INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 2 i § 6 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko, przedstawione we wniosku z dnia 4 lipca 2013 r. (data wpływu 23 lipca 2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie sprzedaży działek – jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 23 lipca 2013 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania odszkodowania oraz w zakresie zwolnienia przedmiotowego. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Wnioskodawca prowadzi indywidualną działalność gospodarczą. Główny profil działalności obejmuje od 12/2010 wynajem i dzierżawę pozostałych maszyn i urządzeń oraz dóbr materialnych, gdzie indziej niesklasyfikowanych.
Ponadto wpisana do działalności jest również działalność deweloperska polegająca na budowie domów mieszkalnych z przeznaczeniem do sprzedaży, z tym że od kilku lat ogranicza się ona do wyprzedaży wybudowanych domów i nie będą już podejmowane inne działania w tym zakresie. Wcześniej Zainteresowany nie zajmował się najmem w ramach działalności gospodarczej. Głównym profilem działalności była produkcja materiałów budowlanych. Wnioskodawca ewidencjonuje dokumentację dotyczącą prowadzonej działalności gospodarczej w księgach rachunkowych w oparciu o ustawę o rachunkowości.
Oprócz działalności gospodarczej Wnioskodawca osiąga od 2006 r. przychody z najmu mieszkań prywatnych na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych opodatkowaną w formie ryczałtu ewidencjonowanego. Ponadto, Zainteresowany posiada udziały w firmie w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością, w której jest również zatrudniony na umowę o pracę. Wnioskodawca jest czynnym podatnikiem VAT. Zainteresowany pozostaje w związku małżeńskim, w którym obowiązuje ustawowa wspólność majątkowa. Małżonka Wnioskodawcy nie prowadzi działalności gospodarczej.
Zainteresowany wraz z małżonką nabyli działki rolne: dwie w 2005 r. oraz trzy w 2006 r., niezabudowane o powierzchni łącznej 2,8490 ha na podstawie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości. Działki nabyto na cele prywatne. Dla przedmiotowych działek w momencie zakupu nie było planu zagospodarowania przestrzennego. Przed zawarciem aktu notarialnego podpisywane były Warunkowe Umowy sprzedaży (w związku z prawem pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych).
Po podpisaniu warunkowej umowy sprzedaży na pierwszą z działek, Wnioskodawca podjął w niewielkim zakresie czynności mające na celu sprawdzenie możliwości wykorzystania zakupionej (pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu) działki na cele związane z działalnością gospodarczą, tj. polegające na uzyskaniu opinii geotechnicznej oraz możliwości zasilenia działki w energię. Po uzyskaniu tytułu własności w formie aktu notarialnego do kolejnej działki Zainteresowany podjął dalsze czynności mające na celu sprawdzenie możliwości wykorzystania działek na cele związane z działalnością.
W grudniu 2005 r. Wnioskodawca uzyskał dla dwóch zakupionych działek (oraz dla sąsiedniej działki Gminy Miejskiej, której zakup był uzgadniany) decyzję o warunkach zabudowy na budownictwo wielorodzinne. Przygotowane zostało studium programowe i koncepcja osiedla z budynkami wielorodzinnymi. Ponoszone koszty ujmowane były w księgach jako koszty przygotowania nowej produkcji i zawieszane na koncie rozliczeń międzyokresowych kosztów. Działki zakupione w 2005 r. nie zostały jednak nigdy wprowadzone na stan firmy, nigdy też nie zostały wykorzystane na potrzeby działalności. Wobec działek nabytych w 2006 r. Zainteresowany nie podejmował żadnych czynności.
Plan Zagospodarowania Przestrzennego dla wszystkich wyżej opisanych działek został ostatecznie uchwalony w 2009 r. Okazało się jednak, że część zakupionych działek została w Planie Zagospodarowania przeznaczona pod drogi, zaś pozostała część działek – pod budownictwo wielorodzinne. Właścicielem sąsiednich działek przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne jest Gmina Miejska, która wystąpiła do małżonków o wyrażenie zgody na dokonanie planu podziału nieruchomości zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego w operacie ewidencji gruntów i budynków Miasta, na co Wnioskodawca wyraził zgodę. Podział został dokonany.
Dokonano podziału 2 działek zakupionych w 2005 r. oraz 2 działek zakupionych w 2006 r. Działka nr 8/1 zakupiona w 2006 r. nie została podzielona. W wyniku podziału powstało 14 działek z czego 8 działek zostało wydzielonych pod drogi. Na mocy art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe z mocy prawa przeszły na własność Gminy. W związku z powyższym, Wnioskodawca wraz z małżonką zostali wywłaszczeni na podstawie decyzji z dnia 20 lutego 2012 r. z 8 działek o powierzchni łącznej 0,3467 ha.
W związku z przeznaczeniem części działek zakupionych w 2006 r. pod drogi, wszystkie dotychczasowo wykonane studia i plany budowy osiedla stały się nieaktualne i niemożliwe do wykorzystania. W zamian za wywłaszczone działki Gmina Miejska, za zgodą małżonków, przekaże nieruchomości zamienne o powierzchni łącznej 0,2591 ha, tj. cztery działki z czego 3 działki zostały przeznaczone w miejscowym Planach Zagospodarowania Przestrzennego pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, natomiast czwarta o pow. 0,014 ha – na inne cele w tym: handel, gastronomię, parki.
Wartość działek, które zostaną nabyte w zamian za wywłaszczone wyceniona została przez rzeczoznawcę znacznie wyżej niż działki wywłaszczone. Wnioskodawca zamierza nabyć działki od gminy Miejskiej w celu ich odsprzedaży. Zainteresowany w wyniku powyższych operacji będzie musiał zapłacić za działki otrzymane zamiennie kwotę stanowiącą równowartość ich wartości wycenionej przez rzeczoznawcę wraz z należnym podatkiem VAT, pomniejszoną o odszkodowanie należne za wywłaszczone działki. Gmina Miejska wydanie działek w zamian za wywłaszczone traktuje jako sprzedaż działek i udokumentuje fakturami VAT ze stawką 23%.
Ponadto, Wnioskodawca zamierza sprzedać pozostałe 6 działek powstałych w wyniku podziału oraz 1 działkę zakupioną w 2006 r., która nie została objęta planem podziału, tj. 4 działki wydzielone w wyniku podziału, których powierzchnia zawierała się w ramach terenu, dla którego przygotowane było studium programowe i koncepcja osiedla z budynkami wielorodzinnymi, 3 działki, które nie były objęte powyższym studium i koncepcją. W związku z powyższym zadano następujące pytania.
Czy w opisanym stanie należy uznać, że Wnioskodawca nie działa w charakterze podatnika VAT i w momencie uzyskania odszkodowania za wywłaszczone prywatne nieruchomości nie będzie zobowiązany do opodatkowania dostawy podatkiem VAT? Czy przy sprzedaży działek opisanych w stanie faktycznym w punkcie a) i b) Wnioskodawca będzie działał w charakterze podatnika i czy będzie zobowiązany do odprowadzenia podatku VAT? Czy Zainteresowany będzie miał prawo do odliczenia VAT z faktur wystawionych przez Gminę Miejską na wydanie działek zamiennych w zamian za odszkodowanie (za opłatą)? Czy uzyskane w przyszłości odszkodowanie będzie zwolnione z podatku dochodowego od osób fizycznych?
Czy sprzedaż 7 pozostałych działek opisanych w stanie faktycznym pod literą a) i b) będzie zaliczana do odrębnego źródła przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) updof i w związku z tym nie powstanie przychód podatkowy jako, że sprzedaż nastąpi po upływie 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym wystąpiło nabycie? Tut.
Organ informuje, że przedmiotem niniejszej interpretacji jest odpowiedź na pytanie nr 5, natomiast w zakresie pytania nr 4 została wydana interpretacja indywidualna nr ILPB2/415-716/13-2/WM dnia 23 października 2013 r. Informuje się ponadto, że w przedmiocie podatku od towarów i usług, tj. w zakresie pytań 1-3 wydane zostaną odrębne rozstrzygnięcia w terminie późniejszym. Zdaniem Wnioskodawcy – w odniesieniu do pytania nr 5 – sprzedaż 7 pozostałych działek opisanych powyżej pod literą a) i b) będzie zaliczana do odrębnego źródła przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof i w związku z tym nie powstanie przychód podatkowy.
Na poparcie swojego stanowiska, Zainteresowany wskazał, że dochód z odpłatnego zbycia tzw. „prywatnych” nieruchomości lub praw majątkowych do nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem PIT, gdy zbycie ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym ta nieruchomość (prawo majątkowe) została nabyta lub wybudowana (art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c updof).
Przepisów ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, z zastrzeżeniem ust. 3, nawet jeżeli przed zbyciem zostały wycofane z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
Z kolei art. 14 ust. 2 pkt 1 stanowi, że przychodem z działalności gospodarczej są również przychody z odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej składników majątku będących: środkami trwałymi, składnikami majątku, o których mowa w art. 22d ust. 1, z wyłączeniem składników, których wartość początkowa ustalona zgodnie z art. 22g nie przekracza 1.500 zł, wartościami niematerialnymi i prawnymi – ujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, w tym także przychody z odpłatnego zbycia składników majątku wymienionych w lit. b, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu użytkowego lub udziału w takim prawie nieujętych w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, z zastrzeżeniem ust. 2c.
Zainteresowany przywołał brzmienie art. 22d ust. 1, który stanowi, że podatnicy mogą nie dokonywać odpisów amortyzacyjnych od składników majątku, o których mowa w art. 22a i 22b, których wartość początkowa, określona zgodnie z art. 22g, nie przekracza 3.500 zł; wydatki poniesione na ich nabycie stanowią wówczas koszty uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania. Reasumując, Wnioskodawca wskazał, że działki opisane pod literą a) i b) nie były nigdy środkami trwałymi, ani składnikami majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, a ponadto, nie zostały nigdy wprowadzone na stan firmy.
Stanowią własność prywatną Wnioskodawcy w związku z czym sprzedaż będzie zaliczana do odrębnego źródła przychodów na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. c updof, a więc w związku z powyższym przychód podatkowy nie powstanie, ponieważ upłynęło 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło ich nabycie. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
W świetle powyższego, każda czynność prawna, której przedmiotem jest odpłatne zbycie nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy, stanowi źródło przychodów w rozumieniu tego przepisu, jeżeli zostanie dokonana w określonym czasie, tj. przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie i nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Z analizy wniosku wynika, że Zainteresowany wraz z małżonką nabyli przedmiotowe działki gruntu w 2005 r. i 2006 r. Działki te nigdy nie zostały wprowadzone na stan firmy. Nigdy też nie były wykorzystywane na potrzeby działalności gospodarczej.
Z uwagi na uchwalenie Planu Zagospodarowania Przestrzennego w 2009 r. część zakupionych działek została przeznaczona pod drogi, a pozostała część – pod budownictwo wielorodzinne. Reasumując, stwierdzić należy, że zbycie przedmiotowych działek nie będzie stanowić źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, z uwagi na fakt, że nastąpi ono po upływie pięciu lat, licząc od końca lat kalendarzowych, w którym nastąpiło nabycie prawa własności do lokalu, tj. od 2005 r. i 2006 r. Tym samym, Zainteresowany nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 14b § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną).
Wskazać należy, że z uwagi na to, że wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego, dotyczącej stosowania przepisów ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych został złożony przez Wnioskodawcę – jednego ze współwłaścicieli przedmiotowych działek, zaznacza się, że interpretacja nie wywiera skutku prawnego dla drugiego ze współwłaścicieli, tj. żony Wnioskodawcy. v Żona Zainteresowanego, chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinna wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej udzielenie. Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu, ul. Św. Mikołaja 78/79, 50-126 Wrocław, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.