnych planów inwestycyjnych lub budowlanych związanych z tą nieruchomością. W momencie zakupu była to nieruchomość rolna; ‒ udział w prawie własności działki nr 3, został nabyty w celu zabezpieczenia prywatnych oszczędności pieniężnych przed utratą ich wartości (przed inflacją).
Była to forma ulokowania i zabezpieczenia prywatnych oszczędności - inwestycja kapitału prywatnego. Wnioskodawca wraz Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania nie mieli żadnych planów inwestycyjnych lub budowlanych związanych z tą nieruchomością. W momencie zakupu była to nieruchomość rolna”.
Na pytanie Organu o treści „Czy nabycie przez Pana i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania udziału w prawie własności ww. działek, nastąpiło w ramach transakcji: a) opodatkowanej, b) zwolnionej, c) czy niepodlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT, i czy transakcje te zostały udokumentowana fakturami z wykazaną kwotą podatku VAT?” odpowiedzieli Państwo „Nabycie przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania udziału w prawie własności ww. działek, tj. ‒ nr 2, ‒ nr 1, ‒ nr 3, nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu.
W umowie sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego sprzedający - Małżonkowie … - oświadczyli, że cyt.: są Oni podatnikami podatku rolnego z tytułu własności powyższych gruntów i nie są podatnikami podatku od towarów i usług z tytułu ich zbycia. Na udokumentowanie transakcji nie zostały wystawione faktury z wykazaną kwotą podatku VAT, tj. nie została wystawiona faktura na udokumentowanie udziału w prawie własności działek: nr 2, nr 1 i nr 3”.
Na pytanie Organu o treści „Czy z tytułu nabycia udziału w prawie własności działek nr 2, nr 1 i nr 3, przysługiwało Panu i/lub Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (jeżeli nie, proszę wskazać z jakiego powodu)?” odpowiedzieli Państwo „Z tytułu nabycia udziału w prawie własności działek o nr: ‒ 2, ‒ 1, ‒ 3 nie przysługiwało Wnioskodawcy i/lub Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z uwagi na fakt, że nabycie każdej z tych działek nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu (sprzedawca - małżeństwo …, nie byli podatnikami VAT z tytułu zbycia tych działek).
Nie została wystawiona faktura na udokumentowanie tej transakcji, z której wynikałaby kwota podatku naliczonego. Ponadto nabycie każdej z tych działek, tj. nr 2, nr 1 i nr 3, a ściślej udziału w prawie własności wymienionych działek przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną nie zostało dokonane w ramach działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT. Był to zakup do majątku prywatnego, osobistego”.
Na pytanie Organu o treści „W jaki konkretnie sposób Pan i Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wykorzystywali działki (udział w prawie własności ww. działkach) w całym okresie ich posiadania?” odpowiedzieli Państwo „Działki (udział w prawie własności ww. działek) o nr: ‒ 2, ‒ 1, ‒ 3 nie była przez Wnioskodawcę i Zainteresowaną uprawiana, lub wykorzystywana np. w celach rekreacyjnych. Były to grunty orne. W całym okresie posiadania udziałów w działce: nr 2, nr 1 i 3 grunty nie były zatem wykorzystywane w jakiś specjalny sposób na cele jakiejś konkretnej działalności”.
Na pytanie Organu o treści „Czy ww. działki będące przedmiotem wniosku były kiedykolwiek wykorzystywane przez Pana i/lub zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług?
Jeśli tak, proszę wskazać jaka to była działalność, w jaki konkretnie sposób i w jakim okresie czasu działka/działki była/były wykorzystywana/wykorzystywane w tej działalności i przez kogo?” odpowiedzieli Państwo „Ww. działki, tj. działka o nr: ‒ 2, ‒ 1, ‒ 3 będące przedmiotem wniosku, nie były kiedykolwiek wykorzystywane przez Wnioskodawcę i/lub Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług”.
Na pytanie Organu o treści „Na jaki okres i kto będzie stroną umowy dzierżawy działki nr 3?” odpowiedzieli państwo „Jak to wskazano w pkt 19 opisu stanu faktycznego wniosku, cyt.: „(...) Wnioskodawca wraz z małżonką planuje zawarcie kolejnej przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej posiadanego udziału w trzeciej działce - nr 3 na rzecz spółki D. Przed przeniesieniem własności planowane jest oddanie tej działki w dzierżawę tej spółce, analogicznie jak w przypadku działek 1 i 2. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony planują określić do 31 grudnia 2030 r. Odpowiadając zatem na pytanie kto będzie stroną umowy dzierżawy, należy odpowiedzieć, że dzierżawcą działki o nr 3, a w której to Wnioskodawca wraz z małżonką posiadają udział, będzie przyszły nabywca, tj. Spółka D. Umowa zostanie zawarta do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej, który strony zamierzają ustalić na dzień 30.12.2032 roku.
We wniosku wskazano, że będzie to 31.12.2030 r., co jednak w tzw. międzyczasie uległo zmianie”. Na pytanie Organu o treści „Czy umowa dzierżawy dotycząca działek nr 1 i nr 2 będzie przedłużona do planowanej daty zbycia, tj. do 30 grudnia 2030 r.? Jeżeli tak, to kto będzie stroną tej umowy/tych umów?” odpowiedzieli Państwo „W wniosku wskazano, że strony przedwstępnych umów sprzedaży uzgodniły, że działki objęte przedwstępnymi umowami zostaną oddane w dzierżawę spółce D do czasu zawarcia umów przyrzeczonych. Umowę dzierżawy na okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r. zawarł ze Spółką D (dzierżawcą) Wnioskodawca. Umowa ta wygasła z końcem okresu, na który została zawarta.
