INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 21 lutego 2014 r. (data wpływu 24 lutego 2014 r.) o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości - jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 24 lutego 2014 r. wpłynął ww. wniosek o wydanie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych nabycia Nieruchomości. We wniosku przedstawiono następujące zdarzenie przyszłe.
Sp. z o.o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) od P. (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość (dalej: „Nieruchomość”). Wnioskodawca planuje przeprowadzić Transakcję w 2014 r. W dacie Transakcji, Nieruchomość obejmować będzie prawo użytkowania wieczystego trzech działek gruntu oznaczonych numerami ewidencyjnymi 170/54, 170/55 oraz 170/56 objętych księgą wieczystą prowadzoną przez Sąd Rejonowy (dalej: „Działka” lub „Działki”).
Każda ze wskazanych Działek jest zabudowana budynkami oraz innymi obiektami budowlanymi. Na Działkach 170/55 i 170/56 zlokalizowane są 2 budynki magazynowe (dalej łącznie: Budynki”): budynek magazynowy (dalej „Budynek A”), budynek magazynowy (dalej: „Budynek B”).
Ponadto na Działkach znajdują się inne obiekty budowlane, w tym budynki i budowle (przy czym Działka 170/54 zabudowana jest jedynie drogą wewnętrzną), których przeznaczeniem jest wspieranie funkcji komercyjnych Budynków (dalej łącznie: „Budowle”), w szczególności: wartownia, zbiornik wody pożarowej wraz z pompownią, drogi wewnętrzne, parkingi, wewnętrznej sieci kanalizacji deszczowej, sanitarnej, wodociągowej, wewnętrznej sieci instalacji gazu, place załadunkowe. Nieruchomość funkcjonuje pod nazwą komercyjną „P. E.”. Proces inwestycyjny polegający na wybudowaniu P. E. Zbywca przeprowadził w kilku etapach.
Pierwszy etap inwestycji polegający na wybudowaniu Budynku A oraz znacznej części Budowli został zrealizowany w październiku 2010 r. (zakończenie stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji). Następnie Zbywca prowadził dodatkowe prace budowlane obejmujące swym zakresem Nieruchomość – w szczególności w październiku 2011 r. wybudowany został Budynek B (zakończenie stosownym pozwoleniem na użytkowanie tego etapu inwestycji). Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie Zbywca dokonywał przebudowy Budynku B. Całość powierzchni magazynowej w Budynkach była przynajmniej okresowo oddana do użytkowania na podstawie odpłatnych umów najmu.
W odniesieniu do Budynków, na dzień Transakcji w stosunku do niektórych części wynajętych powierzchni Budynków upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania a w stosunku do innych części wynajętych wcześniej powierzchni Budynków dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną (może się jednak okazać, że w zależności od faktycznej daty Transakcji, również w stosunku do tej części powierzchni Budynków, na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania jej najemcom do użytkowania). Pozostałe niewielkie powierzchnie w Budynkach (inne niż powierzchnie magazynowe, o których mowa powyżej) nie były dotąd przedmiotem czynności opodatkowanej VAT.
Ponadto, zgodnie z postanowieniami zawieranych przez Zbywcę umów najmu, najemcom przysługuje również prawo do korzystania z części wspólnych Nieruchomości obejmujących wszelkie powierzchnie nieprzeznaczone do wyłącznego użytku któregokolwiek z najemców. Co istotne, postanowienia niektórych umów najmu przewidują, że w ramach czynszu najmu zawarta jest również opłata za wyłączne korzystanie z niektórych Budowli (dotyczy to w szczególności miejsc parkingowych, placów załadunkowych).
W odniesieniu do części ze wskazanych Budowli (przeznaczonych do wyłącznego użytku danego najemcy) na dzień Transakcji upłyną już dwa lata od momentu oddania ich najemcy do użytkowania a w stosunku do części z tych Budowli dwa lata od momentu oddania ich najemcom do użytkowania jeszcze nie upłyną. W okresie po wytworzeniu Budynków, Zbywca nie ponosił wydatków na ich ulepszenie w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, których wartość przekroczyłaby 30% wartości początkowej danego Budynku.
Suma wydatków poniesiona na ulepszenie części z Budowli wchodzących w skład Nieruchomości od momentu ich oddania do użytkowania przekroczyła 30% indywidualnie w odniesieniu do wartości początkowej każdej z takich Budowli a w stosunku do części z Budowli nie przekroczyła 30% indywidualnie w odniesieniu do wartości początkowej każdej z takich Budowli. Zbywca odliczał i odlicza VAT w stosunku do Budynków i Budowli. W ramach Transakcji Zbywca przeniesie na Nabywcę prawo własności Nieruchomości. Jednocześnie, zgodnie z art. 678 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U.
1964.16.93 z późn. zm., dalej: „Kodeks Cywilny” lub „KC”), z mocy prawa na Nabywcę zostaną przeniesione prawa i obowiązki Zbywcy wynikające z umów najmu.
Ponadto, w wyniku Transakcji na Nabywcę zostaną przeniesione niektóre zobowiązania i należności Zbywcy ściśle związane z Nieruchomością oraz umowami najmu obciążającymi Nieruchomość, w szczególności: dokumentacja techniczna dotycząca Nieruchomości oraz dokumentacja dotycząca statusu prawnego Nieruchomości oraz umów najmu obciążających Nieruchomość, prawa i zobowiązania związane z zabezpieczeniami ustanowionymi przez poszczególnych najemców, w tym prawa z gwarancji bankowych i kaucje pieniężne najemców, gwarancje budowlane wynikające z umów budowlanych zawartych przez Zbywcę, ewentualne prawa i obowiązki z decyzji i pozwoleń administracyjnych ściśle związanych z Nieruchomością.
Planowanej Transakcji nie będzie towarzyszyło, co do zasady, przeniesienie pozostałych należności oraz zobowiązań Zbywcy (z wyjątkiem tych wynikających z zabezpieczeń złożonych przez najemców). W szczególności, zgodnie z intencją stron, w wyniku Transakcji, Nabywca nie nabędzie całego szeregu praw, obowiązków, zobowiązań i należności z umów, które są związane z prawidłowym funkcjonowaniem Nieruchomości.
Lista elementów, które nie zostaną przeniesione na Nabywcę w wyniku Transakcji obejmuje w szczególności: prawa i obowiązki wynikające z umowy związanej z zarządzaniem Nieruchomością, prawa i obowiązki wynikające z umów w zakresie: dostawy mediów do Nieruchomości (energia elektryczna, gaz, dostawa wody i odbiór ścieków, usługi telekomunikacyjne), ubezpieczenia Nieruchomości (po Transakcji Nieruchomość przestanie podlegać obecnemu ubezpieczeniu), odśnieżania dachu konserwacji sprzętu, przeglądu konserwacyjnego klap dymowych, przeglądu konserwacyjnego bram, - ochrony mienia, obsługi serwisowej pokrycia dachowego, konserwacji serwisowej dźwigu osobowego serwisu dachu płaskiego, monitoringu systemu alarmowego pożarowego.
W związku ze sprzedażą Nieruchomości, Zbywca rozwiąże powyższe umowy zawarte z różnymi podmiotami dokonując rozliczenia należności i zobowiązań z nich wynikających. Po Transakcji na Nabywcy będzie spoczywał obowiązek zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości. Nabywca zawrze nowe umowy dotyczące zapewnienia prawidłowego funkcjonowania Nieruchomości w zakresie, w jakim uzna to za uzasadnione. Jednocześnie niewykluczone, iż część z nowo zawartych przez Nabywcę umów będzie zawarta z dotychczasowymi dostawcami usług na rzecz Zbywcy.
Może się również, okazać, że w stosunku do niektórych z tych umów zamiast wskazanej powyżej konstrukcji (w której Zbywca rozwiązuje określoną umowę), Nabywca wstąpi w prawa i obowiązki Zbywcy. Jednakże nie jest to opcja preferowana przez strony Transakcji i jeśli będzie miała miejsce, to będzie to sytuacja wyjątkowa.
Ponadto, przedmiotem Transakcji między Zbywcą i Nabywcą nie będą zobowiązania i należności z umów związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej przez Zbywcę (nie są one bezpośrednio związane z Nieruchomością), w szczególności: umowy rachunków bankowych Zbywcy (w tym rachunków bankowych, za pośrednictwem których Zbywca dokonuje rozliczeń z najemcami), umowy o świadczenie usług księgowych i prawnych, środki pieniężne Zbywcy zgromadzone na rachunkach bankowych i w kasie (poza kaucjami pieniężnymi najemców), tajemnice przedsiębiorstwa Zbywcy oraz know-how, związany z wyszukiwaniem i utrzymaniem portfolio najemców, księgi rachunkowe Zbywcy i inne dokumenty (np. handlowe, korporacyjne) związane z prowadzeniem przez Zbywcę działalności gospodarczej (poza dokumentami ściśle związanymi z Nieruchomością, które zostaną przekazane Nabywcy), zobowiązania inwestycyjne z tytułu zaciągniętych pożyczek / kredytów związanych z przedmiotową Nieruchomością - Nabywca w związku z Transakcją we własnym zakresie zapewni finansowanie Transakcji (w szczególności pozyska stosowne środki finansowe), instrumenty finansowe zabezpieczające spłatę wyżej wymienionych kredytów / pożyczek, nazwa przedsiębiorstwa Zbywcy, prawa i obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu, gdzie zarejestrowana jest siedziba Zbywcy.
Zbywca nie zatrudnia żadnych pracowników. Budynki, będące przedmiotem planowanej Transakcji, nie stanowią formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Zbywcy w prowadzonej przez niego działalności. Po przeprowadzeniu planowanej Transakcji Budynki nie będą stanowiły formalnie organizacyjnie wydzielonych części przedsiębiorstwa Nabywcy w działalności prowadzonej przez Nabywcę. Po Transakcji może dojść pomiędzy Zbywcą a Nabywcą do rozliczenia płatności dokonanych przez najemców na poczet kosztów mediów i innych usług zapewnianych najemcom w związku z wynajmem powierzchni Nieruchomości.
Budowa i wynajem powierzchni w Budynkach stanowi jedyny przedmiot działalności gospodarczej Zbywcy. Po nabyciu Nieruchomości od Zbywcy, Nabywca zamierza prowadzić działalność gospodarczą, obejmującą wynajem powierzchni w Budynkach, podlegającą opodatkowaniu VAT. Nabywca planuje wykonywać powyższą działalność przy wykorzystaniu własnych zasobów (względnie, przy pomocy profesjonalnych usługodawców) oraz w oparciu o własny know-how w tym zakresie. Przed dokonaniem Transakcji, Zbywca oraz Nabywca złożą zgodne oświadczenie, o którym mowa w art. 43 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o VAT, o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku do całej Nieruchomości.
W stosunku do konsekwencji planowanej Transakcji w zakresie podatku VAT z wnioskiem o interpretację przepisów prawa podatkowego do działającego z upoważnienia Ministra Finansów Dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie zamierzają wystąpić zarówno Nabywca, jak i Zbywca (wniosek złożony przez P.). W związku z powyższym opisem zadano następujące pytanie: Czy Nabywcy będzie przysługiwało prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji? Czy na nabywcy będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia od Zbywcy Nieruchomości w ramach Transakcji? Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od czynności cywilnoprawnych.
W zakresie podatku od towarów i usług została wydana w dniu 30 kwietnia 2014 r. odrębna interpretacja indywidualna Nr IPPP2/443-185/14-2/AO. Zdaniem Wnioskodawcy, na Nabywcy nie będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia od Zbywcy Nieruchomości w ramach Transakcji. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC, podatkowi podlegają następujące czynności cywilnoprawne: umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Z kolei zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. a ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Dodatkowo zgodnie z art. 2 pkt 4 lit. b ustawy o PCC nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach.
Natomiast stosowanie do art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a ustawy o PCC stawka podatku od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym wynosi 2 %. Mając na uwadze, że zgodnie ze stanowiskiem Wnioskodawcy szczegółowo uzasadnionym powyżej Transakcja nabycia Nieruchomości będzie - po złożeniu przez Zbywcę i Nabywcę oświadczenia o rezygnacji ze zwolnienia z VAT - podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT to zgodnie z przytoczonymi powyżej przepisami ustawy o PCC Transakcja nie będzie podlegać PCC.
W konsekwencji, prawidłowe jest stanowisko Wnioskodawcy, że jako Nabywca nie jest on zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia Nieruchomości w ramach Transakcji. W związku z powyższym Wnioskodawca wnosi o potwierdzenie prawidłowości stanowiska przedstawionego na wstępie. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za prawidłowe. Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 z późn. zm.), podatkowi podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.
Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej (art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy) i przy umowie sprzedaży ciąży na kupującym (art. 4 pkt 1 cyt. ustawy).
Stosownie do art. 2 pkt 4 ww. ustawy nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany, jeżeli przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej czynności jest: opodatkowana podatkiem od towarów i usług, zwolniona z podatku od towarów i usług, z wyjątkiem: umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach, (uchylone), umowy sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.
W związku z tym podkreślić należy, iż jakkolwiek zapytanie Wnioskodawcy dotyczy opodatkowania sprzedaży nieruchomości podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa czynność będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia ich podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tych czynności podatkiem od towarów i usług może bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. u. Nr 54, poz. 535, z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.
Zaznaczyć jednak należy, że w przypadku umów sprzedaży nieruchomości o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że przynajmniej jedna ze stron z tytułu dokonania tej konkretnej czynności jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług.
Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych stawka podatku od umowy sprzedaży – wynosi 2%, gdy przedmiot umowy stanowią nieruchomości, rzeczy ruchome, prawo użytkowania wieczystego, własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego oraz wynikające z przepisów prawa spółdzielczego: prawo do domu jednorodzinnego oraz prawo do lokalu w małym domu mieszkalnym. Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że Sp. z o. o. (dalej: „Wnioskodawca” lub „Nabywca”) jest zarejestrowana w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny.
Wnioskodawca zamierza nabyć za wynagrodzeniem (dalej: „Transakcja”) od P. (dalej: „Zbywca”), zarejestrowanej w Polsce dla celów podatku VAT jako podatnik VAT czynny, nieruchomość położoną w X (dalej: „Nieruchomość”).
W interpretacji indywidualnej z dnia 30 kwietnia 2014 r. Nr IPPP2/443-185/14-2/AO w zakresie podatku od towarów i usług Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie potwierdził stanowisko Wnioskodawcy w trybie art. 14c § 1 ustawy Ordynacja podatkowa, że „Podsumowując, z uwagi na fakt, iż: Nabywca oraz Zbywca złożą oświadczenie o rezygnacji ze zwolnienia z VAT w stosunku tej części Nieruchomości, której dostawa podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT, dostawa tej części Nieruchomości, która nie korzysta ze zwolnienia z opodatkowania VAT w oparciu o art. 43 ust. 1 pkt 10 Ustawy o VAT nie podlega również obligatoryjnemu zwolnieniu z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a Ustawy o VAT, w ocenie Wnioskodawcy, Transakcja będzie podlegać opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej 23%.” A zatem, skoro transakcja sprzedaży Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, powyższa czynność będzie korzystała z wyłączenia z opodatkowania na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.
Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji indywidualnej. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art.
52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2012 r., poz. 270). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Warszawie Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Płocku, ul. 1-go Maja 10, 09-402 Płock.