Spis treści, przepisy i wyszukiwarka

Powołane przepisy 6

art. 15 ust. 1 art. 15 ust. 2 art. 2 pkt 6 art. 5 ust. 1 pkt 1 art. 7 ust. 1 art. 8 ust. 1

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 10 marca 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.113.2026.1.AKA

Interpretacja aktualnaStanowisko prawidłoweTekst u wydawcy: EUREKA

Interpretacja indywidualna wiąże organ tylko w sprawie osoby, która o nią wystąpiła, i tylko przy opisanym stanie faktycznym. Innym pokazuje, jak organ rozumie przepisy.

TezaUznanie, że otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji (Miesiąc Zamknięcia) nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego.

Interpretacja indywidualna - stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług w zakresie uznania, że otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji (Miesiąc Zamknięcia) nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego (pytanie nr 1) - jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 12 lutego 2026 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny o wydanie interpretacji indywidualnej. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowany będący stroną postępowania: A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2. Zainteresowany niebędący stroną postępowania: B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Opis zdarzenia przyszłego Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Sprzedający”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce (dalej: „Sprzedający”).

Przedmiotem jego działalności jest m.in. zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. Sprzedający zajmował się również realizacją robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych oraz wykonywaniem pozostałych robót budowlanych wykończeniowych. A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Kupujący”) jest zarejestrowany w Polsce jako czynny podatnik VAT, posiadający siedzibę i miejsce działalności gospodarczej w Polsce. Głównym obszarem działalności Kupującego jest wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi.

Kupujący oraz Sprzedający w dalszej części będą nazywani „Wnioskodawcami”, „Zainteresowanymi” lub „Stronami”. Strony nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 278 ze zm., dalej: „ustawa o CIT”). Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT.

Sprzedający oraz Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie, której Sprzedający przeniesie na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu (zdefiniowanego niżej), prawo własności Budynku (zdefiniowanego poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego (dalej: „Transakcja”). Strony wstępnie planują zawrzeć Transakcję w 2026 roku. Zawarcie Umowy Sprzedaży poprzedziło zawarcie umowy przedwstępnej w grudniu 2025 roku (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”).

Opis przedmiotu Transakcji Nieruchomość będąca przedmiotem Transakcji obejmuje: I. prawo użytkowania wieczystego działek gruntu położonych w (…), w obrębie (…) o numerach ewidencyjnych 1 oraz 2, wpisanych do księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy (…) w (…), (…) Wydział Ksiąg Wieczystych pod numerem (…) (dalej: „Grunty”), II. prawo własności budynku biurowego z częścią handlowo-usługową wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, zlokalizowanego na Gruntach, składającego się z 5 kondygnacji nadziemnych oraz 3 kondygnacji podziemnych (parking), określanego nazwą „(…)”, o powierzchni użytkowej wynoszącej około 65 tys. m2 (dalej: „Budynek”), III. prawo własności infrastruktury towarzyszącej w postaci m.in.: ‒ Budowli w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 ze zm., dalej: Prawo budowlane) (łącznie: „Budowle”), obejmujących m.in.: przyłącze sieci teletechnicznej (działka nr 2), przyłącza do sieci wodnej (działka nr 2) i sieci kanalizacyjnej (działka nr 2), system oświetlenia terenu (działki nr 1 oraz 2), utwardzone place manewrowo-postojowe (działki nr 1 oraz 2), ciągi pieszo-jezdne (działki nr 1 oraz 2), pylon reklamowy (działka nr 2), kontener (działka nr 2); ‒ urządzeń budowlanych, ‒ obiektów małej architektury.

Fragmenty wskazanych powyżej przyłączy mogą wykraczać poza obręb Gruntów. Grunty mają i będą miały na dzień Transakcji charakter zabudowany, tj. na każdej z działek gruntu znajduje się przynajmniej jedna Budowla/Budynek. Grunty, Budynek, Budowle oraz pozostałe naniesienia na Gruntach w dalszej części niniejszego wniosku zwane będą łącznie „Nieruchomością”. Na dzień złożenia niniejszego wniosku, przedmiotowa Nieruchomość jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych. Przewiduje się, że całość (lub blisko 100% powierzchni) pozostanie wynajęta na dzień zawarcia Transakcji.

Wnioskodawcy wskazują, iż każda z części Budynku przeznaczonych do wynajmu została po raz pierwszy oddana do użytkowania ponad 2 lata przed dniem Transakcji. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje przychody, przede wszystkim z tytułu czynszów (w tym czynszów od obrotu), opłat eksploatacyjnych oraz rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia. Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Sprzedającego; w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 KC.

W zakresie umów najmu, w przypadku których na Datę Zamknięcia powierzchnie nie zostaną jeszcze wydane najemcom, nastąpi przeniesienie przez Sprzedającego na Kupującego praw i obowiązków z takich umów najmu w umowie sprzedaży w ramach planowanej Transakcji (o ile takie przypadki będą miały miejsce). W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na Datę Zamknięcia posiadać będą status podatnika VAT oraz prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie dokonywana w ramach prowadzonej działalności gospodarczej przez każdą ze stron, intencją Stron jest, aby Transakcja została udokumentowana stosowną fakturą z VAT.