Umowa dzierżawy na kolejny okres została zawarta przez Zainteresowaną, niebędącą stroną postępowania (A. C.), na okres od dnia 1 stycznia 2026 r. na czas nieokreślony lub do dnia zawarcia umów przyrzeczonych. Umowa dzierżawy została zawarta ze Spółką D. Tej umowy nie ma potrzeby przedłużać z uwagi na to, że została zawarta na czas nieokreślony lub do dnia zawarcia umów przyrzeczonych. Zgodnie z przedwstępnymi umowami sprzedaży działek o nr 1 i nr 2, przyrzeczone umowy sprzedaży mają być zawarte najpóźniej do dnia 30 grudnia 2030 r.”.
Na pytanie Organu o treści „Czy nabywca (Spółka) rozpocznie inwestycję na wydzierżawionym gruncie przed dokonaniem jego zakupu?” odpowiedzieli Państwo „Obecnie nabywca rozpoczął przygotowania do prowadzenia inwestycji, w tym przede wszystkim podjął działania przygotowawcze polegające na uzyskaniu odpowiednich pozwoleń i pozyskaniu finansowania dla planowanych działań inwestycyjnych. W przypadku zakończenia sukcesem tych przygotowań, nabywca zamierza rozpocząć inwestycję na wydzierżawionym gruncie jeszcze przed dokonaniem jego zakupu”.
Na pytanie Organu o treści „Czy postanowienia umowy przedwstępnej przewidują możliwość rozpoczęcia inwestycji na wydzierżawionym gruncie przez nabywcę?” odpowiedzieli Państwo „Umowy przedwstępne nie przewidują możliwości rozpoczęcia inwestycji na wydzierżawionym gruncie przez nabywcę. Taka możliwość została przewidziana w umowach dzierżawy”. Na pytanie Organu o treści „Czy udziały w prawie własności działek nr 2, nr 1 i nr 3 były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim (oprócz Spółki D Sp. z.o.o.) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze?
Jeśli tak, proszę wskazać: a) jaka to była umowa, na jaki okres i z kim została zawarta? b) czy udostępnienie na podstawie tej umowy miało charakter nieodpłatny czy odpłatny? c) kto był stroną umowy i kto uzyskiwał wynagrodzenie z tego tytułu – Pan czy Zainteresowana niebędąca stroną postępowania? d) czy czynsz z tytułu oddania działki/działek był dokumentowany fakturami i przez kogo, tj. Pana czy Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania? e) jeśli czynsz nie był dokumentowany fakturami, to proszę wskazać przyczynę?” odpowiedzieli Państwo „Nie.
Udziały w prawie własności działek: ‒ nr 2, ‒ nr 1, ‒ nr 3 nie były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim (oprócz Spółki D Sp. z.o.o.) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze”.
Na pytanie Organu o treści „Czy Pan lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku od towarów i usług?” odpowiedzieli Państwo „Wnioskodawca lub Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług”.
Na pytanie Organu o treści „Czy z działek nr 2, nr 1 i nr 3 Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania dokonywał/dokonywała zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług? Jeżeli tak, to czy sprzedaż ta była opodatkowana podatkiem VAT?” odpowiedzieli Państwo „Wnioskodawca i/lub Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie dokonywał/dokonywała zbiorów i dostaw (sprzedaży) produktów rolnych w rozumieniu art. 2 pkt 20 ustawy o podatku od towarów i usług: ‒ z działki nr 2, ‒ z działki nr 1, ‒ i z działki nr 3”.
Na pytanie Organu o treści „Czy produkty rolne były wykorzystywane przez Pana i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na własne potrzeby?” odpowiedzieli Państwo „Wnioskodawca i Zainteresowana nie dokonywał/dokonywała zbiorów produktów rolnych z działek nr 2, nr 1 i nr 3”. Na pytanie Organu o treści „Czy uzyskane z ww. działek pożytki Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wykorzystywali w ramach własnego gospodarstwa domowego?” odpowiedzieli Państwo „Nie uzyskiwano pożytków z działki: ‒ nr 2, ‒ nr 1, ‒ nr 3”.
Na pytanie Organu o treści „Czy Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania udzielili pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie innej niż Nabywca działek nr 2, nr 1 i nr 3 do działania w imieniu Pan i/lub Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania w związku z transakcją sprzedaży udziału w prawie własności ww. działek?
Jeżeli tak, proszę wskazać zakres tego pełnomocnictwa, w tym do jakich konkretnie czynności upoważniony był podmiot działający jako pełnomocnik w związku z transakcją sprzedaży udziału w prawie własności ww. działek (np. wystąpienia o warunki zabudowy, pozwolenie na budowę, inne - jakie?).” odpowiedzieli Państwo „Wnioskodawca i/lub Zainteresowana niebędącą stroną postępowania nie udzielili pełnomocnictwa bądź jakiegokolwiek innego umocowania prawnego osobie innej niż Nabywca działek nr 2, nr 1 i nr 3 do działania w imieniu Wnioskodawcy i/lub Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania w związku z transakcją sprzedaży udziału w prawie własności: ‒ działki nr 2, ‒ działki nr 1, ‒ działki nr 3”.
