INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko przedstawione we wniosku z dnia 27 lutego 2012 r. (data wpływu 2 marca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości jest: prawidłowe - w odniesieniu do ceny nabycia nieruchomości wraz z kosztami notarialnymi oraz kosztów budowy, nieprawidłowe - w pozostałym zakresie.
UZASADNIENIE W dniu 2 marca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie kosztów uzyskania przychodów z tytułu sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. W dniu 28 sierpnia 2008 r. – aktem notarialnym – Wnioskodawczyni nabyła wraz z mężem działkę budowlaną za kwotę 40.000,00 zł, poniosła koszty notarialne w kwocie 1.791,00 zł. Następnie Zainteresowana i Jej mąż ponieśli koszty związane z projektem i rozpoczęciem budowy w kwocie 1.912,00 zł.
Aby kontynuować budowę Wnioskodawczyni wraz z mężem zaciągnęli w banku kredyt hipoteczny w wysokości 130.000,00 zł. Z kredytem były związane koszty przygotowawcze, ustanowienia wymaganych przez bank zabezpieczeń oraz odsetek od udzielonego kredytu w łącznej kwocie 3.683,50 zł. Następnie w celu kontynuowania budowy Zainteresowana wraz z mężem zaciągnęli kredyt drugim banku w kwocie 160.000,00 zł. Kredyt został przeznaczony na spłatę pierwszego kredytu oraz na kontynuowanie budowy.
Łączny koszt jaki Wnioskodawczyni i Jej mąż ponieśli obejmujący: koszty przygotowawcze, ustanowienia wymaganych przez bank zabezpieczeń, odsetek od udzielonego kredytu oraz prowizji za wcześniejszą spłatę wynosi 8.965,66 zł. W dniu 27 października 2011 r. - aktem notarialnym – małżonkowie dokonali sprzedaży działki wraz z wybudowanym na niej domem za kwotę 305.000,00 zł. Z tytułu budowy Wnioskodawczyni i Jej mąż ponieśli wraz z mężem koszty udokumentowane fakturami i rachunkami w łącznej kwocie 110.773,22 zł. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy do kosztów uzyskania przychodu Zainteresowana może zaliczyć oprócz kosztów zakupu nieruchomości gruntownej wraz z kosztami notarialnymi i udokumentowane fakturami i rachunkami koszty budowy, również wszystkie koszty związane z pozyskiwaniem kapitału na budowę domu tj.: koszty prowizji bankowych, koszty ustanowienia wymaganych przez bank zabezpieczeń, opłaty sądowe, PCC, odsetki bankowe, opłaty z tytułu przedterminowej spłaty kredytu? Zdaniem Wnioskodawczyni, uzyskany w wyniku sprzedaży przychód nie byłby możliwy do uzyskania bez poniesienia kosztów związanych z wytworzeniem przedmiotu sprzedaży, a poniesienie tych kosztów bez kredytów udzielanych przez banki.
Banki udzielenie kredytów uzależniają od przedłożenia wymaganych dokumentów, opłacenia prowizji, ustanowienia wymaganych umową zabezpieczeń. Z tytułu udzielonego kredytu bank nalicza odsetki, a za przedterminową spłatę kredytu pobiera opłatę. Bez tych kosztów nie byłoby możliwe wytworzenie przedmiotu, które go sprzedaż doprowadziłaby do uzyskania przez Zainteresowaną przychodu. Za zasadne zatem Wnioskodawczyni uważa uwzględnienie w kosztach uzyskania przychodu wszystkich poniesionych przez Nią kosztów.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za: prawidłowe - w odniesieniu do ceny nabycia nieruchomości wraz z kosztami notarialnymi oraz kosztów budowy, nieprawidłowe - w pozostałym zakresie. Na podstawie przepisu art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Z analizy stanu faktycznego wynika, że będącą przedmiotem sprzedaży działkę budowlaną, na której następnie wybudowano budynek Zainteresowana wspólnie z mężem, nabyła w dniu 28 sierpnia 2008 r. Zatem w przedmiotowej sprawie znajdą zastosowanie przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2008 r. Zgodnie bowiem z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz.
U. Nr 209, poz. 1316), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy zmienianej w art. 1 (ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie zmienianej w art. 1, w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Stosownie do art. 30e ust. 1 i ust. 4 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi – 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ww. ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw (ust. 2 ww. art. 30e ustawy). W myśl przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Natomiast, zgodnie z art. 22 ust. 6c ustawy, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e wyżej cytowanej ustawy).
Zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy, wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Ponadto, wskazać należy, iż koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski” (art. 22 ust. 6f ww. ustawy).
Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. W świetle powyższego, definicję kosztów uzyskania przychodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości ustawodawca precyzuje poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m. in. udokumentowane koszty nabycia tej nieruchomości, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość tejże nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania. Koszt nabycia, co do zasady określa umowa notarialna sprzedaży, na podstawie której podatnik staje się właścicielem nieruchomości.
Kosztem nabycia bez wątpienia będzie zatem cena jaką zapłacił nabywca zbywcy za nieruchomość będącą przedmiotem sprzedaży, niezależnie od tego czy zakup nieruchomości jest sfinansowany kredytem bankowym, czy też środki na jej zakup pochodzą z oszczędności nabywcy. Kosztem nabycia oprócz ceny nabycia są również wydatki notarialne czyli wydatki związane ze sporządzeniem aktu notarialnego związanego z nabyciem nieruchomości. Do kosztów uzyskania przychodów Wnioskodawczyni może również zaliczyć koszty budowy domu jako udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości, poczynione w czasie jej posiadania.
Natomiast w odniesieniu do poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów związanych z kredytem bankowym zaciągniętym na budowę domu stwierdzić należy, iż w świetle powyższych przepisów prawnych nie stanowią one kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, gdyż są to wydatki związane z pozyskaniem środków pieniężnych na ww. cel. Podkreślić należy, iż zaciągnięcie kredytu jest wyłącznie sposobem na pozyskanie pieniędzy na budowę domu.
Kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie budowy domu, (w tym odsetek od kredytu, prowizji, opłaty z tytułu przedterminowej spłaty kredytu) lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości. Koszty nabycia zaś określają umowy notarialne sprzedaży, na podstawie których podatnicy stają się właścicielami lub współwłaścicielami nieruchomości. Wydatki związane ze spłatą kredytu nie mogą być także potraktowane jako nakłady, o których mowa w art. 22 ust. 6c ustawy, ponieważ w żaden sposób nie wpływają na podwyższenie wartości samej nieruchomości.
Również wydatki związane z opłatami sądowymi, podatkiem od czynności cywilnoprawnych oraz ustanowieniem wymaganych przez bank zabezpieczeń nie mogą absolutnie stanowić kosztu nabycia. Koszty te były bowiem związane wyłącznie z uzyskaniem kredytu. Wydatki te wynikają wyłącznie z umowy zawartej pomiędzy Wnioskodawczynią a bankiem. Co do zasady, każdy bank udzielając kredytu obciąża stronę kupującą obowiązkiem poniesienia tego typu opłat. Nie są to w żadnym wypadku jednak koszty nabycia tej nieruchomości tylko koszty na jakie podatnik godzi się w momencie zawierania umowy o kredyt, żeby pozyskać kapitał. Wydatki te związane są zatem wyłącznie z uzyskaniem kredytu.
Wydatki poniesione przez Wnioskodawczynię w związku z uzyskaniem kredytu nie mieszczą się w kategorii kosztów uzyskania przychodów, bowiem stanowią wydatek związany wyłącznie z kredytem i jako taki nie stanowią kosztu nabycia przedmiotowej nieruchomości. Mając na uwadze przedstawiony we wniosku stan faktyczny oraz wyżej przytoczone przepisy prawa, stwierdzić należy, iż przy obliczaniu podstawy opodatkowania w związku ze zbyciem nieruchomości Zainteresowana może uwzględnić jako koszty uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ww. ustawy cenę zakupu nieruchomości wraz z kosztami notarialnymi oraz wydatki związane z budową domu.
Natomiast brak jest podstaw do zaliczenia do ww. kosztów wydatków dotyczących odsetek od kredytu zaciągniętego na budowę przedmiotowej nieruchomości, prowizji bankowych związanych z ww. kredytem, prowizji z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, kosztów wymaganych przez bank zabezpieczeń, podatku od czynności cywilnoprawnych oraz opłat sądowych. Z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego został złożony przez jednego ze współwłaścicieli przedmiotowej nieruchomości, zaznacza się, iż interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego z nich, tj. męża Zainteresowanej.
Mąż Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św.
Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r. poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).
Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.