Intencją Wnioskodawców jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT według stawki podstawowej. W związku z dostawą Nieruchomości, Wnioskodawcy w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego złożyli zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT i wyborze opodatkowania podatkiem VAT dostawy będących przedmiotem Transakcji Budynku, Budowli lub ich części znajdujących się na Gruntach, w zakresie, w jakim takie zwolnienie miałoby zastosowanie. Oświadczenie takie zostanie powtórzone w Umowie Sprzedaży.

Zainteresowani wskazują, że w zakresie skutków podatkowych opisanej powyżej sprzedaży Nieruchomości Zainteresowani złożyli odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji podatkowej.

Pozostałe rozliczenia związane z Transakcją Zainteresowani pragną wskazać, że w ramach przedstawionej Transakcji lub też niedługo po jej zrealizowaniu dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu powierzchni w Budynku należnych od najemców za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (dalej: „Miesiąc Zamknięcia”) bez zaangażowania najemców (pkt I) oraz do rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste za okres od pierwszego dnia następującego po Miesiącu Zamknięcia do końca roku (pkt III), a także kosztów i opłat związanych z utrzymaniem i obsługą Nieruchomości, które dotyczyć będą m.in. kosztów operacyjnych oraz ewentualnych należności wynikających z zawartych umów najmu, takich jak opłaty eksploatacyjne, stanowiących udział najemcy w wydatkach związanych z funkcjonowaniem, utrzymaniem i eksploatacją Budynku (pkt II).

I. Rozliczenie czynszów należnych za Miesiąc Zamknięcia W odniesieniu do bieżących rozliczeń z najemcami (zgodnie z ustaleniami komercyjnymi między Stronami) Sprzedający będzie miał - co do zasady - prawo do wystawienia na najemców faktur dotyczących umów najmu, tj. czynszu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat bądź należności płatnych pod umowami najmu i do pobierania wynikających z nich należności za cały miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, tj. także za część danego miesiąca przypadającą po Dacie Zamknięcia. Kupujący nie pobierze czynszów od najemców od Dnia Zamknięcia do końca Miesiąca Zamknięcia.

Sprzedający zapłaci Kupującemu kwotę odpowiadającą wysokości czynszów za okres od Daty Zamknięcia (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji (dalej: „Płatność”). Obliczenie kwoty Płatności będzie oparte na kwotach czynszów należnych od najemców za dany okres. Celem wyjaśnienia Strony precyzują, że nie świadczą na swoją rzecz czy też względem siebie żadnych usług związanych z wystawianiem, inkasem czy rozliczaniem faktur wobec najemców; wzajemne transfery pieniężne odzwierciedlają wyłącznie ekonomiczne (rzeczywiste) przypisanie pożytków za wskazany okres. Strony przewidują, że Sprzedający dokona rozliczenia Płatności należnej Kupującemu.

Kupujący będzie natomiast uprawniony do wystawienia na najemców faktur dotyczących najmu za miesiąc następujący po Miesiącu Zamknięcia. Takie faktury, zgodnie z postanowieniami umów najmu, Kupujący może wystawić jeszcze w Miesiącu Zamknięcia (fakturowanie z góry). Wnioskodawcy uzgodnili także procedurę rozliczania kwot czynszu najmu, opłat eksploatacyjnych oraz innych opłat bądź należności płatnych pod umowami najmu w sytuacji, gdyby zostały one błędnie uiszczone przez najemców na rzecz odpowiednio Sprzedającego lub Kupującego.

W przypadku, w którym po dniu Transakcji Sprzedający otrzyma jakiekolwiek należności od najemców za okres rozpoczynający się pierwszego dnia miesiąca następującego po Miesiącu Zamknięcia (np. przez pomyłkę), to należności te zostaną w całości przekazane Kupującemu jako nienależne Sprzedającemu. W przypadku natomiast, gdy Kupujący otrzymał za Miesiąc Zamknięcia kwoty czynszu lub opłat eksploatacyjnych, to zwróci je do Sprzedającego.

Ponadto Strony ustalają, że, Sprzedający będzie uprawniony do zafakturowania i pobrania od niektórych najemców czynszów od obrotu wynikających z zawartych umów najmu, należnych na rzecz wynajmującego (Sprzedającego) za okres rozpoczynający się w dniu 1 stycznia 2026 r. i kończący się w ostatnim dniu Miesiąca Zamknięcia. Przy czym Kupujący poinformuje Sprzedającego o obrocie zgłoszonym przez odpowiednich najemców zgodnie z umowami najmu w celu umożliwienia Sprzedającemu odpowiedniego zafakturowania Najemców z tytułu czynszu od obrotu. II.

Rozliczenie kosztów eksploatacyjnych I. Rozliczenie z najemcami dotyczące kosztów eksploatacyjnych za rok 2025 Strony planują także uregulowanie sposobu rozliczenia kosztów i opłat dotyczących utrzymania i obsługi Nieruchomości, które zostały poniesione przez Sprzedającego przed dniem dokonania Transakcji do końca miesiąca, w którym dokonana zostanie Transakcja.

