Opis stanu faktycznego
A.A. sp. z o.o. (dalej: „Spółka”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, a jej sprzedaż nie jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Zgodnie z wpisem w KRS, przedmiotem przeważającej działalności Spółki jest realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (PKD 68.11.A). B.B. sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”) jest spółką z siedzibą na terytorium Polski, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny, a jej sprzedaż nie jest zwolniona z podatku VAT na podstawie art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT.
Zgodnie z wpisem w KRS przedmiotem przeważającej działalności Zbywcy jest produkcja leków i pozostałych wyrobów farmaceutycznych (PKD 21.20.Z). Zbywcy przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w (…), obejmujących działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i innych urządzeń, w tym budowli (dalej łącznie: „Nieruchomości”). Zbywca wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (m.in. pakowanie produktów leczniczych, magazynowanie wyrobów gotowych przeznaczonych do sprzedaży i ich sprzedaż, najem powierzchni na cele komercyjne).
Nieruchomości objęte są w całości miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego obszaru (…) zatwierdzonego Uchwałą Nr (…) Rady Miasta (…) z dnia 27 sierpnia 2025 r. (dalej: „Plan miejscowy”).
Zgodnie z Planem miejscowym, przeznaczenie podstawowe poszczególnych działek wchodzących w skład Nieruchomości jest następujące: · 1 - tereny zieleni urządzonej (ZP.9), wody powierzchniowe śródlądowe (WS.1); · 2 - zabudowa usługowa (U.3), tereny ciągów pieszych (KDX.8), tereny zieleni urządzonej (ZP.11) oraz tereny drogi publicznej (KDZT.1); · 3 - tereny zieleni urządzonej (ZP.11), tereny ciągów pieszych (KDX.8); · 4 - tereny zieleni urządzonej (ZP.11), tereny dróg publicznych klasy dojazdowej (KDD.11); · 5 - tereny zieleni urządzonej (ZP.9 i ZPz.5); · 6 - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna lub usługowa (MW/U.1), zabudowa usługowa (U.9), tereny ciągów pieszych (KDX.7); · 7 - tereny zabudowy usługowej (U.10, U.11), tereny ciągów pieszych (KDX.8), tereny zieleni urządzonej (ZP.11), tereny drogi publicznej (KDD.11); · 8 - tereny zabudowy usługowej (U.10, U.11), tereny ciągów pieszych (KDX.8), tereny zieleni urządzonej (ZP.11).
Jednocześnie, zgodnie z Planem miejscowym, w ramach przeznaczenia uzupełniającego: · terenów zieleni urządzonej (ZP.9, ZP.11, ZPz.5) dopuszczalna jest na nich lokalizacja placów zabaw oraz terenowych obiektów i urządzeń sportu i rekreacji; · wód powierzchniowych śródlądowych (WS.1) dopuszczalna jest na nich lokalizacja kładek pieszo-rowerowych, a także lokalizacji budowli służących ochronie ptactwa wodnego. Zbywca planuje zbyć Nieruchomości na rzecz Spółki w drodze umowy sprzedaży. Na Nieruchomościach Spółka planuje zrealizować inwestycję budowlaną o funkcji wielomieszkaniowej – usługowej (dalej: „Inwestycja”).
Efekty Inwestycji będą wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż nowych lokali, ewentualnie wynajem powierzchni na cele komercyjne). W żadnym zakresie efekty Inwestycji nie będą wykorzystywane do wykonywania przez Spółkę działalności zwolnionej z VAT (np. najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe).
Na moment sprzedaży wszystkie działki będą zabudowane budynkami i budowlami w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: „Prawo budowlane”) stanowiącymi własność Zbywcy, a w szczególności na poszczególnych działkach będą znajdować się: · 1 – chodniki, zbiorniki, słupy oświetleniowe; · 2 – budynki gospodarcze, ogrodzenie, drogi, chodniki, zbiorniki, słupy oświetleniowe; · 3 – ogrodzenie, drogi, słupy oświetleniowe; · 4 – ogrodzenie, drogi, chodniki, słupy oświetleniowe, estakada; · 5 – ogrodzenie, zbiorniki, słupy oświetleniowe; · 6 – budynki gospodarcze, ogrodzenie, drogi, zbiorniki, chodniki, słupy oświetleniowe, estakady, place manewrowe, wiaty, mury oporowe oraz stacja chłodu pakowni; · 7 – budynek gospodarczy, ogrodzenie, drogi, chodniki, słupy oświetleniowe, estakada; · 8 – budynki gospodarcze, ogrodzenie, drogi, zbiorniki, chodniki, słupy oświetleniowe, estakady, place manewrowe, wiaty, mury oporowe.
