Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej
23 sierpnia 2026 r. wpłynął Pana wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej. Uzupełnił go Pan pismem z 28 października 2026 r. Treść wniosku jest następująca:
Opis zdarzenia przyszłego
W 2020 r. Wnioskodawca nabył na podstawie umowy sprzedaży zawartej w formie aktu notarialnego nieruchomość gruntową stanowiącą działkę o numerze ewidencyjnym 1, położoną w obrębie 2 – A, gm. B, powiat C, woj. D, dla której Sąd Rejonowy w E prowadzi księgę wieczystą nr (...), dalej jako: „Nieruchomość”. Nieruchomość została nabyta do majątku prywatnego Wnioskodawcy, który jest jej wyłącznym właścicielem. Data nabycia: 14 sierpnia 2020 r. W tym samym 2020 r. Wnioskodawca dokonał zabudowy Nieruchomości poprzez wzniesienie na niej dwóch budynków. W zgłoszeniu budowy budynki te zostały określone jako budynki rekreacji indywidualnej, dalej jako: „Budynki”.
Powierzchnia zabudowy każdego z Budynków wynosi 35 m². Pierwszy budynek został wzniesiony w 2020 roku, drugi budynek w 2021 roku. Budynki są trwale związane z gruntem i stanowią części składowe Nieruchomości w rozumieniu art. 48 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej: „k.c.”), nie stanowiąc odrębnego od gruntu przedmiotu własności. Budynki są przystosowane do trwałego całorocznego pobytu oraz są ocieplone. Budynki są wyposażone w instalacje: elektryczną, wodno-kanalizacyjną, ogrzewanie i pomieszczenia umożliwiające pobyt ludzi: łazienkę, aneks kuchenny, meble i wyposażenie umożliwiające zamieszkiwanie i nadają się do zamieszkiwania całorocznego.
Każdy z budynków uzyskał indywidualne numery porządkowe, nadane przez wójta gminy B. Budynki nie stanowią hoteli, pensjonatów, obiektów zakwaterowania zbiorowego ani obiektów usługowych przeznaczonych do prowadzenia działalności hotelarskiej, nie są również lokalami użytkowymi. Wnioskodawca nie dokonał zmiany sposobu użytkowania Budynków na obiekty hotelowe, pensjonatowe, usługowe ani inne obiekty zakwaterowania zbiorowego. Budynki zachowują charakter obiektów przeznaczonych do indywidualnego pobytu. Wnioskodawca prowadzi pozarolniczą działalność gospodarczą opodatkowaną w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na zasadach określonych w u.z.p.d.
Głównym obszarem działalności są usługi związane z opracowywaniem oprogramowania komputerowego. Działalnością poboczną był krótkoterminowy wynajem miejsc zakwaterowania. Budynki były wykorzystywane w sposób mieszany – częściowo do celów prywatnych Wnioskodawcy i jego rodziny (prywatny pobyt), a częściowo do odpłatnego krótkoterminowego najmu na rzecz osób trzecich, w tym turystów, za pośrednictwem platformy internetowej X. Przychody z tego najmu były rozliczane w ramach prowadzonej przez Wnioskodawcę pozarolniczej działalności gospodarczej i opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Od czasu wybudowania każdy z dwóch Budynków były wynajmowany przez nie więcej niż 80 dni w roku.
Budynki nie zostały wprowadzone do wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie zaliczał wydatków związanych z nabyciem gruntu ani wybudowaniem Budynków do kosztów uzyskania przychodów, nie dokonywał również podatkowych odpisów amortyzacyjnych od Budynków. Nieruchomość oraz Budynki nie były ujmowane w ewidencji środków trwałych prowadzonej w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, tj. w zakresie zakupu i odsprzedaży nieruchomości, działalności deweloperskiej ani zorganizowanej działalności polegającej na budowie i sprzedaży nieruchomości.
Nieruchomość nie została nabyta w celu dalszej odsprzedaży i nie była traktowana jako towar handlowy. Wnioskodawca nie nabywał, nie budował ani nie sprzedawał innych nieruchomości w ramach działalności gospodarczej. Wnioskodawca planuje sprzedaż Nieruchomości oraz Budynków. Planowana sprzedaż Nieruchomości będzie miała charakter jednorazowy i będzie dotyczyć składnika majątku prywatnego Wnioskodawcy, nie stanowiąc elementu zorganizowanej, powtarzalnej działalności polegającej na nabywaniu, budowie, podziale, ulepszaniu i odsprzedaży nieruchomości.
Cała Nieruchomość stanowi jedną funkcjonalną całość z posadowionymi na niej Budynkami — obejmuje teren związany z korzystaniem z Budynków, w szczególności dojścia, dojazdy, infrastrukturę techniczną oraz otoczenie Budynków. Wnioskodawca nie planuje podziału Nieruchomości ani sprzedaży jej niezabudowanych części jako odrębnych działek inwestycyjnych i zamierza dokonać odpłatnego zbycia całości Nieruchomości wraz z Budynkami na rzecz osoby trzeciej. Od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie Nieruchomości, tj. od końca 2020 r., do planowanej daty sprzedaży w 2026 r. lub później upłynie okres dłuższy niż pięć lat.
Pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., upłynął z dniem 31 grudnia 2025 r. Uzupełnienie wniosku Grunt, na którym posadowione są Budynki, stanowi działkę ewidencyjną nr 1 (identyfikator działki (...)), obręb 2 – A, gm. B, powiat C, woj. D, o powierzchni 0,16 ha. Zgodnie z danymi ewidencji gruntów i budynków grunt oznaczony jest jako użytek rolny – grunty orne klasy RIVa (kontur RIVa). Dla terenu, na którym posadowione są Budynki, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wnioskodawca nie występował o warunki zabudowy.
Budowa Budynków została zrealizowana w trybie zgłoszenia zamiaru budowy (bez pozwolenia na budowę), na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, jako budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, tj. domków letniskowych do 35 m² każdy. Pierwszy budynek został wybudowany w 2020 r. z przeznaczeniem na własne, prywatne potrzeby rekreacyjno-wypoczynkowe i rodziny Wnioskodawcy – jako miejsce okresowego wypoczynku i pobytu poza miejscem stałego zamieszkania. Wnioskodawca dopuszczał przy tym możliwość czasowego oddawania budynku w krótkoterminowy najem w okresach, w których sam z niego nie korzysta.
Drugi budynek został wybudowany w 2021 r. również na prywatne potrzeby rekreacyjno-wypoczynkowe oraz rodziny i osób bliskich Wnioskodawcy. Powodem wzniesienia drugiego budynku było zapewnienie odrębnej, samodzielnej przestrzeni pobytowej dla rodziny i gości (m.in. w celu umożliwienia jednoczesnego, lecz niezależnego pobytu większej liczby osób oraz zwiększenia komfortu i prywatności). Podobnie jak w przypadku pierwszego budynku Wnioskodawca dopuszczał czasowy najem krótkoterminowy w okresach, w których budynek nie był wykorzystywany na potrzeby własne.
Pierwszy budynek był wykorzystywany do ubocznego najmu krótkoterminowego od 2021 r., a drugi budynek od 2022 r. Najem miał charakter uboczny i okazjonalny – każdy z Budynków był wynajmowany przez nie więcej niż 80 dni w roku, wyłącznie w okresach, w których Wnioskodawca nie korzystał z nich na własne potrzeby. Aktualnie Budynki pozostają w ofercie najmu krótkoterminowego. Wnioskodawca korzystał z pierwszego budynku na własne cele prywatne (pobyt rekreacyjno-wypoczynkowy) w ciągu roku, przede wszystkim w okresach weekendowych i wakacyjnych. W pierwszych latach po wybudowaniu pobyty były częstsze (weekendy oraz pobyty w okresie letnim).
Od około 2 lat, z uwagi na zmianę sytuacji życiowej pobyty prywatne stały się sporadyczne i coraz rzadsze, co stanowi jedną z przyczyn planowanej sprzedaży. Długość pojedynczych pobytów wynosiła zwykle 2-3 dni. Wnioskodawca korzystał z drugiego budynku na własne cele prywatne (pobyt rekreacyjno-wypoczynkowy oraz pobyt rodziny i osób bliskich) w analogiczny sposób jak w przypadku pierwszego budynku – przede wszystkim w okresach weekendowych i wakacyjnych. W pierwszych latach po wybudowaniu pobyty były częstsze, a od około 2 lat stały się sporadyczne i rzadsze. Długość pojedynczych pobytów wynosiła zwykle 2-3 dni.
Każdy z Budynków służył do zaspokajania prywatnych potrzeb pobytowych, rekreacyjnych i wypoczynkowych – jako miejsce wypoczynku weekendowego i urlopowego, spędzania czasu z rodziną i osobami bliskimi oraz odpoczynku od codziennych obowiązków. Budynki są przystosowane do trwałego całorocznego pobytu, są ocieplone i wyposażone w instalacje oraz pomieszczenia umożliwiające pobyt ludzi (instalacja elektryczna, wodno-kanalizacyjna, ogrzewanie, łazienka, aneks kuchenny, meble i wyposażenie), co umożliwia faktyczne korzystanie z nich na własne potrzeby bytowe przez cały rok. Wnioskodawca nie dokonał formalnej zmiany sposobu użytkowania Budynków na budynki mieszkalne.
Brak takiej zmiany wynika z faktu, że Budynki od chwili wybudowania faktycznie sprawiełniały i nadal sprawiełniają potrzeby pobytowe – są przystosowane do całorocznego pobytu i wyposażone w instalacje umożliwiające zamieszkiwanie – wobec czego przeprowadzanie formalnej procedury zmiany sposobu użytkowania nie było dla Wnioskodawcy konieczne, ani celowe. Budynki zachowują charakter obiektów przeznaczonych do indywidualnego pobytu i nie zostały przekształcone na obiekty hotelowe, pensjonatowe, usługowe, ani obiekty zakwaterowania zbiorowego.
W zgłoszeniu zamiaru budowy Budynki zostały opisane jako domki letniskowe o powierzchni zabudowy do 35 m² każdy, co odpowiada ustawowemu pojęciu budynków rekreacji indywidualnej, rozumianych jako budynki przeznaczone do okresowego wypoczynku (art. 29 ust. 1 pkt 16 ustawy – Prawo budowlane oraz § 3 pkt 7 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).
W ocenie Wnioskodawcy z uwagi na cechy funkcjonalne Budynków (przystosowanie do całorocznego pobytu, wyposażenie w instalacje umożliwiające zamieszkiwanie) Budynki należy zaklasyfikować w klasie PKOB 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne, która zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych obejmuje również domki wypoczynkowe i domy letnie. Wnioskodawca chce jednak zaznaczyć, że powyższa klasyfikacja stanowi element Jego stanowiska (oceny funkcjonalno-prawnej) i nie jest ona udokumentowana dokumentem klasyfikacyjnym.
Planowana sprzedaż wynika z coraz rzadszego wykorzystywania Budynków na własne potrzeby prywatne – w ostatnich ok. 2 latach, wskutek zmiany sytuacji życiowej, pobyty prywatne stały się sporadyczne. W tej sytuacji dalsze utrzymywanie Nieruchomości przestało odpowiadać potrzebom Wnioskodawcy, co skłoniło do podjęcia decyzji o jednorazowym zbyciu składnika majątku prywatnego. Wnioskodawca dokonał w 202 roku sprzedaży prywatnego mieszkania nabytego w 2006 r. na własne potrzeby mieszkaniowe. Mieszkanie zostało sprzedane innej osobie.
Pytanie
Czy prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ani zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych?
Pana stanowisko w sprawie
Zdaniem Wnioskodawcy, przychód uzyskany z planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej ani przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, a w konsekwencji – z uwagi na upływ pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. – nie będzie w ogóle podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych. Stanowisko to opiera się na następujących, wzajemnie uzupełniających się podstawach.
Po pierwsze, Budynki nie zostały wprowadzone do wykazu środków trwałych, nie były amortyzowane i nie stanowiły składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. – w związku z czym przychód z ich sprzedaży nie jest przychodem z działalności gospodarczej na podstawie tego przepisu.
Po drugie, nawet przy założeniu, że Budynki były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą, zastosowanie znajduje art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. w związku z art. 12 ust. 10a u.z.p.d. – Budynki rekreacji indywidualnej, jako obiekty o funkcji pobytowej, wyposażone w instalacje umożliwiające zamieszkiwanie, mieszczące się w klasie PKOB 1110 (budynki mieszkalne jednorodzinne, obejmującej również domki wypoczynkowe i domy letnie), powinny być uznane za budynki mieszkalne w rozumieniu tych przepisów.
Po trzecie, planowana sprzedaż ma charakter jednorazowy, dotyczy składnika majątku prywatnego i nie jest dokonywana w ramach działalności w zakresie obrotu nieruchomościami – nie stanowi zatem sprzedaży „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Po czwarte, skoro przychód ze sprzedaży nie jest przychodem z działalności gospodarczej, skutki podatkowe należy ocenić na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f., a sprzedaż w 2026 r. lub później następuje po upływie pięciu lat, licząc od końca 2020 r., w którym nabyto grunt.
1. Przepisy prawa mające zastosowanie w sprawie Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 3 u.p.d.o.f. jednym ze źródeł przychodów jest pozarolnicza działalność gospodarcza. Z kolei art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a tej ustawy traktuje jako źródło przychodów odpłatne zbycie nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Stosownie do art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f., przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą — z zastrzeżeniem ust. 2c. Jednocześnie ustawodawca przewidział szczególną regulację dotyczącą odpłatnego zbycia określonych nieruchomości wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
Zgodnie z art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f., do przychodów, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą: 1) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku; 2) lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu; 3) gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem. Przepis ten stanowi również, że w przypadku odpłatnego zbycia takich składników majątku przepisy art. 30e u.p.d.o.f. stosuje się odpowiednio.
Ponieważ Wnioskodawca opodatkowuje przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, zastosowanie w sprawie znajdują również przepisy u.z.p.d. Zgodnie z art. 12 ust. 10 u.z.p.d., w przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących m.in. środkami trwałymi podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej, ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu.
Jednakże stosownie do art. 12 ust. 10a u.z.p.d., w przypadku odpłatnego zbycia budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, wykorzystywanych w pozarolniczej działalności gospodarczej – jeżeli odpłatne zbycie zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – stosuje się art. 21 ust. 1 pkt 131 i art. 30e u.p.d.o.f.
Z powyższych regulacji wynika spójny mechanizm: przychód z odpłatnego zbycia budynku o charakterze mieszkalnym oraz gruntu związanego z tym budynkiem, nawet jeżeli budynek był wykorzystywany na potrzeby związane z działalnością gospodarczą (w tym opodatkowaną ryczałtem), nie jest kwalifikowany do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz podlega ocenie według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości prywatnych, tj. art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Niezależnie od tego, jeżeli dany składnik majątku w ogóle nie stanowi środka trwałego w rozumieniu art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f., to już z tej przyczyny przychód z jego zbycia nie wchodzi w zakres tego przepisu.
2. Brak kwalifikacji przychodu ze sprzedaży jako przychodu z działalności gospodarczej – brak środków trwałych Budynki nie zostały wprowadzone do wykazu środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych. Wnioskodawca nie dokonywał odpisów amortyzacyjnych, nie zaliczał wydatków na nabycie gruntu ani budowę Budynków do kosztów uzyskania przychodów i nie traktował Nieruchomości jako składnika majątku firmowego w ewidencji środków trwałych.
Art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. obejmuje przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą. Skoro Budynki nie były środkami trwałymi i nie podlegały ujęciu w ewidencji środków trwałych, to przychód z ich sprzedaży nie stanowi przychodu z działalności gospodarczej na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. Analogicznie, art. 12 ust. 10 u.z.p.d. dotyczy odpłatnego zbycia m.in. środków trwałych podlegających ujęciu w wykazie środków trwałych.
Skoro Budynki nie były ujęte w takim wykazie, nie ma podstaw do opodatkowania przychodu ze sprzedaży ryczałtem w stawce 10% na podstawie art. 12 ust. 10 u.z.p.d. Sam fakt, że Budynki były częściowo wykorzystywane do krótkoterminowego najmu rozliczanego w ramach działalności gospodarczej nie jest równoznaczny z tym, że przychód z ich sprzedaży stanowi przychód z tej działalności. Przychody z najmu i przychody ze sprzedaży nieruchomości to odrębne zdarzenia gospodarcze, podlegające odrębnej kwalifikacji źródła przychodu.
Ustawodawca w art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wyraźnie powiązał kwalifikację przychodu ze sprzedaży ze statusem środka trwałego (lub obowiązkiem ujęcia w ewidencji), a nie wyłącznie z samym faktem wykorzystywania składnika majątku w działalności. Należy przy tym zauważyć, że obowiązek ujęcia składnika majątku w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych dotyczy składników sprawiełniających przesłanki definicji środka trwałego z art. 22a ust. 1 u.p.d.o.f., w tym przesłankę wykorzystywania na potrzeby związane z działalnością gospodarczą.
W ocenie Wnioskodawcy Budynki służyły zasadniczo zaspokajaniu prywatnych potrzeb Wnioskodawcy i jego rodziny, a ich odpłatne udostępnianie w ramach najmu krótkoterminowego miało charakter uboczny i okazjonalny (każdy z Budynków był wynajmowany przez nie więcej niż 80 dni w roku). W konsekwencji, zdaniem Wnioskodawcy, Budynki nie były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą w sposób nadający im status środka trwałego i kreujący obowiązek ich ujęcia w wykazie środków trwałych. Po drugie, art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. wiąże powstanie przychodu ze statusem środka trwałego podlegającego ujęciu w ewidencji.
Skoro – w ocenie Wnioskodawcy – Budynki, z uwagi na zasadniczo prywatne przeznaczenie, nie musiały być i nie były do tej ewidencji wprowadzone, brak jest podstawy normatywnej do zaliczenia przychodu z ich zbycia do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie tego przepisu. 3. Charakter Budynków rekreacji indywidualnej W zgłoszeniu budowy Budynki zostały określone jako budynki rekreacji indywidualnej. Nie stanowią one hoteli, pensjonatów, obiektów usługowych ani obiektów zakwaterowania zbiorowego, nie nastąpiła również zmiana sposobu ich użytkowania na obiekty tego rodzaju.
Budynki są wyposażone w instalacje i pomieszczenia zaspokajające podstawowe potrzeby bytowe (mieszkaniowe) osób w nich przebywających i faktycznie umożliwiają zamieszkiwanie. O mieszkalnym (pobytowym) charakterze budynku decydują także jego faktyczne cechy: Budynki są przystosowane do trwałego całorocznego pobytu oraz są ocieplone. Budynki są wyposażone w instalacje i pomieszczenia umożliwiające pobyt ludzi, w szczególności: instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, ogrzewanie, łazienkę, aneks kuchenny, meble i wyposażenie umożliwiające zamieszkiwanie i nadają się do zamieszkiwania całorocznego.
Okoliczność, że Budynki były częściowo odpłatnie udostępniane osobom trzecim w ramach krótkoterminowego najmu nie zmienia ich podstawowego charakteru. Sam sposób wykorzystywania budynku, polegający na jego czasowym najmie, nie przesądza o zakwalifikowaniu go jako hotelu, pensjonatu, obiektu usługowego lub obiektu zakwaterowania zbiorowego, jeżeli nie doszło do zmiany sposobu użytkowania i budynek zachowuje funkcję pobytowo-rekreacyjną.
Z powyższego wynika, że Budynki – mimo formalnego określenia w zgłoszeniu budowy jako budynki rekreacji indywidualnej – są obiektami trwale przystosowanymi do całorocznego pobytu ludzi i zaspokajania ich podstawowych potrzeb bytowych, zachowującymi charakter obiektów przeznaczonych do indywidualnego pobytu. Okoliczności te mają zasadnicze znaczenie dla oceny, że Budynki stanowią budynki mieszkalne w rozumieniu art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d., co Wnioskodawca szczegółowo uzasadnia w pkt 4 poniżej.
4. Znaczenie klasyfikacji PKOB 1110 dla wykładni pojęcia budynku mieszkalnego Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych ani u.z.p.d. nie zawierają własnej definicji budynku mieszkalnego na potrzeby art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. i art. 12 ust. 10a u.z.p.d. W związku z tym, przy wykładni tego pojęcia pomocniczo należy odwołać się do cech funkcjonalnych budynku, jego przeznaczenia oraz klasyfikacji stosowanych w systemie prawnym, w tym do Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych. Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych, klasa PKOB 1110 – budynki mieszkalne jednorodzinne obejmuje nie tylko typowe całoroczne domy jednorodzinne, lecz również domki wypoczynkowe i domy letnie.
Ma to istotne znaczenie dla wykładni art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. – w ramach klasy budynków mieszkalnych jednorodzinnych mieszczą się również budynki letniskowe lub wypoczynkowe. Tym samym określone w dokumentacji budowlanej budynki rekreacji indywidualnej są uznane w klasie PKOB 1110 za budynki mieszkalne w rozumieniu art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. Budynki posadowione na Nieruchomości mają właśnie taki charakter – służą do pobytu, są samodzielnymi budynkami trwale związanymi z gruntem, wyposażonymi w instalacje umożliwiające pobyt ludzi. Budynki są przystosowane do trwałego całorocznego pobytu oraz są ocieplone.
Budynki są wyposażone w instalacje i pomieszczenia umożliwiające pobyt ludzi, w szczególności: instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, ogrzewanie, łazienkę, aneks kuchenny, meble i wyposażenie umożliwiające zamieszkiwanie i nadają się do zamieszkiwania całorocznego. Każdy z budynków uzyskał indywidualne numery porządkowe, nadane przez wójta gminy B. Zdaniem Wnioskodawcy, zgodnie z klasyfikacją PKOB 1110 budynki rekreacji indywidualnej przeznaczone do pobytu ludzi mieszczą się w zakresie pojęcia budynku mieszkalnego użytego w art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. i w konsekwencji powinny zostać objęte zakresem tych regulacji.
5. Zastosowanie art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. Niezależnie od argumentu przedstawionego w pkt 2, nawet gdyby organ przyjął, że Budynki były wykorzystywane na potrzeby związane z działalnością gospodarczą w sposób uzasadniający rozważenie art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f., zastosowanie powinien znaleźć art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. Przedmiotem planowanej sprzedaży będzie Nieruchomość zabudowana Budynkami, które były wykorzystywane w sposób mieszany – częściowo prywatnie, a częściowo w ramach prowadzonej działalności gospodarczej polegającej na krótkoterminowym najmie.
Fakt, że Budynki były częściowo wykorzystywane w działalności gospodarczej nie powinien przesądzać o zakwalifikowaniu przychodu ze sprzedaży do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej. Art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. odnoszą się bowiem do składników majątku wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą – obejmują więc sytuacje, w których nieruchomość była wykorzystywana w działalności podatnika, lecz ze względu na swój mieszkalny lub pobytowy charakter została wyłączona z reżimu przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej.
Gdyby samo wykorzystywanie budynku do odpłatnego najmu krótkoterminowego automatycznie powodowało kwalifikację przychodu z jego sprzedaży do źródła „pozarolnicza działalność gospodarcza”, art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. i art. 12 ust. 10a u.z.p.d. w istotnym zakresie utraciłyby praktyczne znaczenie – przepisy te właśnie po to zostały wprowadzone, by wyłączyć z reżimu przychodów z działalności gospodarczej sprzedaż budynków i lokali o charakterze mieszkalnym, nawet jeżeli były wykorzystywane w działalności.
W konsekwencji przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkami nie powinien zostać zaliczony do przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej ani opodatkowany ryczałtem na podstawie art. 12 ust. 10 u.z.p.d., a skutki podatkowe tej sprzedaży należy ocenić według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. 6. Związek gruntu z Budynkami Art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d. obejmują nie tylko budynek objęty zakresem tych przepisów, lecz także grunt związany z tym budynkiem.
W opisanym zdarzeniu przyszłym cała Nieruchomość stanowi jedną funkcjonalną całość z posadowionymi na niej Budynkami – grunt jest związany z korzystaniem z Budynków, obejmując w szczególności ich otoczenie, dojścia, dojazdy, teren rekreacyjny oraz infrastrukturę techniczną. Ponieważ Wnioskodawca planuje sprzedaż całej Nieruchomości jako jednej całości, bez jej podziału i bez sprzedaży niezabudowanych części jako odrębnych działek inwestycyjnych, również grunt będący przedmiotem sprzedaży powinien zostać uznany za grunt związany z Budynkami w rozumieniu powołanych przepisów.
7. Brak sprzedaży w wykonaniu działalności gospodarczej – brak obrotu nieruchomościami Niezależnie od argumentów przedstawionych w pkt 2–6, planowana sprzedaż nie następuje „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Nieruchomość nie została nabyta w celu jej dalszej odsprzedaży i nie była traktowana jako towar handlowy. Planowana sprzedaż będzie miała charakter jednorazowy, dotycząc składnika majątku prywatnego Wnioskodawcy i nie stanowi elementu zorganizowanej, powtarzalnej działalności polegającej na nabywaniu, budowie, podziale, ulepszaniu i odsprzedaży nieruchomości.
Wnioskodawca nie prowadzi działalności w zakresie obrotu nieruchomościami, działalności deweloperskiej ani zorganizowanej działalności polegającej na budowie i sprzedaży nieruchomości. Częściowe wykorzystywanie Budynków do krótkoterminowego najmu w ramach działalności gospodarczej nie przekształca jednorazowej sprzedaży Nieruchomości w sprzedaż dokonywaną w wykonaniu działalności gospodarczej. Działalność Wnioskodawcy polega na świadczeniu usług najmu krótkoterminowego, a nie na obrocie nieruchomościami. Sprzedaż Nieruchomości jest zdarzeniem jednorazowym, leżącym poza zakresem tej działalności.
W orzecznictwie i praktyce interpretacyjnej przyjmuje się, że o sprzedaży „w wykonaniu działalności gospodarczej” można mówić przede wszystkim wtedy, gdy sprzedaż nieruchomości stanowi element zorganizowanej, ciągłej i zarobkowej działalności w zakresie obrotu nieruchomościami. Taka sytuacja w sprawie Wnioskodawcy nie zachodzi. 8. Ustalenie pięcioletniego terminu z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. Skoro przychód z planowanej sprzedaży Nieruchomości wraz z Budynkami nie będzie stanowił przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej, skutki podatkowe sprzedaży należy ocenić na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f.
Zgodnie z tym przepisem odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu tylko wtedy, gdy zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, oraz jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Przenosząc ocenę odpłatnego zbycia Budynków oraz Nieruchomości na grunt art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., konieczne jest poprawne wyliczenie pięcioletniego terminu ochronnego.
Zgodnie z utrwalonym stanowiskiem organów podatkowych i doktryny, w przypadku nieruchomości gruntowych zabudowanych – w których budynki stanowią części składowe gruntu w rozumieniu art. 48 k.c. – bieg tego terminu liczony jest wyłącznie od daty nabycia własności nieruchomości gruntowej (zob. m.in. interpretacje indywidualne Dyrektora KIS: 0115-KDIT3.4011.546.2024.1.PS, 0111-KDIB2-2.4011.36.2017.1.KK). Data zakończenia budowy poszczególnych budynków na tym gruncie jest dla tej kalkulacji nieistotna.
Wynika to z ujętej w art. 48 k.c. zasady superficies solo cedit, zgodnie z którą budynki trwale związane z gruntem, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w przepisach szczególnych (jak np. budynek na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste), stanowią części składowe gruntu i dzielą jego los prawny oraz ramy chronologiczne. W opisanej sprawie wyjątek taki nie zachodzi – Budynki zostały wzniesione przez Wnioskodawcę na własnym gruncie, nie stanowią odrębnego od gruntu przedmiotu własności, a zatem ich późniejsze wybudowanie nie oznacza nabycia odrębnej nieruchomości.
Dla potrzeb ustalenia pięcioletniego terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., decydujące znaczenie ma data nabycia własności gruntu, a nie data wybudowania Budynków na tym gruncie. Wnioskodawca nabył Nieruchomość w 2020 r., w związku z czym pięcioletni termin należy liczyć od końca 2020 r. Termin ten upłynął z dniem 31 grudnia 2025 r. Planowana sprzedaż Nieruchomości w 2026 r. lub później nastąpi zatem po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym Wnioskodawca nabył Nieruchomość.
9. Podsumowanie stanowiska Mając na uwadze powyższe Wnioskodawca stoi na stanowisku, że przychód z planowanej w 2026 r. lub później sprzedaży Nieruchomości wraz z posadowionymi na niej Budynkami nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ani zryczałtowanym podatkiem dochodowym od przychodów ewidencjonowanych, z następujących powodów: 1. Budynki nie zostały wprowadzone do wykazu środków trwałych, nie były amortyzowane i nie stanowiły składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1 u.p.d.o.f. – w związku z czym przychód z ich sprzedaży nie jest przychodem z pozarolniczej działalności gospodarczej na podstawie tego przepisu, ani przychodem opodatkowanym ryczałtem na podstawie art. 12 ust. 10 u.z.p.d.
2. niezależnie od pkt 1, Budynki – określone w zgłoszeniu budowy jako budynki rekreacji indywidualnej – mają funkcję pobytowo-rekreacyjną, służą pobytowi i wypoczynkowi, są wyposażone w instalacje umożliwiające pobyt ludzi, nie stanowią hoteli, pensjonatów ani obiektów zakwaterowania zbiorowego, a zgodnie z PKOB 1110 (obejmującą również domki wypoczynkowe i domy letnie) mieszczą się w zakresie pojęcia budynku mieszkalnego na potrzeby art. 14 ust. 2c u.p.d.o.f. oraz art. 12 ust. 10a u.z.p.d.
3. planowana sprzedaż ma charakter jednorazowy, dotyczy składnika majątku prywatnego i nie jest dokonywana w ramach działalności w zakresie obrotu nieruchomościami – nie następuje zatem „w wykonaniu działalności gospodarczej” w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. 4. w konsekwencji skutki podatkowe planowanej sprzedaży należy ocenić na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a u.p.d.o.f. 5. pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., upłynął z dniem 31 grudnia 2025 r., w związku z czym planowana sprzedaż w 2026 r. lub później nie spowoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych ani zryczałtowanym podatkiem dochodowym.
Ocena stanowiska
Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest nieprawidłowe.
Uzasadnienie interpretacji indywidualnej
Zasady opodatkowania W myśl art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 592 ze zm.): Opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku. Powyższe wskazuje, że opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody uzyskane przez podatnika, z wyjątkiem tych, które zostały enumeratywnie wymienione w katalogu zwolnień przedmiotowych zawartym w powyższej ustawie bądź od których zaniechano poboru podatku.
Zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości Stosownie do przepisów tej ustawy odrębnymi źródłami przychodów są określone w art. 10 ust. 1: · pozarolnicza działalność gospodarcza (pkt 3), · odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, c) prawa wieczystego użytkowania gruntów, d) innych rzeczy, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany (pkt 8).
Nadmienić należy, że prawo podatkowe, w szczególności ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie zawiera definicji nieruchomości. Wobec tego uzasadnionym jest posiłkowanie się definicją nieruchomości zawartą w ustawie z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. z 2026 r. poz. 795 ze zm.). W myśl art. 46 § 1 ustawy Kodeks cywilny: Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty) jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Zgodnie z art. 47 § 1 i 2 ww. ustawy: Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego. Ponadto, jak stanowi art. 48 ww. ustawy Kodeks cywilny: Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili ich zasadzenia lub zasiania.
Mając na uwadze powołane ww. przepisy Kodeksu cywilnego, w przypadku wybudowania budynku na gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Budynek trwale związany z gruntem jako część składowa gruntu nie może być przedmiotem odrębnej własności. Wyjątki od tej zasady przewidują przepisy szczególne dotyczące wzniesienia budynku na gruncie będącym w wieczystym użytkowaniu.
Zgodnie z art. 10 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy: Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Jednak w myśl art. 10 ust. 3 cytowanej ustawy: Przepisy ust. 1 pkt 8 mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów sprawiecjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Z powyższego wynika zatem, że aby przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości mógł zostać zaliczony do źródła przychodów, określonego wyżej wskazanym przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a cyt. ustawy, sprawiełnione powinny zostać co najmniej dwie podstawowe przesłanki: • nieruchomość nie może być przedmiotem odpłatnego zbycia w wykonywaniu działalności gospodarczej, • nieruchomość nie może być nieruchomością niemieszkalną wykorzystywaną w działalności gospodarczej. Odrębnym źródłem przychodów jest, wskazana w art. 10 ust. 1 pkt 3 ww. ustawy, pozarolnicza działalność gospodarcza.
W świetle art. 14 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Za przychód z działalności, o której mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3, uważa się kwoty należne, choćby nie zostały faktycznie otrzymane, po wyłączeniu wartości zwróconych towarów, udzielonych bonifikat i skont. U podatników dokonujących sprzedaży towarów i usług opodatkowanych podatkiem od towarów i usług za przychód z tej sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.
Na podstawie art. 14 ust. 2 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia składników majątku będących: a) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, b) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1 500 zł, c) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, d) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które zgodnie z art. 22n ust. 3 nie podlegają ujęciu w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych - wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą lub przy prowadzeniu działów sprawiecjalnych produkcji rolnej, z zastrzeżeniem ust. 2c; przy określaniu wysokości przychodów przepisy ust. 1 i art. 19 stosuje się odpowiednio.
Pamiętać jednakże trzeba, że w myśl art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Do przychodów, o których mowa w ust. 2 pkt 1, nie zalicza się przychodów z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów sprawiecjalnych produkcji rolnej: budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.
Skutki podatkowe Pana sprawy Jak wynika z opisu zdarzenia, zakupił Pan prywatnie grunt rolny, na którym wybudował budynki, które wykorzystywał Pan zarówno prywatnie, jak i w swojej działalności gospodarczej. Co do zasady przychód ze sprzedaży składników majątku wykorzystywanych w działalności gospodarczej podatnika stanowi przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wykazuje szereg związków systemowych z ustawą z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 120 ze zm.).
Jednym z powiązań tego rodzaju jest problematyka składników majątkowych, która w systemie prawa podatkowego została wyraźnie odniesiona do prawa bilansowego.
Zgodnie z art. 5a pkt 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Ilekroć w ustawie mowa jest składnikach majątkowych – oznacza to aktywa w rozumieniu ustawy o rachunkowości pomniejszone o przejęte długi funkcjonalnie związane z prowadzoną działalnością gospodarczą zbywcy, o ile długi te nie zostały uwzględnione w cenie nabycia, o której mowa w art. 22g ust. 3. W myśl art. 3 ust. 1 pkt 12 ustawy o rachunkowości: Ilekroć w ustawie jest mowa o aktywach – rozumie się przez to kontrolowane przez jednostkę zasoby majątkowe o wiarygodnie określonej wartości, powstałe w wyniku przeszłych zdarzeń, które spowodują w przyszłości wpływ do jednostki korzyści ekonomicznych.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych dokonuje podziału środków trwałych na podlegające i niepodlegające amortyzacji.
Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c, stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania: 1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością, 2) maszyny, urządzenia i środki transportu, 3) inne przedmioty – o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.
W myśl art. 22c pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych: Amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów, zwane odpowiednio środkami trwałymi lub wartościami niematerialnymi i prawnymi. Z powyższych wyjaśnień wynika, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie uzależniają możliwości uznania danego składnika majątku za środek trwały od ujęcia go w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, ani też dokonywania jego amortyzacji (zwłaszcza, że część środków trwałych objęta jest ustawowym wyłączeniem z amortyzacji podatkowej).
A zatem, w świetle przywołanych przepisów, bez znaczenia pozostaje, że nie wprowadził Pan budynków do ewidencji środków trwałych i nie amortyzował ich. Jeżeli składnik majątku wykorzystywany w działalności gospodarczej podatnika należy do jednej z kategorii wskazanych w art. 14 ust. 2c ustawy (np. jest lokalem mieszkalnym), to wtedy przychodu ze sprzedaży takiego składnika majątku nie traktuje się jako przychodu z pozarolniczej działalności gospodarczej. Budynki to zadaszone obiekty budowlane wraz z wbudowanymi instalacjami i urządzeniami technicznymi, wykorzystywane dla potrzeb stałych. Przystosowane są do przebywania ludzi, zwierząt lub ochrony przedmiotów.
Budynki dzielą się na mieszkalne i niemieszkalne. Budynki mieszkalne są to obiekty budowlane, których co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej jest wykorzystywana do celów mieszkalnych. W przypadkach, gdy mniej niż połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest na cele mieszkalne, budynek taki klasyfikowany jest jako niemieszkalny, zgodnie z jego przeznaczeniem. Budynki niemieszkalne są to obiekty budowlane wykorzystywane głównie dla potrzeb niemieszkalnych. W przypadku, gdy co najmniej połowa całkowitej powierzchni użytkowej wykorzystywana jest do celów mieszkalnych, budynek klasyfikowany jest jako budynek mieszkalny.
Zatem o kwalifikacji budynku decydują konkretne kryteria formalno-prawne i techniczne. Budynek mieszkalny musi sprawiełniać rygorystyczne normy określone w prawie i być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Budynek o charakterze mieszkalnym może powstać tylko na terenie, który w dokumentacji gminy jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego decyzję o warunkach zabudowy wydają lokalne władze. Jak wynika z opisu zdarzenia grunt, na którym wybudował Pan Budynki, jest oznaczony jako użytek rolny. Dla terenu, na którym wzniósł Pan Budynki, nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Nie występował Pan o warunki zabudowy. Zrealizował Pan budowę w trybie zgłoszenia zamiaru budowy (bez pozwolenia na budowę), na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, jako budowa wolno stojących parterowych budynków rekreacji indywidualnej, tj. domków letniskowych do 35 m² każdy. Formalnie są to zatem budynki niemieszkalne, pomimo że przystosował je Pan do całorocznego przebywania. W dokumentacji widnieją jako posadowione na gruncie ornym budynki rekreacji indywidualnej. Z opisu zdarzenia wynika, że taką funkcję pełnią też w praktyce, służą do rekreacji i wypoczynku Pana, Pana rodziny i krótkoterminowych najemców.
Co do zasady o tym, czy dom można uznać za rekreacyjny (letniskowy), czy za budynek mieszkalny, decyduje też jego przeznaczenie, a więc funkcja, której ma służyć. Zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 30 grudnia 1999 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych (PKOB) (t. j. Dz. U. z 1999 r. Nr 112 poz. 1316 ze zm.) domki wypoczynkowe czy domy letnie mogą należeć do klasy budynków mieszkalnych lub niemieszkalnych, istotne jest ustalenie, czy w danym budynku podatnik realizował swoje cele mieszkaniowe, czy jedynie potrzeby związane z rekreacją i wypoczynkiem.
W orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego oraz Sądu Najwyższego utrwaliło się stanowisko, że dom letniskowy może być zaliczony do kategorii budynków mieszkalnych tylko wtedy, gdy będzie użytkowany faktycznie przez właściciela i jego bliskich, służąc tym samym zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych (np. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 marca 2016 r., sygn. II FSK 20/14). Jeżeli podatnik korzysta z domu jedynie w celach wypoczynkowych, sezonowo, wówczas dom taki uznać należy za letniskowy, rekreacyjny.
Jak wynika z opisu zdarzenia z obu domów korzystał Pan jedynie na pobyty rekreacyjno-wypoczynkowe w ciągu roku, przede wszystkim w okresach weekendowych i wakacyjnych. Długość pojedynczych pobytów wynosiła zwykle 2-3 dni. Także najem był na cele krótkoterminowe. A zatem ani Pan ani Pana rodzina, ani osoby Panu bliskie ani najemcy nie zaspokajali w tych domkach swoich podstawowych potrzeb mieszkaniowych, a jedynie wypoczywali tam. Domki te stanowiły zarówno dla Pana, jak i dla innych osób jedynie miejsce okresowego wypoczynku i pobytu poza miejscem stałego zamieszkania.
Zgodnie z Polską Klasyfikacją Obiektów Budowlanych budynki mieszkalne obejmują dział 11, natomiast budynki niemieszkalne dział 12. Według zawartego w rozporządzeniu schematu klasyfikacji PKOB nr 1212 zawiera budynki zakwaterowania turystycznego, pozostałe. Zgodnie z objaśnieniami klasa ta obejmuje: schroniska młodzieżowe, schroniska górskie, domki kempingowe, domy wypoczynkowe oraz pozostałe budynki zakwaterowania turystycznego. Klasa ta nie obejmuje natomiast: hoteli i podobnych budynków oferujących zakwaterowanie (1211), wesołych miasteczek i parków wypoczynkowych (2412).
Zatem przedmiotem zbycia będą domki letniskowe, które stanowią budynki niemieszkalne, zaliczone do grupy PKOB 1212 – Budynki zakwaterowania turystycznego, pozostałe. Mając na uwadze przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe oraz powołane wyżej przepisy prawa podatkowego, w Pana sytuacji nie znajdzie zastosowania art. 14 ust. 2c ustawy o podatku dochodowego od osób fizycznych. Zbycie nieruchomości będzie generować przychód z działalności gospodarczej, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, podlegający opodatkowaniu w formie ryczałtu, gdyż taką formę wybrał Pan dla przychodów z działalności gospodarczej.
Jak stanowi art. 12 ust. 10 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. z 2025 r. poz. 843 ze zm.): W przypadku odpłatnego zbycia praw majątkowych lub nieruchomości będących: 1) środkami trwałymi albo wartościami niematerialnymi i prawnymi, podlegającymi ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, 2) składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1 ustawy o podatku dochodowym, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa, ustalona zgodnie z art. 22g ustawy o podatku dochodowym, nie przekracza 1500 zł, 3) składnikami majątku, które ze względu na przewidywany okres używania równy lub krótszy niż rok nie zostały zaliczone do środków trwałych albo wartości niematerialnych i prawnych, 4) składnikami majątku stanowiącymi spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub udział w takim prawie, które nie podlegają ujęciu w wykazie środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, 5) składnikami majątku przedsiębiorstwa w spadku - bez względu na okres ich nabycia - ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynosi 10% uzyskanego przychodu, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z pozarolniczej działalności gospodarczej, a pomiędzy pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składnik majątku został wycofany z działalności, i dniem jego zbycia nie upłynęło sześć lat.
W konsekwencji sprzedaż nieruchomości będzie opodatkowana 10% ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Dodatkowe informacje
Informacja o zakresie rozstrzygnięcia Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji. Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji · Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2025 r. poz. 111 ze zm.).
Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji. · Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej: 1) z zastosowaniem art. 119a; 2) w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług; 3) z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści. · Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej: Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.
Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację
Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.; dalej jako „PPSA”). Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA): • w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art.
47 § 1 PPSA), albo • w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/wnioski albo /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA). Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA). Podstawa prawna dla wydania interpretacji Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej.