INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5a rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 9 września 2011 r. (data wpływu 12 września 2011 r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego – jest prawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 12 września 2011 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie zwolnienia przedmiotowego.
W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny. Wnioskodawca, w dniu 30 maja 2006 r. zakupił mieszkanie za kwotę 68.000,00 zł (słownie: sześćdziesiąt osiem tysięcy złotych) na podstawie aktu notarialnego. Zakup tego mieszkania został częściowo sfinansowany kredytem zaciągniętym w banku. W dniu 25 października 2009 r., Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży 50% własności ww. mieszkania za kwotę 75.000,00 zł (słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych). Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej otrzymał przelewem na własne konto bankowe kwotę zaliczki w wysokości 35.000,00 zł (słownie: trzydzieści pięć tysięcy złotych).
Zaliczka wpłynęła na konto w dniu 26 października 2009 r. Kwotę zaliczki z umowy przedwstępnej Wnioskodawca przeznaczył na całkowitą spłatę zaciągniętego kredytu. W dniu 26 października 2009 r. Wnioskodawca wykonał przelew do banku, w którym miał zaciągnięty kredyt, spłacając tym samym kredyt całkowicie. Aby spłacić kredyt w całości, musiał wpłacić na konto banku kwotę 34.689,69 zł (słownie: trzydzieści cztery tysiące sześćset osiemdziesiąt dziewięć, 69/100). Bank w dniu 28 października 2009 r. formalnie potwierdził, że została dokonana całkowita spłata kredytu.
W dniu 20 listopada 2009 r. Wnioskodawca podpisał notarialną umowę sprzedaży ½ udziału ww. mieszkania za cenę 75.000,00 zł (słownie: siedemdziesiąt pięć tysięcy złotych). Była to cena zgodna z zapisami umowy przedwstępnej. Resztę kwoty w wysokości 40.000,00 zł (75.000,00 zł - zaliczka 35.000,00 zł), Wnioskodawca otrzymał przelewem na konto w dniu 23 listopada 2009 r. W akcie notarialnym również jest zapis, że zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca otrzymał kwotę w wysokości 35.000,00 zł (trzydzieści pięć tysięcy złotych), którą przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego w Banku.
Wnioskodawca dodaje, iż sprzedaż nie była dokonana w działalności gospodarczej, mieszkanie położone jest w Polsce i nie korzystał z ulgi odsetkowej. Nadmienia również, iż w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia ½ udziału mieszkania, złożył Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe. W związku z powyższym zadano następujące pytanie.
Czy przychód uzyskany przez Wnioskodawcę z umowy przedwstępnej w formie zaliczki i wydatkowany na spłatę kredytu mieszkaniowego w kwocie 34.689,69 zł (słownie: trzydzieści cztery tysiące sześćset osiemdziesiąt dziewięć, 69/100), zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania, korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych?
Zdaniem Wnioskodawcy, kwota zaliczki z umowy przedwstępnej wypłacona została na poczet ceny sprzedaży ½ udziału mieszkania i stanowiła składnik ceny, zatem kwota uzyskana z tego tytułu i wydatkowana na spłatę kredytu korzysta ze zwolnienia od podatku dochodowego na warunkach określonych w przepisie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2003 r. Nr 202, poz. 1956). W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za prawidłowe.
Na podstawie art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody, z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a i 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
Stosownie do art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ww. ustawy, jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. W przypadku sprzedaży nieruchomości decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment jej nabycia.
Z analizy stanu faktycznego wynika, iż Wnioskodawca w dniu 30 maja 2006 r. zakupił mieszkanie. Tak więc w przedmiotowej sprawie zastosowanie znajdą przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym do dnia 31 grudnia 2006 r. Zgodnie bowiem z art. 7 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.
U. z 2006 r. Nr 217, poz. 1588 ze zm.), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do 31 grudnia 2006 r. stosuje się zasady określone w tej ustawie w brzmieniu obowiązującym przed 1 stycznia 2007 r. W myśl art. 28 ust 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, w brzmieniu obowiązującym do 31 grudnia 2006 r., przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) – c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.
Na mocy art. 28 ust. 2 i 2a ww. ustawy, podatek od przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania podatnika. Zasada ta nie ma zastosowania do podatników, którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania zbycia złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).
Stosownie do treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy, wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a, w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży: na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie, na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację – na cele mieszkalne – własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Natomiast z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) przedmiotowej ustawy wynika, że wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.
Artykuł 21 ust. 2a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych stanowi, że przepis ust. 1 pkt 32 lit. e) nie ma zastosowania do podatników, którzy odsetki od kredytu lub pożyczki odliczali lub odliczają na podstawie art. 26b. Z przytoczonego powyżej art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) wynika, iż okolicznością decydującą o prawie do zwolnienia z opodatkowania zryczałtowanym podatkiem dochodowym przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości w części wydatkowanej na spłatę kredytu (pożyczki) jest cel zaciągnięcia kredytu (pożyczki).
Kredyt musi zostać zaciągnięty na cele mieszkaniowe określone wyczerpująco w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) cyt. ustawy, co z kolei powinno wynikać z treści umowy kredytowej. Istotnym jest również aby kredyt (pożyczka) zaciągnięty został w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo - kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.
Podatnicy mają zatem prawo do skorzystania ze zwolnienia od opodatkowania określonego w art. 21 ust.1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w każdym przypadku wydatkowania, w przewidzianym ustawą terminie, przychodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych na spłatę kredytu zaciągniętego na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ustawy. Bez znaczenia pozostaje przy tym data zaciągnięcia kredytu (pożyczki) i to, której nieruchomości lub prawa ten kredyt (pożyczka) dotyczy. Ważny jest natomiast moment uzyskania przychodu i poniesienia wydatku. Środki przeznaczone na spłatę kredytu muszą pochodzić ze sprzedaży nieruchomości.
Powyższe oznacza, iż ze zwolnienia określonego w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy mają prawo korzystać m.in. podatnicy, którzy przeznaczyli przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie zbytej nieruchomości, pod warunkiem, że jest to nieruchomość wymieniona w art. 21 ust. 1 pkt 32 a). Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem „zbycie”. Zatem aby wywołać skutek prawnopodatkowy z tego tytułu musi nastąpić np. sprzedaż przedmiotowej nieruchomości.
Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.
Zwolnieniem, o którym mowa, mogą być więc objęte również przychody uzyskane na poczet ceny sprzedaży (zadatek, przedpłata, zaliczka) i wydatkowane na cele wskazane w ustawie przed zawarciem definitywnej umowy sprzedaży w formie aktu notarialnego, jeżeli ich otrzymanie przez sprzedawcę zostało udokumentowane umową przedwstępną, a na poczet ceny sprzedaży jest zaliczony zadatek (zaliczka, przedpłata). Z przedstawionego we wniosku stanu faktycznego wynika, że Wnioskodawca, w dniu 30 maja 2006 r. zakupił mieszkanie na podstawie aktu notarialnego. Zakup tego mieszkania został częściowo sfinansowany kredytem zaciągniętym w banku.
W dniu 25 października 2009 r., Wnioskodawca podpisał umowę przedwstępną sprzedaży 50% własności ww. mieszkania. Zgodnie z zapisami umowy przedwstępnej otrzymał przelewem na własne konto bankowe kwotę zaliczki. Zaliczka wpłynęła na konto w dniu 26 października 2009 r. Kwotę zaliczki z umowy przedwstępnej Wnioskodawca przeznaczył na całkowitą spłatę zaciągniętego kredytu. W dniu 20 listopada 2009 r. Wnioskodawca podpisał notarialną umowę sprzedaży ½ udziału ww. mieszkania. W akcie notarialnym również jest zapis, że zgodnie z umową przedwstępną Wnioskodawca otrzymał kwotę zaliczki, którą przeznaczył na spłatę kredytu hipotecznego w banku.
Wnioskodawca dodaje, iż sprzedaż nie była dokonana w działalności gospodarczej, mieszkanie położone jest w Polsce i nie korzystał z ulgi odsetkowej. Nadmienia również, iż w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia ½ udziału mieszkania, złożył Naczelnikowi Urzędu Skarbowego oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży wydatkuje na cele mieszkaniowe.
Biorąc pod uwagę powyższe stwierdzić należy, iż zaliczka uzyskana przez Wnioskodawcę z tytułu przedwstępnej umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego, w części wydatkowanej na spłatę kredytu mieszkaniowego zaciągniętego na zakup zbywanego mieszkania korzysta ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym. Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem.
Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi, ul. Piotrkowska 135, 90-434 Łódź , po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Łodzi, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Piotrkowie Trybunalskim, ul. Wronia 65, 97-300 Piotrków Trybunalski.