Na pytanie Organu o treści „Czy działki (udział w prawie własności działek nr 2, nr 1 i nr 3) były/są/będą wykorzystywana przez Pana i/lub Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług?
Jeżeli tak, to jaką działalność zwolnioną z opodatkowania podatkiem VAT, do której były/są/będą wykorzystywane ww. działki, Pan i/lub Zainteresowana niebędąca stroną postępowania wykonywali/wykonują – należy podać podstawę prawną zwolnienia?” odpowiedzieli Państwo „Działka (udział w prawie własności działki): ‒ nr 2 nie była/nie jest/ nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę i/lub Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT, w tym także działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług; ‒ nr 1 nie była/nie jest/ nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę i/lub Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT, w tym także działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług; ‒ nr 3). nie była/nie jest/ nie będzie wykorzystywana przez Wnioskodawcę i/lub Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania na cele działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT, w tym także działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług”.
Pytania
1. Czy planowana sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr nr 1, 2 i 3, stanowiących majątek wspólny małżonków C., na rzecz D Sp. z o.o., będzie stanowić odpłatną dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ustawy o VAT, dokonywaną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT działającego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, czy też będzie to sprzedaż majątku prywatnego, pozostająca poza zakresem opodatkowania VAT?
2. Czy w odniesieniu do małżonki Wnioskodawcy - A. C., która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT sprzedaż działek o nr 1,2 i 3 będzie traktowana jako czynność pozostająca poza zakresem opodatkowania VAT (sprzedaż majątku prywatnego), czy też - z uwagi na wspólność majątkową małżeńską również po stronie małżonki powstaną obowiązki w zakresie VAT? 3. W przypadku uznania, że sprzedaż udziałów ww. działkach stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez mał.
A. i B. C. w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT czy sprzedaż ta będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane), czy też - wobec przeznaczenia gruntów w planie miejscowym jako terenów usługowych (teren budowlany) - będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki, bez prawa do zwolnienia?
Państwa stanowisko w sprawie
Stanowisko do pytania nr 1 Planowana sprzedaż udziałów w niezabudowanych działkach nr 1, 2 i 3, stanowiących majątek wspólny małżonków C., na rzecz D Sp. z o.o., nie będzie stanowić odpłatnej dostawy towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 w zw. z art. 7 ustawy o VAT, dokonywaną przez Wnioskodawcę jako podatnika VAT działającego w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT. Będzie to sprzedaż majątku prywatnego, pozostająca poza zakresem opodatkowania VAT.
Stanowisko do pytania nr 2 W odniesieniu do małżonki Wnioskodawcy - A. C., która nie prowadzi działalności gospodarczej i nie jest czynnym podatnikiem VAT sprzedaż działek nr 1, 2 i 3 będzie traktowana jako czynność pozostająca poza zakresem opodatkowania VAT (sprzedaż majątku prywatnego). Po stronie małżonki (Zainteresowanej) nie powstają żadne obowiązki w zakresie VAT. Stanowisko do pytania nr 3 W przypadku uznania przez Dyrektora Krajowej Informacji Podatkowej, że sprzedaż udziałów w ww. działkach stanowi odpłatną dostawę towarów dokonywaną przez mał.
A. i B. C. w ramach działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy VAT, sprzedaż ta nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane) i będzie opodatkowana VAT według właściwej stawki. Wspólne uzasadnienie zajętego stanowiska do pytań nr 1, 2 i 3 1. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług („ustawa o VAT”) opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Towarami są rzeczy oraz ich części, a zatem także niezabudowane działki gruntu (art. 2 pkt 6 ustawy o VAT).
Jednocześnie, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności, natomiast art. 15 ust. 2 stanowi, że działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, (...) a w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów (...) w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika VAT, jest ustalenie, że działa on jak producent, handlowiec, usługodawca itp., a nie wyłącznie jako właściciel dysponujący majątkiem prywatnym. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., I FPS 3/07, wskazuje, że ani formalny status podatnika, ani liczba transakcji, ani zamiar ich powtarzania nie przesądzają same w sobie o opodatkowaniu - konieczna jest każdorazowa ocena, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot występuje w charakterze podatnika VAT. Powyższe pozostaje w zgodzie z przepisami wspólnotowymi.
Zgodnie bowiem z art. 9 dyrektywy 2006/112/WE, który znalazł odzwierciedlenie w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, za działalność gospodarczą uznaje się m.in. działalność producentów, handlowców i usługodawców, polegającą na stałym i zorganizowanym wykorzystywaniu majątku dla celów zarobkowych. W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10 Trybunał jednoznacznie stwierdził, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznane za prowadzenie działalności gospodarczej.
TSUE podkreślił, że: · sama liczba i zakres transakcji sprzedaży, · długość okresu, w jakim te transakcje następują, · wysokość osiągniętych przychodów, · czy nawet podział gruntu na działki w celu uzyskania wyższej ceny, nie są decydujące; wszystkie te elementy mogą mieścić się w ramach zarządzania majątkiem prywatnym. Decydujące jest to, czy sprzedający podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez handlowców, producentów i usługodawców - takie jak uzbrojenie terenu, wybudowanie infrastruktury, szeroko zakrojone działania marketingowe, uzyskiwanie decyzji o warunkach zabudowy, występowanie o zmianę planu miejscowego itp.
