Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 5 lutego 2026 r., sygn. 0114-KDIP1-1.4012.969.2025.3.AWY

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe Szanowni Państwo, stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej 25 listopada 2025 r. wpłynął Państwa wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy: uznania Transakcji za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT, niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT, opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 ustawy, prawa Nabywcy do obniżenia podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony z tytułu Transakcji oraz do zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzupełnili go Państwo – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 7 stycznia 2026 r. Treść wniosku wspólnego jest następująca: Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem 1. Zainteresowana będąca stroną postępowania: ‒ A. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością 2. Zainteresowana niebędąca stroną postępowania: ‒ B. Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Opis zdarzenia przyszłego A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Nabywca”) zamierza kupić od spółki B. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: „Zbywca”, Nabywca oraz Zbywca dalej również łącznie jako „Strony” lub „Zainteresowani”) nieruchomość zabudowaną położoną w A. (dalej: „Transakcja”).

Poniżej Zainteresowani przedstawią informacje dotyczące Stron oraz planowanej Transakcji, tj.: 1. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji; 2. Okoliczności nabycia nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy; 3. Przedmiot Transakcji; 4. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji; 5. Dalszą działalność Zbywcy po Transakcji; 6. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją.

1. Opis nieruchomości będącej przedmiotem Transakcji Na nieruchomość będącą przedmiotem Transakcji składają się: a) Prawo użytkowania wieczystego następujących zabudowanych działek gruntu położonych w A. oznaczonych numerami ewidencyjnymi: a. 1, położonej przy A1, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Grunt A”), b. 2, położonej przy A2, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Grunt B”), c. 3, położonej przy A3, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Grunt C”), d. 4, położonej przy A4, dla której prowadzona jest księga wieczysta o numerze (…) (dalej: „Grunt D”).

Grunt A, Grunt B, Grunt C oraz Grunt D dalej łącznie jako „Grunty”; b) Prawo własności następujących budynków biurowych zlokalizowanych na Gruntach: a. Budynek biurowy A stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie A (dalej: „Budynek A”), b. Budynek biurowy B stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie B (dalej: „Budynek B”), c. Budynek biurowy C stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie C (dalej: „Budynek C”), d. Budynek biurowy D stanowiący odrębną nieruchomość zlokalizowany na Gruncie D (dalej: „Budynek D”), Budynek A, Budynek B, Budynek C i Budynek D dalej również jako „Budynki”; c) Prawo własności budynków pomocniczych zlokalizowanych na Gruntach: a. Budynku transformatorowni, stanowiącego odrębną nieruchomość, zlokalizowanego na Gruncie B („Budynek Transformatorowni”), b. Budynku strażnicy-portierni, stanowiącego odrębną nieruchomość, zlokalizowanego na Gruncie D („Budynek Portierni”), Budynek Transformatorowni i Budynek Portierni dalej również łącznie jako: „Budynki Pomocnicze”; d) Prawo własności następujących budowli: a. Place utwardzone położone na Gruntach, b. Ogrodzenia położone na Gruntach, c. Oświetlenie położone na Gruntach, d. Pylon reklamowy położony na Gruncie A, e. Światłowody położone na Gruntach, f. Przyłącze gazowe położone na Gruntach, g. Sieć elektryczna położona na Gruntach, h. Sieć kanalizacyjna położona na Gruntach, i. Sieć wodociągowa położona na Gruntach, j. Kominki wywiewne położone na Gruncie D, k. Tablice reklamowe położone na Gruncie D, l. Sieć wodno-kanalizacyjna położona na Gruncie D, m. Zbiornik retencyjny położony na Gruncie D, Dalej: „Budowle”.

W dalszej części niniejszego wniosku, Grunty, Budynki, Budynki Pomocnicze oraz Budowle będą określane łącznie jako „Nieruchomość”. Strony zaznaczają, że Budynki i Budynki Pomocnicze stanowią budynki w rozumieniu art. 3 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 418 z późn. zm.; dalej: „Prawo Budowlane”), natomiast Budowle stanowią budowle w rozumieniu art. 3 pkt 3 Prawa Budowlanego. Na każdej z działek wchodzących w skład Gruntów są posadowione (i będą na datę transakcji) obiekty budowlane stanowiące budynki lub budowle w rozumieniu Prawa Budowlanego. A zatem wszystkie Grunty są i będą na moment Transakcji zabudowane.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że w Gruntach lub na Gruntach znajdować się mogą instalacje będące własnością podmiotów trzecich, które w świetle Prawa Budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle. Z perspektywy prawnej, zgodnie z art. 49 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j.: Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 ze zm.; dalej: „Kodeks Cywilny”), takie instalacje nie są traktowane jako część składowa gruntu, ponieważ należą do przedsiębiorstwa przesyłowego (nie do Zbywcy). W konsekwencji, takie instalacje nie wchodzą w skład Nieruchomości i nie będą przedmiotem Transakcji.

2. Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Zbywcę oraz jej wykorzystanie w działalności gospodarczej Zbywcy Zbywca nabył Nieruchomość w 2014 r. w wyniku dwóch transakcji sprzedaży zawartych z dwoma podmiotami i udokumentowanych: 1) Aktem notarialnym z 18 grudnia 2014 r. (rep. A (…)) - w zakresie Gruntu A, Gruntu B, Gruntu C oraz części Budowli (w takim zakresie, w jakim były one posadowione na tych gruntach) oraz Budynku A, Budynku B, Budynku C i Budynku Transformatorowni; w tym zakresie nabycie nastąpiło od spółki C. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, 2) Aktem notarialnym z 18 grudnia 2014 r. (rep.