Co do zasady, każdy z budynków i jak i każda z budowli będących przedmiotem planowanej dostawy: · zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata temu; · w ciągu ostatnich 2 lat nie zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Jednocześnie, w pojedynczych przypadkach, niektóre z budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach (w szczególności jeden budynek gospodarczy na działce 6 i jedna budowla) w ciągu ostatnich 2 lat zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej. W odniesieniu do ww. wydatków na ulepszenie Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
Po sprzedaży Nieruchomości, w związku z planem realizacji Inwestycji, Spółka doprowadzi do wyburzenia budynków i budowli znajdujących się na Nieruchomościach (przy czym do momentu sprzedaży prace rozbiórkowe nie zostaną rozpoczęte).
Ponadto, na moment dostawy, na poszczególnych działkach wchodzących w skład Nieruchomości będą znajdować się następujące budowle (w szczególności sieciowe) będące własnością podmiotów trzecich (w związku z czym nie będą one przedmiotem dostawy przez Zbywcę na rzecz Spółki): · 1 – brak tego typu zabudowy; · 2 – podziemna instalacja gazu, kanalizacja sanitarna, podziemna instalacja wody, hydrant, kanalizacja teletechniczna, kabel średniego napięcia; · 3 – podziemna instalacja gazu wraz ze stacją redukcyjną; · 4 – kanalizacja teletechniczna; · 5 – kanalizacja teletechniczna; · 6 – podziemna instalacja wody; · 7 – brak tego typu zabudowy; · 8 – brak tego typu zabudowy.
W odniesieniu do niektórych budynków wchodzących w zakres planowanej sprzedaży (znajdujących się na działkach 2, 6, 8) Zbywca będzie na moment planowanej transakcji stroną umów najmu powierzchni użytkowej, które wskutek sprzedaży przejdą na Spółkę z mocy prawa (przy czym docelowo, Spółka doprowadzi do zakończenia tych umów najmu, w związku z planowaną Inwestycją). Przedmiotem planowanej transakcji, poza Nieruchomościami oraz ww. umowami najmu, nie będą jakiekolwiek inne składniki majątkowe Zbywcy.
W zakresie działki 5, 6 oraz części działki 7 Zbywca i Spółka zawrą umowę dzierżawy, której celem jest umożliwienie dalszego i niezakłóconego funkcjonowania przedsiębiorstwa Zbywcy, do czego niezbędna jest czasowa możliwość korzystania przez Zbywcę z ww. części oraz umożliwienie stopniowego wygaszenia przedmiotowej działalności na Nieruchomościach i jej przeniesienia na inny teren. Zbywca i Spółka złożą, w umowie sprzedaży przenoszącej własność Nieruchomości, oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT w odniesieniu do dostawy wszystkich budynków i budowli stanowiących własność Zbywcy, zlokalizowanych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości.
Dostawa Nieruchomości zostanie udokumentowana jedną lub większą liczbą faktur z wykazanym podatkiem VAT, które Zbywca wystawi na rzecz Spółki. W uzupełnieniu wniosku wskazali Państwo, iż: Na wstępie zaznaczają Państwo, że w okresie między złożeniem Wniosku a sporządzeniem Wezwania Wnioskodawcy zawarli już umowę przyrzeczoną. W związku z tym, pomimo, iż przedmiotem Wniosku były zdarzenia przyszłe, w odpowiedziach na poszczególne pytania z Wezwania uwzględniono tą okoliczność.
Na pytanie nr 1 o treści: 1) Czy nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków/budowli lub ich części posadowionych na działce nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.)? Jeżeli tak, to proszę wskazać: a) jeżeli nastąpiło pierwsze zasiedlenie części danego budynku/budowli, to proszę wskazać w jakiej części i którego budynku/budowli? b) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem budynków/budowli lub ich części a ich dostawą upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Udzielili Państwo następującej odpowiedzi: Ad 1 Wyjaśniają Państwo, że: · nastąpiło pierwsze zasiedlenie chodników na działce 1 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie zbiorników na działce 1 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 1 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków gospodarczych na działce 2 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 2 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie dróg na działce 2 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie chodników na działce 2 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie zbiorników na działce 2 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 2 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 3 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie dróg na działce 3 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 3 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 4 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie dróg na działce 4 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie chodników na działce 4 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 4 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie estakady na działce 4 w całości i pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a jej dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 5 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie zbiorników na działce 5 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 5 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków gospodarczych na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata (nie dotyczy jednego budynku gospodarczego, o którym mowa w odpowiedzi na pytanie nr 2 z Wezwania); · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 6 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie dróg na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie zbiorników na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie chodników na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie estakad na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie placów manewrowych na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie wiat na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie murów oporowych na działce 6 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie stacji chłodu pakowni na działce 6 w całości i pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a jej dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynku gospodarczego na działce 7 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 7 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie dróg na działce 7 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie chodników na działce 7 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 7 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie estakady na działce 7 w całości i pomiędzy jej pierwszym zasiedleniem a jej dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie budynków gospodarczych na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie ogrodzenia na działce 8 w całości i pomiędzy jego pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie dróg na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie zbiorników na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie chodników na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie słupów oświetleniowych na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie estakad na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie placów manewrowych na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie wiat na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata; · nastąpiło pierwsze zasiedlenie murów oporowych na działce 8 w całości i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Na pytanie nr 2 o treści: 2) Z opisu sprawy wynika, iż: Jednocześnie, w pojedynczych przypadkach, niektóre z budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach (w szczególności jeden budynek gospodarczy na działce 6 i jedna budowla) w ciągu ostatnich 2 lat zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
Proszę wskazać: a) o jakiej dokładnie budowli mowa w przedstawionym opisie oraz na której konkretnie działce jest ona posadowiona? b) czy po zakończonych ulepszeniach do momentu dostawy wystąpiło pierwsze zasiedlenie budynku gospodarczego oraz budowli w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy? c) czy pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku gospodarczego oraz budowli a momentem sprzedaży upłynie okres dłuższy niż 2 lata?