Stanowisko w tym kształcie znalazło potwierdzenie w wielu indywidualnych interpretacjach prawa podatkowego, gdzie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, powołując się na ww. orzecznictwo, wskazuje m.in. w interpretacjach: • z 22 listopada 2019 r., 0111-KDIB3-3.4012.338.2019.2.AMS, • z 4 września 2020 r., KDIP1-3.4012.318.2020.3.JF, • z 1 października 2020 r., 0111-KDIB3-3.4012.336.2020.2.MS, • z4 lipca 2018 r., 0112-KDIL1-1.4012.264.2018.2.PS, • z 18 listopada 2021 r., 0112-KDIL1-1.4012.591.2021.2.AR, • z 13 czerwca 2023 r., 0112-KDIL3.4012.260.2023.1. EW, • z 7 sierpnia 2025 r., 0114-KDIP42.4012.425.2025.7.KS, że: • nie jest działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży i nie jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą; • nie jest podatnikiem VAT ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej działalności gospodarczej; • majątek prywatny (osobisty) to majątek niewykorzystywany do działalności gospodarczej, służący celom osobistym, co wynika także z orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 Dieter Armbrecht; Wyrok ten został powołany np. w interpretacji z 13 czerwca 2023 r., 0112-KDIL3.4012.260.2023.1.EW.
Analizując przedstawiony stan faktyczny, podkreślić należy, że: • nieruchomość (działki 1,2,3) została nabyta w 2004 r. jako długoterminowa lokata prywatnych oszczędności, bez zamiaru prowadzenia profesjonalnego obrotu nieruchomościami - co odpowiada pojęciu majątku prywatnego w rozumieniu ww. orzecznictwa TSUE, sądów administracyjnych, • przez wiele lat nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana w działalności gospodarczej; małżonkowie nie prowadzili działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, nie wprowadzili gruntów do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, • Wnioskodawca i jego małżonka nie podejmowali aktywności deweloperskiej ani marketingowej, typowej dla zawodowych podmiotów rynku nieruchomości: nie uzbrajali terenu, nie budowali dróg wewnętrznych, nie zabiegali o zmianę planu, nie prowadzili intensywnych kampanii reklamowych, nie korzystali z pośredników - co wprost odpowiada katalogowi działań uznawanych przez organy podatkowe i sądy administracyjne za „aktywną działalność handlową” (por. np. interpretację nr 0112-KDIL1-1.4012.264.2018.2.PS).
W tym kontekście krótkotrwała dzierżawa działek na rzecz jednej spółki, ściśle powiązana z planowaną sprzedażą nie przesądza, że sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 29 kwietnia 2025 r., sygn. akt I FSK 2350/21, wyraźnie wskazał, że nie każde wydzierżawienie nieruchomości oznacza, iż była ona wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT; jednorazowa, okresowa dzierżawa majątku osobistego nie przesądza automatycznie o „ciągłym wykorzystywaniu” dla celów zarobkowych.
W świetle tego dorobku orzeczniczego, w tym TSUE (np. w sprawach o sygn. C-180/10, C-181/10, C-291/92), uchwale NSA o sygn. akt I FPS 3/07, w wyroki NSA m.in. I FSK 813/22 z 17 lipca 2025 r., I FSK 2350/21 z 29 kwietnia 2025 r., I FSK 1995/22 z 18 listopada 2025 r., I FSK 227/20 z 13 czerwca 2023 r., I FSK 297/19 z 3 listopada 2022 r., I FSK 165/23 z 8 stycznia 2026 r. oraz licznych interpretacji Dyrektora KIS (wskazanych wyżej), uznać należy, że sprzedaż udziałów w działkach 1,2 i 3 stanowi wykonywanie prawa własności w ramach zarządu majątkiem prywatnym, a nie działalność gospodarczą, i jako taka nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
2. Zwolnienie a status „terenu budowlanego” (na wypadek odmiennej kwalifikacji). Na wypadek, gdyby Organ - mimo powyższej argumentacji - uznał, że sprzedaż następuje w ramach działalności gospodarczej, Wnioskodawca wskazuje, że działki 1, 2 i 3 są w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone na teren usługowy, tj. teren budowlany, co oznacza, że dostawa nie mogłaby korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT (zwolnienie dla terenów niezabudowanych innych niż budowlane). W takim wariancie sprzedaż podlegałaby opodatkowaniu wg właściwej stawki VAT.
Jednak podstawowe stanowisko Wnioskodawcy pozostaje takie, że sama transakcja powinna zostać uznana za czynność poza zakresem VAT, z uwagi na zarząd majątkiem prywatnym w rozumieniu ww. orzeczeń TSUE i NSA oraz utrwalonej praktyki interpretacyjnej. 3. Wspólność majątkowa małżeńska a status podatnika VAT Formalny status podatnika VAT jednego z małżonków nie przesądza automatycznie o objęciu VAT czynności dotyczącej majątku wspólnego - konieczne jest ustalenie, czy w odniesieniu do konkretnej czynności ten małżonek działa jako podatnik (handlowiec, usługodawca), czy jedynie wykonuje prawo własności w stosunku do majątku prywatnego.