A (…)) - w zakresie Gruntu D oraz części Budowli (w takim zakresie, w jakim były one posadowione na tym gruncie) oraz Budynku D i Budynku Portierni; w tym zakresie nabycie nastąpiło od spółki D. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością. Na moment nabycia Nieruchomości, Budynki, Budynki Pomocnicze oraz Budowle znajdowały się już na Gruntach. Po nabyciu Nieruchomości Zbywca nie wybudował żadnych innych budynków ani budowli na Gruntach. Wskazane powyżej transakcje nabycia Nieruchomości przez Zbywcę były opodatkowane VAT, a Zbywca odliczył podatek naliczony. Budynki zostały wybudowane przez podmiot inny niż Zbywca z przeznaczeniem na wynajem komercyjny na cele biurowe.

Po oddaniu Budynków do używania poszczególne ich części były wydawane sukcesywnie najemcom w wykonaniu usług wynikających z umów najmu podlegających opodatkowaniu VAT. W kolejnych latach były zawierane dalsze umowy najmu, już przez Zbywcę. Niejednokrotnie nowi najemcy wynajmowali powierzchnie po dotychczasowych najemcach. W Budynkach nie ma powierzchni przeznaczonej na wynajem, która po oddaniu Budynków do użytkowania nigdy nie byłaby przedmiotem umowy najmu lub nie byłaby wykorzystywana do wykonywania opodatkowanej VAT działalności gospodarczej.

Budowle oraz Budynki Pomocnicze są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni samych Budynków - nie były i nie są zasadniczo przedmiotem samodzielnych umów najmu. Były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT). Na marginesie, należy zaznaczyć, że w Budynkach są również powierzchnie wspólne, tj. takie, które nie są przeznaczone wyłącznie do użytku przez konkretnego najemcę („Powierzchnie Wspólne”), które obejmują np. klatki schodowe, recepcje, pomieszczenia ochrony itp.

Takie powierzchnie są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i - stanowiąc ich integralną część - służą działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach (podlegającej opodatkowaniu VAT). Zbywca od momentu nabycia wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie komercyjnym na cele biurowe, podlegającym opodatkowaniu VAT.

Zbywca nie ponosił (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynków, Budynków Pomocniczych ani żadnej Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, Budynku Pomocniczego czy Budowli. Zbywca nie zatrudnia pracowników (w rozumieniu ustawy z dnia 26 czerwca 1974 r. Kodeks pracy, t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 277 ze zm.; dalej: „Kodeks Pracy”), zatem w ramach Transakcji nie dojdzie do przejścia zakładu pracy Zbywcy na Nabywcę.

Nieruchomość opisana w niniejszym wniosku nie stanowi odrębnego działu, wydziału czy też oddziału wydzielonego w ramach działalności prowadzonej przez Zbywcę. Zbywca nie prowadzi również w stosunku do niej odrębnych ksiąg rachunkowych. Tym niemniej zakres danych finansowych gromadzonych przez Zbywcę umożliwiających wgląd w zyskowność oraz sytuację finansową Nieruchomości (a w konsekwencji na bieżącą ocenę rentowności tej inwestycji). Nieruchomość stanowi główne aktywo, którym dysponuje Zbywca, a przychody z wynajmowania powierzchni w Budynkach stanowią główne źródło przychodów Zbywcy. Zbywca nie dysponuje innymi nieruchomościami.

3. Przedmiot Transakcji W ramach Transakcji (lub - odpowiednio - w związku z Transakcją) na Nabywcę zostaną przeniesione: a) Prawo użytkowania wieczystego Gruntów; b) Prawo własności Budynków, Budynków Pomocniczych oraz Budowli; c) Prawo własności wyposażenia związanego z Nieruchomością oraz inne ruchomości, które na dzień Transakcji stanowić będą własność Zbywcy oraz będą związane z funkcjonowaniem Nieruchomości (przynależności), które zostaną wskazane w załączniku do umowy sprzedaży Nieruchomości; d) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu dotyczących Nieruchomości (tj. tych, które przejdą na Nabywcę z mocy prawa, na podstawie art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego); e) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z zabezpieczeń wykonania zobowiązań najemców na podstawie umów najmu (w tym w formie gwarancji bankowej) oraz depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców; f) wskazane w umowie sprzedaży Nieruchomości prawa związane z odpowiedzialnością wykonawców z tytułu gwarancji jakości i rękojmi ustawowych w związku z pracami budowlanymi wykonanymi na Nieruchomości lub dostarczonymi lub zamontowanymi w niej urządzeniami (jeżeli będą występowały na moment zawarcia Transakcji); g) prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez wykonawców lub kwoty zatrzymane z wynagrodzenia należnego wykonawcom zabezpieczające roszczenia Zbywcy na podstawie umów zawartych z wykonawcami dotyczących wykonania robót budowlanych, prac remontowych lub wykończeniowych, przebudowy, modernizacji, remontu, wykończenia i wyposażenia Budynków (jeżeli będą występowały na moment zawarcia Transakcji); h) majątkowe prawa autorskie lub prawo zezwalania na wykonywanie zależnego prawa autorskiego do utworów (w tym projektów architektonicznych i budowlanych dotyczących Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli) powstałych w związku z zabudową Nieruchomości, w tym realizacją Budynków i Budynków Pomocniczych (wraz z Budowlami i przynależnościami), w zakresie w jakim przysługują one Zbywcy (i w zakresie w jakim są one przenaszalne), lub licencja do wskazanych utworów jeżeli w zakresie w jakim Zbywcy nie przysługują majątkowe prawa autorskie do tych utworów, ale przysługuje mu do nich licencja (w zakresie w jakim jest ona przenaszalna), wraz z prawem własności nośników, na których utwory te utrwalono, a także prawa związane ze stroną internetową prowadzoną dla Nieruchomości oraz wskazane w umowie sprzedaży prawa Zbywcy do używania znaku towarowego, pod którym funkcjonują Budynki, dalej: „Przedmiot Transakcji”.

