INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz.770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 6 czerwca 2012 r. (data wpływu 13 czerwca 2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 13 czerwca 2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży lokali mieszkalnych. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawczyni wraz z małżonkiem na początku lat 90-tych nabyli prawo własności całej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym i gospodarczym (ustawowa wspólność majątkowa małżeńska).
Prawo własności całej przedmiotowej nieruchomości nabyto częściowo na podstawie umowy darowizny w 1991 r., częściowo na podstawie umowy majątkowej małżeńskiej z 1993 r., częściowo w drodze dziedziczenia po zmarłym w 1984 r. ojcu, a częściowo w drodze dziedziczenia po zmarłym w 1991 r. bracie. Z uwagi na zły stan techniczny budynku w 2007 r. małżonkowie podjęli decyzję o rozbiórce tegoż budynku. W miejsce rozebranego budynku postanowili oni wybudować nowy budynek wielorodzinny z przeznaczeniem na cele prywatne.
Celem realizacji budowy budynku mieszkalnego wielorodzinnego z usługami w parterze małżonkowie zawarli umowę o roboty budowlane, której przedmiotem było kompleksowe wykonanie przez wykonawcę wszelkich prac mających na celu wzniesienie budynku. W trakcie realizacji budowy pogorszeniu uległa sytuacja majątkowa małżonków. Z uwagi na powyższe, chcąc wywiązać się finansowo wobec wykonawcy, zaproponowali, iż w zamian za należne wykonawcy wynagrodzenie z tytułu realizacji przedmiotu umowy (wzniesienia budynku) małżonkowie przeniosą (poprzez sprzedaż) na jego rzecz własność kilku lokali mieszkalnych wybudowanych przezeń w ramach przedmiotu umowy.
Tym samym umową przedwstępną małżonkowie zobligowali się do ustanowienia w nowo wybudowanym budynku odrębnej własności lokali mieszkalnych oraz ich sprzedaży wykonawcy (wraz z udziałem w gruncie), zaś ten wyraził zgodę na możliwość potrącenia wzajemnych wierzytelności, jakie w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej będą posiadać wobec siebie Strony. Końcowo, Zainteresowana wskazuje, iż nie prowadzi działalności gospodarczej, której przedmiotem byłby obrót nieruchomościami. Ponadto, Wnioskodawczyni nie dokonywała uprzednio sprzedaży nieruchomości, jak również podobnych czynności nie zamierza wykonywać w przyszłości. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy w świetle obecnych przepisów Zainteresowana będzie zwolniona z zapłaty podatku dochodowego od przychodu ze sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w związku z tym, iż odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5-letniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (działki gruntu)? Zdaniem Wnioskodawczyni, przychód ze sprzedaży wyodrębnionych lokali mieszkalnych w związku z tym, iż odpłatne zbycie nastąpi po upływie 5-letniego okresu licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości (działki gruntu) nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51 poz.. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W opinii Zainteresowanej, z uwagi na fakt, iż ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawiera definicji nieruchomości, należy się odnieść do przepisów prawa cywilnego. Zgodnie z art. 46 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 ze zm.), nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.
Grunty stanowiące odrębny przedmiot własności są więc z natury swej nieruchomościami, budynki natomiast trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości. Zatem własność nieruchomości gruntowej rozciąga się co do zasady na budynki. Wnioskodawczyni podnosi, iż budynek trwale związany z gruntem, jako część składowa gruntu, nie może być przedmiotem odrębnej własności.
W związku z tym, sprzedaż nieruchomości obejmuje zarówno zbycie gruntu, jak i znajdującego się na nim budynku W sytuacji zaś, gdy najpierw dochodzi do nabycia gruntu, a dopiero później wybudowany zostanie budynek istotnym z punktu widzenia ustalenia początku biegu terminu określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych jest moment nabycia gruntu. Z treści przedstawionego we wniosku opisu zdarzenia przyszłego wynika, iż na początku lat 90-tych Zainteresowana wraz z małżonkiem nabyli na własność grunt, na którym wybudowany został budynek mieszkalny.
Tym samym – w opinii Wnioskodawczyni – w odniesieniu do sprzedaży ww. wyodrębnionych lokali mieszkalnych wraz ze stosownym udziałem w gruncie pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości gruntowej. Zdaniem Zainteresowanej, powyższe oznacza, iż sprzedaż przedmiotowej nieruchomości nie stanowi źródła przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji uzyskany z tego tytułu przychód nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.
W opinii Wnioskodawczyni, powyższego nie zmienia również fakt planowanego ustanowienia przed sprzedażą odrębnej własności lokali. Wyodrębnienie bowiem lokali z nieruchomości nie powoduje, że momentem nabycia lokalu jest chwila ustanowienia odrębnej własności lokalu, czy założenia księgi wieczystej, o ile w wyniku ustanowienia odrębnej własności nie nastąpi zniesienie współwłasności i nie ulegną zmianie udziały współwłaścicieli. Na potwierdzenie swojego stanowiska Zainteresowana powołuje szereg pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego oraz orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Mając powyższe na względzie, stosownie do art. 14c § 1 Ordynacji podatkowej, odstąpiono od uzasadnienia prawnego dokonanej oceny stanowiska Wnioskodawczyni. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Końcowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu informuje, iż powołane we wniosku indywidualne interpretacje przepisów prawa podatkowego oraz orzeczenie WSA we Wrocławiu wydane zostały w indywidualnych sprawach i nie mają zastosowania w przedmiotowej sprawie. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.