Sprzedający dokona rozliczenia opłat eksploatacyjnych pobranych od Najemców na podstawie umów najmu z faktycznymi kosztami eksploatacyjnymi (obejmującymi m.in. wydatki dotyczące utrzymania i funkcjonowania Nieruchomości, podatki od nieruchomości, opłatę za użytkowanie wieczyste Gruntu, opłaty za zarządzanie nieruchomością, koszty ubezpieczenia i koszty mediów należne od wynajmującego w zakresie, w jakim koszty mediów nie są zwracane przez Najemców odrębnie na rzecz wynajmującego; dalej łącznie: „Koszty Eksploatacyjne”), podlegającymi rozliczeniu z Najemcami za rok 2025 (dalej: „Rozliczenie 2025”).

Sprzedający będzie wyłącznie uprawniony do płatności z tytułu opłat eksploatacyjnych, które powinny były zostać zapłacone przez najemców na podstawie umów najmu za rok 2025 i będzie wyłącznie zobowiązany do wypłacenia Najemcom nadwyżki, która powinna była zostać zwrócona najemcom na podstawie umów najmu zgodnie z Rozliczeniem 2025. W przypadku, gdy jakiekolwiek kwoty objęte Rozliczeniem 2025 zostaną zapłacone przez najemców bezpośrednio Kupującemu, Kupujący zwróci takie kwoty Sprzedającemu. II.

Rozliczenie pomiędzy Stronami w odniesieniu do kosztów eksploatacyjnych za rok 2026 Ponadto, w terminie trzech miesięcy od Dnia Zamknięcia Strony dokonają następującego rozliczenia (i) Całkowitej Opłaty Eksploatacyjnej (zdefiniowanej w następnym zdaniu) (ii) Kosztów Eksploatacyjnych, w tym opłaty za użytkowanie wieczyste Gruntu za okres rozpoczynający się w dniu 1 stycznia 2026 r. (włącznie) i kończący się w Miesiącu Zamknięcia (włącznie) (dalej: „Okres Rozliczeniowy”).

Sprzedający przedstawi Kupującemu, na własny koszt, zestawienie rozliczeniowe (dalej: „Zestawienie Rozliczeniowe”) wskazujące: całkowitą kwotę miesięcznych zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych zafakturowanych na Najemców (netto), należnych i płatnych przez Najemców w odniesieniu do Okresu Rozliczeniowego (niezależnie od tego, czy zostały faktycznie zapłacone czy też nie) w tym rozbicie na poszczególnych Najemców (dalej: „Całkowita Opłata Eksploatacyjna”); całkowitą kwotę (netto) Kosztów Eksploatacyjnych, w tym Rezerw 2026 (pojęcie zdefiniowane poniżej), przypadających na Okres Rozliczeniowy, z kopiami dokumentów potwierdzających kwoty, w szczególności kopiami faktur; Przez Rezerwy 2026 Strony rozumieją różnicę pomiędzy (i) kwotami pobranymi przez Sprzedającego od Najemców w formie zaliczek na Opłaty Eksploatacyjne za 2026 rok, w kwocie odzwierciedlającej podwyższoną opłatę za użytkowanie wieczyste, a (ii) kwotą opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste płaconą na rzecz (…) (dalej: „…”) za okres od 1 stycznia 2026 r. do końca Miesiąca Zamknięcia.

Różnica pomiędzy Kosztami Eksploatacyjnymi, a Całkowitą Opłatą Eksploatacyjną (dalej: „Korekta Kosztów Eksploatacyjnych na Zamknięcie”) zostanie rozliczona między Stronami w następujący sposób: jeśli zgodnie z ostatecznym Zestawieniem Rozliczeniowym (uzgodnionym przez Strony lub sporządzonym przez wyznaczonego przez Strony eksperta, w zależności od ustaleń komercyjnych Stron), Korekta Kosztów Eksploatacyjnych na Zamknięcie będzie ujemna, Sprzedający zapłaci Kupującemu kwotę Korekty Kosztów Eksploatacyjnych na Zamknięcie, jeśli natomiast zgodnie z Zestawieniem Rozliczeniowym (uzgodnionym przez Strony lub sporządzonym przez wyznaczonego przez Strony eksperta, w zależności od ustaleń komercyjnych Stron), Korekta Kosztów Eksploatacyjnych na Zamknięcie będzie dodatnia, Kupujący zapłaci Sprzedającemu kwotę Korekty Kosztów Eksploatacyjnych na Zamknięcie.

III. Rozliczenie opłaty za użytkowanie wieczyste za okres od dnia następującego po Miesiącu Zamknięcia do końca roku Sprzedający, jako użytkownik wieczysty Gruntów do dnia 31 marca 2026 r., zobligowany będzie zgodnie z obowiązującymi przepisami, do zapłaty na rzecz ich właściciela opłaty za użytkowanie wieczyste za cały 2026 rok (z góry). Opłaty takiej Sprzedający zamierza dokonać w przewidzianym przepisami czasie.

Strony planują rozliczyć opłatę roczną za użytkowanie wieczyste Nieruchomości za rok, w którym nastąpi zawarcie Umowy Sprzedaży Nieruchomości, w ten sposób, że Kupujący zapłaci (zwróci) Sprzedającemu odpowiednią część tej opłaty (dalej: „Część Opłaty PUW”), w określonym terminie od Daty Zamknięcia. Część Opłaty PUW ma być skalkulowana w następujący sposób: kwota należnej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste Nieruchomości zostanie podzielona na 365 (trzysta sześćdziesiąt pięć) i pomnożona przez liczbę dni - począwszy od dnia następującego po Miesiącu Zamknięcia do dnia 31 grudnia danego roku (włącznie), w którym nastąpi Transakcja.