Przeniesienie powyższych składników w ramach Transakcji nastąpi w prawnie dopuszczalnym zakresie (tj. o ile nie wystąpią ograniczenia natury prawnej) oraz o ile poszczególne składniki będą istniały na dzień Transakcji i będą przysługiwały Zbywcy. W ramach Transakcji Zbywca przekaże również Nabywcy wszelkie klucze, karty dostępów oraz oryginały lub kopie posiadanej dokumentacji (w tym dokumentacji prawnej, technicznej i księgowej) związanej z Nieruchomością.

W ramach Transakcji Nabywca nie nabędzie m.in. następujących elementów majątku Zbywcy: a) firmy (nazwy przedsiębiorstwa) Zbywcy; b) należności i zobowiązań Zbywcy, z zastrzeżeniem należności i zobowiązań związanych z Przedmiotem Transakcji, opisanym powyżej; c) praw i obowiązków wynikających z zawartej przez Zbywcę umowy o zarządzanie Nieruchomością (property management) oraz o zarządzanie aktywami (asset management agreement) - planowane jest, że wskazane umowy zostaną rozwiązane w związku z Transakcją, a Nabywca zawrze nową umowę w tym zakresie; d) praw i obowiązków wynikających z umów na finansowanie działalności Zbywcy (np. umowa kredytu); e) praw i obowiązków z umów serwisowych, dostawy mediów i ubezpieczenia Nieruchomości (z zastrzeżeniem uwag wskazanych w akapitach poniżej); f) praw i obowiązków wynikających z umów związanych z prowadzeniem bieżącej działalności przez Zbywcę, w tym w szczególności umów o prowadzenie rozliczeń księgowo-podatkowych; g) ksiąg rachunkowych i innych dokumentów związanych z działalnością operacyjną Zbywcy; h) praw i obowiązków wynikających z umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami) oraz środków pieniężnych znajdujących się na rachunkach Zbywcy (za wyjątkiem depozytów lub kaucji pieniężnych zdeponowanych przez najemców i wykonawców); i) zobowiązań podatkowych i innych zobowiązań Zbywcy wynikających z tytułu rozliczeń publicznoprawnych.

Jak wskazano powyżej, intencją Stron nie jest przenoszenie w ramach Przedmiotu Transakcji w szczególności praw i obowiązków wynikających z umów serwisowych i umów dostawy mediów. Zgodnie z zamierzeniami, Nabywca zawrze własne umowy mające na celu zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, dostawę mediów oraz zapewnienie czystości i bezpieczeństwa. Nie można jednak wykluczyć, że w wyjątkowych przypadkach może dojść do przeniesienia na Nabywcę praw i obowiązków z niektórych umów dostawy mediów, jeżeli będzie to wynikać z warunków takiej umowy lub woli dostawcy mediów.

Ponadto, możliwa jest sytuacja, gdzie niektóre nowe umowy dotyczące obsługi Nieruchomości zawarte przez Nabywcę będą zawarte z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy na nowych warunkach wynegocjowanych przez Nabywcę. Dodatkowo, nie można wykluczyć, że w okresie bezpośrednio po Transakcji i w celu zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości, Nabywca będzie korzystał z usług świadczonych na podstawie umów o dostawę mediów zawartych przez Zbywcę, których koszt zostanie następnie zrefakturowany przez Zbywcę na Nabywcę.

Powyższe może mieć miejsce w szczególności wówczas, gdy warunki umów wiążące Zbywcę z dostawcami (w tym umowne okresy wypowiedzenia) nie będą umożliwiały ich szybkiego rozwiązania lub wypowiedzenia bądź Nabywca nie zdąży jeszcze zawrzeć stosownych umów we własnym zakresie, a usługi te będą konieczne do prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości (np. usługi dostawy prądu).

W ramach Transakcji lub po zamknięciu Transakcji pomiędzy Stronami dojdzie do odpowiedniego rozliczenia czynszów najmu należnych za miesiąc, w którym nastąpi zamknięcie Transakcji (w zależności od tego, w jakim dniu miesiąca dojdzie do zamknięcia Transakcji), a także odpowiedniego rozliczenia opłat eksploatacyjnych dotyczących Nieruchomości. Szczegółowy kształt tych rozliczeń będzie zależał od ustaleń między Stronami i będzie uregulowany w umowie sprzedaży Nieruchomości.

4. Podjęcie własnej działalności przez Nabywcę po Transakcji Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca będzie wykorzystywał Nieruchomość do świadczenia usług najmu komercyjnego na potrzeby biurowe. W celu prowadzenia powyższej działalności gospodarczej Nabywca zamierza zawrzeć własne umowy z dostawcami usług, w tym w szczególności w zakresie zarządzania Nieruchomością (property management).

Jak wskazano wcześniej, Nabywca zawrze także własne umowy na dostawę mediów do Nieruchomości, ponieważ zamiarem stron jest rozwiązanie przez Zbywcę umów na dostawę mediów, których jest stroną (z zastrzeżeniem uwag uwzględnionych powyżej). 5. Dalsza działalność Zbywcy po Transakcji Nieruchomość stanowi na ten moment główne aktywo Zbywcy, a dochody z Nieruchomości główne źródło dochodów Zbywcy. Tym niemniej nie jest planowane przeprowadzenie likwidacji Zbywcy bezpośrednio po zawarciu Transakcji. Po zawarciu Transakcji, Zbywca będzie m.in. kontynuował prowadzenie sporów sądowych, których jest stroną.

6. Inne istotne okoliczności związane z Transakcją Strony nie są (i na moment Transakcji nie będą) podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych. Pomiędzy Stronami nie zachodzą (i na moment Transakcji nie będą zachodzić) również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w ustawie o VAT. Zbywca jak i Nabywca są (i na moment Transakcji będą) zarejestrowanymi czynnymi podatnikami VAT. Zbywca nie wykorzystywał Nieruchomości na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. Intencją Stron jest opodatkowanie Transakcji VAT.

W tym zakresie Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT o rezygnacji ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT w takim zakresie, w jakim ma ono zastosowanie i wyborze w tym zakresie opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT. Oświadczenie zostanie złożone przed Transakcją bądź w akcie notarialnym, do zawarcia którego dojdzie w związku z dostawą Nieruchomości. Pytania w zakresie podatku od towarów i usług 1. Czy Transakcja stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT?

2. Czy dostawa Nieruchomość w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT?

3. Czy po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym? Stanowisko Zainteresowanych w sprawie Zdaniem Zainteresowanych: 1. Transakcja stanowić będzie czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT.

2. Dostawa Nieruchomość w ramach planowanej Transakcji będzie podlegała w całości opodatkowaniu VAT jako dostawa towarów, jeżeli Strony złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i 11 Ustawy o VAT w takim zakresie, w jakim dostawa podlegałaby zwolnieniu od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

3. Po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców Z uwagi na to, że Nabywca i Zbywca uczestniczą w tym samym stanie faktycznym i będą uczestniczyć w tym samym zdarzeniu przyszłym, zgodnie z art. 14b § 1 w związku z art. 14r § 1 ustawy - Ordynacja podatkowa, występują o wydanie interpretacji we wniosku wspólnym. Określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT z punktu widzenia Zbywcy będzie wpływało na jego obowiązki w zakresie rozpoznania obowiązku podatkowego na gruncie VAT, wystawienia faktury VAT na rzecz Nabywcy oraz rozliczenia podatku VAT należnego do właściwego urzędu skarbowego.

Z punktu widzenia Nabywcy, określenie, czy planowana Transakcja będzie podlegała opodatkowaniu VAT będzie bezpośrednio wpływało na wysokość ceny należnej za przedmiot Transakcji (tj. czy będzie ona powiększona o należny podatek VAT), na prawo do odliczenia podatku VAT zapłaconego jako część ceny oraz na obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. Stąd każda ze stron Transakcji ma interes prawny w tym, aby wystąpić z wnioskiem wspólnym o wydanie indywidualnej interpretacji prawa podatkowego, dotyczącej tego samego stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców w zakresie pytania nr 1 W celu rozstrzygnięcia, czy nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie opodatkowane VAT, w pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy przedmiotowa Transakcja mieści się w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu VAT, zawartym w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT oraz czy żadne z wyłączeń z opodatkowania podatkiem VAT, wskazanych w art. 6 ustawy o VAT, nie znajdzie zastosowania. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu tym podatkiem podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Pod pojęciem „towaru” rozumie się, stosownie do art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W świetle tego przepisu, grunty, budynki i budowle stanowią „towar” w rozumieniu ustawy o VAT, a zatem dostawa nieruchomości komercyjnych, a taki charakter ma Nieruchomość, stanowi dostawę towarów podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT. Dopiero w przypadku uznania, że przedmiot transakcji stanowi przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa (dalej: również jako „ZCP”) możliwe jest wyłączenie takiej transakcji z zakresu opodatkowania na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT.

Sytuacja taka stanowi jednak wyjątek od ogólnej zasady powszechności opodatkowania. Mając na uwadze, że wszelkie odstępstwa od zasady powszechności opodatkowania mają charakter wyjątkowy, powinny podlegać ścisłej, literalnej wykładni. Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Ministra Finansów w Objaśnieniach podatkowych z 11 grudnia 2018 r. „Opodatkowanie podatkiem od towarów i usług transakcji zbycia nieruchomości komercyjnych” (dalej: „Objaśnienia”). W celu dokonania prawidłowej oceny, czy dana transakcja podlega VAT, konieczne jest ustalenie, czy jej przedmiot będzie stanowił przedsiębiorstwo lub zorganizowaną część przedsiębiorstwa.

Zdaniem Wnioskodawców, wykładnia terminów użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT - przedsiębiorstwo oraz jego zorganizowana część - ma kluczowe znaczenie dla oceny ich sytuacji podatkowej, gdyż rozstrzyga o tym, czy planowana Transakcja będzie objęta zakresem art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i - co za tym idzie - dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie albo nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.