Udzielili Państwo następującej odpowiedzi: Ad 2 Wnioskodawcy doprecyzowują stan faktyczny poprzez wskazanie, że we fragmencie dot. ulepszeń, zdanie: „Jednocześnie, w pojedynczych przypadkach, niektóre z budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach (w szczególności jeden budynek gospodarczy na działce 6 i jedna budowla) w ciągu ostatnich 2 lat zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej.” powinno wskazywać wyłącznie budynek i brzmieć: „Jednocześnie, w jednym przypadku (budynek gospodarczy na działce 6) w ciągu ostatnich 2 lat doszło do ulepszenia w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej”.
Mając na uwadze powyższe doprecyzowanie, Wnioskodawcy odpowiadają na pytania b) i c): b) po zakończeniu ulepszenia budynku gospodarczego na działce 6 nastąpiło pierwsze zasiedlenie w całości w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy; c) pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku w całości a momentem sprzedaży nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Na pytanie nr 3 o treści: 3) Czy złożą Państwo czy też zamierzają Państwo złożyć w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT?
Udzielili Państwo następującej odpowiedzi: Ad 3 W okresie między złożeniem Wniosku a sporządzeniem Wezwania Wnioskodawcy złożyli już w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych wskazanych w pkt 1 powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
Pytania
1) Czy dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać ustawie o VAT i nie będzie zwolniona z VAT? 2) Czy Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Zbywcę?
Państwa stanowisko w sprawie
1) Dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać ustawie o VAT i nie będzie zwolniona z VAT. 2) Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Zbywcę. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców Ad 1 Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.
W świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W ocenie Wnioskodawców, w kontekście ww. regulacji nie powinno budzić wątpliwości, iż sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie stanowić odpłatną dostawę towarów (tj. dostawę Nieruchomości) podlegającą VAT.
Przedmiotem planowanej transakcji, poza Nieruchomościami, nie będą bowiem jakiekolwiek inne składniki majątkowe Zbywcy, za wyjątkiem umów najmu dotyczących niektórych budynków wchodzących w zakres planowanej sprzedaży, które przejdą na Spółkę z mocy prawa (przy czym docelowo, Spółka doprowadzi do zakończenia tych umów najmu, w związku z planowaną Inwestycją). W kolejnym kroku Wnioskodawcy pragną przeanalizować przepisy dotyczące zwolnień z VAT mające potencjalne zastosowanie do dostaw towarów będących nieruchomościami.
Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę towarów (w tym nieruchomości) wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W ocenie Wnioskodawców, zważywszy, iż Zbywca wykorzystywał Nieruchomości wyłącznie do działalności opodatkowanej VAT (m.in. pakowanie produktów leczniczych, magazynowanie wyrobów gotowych przeznaczonych do sprzedaży i ich sprzedaż, najem powierzchni na cele komercyjne), dostawa Nieruchomości nie będzie zwolniona z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.
W zakresie nieruchomości zabudowanych należy zwrócić uwagę na art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
W świetle art. 2 pkt 14 ustawy o VAT, pierwszym zasiedleniem jest oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu, lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Ponadto, zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a zwalnia się dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, co do zasady, każdy z budynków i każda z budowli będących przedmiotem planowanej dostawy: · zostały oddane do użytkowania ponad 2 lata temu; · w ciągu ostatnich 2 lat nie zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej. W efekcie, dostawa Nieruchomości w części dotyczącej działek zabudowanych budynkami lub budowlami stanowiącymi własność Zbywcy będzie zasadniczo spełniała przesłanki zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.
Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i Spółka budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą, a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca i Spółka złożą oświadczenie o wyborze opcji opodatkowania VAT w odniesieniu do wszystkich budynków i budowli stanowiących własność Zbywcy zlokalizowanych na działkach wchodzących w skład Nieruchomości. Jednocześnie, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, w pojedynczych przypadkach, niektóre z budynków i budowli znajdujących się na ww. działkach (tj. jeden budynek gospodarczy na działce 6 i jedna budowla) w ciągu ostatnich 2 lat zostały ulepszone w taki sposób, że wydatki poniesione na ich ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% ich wartości początkowej.
W odniesieniu do ww. wydatków na ulepszenie Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. W związku z powyższym, zwolnienie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT nie znajdzie zastosowania do dostawy Nieruchomości. W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości będzie w całości stanowiła transakcję opodatkowaną VAT, którą należy udokumentować fakturą (fakturami) z podatkiem VAT. Reasumując, zdaniem Wnioskodawców, dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać ustawie o VAT i nie będzie zwolniona z VAT.
Ad 2 Jak wynika z brzmienia art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W świetle art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a) ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Kwotę podatku naliczonego stanowi również suma kwot podatku wynikającego z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi (art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. b) ustawy o VAT.
W przepisach art. 88 ust. 1-3a wymieniono przypadki, w których nabywcy nie przysługuje prawo do odliczenia VAT: 1. Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do nabywanych przez podatnika: 1) (uchylony); 2) (uchylony); 3) (uchylony); 4) usług noclegowych i gastronomicznych, z wyjątkiem: a) (uchylona), b) nabycia gotowych posiłków przeznaczonych dla pasażerów przez podatników świadczących usługi przewozu osób; c) usług noclegowych nabywanych w celu ich odprzedaży, opodatkowanych u tego podatnika na podstawie art. 8 ust. 2a. 5) (uchylony). 1a.
Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się do wydatków, o których mowa w art. 29a ust. 7 pkt 3. 2. (uchylony). 3. (uchylony). 3a.
Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy: 1) sprzedaż została udokumentowana fakturami lub fakturami korygującymi: a) wystawionymi przez podmiot nieistniejący, b) (uchylona); 2) transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku; 3) (uchylony); 4) wystawione faktury, faktury korygujące lub dokumenty celne: a) stwierdzają czynności, które nie zostały dokonane - w części dotyczącej tych czynności, b) podają kwoty niezgodne z rzeczywistością - w części dotyczącej tych pozycji, dla których podane zostały kwoty niezgodne z rzeczywistością, c) potwierdzają czynności, do których mają zastosowanie przepisy art. 58 i 83 Kodeksu cywilnego - w części dotyczącej tych czynności; 5) faktury, faktury korygujące wystawione przez nabywcę zgodnie z odrębnymi przepisami nie zostały zaakceptowane przez sprzedającego; 1) (uchylony); 2) wystawiono faktury, w których została wykazana kwota podatku w stosunku do czynności opodatkowanych, dla których nie wykazuje się kwoty podatku na fakturze - w części dotyczącej tych czynności.
Z ww. przepisów wynika, że koniecznym warunkiem odliczenia VAT jest wystawienie przez sprzedawcę, będącego podatnikiem VAT, faktury dokumentującej transakcję opodatkowaną podatkiem VAT. Jak wskazano powyżej, w ocenie Wnioskodawców dostawa Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Spółki będzie podlegać ustawie o VAT i nie będzie zwolniona z VAT. W związku z tym, wyłączenie z art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy o VAT (dotyczące transakcji niepodlegających opodatkowaniu lub zwolnionych z VAT) nie znajdzie zastosowania.
Ponadto, jak wskazano w opisie zdarzenia przyszłego, Spółka zamierza zrealizować na Nieruchomościach Inwestycję, której efekty będą wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż nowych lokali, ewentualnie wynajem powierzchni na cele komercyjne). W żadnym zakresie efekty Inwestycji nie będą wykorzystywane do wykonywania przez Spółkę działalności zwolnionej z VAT (np. najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe). W związku z tym, w ocenie Wnioskodawców, Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT w związku z nabyciem Nieruchomości.
Reasumując, w ocenie Wnioskodawców, Spółka będzie uprawniona do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Zbywcę.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z przepisem art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 1263), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Jak stanowi art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na mocy art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.
Natomiast w myśl art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W świetle powołanych powyżej przepisów grunt oraz budynki i budowle spełniają definicję towaru wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż, stanowi dostawę towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Towarem jest także udział w prawie własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości.