Skoro - jak wykazano powyżej - sprzedaż działek następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym, bez aktywnych działań typowych dla profesjonalnych podmiotów rynku nieruchomości, Wnioskodawca stoi na stanowisku, że: · ani on, ani jego małżonka nie działają przy tej sprzedaży w charakterze podatników VAT, · sprzedaż udziałów w działkach przez oboje małżonków powinna być w całości traktowana jako sprzedaż majątku prywatnego, pozostająca poza zakresem opodatkowania VAT.
Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie tak rozumianego statusu transakcji przez organ interpretacyjny, zgodnie z dorobkiem TSUE orzecznictwem sądów administracyjnych oraz utrwaloną przez organy podatkowe w sprawach sprzedaży gruntów przez osoby fizyczne nieprowadzące profesjonalnego obrotu nieruchomościami.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). W myśl art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Zatem, grunty spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Towarem jest także udział w prawie własności. Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz.
UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 r. s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: a) określone udziały w nieruchomości; b) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości; c) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, również zbycie udziału w towarze (np. współwłasności nieruchomości gruntowej) stanowi odpłatną dostawę towarów.
Powyższe potwierdził NSA w uchwale 7 sędziów z 24 października 2011 r., sygn. akt I FPS 2/11. Problematyka współwłasności została uregulowana w art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795). Na mocy art. 195 ustawy Kodeks cywilny: Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). Jak stanowi art. 196 § 1 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność jest albo współwłasnością w częściach ułamkowych, albo współwłasnością łączną. Na podstawie art. 196 § 2 ww. ustawy Kodeks cywilny: Współwłasność łączną regulują przepisy dotyczące stosunków, z których ona wynika.
Do współwłasności w częściach ułamkowych stosuje się przepisy niniejszego działu. W świetle art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Art. 198 ustawy Kodeks cywilny stanowi, że: Każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli.
Podkreślić więc należy, że współwłaściciel ma względem swego udziału pozycję wyłącznego właściciela, a rozporządzanie udziałem polega na tym, że współwłaściciel może zbyć swój udział. Kwestie stosunków majątkowych pomiędzy małżonkami reguluje ustawa z 25 lutego 1964 r. Kodeks rodzinny i opiekuńczy (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 236). Stosownie do art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez obojga małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny).
Przedmioty majątkowe nieobjęte wspólnością ustawową należą do majątku osobistego każdego z małżonków. Zatem, istotą wspólności majątkowej małżeńskiej, zarówno ustawowej, jak i umownej, jest to, że każdy z małżonków jest współwłaścicielem poszczególnych składników majątku wspólnego (dorobkowego) na zasadach współwłasności łącznej (bezudziałowej). W świetle art. 35 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: W czasie trwania wspólności ustawowej żaden z małżonków nie może żądać podziału majątku wspólnego.
Nie może również rozporządzać ani zobowiązywać się do rozporządzania udziałem, który w razie ustania wspólności przypadnie mu w majątku wspólnym lub w poszczególnych przedmiotach należących do tego majątku. W myśl art. 36 § 1 oraz § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Oboje małżonkowie są obowiązani współdziałać w zarządzie majątkiem wspólnym, w szczególności udzielać sobie wzajemnie informacji o stanie majątku wspólnego, o wykonywaniu zarządu majątkiem wspólnym i o zobowiązaniach obciążających majątek wspólny. Każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym, chyba że przepisy poniższe stanowią inaczej.
Wykonywanie zarządu obejmuje czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków. W myśl art. 43 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego: Oboje małżonkowie mają równe udziały w majątku wspólnym.
Podkreślenia wymaga, że zakres opodatkowania podatkiem VAT wyznacza nie tylko czynnik przedmiotowy – opodatkowaniu podlega odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług, ale także czynnik podmiotowy – czynności muszą być wykonywane przez podatnika. Należy wskazać, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Na podstawie art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Natomiast, stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody.
Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem, dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.
Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy. Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu. Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy wskazano: Państwa członkowskie mogą uznać za podatnika każdego, kto okazjonalnie dokonuje transakcji związanej z działalnością, o której mowa w art. 9 ust. 1 akapit drugi, w szczególności dostawy terenu budowlanego. W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy: Do celów ust. 1 lit. b) „teren budowlany” oznacza każdy grunt nieuzbrojony lub uzbrojony, uznawany za teren budowlany przez państwa członkowskie.
Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: ‒ po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ‒ po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej ani też nie został wykorzystany w trakcie jego posiadania na cele działalności gospodarczej.
W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.
Przyjęcie, że dany podmiot sprzedając grunt działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, czy jego działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną).
Przejawem zaś takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym, na tego rodzaju aktywność „gospodarczą” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich. Zatem w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3 istotne jest, czy w świetle zaprezentowanego opisu sprawy, w celu dokonania sprzedaży ww. gruntu, Zainteresowani podęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
Skutkowałoby to koniecznością uznania Zainteresowanych za podmioty prowadzące działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatników podatku od towarów i usług. Dodatkowo wskazania wymaga, że działalność gospodarcza powinna cechować się stałością, powtarzalnością i niezależnością jej wykonywania, bowiem związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym. Nie jest natomiast działalnością handlową, a zatem i gospodarczą, sprzedaż majątku osobistego, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, czy też prowadzenia działalności, ani też w trakcie posiadania nie został wykorzystany do działalności gospodarczej.
Podobnie – zdaniem Trybunału – okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego. Z orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10) wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej.
Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Inaczej jest natomiast - wyjaśnił Trybunał - w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy.
Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy.
Jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.
Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.
Ze wskazanych powyżej orzeczeń wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego. Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.
W przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.
Z opisu sprawy wynika, że 30.08.2004 r. nabyli Państwo wraz z małżeństwem … na współwłasność po 1/2 cztery działki gruntu nr 4, 2,1 i 3. Nieruchomość została nabyta jako forma ulokowania i zabezpieczenia prywatnych oszczędności. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania nie prowadzi zarejestrowanej działalności gospodarczej, nie jest czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowany będący stroną postępowania posiada 50% udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością D oraz od sierpnia 2025 r. prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą i jest zarejestrowanym, czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług.
W dniu 3 lipca 2024 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 1 na rzecz D Sp. z o.o. W dniu 1 sierpnia 2024 r. zawarli Państwo przedwstępną umowę sprzedaży działki nr 2 na rzecz tej samej spółki. Strony umów przedwstępnych z 3.07.2024 r. i z 1.08.2024 r. zobowiązały się zawrzeć przyrzeczone umowy sprzedaży w terminie do 30 grudnia 2030 r. Strony uzgodniły, że działki objęte przedwstępnymi umowami zostaną oddane w dzierżawę spółce D do czasu zawarcia umów przyrzeczonych.
U podstaw decyzji o zawarciu umowy dzierżawy jest umożliwienie spółce prowadzenia przygotowań inwestycyjnych: planowanie, przygotowanie infrastruktury, pozyskanie finansowania dla planowanych działań inwestycyjnych jeszcze przed przeniesieniem własności.
W najbliższym czasie planują Państwo zawarcie kolejnej przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej posiadanego udziału w trzeciej działce - nr 3 na rzecz spółki D. Przed przeniesieniem własności planowane jest oddanie tej działki w dzierżawę tej spółce, analogicznie jak w przypadku działek 1 i 2. Umowę dzierżawy na okres od 01.01.2025 do 31.12.2025 r. zawarł B. C., otrzymany w dniu 29.12.2025 r. przez niego czynsz dzierżawny dot. działek nr 2 i 1 został opodatkowany podatkiem od towarów i usług (od sierpnia 2025 r. B. C. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym).
Umowę dzierżawy za okres rozpoczynający się od 01.01.2026 r. (umowa na czas nieokreślony lub do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży) zawarła ze spółką A. C.. Udziały w prawie własności działek nr 2, nr 1, nr 3 nie były kiedykolwiek udostępniane osobom trzecim (oprócz Spółki D Sp. z.o.o.) na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Nie podejmowali Państwo żadnych aktywnych działań marketingowych ani przygotowawczych typowych dla profesjonalnych podmiotów obrotu nieruchomościami.
W szczególności: ‒ nie uzbrajali terenu na własny koszt (brak budowy sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej, dróg wewnętrznych z ich inicjatywy); ‒ nie ogrodzili działek w celu ich komercyjnego wyodrębnienia; ‒ nie organizowali szeroko zakrojonych akcji reklamowych (brak ogłoszeń w mediach, portali nieruchomościowych, kampanii marketingowych); ‒ nie korzystali z usług profesjonalnych pośredników na szeroką skalę; ‒ nie podejmowali działań w celu zmiany planu miejscowego czy przeznaczenia nieruchomości ponad to, co wynika z uchwalonego planu. Zmiana planu miejscowego nastąpiła bez udziału Wnioskodawcy i Zainteresowanej.
Przy tak przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego, Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia czy w zakresie Transakcji Sprzedający powinni zostać uznani za podmioty niewystępujące w charakterze podatnika VAT, a w konsekwencji Transakcja powinna pozostawać poza zakresem ustawy o VAT.
Analiza przedstawionego opisu sprawy, obowiązujących przepisów oraz tez wynikających z powołanego orzecznictwa prowadzi do wniosku, że w stosunku do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3, istnieją przesłanki pozwalające uznać zarówno Zainteresowanego będącego stroną postępowania, jak i Zainteresowaną niebędącą stroną postępowania za podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług.
Należy wskazać, że działki objęte przedwstępnymi umowami sprzedaży zostały oddane w dzierżawę Spółce D. Pierwsza umowa dzierżawy została zawarta na okres od 1 stycznia do 31 grudnia 2025 r. przez Pana B. C. a (Zainteresowanego będącego stroną postępowania), a otrzymany przez niego czynsz dzierżawny dotyczący działek nr 2 i nr 1 został opodatkowany przez Niego podatkiem od towarów i usług (od sierpnia 2025 r. Pan B. C. jest zarejestrowanym podatnikiem VAT czynnym). Fakt ten ma istotne znaczenie prawne, ponieważ stanowi potwierdzenie, że majątek ten został wprowadzony do obrotu gospodarczego.
Opodatkowanie czynszu podatkiem VAT wyklucza możliwość traktowania dzierżawy jako czynności o charakterze prywatnym czy okazjonalnym. Następnie, od 1 stycznia 2026 r. na czas nieokreślony (lub do czasu zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży), umowę dzierżawy zawarła ze spółką Pani A. C. (Zainteresowana niebędąca stroną postępowania), która nie jest zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług, korzystając ze zwolnienia, o którym mowa w art. 113 ustawy VAT.
