Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
12 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych oraz podatku od towarów i usług. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 27 września 2026 r. (wpływ 30 września 2026 r.). Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W dniu 16 maja 1990 r. Wnioskodawca wraz z małżonką (…) nabyli, na podstawie aktu notarialnego (Rep. A nr (…)), nieruchomość gruntową rolną o łącznej powierzchni 7,73 ha, powstałą po scaleniu działek. Nieruchomość została nabyta w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego – w szczególności w celu wypuszczania na niej koni oraz pozyskiwania z części gruntu siana na potrzeby ich wyżywienia, a także w celu uprawy zbóż (żyto, owies) i ziemniaków na własne potrzeby. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży ani prowadzenia działalności deweloperskiej lub handlowej.
Ani przed 2017 r., ani obecnie, Wnioskodawca i Jego małżonka nie dokonywali sprzedaży płodów rolnych pochodzących z tej nieruchomości, nie byli i nie są rolnikami ryczałtowymi, a grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani użyczenia. Uchwałą Rady Miejskiej w (…) nr (…) z dnia 9…) część nieruchomości o powierzchni 7,73 ha została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nr (…), który – z inicjatywy gminy, a nie Wnioskodawcy – zmienił przeznaczenie gruntu na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Wnioskodawca nie występował do gminy z wnioskiem o objęcie nieruchomości planem ani nie wnosił sprzeciwu w trakcie konsultacji planistycznych.
W związku z faktem, że miejscowy plan zmienił przeznaczenie i zagospodarowanie gruntu, właściciele zobowiązani byli dokonać podziału zgodnie z tym planem. W dniu 22 stycznia 2013 r. do Urzędu Miejskiego wpłynął wniosek Wnioskodawcy o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości. Decyzją z dnia (…) Burmistrz Miasta i Gminy (…) zatwierdził podział nieruchomości na 75 działek, w tym 8 działek stanowiących drogi wewnętrzne. Podział został przeprowadzony zgodnie z ustaleniami planu miejscowego sporządzonego przez gminę i warunkami dopuszczalności podziału nieruchomości (art.
93 ustawy o gospodarce nieruchomościami), minimalna powierzchnia działek (700 m2) oraz przebieg dróg wewnętrznych wynikały z planu gminnego, a nie z indywidualnej koncepcji zagospodarowania Wnioskodawcy. Wydzielenie dodatkowej drogi wewnętrznej (nieujętej wprost w załączniku do planu) było konieczne wyłącznie w celu zapewnienia dojazdu do działek nr (…), które – po podziale dokonanym w oparciu o plan gminny – pozostawałyby bez dostępu do drogi publicznej. Bez wytyczenia tej drogi część nowo powstałych działek byłaby prawnie i faktycznie niezbywalna oraz niezgodna z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Wydzielone drogi dojazdowe, stanowią wewnętrzne drogi polne.
W wyniku normalnej eksploatacji nawierzchnia ulegała okresowemu niszczeniu (koleiny, wyrwy) i była na bieżąco – w niezbędnym zakresie – naprawiana przez nawożenie i zasypywanie ubytków gruzem budowlanym pochodzącym z rozbiórek. Czynności te miały wyłącznie charakter utrzymaniowy, podejmowany w celu zachowania możliwości dojazdu do własnych, niesprzedanych jeszcze działek oraz w celu zachowania ładu przestrzennego, do czego właściciele gruntu są zobowiązani z mocy prawa.
Wnioskodawca nie dokonał formalnego, trwałego utwardzenia dróg (np. nawierzchnią asfaltową, czy betonową) – w zakresie, w jakim niektóre odcinki dróg są dziś utwardzone, utwardzenia te zostały wykonane przez obecnych, nowych właścicieli poszczególnych działek we własnym zakresie i na własny koszt, po ich nabyciu. Wnioskodawca pozostaje nadal właścicielem gruntu stanowiącego drogi wewnętrzne. Realizacja sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wzdłuż dróg wewnętrznych należała do zadań własnych gminy.
Wnioskodawca zawarł z gminą porozumienie, na podstawie którego to Wnioskodawca wykonał wskazany odcinek sieci, a gmina – na podstawie odrębnej uchwały Rady Miejskiej – zobowiązała się do zwrotu poniesionych kosztów po przedłożeniu przez Wnioskodawcę stosownych faktur, zwrot taki nastąpił. W kolejnym etapie Wnioskodawca wykonał dalszy odcinek sieci głównej biegnącej w pasie drogowym, natomiast nie wykonywał i nie finansował indywidualnych przyłączy do poszczególnych działek – przyłącza te, zgodnie z warunkami zapisanymi w miejscowym planie, nabywcy działek wykonywali we własnym zakresie i na własny koszt.
Warunki techniczne na wykonanie sieci Wnioskodawca uzyskał w dniu 5 października 2015 r. od (…)Sp. z o.o., a na rozbudowę sieci – w dniu 9 lutego 2018 r. na działkach (…), inwestycje zrealizowane zostały przez podmiot zewnętrzny firma (…), ul. (…) (spółkę komunalną), a odbiory nastąpiły w latach 2016-2019. Wnioskodawca nie był inwestorem sensu stricte tej inwestycji w zakresie sieci głównej, obowiązek jej realizacji spoczywał na gminie. (…) byli inwestorami prywatnymi sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, sanitarnej biegnącej wzdłuż działek (…) (droga).
Następnie Gmina (…) na podstawie umowy Nr (…) z dnia 29.07.2019 r. i umowy Nr (…) z dnia 27.12.2021 r. przejęła odpłatnie od (…) sieć wodno-kanalizacyjną wykonaną na działkach (…) w (…). Sieć wodociągowo-kanalizacyjna stanowi własność gminy (…). Właściciele nie wzbogacili się na odpłatnym przejęciu sieci przez Gminę (…), albowiem przejęcie urządzeń nastąpiło na podstawie kwoty opiewającej na wartość urządzeń i nakładów koniecznych jakie ponieśli małżonkowie (…) w celu doprowadzenia ich do standardu technicznego umożliwiającego bezpieczną, trwałą i ekonomiczną eksploatację.
Uzbrojenie terenu w pozostałym zakresie (energia elektryczna, gaz) zostało wykonane przez właściwe przedsiębiorstwa przesyłowe, a formalności związane z przyłączeniem do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej poszczególnych działek każdorazowo załatwiali we własnym zakresie ich nabywcy, już po nabyciu działki. Wnioskodawca nie zawierał żadnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie zlecał żadnemu biuru nieruchomości poszukiwania nabywców ani nie ponosił z tego tytułu żadnych kosztów.
