Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowejz 25 września 2026 r., sygn. 0114-KDIP4-1.4012.517.2026.1.MK

Opis zdarzenia przyszłego

Charakterystyka Kupującego i Sprzedającego A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w (…), przy ul. (…), (…), REGON: (…), NIP: (…), wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem (…), jest zarejestrowana w Polsce jako czynny podatnik VAT oraz posiada siedzibę działalności gospodarczej w Polsce. Zgodnie z danymi zawartymi w rejestrze przedsiębiorców KRS, głównym przedmiotem jej działalności jest realizacja robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków niemieszkalnych (dalej: „Sprzedający” lub „Gwarant”).

Sprzedający występuje w charakterze właściciela zdefiniowanej poniżej Nieruchomości, tj. przysługuje mu prawo własności tejże Nieruchomości, która na dzień Transakcji (zdefiniowanej poniżej) będzie zabudowana Budynkiem oraz Budowlami (również zdefiniowanymi poniżej). B. z siedzibą w (…), przy (…), (…), (…), wpisany do rejestru handlowego prowadzonego przez Sąd Handlowy w (…) pod numerem (…) (Zainteresowany niebędący stroną postępowania; dalej: „Kupujący” lub „Beneficjent”) posiada siedzibę działalności gospodarczej (…), jest czynnym podatnikiem VAT, zarejestrowanym na potrzeby podatku VAT w Polsce pod numerem (…).

Zgodnie z danymi zawartymi we francuskim rejestrze handlowym, głównym przedmiotem jej działalności jest nabywanie oraz zarządzanie nieruchomościami przeznaczonymi na wynajem (w tym takimi, które zlecane są do budowy wyłącznie w celu ich wynajmu). Kupujący oraz Sprzedający (dalej łącznie jako: „Wnioskodawcy”, „Strony” lub „Zainteresowani”) nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (tekst jedn.: Dz. U. z 2026 r. poz. 554 z późn. zm., dalej: „ustawa o CIT”).

Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o VAT. Sprzedający oraz Kupujący planują zawarcie umowy sprzedaży (dalej: „Umowa Sprzedaży”), na podstawie której Sprzedający przeniesie na Kupującego własność Nieruchomości (zdefiniowanej poniżej), jak również inne prawa i obowiązki opisane poniżej, w zamian za zapłatę uzgodnionej ceny przez Kupującego (dalej: „Transakcja”).

9 lipca 2026 r. Sprzedający oraz podmiot powiązany z Kupującym („C”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości (dalej: „Przedwstępna Umowa Sprzedaży”) w formie aktu notarialnego. Sprzedający i C. zawarli w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży postanowienia umożliwiające dokonanie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży przez C. na Kupującego, który jest podmiotem z grupy kapitałowej C. Niniejszy wniosek dotyczy sytuacji, w której dojdzie do przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży na Kupującego, tj. sytuacji, w której to on stanie się jedną ze stron Transakcji i zawrze ze Sprzedającym ostateczną umowę Sprzedaży.

Jednocześnie, do tut. Organu złożony został analogiczny wniosek, którego zainteresowanymi są Sprzedający i C., tj. obecne strony Przedwstępnej Umowy Sprzedaży. Decyzja dotycząca przystąpienia do umowy sprzedaży przez C. lub Kupującego będzie decyzją biznesową grupy, niezwiązaną z kwestiami podatkowymi.

Zgodnie z zamierzeniami Zainteresowanych, sfinalizowanie Transakcji (zawarcie Umowy Sprzedaży) planowane jest jeszcze w 2026 r., aczkolwiek Strony nie wykluczają, że może ono zostać przesunięte na 2027 r. Opis przedmiotu Transakcji Przedmiotem planowanej Transakcji będzie odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności nieruchomości komercyjnej w (…) przy ul. (…) stanowiącej działkę gruntu nr 1, obręb (…), o powierzchni 1,3273 ha, dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (…) (dalej: „Grunt”). Na dzień Transakcji Grunt w całości będzie miał charakter zabudowany.

Sprzedający rozpoczął bowiem - za pośrednictwem generalnego wykonawcy - prace budowlane mające na celu wzniesienie na Gruncie kompleksu logistycznego, obejmującego halę usługowo- kurierską z funkcją sortowni [dalej: „Budynek”] wraz z niezbędną infrastrukturą towarzyszącą. Budowie Budynku towarzyszyć będzie budowa infrastruktury technicznej (w tym budowli, przyłączy mediów, infrastruktury i obiektów małej architektury niezbędnych do korzystania z Budynku zgodnie z jego przeznaczeniem) i odpowiednie zagospodarowanie terenu.

Na dzień Transakcji Grunt będzie zatem zabudowany m.in. Budynkiem oraz budowlami towarzyszącymi innymi niż Budynek, które na dzień Transakcji będą znajdować się na Gruncie lub pod nim i będą własnością Sprzedającego (dalej: „Budowle”). W dalszej części niniejszego wniosku prawo własności Gruntu oraz prawo własności Budynku, Budowli i innych naniesień na Gruncie będzie określane łącznie jako „Nieruchomość”. Inwestycja realizowana jest przez Sprzedającego w systemie tzw. „built-to-suit”, tzn. na potrzeby i pod specyfikację konkretnego najemcy, spółki D. Sp. z o.o. (dalej: „Najemca”), który zawarł umowę najmu całego kompleksu logistycznego (dalej: „Umowa Najmu”).

