INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 749 ze zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Spółki przedstawione we wniosku z dnia 30.07.2013 r. (data wpływu 01.08.2013 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe.
UZASADNIENIE W dniu 01.08.2013 r. wpłynął ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości. W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości. Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie budynku biurowego w Poznaniu, znanego jako „M.”.
Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od spółki M. Sp. z o.o., która prowadzi inwestycję, lub od spółki komandytowo-akcyjnej, w którą ma zostać przekształcona M. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje własność działki gruntu nr ewidencyjny 1/17 wraz z budynkiem biurowym wzniesionym na tej działce (dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”). Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta.
Zbywca nabył własność działki gruntu o numerze ewidencyjnym 1/17 wraz z infrastrukturą towarzyszącą na podstawie umowy sprzedaży sporządzonej w formie aktu notarialnego z dnia 16 listopada 2010 r. od spółki G. Sp. z o.o. (po nabyciu Nieruchomości, infrastruktura towarzysząca została zlikwidowana). Transakcja ta była opodatkowana podatkiem VAT według stawki 22%, a Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Następnie, Zbywca wzniósł na wyżej wymienionej działce gruntu budynek biurowy (obecnie, inwestycja znajduje się w finalnym etapie realizacji), który docelowo w całości ma być przeznaczony na wynajem innym podmiotom.
Wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku spodziewane jest w lipcu 2013 r. Po uzyskaniu pozwolenia, powierzchnia biurowa stopniowo będzie wydawana najemcom. W związku z budową budynku M., Zbywca ponosi wydatki na nabycie towarów i usług podlegające opodatkowaniu VAT i przysługuje mu prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z nabywania tych towarów i usług. Budynek M. przeznaczony jest pod wynajem, tj. po wybudowaniu powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana podmiotom trzecim. Zgodnie z praktyką rynkową, część umów najmu jest podpisywana jeszcze przed zakończeniem budowy nieruchomości, przy czym mają one wejść w życie po przekazaniu powierzchni biurowej do użytkowania.
Spodziewane jest że w momencie sprzedaży, pozwolenie na użytkowanie budynku M. zostanie już wydane, a powierzchnia biurowa w budynku będzie wynajmowana (przynajmniej częściowo). Powierzchnia w budynku M. ma być wynajmowana innym podmiotom w ramach działalności gospodarczej Nabywcy. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w budynku będzie opodatkowana podatkiem VAT.
Zbycie Nieruchomości planowane jest do końca 2014 r. Przedmiotem tej transakcji będzie wzniesiony budynek biurowy (wraz z towarzyszącymi instalacjami) oraz prawo własności działki gruntu nr l/17. W przypadku, gdy umowy najmu powierzchni w budynku biurowym wejdą w życie do momentu sprzedaży, zgodnie z art. 678 Kodeksu cywilnego z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. z 1964 r. Nr 16 poz. 93, ze zm., dalej: „Kodeks cywilny”) - z mocy prawa, na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu. Niemniej jednak, w przypadku części umów najmu może wystąpić sytuacja, iż sprzedaż Nieruchomości nastąpi po ich podpisaniu, lecz przed wejściem w życie.
W związku z tym może być konieczne dokonanie cesji takich umów na Nabywcę. Dodatkowo przewiduje się, iż Nabywca może przejąć przynajmniej niektóre z następujących elementów związanych z Nieruchomością: zabezpieczenia ustanowione przez poszczególnych najemców, w tym gwarancje i kaucje złożone przez najemców; majątkowe prawa autorskie i prawa pokrewne do projektów architektonicznych i prac wykonanych przez podmioty trzecie w związku z budową budynku; gwarancje budowlane wynikające z umowy o wykonawstwo zawartej przez Zbywcę, prawa do znaku towarowego.
Z drugiej strony, planowanej transakcji nie będzie towarzyszyło przeniesienie jakichkolwiek należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców).
Ponadto, lista składników majątku Zbywcy niepodlegających przeniesieniu na rzecz Nabywcy obejmuje: należności i zobowiązania Zbywcy związane z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa Zbywcy, w tym należności i zobowiązania handlowe, zobowiązania Zbywcy związane z finansowaniem działalności, prawa i obowiązki wynikające z umów związanych z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą budynku, środki pieniężne zgromadzone przez Zbywcę na rachunkach bankowych iw kasie, tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know—how związany z budową budynku oraz wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców o zróżnicowanym profilu działalności, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem działalności gospodarczej Zbywcy.
Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników, ponieważ wszelkie czynności związane z zarządzaniem, administracją i bieżącą obsługą Zbywcy, jak również bieżąca księgowość, doradztwo prawne i podatkowe są wykonywane na rzecz Zbywcy na podstawie umów zawartych z podmiotami trzecimi. Po nabyciu Nieruchomości, powierzchnia w budynku M. ma być wynajmowana innym podmiotom w ramach działalności gospodarczej Nabywcy. Działalność Wnioskodawcy w zakresie wynajmu powierzchni w kompleksie biurowym będzie opodatkowana podatkiem VAT. Nieruchomość nie stanowi organizacyjnie wydzielonej części przedsiębiorstwa Zbywcy. Zbywca jest zarejestrowany dla celów VAT jako podatnik VAT czynny.
W dacie planowanej transakcji również Nabywca będzie miał status zarejestrowanego podatnika VAT czynnego. Dotychczas nie podjęto decyzji co do działalności Zbywcy po dokonaniu sprzedaży Nieruchomości. W zależności od sytuacji rynkowej, istnieje możliwość przeprowadzenia jego likwidacji. W związku z powyższym zadano następujące pytanie: Czy sprzedaż Nieruchomości będzie stanowić dostawę opodatkowaną VAT według stawki podstawowej na podstawie art. 41 ust. 1 w związku z art. 146a pkt 1 ustawy o VAT?
Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, po dokonaniu omawianej transakcji i otrzymaniu faktury VAT potwierdzającej jej dokonanie, Wnioskodawca będzie uprawniony do (i) obniżenia kwoty podatku VAT należnego o podatek VAT naliczony przy nabyciu Nieruchomości zgodnie z art. 86 ust. l i ust. 10 pkt 1 ustawy o VAT, oraz (ii) otrzymania zwrotu nadwyżki podatku VAT naliczonego nad podatkiem VAT należnym zgodnie z regulacjami art. 87 ustawy o VAT?
Czy jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC? Wnioskodawca chciałby zwrócić uwagę, że pytanie analogiczne do pytania nr 1 jest przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, złożonego przez Zbywcę, działającego jako podmiot odpowiedzialny za zobowiązania podatkowe związane z przedmiotową transakcją (wniosek z dnia 30 lipca 2013 r., złożony przez M. Sp. z o.o.).
Niemniej jednak, ze względów ostrożności, również Nabywca zdecydował się na wystąpienie z takim zapytaniem, gdyż odpowiedź będzie miała wpływ na prawo Nabywcy do odliczenia należnego podatku VAT naliczonego w związku z nabyciem Nieruchomości. Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług w dniu 25.10.2013 r. została wydana interpretacja indywidualna Nr IPPP3/443-710/13-2/KC. Zdaniem Wnioskodawcy, Jeżeli Zbywca naliczy podatek VAT należny na sprzedaży Nieruchomości, przedmiotowa transakcja nabycia Nieruchomości nie będzie podlegała opodatkowaniu PCC, na mocy regulacji zawartej w przepisie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC.
Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o PCC, podatkowi temu podlegają, między innymi, umowy sprzedaży rzeczy, do których zaliczane są również nieruchomości. Niemniej jednak, na mocy art. 2 pkt 4 ustawy o PCC, opodatkowaniu PCC nie podlegają czynności cywilnoprawne jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana VAT lub jest z niego zwolniona, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany zwolnionych z podatku VAT, których przedmiotem są nieruchomości, lub ich części albo prawo użytkowania wieczystego. Jak wskazano w punkcie 1 powyżej — zdaniem Wnioskodawcy — sprzedaż Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej.
Konsekwentnie, planowana transakcja nie będzie podlegać opodatkowaniu PCC, na podstawie art. 2 pkt 4 ustawy o PCC. W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art.
3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).
Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, (uchylone), umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym. Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, iż B. Sp. z o.o. (dalej: „Nabywca” lub „Wnioskodawca”) jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wnioskodawca zamierza podjąć działalność na polskim rynku nieruchomości.
Wnioskodawca rozważa nabycie nieruchomości, na której realizowana jest inwestycja zakładająca wybudowanie budynku biurowego w Poznaniu, znanego jako „M.”. Wnioskodawca zamierza nabyć nieruchomość od spółki M. Sp. z o.o., która prowadzi inwestycję, lub od spółki komandytowo-akcyjnej, w którą ma zostać przekształcona M. Sp. z o.o. (dalej: „Zbywca”). Nieruchomość będąca przedmiotem planowanego nabycia obejmuje własność działki gruntu nr ewidencyjny 1/17 wraz z budynkiem biurowym wzniesionym na tej działce (dalej określane łącznie jako „Nieruchomość”). Dla Nieruchomości prowadzona jest księga wieczysta.
W interpretacji indywidualnej z dnia 25.10.2013 r. Nr IPPP3/443-710/13-2/KC dotyczącej przepisów ustawy o podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie stwierdził, iż: „(…) jeżeli sprzedaż przedmiotowej Nieruchomości będzie stanowić dostawę towarów w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, podlegającą opodatkowaniu VAT i nie będzie miało zastosowania żadne ze zwolnień z podatku przewidziane w ustawie a równocześnie dla planowanej transakcji nie przewidziano obniżonej stawki podatku, to uznać należy, że dostawa Nieruchomości będzie opodatkowana podatkiem VAT według stawki podstawowej, tj. 23%.” A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.