Rozliczenie Części Opłaty PUW będzie dotyczyło płatności rzeczywiście dokonanej przez Sprzedającego na rzecz właściciela gruntów, bez względu na toczące się postępowania sądowe dotyczące zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste. Strony ustaliły przy tym mechanizm rozliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste za 2026 r., gdzie przyjęto, że: o ile przed terminem płatności opłaty za użytkowanie wieczyste nie zostanie wydany prawomocny wyrok w postępowaniu sądowym, Sprzedający zapłaci na rzecz (…) opłatę za użytkowanie wieczyste za rok 2026 w wysokości aktualnej opłaty za użytkowanie wieczyste w terminie do Daty Zamknięcia.

Natomiast jeżeli prawomocny wyrok w postępowaniu sądowym zostanie wydany co najmniej 10 dni roboczych przed Datą Zamknięcia, Sprzedający zapłaci (…) opłatę za użytkowanie wieczyste za rok 2026 w wysokości wynikającej z takiego prawomocnego wyroku; udział Kupującego w aktualnej opłacie za użytkowanie wieczyste za 2026 r. (obliczony proporcjonalnie za okres od końca Miesiąca Zamknięcia do 31 grudnia 2026 r.) technicznie nie zostanie doliczony do ceny zakupu Nieruchomości. Zamiast tego Kupujący zapłaci Sprzedającemu w ciągu 5 dni roboczych od Daty Zamknięcia kwotę odpowiadającą tej opłacie.

Ze względu na trwające postępowanie sądowe dotyczące zmiany wysokości opłaty za użytkowanie wieczyste dotyczące 2026 r., którego wynik nie jest znany Stronom, nie można wykluczyć, że opłata za użytkowanie wieczyste za 2026 r. ulegnie zmianie w przyszłości. Strony w zakresie prowadzonych postępowań będą ze sobą współdziałać w dobrej wierze (na warunkach ustalonych komercyjnie między Stronami).

Jednakże ze względu na to, że wynik postępowania za 2026 r. na dzień złożenia niniejszego wniosku nie jest znany Stronom, możliwe są następujące scenariusze, które mogą doprowadzić ostatecznie do podwyższenia opłaty za użytkowanie wieczyste za 2026 r. a mianowicie: Scenariusz w ramach, którego Sprzedający uzyska negatywne rozstrzygnięcie i będzie zobowiązany do zapłaty podwyższonej opłaty za użytkowanie wieczyste na rzecz (…) (dalej: „Scenariusz 1”), Scenariusz, w ramach, którego Sprzedający uzyska częściowo korzystne rozstrzygnięcie i będzie zobowiązany do zapłaty odpowiedniej, mniejszej niż w Scenariuszu 1 kwoty na rzecz (…) (dalej: „Scenariusz 2”).

W przypadku Scenariusza 1 oraz Scenariusza 2 Sprzedający będzie zobowiązany (zgodnie z przepisami prawa) w przyszłości, tj. już po zakończeniu postępowania sądowego do zapłaty odpowiednio podwyższonej kwoty z tytułu opłaty za użytkowanie wieczyste za 2026 r. na rzecz (…) na podstawie ostatecznego rozstrzygnięcia sądowego zapadłego w tej sprawie (dalej: „Różnica PUW”). Następnie część Różnicy PUW, która przypada na Kupującego (obliczona analogicznie jak Część Opłaty PUW) zostanie zapłacona (zwrócona) przez Kupującego na rzecz Sprzedającego (dalej: „Część Różnicy PUW”).

Strony w tym zakresie ustalają, że Sprzedający wystawi właściwy dokument rozliczeniowy w zakresie Części Różnicy PUW, a Kupujący na podstawie tego dokumentu dokona zapłaty na rzecz Sprzedającego Części Różnicy PUW. Przy czym ze względu na to, że postępowanie sądowe dotyczące opłaty za użytkowanie wieczyste za 2026 r. obecnie trwa i nie wiadomo w jakim czasie zostanie zakończone.

Możliwym jest, że Różnica PUW zostanie rozliczona poprzez: wystawienie faktury korygującej (in plus) obejmującej Część Różnicy PUW, jeżeli postępowanie sądowe ostatecznie zakończy się w okresie, w którym dopuszczalne będzie wystawienie faktury korygującej do faktury pierwotnie dokumentującej rozliczenie płatności z tytułu użytkowania wieczystego za 2026 r. (dalej: „Wariant 1”); albo wystawienie faktury obejmującej Część Różnicy PUW, jeżeli postępowanie sądowe ostatecznie nie zakończy się w okresie, w którym dopuszczalne będzie wystawienie faktury korygującej do faktury pierwotnie dokumentującej rozliczenie za płatności z tytułu użytkowania wieczystego za 2026 r., ze względu na 5 letni okres przedawnienia zobowiązania podatkowego (dalej: „Wariant 2”).

Dodatkowe informacje

Kupujący po nabyciu Nieruchomości zamierza prowadzić działalność gospodarczą polegającą na wynajmie pomieszczeń biurowych i usługowych znajdujących się w Budynku. Działalność ta będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Powyższa działalność będzie prowadzona przez Kupującego przy wykorzystaniu własnych zasobów lub przy pomocy profesjonalnych usługodawców.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani wnoszą o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez potwierdzenie prawidłowości stanowiska Zainteresowanych w zakresie kwalifikacji czynności związanych z czynszem najmu za miesiąc Transakcji, rozliczenia opłat eksploatacyjnych i rozliczenia opłat za użytkowanie wieczyste za okres od dnia następującego po Miesiącu Zamknięcia do końca roku oraz rozliczenia ewentualnej Części Różnicy PUW.