W najbliższym czasie planują Państwo zawarcie kolejnej przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczącej posiadanego udziału w działce nr 3 na rzecz spółki D. Przed przeniesieniem własności planowane jest oddanie tej działki w dzierżawę tej spółce, analogicznie jak w przypadku działek 1 i 2. Zgodnie z przedwstępnymi umowami sprzedaży działek o nr 1 i 2, przyrzeczone umowy mają być zawarte najpóźniej do 30 grudnia 2030 r. Natomiast działka nr 3 ma zostać sprzedana do 30 grudnia 2032 roku. Oznacza to, że przez okres obejmujący co najmniej lata 2025-2032, ww. działki będą przedmiotem odpłatnego, komercyjnego korzystania przez Spółkę, a Państwo będą czerpać z tego tytułu stałe korzyści majątkowe.
Jak wskazano w opisie sprawy, u podstaw decyzji o zawarciu umowy dzierżawy jest umożliwienie spółce prowadzenia przygotowań inwestycyjnych: planowanie, przygotowanie infrastruktury, pozyskanie finansowania dla planowanych działań inwestycyjnych jeszcze przed przeniesieniem własności. Nabywca rozpoczął przygotowania do prowadzenia inwestycji, w tym przede wszystkim podjął działania przygotowawcze polegające na uzyskaniu odpowiednich pozwoleń i pozyskaniu finansowania dla planowanych działań inwestycyjnych. W przypadku zakończenia sukcesem tych przygotowań, nabywca zamierza rozpocząć inwestycję na wydzierżawionym gruncie jeszcze przed dokonaniem jego zakupu.
Co kluczowe, możliwość rozpoczęcia inwestycji na wydzierżawionym gruncie przez Nabywcę została przewidziana w umowach dzierżawy. Analogiczne rozwiązanie planowane jest także wobec działki nr 3. Taka konstrukcja umów ma charakter typowo gospodarczy i deweloperski. Zainteresowani nie ograniczają się do biernego oczekiwania na finalizację sprzedaży, lecz aktywnie stwarzają Nabywcy warunki do prowadzenia pełnego procesu inwestycyjnego jeszcze przed formalnym przeniesieniem własności.
W praktyce oznacza to, że działki są wykorzystywane jako element zaplanowanego, wieloetapowego przedsięwzięcia komercyjnego, a nie jako majątek prywatny przeznaczony wyłącznie do osobistego użytku lub okazjonalnego zbycia. Dodatkowym argumentem potwierdzającym gospodarczy charakter tych działań jest konstrukcja ryzyka. W razie braku zawarcia umowy przyrzeczonej, nieruchomości pozostają własnością wydzierżawiających, a zapłacony dotychczas czynsz nie podlega zwrotowi, co stanowi klasyczne zabezpieczenie ryzyka biznesowego typowe dla profesjonalnego obrotu gospodarczego.
Opisane działania – systematyczne zawieranie umów dzierżawy ściśle powiązanych funkcjonalnie i gospodarczo z umowami przedwstępnymi i przyrzeczonymi, wieloletnie udostępnianie gruntu pod przygotowania inwestycyjne oraz umożliwienie rozpoczęcia samej inwestycji jeszcze przed przeniesieniem własności – w sposób oczywisty wykraczają poza zwykłe wykonywanie prawa własności i bierny zarząd majątkiem prywatnym. Mają one charakter aktywny, ciągły, zorganizowany oraz zarobkowy. Ich bezpośrednim celem jest podniesienie wartości ekonomicznej działek, ułatwienie realizacji inwestycji i zagwarantowanie sukcesu komercyjnego transakcji.
Nie mamy tutaj do czynienia z okazjonalnym, tradycyjnym rozporządzeniem własnym majątkiem w celu zaspokojenia osobistych potrzeb finansowych, lecz z długotrwałym, zaplanowanym i celowym wykorzystywaniem nieruchomości w sposób tożsamy z działaniami profesjonalnego handlowca nieruchomościami. Zgodnie z powołanym powyżej wyrokiem TSUE w sprawie C-291/92 (Dieter Armbrecht), majątek może zostać uznany za prywatny tylko wtedy, gdy przez cały okres posiadania podatnik wykazuje nieprzerwany zamiar wykorzystywania go wyłącznie do celów osobistych. W realiach przedstawionej sprawy warunek ten nie zostanie spełniony.
Istotne w niniejszej sprawie jest to, że działki nr 1, nr 2 i nr 3 przez długi czas – obejmujący lata 2025–2032 – służą i będą służyły działalności gospodarczej poprzez odpłatną dzierżawę podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT oraz wyrażenie zgody na działania inwestycyjne przyszłego Nabywcy. Sekwencja zdarzeń polegająca na powiązaniu przedwstępnych umów sprzedaży z jednoczesnym, wieloletnim wydzierżawieniem gruntu w celu umożliwienia Nabywcy uzyskania pozwoleń budowlanych oraz przewidujące rozpoczęcie procesu inwestycyjnego przed przeniesieniem prawa własności działek, jednoznacznie przesądza o gospodarczym charakterze transakcji.
Taki sposób korzystania z nieruchomości bezwzględnie wyłącza je ze sfery majątku prywatnego, gdyż nie służy zaspokajaniu potrzeb osobistych Zainteresowanych, lecz stanowi integralny element zaplanowanego, komercyjnego procesu przygotowania i realizacji inwestycji deweloperskiej. W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3, wystąpiły okoliczności, które jednoznacznie przesądzają, że sprzedaż udziałów w ww. działkach będzie wypełniała przesłanki działalności gospodarczej.
