INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Pani, przedstawione we wniosku z dnia 18.06.2012 r. (data wpływu 19.06.2012 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości – jest nieprawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 19.06.2012 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości. W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. Dnia 08.03.2007 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze darowizny. Nieruchomość sprzedała w 2011 r. Ponieważ sprzedaż przed upływem pięciu lat od dnia nabycia rodzi obowiązek opodatkowania tej transakcji, Wnioskodawczyni złożyła zeznanie i zapłaciła podatek. Jako przychód Wnioskodawczyni wykazała cenę sprzedaży natomiast nie wykazała kosztów uzyskania przychodów.
Po złożeniu zeznania Wnioskodawczyni doszła do wniosku, analizując przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa rzeczy z dnia nabycia. W związku z powyższym zadano następujące pytanie. Co jest kosztem uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku kiedy sprzedający nabył ją w drodze darowizny? Zdaniem Wnioskodawcy, Po 31 grudnia 2006 r. przy sprzedaży nieruchomości opodatkowany jest dochód rozumiany jako różnica pomiędzy przychodem ze zbycia a kosztami jego uzyskania. Koszty uzyskania dla przychodów zostały określone w art. 22 ust. 6c-6f.
Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w czasie ich posiadania. Zgodnie z tymi przepisami kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa rzeczy z dnia nabycia. Jeżeli (tak jak w przypadku Wnioskodawczyni) nieruchomość została nabyta w drodze darowizny, to kosztem uzyskania przychodu z późniejszego zbycia jest wartość rynkowa z dnia nabycia (czyli z 08.03.2007 r.), powiększona o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy, poczynione w trakcie jej posiadania.
Koszty podwyższa się o kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Ponieważ Wnioskodawczyni nie dokonywała żadnych nakładów zwiększających wartość nieruchomości, ani nie była zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn, kosztem uzyskania przychodu powinna być zdaniem Wnioskodawczyni wartość rynkowa nieruchomości z 08.03.2007 r. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Zgodnie z treścią art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) - c) ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2 m. in.: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym, jeżeli sprzedaż nieruchomości lub prawa nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie - nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa w ogóle nie podlega opodatkowaniu.
Tak więc, w przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia. Ustawą z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 209, poz. 1316 ze zm.) zmieniono m.in. zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Zgodnie z art. 8 ust. 1 ww. ustawy zmieniającej, do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) w okresie od dnia 1 stycznia 2007 r. do dnia 31 grudnia 2008 r., stosuje się zasady określone w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Z przedstawionego we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stanu faktycznego wynika, że dnia 8 marca 2007 roku Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze darowizny.
A zatem dokonując oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości należy zastosować przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r. Zgodnie z art. 30e ust. 1 i ust. 4 ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (w brzmieniu mającym zastosowanie w niniejszej sprawie), od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku i jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Podstawą obliczenia podatku, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Stosownie natomiast do art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania. Jak stanowi art. 19 ust. 3 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Natomiast art. 19 ust.1 ww. ustawy określa, że jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Wartość rynkową, o której mowa w ust. 1, rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Z opisu stanu faktycznego wynika, iż dnia 08.03.2007 r. Wnioskodawczyni nabyła mieszkanie w drodze darowizny.
Nieruchomość sprzedała w 2011 r. Ponieważ sprzedaż przed upływem pięciu lat od dnia nabycia rodzi obowiązek opodatkowania tej transakcji, Wnioskodawczyni złożyła zeznanie i zapłaciła podatek. Jako przychód Wnioskodawczyni wykazała cenę sprzedaży natomiast nie wykazała kosztów uzyskania przychodów. Po złożeniu zeznania Wnioskodawczyni doszła do wniosku, analizując przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, że kosztem uzyskania przychodu jest wartość rynkowa rzeczy z dnia nabycia.
Mając na uwadze wskazane powyżej przepisy oraz przedstawiony we wniosku o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego stan faktyczny, stwierdzić należy, iż koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w trakcie ich posiadania. Reasumując, w przedmiotowej sprawie kosztem uzyskania przychodów może być jedynie wartość efektywnie poczynionych wydatków na nabycie mieszkania.
Natomiast kosztem uzyskania przychodu nie będzie, jak wskazała Wnioskodawczyni, wartość rynkowa nieruchomości z 8.03.2007 r., gdyż wydatek w takiej wysokości nie został przez Wnioskodawczynię poniesiony. W związku z powyższym stanowisko Wnioskodawczyni należało uznać za nieprawidłowe. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.