Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 kwietnia 2026 r. wpłynął Pani wniosek z 22 kwietnia 2026 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy kwestii, czy w przypadku sprzedaży egzekucyjnej Nieruchomości w sprawie (…), Komornik powinien opodatkować na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy dostawę towarów, mając na uwadze brak aktywności Dłużnika w zakresie wykazania możliwości stosowania zwolnienia od podatku. Po rozpatrzeniu przedmiotowego wniosku 29 czerwca 2026 r. wydałem postanowienie o odmowie wszczęcia postępowania nr 0114-KDIP1-3.4012.330.2026.1.MPA.KG. Pismem z 20 lipca 2026 r. (wpływ 20 lipca 2026 r.) wniosła Pani zażalenie na ww. postanowienie.
Po rozpatrzeniu zarzutów przedstawionych w treści zażalenia, postanowieniem z 9 września 2026 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.330.2026.2.KG uchyliłem zaskarżone postanowienie z 29 czerwca 2026 r. nr 0114-KDIP1-3.4012.330.2026.1.MPA.KG. Pismem z 9 września 2026 r. wezwałem Panią do uzupełnienia braków formalnych wniosku. Uzupełniła go Pani pismem z 17 września 2026 R. (wpływ 18 września 2026 r.) - w odpowiedzi na wezwanie. Tym samym ww. wniosek zostaje rozpatrzony merytorycznie. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w (…) i działająca w jego imieniu Zastępca: A.A., Kancelaria Komornicza Nr (…) (dalej: Komornik), prowadzi egzekucję w sprawie (…) z wniosku wierzyciela: „A” S.A. w (…), przeciwko dłużnikowi: „A” Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w (…) (dalej: Dłużnik). W ramach postępowania egzekucyjnego planowane jest przeprowadzenie sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości (dalej: Nieruchomości) należących do Dłużnika. Nieruchomości te stanowią zabudowane i niezabudowane działki objęte księgą wieczystą nr (…) oraz nr (…) położone w (…) (powiat (…)).
Komornik, działając w oparciu o regulację art. 18 ustawy o VAT, jako płatnik podatku od dostawy - dokonywanej w trybie egzekucji - towarów (tj. ww. Nieruchomości) będących własnością Dłużnika, powziął wątpliwości o możliwości stosowania zwolnienia z VAT do dokonywanej dostawy Nieruchomości w trybie sprzedaży egzekucyjnej. W związku z tym Komornik zwrócił się do Dłużnika i reprezentujących go pełnomocników, o wskazanie czy w przedmiotowej sprawie są spełnione warunki zastosowania do dostawy towarów, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o VAT.
Komornik zwrócił się do Dłużnika z następującymi pytaniami: a) czy Dłużnik dokonał pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach? b) kiedy (proszę podać konkretną datę) doszło do pierwszego zasiedlenia (w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT) poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach? c) czy przy nabyciu poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (o czym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. a) ustawy o VAT)?
Jeśli takie prawo przysługiwało proszę wskazać, w odniesieniu do których budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach; d) czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach i w stosunku do tych wydatków miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (o czym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b)? e) jeśli Dłużnik miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, od wydatków o jakich mowa w lit. d) powyżej (o czym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b), czy wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach?
Komornik wskazał w ramach wezwania kierowanego do Dłużnika, że w przypadku, w którym w ocenie Dłużnika znajdzie zastosowanie zwolnienie z podatku od towarów i usług jakichkolwiek składników majątku stanowiących przedmiot sprzedaży egzekucyjnej w ramach toczącego się postępowania, Dłużnik powinien wskazać podstawę prawną takiego zwolnienia oraz potwierdzić istnienie okoliczności uzasadniających stosowanie tej regulacji stosownymi dokumentami.
Komornik poinformował jednocześnie Dłużnika, że w oparciu o regulację art. 43 ust. 21 ustawy o VAT, brak przekazania informacji i dokumentacji w tym zakresie Komornikowi, będzie skutkował zastosowaniem przy dostawie Nieruchomości prowadzonej w trybie sprzedaży egzekucyjnej, podstawowej stawki VAT, tj. 23% podatku od towarów i usług. Dłużnik nie odpowiedział na wezwanie Komornika, pomimo tego, że było ono kierowane do Dłużnika dwukrotnie i zostało mu poprawnie doręczone.
Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego Komornik wskazuje, że nie posiada informacji wskazanych w pkt 1) lit. a) do h) wezwania tj. a) jaki jest numer ewidencyjny działki niezabudowanej i zabudowanej przeznaczonej do sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, b) jaki jest/był zakres działalności dłużnika, c) czy dłużnik - Spółka jest/była czynnym podatnikiem podatku VAT, d) czy z tytułu nabycia ww. nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej została wystawiona faktura z wykazanym podatkiem VAT, e) do jakich czynności w ramach prowadzonej działalności gospodarczej Spółka wykorzystywała/wykorzystuje nieruchomości będące przedmiotem licytacyjnej sprzedaży przez cały okres jej posiadania?
Proszę wskazać w szczególności, czy była ona wykorzystywana do działalności opodatkowanej podatkiem VAT czy też wyłącznie do zwolnionej z opodatkowania, f) czy w odniesieniu do niezabudowanej działki będącej przedmiotem licytacyjnej sprzedaży istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Jeśli tak, to jakie są jego postanowienia, g) czy w odniesieniu do działki niezabudowanej będącej przedmiotem zapytania została wydana decyzja o warunkach zabudowy, h) czy i jakie na działce zabudowanej, o której mowa we wniosku znajdują się budynki/budowle w rozumieniu ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 524 ze zm.)?
Jeśli stanowią budynki/budowle, to należy wskazać: kiedy ww. budynki/budowle zostały oddane do użytkowania (proszę wskazać dla każdego budynku/budowli odrębnie), czy od momentu rozpoczęcia użytkowania (wykorzystywania) do momentu sprzedaży minie okres 2 lat, czy w ostatnich 2 latach przed sprzedażą Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie ww. budynków/budowli stanowiące co najmniej 30% wartości początkowej (dla każdego budynku/budowli odrębnie), jeśli tak należy wskazać: - czy Dłużnikowi przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego w związku z ponoszonymi wydatkami na ulepszenie budynków/budowli, - czy po poniesionych nakładach na ulepszenie, które stanowią co najmniej 30% wartości początkowej budynki/budowle zostały oddane do użytkowania, należy wskazać kiedy.
Jednocześnie komornik wskazuje, że ten brak informacji jest wynikiem podjętych udokumentowanych działań komornika, które potwierdzają (działania) brak możliwości uzyskania tych niezbędnych informacji od dłużnika. Dłużnik był wzywany do ich przedstawienia poprzez skutecznie doręczoną mu (dwukrotnie) korespondencję, na którą nie udzielił odpowiedzi.
Pytanie
Czy w przypadku sprzedaży egzekucyjnej Nieruchomości, Komornik powinien stosować podstawową stawkę VAT, tj. 23% do dostawy towarów, mając na uwadze brak aktywności Dłużnika w zakresie wykazania możliwości stosowania innej stawki VAT?
Pani stanowisko w sprawie
W przedstawionym stanie faktycznym Komornik prowadzi postępowanie egzekucyjne i planuje sprzedaż egzekucyjną Nieruchomości należących do Dłużnika (działki zabudowane i niezabudowane, objęte dwiema księgami wieczystymi). Komornik - działając jako płatnik VAT w trybie egzekucji - powziął wątpliwość, czy dostawa Nieruchomości powinna korzystać ze zwolnienia z VAT (w szczególności z art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a ustawy o VAT), czy też powinna być opodatkowana. W związku z tym Komornik wystąpił do Dłużnika (oraz jego pełnomocnika) z pytaniami niezbędnymi do oceny zasadności zastosowania zwolnień w VAT dotyczących sprzedaży Nieruchomości.
Dłużnik nie udzielił odpowiedzi mimo prawidłowych doręczeń i ponowień wysłanych zapytań. Kluczowym problemem prawnym jest więc ustalenie, czy i w jaki sposób Komornik może zastosować zwolnienie z VAT, gdy nie jest w stanie potwierdzić przesłanek zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, a także czy brak informacji skutkuje obowiązkiem zastosowania opodatkowania danej transakcji. Opodatkowaniu VAT podlegają czynności wskazane w art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, w tym odpłatna dostawa towarów dokonywana na terytorium kraju. Z kolei „dostawa towarów” obejmuje przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (art. 7 ust. 1 ustawy o VAT).