Pytania

(oznaczone we wniosku jako pytania nr 1 i 2) 1) Czy otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji (Miesiąc Zamknięcia) nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego?

2) Czy - w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1 - Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, o której mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT?

Państwa stanowisko w sprawie

1) Zdaniem Zainteresowanych, otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji (Miesiąc Zamknięcia) nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego.

2) Zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, o której mowa w pytaniu 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT. Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych Uwagi wstępne Zgodnie z regulacją art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowana podatkiem od towarów i usług jest m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, poprzez świadczenie usług rozumieć należy każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również: przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Natomiast w myśl art. 106b ust. 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą: 1) sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem; 2) wewnątrzwspólnotową sprzedaż towarów na odległość, chyba że podatnik korzysta z procedury szczególnej, o której mowa w dziale XII w rozdziale 6a; 3) wewnątrzwspólnotową dostawę towarów na rzecz podmiotu innego niż wskazany w pkt 1; 4) otrzymanie przez niego całości lub części zapłaty przed dokonaniem czynności, o których mowa w pkt 1 i 2, z wyjątkiem przypadku, gdy zapłata dotyczy: a) wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, b) czynności, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 5 pkt 4 ustawy, c) dostaw towarów, dla których obowiązek podatkowy powstaje zgodnie z art. 19a ust. 1b ustawy.

W związku z powyższymi regulacjami należy stwierdzić, że pojęcie „świadczenia usług” jest komplementarne w stosunku do definicji „dostawy towarów”, będąc wynikiem obowiązującej zasady powszechnego opodatkowania podatkiem od towarów i usług transakcji wykonywanych przez podatników w ramach działalności gospodarczej. W związku z tym należy podkreślić, że pojęcie świadczenia usług powinno być rozumiane możliwie szeroko. Zasadniczo wszelkie świadczenia, które nie mogą być zaklasyfikowane jako dostawa towarów, a które polegają na działaniu lub zaniechaniu, powinny być uznawane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Powyższa teza znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach podatkowych, w tym m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 października 2019 r., nr 0111-KDIB3-1.4012.518.2019.2.ICz. Jednocześnie, wnioskując z treści wskazanego powyżej art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, dostawa towarów i świadczenie usług co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT wówczas, gdy są wykonywane odpłatnie (co znajduje potwierdzenie m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 31 stycznia 2020 r., nr 0114-KDIP1-2.4012.661.2019.3.RM).

W doktrynie prawa podatkowego, przyjmuje się, że dana relacja pomiędzy podmiotami może stanowić usługę, m.in., jeżeli: a) istnieją jasno określone strony świadczenia, tj. podmiot świadczący usługę i jej konkretny, indywidualnie określony nabywca; b) świadczenie wynika ze stosunku prawnego łączącego strony; istniejąca między stronami relacja prawna określa świadczenie wzajemne; c) istnieje bezpośredni związek między świadczoną usługą i otrzymanym (lub należnym) wynagrodzeniem; istnieje precyzyjnie określone wynagrodzenie należne w zamian za wykonane świadczenie (świadczenie, które ma zostać wykonane), które stanowi korzyść świadczącego usługę i wynagrodzenie to jest wyrażalne w pieniądzu; d) świadczona jest określona (możliwa do zdefiniowania) usługa - czyli konkretne, zindywidualizowane świadczenie, które nie stanowi dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ustawy o VAT (T.

Michalik, VAT. Komentarz. Wyd. 15, Warszawa 2019). W świetle powyższego dana czynność będzie podlegać opodatkowaniu VAT jedynie wtedy, gdy będzie wykonywana w ramach umowy zobowiązaniowej, a jedna ze stron transakcji jest bezpośrednim beneficjentem tej czynności. Jednocześnie należy podkreślić, że związek pomiędzy płatnością a danym świadczeniem na rzecz dokonującego płatności musi mieć bezpośredni i wyraźny charakter.

Jak bowiem wskazano w prawomocnym wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Kielcach z 15 marca 2012 r. (sygn. akt I SA/Ke 89/12) „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych. Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek”.

W zakresie związku pomiędzy płatnością a daną czynnością i kwestii odpłatności wielokrotnie wypowiadał się Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej (dalej: „TSUE”), m.in. w następujących orzeczeniach: w wyroku z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise, TSUE uznał, że określoną czynność można uznać za wykonaną odpłatnie, jeśli istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto, gdy odpłatność za otrzymane świadczenie pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością opodatkowaną VAT; w orzeczeniu z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93 R. J. Tolsma przeciwko lnspecteur der Omzetbelasting Leeuwarden podkreślono, że usługi świadczone są za wynagrodzeniem wyłącznie, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a jej odbiorcą, na mocy którego występuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez świadczącego usługę stanowi wartość przekazywaną w istocie w zamian za usługę wyświadczoną jej odbiorcy; w wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Komisja Wspólnot Europejskich przeciwko Republice Finlandii TSUE przypomniała, że świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy.