Jest to zgodne z normami unijnymi, bowiem w myśl art. 15 ust. 2 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1, ze zm.), zwanej dalej „Dyrektywą 2006/112/WE”: Państwa członkowskie mogą uznać za rzeczy: 1) określone udziały w nieruchomości, 2) prawa rzeczowe dające ich posiadaczowi prawo do korzystania z nieruchomości, 3) udziały i inne równoważne udziałom tytuły prawne dające ich posiadaczowi prawne lub faktyczne prawo własności lub posiadania nieruchomości lub jej części.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.
Z tak szeroko sformułowanej definicji wynika, że przez świadczenie usług należy przede wszystkim rozumieć określone zachowanie podatnika na rzecz odrębnego podmiotu, które zasadniczo wynika z dwustronnego stosunku zobowiązaniowego, zakładającego istnienie podmiotu będącego odbiorcą (nabywcą usługi), jak również podmiotu świadczącego usługę. Aby uznać dane świadczenie za odpłatne, musi istnieć stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a odbiorcą, a w zamian za wykonanie usługi powinno zostać wypłacone wynagrodzenie. Musi istnieć bezpośredni związek pomiędzy świadczoną usługą i przekazanym za nią wynagrodzeniem.
Oznacza to, że z danego stosunku prawnego, na podstawie którego wykonywana jest usługa, musi wynikać wyraźna, bezpośrednia korzyść na rzecz świadczącego usługę. Należy wskazać, że umowa najmu jest cywilnoprawną umową nakładającą na strony – zarówno wynajmującego, jak i najemcę – określone przepisami obowiązki. Jak wynika z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 795): Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy.
Według art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.
Analizując powyższe przepisy stwierdzić należy, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy, mamy do czynienia z podatnikiem podatku od towarów i usług jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.
Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE: „Podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności. „Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.
Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.
Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług. Jak wynika z opisu sprawy, Zainteresowanemu niebędącemu Stroną postępowania - Sprzedającemu przysługuje prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonych w (…), obejmujących działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i innych urządzeń, w tym budowli.
Zbywca wykorzystywał i wykorzystuje Nieruchomości wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (m.in. pakowanie produktów leczniczych, magazynowanie wyrobów gotowych przeznaczonych do sprzedaży i ich sprzedaż, najem powierzchni na cele komercyjne). Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny. W odniesieniu do niektórych budynków wchodzących w zakres planowanej sprzedaży (znajdujących się na działkach 2, 6, 8) Zbywca będzie na moment planowanej transakcji stroną umów najmu powierzchni użytkowej, które wskutek sprzedaży przejdą na Spółkę z mocy prawa (przy czym docelowo, Spółka doprowadzi do zakończenia tych umów najmu, w związku z planowaną Inwestycją).
Przedmiotem planowanej transakcji, poza Nieruchomościami oraz ww. umowami najmu, nie będą jakiekolwiek inne składniki majątkowe Zbywcy. Mając na uwadze powołane przepisy prawa należy zatem stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy definicję działalności gospodarczej. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.
W związku z powyższymi okolicznościami stwierdzić należy, że w odniesieniu do sprzedaży prawa użytkowania wieczystego działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i innych urządzeń, w tym budowli B.B. sp. z o.o. / Zbywca spełnia przesłanki określone w art. 15 ust. 1 ustawy pozwalające na uznanie Zbywcy za podatnika podatku od towarów i usług, prowadzącego działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.
W konsekwencji powyższego, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki o numerach 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 wraz z prawem własności zlokalizowanych na nich budynków i innych urządzeń, w tym budowli jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, jako odpłatna dostawa towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy. Przy czym, wykonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, może być albo opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku.
Zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Odnosząc się do kwestii objętej zakresem pytanie nr 2 wskazania wymaga, że zakres i zasady zwolnienia dostawy budynków/budowli lub ich części zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. W art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, ustawodawca przewidział zwolnienie od podatku VAT dla dostawy nieruchomości zabudowanych spełniających określone w tych przepisach warunki.
Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: 1) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, 2) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy: Przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie budynku, budowli lub ich części do użytkowania.
Zatem aby można było mówić o pierwszym zasiedleniu, musi dojść do zajęcia budynku, budowli lub ich części, ich używania, w tym na potrzeby własne. Pierwsze zasiedlenie budynku, budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynek, budowlę lub ich część oddano w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku, budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika czy też potrzeby własne osoby fizycznej – bowiem w obydwu przypadkach dochodzi do korzystania z budynku, budowli lub ich części.
Jednocześnie wskazać należy, że w przypadku nieruchomości zabudowanych niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Tak więc, by dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, muszą być spełnione łącznie dwa warunki występujące w tym artykule. Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne.
Należy również zauważyć, że w myśl art. 43 ust. 10 ustawy: Podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: 1) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; 2) złożą: a) przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub b) w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów - zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.