Umowa Najmu została zawarta w dniu 23 grudnia 2024 r., pierwotnie pomiędzy innym podmiotem jako wynajmującym a Najemcą, a Sprzedający stał się nowym wynajmującym na mocy porozumienia z dnia 5 grudnia 2025 r. Przewiduje się, że całość powierzchni Nieruchomości pozostanie wynajęta na dzień zawarcia Transakcji. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający na dzień Transakcji będzie uzyskiwał przychody, przede wszystkim z tytułu czynszu najmu (z zastrzeżeniem Zachęty Czynszowej opisanej poniżej), opłat eksploatacyjnych oraz rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia.

Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży (dalej: „Data Zamknięcia”), Kupujący z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny (Dz. U. z 2026 r. nr 795 t. j.), wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z obowiązującej w dniu dokonania Transakcji Umowy Najmu. W związku z tym, że Sprzedający oraz Kupujący na Datę Zamknięcia będą posiadać status podatników VAT oraz będą prowadzić działalność gospodarczą opodatkowaną VAT, a Transakcja będzie dokonywana w ramach działalności gospodarczej każdej ze Stron, intencją Stron jest opodatkowanie Transakcji podatkiem VAT (według stawki podstawowej).

Zainteresowani wskazują, że w zakresie skutków podatkowych opisanej powyżej sprzedaży Nieruchomości złożyli odrębny wniosek wspólny o wydanie interpretacji podatkowej.

Zgodnie z postanowieniami Przedwstępnej Umowy Sprzedaży w razie stwierdzenia w interpretacji indywidualnej (wydanej w wyniku złożonego przez Sprzedającego i Kupującego odrębnego wniosku wspólnego), że dostawa Nieruchomości w całości albo w części korzysta ze zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, w ramach Transakcji w Umowie Sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego zawarte zostanie wspólne zgodne oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia dostawy Nieruchomości z VAT zgodnie z art. 43 ust. 10 pkt 2 oraz ust. 11 ustawy o VAT tj. wybiorą opodatkowanie VAT dostawy całości Nieruchomości w stosunku do tych elementów Transakcji, które mogłyby ewentualnie podlegać zwolnieniu, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W odniesieniu do elementów Transakcji, w stosunku do których wystąpi opodatkowanie VAT zgodnie z ustawą o VAT, oświadczenie takie nie będzie składane. Zobowiązanie gwarancyjne Sprzedającego W Umowie Najmu dotyczącej Nieruchomości w wyniku negocjacji z Najemcą zawarto postanowienie, zgodnie z którym, wraz z rozpoczęciem okresu najmu Nieruchomości, znajdzie zastosowanie zwolnienie z czynszu w wysokości ustalonej pomiędzy Sprzedającym a Najemcą („Zachęta Czynszowa”). Ustalono przy tym, że kwota Zachęty Czynszowej zostanie rozliczona proporcjonalnie przez pierwsze trzy lata okresu najmu (zatem na Datę Zamknięcia część Zachęty Czynszowej nie będzie jeszcze zrealizowana tj. rozliczona z Najemcą).

Strony uzgodniły, że cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skalkulowana w oparciu o założenie, że na Datę Zamknięcia nie będą istnieć żadne nierozliczone kwoty Zachęty Czynszowej przyznanej Najemcy na podstawie Umowy Najmu lub roszczenia z tego tytułu, których ekonomiczny koszt musiałby zostać poniesiony przez Kupującego wobec Najemcy po zamknięciu Transakcji.

W związku z tak uzgodnionym mechanizmem ustalania ceny sprzedaży Nieruchomości, który opiera się na założeniu, że cała powierzchnia najmu będzie na dzień Transakcji wynajęta i generująca dochód na przyjętym w kalkulacji ceny poziomie czynszu, Strony przewidziały umowny mechanizm rekompensaty Kupującemu (Beneficjentowi) części utraconych dochodów z wynajmu (odpowiadającej kwocie nierozliczonej na Datę Zamknięcia Zachęty Czynszowej). W jego ramach Sprzedający podejmie określone zobowiązanie kompensacyjne wobec Kupującego w odniesieniu do utraconych przez niego dochodów w związku z nierozliczoną częścią Zachęty Czynszowej.

Zgodnie z postanowieniami Stron Transakcji, Sprzedający zobowiąże się do wypłaty na rzecz Beneficjenta kwoty odpowiadającej niezrealizowanej na Datę Zamknięcia części Zachęty Czynszowej (dalej: „Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej”). Celem Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej będzie wyrównanie Beneficjentowi niedoboru dochodu operacyjnego wynikającego z konieczności udzielania Zachęty Czynszowej Najemcy na podstawie Umowy Najmu. Kwota ta będzie stanowić rekompensatę dla Kupującego z tytułu obniżenia dochodu z najmu, wynikającego z udzielonej przez Sprzedającego Zachęty Czynszowej dla Najemcy.

Strony planują, że wypłata należności z tytułu niezrealizowanych ulg czynszowych nastąpi jednorazowo w Dacie Zamknięcia Transakcji. W zamian za poniesienie Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej Gwarantowi nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Beneficjenta jakichkolwiek korzyści (ani pieniężnych, ani niepieniężnych). W szczególności, Gwarant nie będzie miał prawa do użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości, jak również nie będzie otrzymywał żadnych innych świadczeń w zamian za wypłatę Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej. Nie wystąpią zatem z tytułu uiszczenia przedmiotowej opłaty żadne świadczenia ekwiwalentne.