Zainteresowani podjęli aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Całokształt powyższych okoliczności wskazuje, że aktywność Zainteresowanych nie mieści się w granicach zarządu majątkiem prywatnym, a stanowisko to pozostaje w zgodzie z przywołanym wyrokiem TSUE C-180/10, C-181/10. Tym samym, sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3 należy uznać za czynność dokonywaną w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, o której mowa w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
W konsekwencji, przy sprzedaży udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3 Zainteresowani będą występowali jako podatnicy w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Przy czym należy stwierdzić, że każde z Państwa będzie podatnikiem podatku VAT w odniesieniu do przysługujących mu udziałów w poszczególnych ww. działkach. Zatem, także w odniesieniu do Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania – Pani A. C. sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3 będzie traktowana jako czynność opodatkowana VAT (nie będzie odbywać się w ramach zarządu majątkiem prywatnym). Należy wskazać, że każde z Państwa we własnym imieniu podjął aktywne działania o charakterze gospodarczym.
Z tego też względu obowiązki podatnika podatku od towarów i usług powstaną zarówno po stronie Zainteresowanego będącego stroną postępowania - Pana B. C., jak i po stronie Zainteresowanej niebędącej stroną postępowania - Pani A. C.. Zauważam, że wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może korzystać ze zwolnienia od tego podatku albo może być opodatkowana tym podatkiem. Zaznaczyć należy, że zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W myśl art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Stosownie do treści art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o terenach budowlanych – rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania z ww. zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów, jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane. Przy czym, o tym, że dany teren jest terenem budowlanym przesądzają zapisy w planie zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy.
Zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 538 ze zm.): Kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej na terenie gminy, w tym uchwalanie gminnych aktów planowania przestrzennego, z wyjątkiem morskich wód wewnętrznych, morza terytorialnego i wyłącznej strefy ekonomicznej oraz terenów zamkniętych ustalonych przez organ inny niż minister właściwy do spraw transportu, należy do zadań własnych gminy.
Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: Ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
W myśl art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym: W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym: 1) lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego; 2) sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego: miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku, decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego. W tym miejscu wskazania wymaga, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.
Zatem, także w świetle orzeczeń Trybunału Sprawiedliwości, za teren budowlany uznać można jedynie taki, który regulacjami prawa krajowego został przeznaczony pod zabudowę. W związku z powyższym, ustawa o podatku od towarów i usług nakazuje oceniać przeznaczenie określonego gruntu wyłącznie w oparciu o istniejący plan zagospodarowania przestrzennego oraz wydane decyzje o warunkach zabudowy nieruchomości. Podkreślić należy, że analiza powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) innych niż tereny budowlane.
Z opisu sprawy wynika, że zgodnie z uchwałą Rady Gminy z ... w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego: ‒ działka 1 leży w terenie usług (symbol 86U) oraz drogi wewnętrznej (47KDW), ‒ działka 2 leży w terenie usług (86U), drogi wewnętrznej (47KDW) oraz drogi gminnej (46KD G(D)), ‒ działka nr 3, podobnie jak pozostałe działki, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego leży na terenach przeznaczonych na prowadzenie usług. Zatem, ww. działki na moment dostawy będą stanowiły teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie ich sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.
W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości nie wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Dla zastosowania zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów (w tym nieruchomości), spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: · towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania; · brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów. Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Przy czym, jak wskazał NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12: Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Nabycie przez Zainteresowanych udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3 nastąpiło w ramach transakcji niepodlegającej opodatkowaniu. Na udokumentowanie transakcji nie zostały wystawione faktury z wykazaną kwotą podatku VAT. A zatem, nabycie udziałów w ww. działkach nie było czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.
W takiej sytuacji nie można uznać, że Zainteresowanym przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego przy nabyciu ww. udziałów w działkach lub że takie prawo nie przysługiwało, skoro przy nabyciu udziałów w działkach nie wystąpił podatek VAT, który mógłby podlegać odliczeniu przez Zainteresowanych. Tym samym, nie zostanie spełniony jeden z warunków określony w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie będzie miało miejsca, gdyż nie zostanie spełniony jeden z warunków zawartych w tym przepisie.
Dostawa udziałów w działkach nr 2, nr 1, nr 3, nie będzie więc korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu. Wobec powyższego, dokonując sprzedaży udziałów w ww. działkach Zainteresowani będą działali w charakterze podatników w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzących działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy. Zatem, planowana przez Zainteresowanych sprzedaż udziałów w działkach nr 1, nr 2 i nr 3 będzie stanowiła czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy w związku z art. 7 ust. 1, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 i pkt 9 ustawy.
W konsekwencji, Państwa stanowisko w zakresie pytań oznaczonych nr 1, nr 2 i nr 3 uznałem za nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Zaznacza się także, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu zdarzenia przyszłego.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność.
Odnosząc się do powołanych przez Państwa interpretacji wskazuję, że interpretacje przepisów prawa podatkowego wydawane są w indywidualnych sprawach podatników i niewątpliwie kształtują sytuację prawną tych podatników w sprawach będących przedmiotem rozstrzygnięcia, lecz dotyczą konkretnych stanów faktycznych co oznacza, że należy je traktować indywidualnie. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego.
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Pan B. C. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.