Zgodnie z art. 43 ust. 11 ustawy: Oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 musi również zawierać: 1) imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2) planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, o którym mowa w ust. 10 pkt 2 lit. a; 3) adres budynku, budowli lub ich części.
A zatem ustawodawca daje podatnikom, dokonującym dostawy budynków, budowli lub ich części spełniających przesłanki do korzystania ze zwolnienia od podatku wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy – po spełnieniu określonych warunków – możliwość rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji na zasadach ogólnych. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
Natomiast jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy dla dostawy budynków, budowli lub ich części, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia z opodatkowania podatkiem od towarów i usług w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: 1) towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, 2) przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.
W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.
Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług. Jednocześnie należy wskazać, że przepisy ustawy o podatku od towarów i usług nie definiują pojęcia „budowli”. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.).
I tak, w myśl art. 3 pkt 1 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o obiekcie budowlanym – należy przez to rozumieć budynek, budowlę bądź obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów budowlanych. Stosownie do treści art. 3 pkt 2 ustawy Prawo budowlane: Ilekroć w ustawie jest mowa o budynku - należy przez to rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.
Zgodnie z art. 3 pkt 3 ustawy Prawo budowlane: Przez budowlę należy rozumieć każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, jak: obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, wolno stojące maszty antenowe, wolno stojące trwale związane z gruntem tablice reklamowe i urządzenia reklamowe, budowle ziemne, obronne (fortyfikacje), ochronne, hydrotechniczne, zbiorniki, wolno stojące instalacje przemysłowe lub urządzenia techniczne, oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, stacje uzdatniania wody, konstrukcje oporowe, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych (kotłów, pieców przemysłowych, elektrowni jądrowych, elektrowni wiatrowych, morskich turbin wiatrowych i innych urządzeń) oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową.
Wskazali Państwo, iż nastąpiło pierwsze zasiedlenie: - chodników, zbiorników oraz słupów oświetleniowych posadowionych na działce nr 1 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - budynków gospodarczych, ogrodzenia, dróg, chodników, zbiorników, słupów oświetleniowych posadowionych na działce nr 2 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - ogrodzenia, dróg, słupów oświetleniowych posadowionych na działce nr 3 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - ogrodzenia, dróg, chodników, słupów oświetleniowych, estakady posadowionych na działce nr 4 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - ogrodzenia, zbiorników, słupów oświetleniowych posadowionych na działce 5 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a jego dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - jednego z budynków gospodarczych znajdujących się na działce nr 6, ogrodzenia, dróg, zbiorników, chodników, słupów oświetleniowych, estakad, placów manewrowych, wiat, stacji chłodu pakowni posadowionych na działce nr 6 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - budynku gospodarczego, ogrodzenia, dróg, chodników, słupów oświetleniowych, estakady posadowionych na działce nr 7 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata, - budynków gospodarczych, ogrodzenia, zbiorników, chodników, słupów oświetleniowych, estakad, placów manewrowych, wiat, murów oporowych posadowionych na działce nr 8 i pomiędzy ich pierwszym zasiedleniem a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
W świetle przedstawionych we wniosku okoliczności sprawy należy stwierdzić, że sprzedaż ww. budynków i budowli posadowionych na działce nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 nie jest dokonana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ww. budynków i budowli a ich dostawą upłynął okres dłuższy niż 2 lata. Z całokształtu sprawy wynika, iż ww. budynki oraz budowle nie były ulepszane w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym.
Zatem w odniesieniu do ww. budynków i budowli posadowionych na działce nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 są spełnione przesłanki do zastosowania zwolnienia od podatku VAT określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
Wobec powyższego, przy sprzedaży budynków, budowli lub ich części, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony. Jak wskazano wyżej, grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według tych samych regulacji jak posadowiony na nim budynek/budowla.
W związku z powyższym – na podstawie art. 29a ust. 8 ustawy – sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, na których posadowione są ww. budynki/budowle, korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług. Tym samym, sprzedaż prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8 wraz z ww. budynkami/budowlami na nich posadowionymi, jest czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT korzystającą ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Jednocześnie z opisu sprawy wynika, iż znajdujący się na działce nr 6 drugi z budynków gospodarczych w ciągu ostatnich 2 lat był ulepszony w taki sposób, że wydatki poniesione na jego ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej. Po zakończeniu ulepszenia ww. budynku gospodarczego na działce nr 6 nastąpiło pierwsze zasiedlenie w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Pomiędzy pierwszym zasiedleniem ulepszonego budynku w całości a momentem sprzedaży nie upłynął okres dłuższy niż 2 lata.
Odnosząc się do ww. budynku gospodarczego na działce nr 6, zwolnienie nie przysługuje, ponieważ od momentu pierwszego zasiedlenia tego budynku po jego ulepszeniu (które stanowiło co najmniej 30% wartości początkowej budynku w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) do chwili sprzedaży nie upłynął wymagany okres 2 lat. Należy zatem stwierdzić, że dostawa ww. budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 6 nie korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą budynku upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Wobec braku możliwości zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy do dostawy ww. budynku gospodarczego, należy zbadać możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. We wniosku wskazano, że wydatki poniesione na ulepszenie ww. budynku gospodarczego, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, przekroczyły co najmniej 30% jego wartości początkowej. W odniesieniu do ww. wydatków na ulepszenie Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT.
Zatem, w analizowanym przypadku dostawa ww. budynku gospodarczego nie korzysta ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy, gdyż nie są spełnione przesłanki zawarte w tym przepisie. W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku VAT na podstawie ww. przepisów, to należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy. Jak wynika z okoliczności sprawy, Zbywca jest zarejestrowany jako podatnik VAT czynny, a jego sprzedaż nie jest zwolniona z podatku VAT.
Przedmiotowy budynek gospodarczy nie był wykorzystywany wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku od towarów i usług. W odniesieniu do poniesionych wydatków na ulepszenie ww. budynku Zbywcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT. Wobec tego, w omawianej sytuacji, zwolnienie od podatku VAT na podstawie przepisu art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie znajduje zastosowania, z uwagi na fakt, iż nie są spełnione warunki zawarte w tym przepisie, od momentu nabycia do momentu zbycia budynek gospodarczy nie służył wyłącznie działalności zwolnionej oraz przysługiwało Zbywcy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu poniesionych wydatków na ulepszenie budynku.
Zatem w przedmiotowej sprawie, dostawa budynku gospodarczego nie może korzystać także ze zwolnienia od podatku na podstawie ww. przepisu. Wobec powyższego sprzedaż ww. budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 6 stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w zw. z art. 7 ust. 1 ustawy, niekorzystającą ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ani pkt 2 ustawy. Mając na uwadze powyższe, dostawa prawa wieczystego użytkowania działki, na której posadowiony jest ww. budynek gospodarczy – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również jest opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.
Jak podano wcześniej, zwolnienie dostawy nieruchomości od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stwarza stronom transakcji możliwość wyboru opcji opodatkowania tej dostawy podatkiem VAT na zasadach ogólnych. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy jest fakultatywne i przy spełnieniu warunków wynikających z art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, dostawca i nabywca mają możliwość rezygnacji z niniejszego zwolnienia od podatku i wyboru opodatkowania planowanej dostawy wskazanych powyżej obiektów. Z wniosku wynika, że zarówno Spółka, jak i Zbywca są oraz byli na moment zawarcia umowy przyrzeczonej zarejestrowanymi czynnymi podatnikami podatku od towarów i usług.
Wskazali Państwo, iż w okresie między złożeniem wniosku a sporządzeniem wezwania złożyli już Państwo w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych wskazanych w pkt 1 powyżej, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy o VAT w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy o VAT.
W okolicznościach niniejszej sprawy - jak wyżej wskazałem - dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi (za wyjątkiem jednego budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 6), korzysta ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy.
Przy czym skoro – jak Państwo wskazali – Strony złożyły już w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, to uznać należy, że przedmiotowa dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki. Natomiast dostawa drugiego budynku gospodarczego znajdującego się na działce nr 6 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ani pkt 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki.
Tym samym, dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 6, na której posadowiony jest ww. budynek gospodarczy – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również nie korzysta ze zwolnienia od podatku i jest opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT. Tym samym Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 uznałem za prawidłowe.
Odnosząc się do wątpliwości przedstawionych przez Państwa w pytaniu nr 2 należy wskazać: Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy: W zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, z zastrzeżeniem art. 114, art. 119 ust. 4, art. 120 ust. 17 i 19 oraz art. 124. Stosownie do treści art. 86 ust. 2 pkt 1 ustawy: Kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu: a) nabycia towarów i usług, b) dokonania całości lub części zapłaty przed nabyciem towaru lub wykonaniem usługi.
Na podstawie art. 87 ust. 1 ustawy: W przypadku gdy kwota podatku naliczonego, o której mowa w art. 86 ust. 2, jest w okresie rozliczeniowym wyższa od kwoty podatku należnego, podatnik ma prawo do obniżenia o tę różnicę kwoty podatku należnego za następne okresy lub do zwrotu różnicy na rachunek bankowy. Zasady dokonywania zwrotu różnicy podatku na rachunek bankowy podatnika zostały określone w art. 87 ust. 2-6 ustawy.
Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, tzn. takich, których następstwem jest określenie podatku należnego.
Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwość dokonania obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystania do czynności zwolnionych od podatku VAT oraz niepodlegających temu podatkowi. W każdym przypadku należy dokonać oceny, czy intencją podatnika wykonującego określone czynności, z którymi łączą się skutki podatkowo-prawne, było wykonywanie czynności opodatkowanych.
Należy również podkreślić, że ustawodawca zapewnił podatnikowi prawo do odliczenia podatku naliczonego w całości lub w części, pod warunkiem spełnienia przez niego zarówno przesłanek pozytywnych, wynikających z art. 86 ust. 1 ustawy oraz niezaistnienia przesłanek negatywnych, określonych w art. 88 ustawy. Przepis ten określa listę wyjątków, które pozbawiają podatnika prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.
W myśl art. 88 ust. 3a pkt 2 ustawy: Nie stanowią podstawy do obniżenia podatku należnego oraz zwrotu różnicy podatku lub zwrotu podatku naliczonego faktury i dokumenty celne w przypadku gdy transakcja udokumentowana fakturą nie podlega opodatkowaniu albo jest zwolniona od podatku.
Na podstawie przepisu art. 88 ust. 4 ustawy: Obniżenia kwoty lub zwrotu różnicy podatku należnego nie stosuje się również do podatników, którzy nie są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni, zgodnie z art. 96, z wyłączeniem przypadków, o których mowa w art. 86 ust. 2 pkt 7. Zgodnie z powyższą regulacją, z prawa do odliczenia podatku skorzystać mogą wyłącznie podatnicy, którzy są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni.
Jak wynika z powołanych powyżej przepisów prawa, rozliczenie podatku naliczonego na zasadach określonych w art. 86 ust. 1 ustawy uwarunkowane jest tym, aby nabywane towary i usługi były wykorzystywane przez zarejestrowanego, czynnego podatnika VAT w ramach działalności gospodarczej do wykonywania czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług. Z opisu sprawy wynika, że na Nieruchomościach Spółka będąca zarejestrowanym czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług, planuje zrealizować inwestycję budowlaną o funkcji wielomieszkaniowej – usługowej.
Efekty Inwestycji będą wykorzystywane przez Spółkę wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT (sprzedaż nowych lokali, ewentualnie wynajem powierzchni na cele komercyjne). W żadnym zakresie efekty Inwestycji nie będą wykorzystywane do wykonywania przez Spółkę działalności zwolnionej z VAT (np. najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe). Jednocześnie, jak wynika z cytowanych wyżej przepisów dokonujący dostawy i nabywca są uprawnieni na podstawie art. 43 ust. 10 ustawy do rezygnacji ze zwolnienia i opodatkowania transakcji podatkiem VAT. Przy czym podkreślić należy, że niniejsze prawo zostało zawężone tylko do rezygnacji ze zwolnienia wynikającego z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy.
W związku z powyższym, skoro w okolicznościach niniejszej sprawy w związku z dostawą prawa użytkowania wieczystego działki nr 1, nr 2, nr 3, nr 4, nr 5, nr 6, nr 7, nr 8, wraz z budynkami/budowlami na nich posadowionymi (za wyjątkiem jednego budynku gospodarczego posadowionego na działce nr 6), korzystającą ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy w zw. z art. 29a ust. 8 ustawy - jak Państwo wskazali - Strony złożyły w umowie przyrzeczonej zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania sprzedaży nieruchomości zabudowanych, zgodnie z art. 43 ust. 10 ustawy w formie i terminie przewidzianymi w tym przepisie, spełniające wymogi, o których mowa w art. 43 ust. 11 ustawy, to przedmiotowa dostawa podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki.
Z kolei - jak wyżej wskazałem - dostawa drugiego budynku gospodarczego znajdującego się na działce nr 6 nie korzysta ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a ani pkt 2 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT według właściwej stawki. Tym samym – jak wskazano powyżej – dostawa prawa użytkowania wieczystego działki nr 6, na którym posadowiony jest ww. budynek gospodarczy – przy uwzględnieniu treści art. 29a ust. 8 ustawy – również nie korzysta ze zwolnienia od podatku i jest opodatkowana według właściwej stawki podatku VAT.
Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy oraz powołane powyżej przepisy prawa stwierdzam, że Spółce przysługuje - na podstawie art. 86 ust. 1 ustawy - prawo do odliczenia całego podatku VAT wykazanego na fakturze (fakturach) dokumentującej dostawę Nieruchomości wystawionej przez Zbywcę. Przy czym prawo to przysługuje, pod warunkiem niezaistnienia przesłanek negatywnych określonych w art. 88 ustawy. Wobec powyższego, Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 2 uznałem za prawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy stanu faktycznego, który Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązywał w dacie zaistnienia zdarzenia. Zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponoszą Państwo ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu sprawy.
Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, o ile rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Państwa w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, wydana interpretacja traci swą aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego.
Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A.A. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art.
53 § 1 PPSA): · w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo · w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).
Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.