Również w interpretacjach wydawanych przez polskie organy podatkowe wskazuje się, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT. Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: i. w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, ii. świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z 27 czerwca 2022 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP oraz interpretacji z 22 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT, w której organ dodatkowo wskazał, że: „Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia, natomiast wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

W świetle powyższego należy stwierdzić, że dane świadczenie stanowi świadczenie odpłatne podlegające opodatkowaniu VAT tylko wtedy, jeżeli istnieje stosunek prawny pomiędzy świadczącym usługę a beneficjentem i w zamian za wykonanie usługi usługodawca uzyskuje odpowiednie wynagrodzenie. Konieczne jest istnienie bezpośredniego związku między usługą a uiszczanym za nią wynagrodzeniem. Jednocześnie, związek ten musi być na tyle wyraźny (identyfikowalny), aby można było stwierdzić, że płatność jest dokonywana w zamian za to określone świadczenie. W przeciwnym razie nie można mówić o odpłatnym świadczeniu usług podlegających opodatkowaniu VAT.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 1 Zdaniem Wnioskodawców, w świetle powyższego nie można stwierdzić, że w związku z przekazaniem Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego dojdzie do czynności opodatkowanej VAT. W szczególności, Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za żadną usługę, której świadczenie można by przypisać Kupującemu czy dostawę towarów, której dokonywałby Kupujący na rzecz Sprzedającego. W rzeczywistości Płatność stanowić będzie jedynie zwrot kosztów (tu: zwrot pożytków należnych na podstawie umowy sprzedaży Nieruchomości Kupującemu, a pobranych przez Sprzedającego od najemców).

Celem wprowadzenia Płatności jest rozliczenie czynszu najmu za miesiąc, w którym zostanie dokonane Zamknięcie w taki sposób, aby każda ze stron Transakcji otrzymała czynsz za tę część miesiąca Zamknięcia, w której była właścicielem Budynku. Taki mechanizm rozliczenia został wybrany, aby nie generować po stronie najemców i stron Transakcji dodatkowych obciążeń administracyjnych i dokumentacyjnych. Przekazywana Kupującemu Płatność stanowić będzie wyłącznie wyrównanie pożytków (czynszów) przypadających ekonomicznie, a zafakturowanych przez Zbywcę za pełny miesiąc.

W związku z dokonaniem Płatności Kupujący nie będzie świadczył na rzecz Sprzedającego żadnego świadczenia, które mogłoby zostać uznane za świadczenie usług w rozumieniu ustawy o VAT. Płatność nie będzie stanowiła w związku z tym ekwiwalentu za jakąkolwiek zindywidualizowaną usługę świadczoną przez Nabywcę. Jej celem będzie wyłącznie realizacja wzajemnych rozliczeń pomiędzy Kupującym a Sprzedającym, wynikających z Umowy Sprzedaży i wstąpienia przez Kupującego w prawa i obowiązki wynikające z umów najmu jako wynajmującego.

Tym samym, zdaniem Wnioskodawców w odniesieniu do Płatności nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Wnioskodawcy stoją zatem na stanowisku, że dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego nie będzie stanowiło zapłaty za usługę w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Stanowisko Wnioskodawców dotyczące rozliczenia czynszu najmu za miesiąc sprzedaży nieruchomości między stronami transakcji zostało wielokrotnie potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w analogicznych lub podobnych sytuacjach (stanach faktycznych/zdarzeniach przyszłych) podlegających ocenie w ramach wydawanych interpretacji. Przykładowo, w interpretacji indywidualnej z 23 maja 2024 r. sygn. 0111-KDIB3-1.4012.193.2024.1.MSO Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej stwierdził, że w przypadku rozliczenia czynszu najmu nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wpłatą należności, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego.

Otóż otrzymując od sprzedającego część pobranej przez niego kwoty najmu za miesiąc, w którym dojdzie do Transakcji, kupujący nie będzie wykonywał na rzecz zbywcy żadnego świadczenia, które mogłoby stanowić świadczenie usług na gruncie ustawy o VAT.

Natomiast w interpretacji indywidualnej z 25 sierpnia 2022 r. sygn. 0111-KDIB3-2.4012.433.2022.2.AZ Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej wskazał, że „Mając na uwadze przedstawiony opis sprawy na tle obowiązujących przepisów prawa stwierdzić należy, że pobranie przez Wnioskodawcę od najemców całości kwoty czynszu najmu Budynku i Lokalu (oraz opłat serwisowych i eksploatacyjnych) za miesiąc, w którym nastąpi Transakcja i dokonanie (w ramach rozliczenia) opisanych powyżej płatności przez Wnioskodawcę na rzecz Kupującego nie stanowi świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy na rzecz Kupującego. Pomiędzy stronami nie występuje żaden stosunek zobowiązaniowy.

Kupujący nie będzie wykonywał na rzecz Wnioskodawcy żadnego świadczenia, za które należne byłoby wynagrodzenie”.

Analogiczne stanowisko dotyczące braku wystąpienia usługi opodatkowanej podatkiem VAT przy rozliczeniach czynszu najmu przy sprzedaży nieruchomości przyjęto także m.in. w następujących interpretacjach indywidualnych: interpretacja indywidualna z 28 sierpnia 2019 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.343.2019.3.MMA; interpretacja indywidualna z 12 kwietnia 2021 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.10.2021.2.SP; interpretacja indywidualna z 22 listopada 2021 r., sygn. 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT; interpretacja indywidualna z 27 czerwca 2022 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP; interpretacja indywidualna z 31 stycznia 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-2.4012.607.2024.1.JO; interpretacja indywidualna z 12 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.875.2024.1.AKA; interpretacja indywidualna z 26 lutego 2025 r., sygn. 0114-KDIP4-2.4012.838.2024.2.WH; interpretacja indywidualna z 28 maja 2025 r., sygn. 0111-KDIB3-1.4012.248.2025.2.KO; interpretacja indywidualna z 6 października 2025 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.625.2025.3.EW; interpretacja indywidualna z 8 stycznia 2026 r., sygn. 0111-KDIB3-3.4012.581.2025.3.AK.

Podsumowując, dokonanie Płatności przez Sprzedającego na rzecz Kupującego na zasadach określonych w Umowie Sprzedaży Nieruchomości nie będzie stanowić wynagrodzenia z tytułu dostawy towarów ani świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT, wobec tego, że nie zostanie spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy wypłatą należności a otrzymaniem świadczenia wzajemnego. Mając na uwadze powyższe, zdaniem Zainteresowanych, przedmiotowe rozliczenie czynszów najmu nie będzie podlegało opodatkowaniu VAT.

W konsekwencji otrzymanie Płatności przez Nabywcę nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Nabywcę kwoty podatku VAT należnego, gdyż po stronie Nabywcy nie powstał i nie powstanie obowiązek rozliczenia podatku VAT należnego w związku z otrzymaniem Płatności.

Uzasadnienie stanowiska Zainteresowanych do pytania nr 2 W przypadku uznania za nieprawidłowe stanowiska Zainteresowanych przedstawionego w zakresie pytania nr 1, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia na zasadach ogólnych kwoty podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury VAT prawidłowo wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, o której mowa pytaniu nr 1, w zakresie w jakim poniesienie tej płatności jest związane z działalnością Sprzedającego opodatkowaną VAT.

Stosownie bowiem do treści przepisu art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, o którym mowa w art. 15 tej ustawy, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zatem, zgodnie z zasadą neutralności VAT, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia podatku naliczonego zapłaconego przy nabyciu towarów i usług pod warunkiem, że przedmiotowe towary i usługi związane są z jego działalnością opodatkowaną VAT.

Zakładając, że rozliczenie pomiędzy Kupującym i Sprzedającym zostałoby uznane za wynagrodzenie za świadczenie usług opodatkowane VAT, wówczas należy stwierdzić, że Sprzedającemu przysługiwałoby prawo do odliczenia podatku naliczonego, wynikającego z faktury VAT wystawianej przez Kupującego dokumentującej takie rozliczenia (przy założeniu wystawienia takiej faktury), w zakresie związanym z działalnością opodatkowaną VAT prowadzoną przez Sprzedającego (w tym w szczególności opodatkowanym VAT wynajmem nieruchomości).

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku w zakresie uznania, że otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji (Miesiąc Zamknięcia) nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego (pytanie nr 1) - jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…). Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Stosownie do art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Należy jednak zaznaczyć, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie). Należy podkreślić, że oba ww. warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie trafnie kwestię tę ujął Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r., sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że: „Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych.

Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z dnia 29 października 2009 r. C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają temu samemu podatkowi VAT (teza 43).

Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (por. wyrok z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z dnia 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z dnia 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93)”.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. W myśl art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Z opisu sprawy wynika, że: Kupujący i Sprzedający są czynnymi podatnikami podatku VAT; Sprzedający oraz Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży na podstawie, której Sprzedający przeniesieni na Kupującego prawo użytkowania wieczystego Gruntu, prawo własności Budynku, jak również inne i obowiązki, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego; Nieruchomość mająca być przedmiotem Transakcji jest wykorzystywana przez Sprzedającego do świadczenia usług najmu powierzchni usługowej i biurowej oraz miejsc parkingowych; Sprzedający przewiduje, że całość (lub blisko 100% powierzchni) pozostanie wynajęta na dzień zawarcia Transakcji; z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający uzyskuje przychody, przede wszystkim z tytułu czynszów (w tym czynszów od obrotu), opłat eksploatacyjnych oraz rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia; z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży („Data Zamknięcia”), Kupujący wstąpi w stosunki wynikające z umów najmu lub dzierżawy na miejsce Sprzedającego, w szczególności Kupujący wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z zawartych przez Sprzedającego i obowiązujących w dniu dokonania Transakcji umów najmu - na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego; w ramach Transakcji Sprzedaży lub też niedługo po jej zrealizowaniu dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu powierzchni w Budynku należnych od najemców za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji bez zaangażowania najemców; Sprzedający zapłaci Kupującemu kwotę odpowiadającą wysokości czynszów za okres od Daty Zamknięcia (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji; obliczenie kwoty Płatności będzie oparte na kwotach czynszów należnych od najemców za dany okres.

W niniejszej sprawie znajdują zastosowanie przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2025 r. poz. 1071 ze zm.). Państwa wątpliwości dotyczą ustalenia, czy otrzymanie przez Kupującego Płatności za rozliczenie czynszów należnych za miesiąc dokonania Transakcji (Miesiąc Zamknięcia) nie będzie miało wpływu na wysokość wykazywanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego (pytanie nr 1).

Najem zdefiniowany jest w art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego: Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (…). Oznacza to, że w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu następuje z mocy prawa zmiana osoby wynajmującego, nie są wymagane żadne dodatkowe oświadczenia. Nabywca uzyskuje więc prawo wynajmowania rzeczy, a zbywca traci takie prawo.

Najem trwa nadal, a do nabywcy odnoszą się od chwili nabycia wynikające z tego stosunku uprawnienia i obowiązki wynajmującego, w szczególności od momentu zbycia rzeczy to nabywcy jako nowemu wynajmującemu przysługuje czynsz z tytułu najmu. Natomiast czynsz zaległy w chwili zbycia rzeczy (za okres poprzedzający zbycie przedmiotu najmu) należy się zbywcy. Zatem z powyższego wynika, że w przypadku sprzedaży nieruchomości będącej przedmiotem najmu nabywca nieruchomości (tu: Kupujący) wstępuje w miejsce sprzedawcy (tu: Sprzedający), a stosunek najmu obowiązuje na dotychczasowych warunkach. Jednocześnie nabywcy rzeczy najętej przysługuje czynsz za czas od chwili wstąpienia w stosunek najmu.

Dokonywane pomiędzy stronami rozliczenia w tym zakresie stanowią konsekwencję wstąpienia Kupującego w stosunek najmu z mocy prawa na podstawie art. 678 Kodeksu cywilnego. Nie są one natomiast wynagrodzeniem dla Kupującego za konkretne, zindywidualizowane świadczenie, lecz w istocie przekazaniem Kupującemu kwoty odpowiadającej wysokości czynszów za okres od Daty Zamknięcia (włącznie) do ostatniego dnia miesiąca, w którym dojdzie do Transakcji. Tym samym ww. rozliczenia między stronami nie powodują obowiązku odprowadzenia podatku VAT z tego tytułu przez Kupującego i nie dają Sprzedającemu prawa do odliczenia podatku naliczonego w tym zakresie.

Oczywistym jest natomiast, że kwoty te podlegają opodatkowaniu odpowiednio u danej strony jako zapłata za usługi najmu świadczone przez każdą ze stron w odpowiednim czasie, tj. do dnia i od dnia zawarcia Transakcji. Odnosząc się do Państwa wątpliwości, należy wskazać, że w analizowanej sprawie nie została spełniona przesłanka istnienia związku pomiędzy Płatnością, a otrzymaniem świadczenia wzajemnego, co jest warunkiem koniecznym do uznania, że wypłata tej kwoty jest wynagrodzeniem za świadczoną usługę i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Otrzymując od Sprzedającego kwotę pobranego od najemców czynszu, odpowiadającą wysokości czynszu za okres od dnia Transakcji (włącznie) do końca miesiąca, w którym doszło do Transakcji, Kupujący nie będzie wykonywał żadnego świadczenia na rzecz Sprzedającego, które mogłoby stanowić świadczenie usług w rozumieniu wskazanej regulacji. W konsekwencji, otrzymanie przez Kupującego Płatności od Sprzedającego nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu świadczonych odpłatnych usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 8 ust. 1 ustawy, nie będzie stanowiło również wynagrodzenia za dostawę towarów na podstawie art. 7 ust. 1 ustawy.

Otrzymanie Płatności, które Sprzedający będzie zobowiązany wypłacić Kupującemu w związku z realizacją Umowy sprzedaży, nie będzie stanowiło wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy. W związku z powyższym, otrzymanie Płatności przez Kupującego od Sprzedającego nie będzie miało wpływu na wysokość wykazanej w deklaracjach VAT składanych przez Kupującego kwoty podatku VAT należnego, z uwagi na to, że Płatność nie będzie stanowiła wynagrodzenia za czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT wykonywane przez Kupującego. Tym samym, Państwa stanowisko do pytania nr 1 uznaję za prawidłowe.

Jednocześnie wskazuję, że oczekiwali Państwo odpowiedzi na pytanie oznaczone we wniosku nr 2, dotyczące prawa Sprzedającego do odliczenia na zasadach ogólnych podatku VAT naliczonego wynikającego z faktury wystawionej przez Kupującego dokumentującej Płatność, o której mowa w pytaniu nr 1, jedynie w przypadku uznania Państwa stanowiska do pytania nr 1 za nieprawidłowe. W związku z uznaniem Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 za prawidłowe, odstępuję od odpowiedzi na pytanie nr 2 odnoszące się do skutków w podatku VAT dla Zbywcy.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy wyłącznie pytań oznaczonych we wniosku jako pytania nr 1 i 2. W zakresie pytań oznaczonych we wniosku jako pytania nr 3, 4, 5, 6 i 7 zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie. Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy zdarzenie przyszłe sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywać się będzie ze zdarzeniem przyszłym opisanym przez Państwa w złożonym wniosku.

W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swoją aktualność.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz.U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania Spółka A. (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.

47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.

Tekst u wydawcy: EUREKAPobrany 29 września 2026 r.Zgłoś dane osobowe albo błąd

Treść dosłownie; przetworzyliśmy: podział na sekcje i akapity, linki do przepisów, wyróżnienia i zakrycie numerów PESEL, dowodów, paszportów i rachunków, których anonimizacja u wydawcy nie objęła.