Gwarant oraz Beneficjent, występując z przedmiotowym wnioskiem wspólnym o wydanie interpretacji indywidualnej, mają na celu ustalenie skutków podatkowych dla każdego z wnioskodawców w zakresie opodatkowania VAT wypłat należnych z tytułu opisanej Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej. Mając na uwadze powyższe, Wnioskodawcy wnoszą o udzielenie pisemnej interpretacji indywidualnej prawa podatkowego, poprzez potwierdzenie prawidłowości ich stanowiska.

Pytania

1. Czy na gruncie przedstawionego opisu zdarzenia przyszłego, Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej otrzymywana przez Kupującego od Sprzedającego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT i w konsekwencji nie powinna zostać udokumentowana fakturą VAT? 2. Czy w przypadku uznania stanowiska Stron w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności z tytułu Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi?

Stanowisko Zainteresowanych w sprawie 1. Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej otrzymywana przez Kupującego od Sprzedającego nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT. Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej nie powinna zatem zostać udokumentowana fakturą VAT. 2. W przypadku uznania stanowiska Stron w odniesieniu do pytania nr 1 za nieprawidłowe, tj. uznania, że dochodzi do świadczenia usług opodatkowanych VAT, Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności z tytułu Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 1 Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają m.in. odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. W myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...). Przez towary, w świetle art. 2 pkt 6 ustawy o VAT rozumie się rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ustawy o VAT, w tym również: 1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej a dostawa towarów Zdaniem Wnioskodawców, Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej nie stanowi wynagrodzenia za dostawę towarów, ponieważ w wyniku realizacji zobowiązań gwarancyjnych Sprzedającego nie dochodzi do obrotu towarami. Nadto, mając na względzie charakter Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej, który odnosi się do rekompensaty w postaci wyrównania zakładanego poziomu dochodowości działalności polegającej na najmie nieruchomości, nie sposób uznać, iż stanowi ona zwrot części ceny sprzedaży Nieruchomości lub rabat na tej sprzedaży.

Co więcej, nie ma podstaw, aby utożsamiać Płatność Gwarancyjną z tytułu Zachęty Czynszowej z premią pieniężną, którą rozlicza się jako korektę ceny, gdyż premia mogłaby być związana ze zrealizowaniem określonych wskaźników (wielkość obrotu, szybkość płatności itp.) w relacji pomiędzy Sprzedającym i Kupującym. Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej zaś zależy od relacji pomiędzy Kupującym a podmiotami trzecimi (Najemcą).

Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej a świadczenie usług Przyjmuje się, że pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Dodatkowo należy wskazać, że nie każde działanie, powstrzymanie się od działania czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy o VAT.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: a) w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, b) świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie).

Powyższe stanowisko zostało potwierdzone przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej m.in. w interpretacji z dnia 27 czerwca 2022 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.805.2021.2.DP oraz interpretacji z dnia 22 listopada 2021 r., nr 0114-KDIP4-3.4012.757.2021.3.MAT, w której organ wskazał, że: „Należy podkreślić, że oba ww. warunki winny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało, jako usługa, opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”. Analizując powyżej przedstawione regulacje należy wskazać, że aby czynność podlegała obowiązkowi zapłaty podatku, musi mieć miejsce dostawa towarów lub świadczenie usług, które podatnik działający w takim charakterze dokonuje odpłatnie.

W pierwszej kolejności zwrócić należy uwagę, iż powyższa kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Europejskiego Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej (TSUE), przykładowo w wyroku z dnia 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86 (Apple and Pear Development Council przeciwko Commissioners of Customs and Excise), TSUE uznał, że: „czynność można uznać za dokonaną odpłatnie, gdy istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, a ponadto odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem”.

Natomiast w wyroku o sygn. akt C-16/93 Tolsma, TSUE wskazał, że czynność: „podlega opodatkowaniu wyłącznie wtedy, gdy istnieje związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, przy czym wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość faktycznie przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy”.

Powyższy pogląd, w kwestii braku opodatkowania VAT danego świadczenia w przypadku braku odpowiadającego mu wzajemnego świadczenia, był również podzielony wielokrotnie w orzecznictwie sądowo-administracyjnym, np.: w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z dnia 27 lutego 2018 r., sygn. akt I FSK 564/16 oraz wyrok z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I FSK 546/16), w orzeczeniach Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (np. wyrok z dnia 11 maja 2021 r., sygn. akt III SA/Wa 1935/20, wyrok z dnia 4 września 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 9/13 oraz wyrok z dnia 4 września 2013 r., sygn. akt III SA/Wa 10/13), w orzeczeniach WSA w Łodzi (np. wyrok z dnia 17 grudnia 2018 r., sygn. akt I SA/Łd 530/18), a także w orzeczeniach WSA w Białymstoku (np. wyrok z dnia 12 lipca 2018 r., sygn. akt I SA/Bk 340/18).

NSA w wydawanych wyrokach (np. wyrok NSA z dnia 12 czerwca 2013 r., sygn. akt I FSK 1128/12) podkreślał wielokrotnie, że do świadczenia usług dojdzie tylko wtedy gdy świadczeniu usługodawcy będzie odpowiadało świadczenie wzajemne ze strony odbiorcy tego świadczenia: „Szerokie, odwołujące się do pojęcia świadczenia, określenie zakresu przedmiotowego w art. 8 ust. 1 ustawy VAT, nie może być odczytywane w ten sposób, że świadczeniem usług jest każda czynność czy zdarzenie, którego efektem jest odpłatne przysporzenie jednej ze stron na skutek działania, bądź zaniechania innej strony.

Z powołanego przepisu wynika, że usługą jest każde, co do zasady, odpłatne świadczenie, które nie jest dostawą towarów i które przejawia się tym, że świadczeniobiorca (konsument) wynosi z niego, choćby nawet potencjalną korzyść.

Posiłkując się także wskazówkami zawartymi w orzeczeniach Trybunału Sprawiedliwości (np. wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93, wyrok z 1 kwietnia 1982 r. w sprawie C-89/81, wyrok z 5 lutego 1980 r. w sprawie C-154/80 czy w sprawie C-276/97, C-358/97 i 408/97) można sformułować ogólne stanowisko, że za świadczenie usług za wynagrodzeniem, a więc czynność podlegającą opodatkowaniu VAT uważane mogą być relacje, w których: 1) istnieje jakiś związek prawny między usługodawcą i usługobiorcą, w ramach którego następuje świadczenie wzajemne, 2) wynagrodzenie otrzymane przez usługodawcę stanowi wartość przekazaną w zamian za usługi świadczone na rzecz usługobiorcy, 3) istnieje bezpośrednia i jasno zindywidualizowana korzyść po stronie dostawcy towaru lub usługi, 4) odpłatność za otrzymane świadczenie (towar lub usługę) pozostaje w bezpośrednim związku z czynnością, która miałaby być opodatkowana tym podatkiem, 5) istnieje możliwość wyrażenia w pieniądzu wartości tego świadczenia wzajemnego”.

Reasumując, biorąc pod uwagę jednolite orzecznictwo sądów administracyjnych, usługodawcę musi łączyć z odbiorcą stosunek prawny, z którego wynika obowiązek świadczenia usług oraz wysokość wynagrodzenia. W stosunku do otrzymywanego wynagrodzenia, musi istnieć świadczenie wzajemne. Zapłacone kwoty muszą stanowić rzeczywiste wynagrodzenie za konkretną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzić musi do wymiany świadczeń wzajemnych. Innymi słowy, otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania określonej czynności.

Zgodnie z przedstawionym opisem zdarzenia przyszłego, w przypadku spełnienia warunków ustalonych przez Strony, Sprzedający wypłaci na rzecz Kupującego odpowiednio skalkulowaną kwotę Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej. Jednocześnie Kupujący nie będzie obowiązany do wykonania jakiegokolwiek świadczenia wzajemnego na rzecz Sprzedającego w zamian za otrzymaną przedmiotową kwotę. Zobowiązanie podjęte przez Sprzedającego do wypłaty Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej na rzecz Kupującego będzie stanowić czynność jednostronną, której celem będzie zagwarantowanie przez Sprzedającego określonego poziomu dochodów z tytułu wynajmu powierzchni Nieruchomości.

Co więcej, Gwarantowi nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Beneficjenta jakichkolwiek korzyści (zarówno pieniężnych jak i niepieniężnych). W szczególności, Sprzedający nie będzie miał prawa do użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości, jak również nie będzie otrzymywał żadnych innych świadczeń w zamian za wypłatę Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej.

Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej będzie miała charakter jednostronny, mający na celu zagwarantowanie Beneficjentowi określonego poziomu dochodów generowanych przez Nieruchomość w przypadku, gdy w Dacie Zamknięcia będą istnieć nierozliczone kwoty Zachęty Czynszowej przyznanej Najemcy na podstawie Umowy Najmu. Ponadto potwierdzeniem gwarancyjnego charakteru świadczenia Gwaranta jest fakt, że otrzymanie przez Beneficjenta Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej oraz jej wysokość będą uzależnione jedynie od zaistnienia okoliczności, za które Gwarant przejął odpowiedzialność na zasadzie ryzyka.

Z tych względów, zdaniem Wnioskodawców, w przedstawionym opisie zdarzenia przyszłego nie wystąpi świadczenie usług opodatkowanych VAT. W szczególności sama wypłata Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie będzie stanowiła takiego świadczenia ani zapłaty za takie świadczenie, bowiem nie wystąpi świadczenie wzajemne po stronie Kupującego. Tym samym, nie zostanie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym wystąpi świadczenie jakiejkolwiek usługi. Gwarant nie otrzyma bowiem żadnego przysporzenia w związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej.

Zatem z uwagi na brak kwalifikowanej czynności w postaci świadczenia wzajemnego przez Beneficjenta na rzecz Gwaranta, nie będzie spełniony podstawowy warunek do uznania, iż w opisanym zdarzeniu przyszłym dochodzić będzie do świadczenia usług opodatkowanych VAT. Tym samym, rozliczenie Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej nie będzie stanowiło ani dostawy towarów w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, ani świadczenia usług w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o VAT. Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej jest dodatkowym świadczeniem kompensacyjnym mającym na celu zagwarantowanie Kupującemu określonej stopy zwrotu z inwestycji.

Taką sytuację można przyrównać do instrumentu finansowego o gwarantowanej stopie zwrotu, tzn. instrumentu, w przypadku którego inwestor otrzymuje określone przychody / osiąga określony zysk z tytułu tego instrumentu, niezależnie od jego faktycznego wyniku finansowego. Stanowisko Wnioskodawców znajduje również potwierdzenie w ugruntowanym stanowisku wyrażanym przez organy podatkowe w interpretacjach indywidualnych, wydawanych w analogicznych okolicznościach.

Tytułem przykładu można wskazać na interpretację Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 26 kwietnia 2023 r., nr 0114-KDIP4-1.4012.102.2023.2.PS, w której organ podatkowy wskazał, że: „W wyniku analizy przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów należy stwierdzić, w związku z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych przez Gwaranta nie dochodzi do dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy. Ponadto należy stwierdzić, że wypłacane przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta Świadczenia Gwarancyjne nie są w rzeczywistości wynagrodzeniem za jakąkolwiek usługę świadczoną przez Beneficjenta na rzecz Gwaranta.

Zgodnie z przedstawionym opisem sprawy, Gwarant zobowiąże się bezwarunkowo i nieodwołalnie do zapłaty na rzecz Beneficjenta kwoty kosztów wykończenia niewynajętych na Dzień Transakcji lokali. (…) Jak Państwo wskazali, z tytułu wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych, Gwarant nie będzie otrzymywać od Beneficjenta żadnego ekwiwalentnego świadczenia, w szczególności, nie uzyska prawa do korzystania z powierzchni Nieruchomości objętej Umową, nie będzie uzyskiwać żadnych korzyści, ani też korzystać z jakichkolwiek usług wykonywanych przez Beneficjenta lub inne podmioty.

Jednocześnie, na podstawie Umowy, w zamian za Świadczenia Gwarancyjne Beneficjent nie zobowiąże się do powstrzymania się od dokonania określonych czynności lub do tolerowania określonych czynności lub sytuacji. Beneficjent nie będzie w związku z wypłatą Świadczeń Gwarancyjnych zobowiązany do jakichkolwiek świadczeń na rzecz Gwaranta. W konsekwencji, wypłacanych Świadczeń Gwarancyjnych przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie można uznać za wynagrodzenie z tytułu jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem VAT wymienionych w art. 5 ust. 1 ustawy.

Zatem wypłaty Świadczeń Gwarancyjnych dokonywane przez Gwaranta na rzecz Beneficjenta nie będą podlegały opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”. Podobne stanowisko wyraził Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w innych licznych interpretacjach, np. z dnia: 5 sierpnia 2022 r. sygn. 0114-KDIP1-1.4012.305.2022.1.MM, 5 kwietnia 2023 r. sygn. 0113-KDIPT1-1.4012.74.2023.1.MG, 10 października 2024 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.429.2024.1.BS, 3 marca 2025 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.666.2024.1.AM, 1 kwietnia 2025 r. sygn. 0114-KDIP4-1.4012.53.2021.1.RMA.

Udokumentowanie Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy o VAT przez sprzedaż rozumie się odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. W myśl art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Wypłata Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej nie będzie stanowiła wynagrodzenia, ani za dostawę towarów, ani za świadczenie usług. Oznacza to, że w zamian za otrzymaną Płatność Gwarancyjną z tytułu Zachęty Czynszowej nie dojdzie do sprzedaży opodatkowanej podatkiem VAT w rozumieniu regulacji art. 2 pkt 22 ustawy o VAT. Wobec tego, w związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej, Beneficjent nie będzie zobowiązany do wystawienia faktury.

W ocenie Wnioskodawców, skoro otrzymanie kwoty Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej nie stanowi sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy o VAT, to Beneficjent może w takiej sytuacji dokonać udokumentowania otrzymanych świadczeń na podstawie innego dokumentu księgowego niż faktura - w tym wypadku - noty księgowej.

Możliwość wystawiania not księgowych z tytułu otrzymania świadczeń gwarancyjnych (przy jednoczesnym braku obowiązku wystawiania faktur) została potwierdzona przez Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacjach indywidualnych prawa podatkowego (np. w interpretacji z dnia 22 listopada 2022 r., (nr 0114-KDIP4-1.4012.547.2022.1.PS), z dnia 13 maja 2022 r., (nr 0114-KDIP4-1.4012.137.2022.1.MK), z dnia 20 lutego 2020 r., (nr 0114-KDIP4-1.4012.91.2019.1.MK.), z dnia 10 grudnia 2019 r., (nr 0114-KDIP4.4012.704.2019.1.AK), z dnia 29 listopada 2019 r., (nr 0114-KDIP4.4012.713.2019.1.MP), z dnia 9 stycznia 2019 r., (nr 0114-KDIP4.4012.692.2018.1.MP), z dnia 8 stycznia 2019 r., (nr 0114-KDIP1-1.4012.670.2018.1.KOM) oraz z dnia 27 sierpnia 2018 r., (nr 0114-KDIP4.4012.398.2018.1.IT).

Podsumowując, zdaniem Zainteresowanych, Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej otrzymana przez Beneficjenta od Gwaranta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT, a jej wypłata nie powinna zostać udokumentowana fakturą VAT lecz powinna zostać udokumentowana notą księgową. Uzasadnienie stanowiska Wnioskodawców do pytania nr 2 W pierwszej kolejności Wnioskodawcy wskazują, że zgodnie ze stanowiskiem zaprezentowanym w uzasadnieniu do pytania nr 1, ich zdaniem Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT oraz nie powstanie obowiązek dokumentowania fakturą VAT. Niemniej, w przypadku uznania ww. stanowiska za nieprawidłowe i uznania przez tut.

Organ, że Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej powinna zostać opodatkowana VAT a Kupujący powinien udokumentować Płatność Gwarancyjną z tytułu Zachęty Czynszowej fakturą VAT. W takim przypadku Gwarantowi powinno przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego. Ewentualne rozliczenia związane ze zwrotem Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej (o ile wystąpią) stanowić będą podstawę do korekty tych faktur. Zgodnie z art. 86 ustawy o VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi, przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Natomiast w myśl art. 86 ust. 2 pkt 1 lit. a ustawy o VAT, kwotę podatku naliczonego stanowi suma kwot podatku wynikających z faktur otrzymanych przez podatnika z tytułu nabycia towarów i usług. Jednocześnie zgodnie z art. 86 ust. 10 ustawy o VAT prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego powstaje w rozliczeniu za okres, w którym w odniesieniu do nabytych lub importowanych przez podatnika towarów i usług powstał obowiązek podatkowy oraz nie wcześniej niż w rozliczeniu za okres, w którym podatnik otrzymał fakturę - w myśl art. 86 ust. 10b pkt 1 ustawy o VAT.

Mając na uwadze powyżej przywołane regulacje należy wskazać, że w przypadku uznania, że Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej stanowi wynagrodzenie z tytułu świadczenia usług w rozumieniu ustawy o VAT, wówczas usługobiorcy (Gwarantowi) będzie przysługiwało prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, gdyż spełniony będzie warunek niezbędny do dokonania takiego obniżenia, określony w art. 86 ust. 1 ustawy o VAT (w tym przypadku płatności te będą związane z czynnością opodatkowaną VAT jaką jest zbycie Nieruchomości). Gwarant zamierza zbyć Nieruchomość na rzecz Kupującego.

Ustalenia dotyczące wypłaty kwoty Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej oraz zobowiązanie do dokonania jej wypłaty jest bezpośrednio związane z planowaną Transakcją sprzedaży Nieruchomości wykorzystywanej przez Gwaranta w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. Podatek VAT naliczony, który powstałby, jeśli Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej podlegałaby opodatkowaniu VAT, byłby zatem związany z dotychczasową działalnością gospodarczą opodatkowaną VAT w zakresie sprzedaży Nieruchomości (przy założeniu, że sprzedaż nie będzie zwolniona z VAT).

Jednocześnie, zdaniem Zainteresowanych, w przedmiotowej sytuacji nie będzie zachodziła żadna okoliczność wyłączająca prawo do odliczenia VAT na podstawie art. 88 ustawy o VAT.

Podsumowując, w przypadku gdy organ interpretacyjny, do którego składany jest niniejszy wniosek o wydanie interpretacji prawa podatkowego, uzna, że Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej dokonywana jest z tytułu świadczenia usług w rozumieniu przepisów ustawy o VAT i tym samym, będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionej od VAT oraz powinna być udokumentowana fakturą VAT - to Sprzedający dokonujący na rzecz Kupującego płatności tytułem Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej, będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

W konsekwencji, zdaniem Zainteresowanych, w przypadku uznania przez niniejszy Organ, że Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej będzie podlegać opodatkowaniu VAT i nie będzie stanowić czynności zwolnionej od VAT, Sprzedający będzie uprawniony do odliczenia VAT naliczonego wynikającego z faktury dokumentującej wykonanie tej usługi.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zasady opodatkowania podatkiem od towarów i usług określa ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 775 ze zm.), zwana dalej „ustawą”. Art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy: Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej „podatkiem”, podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Art. 7 ust. 1 ustawy: Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Art. 8 ust. 1 ustawy: Przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7, w tym również: 1) przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, bez względu na formę, w jakiej dokonano czynności prawnej; 2) zobowiązanie do powstrzymania się od dokonania czynności lub do tolerowania czynności lub sytuacji; 3) świadczenie usług zgodnie z nakazem organu władzy publicznej lub podmiotu działającego w jego imieniu lub nakazem wynikającym z mocy prawa.

Pod pojęciem usługi (świadczenia) w myśl art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług, należy rozumieć każde zachowanie, na które składać się może zarówno działanie (uczynienie, wykonanie czegoś), jak i zaniechanie (nieczynienie, bądź też tolerowanie, znoszenie określonych stanów rzeczy). Co istotne, nie każde działanie, powstrzymanie się od działania, czy tolerowanie czynności lub sytuacji może zostać uznane za usługę, w rozumieniu przepisów ustawy.

Aby tak się stało muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki: w następstwie zobowiązania, w wykonaniu którego usługa jest świadczona, druga strona (nabywca) jest bezpośrednim beneficjentem świadczenia, świadczonej usłudze odpowiada świadczenie wzajemne ze strony nabywcy (wynagrodzenie). Oba te warunki powinny być spełnione łącznie, aby świadczenie podlegało opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako usługa.

Aby dana usługa podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, musi istnieć bezpośredni związek o charakterze przyczynowym, pomiędzy świadczoną usługą a otrzymanym świadczeniem wzajemnym, w ten sposób, że zapłacone kwoty stanowią rzeczywiste wynagrodzenie za wyodrębnioną usługę świadczoną w ramach stosunku prawnego lub dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych. Otrzymana zapłata powinna być konsekwencją wykonania świadczenia. Wynagrodzenie musi być należne za wykonanie tego świadczenia.

Zaprezentowana argumentacja w przedmiocie wzajemności świadczeń jako warunku koniecznego do uznania usługi za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT znajduje szerokie poparcie w orzecznictwie krajowych sądów administracyjnych, jak i Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Szczególnie trafnie kwestię tę ujął WSA w Kielcach w wyroku z 15 marca 2012 r. sygn. akt I SA/Ke 89/12, w którym stwierdził, że: Świadczenie usług podlega opodatkowaniu tylko wtedy, gdy pomiędzy usługodawcą a usługobiorcą istnieje stosunek prawny, na podstawie którego następuje wymiana świadczeń wzajemnych.

Aby usługa podlegała obowiązkowi podatkowemu z tytułu VAT koniecznym warunkiem jest, by świadczona była odpłatnie, przy czym pomiędzy czynnością podlegającą opodatkowaniu (usługą), a wynagrodzeniem otrzymanym z tytułu jej wyświadczenia musi istnieć bezpośredni, czytelny i dostrzegalny związek. W wyroku z 29 października 2009 r. w sprawie C-246/08 Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej przypomniał, że jeżeli działalność usługodawcy polega wyłącznie na świadczeniu usług bez bezpośredniego świadczenia wzajemnego, brak jest podstawy opodatkowania i usługi te nie podlegają tym samym podatkowi VAT (teza 43).

Świadczenie usług tylko wtedy dokonywane jest odpłatnie w rozumieniu art. 2 pkt 1 szóstej dyrektywy, jeżeli pomiędzy usługodawcą i usługobiorcą istnieje stosunek prawny, w ramach którego dochodzi do wymiany świadczeń wzajemnych, a wynagrodzenie otrzymywane przez usługodawcę stanowi rzeczywisty ekwiwalent usługi świadczonej na rzecz usługobiorcy (teza 44). Kwestia odpłatności i bezpośredniego związku pomiędzy świadczoną usługą, a otrzymanym wynagrodzeniem była wielokrotnie podnoszona w orzecznictwie Trybunału (wyrok z 8 marca 1988 r. w sprawie C-102/86, wyrok z 26 czerwca 2003 r. w sprawie C-305/01, wyrok z 3 marca 1994 r. w sprawie C-16/93).

W ustawie uregulowane są też zasady dotyczące dokumentowania sprzedaży. Art. 2 pkt 22 ustawy: Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży - rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów. Art. 106b ust. 1 pkt 1 ustawy: Podatnik jest obowiązany wystawić fakturę dokumentującą sprzedaż, a także dostawę towarów i świadczenie usług, o których mowa w art. 106a pkt 2, dokonywane przez niego na rzecz innego podatnika podatku, podatku od wartości dodanej lub podatku o podobnym charakterze lub na rzecz osoby prawnej niebędącej podatnikiem.

Z opisu sprawy wynika, że 9 lipca 2026 r. Sprzedający oraz podmiot powiązany z Kupującym („C”) zawarli przedwstępną umowę sprzedaży Nieruchomości w formie aktu notarialnego. Sprzedający i C zawarli w Przedwstępnej Umowie Sprzedaży postanowienia umożliwiające dokonanie przeniesienia praw i obowiązków wynikających z Przedwstępnej Umowy Sprzedaży przez C na Kupującego, który jest podmiotem z grupy kapitałowej C. Przedmiotem planowanej Transakcji będzie odpłatne przeniesienie przez Sprzedającego na rzecz Kupującego prawa własności nieruchomości komercyjnej stanowiącej działkę gruntu nr 1. Na dzień Transakcji Grunt w całości będzie miał charakter zabudowany.

Inwestycja realizowana jest przez Sprzedającego w systemie tzw. „built-to-suit”, tzn. na potrzeby i pod specyfikację konkretnego najemcy, spółki D. Sp. z o.o. („Najemca”), który zawarł umowę najmu całego kompleksu logistycznego („Umowa Najmu”). Umowa Najmu została zawarta w dniu 23 grudnia 2024 r., pierwotnie pomiędzy innym podmiotem jako wynajmującym a Najemcą, a Sprzedający stał się nowym wynajmującym na mocy porozumienia z dnia 5 grudnia 2025 r. Z tytułu świadczenia usług najmu, Sprzedający na dzień Transakcji będzie uzyskiwał przychody, przede wszystkim z tytułu czynszu najmu (z zastrzeżeniem Zachęty Czynszowej), opłat eksploatacyjnych oraz rozliczeń za media według rzeczywistego zużycia.

Z dniem zawarcia Umowy Sprzedaży („Data Zamknięcia”), Kupujący z mocy prawa, tj. na podstawie art. 678 ustawy Kodeks cywilny, wstąpi w prawa i obowiązki wynikające z obowiązującej w dniu dokonania Transakcji Umowy Najmu. Strony uzgodniły, że cena sprzedaży Nieruchomości zostanie skalkulowana w oparciu o założenie, że na Datę Zamknięcia nie będą istnieć żadne nierozliczone kwoty Zachęty Czynszowej przyznanej Najemcy na podstawie Umowy Najmu lub roszczenia z tego tytułu, których ekonomiczny koszt musiałby zostać poniesiony przez Kupującego wobec Najemcy po zamknięciu Transakcji.

W związku z tak uzgodnionym mechanizmem ustalania ceny sprzedaży Nieruchomości, który opiera się na założeniu, że cała powierzchnia najmu będzie na dzień Transakcji wynajęta i generująca dochód na przyjętym w kalkulacji ceny poziomie czynszu, Strony przewidziały umowny mechanizm rekompensaty Kupującemu (Beneficjentowi) części utraconych dochodów z wynajmu (odpowiadającej kwocie nierozliczonej na Datę Zamknięcia Zachęty Czynszowej). W jego ramach Sprzedający podejmie określone zobowiązanie kompensacyjne wobec Kupującego w odniesieniu do utraconych przez niego dochodów w związku z nierozliczoną częścią Zachęty Czynszowej.

Zgodnie z postanowieniami Stron Transakcji, Sprzedający zobowiąże się do wypłaty na rzecz Beneficjenta kwoty odpowiadającej niezrealizowanej na Datę Zamknięcia części Zachęty Czynszowej („Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej”). Celem Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej będzie wyrównanie Beneficjentowi niedoboru dochodu operacyjnego wynikającego z konieczności udzielania Zachęty Czynszowej Najemcy na podstawie Umowy Najmu. Kwota ta będzie stanowić rekompensatę dla Kupującego z tytułu obniżenia dochodu z najmu, wynikającego z udzielonej przez Sprzedającego Zachęty Czynszowej dla Najemcy.

Strony planują, że wypłata należności z tytułu niezrealizowanych ulg czynszowych nastąpi jednorazowo w Dacie Zamknięcia Transakcji. W zamian za poniesienie Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej Gwarantowi nie będzie przysługiwać prawo do żądania od Beneficjenta jakichkolwiek korzyści (ani pieniężnych, ani niepieniężnych). W szczególności, Gwarant nie będzie miał prawa do użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości, jak również nie będzie otrzymywał żadnych innych świadczeń w zamian za wypłatę Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej. Nie wystąpią zatem z tytułu uiszczenia przedmiotowej opłaty żadne świadczenia ekwiwalentne.

Państwa wątpliwości dotyczą opodatkowania Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej otrzymywanej przez Kupującego od Sprzedającego i sposobu dokumentowania tej płatności. Analiza przedstawionego opisu sprawy i powołanych przepisów prowadzi do wniosku, że wypłacona przez Gwaranta Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W przedstawionych we wniosku okolicznościach nie dojdzie do dostawy towarów. Zatem wypłata Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej przez Sprzedającego nie stanowi wynagrodzenia z tego tytułu. Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej nie będzie również wynagrodzeniem za świadczenie usług.

Jak wynika z okoliczności sprawy, Gwarant nie będzie otrzymywał z tytułu Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej żadnego ekwiwalentnego świadczenia. Gwarant nie będzie miał prawa do użytkowania lub korzystania z niewynajętych powierzchni w Nieruchomości, jak również nie będzie otrzymywał żadnych innych świadczeń w zamian za wypłatę Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej.

Uzgodnili Państwo mechanizm ustalenia ceny sprzedaży Nieruchomości, który opiera się na założeniu, że cała powierzchnia najmu będzie na dzień Transakcji wynajęta i generująca dochód na przyjętym w kalkulacji ceny poziomie czynszu, Strony przewidziały umowny mechanizm rekompensaty Kupującemu (Beneficjentowi) części utraconych dochodów z wynajmu (odpowiadającej kwocie nierozliczonej na Datę Zamknięcia Zachęty Czynszowej). W jego ramach Sprzedający podejmie określone zobowiązanie kompensacyjne wobec Kupującego w odniesieniu do utraconych przez niego dochodów w związku z nierozliczoną częścią Zachęty Czynszowej.

Celem Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej będzie wyrównanie Beneficjentowi niedoboru dochodu operacyjnego wynikającego z konieczności udzielania Zachęty Czynszowej Najemcy na podstawie Umowy Najmu. Ponieważ ani Gwarant, ani Beneficjent nie zobowiązują się do wykonania jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego w zamian za wypłatę Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej, kwota ta nie będzie stanowić wynagrodzenia za świadczenie usług w rozumieniu ustawy. Zatem Płatność Gwarancyjna z tytułu Zachęty Czynszowej otrzymywana przez Beneficjenta od Gwaranta nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT.

Skoro w związku z wypłatą Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej nie dojdzie do wykonania jakichkolwiek czynności opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, o których mowa w art. 5 ust. 1 ustawy, to nie dojdzie też do sprzedaży w rozumieniu art. 2 pkt 22 ustawy. Tym samym, otrzymując Płatność Gwarancyjną z tytułu Zachęty Czynszowej Beneficjent nie będzie zobowiązany do udokumentowania tego faktu poprzez wystawienie faktury. Na gruncie przepisów dotyczących podatku VAT w opisanej sytuacji nie ma przeciwwskazań do wystawienia noty księgowej.

Jednak nota księgowa nie jest dokumentem przewidzianym przepisami podatku od towarów i usług i jako taka nie jest objęta regulacją tych przepisów. Państwa stanowisko w zakresie pytania nr 1 jest prawidłowe. Odstępuję od udzielenia odpowiedzi na pytanie oznaczone nr 2, gdyż oczekiwali Państwo odpowiedzi na nie wyłącznie w sytuacji uznania za nieprawidłowe Państwa stanowiska w zakresie pytania nr 1 - co nie nastąpiło.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Interpretacja wydana została w oparciu o przedstawiony przez Państwa opis sprawy, z którego wynika, że z tytułu wypłaty Płatności Gwarancyjnej z tytułu Zachęty Czynszowej Gwarant nie będzie otrzymywać żadnego ekwiwalentnego świadczenia, nie będzie uzyskiwał żadnych korzyści. Zatem ta interpretacja traci swoją aktualność w przypadku stwierdzenia np. w toku postępowania podatkowego stanu faktycznego odmiennego od opisu przedstawionego we wniosku.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 622 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać Ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej stanowi element czynności będących przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych. Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania A. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (Zainteresowany będący stroną postępowania - art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w (…).

Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2026 r. poz. 143 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.

47 § 1 PPSA), albo w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r Ordynacji podatkowej.