Za zgodą właściciela lokalnego biura obrotu nieruchomościami (znajomego Wnioskodawcy) w witrynie okiennej tego biura – nieodpłatnie – wywieszona była kartka z ogólną informacją o możliwości nabycia działek i prywatnym numerem telefonu Wnioskodawcy, ogłoszenie nie zawierało numeru, powierzchni ani zdjęć poszczególnych działek, przez co ogłoszenie/informacja, nie stanowiła konkretnej oferty sprzedaży, jaką zwykły stosować biura nieruchomości. Informacja o objęciu terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i o przeznaczeniu działek pod zabudowę była – niezależnie od działań Wnioskodawcy – ogólnodostępna na stronie internetowej Urzędu Miasta i Gminy.
Zainteresowani nabywcy docierali do Wnioskodawcy w przeważającej większości przypadków tzw. drogą pantoflową (polecenia znajomych, sąsiadów już posiadających działki w okolicy) albo w oparciu o publicznie dostępne informacje planistyczne gminy. Wnioskodawca nie prowadził żadnych działań marketingowych ani reklamowych (ogłoszeń w portalach internetowych, reklam, bannerów), nie wykonywał zdjęć działek na potrzeby sprzedaży, nie oferował działek za pośrednictwem portali ogłoszeniowych. Sprzedaż działek rozpoczęła się w 2017 r., a więc po upływie ok. 27 lat od dnia nabycia gruntu.
W okresie 2017-2019 dokonano 20 transakcji sprzedaży, obejmujących 23 z 67 wydzielonych działek niezabudowanych (10 działek w 2017 r., 3 działki w 2018 r., 10 działek w 2019 r.), na łączną kwotę 2 466 255 zł. Sprzedaż nie miała charakteru równomiernego ani ciągłego – po sprzedaży pierwszej, a następnie kilku kolejnych działek następowały kilkumiesięczne, a w niektórych okresach kilkunastomiesięczne przerwy w sprzedaży (np. brak jakiejkolwiek sprzedaży w okresie od października 2017 r. do sierpnia 2018 r.). Ceny sprzedaży ustalane były na poziomie rynkowym, adekwatnym do cen działek budowlanych w danej okolicy w danym okresie. Wnioskodawca i Jego małżonka są emerytami.
Ich bieżące potrzeby życiowe są zaspokajane ze świadczeń emerytalnych, sprzedaż działek nie stanowi i nigdy nie stanowiła dla nich stałego ani głównego źródła utrzymania, lecz miała charakter stopniowego, okazjonalnego spieniężania części majątku prywatnego nabytego kilkadziesiąt lat wcześniej.
Uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego
Pytanie 1: W związku ze wskazaniem we wniosku: Nieruchomość została nabyta w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego – w szczególności w celu wypuszczania na niej koni oraz pozyskiwania z części gruntu siana na potrzeby ich wyżywienia (…) proszę o informacje: a) czy nieruchomość służyła do hodowli, chowu, utrzymania koni albo prowadzenia działalności z nimi związanej? b) czy konie stanowią Pana własność? c) kiedy nabył Pan konie, o których mowa we wniosku?
(należało podać miesiąc i rok)? d) ile koni Pan posiada? e) w jakim celu nabył Pan konie? f) czy wykorzystuje Pan konie do celów własnych np. rekreacyjnych, turystycznych, hobbystycznych? g) czy prowadził/prowadzi Pan np. hodowlę i sprzedaż koni, pensjonat dla koni, stadninę koni, naukę jazdy konnej, dzierżawę miejsc, organizację jazd lub inne tego typu usługi (należało wskazać jakie)? h) czy w związku z utrzymaniem koni uzyskiwał/uzyskuje Pan przychody z tego tytułu? i) czy na przedmiotowej nieruchomości znajdują się jakieś budowle dla koni? Jeśli tak, należało wskazać jakie, ile, na której z działek wraz ze wskazaniem numeru ewidencyjnego/numerów ewidencyjnych. Odp.
Nieruchomość nie służy i nigdy nie służyła do prowadzenia działalności polegającej na hodowli, chowie, utrzymaniu koni ani działalności z nimi związanej. Konie nie stanowią własności Wnioskodawcy. Wnioskodawca nigdy nie nabył koni na własność, konie stanowiły własność Ludowego Klubu Jeździeckiego Zabajka, gdzie w trakcie nabycia przedmiotowej nieruchomości oraz przez wiele lat później Wnioskodawca pełnił nieodpłatnie funkcję prezesa zarządu. Wnioskodawca nie posiada ani nie posiadał koni na własność. Wnioskodawca nigdy nie nabył koni. Konie nie są własnością Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie wykorzystuje ich do celów własnych, np. rekreacyjnych, turystycznych, hobbystycznych.
Konie nie są własnością Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie prowadzi hodowli, sprzedaży koni, pensjonatu dla koni, stadniny, nauki jazdy konnej, nie dzierżawi miejsc, organizacji jazd ani innych usług tego typu. Konie nie są własnością Wnioskodawcy, Wnioskodawca nie uzyskiwał z tytułu utrzymania koni przychodu. Na nieruchomości Wnioskodawcy nie znajdują się budowle dla koni.
Pytanie
2: Proszę podać numery ewidencyjne działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni 7,73 ha oraz wskazać, które z nich będą przedmiotem planowanej sprzedaży i kiedy (proszę podać miesiąc i rok). Odp. W 2027 r. planowana jest sprzedaż jednej działki nr ...., brak możliwości wskazania dokładnego miesiąca, z uwagi na brak wiedzy, kiedy zainteresowana osoba ostatecznie zdecyduje się na zakup wskazanej działki.
Pytanie
3: Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w sieć wodociągową. Odp. Działki (wszystkie) nie zostały bezpośrednio uzbrojone w sieć wodociągową przez Wnioskodawcę, przed ich sprzedażą, przyłącza zostały wykonane w drogach wewnętrznych, do których przynależą działki. Uzbrojenie działki w sieć wodociągową wykonywali bez udziału Wnioskodawcy, nabywcy działki po przeniesieniu na nich prawa własności nieruchomości.
Pytanie
4: Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w sieć kanalizacyjną. Odp. Działki (wszystkie) nie zostały bezpośrednio uzbrojone w sieć kanalizacyjną przez Wnioskodawcę, przed ich sprzedażą, przyłącza zostały wykonane w drogach wewnętrznych, do których przynależą działki. Uzbrojenie działki w sieć kanalizacyjną wykonywali bez udziału Wnioskodawcy, nabywcy działki po przeniesieniu na nich prawa własności nieruchomości.