Nieruchomości (grunty, budynki, budowle) mieszczą się w pojęciu towarów. Wprost wskazuje na to regulacja art. 2 pkt 6 ustawy o VAT, gdzie czytamy, że przez towary rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. Jednocześnie VAT ma charakter „podmiotowo-przedmiotowy”: co do zasady, dana dostawa podlega VAT wtedy, gdy dokonuje jej podmiot działający jako podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, tj. wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą, obejmującą m.in. wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Do czynienia mamy z sytuacją, gdzie właścicielem Nieruchomości jest podmiot gospodarczy, spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.
Co skutkuje, że sprzedaż egzekucyjna nie dotyczy żadnej prywatnej sfery działań Dłużnika, gdyż przez wzgląd na specyfikę tego podmiotu, takowej on nie posiada. Stąd też mamy w tym wypadku do czynienia z regulacją art. 15 ust. 1 ustawy o VAT. Brak aktywności Dłużnika chociażby w zakresie odpowiedzi na przesyłane mu w trakcie prowadzonego postępowania egzekucyjnego pytania, tylko potwierdza tą okoliczność.
Przy dokonywaniu czynności opodatkowanej jak dostawa towarów, która prowadzona jest w ramach postępowania egzekucyjnego, specyfiką jest to, że ustawodawca wprost wskazuje, iż komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne są płatnikami podatku od dostawy dokonywanej w trybie egzekucji towarów będących własnością dłużnika (art. 18 ustawy o VAT).
Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów. Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Czytamy tam, że płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Przepis art. 18 ustawy wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika. Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika.
W świetle cyt. wyżej przepisów, płatnikami podatku od towarów i usług (czyli podmiotami zobowiązanymi do obliczania, poboru podatku od podatnika i wpłaty podatku na konto organu podatkowego) mogą być organy egzekucyjne oraz komornicy sądowi. Sytuacja taka ma miejsce, gdy w wykonaniu czynności egzekucyjnych organy te dokonują dostawy towarów należących do podatnika lub przez niego posiadanych z naruszeniem przepisów.
Sformułowanie „płatnikami” oznacza, że organy te nie stają się z tytułu wykonania powyższych czynności podatnikami podatku od towarów i usług, lecz pełnią jedynie rolę płatnika w odniesieniu do podatku należnego z tytułu sprzedanych (zlicytowanych) towarów należących do podatnika, w stosunku do którego toczy się postępowanie egzekucyjne. Zatem komornik sądowy pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych.
Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne (przymusowe pokrycie jego długów), to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą dokonaną w ramach egzekucji. Nie bez znaczenia jest także fakt, że podatnik, będący dłużnikiem, zazwyczaj nie otrzymuje kwot uzyskanych przez organ egzekucyjny ze sprzedaży towarów w wykonaniu czynności egzekucyjnych. Prawdopodobne jest zatem, że podatnik nie posiada innych środków finansowych umożliwiających uiszczenie należnego podatku.
Ustanowienie organu egzekucyjnego płatnikiem zapewnia odprowadzenie należnego podatku przez organ przeprowadzający dostawę w ramach czynności egzekucyjnych. Zaznaczenia wymaga, że komornik sądowy dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika. Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika, będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, czyli do rozliczenia tego podatku będzie formalnie zobowiązany dłużnik, niemniej jednak działający za pośrednictwem płatnika. W ustawie o VAT stawka podstawowa jest utrzymywana na poziomie 23% na podstawie przepisów szczególnych. Wynika to m.in. z regulacji art. 146aa, 146ef ww. aktu prawnego.
Mając na uwadze powyższe, dochodzimy do wniosku, iż w sprawach sprzedaży egzekucyjnej nieruchomości podstawowe znaczenie mają zwolnienia z art. 43 ust. 1 ustawy o VAT. W odniesieniu do gruntów niezabudowanych, art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT wskazuje, że zwalnia dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Dla rozróżnienia kluczowa jest definicja „terenów budowlanych” (art. 2 pkt 33 ustawy o VAT): są to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy. W odniesieniu do nieruchomości zabudowanych, kluczowe są zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 i 10a ustawy o VAT.