W związku z tym, zdaniem Wnioskodawców, organ wydający interpretację powinien dokonać wykładni terminów „przedsiębiorstwo” i „zorganizowanej części przedsiębiorstwa”, użytych w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT i tym samym, dokonać oceny, czy przedstawiona w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego Transakcja nie będzie wyłączona z opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Zgodnie z art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, przepisów ustawy nie stosuje się do transakcji zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa. Ustawa o VAT nie zawiera definicji przedsiębiorstwa.

Zgodnie z utrwaloną linią orzeczniczą sądów (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 listopada 2019 r. 0112-KDIL4.4012.435.2019.1.JKU) należy przyjąć, że do zdefiniowania tego pojęcia należy stosować definicję zawartą w art. 551 Kodeksu Cywilnego. Zgodnie z art. 551 Kodeksu Cywilnego, przedsiębiorstwo jest zorganizowanym zespołem składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej.

Obejmuje ono w szczególności: ‒ oznaczenie indywidualizujące przedsiębiorstwo lub jego wyodrębnione części (nazwa przedsiębiorstwa); ‒ własność nieruchomości lub ruchomości, w tym urządzeń, materiałów, towarów i wyrobów, oraz inne prawa rzeczowe do nieruchomości lub ruchomości; ‒ prawa wynikające z umów najmu i dzierżawy nieruchomości lub ruchomości oraz prawa do korzystania z nieruchomości lub ruchomości wynikające z innych stosunków prawnych; ‒ wierzytelności, prawa z papierów wartościowych i środki pieniężne; ‒ koncesje, licencje i zezwolenia; ‒ patenty i inne prawa własności przemysłowej; ‒ majątkowe prawa autorskie i majątkowe prawa pokrewne; ‒ tajemnice przedsiębiorstwa; ‒ księgi i dokumenty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Sformułowanie zawarte w zacytowanym art. 551 Kodeksu Cywilnego „obejmuje ono w szczególności”, pozwala uznać, że definicja wymienia tylko przykładowe elementy przedsiębiorstwa. W rezultacie przedsiębiorstwo może obejmować także inne, niewymienione w tym przepisie składniki. Z kolei pojęcie zorganizowanej części przedsiębiorstwa zostało zdefiniowane w art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, jako organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązania, przeznaczonych do realizacji określonych zadań gospodarczych, który zarazem mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania.

Zatem, aby zbiór danych składników majątkowych mógł być uważany za ZCP, muszą być spełnione łącznie wszystkie elementy definicji przytoczonej powyżej, co oznacza, że: ‒ istnieje zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań; ‒ zespół ten jest organizacyjnie i finansowo wyodrębniony w istniejącym przedsiębiorstwie; ‒ składniki te są przeznaczone do realizacji zadań gospodarczych; ‒ zespół tych składników mógłby stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania gospodarcze.

Strony pragną wskazać, że zgodnie z Objaśnieniami: „przy ocenie czy składniki majątku powinny być uznane za (i) przedsiębiorstwo, o którym mowa w art. 6 pkt 1 ustawy o VAT, czy też (ii) zorganizowaną część przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e ustawy o VAT, uwzględnić należy następujące okoliczności: i. zamiar kontynuowania działalności prowadzonej dotychczas przez zbywcę przy pomocy składników majątkowych będących przedmiotem transakcji oraz ii. faktyczną możliwość kontynuowania tej działalności w oparciu o składniki będące przedmiotem transakcji”.

Minister Finansów podkreśla, że w przypadku dostawy wynajętej nieruchomości „uznać należy daną transakcję za zbycie przedsiębiorstwa lub ZCP, jeżeli na moment transakcji spełnione są łącznie następujące kryteria: i. przenoszony na nabywcę zespół składników zawiera zespół składników majątku (zaplecze) umożliwiający kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i wystarczający do prowadzenia tej działalności; ii. nabywca - w ramach swojej działalności - ma zamiar kontynuowania działalności prowadzonej w dotychczasowym zakresie przez zbywcę przy pomocy szeregu składników majątkowych będących przedmiotem transakcji”.

Zgodnie z Objaśnieniami, ustalając czy przenoszony zespół składników majątkowych umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę i czy jest do jej prowadzenia wystarczający, należy wziąć pod uwagę, czy taki zespół składników majątkowych nie będzie wymagać od nabywcy: i. angażowania innych składników majątku, które nie są przedmiotem transakcji lub ii. podejmowania dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki.

Zdaniem Ministra Finansów: „W celu ustalenia czy przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę należy ustalić czy oprócz przeniesienia standardowych elementów typowych dla transakcji nieruchomościowych opodatkowanych VAT na nabywcę są przeniesione wszystkie poniżej wskazane elementy: i. prawa i obowiązki z umów, na podstawie których udzielono zbywcy finansowania dłużnego na realizację, nabycie, modernizację, adaptację lub przebudowę przenoszonej nieruchomości, o ile zbywca korzystał z takiego finansowania i jest stroną takich umów; ii. umowy o zarządzanie nieruchomością; iii. umowy zarządzania aktywami; iv. należności o charakterze pieniężnym związane z przenoszonym majątkiem.

(...) Dodatkowo, za okoliczność wykluczającą możliwość stwierdzenia, że przenoszony na nabywcę zespół składników umożliwia kontynuację działalności prowadzonej przez zbywcę, należy uznać sytuację, w której konieczne jest podejmowanie dodatkowych działań faktycznych lub prawnych (np. zawarcia umów) niezbędnych do prowadzenia działalności gospodarczej w oparciu o przejęte składniki. Sytuacja taka ma miejsce w przypadku, w którym nabywca sam zawarł lub zawiera umowy o zarządzanie nieruchomością i zarządzanie aktywami, nawet z tymi samymi podmiotami, które świadczyły ww. usługi zarządzania na rzecz zbywcy.