Pytanie
5: Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w energię elektryczną. Odp. Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie uzbrojenia działek w sieć energetyczną, przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie dokonywał ich uzbrojenia w sieć energetyczną, dokonają/dokonali tego nowi nabywcy. Sprzedawane działki nie posiadają przyłączy energetycznych.
Pytanie
6: Proszę wskazać, ile działek i które działki (wraz ze wskazaniem numerów ewidencyjnych) zostały uzbrojone w sieć gazową. Odp. Wnioskodawca nie ma wiedzy w zakresie uzbrojenia działek w sieć gazową, przed sprzedażą działek Wnioskodawca nie dokonywał ich uzbrojenia w sieć gazową, dokonają/dokonali tego nowi nabywcy. Sprzedawane działki nie posiadają przyłączy gazowych.
Pytanie
7: Czy po 2019 r. dokonywał Pan sprzedaży działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni 7,73 ha? Jeśli tak, to ile działek zostało sprzedanych. Odp. Od 01.01.2020 r. do dnia sporządzenia uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokonano sprzedaży 14 działek: · 2020 r. nr dz. (…); · 2022 r. nr dz. (…); · 2022 r. nr dz. (…); · 2022 r. nr dz. (…); · 2023 r. nr dz. (…); · 2023 r. nr dz. (…); · 2024 r. nr dz. (…); · 2024 r. nr dz. (…); · 2025 r. nr dz. (…); · 2026 r. nr dz. (…).
Pytanie
8: W jaki dokładnie sposób były/są/będą wykorzystywane przez Pana działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży? Proszę wskazać odrębnie do każdej z działek. Odp. Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży są raz do roku koszone, aby nie zarosły, nie jest na nich prowadzona żadnego rodzaju działalność, nie są wykorzystywane w żadnym celu.
Pytanie
9: Czy planuje Pan zawierać z przyszłymi nabywcami działek przedwstępne umowy sprzedaży? Jeśli tak, to proszę wskazać: a) jakie prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy zawartej z nabywcą ciążą/będą ciążyć na kupującym, a jakie na sprzedającym? b) czy w umowie przedwstępnej sprzedaży zostały/zostaną ustalone warunki, które muszą zostać spełnione w celu zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży? Jeśli tak, to jakie? c) kto, tj. Pan, czy kupujący ostatecznie ponosi/poniesie ryzyko ekonomiczne niepowodzenia sprzedaży? d) czy udzielił/udzieli Pan nabywcy działek pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w sprawach dotyczących tych działek?
Jeżeli tak, to do uzyskania jakich konkretnie decyzji i pozwoleń udzielił/udzieli Pan pełnomocnictwa dla nabywcy? e) jakich czynności do momentu sprzedaży dokonywał/dokona kupujący w związku z udzielonym pełnomocnictwem? Odp. Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy: sprzedający – przeniesienie własności nieruchomości na kupującego, kupujący – dokonanie zapłaty za nabytą działkę. W umowie przedwstępnej został ustalony warunek konieczny do zawarcia umowy ostatecznej tj. rezygnacja z prawa pierwokupu przez gminę.
Nikt nie ponosi/nie poniesie ryzyka ekonomicznego niepowodzenia sprzedaży, jeżeli umowa sprzedaży działki nie dojdzie do skutku, jeżeli zaliczka zostanie pobrana, bo nie zawsze Wnioskodawca pobiera zaliczkę, to zaliczka zostanie zwrócona. Nie udzielano i Wnioskodawca nie zamierza udzielać nabywcy pełnomocnictwa - do uzyskania decyzji i pozwoleń. Nie udzielano pełnomocnictwa kupującemu.
Pytanie
10: W zakresie sprzedanych działek wydzielonych z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni 7,73 ha proszę podać odrębnie do każdej z nich: a) kiedy dokonał Pan ich sprzedaży (proszę podać miesiąc i rok) i co było przyczyną ich sprzedaży? b) ile działek zostało sprzedanych i jakich (niezabudowanych czy zabudowanych, jeśli zabudowanych to czy były to nieruchomości mieszkalne, czy użytkowe)? c) czy z tytułu ich sprzedaży odprowadzał Pan podatek VAT, składała deklaracje VAT-7 oraz zgłoszenie rejestracyjne VAT-R? d) na co zostały przeznaczone środki uzyskane ze sprzedaży ww. działek? Odp.
Sprzedaż działek: · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2017 r. działka nr (…); · 2018 r. działka nr (…); · 2018 r. działka nr (…); · 2018 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2019 r. działka nr (…); · 2020 r. działka nr (…); · 2022 r. działka nr (…); · 2022 r. działka nr (…); · 2022 r. działka nr (…); · 2022 r. działka nr (…); · 2023 r. działka nr (…); · 2023 r. działka nr (…); · 2023 r. działka nr (…); · 2024 r. działka nr (…); · 2024 r. działka nr (…); · 2024 r. działka nr (…); · 2025 r. działka nr (…); · 2025 r. działka nr (…); · 2026 r. działka nr (…).
Przyczyną sprzedaży działek była potrzeba uzyskania środków finansowych na potrzeby własne, w tym potrzeby zdrowotne oraz związane z finansowaniem edukacji i kosztów utrzymania w innym mieście dzieci. Z uwagi na kształcenie jednego z dzieci poza granicami Polski - Australia, koszty edukacji z uwagi na koszt biletów lotniczych były znaczne. W dalszym ciągu Wnioskodawca pomaga dzieciom w codziennych kosztach ich utrzymania. Dotychczas sprzedano 37 działek niezabudowanych. Z tytułu sprzedaży odprowadzano VAT, składano, co miesiąc deklarację VAT-7 oraz dokonywano zgłoszenia VAT-R.
Zgłoszenia VAT-R dokonywano w momencie sprzedaży działek, następnie Wnioskodawca wyrejestrowywał się i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT-7, do czasu, gdy nie była dokonywana kolejna sprzedaż działki, wtedy ponownie Wnioskodawca rejestrował się jako czynny podatnik podatku VAT-7. Obecnie w chwili składania wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej Wnioskodawca nie jest czynnym podatnikiem podatku VAT. Środki uzyskane ze sprzedaży działek przeznaczano na potrzeby własne, w tym potrzeby zdrowotne oraz związane z finansowaniem edukacji i kosztów utrzymania w innym mieście dzieci.
Z uwagi na kształcenie jednego z dzieci poza granicami Polski - Australia, koszty edukacji z uwagi na koszt biletów lotniczych były znaczne. W dalszym ciągu Wnioskodawca pomaga dzieciom w codziennych kosztach ich utrzymania.