Czytamy tam (pkt 10), że zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, albo gdy pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z kolei w ramach pkt 10a zwalnia się dostawę nieobjętą pkt 10, pod warunkiem że (a) przy nabyciu/wytworzeniu nie przysługiwało prawo do odliczenia, oraz (b) sprzedający nie ponosił wydatków na ulepszenie dających prawo do odliczenia, a jeśli ponosił - były one niższe niż 30% wartości początkowej. W praktyce zastosowanie pkt 10 i 10a wymaga danych o pierwszym zasiedleniu i ewentualnych ulepszeniach.
Ustawa o VAT definiuje „pierwsze zasiedlenie” jako oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy/użytkownikowi albo rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków/budowli (lub ich części) po wybudowaniu albo po ulepszeniu, jeśli wydatki na ulepszenie stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej. Dodatkowo, jeżeli przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość zabudowana, grunt jest co do zasady związany z opodatkowaniem obiektu, który się na nim znajduje. W przypadku dostawy budynków/budowli trwale związanych z gruntem, z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się bowiem wartości gruntu (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT), co w praktyce oznacza, że grunt dzieli reżim VAT właściwy dla budynku/budowli.
Zatem zgodnie z w/w regulacjami, do oceny możliwość zastosowania zwolnienia z opodatkowania dostawy nieruchomości zabudowanych i niezabudowanych niezbędne jest posiadanie wiedzy historycznej, dotyczącej dokonywanych inwestycji (i jej rozliczeń) na danym gruncie/nieruchomości, jak i potwierdzających to dokumentów. Komornik sądowy pełniąc swoją rolę w procesie prowadzenia postępowania egzekucyjnego, bez współpracy dłużnika nie jest w stanie co do zasady wejść w posiadanie takich danych.
Stąd też ustawodawca wprowadził szczególny mechanizm, który adresuje wprost pod sytuację praktyczną występującą w egzekucji z nieruchomości: brak współpracy dłużnika uniemożliwiający potwierdzenie przesłanek zwolnienia. W zakresie zwolnień nieruchomościowych (i pokrewnych), o których była mowa powyżej, zastosowanie ma art. 43 ust. 21 ustawy o VAT.
Zgodnie z tym przepisem, jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły - na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika - do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się że warunki zastosowania zwolnień nie są spełnione. Znaczenie tego mechanizmu jest bardzo praktyczne, potwierdzane zresztą przez wiele interpretacji wydawanych przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej.
Bowiem w sytuacji, gdy Komornik - mimo udokumentowanych działań - nie może zweryfikować przesłanek do zastosowania zwolnienia, powinien rozliczyć dostawę jak niekorzystającą ze zwolnień wymienionych w art. 43 ust. 21. Analogiczny mechanizm ustawodawca przewidział dla zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT: art. 113 ust. 10a stanowi, że jeśli udokumentowane działania organów egzekucyjnych/komorników nie doprowadziły do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy z art. 18 zwolnień z art. 113 ust. 1 i 9, przyjmuje się, że warunki zwolnień nie są spełnione.
Zatem skoro udokumentowane działania Komornika w przedmiotowej sprawie, nie doprowadziły do potwierdzenia przesłanek zwolnień z VAT dostawy Nieruchomości, to w sprawie znajduje zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy o VAT skutkujący przyjęciem, że warunki zwolnień z art. 43 ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a nie są spełnione. Skoro zwolnienia wskazane w art. 43 ust. 21 nie mogą zostać zastosowane, Komornik powinien rozliczyć VAT według stawki podstawowej, gdyż brak podstaw do zastosowania preferencji w tym zakresie.
Podsumowując, w ocenie Komornika, w przypadku sprzedaży egzekucyjnej Nieruchomości, nie istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT tej dostawy towarów, Komornik powinien stosować podstawową stawkę VAT, tj. 23% do dostawy towarów, mając na uwadze brak aktywności Dłużnika w zakresie wykazania możliwości stosowania innej stawki VAT.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zgodnie z art. 18 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.) - zwanej dalej „ustawą”: Organy egzekucyjne określone w ustawie z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2025 r. poz. 132 i 620) oraz komornicy sądowi wykonujący czynności egzekucyjne w rozumieniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego są płatnikami podatku od dostawy, dokonywanej w trybie egzekucji, towarów będących własnością dłużnika lub posiadanych przez niego z naruszeniem obowiązujących przepisów.
Z treści powyższego przepisu wynika, że komornik sądowy jest płatnikiem podatku od dostawy towaru dokonywanej w trybie egzekucji, w przypadku, gdy wykonuje czynności egzekucyjne. Przez czynność egzekucyjną należy rozumieć każde formalne, oparte na przepisach procesowych, działanie uprawnionego organu egzekucyjnego wywołujące skutek prawny dla prowadzonej egzekucji.
Definicja płatnika została zawarta w art. 8 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.): Płatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, obowiązana na podstawie przepisów prawa podatkowego do obliczenia i pobrania od podatnika podatku i wpłacenia go we właściwym terminie organowi podatkowemu. Przepis art. 18 ustawy o podatku od towarów i usług wprowadza szczególną na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług regulację, kiedy to należny podatek pobierany jest i odprowadzany do urzędu skarbowego przez płatnika, a nie przez podatnika.
Płatnik pełni w tym przypadku rolę pośrednika pomiędzy podatnikiem a organem podatkowym, przekazując organowi środki pieniężne podatnika. Uzasadnione jest to charakterem odpłatnej dostawy następującej w ramach wykonywania czynności egzekucyjnych. Jeżeli bowiem dłużnik niesolidnie spłaca swoje zobowiązania i w celu wyegzekwowania należności wszczęto przeciwko niemu postępowanie egzekucyjne, to istnieją podstawy do uznania, że nie uiści również podatku należnego w związku z dostawą mającą miejsce w ramach egzekucji. Komornik sądowy zatem dokonuje transakcji w imieniu podatnika - dłużnika.
Prowadzona przez niego sprzedaż towarów będących własnością dłużnika będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług, gdy do rozliczenia tego podatku byłby zobowiązany dłużnik; w przypadku, gdy powyższa czynność nie podlegałaby opodatkowaniu tym podatkiem lub byłaby od niego zwolniona, komornik sądowy nie będzie obowiązany do odprowadzenia podatku. Tym samym komornik sądowy zobowiązany jest do przestrzegania przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz do uwzględnienia w trakcie sprzedaży towarów okoliczności decydujących o jej opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z treścią art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Stosownie do treści art. 2 pkt 6 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach - rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).
W świetle przytoczonych powyżej przepisów, zarówno grunt, jak i budynek lub budowla spełniają definicję towaru określoną w art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż traktowana jest jako odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy o podatku od towarów i usług podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.
Według przepisu art. 15 ust. 1 ustawy: Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy: Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.
W kontekście powyższego, uwzględniając definicję działalności gospodarczej, należy stwierdzić, że dostawa towarów będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług tylko w sytuacji, gdy dokonana zostanie przez podmiot o statusie podatnika, który będzie działał w takim charakterze w odniesieniu do tej konkretnie czynności. Natomiast dla stwierdzenia, że dla danej transakcji podmiot jest podatnikiem podatku od towarów i usług, konieczne jest prowadzenie przez niego działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów ustawy.
Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy w przypadku sprzedaży egzekucyjnej Nieruchomości, Komornik powinien stosować podstawową stawkę VAT, tj. 23% do dostawy towarów, mając na uwadze brak aktywności Dłużnika w zakresie wykazania możliwości stosowania innej stawki VAT. Na wstępie należy wskazać, że sprzedaż w drodze licytacji komorniczej nieruchomości, nabytej przez Dłużnika w ramach prowadzonej działalności, wypełni przesłanki określone w art. 15 ust. 1 i ust. 2 ustawy. W konsekwencji, transakcja ta będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, jako odpłatna dostawa towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.
Przedmiotowa transakcja dotyczy bowiem towaru w rozumieniu ustawy, stanowiącego składnik majątkowy przedsiębiorstwa Dłużnika. Podkreślić należy, że dokonywana czynność, która podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług może albo być opodatkowana właściwą stawką podatku, albo może korzystać ze zwolnienia od tego podatku. Zakres i zasady zwolnienia od podatku VAT dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane.
Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym, itp. W myśl art. 2 pkt 33 ustawy: Ilekroć w ustawie jest mowa o terenach budowlanych - rozumie się przez to grunty przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zauważyć należy, że analiza ustawy o podatku od towarów i usług wskazuje jednoznacznie, że zwolnienie od podatku VAT obejmuje zbycie nieruchomości niezabudowanych (gruntów) wyłącznie w sytuacji, gdy nie są one przeznaczone pod zabudowę. Elementem, który determinuje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku VAT przy zbyciu gruntów jest przeznaczenie gruntu na cele inne niż budowlane.
Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy: a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest - co do zasady - zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.
Zatem dla ustalenia zasad opodatkowania dostawy budynków, budowli lub ich części, kluczowym jest ustalenie, kiedy nastąpiło pierwsze zasiedlenie i jaki upłynął okres od tego momentu. Zgodnie z treścią art. 2 pkt 14 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu - rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich: a) wybudowaniu lub b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.
Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. Pierwsze zasiedlenie budynku/budowli lub ich części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku/budowli lub ich części oddano je w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku/budowli lub ich części na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika - bowiem w obydwu przypadkach doszło do korzystania z budynku, budowli.
W tym miejscu należy nadmienić, że w przypadku budynków/budowli niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom - po spełnieniu określonych warunków - skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.
W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że: a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Powyższy przepis wskazuje, jakie muszą zostać spełnione warunki aby sprzedaż budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia od podatku VAT. Z przepisu tego wynika, że prawo do zwolnienia przysługuje wówczas, gdy w stosunku do budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ulepszenie tych obiektów, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.
Z analizy powołanych wyżej przepisów wynika, że jeżeli dostawa budynków, budowli lub ich części będzie mogła korzystać ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, wówczas badanie przesłanek wynikających z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a stanie się bezzasadne. Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania dla dostawy zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Według art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy: Zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów - zarówno nieruchomości, jak i ruchomości - przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych - niezależnie od okresu ich używania przez podatnika - wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.
Aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.: towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania, przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Niespełnienie jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.
Analiza przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, regulujących wyżej wskazane prawo do zwolnienia od podatku dostawy budynków, budowli lub ich części, prowadzi do wniosku, że w odniesieniu do tych towarów może wystąpić jedna z ww. podstaw do zastosowania zwolnienia od tego podatku. Istotne jest wobec tego każdorazowe kompleksowe zbadanie okoliczności towarzyszących dostawie danego obiektu. Zauważenia wymaga, że stosowanie zwolnień od podatku ma charakter wyjątkowy i nie podlega ani wykładni rozszerzającej, ani zawężającej, natomiast możliwość wychodzenia poza wykładnię literalną jest niedopuszczalna.
W efekcie, podatnik uprawniony jest do zastosowania ww. preferencji, gdy charakter dokonywanych przez niego czynności, w sposób jednoznaczny i niebudzący wątpliwości, wyczerpuje znamiona ujęte w treści przepisu statuującego jego prawo do zastosowania zwolnienia od podatku od towarów i usług. Kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego: W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.
W świetle tego przepisu, przy sprzedaży budynków lub budowli, dokonywanej wraz z dostawą gruntu, na którym są one posadowione, grunt dzieli byt prawny budynków w zakresie opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Oznacza to, że do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku, jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale z gruntem związanych. Jeżeli dostawa budynków albo budowli lub ich części korzysta ze zwolnienia od podatku, ze zwolnienia takiego korzysta również dostawa gruntu, na którym obiekt jest posadowiony.
Jednocześnie wskazania wymaga, że zgodnie z art. 43 ust. 21 ustawy: Jeżeli udokumentowane działania organów egzekucyjnych lub komorników sądowych, o których mowa w art. 18, nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów, o której mowa w art. 18, zwolnień od podatku, o których mowa w ust. 1 pkt 2, 3 i 9-10a, przyjmuje się, że warunki zastosowania zwolnień od podatku nie są spełnione.
Zatem, dokonana w trybie egzekucji dostawa towarów jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według właściwej stawki, jeżeli udokumentowane działania w celu możliwości zastosowania zwolnienia podjęte przez komornika lub organ egzekucyjny były z powodu dłużnika bezskuteczne. W analizowanej sprawie przedstawiony we wniosku opis zdarzenia przyszłego nie pozwala na stwierdzenie, czy sprzedaż przez Panią w drodze licytacji egzekucyjnej nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej będzie korzystała ze zwolnienia od podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9, pkt 10, 10a oraz pkt 2 ustawy, gdyż brak jest informacji niezbędnych do jednoznacznego dokonania takiej oceny na podstawie ww. przepisu.
Z opisu sprawy wynika, że Pani jako komornik zwróciła się do dłużnika o ustalenie czy w przedmiotowej sprawie są spełnione warunki do zastosowania do dostawy towarów, zwolnień od podatku, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2, 9-10a ustawy o VAT.
Jednak Dłużnik nie udzielił odpowiedzi na Pani wezwania i tym samym nie jest Pani w stanie ustalić m.in. czy z tytułu nabycia nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej została wystawiona faktura z wykazanym podatkiem VAT, czy w odniesieniu do niezabudowanej działki będącej przedmiotem licytacyjnej sprzedaży istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz czy została wydana decyzja o warunkach zabudowy, czy i kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach, czy przy nabyciu poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach przysługiwało Dłużnikowi prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, czy Dłużnik ponosił wydatki na ulepszenie poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach i w stosunku do tych wydatków miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego oraz czy wydatki te były niższe niż 30% wartości początkowej poszczególnych budynków, budowli lub ich części znajdujących na Nieruchomościach.
W związku z tym nie mogę ustalić, czy do dostawy tych budynków/budowli lub ich części zastosowanie znajdą zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10, 10a oraz pkt 2 ustawy oraz czy grunt niezabudowany może korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy bądź pkt 2. Z wniosku wynika, że kierowała Pani do Dłużnika dwukrotnie wezwania, na które Dłużnik nie udzielił odpowiedzi.
Zatem skoro brak ww. informacji, które są niezbędne do oceny, czy w przedmiotowej sprawie ma zastosowanie zwolnienie od podatku, które jest wynikiem podjętych przez Panią udokumentowanych działań potwierdzających brak możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika to w związku z powyższym, w sprawie znajdzie zastosowanie art. 43 ust. 21 ustawy, tj. przyjęcie, że warunki zastosowania zwolnienia, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9, 10, 10a lub 2 ustawy nie będą spełnione, skoro podjęte przez Panią udokumentowane działania nie doprowadziły, na skutek braku możliwości uzyskania niezbędnych informacji od Dłużnika, do potwierdzenia spełnienia warunków zastosowania do dostawy towarów ww. zwolnienia od podatku.
Zaznaczenia wymaga, że kwestia oceny działań podjętych przez Panią jako komornika nie była przedmiotem interpretacji. Wobec powyższego, sprzedaż nieruchomości zabudowanej i niezabudowanej objętej licytacją komorniczą w sprawie nr (…) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku VAT, lecz będzie opodatkowana właściwą stawką podatku VAT, na podstawie art. 43 ust. 21 ustawy.
W efekcie Pani stanowisko, zgodnie z którym w przypadku sprzedaży egzekucyjnej Nieruchomości, nie istnieją podstawy do zastosowania zwolnienia z opodatkowania VAT tej dostawy towarów, w konsekwencji czego Komornik powinien stosować podstawową stawkę VAT, tj. 23% do dostawy towarów, mając na uwadze brak aktywności Dłużnika w zakresie wykazania możliwości stosowania innej stawki VAT uznaję za nieprawidłowe, gdyż art. 43 ust. 21 ustawy nie wskazuje stawki podatku VAT, jedynie odnosi się do braku możliwości zastosowania zwolnienia do danej dostawy.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.
Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji
Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.
Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.
Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…). Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.