INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani Antoniny W. przedstawione we wniosku z dnia 9 czerwca 2009 r. (data wpływu 12 czerwca 2009 r.), uzupełnionym pismem (data wpływu 12 sierpnia 2009 r.), o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania jest: prawidłowe – w części dotyczącej poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów związanych z nabyciem, jak również zbyciem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nieprawidłowe – w części dotyczącej uznania kwot spłat spadkobierców za koszt uzyskania przychodu.
UZASADNIENIE W dniu 12 czerwca 2009 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. W przedmiotowym wniosku oraz piśmie stanowiącym jego uzupełnienie został przedstawiony następujący stan faktyczny. W dniu 15 stycznia 2009 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie lokatorskie, które następnie w dniu 17 marca 2009 r. zostało przekształcone we własnościowe. W dniu 22 kwietnia 2009 r. przedmiotowe mieszkanie zostało przez Zainteresowaną sprzedane.
W związku z dokonaniem ww. czynności Wnioskodawczyni poniosła koszty sądowe, notarialne oraz koszty związane z wykupem mieszkania. Ponadto na podstawie wyroku sądowego Zainteresowana została zobowiązana do dokonania spłaty na rzecz spadkobierców, którzy odziedziczyli przedmiotowy lokal mieszkalny. Zainteresowana chciała rozliczyć się z podatku ze sprzedaży mieszkania, jednakże powstała wątpliwość, co do zasadności zaliczenia spłaty dla spadkobierców do kosztu uzyskania przychodu ze sprzedaży mieszkania. W związku z powyższym zadano następujące pytania. Czy Wnioskodawczyni może odliczyć kwoty wypłacone spadkobiercom z kwoty wartości mieszkania?
Czy przysługuje Jej prawo do odliczenia kosztów sądowych? Czy Zainteresowana może odliczyć kwotę za notariusza, wykupu mieszkania? Co jeszcze Wnioskodawczyni może odliczyć? Zdaniem Wnioskodawczyni, kwoty wypłacone na podstawie wyroku sądowego powinny być zaliczone do kosztów uzyskania przychodu ze sprzedaży nieruchomości, ponieważ Zainteresowana nie jest w posiadaniu tych pieniędzy. Zatem nie powinna być obciążona kwotą wypłaconą spadkobiercom. W opinii Wnioskodawczyni, koszty sądowe, koszty związane z wykupem mieszkania powinny być odliczone od podatku.
W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za: prawidłowe – w części dotyczącej poniesionych przez Wnioskodawczynię kosztów związanych z nabyciem, jak również zbyciem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nieprawidłowe – w części dotyczącej uznania kwot spłat spadkobierców za koszt uzyskania przychodu.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z przepisem art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Z dniem 1 stycznia 2009 roku uległy zmianie zasady opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.
Nowe zasady opodatkowanie znajdują zastosowanie do odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych od dnia 1 stycznia 2009 r. Przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy w kontekście opodatkowania przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości, istotne jest ustalenie momentu nabycia przez Zainteresowaną przedmiotowego mieszkania. Z przedstawionego we wniosku i jego uzupełnieniu opisu stanu faktycznego wynika, że mieszkanie będące przedmiotem odpłatnego zbycia Wnioskodawczyni nabyła w dniu 17 marca 2009 r., tj. w dacie przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego we własnościowe.
W związku z tym w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdują przepisy obowiązujące od 1 stycznia 2009 r. Ponadto, że w związku z realizacją wyroku sądowego dokonała wpłat na rzecz pozostałych spadkobierców nabytego spółdzielczego prawa lokatorskiego tytułem ich spłaty, a w związku z przekształceniem tegoż prawa we własnościowe poniosła również koszty sądowe, notarialne i inne z tym związane. I tak w myśl art. 30e ust. 1 i 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Jednakże istotnym dla przedstawionego przez Wnioskodawczynię stanu faktycznego i związanego z nim pytania jest ust. 2 tegoż artykułu, który stanowi, iż podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
W myśl przytoczonego przepisu art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości oraz praw majątkowych, a także innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej, którą zgodnie z ust. 3 tegoż artykułu określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.
Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe (potoczne) rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. Można do takich kosztów zaliczyć np.: koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.
Natomiast, stosownie do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Nadto, zgodnie z art. 22 ust. 6e ww. ustawy wysokość nakładów, o których mowa powyżej, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Natomiast w myśl art. 22 ust. 6f cytowanej ustawy koszty nabycia lub koszty wytworzenia, o których mowa w ust. 6c, są corocznie podwyższane, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie lub wytworzenie zbywanych rzeczy lub praw majątkowych, do roku poprzedzającego rok podatkowy, w którym nastąpiło ich zbycie, w stopniu odpowiadającym wskaźnikowi wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych w okresie pierwszych trzech kwartałów roku podatkowego w stosunku do tego samego okresu roku ubiegłego, ogłaszanemu przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej "Monitor Polski".
Określając koszty uzyskania przychodu należy brać pod uwagę te wydatki, które mają bezpośredni wpływ na uzyskany przychód. Biorąc pod uwagę opisany we wniosku stan faktyczny oraz przedstawiony powyżej stan prawny, należy stwierdzić, iż poniesiony przez Wnioskodawczynię wydatek związany z obowiązkiem spłaty spadkobierców nie stanowi dla Niej kosztu uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przedmiotowego spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, bowiem dotyczy on kwot wypłaconych tytułem spłat na rzecz spadkobierców w związku z nabyciem spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (nie własnościowego).
Natomiast w odniesieniu do pozostałych wymienionych przez Zainteresowaną wydatków stwierdzić należy, iż z tytułu sprzedaży przedmiotowego mieszkania do kosztów odpłatnego nabycia i zbycia Wnioskodawczyni może zaliczyć wskazane przez Nią wydatki w postaci: kosztów sądowych, kosztów notarialnych, innych kosztów związanych z wykupem mieszkania, o ile faktycznie miały one bezpośredni wpływ na uzyskany przychód, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów przytoczonych w treści niniejszej interpretacji. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawczynię i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.
Tutejszy Organ pragnie nadmienić, że dokumenty dołączone przez Zainteresowaną do wniosku nie podlegają analizie i weryfikacji w ramach postępowania o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.