Pytanie
11: Czy poza działkami wydzielonymi z nieruchomości gruntowej rolnej o łącznej powierzchni 7,73 ha posiada Pan jeszcze inne nieruchomości, przeznaczone w przyszłości do sprzedaży, jeśli tak, to ile i jakie oraz: a) kiedy i w jaki sposób wszedł Pan w posiadanie tych nieruchomości? b) w jakim celu nabył Pan te nieruchomości? c) w jaki sposób nieruchomości są wykorzystywane przez Pana od momentu wejścia w ich posiadanie? d) jaki charakter mają nieruchomości podlegające sprzedaży w przyszłości, tj. mieszkalne, użytkowe, gospodarcze czy usługowe, zabudowane, bądź niezabudowane działki? Odp.
Wnioskodawca nie posiada innych nieruchomości, które zamierzałby w przyszłości sprzedać, poza działkami powstałymi z podziału działki nr (…) o pow. 7,73 ha. Wnioskodawca nie nabywał innych nieruchomości, które w przyszłości zamierzałby sprzedać, poza działką nr (…) o pow. 7,73 ha, z której zostały wydzielone sprzedawane działki. Od momentu wejścia w posiadanie działki nr (…) oraz po jej podziale, powierzchnia ta nie jest przez Wnioskodawcę wykorzystywana w żadnym celu, jak wskazano wyżej działka jest jedynie koszona raz w roku, aby nie zarosła. Nieruchomości wydzielone z działki nr (…) podlegające przyszłej sprzedaży są działkami niezabudowanymi.
Pytanie
1: Czy Wnioskodawca posiada nieograniczony obowiązek podatkowy na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w rozumieniu art. 3 ust. 1 i 1a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Odp. Tak Pytanie 2: Czy Wnioskodawca kiedykolwiek prowadził lub będzie prowadził działalność gospodarczą, w szczególności w zakresie obrotu nieruchomościami, oraz czy przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana w tej działalności: Odp.
Nigdy nie prowadziłem, ani nie zamierzam prowadzić działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomości, w związku z powyższym przedmiotowa nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomości Pytanie 3: Rok/lata, w których Wnioskodawca planuje sprzedaż działek będących przedmiotem wniosku: Odp. Działka nr (…) w 2027 r.
Pytanie
(z uwzględnieniem uzupełnienia z 27 września 2026 r.) 1. Czy w przedstawionym stanie faktycznym, sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w 1990 r., stanowi rozporządzanie majątkiem prywatnym Wnioskodawcy, czy też stanowi wykonywanie przez Wnioskodawcę działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług, a w konsekwencji – czy Wnioskodawca z tytułu tej sprzedaży występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy i jest zobowiązany do naliczenia i odprowadzenia podatku VAT należnego oraz do dokonania zgłoszenia rejestracyjnego, o którym mowa w art. 96 ustawy o VAT?
2. Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę ze sprzedaży działki nr (…), wydzielonej z nieruchomości nabytej w 1990 r., podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a jeżeli tak - do jakiego źródła przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, przychód ten należy zakwalifikować, w szczególności czy zastosowanie znajduje art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) tej ustawy i czy z uwagi na upływ pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (1990 r.), przychód ten w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym?
Przedmiotem niniejszej interpretacji jest ocena Pana stanowiska w zakresie pytania Nr 2 dotyczącego podatku dochodowego od osób fizycznych. W zakresie pytania Nr 1 dotyczącego podatku od towarów i usług wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.
Pana stanowisko w sprawie
W ocenie Wnioskodawcy, z uwagi na to, że opisana sprzedaż nie stanowi pozarolniczej działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT (z tych samych względów faktycznych, które przemawiają przeciwko uznaniu jej za działalność gospodarczą na gruncie VAT - brak zorganizowania, brak ciągłości w rozumieniu stałego, powtarzalnego prowadzenia działalności zarobkowej, brak profesjonalnego charakteru czynności), uzyskany przychód należy kwalifikować do źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT, tj. odpłatnego zbycia nieruchomości.
Zgodnie z tym przepisem, przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym wyłącznie wówczas, gdy zbycie następuje przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.
W opisanym zdarzeniu przyszłym, nabycie nieruchomości nastąpiło w 1990 r., natomiast sprzedaż poszczególnych działek miała miejsce w latach 2017-2019, a więc po upływie ponad dwudziestu lat od nabycia - termin pięcioletni upłynął z końcem 1995 r. W związku z powyższym, w ocenie Wnioskodawcy, przychód uzyskany ze sprzedaży opisanych działek w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, niezależnie od liczby dokonanych transakcji i wcześniejszego podziału geodezyjnego nieruchomości, ponieważ sam podział nieruchomości na mniejsze działki nie jest zdarzeniem powodującym ponowne liczenie biegu pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ustawy o PIT - decydująca jest data nabycia nieruchomości macierzystej, tj. rok 1990.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis ten formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości – dokonane poza działalnością gospodarczą – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, skutkuje powstaniem przychodu w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Tym samym, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie powstaje przychód w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Zatem przychód z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części oraz udziału w nieruchomości nie powstanie, jeżeli spełnione są łącznie dwa warunki: odpłatne zbycie nieruchomości nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej (nie stanowi przedmiotu działalności gospodarczej) oraz zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie. Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, pozarolnicza działalność gospodarcza.
W myśl art. 5a pkt 6 cytowanej ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o działalności gospodarczej albo pozarolniczej działalności gospodarczej – oznacza to działalność zarobkową : a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową, b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż, c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych – prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9; Wskazuję, że treść definicji zawartej w cytowanym powyżej przepisie daje podstawę by przyjąć, że dla uznania określonej działalności za działalność gospodarczą konieczne jest m.in. łączne spełnienie trzech warunków: po pierwsze, dana działalność musi być działalnością zarobkową, po drugie, działalnością wykonywaną w sposób zorganizowany oraz po trzecie, działalność ta musi być wykonywana w sposób ciągły.
Działalność jest wtedy zarobkowa, gdy jest zdolna do potencjalnego generowania zysku, a jej przeznaczeniem jest zapewnienie określonego dochodu. Działalność musi być tak prowadzona i ukierunkowana, aby była w stanie zyski faktycznie osiągnąć. Jednak brak zysku z podjętych działań noszących znamiona działalności gospodarczej nie oznacza, że działalność taka nie była faktycznie prowadzona. Prowadzenie działalności gospodarczej zawsze wiąże się z ryzykiem nieosiągnięcia dochodów. Zarobkowego charakteru nie mają działania, których wyłącznym celem jest zaspokojenie własnych potrzeb osoby podejmującej określone czynności.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wymagają również, aby czynności wykonywane były w sposób zorganizowany i ciągły, przy czym możliwe jest osiąganie dochodów z tego rodzaju działalności bez spełnienia niektórych formalnych elementów organizacji (np. rejestracji urzędowej), gdyż prowadzenie działalności gospodarczej jest kategorią obiektywną, niezależnie od tego, jak działalność tę ocenia sam prowadzący ją podmiot i jak ją nazywa oraz czy dopełnia ciążących na nim obowiązków z działalnością tą związanych.
Na pojęcie „zorganizowanie”, w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, składa się zespół celowych, uporządkowanych czynności o charakterze profesjonalnym, realizowanych w ramach mniej lub bardziej wyodrębnionej struktury, mieszczących się zarówno w tzw. fazie przygotowawczej, związanej z uruchomieniem określonych działalności, jak i w fazie realizacji. Za takim rozumieniem pojęcia „zorganizowany” przemawia również definicja słownikowa.
Zgodnie z Nowym Słownikiem Poprawnej Polszczyzny Wydawnictwo Naukowe PWN pod redakcją Andrzeja Markowskiego Warszawa 2000, „organizować” to „przygotowywać”, „zakładać jakieś przedsięwzięcie”, bądź w znaczeniu drugim „nadawać czemuś reguły”, „wprowadzać porządek”. Co do kryterium ciągłości w wykonywaniu działalności gospodarczej, to jego wprowadzenie przez ustawodawcę miało na celu wyeliminowanie z pojęcia działalności gospodarczej przedsięwzięć o charakterze incydentalnym i sporadycznym. Ciągłość w wykonywaniu działalności gospodarczej oznacza względnie stały zamiar jej wykonywania.
Nie wyklucza on jednak możliwości prowadzenia działalności gospodarczej tylko sezonowo lub do czasu osiągnięcia postawionego przez dany podmiot celu i to bez względu na okres, w którym cel ten miałby być realizowany. Do zachowania ciągłości wystarczające jest, aby z całokształtu okoliczności sprawy wynikał zamiar powtarzania określonego zespołu konkretnych działań w celu osiągnięcia efektu w postaci zarobku.
Jak wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu w wyroku z 3 czerwca 2015 r. sygn. I SA/Po 919/14: Dla przyjęcia, że działalność ma charakter ciągły, nie jest niezbędne, by powtarzane były konkretne czynności; możliwe, że dana czynność (np. sprzedaż) będzie dokonana jednorazowo, natomiast wraz z poprzedzającymi ją czynnościami przygotowawczymi będzie tworzyła ciąg działań, który uznać należy za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a ust. 6 u.p.d.f. Natomiast przez powtarzalność rozumie się cały szereg wielokrotnie powtarzanych czynności podejmowanych w konkretnym celu.
Taki zespół wielokrotnie powtarzanych czynności (nie natomiast czynności sporadyczne, oderwane od siebie, niepowiązane ze sobą) w dziedzinie wytwórczej, usługowej lub handlowej podejmowanych w celach zarobkowych i na własny rachunek można uznać za prowadzenie działalności gospodarczej. Zatem każde działanie spełniające wskazane wyżej przesłanki stanowi w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych pozarolniczą działalność gospodarczą, niezależnie od tego czy podatnik dokonał jej rejestracji.
W szczególności działania podatnika wypełniają definicję działalności gospodarczej, gdy podejmuje on pośrednio lub bezpośrednio aktywne czynności w zakresie sprzedaży nieruchomości (zarówno w fazie przygotowawczej, jak i w okresie realizacji), angażując środki podobne do wykorzystywanych przez przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą.
Istotne znaczenie, choć nie decydujące, mają również poszczególne elementy zdarzenia będące efektem aktywnych działań podatnika, np. to w jaki sposób i w jakim celu zostaną nabyte lub wytworzone składniki majątku będące przedmiotem sprzedaży (w drodze zakupu, spadku, darowizny), to czy zostaną nabyte de facto na cele inwestycyjne celem czerpania zysków z najmu lub sprzedaży, czy przede wszystkim na potrzeby osobiste podatnika i jego najbliższej rodziny.
Przy czym każdy przypadek należy oceniać indywidualnie, mając na względzie całokształt okoliczności faktycznych danej sprawy, a więc wszystkie działania podejmowane przez podatnika, a nie tylko poszczególne czynności, pojedyncze elementy stanu faktycznego/zdarzenia przyszłego. Przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości może zatem stanowić przychód z dwóch źródeł, tj. z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych) lub z odpłatnego zbycia nieruchomości (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy).
Przyjęcie, że dana osoba fizyczna – sprzedając nieruchomości (działki) – działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną np. nabycie nieruchomości, podział nieruchomości, wystąpienie o pozwolenie na budowę, uzbrojenie terenu, wydzielenie dróg wewnętrznych, podjęcie działań marketingowych, korzystanie z usług podmiotów w zakresie pośrednictwa nieruchomościami, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze.
Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności. Dlatego też w celu właściwego zakwalifikowania – na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – skutków działań podjętych przez Państwa do właściwego źródła przychodów należy ocenić zamiar, okoliczności i cel działań związanych z odpłatnym zbyciem nieruchomości (działek) będących przedmiotem wniosku.
Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że dokonując opisanych we wniosku czynności, podjął Pan działania podobne do tych, jakie wykonują podmioty zajmujące się profesjonalnie obrotem nieruchomościami, tj. wykazują aktywność w przedmiocie zbycia działek porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, które wykraczają poza ramy czynności związanych ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Z opisu sprawy wynika, że 16 maja 1990 r. wraz z małżonką nabył Pan, na podstawie aktu notarialnego, nieruchomość gruntową rolną o łącznej powierzchni 7,73 ha, powstałą po scaleniu działek.
Nieruchomość została nabyta w celu utworzenia i prowadzenia gospodarstwa rolnego w szczególności w celu wypuszczania na niej koni oraz pozyskiwania z części gruntu siana na potrzeby ich wyżywienia, a także w celu uprawy zbóż (żyto, owies) i ziemniaków na własne potrzeby. Nieruchomość nie została nabyta z zamiarem jej odsprzedaży ani prowadzenia działalności deweloperskiej lub handlowej. Ani przed 2017 r., ani obecnie, Pan i Pana małżonka nie dokonywaliście sprzedaży płodów rolnych pochodzących z tej nieruchomości, nie byliście i nie jesteście rolnikami ryczałtowymi, a grunt nie był przedmiotem najmu, dzierżawy, leasingu ani użyczenia.
Uchwałą Rady Miejskiej w (…) z (…) część nieruchomości o powierzchni 7,73 ha została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nr (…), który - z inicjatywy gminy, a nie Pana - zmienił przeznaczenie gruntu na budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Nie występował Pan do gminy z wnioskiem o objęcie nieruchomości planem ani nie wnosił sprzeciwu w trakcie konsultacji planistycznych. W związku z faktem, że miejscowy plan zmienił przeznaczenie i zagospodarowanie gruntu, właściciele zobowiązani byli dokonać podziału zgodnie z tym planem. 22 stycznia 2013 r. do Urzędu Miejskiego wpłynął Pana wniosek o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości.
Decyzją z dnia (…) Burmistrz Miasta i Gminy zatwierdził podział nieruchomości na 75 działek, w tym 8 działek stanowiących drogi wewnętrzne. Podział został przeprowadzony zgodnie z ustaleniami planu miejscowego sporządzonego przez gminę i warunkami dopuszczalności podziału nieruchomości (art. 93 ustawy o gospodarce nieruchomościami), minimalna powierzchnia działek (700 m2) oraz przebieg dróg wewnętrznych wynikały z planu gminnego, a nie z Pana indywidualnej koncepcji zagospodarowania.
Wydzielenie dodatkowej drogi wewnętrznej (nieujętej wprost w załączniku do planu) było konieczne wyłącznie w celu zapewnienia dojazdu do działek nr (…), które – po podziale dokonanym w oparciu o plan gminny – pozostawałyby bez dostępu do drogi publicznej. Bez wytyczenia tej drogi część nowo powstałych działek byłaby prawnie i faktycznie niezbywalna oraz niezgodna z przepisami o gospodarce nieruchomościami. Wydzielone drogi dojazdowe, stanowią wewnętrzne drogi polne.
Nie dokonał Pan formalnego, trwałego utwardzenia dróg (np. nawierzchnią asfaltową, czy betonową) – w zakresie, w jakim niektóre odcinki dróg są dziś utwardzone, utwardzenia te zostały wykonane przez obecnych, nowych właścicieli poszczególnych działek we własnym zakresie i na własny koszt, po ich nabyciu. Nadal pozostaje Pan właścicielem gruntu stanowiącego drogi wewnętrzne. Realizacja sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wzdłuż dróg wewnętrznych należała do zadań własnych gminy.
Zawarł Pan z gminą porozumienie, na podstawie którego to Pan wykonał wskazany odcinek sieci, a gmina – na podstawie odrębnej uchwały Rady Miejskiej – zobowiązała się do zwrotu poniesionych kosztów po przedłożeniu przez Pana stosownych faktur, zwrot taki nastąpił. W kolejnym etapie wykonał Pan dalszy odcinek sieci głównej biegnącej w pasie drogowym, natomiast nie wykonywał i nie finansował indywidualnych przyłączy do poszczególnych działek – przyłącza te, zgodnie z warunkami zapisanymi w miejscowym planie, nabywcy działek wykonywali we własnym zakresie i na własny koszt.
Warunki techniczne na wykonanie sieci uzyskał Pan w dniu 5 października 2015 r. od (…), a na rozbudowę sieci – w dniu 9 lutego 2018 r. na działkach (…), inwestycje zrealizowane zostały przez podmiot zewnętrzny firma (…) (spółkę komunalną), a odbiory nastąpiły w latach 2016-2019. Nie był Pan inwestorem sensu stricto tej inwestycji w zakresie sieci głównej, obowiązek jej realizacji spoczywał na gminie. Pan i małżonka byliście inwestorami prywatnymi sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, sanitarnej biegnącej wzdłuż działek (…) (droga). Następnie Gmina na podstawie umowy Nr (…) z dnia (…) i umowy Nr (…) z dnia (…) przejęła odpłatnie od Państwa sieć wodno-kanalizacyjną wykonaną na działkach (…).
Sieć wodociągowo-kanalizacyjna stanowi własność gminy. Właściciele nie wzbogacili się na odpłatnym przejęciu sieci przez Gminę albowiem przejęcie urządzeń nastąpiło na podstawie kwoty opiewającej na wartość urządzeń i nakładów koniecznych jakie ponieśli małżonkowie w celu doprowadzenia ich do standardu technicznego umożliwiającego bezpieczną, trwałą i ekonomiczną eksploatację.
Uzbrojenie terenu w pozostałym zakresie (energia elektryczna, gaz) zostało wykonane przez właściwe przedsiębiorstwa przesyłowe, a formalności związane z przyłączeniem do sieci energetycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej poszczególnych działek każdorazowo załatwiali we własnym zakresie ich nabywcy, już po nabyciu działki. Nie zawierał Pan żadnej umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, nie zlecał żadnemu biuru nieruchomości poszukiwania nabywców ani nie ponosił z tego tytułu żadnych kosztów.
Za zgodą właściciela lokalnego biura obrotu nieruchomościami (Pana znajomego) w witrynie okiennej tego biura – nieodpłatnie – wywieszona była kartka z ogólną informacją o możliwości nabycia działek i prywatnym numerem Pana telefonu, ogłoszenie nie zawierało numeru, powierzchni ani zdjęć poszczególnych działek, przez co ogłoszenie/informacja, nie stanowiła konkretnej oferty sprzedaży, jaką zwykły stosować biura nieruchomości. Informacja o objęciu terenu miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i o przeznaczeniu działek pod zabudowę była – niezależnie od Pana działań – ogólnodostępna na stronie internetowej Urzędu Miasta i Gminy.
Zainteresowani nabywcy docierali do Pana w przeważającej większości przypadków tzw. drogą pantoflową (polecenia znajomych, sąsiadów już posiadających działki w okolicy) albo w oparciu o publicznie dostępne informacje planistyczne gminy. Nie prowadził Pan żadnych działań marketingowych ani reklamowych (ogłoszeń w portalach internetowych, reklam, bannerów), nie wykonywał zdjęć działek na potrzeby sprzedaży, nie oferował działek za pośrednictwem portali ogłoszeniowych. Sprzedaż działek rozpoczęła się w 2017 r., a więc po upływie ok. 27 lat od dnia nabycia gruntu.
W okresie 2017-2019 dokonano 20 transakcji sprzedaży, obejmujących 23 z 67 wydzielonych działek niezabudowanych (10 działek w 2017 r., 3 działki w 2018 r., 10 działek w 2019 r.), na łączną kwotę 2 466 255 zł. Sprzedaż nie miała charakteru równomiernego ani ciągłego – po sprzedaży pierwszej, a następnie kilku kolejnych działek następowały kilkumiesięczne, a w niektórych okresach kilkunastomiesięczne przerwy w sprzedaży (np. brak jakiejkolwiek sprzedaży w okresie od października 2017 r. do sierpnia 2018 r.). Ceny sprzedaży ustalane były na poziomie rynkowym, adekwatnym do cen działek budowlanych w danej okolicy w danym okresie. Pan i Pana małżonka jesteście emerytami.
Bieżące potrzeby życiowe są zaspokajane ze świadczeń emerytalnych, sprzedaż działek nie stanowi i nigdy nie stanowiła stałego ani głównego źródła utrzymania, lecz miała charakter stopniowego, okazjonalnego spieniężania części majątku prywatnego nabytego kilkadziesiąt lat wcześniej. W 2027 r. planowana jest sprzedaż jednej działki nr (…), brak możliwości wskazania dokładnego miesiąca, z uwagi na brak wiedzy, kiedy zainteresowana osoba ostatecznie zdecyduje się na zakup wskazanej działki. Od 1 stycznia 2020 r. do dnia sporządzenia uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokonano sprzedaży 14 działek.
Wszystkie działki będące przedmiotem planowanej sprzedaży od momentu ich wydzielenia do momentu sprzedaży są raz do roku koszone, aby nie zarosły, nie jest na nich prowadzona żadnego rodzaju działalność, nie są wykorzystywane w żadnym celu. Prawa i obowiązki wynikające z postanowień umowy przedwstępnej: sprzedający – przeniesienie własności nieruchomości na kupującego, kupujący – dokonanie zapłaty za nabytą działkę. W umowie przedwstępnej został ustalony warunek konieczny do zawarcia umowy ostatecznej tj. rezygnacja z prawa pierwokupu przez gminę.
Nikt nie ponosi/nie poniesie ryzyka ekonomicznego niepowodzenia sprzedaży, jeżeli umowa sprzedaży działki nie dojdzie do skutku, jeżeli zaliczka zostanie pobrana, bo nie zawsze pobiera Pan zaliczkę, to zaliczka zostanie zwrócona. Nie udzielał Pan i nie zamierza udzielać nabywcy pełnomocnictwa - do uzyskania decyzji i pozwoleń. Nie udzielano pełnomocnictwa kupującemu. Wcześniejsza sprzedaż działek następowała na przestrzeni lat 2017 – 2020; 2022 – 2026. Przyczyną sprzedaży działek była potrzeba uzyskania środków finansowych na potrzeby własne, w tym potrzeby zdrowotne oraz związane z finansowaniem edukacji i kosztów utrzymania w innym mieście dzieci.
Z uwagi na kształcenie jednego z dzieci poza granicami Polski - Australia, koszty edukacji z uwagi na koszt biletów lotniczych były znaczne. W dalszym ciągu pomaga Pan dzieciom w codziennych kosztach ich utrzymania. Dotychczas sprzedano 37 działek niezabudowanych. Z tytułu sprzedaży odprowadzano VAT, składano, co miesiąc deklarację VAT-7 oraz dokonywano zgłoszenia VAT-R.
Zgłoszenia VAT-R dokonywano w momencie sprzedaży działek, następnie wyrejestrowywał się Pan i nie był czynnym podatnikiem podatku VAT-7, do czasu, gdy nie była dokonywana kolejna sprzedaż działki, wtedy ponownie rejestrował się Pan jako czynny podatnik podatku VAT-7. Obecnie w chwili składania wniosku o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej nie jest Pan czynnym podatnikiem podatku VAT. Nie posiada Pan innych nieruchomości, które zamierzałby w przyszłości sprzedać, poza działkami powstałymi z podziału działki nr (…) o pow. 7,73 ha. Nie nabywał Pan innych nieruchomości, które w przyszłości zamierzałby sprzedać, poza działką nr (…) o pow.
7,73 ha, z której zostały wydzielone sprzedawane działki. Od momentu wejścia w posiadanie działki nr 1988 oraz po jej podziale, powierzchnia ta nie jest przez Pana wykorzystywana w żadnym celu, jak wskazano wyżej działka jest jedynie koszona raz w roku, aby nie zarosła. Nieruchomości wydzielone z działki nr (…) podlegające przyszłej sprzedaży są działkami niezabudowanymi. Nigdy nie prowadził Pan, ani nie zamierza prowadzić działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomości, w związku z powyższym przedmiotowa nieruchomość nie była i nie będzie wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej związanej z obrotem nieruchomości.
Sprzedaż działki nr (…) planowana jest w 2027 r. Opisane powyżej działania, które zostały przez Pana podjęte nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Całokształt podejmowanych przez Pana czynności wskazuje bowiem jednoznacznie na aktywność w zakresie obrotu nieruchomościami polegającą na wykorzystaniu majątku prywatnego dla celów zarobkowych. Zatem planowaną sprzedaż działek należy uznać za dokonaną w warunkach wskazujących na handlowy charakter.
Przedstawione okoliczności sprawy wskazują, że nabycie a następnie podział nieruchomości na 75 działek, w tym 8 działek stanowiących drogi wewnętrzne i ich sprzedaż na przestrzeni lat (w okresie 2017-2019 dokonano 20 transakcji sprzedaży, obejmujących 23 z 67 wydzielonych działek niezabudowanych: 10 działek w 2017 r., 3 działki w 2018 r., 10 działek w 2019 r.; od 1 stycznia 2020 r. do dnia sporządzenia uzupełnienia wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej dokonano sprzedaży 14 działek) oraz podjęte działania związane z tymi nieruchomościami noszą znamiona działalności gospodarczej.
Nie ulega wątpliwości, że zakres dokonywanych czynności prowadzący do przygotowania nabytej przez Pana działki, w wyniku którego powstały działki mające być przedmiotem sprzedaży - wydzielił Pan drogi dojazdowe, zawarł Pan z gminą porozumienie, na podstawie którego wykonał Pan odcinek sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej wzdłuż dróg wewnętrznych, a gmina – na podstawie odrębnej uchwały Rady Miejskiej – zobowiązała się do zwrotu poniesionych kosztów po przedłożeniu przez Pana stosownych faktur (zwrot taki nastąpił) - nie jest typowy dla działań podejmowanych przez osoby fizyczne w zakresie zarządzania majątkiem osobistym – prywatnym.
Opisane działania celem sprzedaży działek są przejawem Pana profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, której nie sposób uznać za typowe (zwykłe) rozporządzanie majątkiem osobistym. Powyższe czynności zostały wykonane w celu przygotowania do sprzedaży 75 działek powstałych z podziału działki nabytej w 1990 r. Nie bez znaczenia pozostaje tu również powstała liczba sprzedanych jaki planowanych do sprzedaży działek. A zatem dokonał Pan inwestycji w zakresie zakupu nieruchomości a następnie jej podziału na mniejsze działki, dzięki któremu sprzedawane nieruchomości są najbardziej atrakcyjne z punktu widzenia potencjalnego nabywcy, co prowadzi do wzrostu ich wartości.
Całokształt działań podejmowanych przez Pana wskazuje, że wykorzystanie posiadanego majątku nie ma charakteru osobistego (prywatnego), a profesjonalny.
Jak wynika z opisu sprawy: 22 stycznia 2013 r. do Urzędu Miejskiego wpłynął Pana wniosek o zatwierdzenie projektu podziału nieruchomości; decyzją z dnia 4 lutego 2013 r. Burmistrz Miasta i Gminy (…) zatwierdził podział nieruchomości na 75 działek, w tym 8 działek stanowiących drogi wewnętrzne; zawarł Pan z gminą porozumienie, na podstawie którego to Pan wykonał wskazany odcinek sieci, a gmina – na podstawie odrębnej uchwały Rady Miejskiej – zobowiązała się do zwrotu poniesionych kosztów po przedłożeniu przez Pana stosownych faktur, zwrot taki nastąpił.
W kolejnym etapie wykonał Pan dalszy odcinek sieci głównej biegnącej w pasie drogowym; 5 października 2015 r. od (…) uzyskał Pan warunki techniczne na wykonanie sieci wodociągowej i kanalizacji sanitarnej, a na rozbudowę sieci - 9 lutego 2018 r. Pan i małżonka byliście inwestorami prywatnymi sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, sanitarnej biegnącej wzdłuż działek (…) (droga). Następnie Gmina na podstawie umowy Nr (…) z dnia 29.07.2019 r. i umowy Nr (…) z dnia 27.12.2021 r. przejęła odpłatnie od Państwa sieć wodno-kanalizacyjną wykonaną na działkach (…), (…).
Sieć wodociągowo-kanalizacyjna stanowi własność gminy; Za zgodą właściciela lokalnego biura obrotu nieruchomościami (Pana znajomego) w witrynie okiennej tego biura – nieodpłatnie – wywieszona była kartka z ogólną informacją o możliwości nabycia działek i prywatnym numerem Pana telefonu. Tego rodzaju rozporządzanie majątkiem stanowi o jego zarobkowym charakterze i determinuje jego wyłączenie z Pana majątku osobistego. A zatem okoliczności faktyczne wskazują, że podejmowane działania nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym, lecz stanowią aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami.
Są przejawem zorganizowanej aktywności nakierowanej na podniesienie atrakcyjności posiadanych gruntów w celu uzyskania jak największego zarobku i ich sprzedaży. Całokształt czynności podejmowanych przez Pana w odniesieniu do sprzedaży działek powstałych z podziału działki nabytej w 1990 r. jednoznacznie wskazuje na fakt, że dokonywanych transakcji sprzedaży działek nie można uznać za zbycie majątku prywatnego. Działania te miały charakter zarobkowy, były wykonywane w sposób zorganizowany i ciągły. Przedstawione okoliczności sprawy wskazują na zamiar sprzedaży przez Pana opisanych we wniosku działek powstałych z podziału w sposób profesjonalny i z zyskiem.
Zatem podjął Pan czynności, których celem było i będzie uatrakcyjnienie przedmiotowych działek, w przeciwnym bowiem razie podjęte przez Pana czynności byłyby nieuzasadnione. Zatem, całokształt Pana działań niczym istotnie się nie różni od działań, które podejmuje profesjonalista zajmujący się sprzedażą nieruchomości w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Ponadto, dokonywane przez Pana czynności świadczą bezsprzecznie o celowych działaniach, które zmierzały do uatrakcyjnienia nieruchomości inwestycyjnie. Nie sposób tutaj mówić o przypadkowym i okazjonalnym charakterze czynności, którym nie można przypisać cech osiągnięcia korzyści finansowej.
Podjął Pan ciąg świadomych, aktywnych i zorganizowanych działań, angażując przy tym czas i środki, noszących znamiona działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Tak więc, w niniejszej sprawie, Pana działania świadczą o celowym działaniu wypełniającym cechy działalności gospodarczej i wskazują na handlowy i zarobkowy charakter dokonywanych przez Pana czynności.
W świetle powyższego stwierdzam, że uzyskany przez Pana przychód z planowanej sprzedaży działki o numerze 1988/67, wydzielonej z nieruchomości nabytej w 1990 r. należy zakwalifikować jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, bowiem okoliczności wskazane we wniosku prowadzą do wniosku, że Pana działania są przejawem profesjonalnej i zorganizowanej aktywności, nakierowanej na osiągnięcie zysku. Wszystkie ww. czynności – składające się na okoliczności sprawy – jednoznacznie wskazują, że podejmuje Pan działania w sposób profesjonalny (tak jak to czynią przedsiębiorcy, zajmujący się obrotem nieruchomościami) i nakierowane są one na uzyskanie przez Pana korzyści finansowej.
Podejmowane przez Pana działania, oceniane łącznie, nie mieszczą się w zwykłym zarządzie własnym majątkiem, lecz mają wymienione wcześniej cechy działalności gospodarczej. W konsekwencji, sprzedaż opisanej we wniosku działki o numerze 1988/67, wydzielonej z nieruchomości nabytej w 1990 r. w świetle przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy rozpatrywać w ramach działalności gospodarczej, co spowoduje powstanie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Oznacza to, że przychód uzyskany przez Pana z przedmiotowej sprzedaży winien być opodatkowany zgodnie z zasadami przewidzianymi dla tego właśnie źródła, tj. pozarolniczej działalności gospodarczej. Kwalifikacja taka wyklucza natomiast przypisanie rzeczonych środków ze sprzedaży do źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a którym to źródłem jest odpłatne zbycie nieruchomości. Pana stanowisko jest zatem nieprawidłowe.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Informuję, że wydana interpretacja dotyczy tylko sprawy będącej przedmiotem wniosku (zapytania). Inne kwestie przedstawione we wniosku, które nie zostały objęte pytaniem nie mogą być – zgodnie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej – rozpatrzone. Należy dodatkowo wskazać, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z treści art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa.
W związku z tym, interpretacje te wywierają skutki prawne jedynie w stosunku do tego podmiotu, do którego są skierowane. Zatem, niniejsza interpretacja indywidualna jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, natomiast nie wywołuje skutków prawnych dla innych osób (Pana małżonki). Jestem ściśle związany przedstawionym we wniosku opisem sprawy. Ponosi Pan ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym jego przedstawieniem. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan faktyczny sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie z opisem sprawy podanym przez Pana w złożonym wniosku.
W konsekwencji w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej bądź celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych. Ponadto, w sytuacji zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku w opisie sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k – 14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k – 14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k – 14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), lub w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.