W takim przypadku bowiem nabywca podejmuje dodatkowe działania w celu kontynuowania działalności gospodarczej zbywcy”. W świetle powyższych Objaśnień, należy przypomnieć istotne, wskazane przez Strony elementy Transakcji. Jak zostało wskazane w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego, przedmiotem Transakcji nie będą objęte w szczególności (a) prawa i obowiązki z jakichkolwiek umów, na podstawie których udzielono Zbywcy finansowania (np. umów kredytu) i (b) umowa o zarządzanie nieruchomością, czy też (c) umowy zarządzania aktywami.

W konsekwencji, Strony pragną wskazać, że spośród elementów, których przeniesienie warunkuje możliwość uznania przenoszonego zespołu składników za umożliwiający kontynuowanie działalności prowadzonej przez Zbywcę, przedmiot Transakcji będzie zawierać jedynie „standardowe elementy typowe dla transakcji nieruchomościowych”, czyli Nieruchomość oraz prawa i obowiązki z umów najmu, które zasadniczo przechodzą na Nabywcę z mocy prawa. Zdaniem Stron, powyższe jednoznacznie wskazuje na to, że przedmiot Transakcji nie stanowi przedsiębiorstwa, ani jego zorganizowanej części.

Z przytoczonych w opisie stanu faktycznego i zdarzenia przyszłego okoliczności wynika, że podjęcie przez Nabywcę działalności w oparciu o nabywane składniki majątkowe wymaga przedsięwzięcia przez niego szeregu czynności, takich jak np. zawarcie umów z dostawcami mediów (w zakresie w jakim zostaną rozwiązane przez Zbywcę), ubezpieczenia, ochrony, umów o zarządzanie nieruchomością i aktywami, zapewnienie obsługi księgowej, prawnej, itd. Bez tych działań, w oparciu wyłącznie o nabywane w ramach Transakcji składniki majątkowe, działalność polegająca na świadczeniu usług najmu komercyjnego powierzchni w Budynkach na cele biurowe nie będzie możliwa.

Innymi słowy, zespół składników majątkowych będący przedmiotem planowanej Transakcji nie ma obecnie w przedsiębiorstwie Zbywcy zdolności do niezależnego funkcjonowania jak samodzielny podmiot gospodarczy, z uwagi na fakt, że bez zapewnienia opisanych powyżej funkcji, które nie zostaną przekazane Nabywcy w ramach Transakcji (ani w żaden inny sposób), nie jest on wystarczający do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych w sposób samoistny.

Dopiero po uzupełnieniu przedmiotu Transakcji przez Nabywcę o dodatkowe elementy zapewniające realizację funkcji związanych z wynajęciem Budynku, utrzymaniem i obsługą najemców, zarządzaniem Budynkiem, ich obsługą techniczną, dostawami mediów oraz różnorakich usług (np. pobieranie płatności czynszowych, rozliczanie opłat eksploatacyjnych, zarządzanie dostawcami usług bieżącego utrzymania) będą one mogły służyć mu do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni komercyjnych.

Trudno chociażby przyjąć, by Nieruchomość, dla której Nabywca nie zapewni we własnym zakresie umowy w zakresie zarządzania czy dostawy mediów od podmiotów trzecich, będzie nadawała się do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na odpłatnym wynajmowaniu powierzchni. Skoro zaś przedmiot Transakcji nie będzie posiadał potencjalnej zdolności do funkcjonowania jako samodzielny podmiot gospodarczy, to nie zostanie spełniona także przesłanka wyodrębnienia funkcjonalnego ZCP. Powyższe stanowisko Zainteresowanych potwierdzają w szczególności Objaśnienia Podatkowe Ministra Finansów.

Końcowo należy zauważyć, że brak podstaw do uznania transakcji sprzedaży nieruchomości wraz z pewnymi ściśle z nią związanymi prawami i obowiązkami (w tym, przejęciem na mocy art. 678 § 1 Kodeksu Cywilnego praw i obowiązków z umów najmu) za transakcję zbycia przedsiębiorstwa lub zorganizowanej części przedsiębiorstwa, znajduje potwierdzenie w licznych interpretacjach indywidualnych. Biorąc powyższe pod uwagę, Przedmiot Transakcji nie będzie stanowić przedsiębiorstwa ani zorganizowanej części przedsiębiorstwa, w rozumieniu art. 2 pkt 27e Ustawy o VAT, zatem Transakcja nie będzie wyłączona z zakresu opodatkowania VAT na podstawie art. 6 pkt 1 Ustawy o VAT.

Innymi słowy, Transakcja będzie czynnością podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT niewyłączoną z opodatkowania podatkiem VAT. W konsekwencji, sprzedaż Nieruchomości przez Zbywcę na rzecz Nabywcy nastąpi w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu (tj. Transakcji). Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców w zakresie pytania nr 2 Na wstępie Zainteresowani pragną podkreślić, że celem pytania nr 2 nie jest potwierdzenie wysokości stawki VAT, a jedynie potwierdzenie, że sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem od podatku VAT przewidzianym w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Zainteresowani zdają sobie bowiem sprawę, że narzędziem służącym do potwierdzenia stawki VAT jest wiążąca informacja stawkowa (WIS). Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 Ustawy o VAT, opodatkowaniu VAT podlega m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów, stosownie do art. 7 Ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 Ustawy o VAT, rozumie się natomiast rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.

Zgodnie z brzmieniem art. 2 pkt 33 Ustawy o VAT, przez tereny budowlane rozumie się grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W myśl art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z powyższego wynika, że grunt będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki, budowle lub ich części, które zostały na nim posadowione. Oznacza to również, że w sytuacji, gdy budynki, budowle lub ich części korzystają ze zwolnienia od podatku VAT, również sprzedaż gruntu korzysta ze zwolnienia od podatku VAT. Jednocześnie, dokonując wykładni pojęć budynku czy budowli użytych w art. 29a ust. 8 Ustawy o VAT należy odwoływać się do definicji legalnych zawartych w Prawie Budowlanym. Przepisy Ustawy o VAT wprowadzają określone zwolnienia dotyczące dostaw nieruchomości.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT zostały określone w art. 43 Ustawy o VAT. Zgodnie z przepisem art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT zwolnieniu z podatku VAT podlega dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem, gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jednocześnie, zgodnie z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, podatnik może zrezygnować ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT i wybrać opodatkowanie dostawy budynków, budowli lub ich części, pod warunkiem, że dokonujący dostawy i nabywca budynku, budowli lub ich części: a) są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni; b) złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego lub w akcie notarialnym, do zawarcia którego dochodzi w związku z dostawą tych obiektów, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku, budowli lub ich części.

Zgodnie z art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT oświadczenie to musi zawierać: 1. imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy; 2. planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części - w przypadku, gdy oświadczenie jest składane właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego; 3. adres budynku, budowli lub ich części.

Natomiast definicja pierwszego zasiedlenia została zawarta w art. 2 pkt 14 Ustawy o VAT, zgodnie z którą pierwsze zasiedlenie, to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Stosownie natomiast do art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT zwolnieniu podlega także dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjęta zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT stosuje się jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) i b) Ustawy o VAT. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT zwalnia się od podatku VAT dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT. W świetle powyższych przepisów należy zaznaczyć, że Grunt wchodzący w skład Nieruchomości należy uznać za grunt zabudowany, ponieważ na każdej z działek gruntu znajdują się Budynek lub Budowle.

Mając na uwadze konstrukcję zwolnień z podatku VAT, w celu wskazania prawidłowego sposobu opodatkowania dostawy Nieruchomości, kluczowe jest określenie czy i kiedy po wybudowaniu Budynku i Budowli doszło do ich pierwszego zasiedlenia. Pozwoli to określić, czy Transakcja będzie podlegała zwolnieniu z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. Pojęcie pierwszego zasiedlenia było przedmiotem analizy TSUE.

W wyroku z 16 listopada 2017 r. w sprawie C-308/16 Kozuba Premium Selection TSUE wskazał w szczególności, że uzależnienie zwolnienia z podatku od wartości dodanej w związku z dostawą budynków od spełnienia warunku, zgodnie z którym pierwsze zasiedlenie tych budynków następuje w ramach czynności podlegających opodatkowaniu stanowi wadliwą implementację przepisów Dyrektywy. Stanowisko wyrażone przez TSUE znalazło odzwierciedlenie w orzecznictwie NSA (np. w wyroku NSA z 23 listopada 2017 r. sygn. I FSK 312/16) oraz obecnym brzmieniu przepisów Ustawy o VAT.

Jak zostało wskazane w opisie zdarzenia przyszłego: 1. Od momentu wybudowania i oddania do użytkowania Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli upłynął okres dłuższy niż 2 lata; 2. Po oddaniu do użytkowania, Budynki były przedmiotem najmu; 3. Budynki Pomocnicze oraz Budowle były i są elementami wspierającymi funkcjonowanie Budynków zgodnie z ich przeznaczeniem i - w odróżnieniu od powierzchni w Budynkach - zasadniczo nie były i nie są przedmiotem samodzielnych umów najmu.

Budynki Pomocnicze i Budowle były i są jednak niezbędne do właściwego funkcjonowania Budynków i służyły (i służą) działalności polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach i są użytkowane w ten sposób przez okres dłuższy niż 2 lata; 4. Zbywca wykorzystuje Nieruchomość wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej polegającej na wynajmie powierzchni w Budynkach, która to działalność podlega opodatkowaniu VAT; 5. W Budynkach nie ma powierzchni przeznaczonych na wynajem, które historycznie nie byłyby przedmiotem najmu w którymś momencie od oddania obiektów do użytkowania.

W Budynkach są również Powierzchnie Wspólne, które nie są dostępne na wyłączność żadnego najemcy, ale są niezbędne do prawidłowego funkcjonowania Budynku, a w efekcie są wykorzystywane na potrzeby działalności opodatkowanej VAT; 6. Zbywca nie ponosił (i przed Transakcją nie będzie ponosił) wydatków na ulepszenie (w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym) w stosunku do Budynków, Budynków Pomocniczych ani żadnej Budowli, których wartość stanowiłaby co najmniej 30% wartości początkowej tego Budynku, Budynku Pomocniczego czy Budowli. Zdaniem Zainteresowanych, z powyższego wynika, że upłynął już okres dłuższy niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli.

Pierwsze zasiedlenie Budynków następowało wraz z sukcesywnym oddawaniem pomieszczeń w użytkowanie najemcom. Jednocześnie, mając na uwadze nabycie Nieruchomości przez Zbywcę, do którego doszło w 2014 r., należy przyjąć, że do ostatniego możliwego pierwszego zasiedlenia powierzchni w Budynkach, w tym Powierzchni Wspólnych, Budynków Pomocniczych oraz Budowli mogło dojść najpóźniej w tej dacie. W efekcie, należy uznać, że między pierwszym zasiedleniem Budynków, Budynków Pomocniczych i Budowli, a Transakcją upłynie okres dłuższy niż 2 lata. Wobec tego, zdaniem Stron, sprzedaż (dostawa) Nieruchomości w ramach Transakcji będzie objęta zwolnieniem z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT.

Jednocześnie, Strony, jako zarejestrowani podatnicy VAT czynni, będą miały prawo rezygnacji z tego zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, pod warunkiem złożenia zgodnego oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia i wyborze opodatkowania dostawy Nieruchomości podatkiem VAT w formie i terminie, o których mowa w art. 43 ust. 10 pkt 2 Ustawy o VAT, zawierające również informacje, o których mowa w art. 43 ust. 11 Ustawy o VAT, co jest intencją Stron.

Z uwagi na powyższe, bezprzedmiotowe jest analizowanie w tym zakresie możliwości zastosowania art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, gdyż przepis ten mógłby znaleźć zastosowanie tylko wówczas, gdy nie stosuje się zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT. W przedmiotowym stanie faktycznym nie znajdzie również zastosowania zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 Ustawy o VAT, bowiem Nieruchomość ani żadna jej część nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z VAT.

Do sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji nie znajdzie zastosowania również zwolnienie od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 Ustawy o VAT, gdyż wszystkie działki wchodzące w skład Gruntu stanowić będą na datę Transakcji teren zabudowany w rozumieniu przepisów ustawy o VAT (na wszystkich działkach wchodzących w skład Gruntu są posadowione i będą posadowione na datę Transakcji Budynek lub Budowle). Podsumowując, dostawa Nieruchomości w ramach Transakcji będzie zwolniona z opodatkowania VAT. W zakresie, w jakim ma zastosowanie to zwolnienie, Strony będą miały prawo do rezygnacji ze zwolnienia z opodatkowania VAT i dokonania wyboru opodatkowania VAT.

Uzasadnienie stanowiska wnioskodawców w zakresie pytania nr 3 Jak wynika z treści art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu towarów i usług w zakresie, w jakim są one wykorzystywane do wykonywania przez podatnika czynności opodatkowanych VAT.

Jeżeli zatem dane towary lub usługi są wykorzystywane wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do odliczenia całości VAT naliczonego przy ich nabyciu, przy założeniu, że pozostałe ograniczenia nie mają zastosowania (w szczególności ograniczenia wynikające z art. 88 Ustawy o VAT, dotyczące m.in. braku prawa do odliczenia w sytuacji, gdy transakcja nie podlega opodatkowaniu VAT bądź podlega zwolnieniu z VAT). Jak zostało wskazanie w opisie zdarzenia przyszłego, Zbywca i Nabywca są i na moment zawarcia Transakcji będą zarejestrowani na potrzeby podatku VAT jako podatnicy VAT czynni.

Po nabyciu Nieruchomości (przeprowadzeniu Transakcji), Nabywca zamierza wykorzystywać Nieruchomość w ramach działalności gospodarczej obejmującej komercyjny wynajem powierzchni w Budynkach podlegającej opodatkowaniu podatkiem VAT. Nabywca nie planuje wykorzystywania Nieruchomości do działalności zwolnionej od podatku VAT. W konsekwencji, należy stwierdzić, że Nieruchomość będzie wykorzystywana przez Nabywcę będącego czynnym podatnikiem VAT wyłącznie do wykonywania czynności opodatkowanych VAT.

Zdaniem Zainteresowanych, po wyborze opcji opodatkowania z art. 43 ust. 10 Ustawy o VAT, nabycie Nieruchomości w ramach Transakcji będzie w całości opodatkowane VAT przy zastosowaniu właściwej stawki VAT. A zatem, okoliczności wskazane w art. 88 ust. 3a pkt 2 Ustawy o VAT, w myśl którego podatnik nie jest uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony w sytuacji, gdy transakcja udokumentowana fakturą nie jest opodatkowana VAT lub jest zwolniona z VAT, nie będą miały miejsca.

W świetle powyższego Nabywca będzie uprawniony do obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego przy nabyciu Nieruchomości, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 Ustawy o VAT.

W myśl art. 86 ust. 10 i ust. 10b pkt 1 oraz ust. 11 Ustawy o VAT, prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym powstanie obowiązek podatkowy w odniesieniu do nabywanych towarów i usług lub w deklaracji podatkowej za jeden z trzech następnych okresów rozliczeniowych, jednak nie wcześniej niż w okresie rozliczeniowym, w którym Nabywca otrzyma od Zbywcy fakturę dokumentującą faktyczne dokonanie Transakcji. Nadwyżka podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym związana z Transakcją podlegać będzie zwrotowi na zasadach określonych w art. 87 Ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyższe, Zainteresowani podtrzymują stanowisko przedstawione na wstępie, tj. w przypadku rezygnacji ze zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, po dokonaniu planowanej Transakcji, z uwagi na wykorzystanie Nieruchomości przez Nabywcę do celów działalności opodatkowanej VAT, Nabywca będzie uprawniony do: (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o kwotę podatku VAT naliczonego z tytułu Transakcji po otrzymaniu prawidłowo wystawionej faktury potwierdzającej jej dokonanie, oraz do (ii) zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym.