INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że Pani stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 29 października 2010r. (data wpływu do tut.
Biura 04 listopada 2010r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 04 listopada 2010r. wpłynął do tut. Biura ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny: W dniu 29 września 2008r. wnioskodawczyni kupiła wspólnie z mężem działkę budowlaną o pow. 0,0577 ha za kwotę 92.320 zł.
W dniu 03 grudnia 2009r. małżonkowie otrzymali pozwolenie na budowę na ww. działce budynku mieszkalnego o pow. 188,74 m2 Budowę domu małżonkowie rozpoczęli początkiem 2010r. i doprowadzili ją do stanu surowego zamkniętego wraz z instalacją elektryczną i wodno-kanalizacyjną, c.o. oraz dymowo-spalinowo-wentylacyjną. Nakłady na budowę ww. budynku, tj. zakup materiałów, są udokumentowane fakturami VAT i wyniosły 179.040,28 zł, natomiast całość robocizny, którą wykonał mąż i ojciec wnioskodawczyni nie jest udokumentowana. Na budowę domu został zaciągnięty kredyt mieszkaniowy w kwocie 200.000 zł.
W dniu 15 października 2010r. z powodu braku środków na dokończenie budowy, małżonkowie sprzedali ww. budynek za kwotę 630.000 zł. Wnioskodawczyni wraz z mężem za uzyskane środki ze sprzedaży ww. nieruchomości zamierza nabyć działkę budowlaną, aby na niej wybudować mniejszy budynek mieszkalny o pow. około 100 m2. W związku z powyższym zadano następujące pytania: Czy dochody z odpłatnego zbycia działki wraz z budynkiem będą mogły być wolne od podatku dochodowego na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. wyżej ustawy o podatku dochodowym?
Czy w razie braku możliwości skorzystania ze zwolnienie na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia na podstawie art. 22 ust. 6c, ust. 6e cyt. ustawy należy uznać: koszty zakupu działki (akt notarialny) wraz z opłatami notarialnymi i kosztami założenia księgi wieczystej, koszty zaciągnięcia kredytu, tj. prowizja, odsetki i inne opłaty związane z udzieleniem kredytu, koszty bieżącej obsługi spłaty kredytu (odsetki), nakłady na wybudowanie budynku mieszkalnego, tj. opłaty za uzyskanie pozwolenia na budowę, wydatki na wykonanie podkładów geodezyjnych, map, projektu budynku oraz zakup materiałów, koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu, tj. m.in. 2 % prowizja i opłaty za wydanie zaświadczeń?
Zdaniem wnioskodawczyni, działka została zakupiona w 2008r., a większość nakładów zwiększających wartość nieruchomości, tj. uzyskanie pozwolenia oraz koszty wybudowania budynku mieszkalnego (zakupu materiałów, uzyskania i obsługi oraz spłaty odsetek i kredytu) została poniesiona w latach następnych, czyli w latach 2009 i 2010 (po zmianie przepisów), zatem do dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości w dniu 15 października 2010r. ma zastosowanie zwolnienie z jego opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131, pod warunkiem wydatkowania tego dochodu w okresie dwóch lat na własne cele mieszkaniowe.
Wnioskodawczyni stoi na stanowisku, że w razie braku możliwości skorzystania ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 cyt. ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia na podstawie art. 22 ust. 6c, ust. 6e cyt. ustawy należy uznać wszelkie koszty i wydatki związane z nabyciem nieruchomości i zwiększeniem jej wartości oraz zbyciem nieruchomości, tj. m.in,: koszty zakupu działki (akt notarialny) wraz z opłatami notarialnymi i kosztami założenia księgi wieczystej, koszty zaciągnięcia kredytu, tj. prowizja, odsetki i inne opłaty związane z udzieleniem kredytu, koszty bieżącej obsługi spłaty kredytu (odsetki), nakłady na wybudowanie budynku mieszkalnego, tj. opłaty za uzyskanie pozwolenia na budowę, wydatki na wykonanie podkładów geodezyjnych, map, projektu budynku oraz zakup materiałów oraz usług, koszty związane z wcześniejszą spłatą kredytu, tj. m.in. 2 % prowizja i opłaty za wydanie zaświadczeń.
Na tle przedstawionego stanu faktycznego stwierdzam, co następuje: Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010r.
Nr 51, poz. 307 ze zm.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, -jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podkreślić należy, iż przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.
Tym samym jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiło po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości w ogóle nie podlega opodatkowaniu. W przedmiotowej sprawie, ze względu na treść art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych istotna jest data nabycia nieruchomości.
Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, w związku z czym należy odnieść się do definicji zawartej w ustawie z dnia 23 kwietnia 1964r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.). Zgodnie z art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego, nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności (dotyczy budynków wybudowanych na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym).
W myśl art. 48 Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem wyjątków przewidzianych w ustawie, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych (art. 47 § 1 tego Kodeksu). Zatem w przypadku wybudowania budynku na własnym gruncie, grunt ten wraz z budynkiem stanowi jedną rzecz (nieruchomość). Za datę nabycia nieruchomości w takim wypadku uznać należy datę nabycia gruntu, tj. 29 września 2008r.
Bez znaczenia w tym wypadku pozostaje, że większość nakładów na grunt wnioskodawczyni poczyniła wraz z mężem po tej dacie. Istotna jest bowiem wyłącznie data nabycia prawa własności nieruchomości, która determinuje brzmienie przepisów jakie będą miały zastosowanie w razie odpłatnego zbycia tej nieruchomości. Stosownie do powyższego, w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. Ustawą z dnia 06 listopada 2008r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Nowe zasady opodatkowania, zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej, mają zastosowanie do uzyskanych dochodów (poniesionej straty) od dnia 01 stycznia 2009r.
Jednakże w myśl art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.
Z cytowanego art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej jednoznacznie wynika, że do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 01 stycznia 2007r. do dnia 31 grudnia 2008r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r.
Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. w katalogu zwolnień przedmiotowych nie przewidują możliwości zastosowania zwolnienia przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku przeznaczenia środków uzyskanych z tej sprzedaży na własne cele mieszkaniowe na mocy w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Wskazana przez wnioskodawczynię ulga zgodnie z art. 14 ustawy zmieniającej ma zastosowanie wyłącznie do odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których nabycie nastąpiło po dniu 31 grudnia 2008r.
Zatem wnioskodawczyni nie może skorzystać z ulgi o której mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, gdyż jak wskazała, nabycia nieruchomości dokonała w dniu 29 września 2008r. Zgodnie z art. 30e ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w ww. brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
W myśl art. 30e ust. 2 ww. ustawy podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonych zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Przy czym przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej (art. 19 ust. 1 ww. ustawy). Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny sprzedawanej nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe, o ile były ponoszone przez zbywcę. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym zbyciem musi istnieć związek przyczynowo - skutkowy. Zgodnie z art. 22 ust. 6c koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.
Wysokość nakładów, o których mowa w art. 22 ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy). Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł stosownie do art. 30e ust. 5 ww. ustawy. Jak wynika z art. 30e ust. 4 ustawy podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podatek ten należy wykazać w zeznaniu o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) za rok podatkowy, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości (PIT-36). Jedyne zwolnienie przewidziane w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008r. dotyczyło przychodu z odpłatnego zbycia budynku lub lokalu mieszkalnego, jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia. Zwolnienie to zwane powszechnie „ulgą meldunkową” nie będzie miało zastosowania w niniejszej sprawie, gdyż z wniosku jasno wynika, że budowa budynku nie została przez małżonków zakończona.
To zaś oznacza, że nie było możliwości zameldowania się na pobyt stały w niedokończonym budynku. Zatem sprzedaż nieruchomości podlega opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym na zasadach określonych w art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c.
Ustawodawca przewidział w art. 22 ust. 6c ustawy, że do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia zaliczyć można: udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynione w czasie ich posiadania.
Stosownie do przedstawionego we wniosku stanu faktycznego oraz cytowanych przepisów ustawy o podatku dochodowym, do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości wnioskodawczyni może zaliczyć zatem udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości czyli wydatek jaki wnioskodawczyni poniosła na zakup działki wraz z opłatami notarialnymi i kosztami założenia księgi wieczystej.
Kwotę tę wnioskodawczyni może powiększyć o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie jej posiadania, tj. nakłady, które wnioskodawczyni poniosła na budowę budynku mieszkalnego na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. Do nakładów zwiększających wartość nieruchomości gruntowej wnioskodawczyni będzie zatem mogła zaliczyć udokumentowane fakturami VAT wydatki na zakup materiałów budowlanych, opłaty za uzyskane pozwolenia na budowę, wydatki na wykonanie pomiarów geodezyjnych, map, projektu budynku.
Do kosztów uzyskania przychodu wnioskodawczyni nie będzie mogła natomiast zaliczyć kosztów związanych z wcześniejszą spłatą kredytu czyli 2% prowizji i opłat za wydanie zaświadczeń. Zaciągnięcie kredytu i uzyskanie pieniędzy od banku nie jest w świetle prawa podatkowego traktowane jako osiągnięcie przez podatnika przychodu do opodatkowania, a tym samym od kwoty kredytu nie płaci się w momencie jego uzyskania podatku dochodowego. Zatem wydatki na spłatę kredytu nie mogą być uznawane za koszt uzyskania przychodu, skoro uzyskanie kredytu nie jest przychodem do opodatkowania.
Biorąc pod uwagę powyższe należy stwierdzić, że spłata kredytu nie stanowi dla wnioskodawczyni kosztu uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Innymi słowy, kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytu zaciągniętego na sfinansowanie budowy domu, lecz wyłącznie koszty nabycia nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości.
Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości. Podobnie kosztem uzyskania przychodu nie będą koszty zaciągnięcia kredytu tj. prowizja, opłaty związane z udzieleniem kredytu ani koszty bieżącej jego obsługi czyli odsetki. Wydatki te w żaden sposób nie zwiększają wartości samej nieruchomości, jako nakłady, jak również nie są kosztami jej nabycia. Wydatki związane z kredytem zostały poniesione celem uruchomienia i obsługi kredytu nie mogą być więc kosztem nabycia nieruchomości.
Samo ponoszenie wydatków nie uprawnia jeszcze podatnika do odliczenia tych wydatków jako kosztu uzyskania przychodu. Reasumując, przychód uzyskany ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w części przypadającej na wnioskodawczynię będzie podlegał opodatkowaniu 19% podatkiem dochodowym od osób fizycznych na zasadach określonych w art. 30e. Podstawę opodatkowania będzie stanowił dochód - stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia przedmiotowej nieruchomości - pomniejszony o faktycznie poniesione koszty odpłatnego zbycia i koszty uzyskania przychodu – w przedmiotowej sprawie będzie to koszt nabycia oraz nakłady poczynione na tej nieruchomości, które zwiększyły jej wartość.
Do kosztów uzyskania przychodów wnioskodawczyni zaliczyć nie może jednak wydatków związanych z kredytem, tj. prowizji, opłat, odsetek gdyż wydatki te nie były wydatkami poniesionymi na nabycie nieruchomości tylko na obsługę kredytu, ani też nie podwyższały wartości nieruchomości. Tym samym nie można pomniejszyć przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia o wydatki związane z obsługą kredytu bankowego. Stosownie do powyższego stanowisko wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe.
Należy także wskazać, iż z uwagi na fakt, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika jednoznacznie z art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej - niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie dla wnioskodawczyni. Mąż wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie i uiścić stosowną opłatę. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie, ul. Rakowicka 10, 31-511 Kraków po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a, 43-300 Bielsko-Biała.