INTERPRETACJA INDYWIDUALNA Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2012 r., poz. 749 z późn. zm.) oraz § 4 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007 r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz.
U. Nr 112, poz. 770 z późn. zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy działający w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko - przedstawione we wniosku z dnia 14 kwietnia 2014 r. (data wpływu 17 kwietnia 2014 r.) o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości - jest nieprawidłowe. UZASADNIENIE W dniu 17 kwietnia 2014 r. został złożony ww. wniosek o wydanie interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości.
We wniosku przedstawiono następujący stan faktyczny. W lipcu 2013 r. zmarła córka Wnioskodawczyni, która posiadała nieruchomość położoną w W. Nieruchomość ta w celu wyremontowania została obciążona kredytem hipotecznym w kwocie 50 000 zł. Po śmierci córki Wnioskodawczyni wraz z mężem - jedyni spadkobiercy tej nieruchomości – postanowili dokonać jej sprzedaży. Nikt jednak nie oferował im ceny rynkowej, gdyż nieruchomość była obciążona kredytem hipotecznym, dlatego też spłacając to obciążenie, dług został wykreślony z hipoteki, znalazł się również kupiec, który zapłacił cenę rynkową. W związku z powyższym opisem zadano pytanie.
Czy kredyt córki, który podniósł wartość nieruchomości (faktury wystawione na córkę), a który to Wnioskodawczyni spłaciła przed jej sprzedażą stanowi koszt uzyskania przychodu w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych? Zdaniem Wnioskodawczyni, kredyt córki stanowi koszt uzyskania przychodu w świetle ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, gdyż spadkodawca wyremontował mieszkanie, a więc podniósł jego standard, zostawił kredyt, który spłacony został przez Wnioskodawczynię w czasie jego posiadania, ale przed sprzedażą. Wnioskodawczyni podkreśla, że nigdy nie uzyskaliby takiej kwoty ze sprzedaży, gdyby nie zostały poniesione nakłady.
Wskazuje przy tym, że pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało zdefiniowane w ustawie, ale za ogólnie pojętym rozumieniem, za koszty uważa się wszelkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku. W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego uznaje się za nieprawidłowe. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.
U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem dochodowym podlegają wszelkiego rodzaju dochody z wyjątkiem dochodów wymienionych w art. 21, 52, 52a, 52c oraz dochodów, od których na podstawie przepisów Ordynacji podatkowej zaniechano poboru podatku.
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy, źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2: nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej prawa wieczystego użytkowania gruntów, innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c- przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
W świetle powyższego, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości lub ww. praw majątkowych następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie i nie zostaje dokonane w wykonywaniu działalności gospodarczej stanowi źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Z przedstawionego we wniosku opisu stanu faktycznego wynika, że w lipcu 2013 r. zmarła córka Wnioskodawczyni, która posiadała nieruchomość położoną w W. Nieruchomość ta w celu wyremontowania została obciążona kredytem hipotecznym w kwocie 50 000 zł.
Po śmierci córki Wnioskodawczyni wraz z mężem - jedyni spadkobiercy tej nieruchomości – postanowili dokonać jej sprzedaży. Nikt jednak nie oferował im ceny rynkowej, gdyż nieruchomość była obciążona kredytem hipotecznym, dlatego też spłacając to obciążenie, dług został wykreślony z hipoteki, znalazł się również kupiec, który zapłacił cenę rynkową. Odnosząc się do powyższego wskazać należy, iż zgodnie z art. 922 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 ze zm.) prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób.
W myśl art. 924 Kodeksu cywilnego spadek otwiera się z chwilą śmierci spadkodawcy, natomiast spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku (art. 925 Kodeksu cywilnego). Istotna dla podatku dochodowego z punktu widzenia ustalenia daty nabycia nieruchomości lub praw wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, będących przedmiotem spadku jest zatem data śmierci spadkodawcy.
Dokonując zatem oceny skutków prawnych przedstawionego w sprawie stanu faktycznego należy wskazać, że sprzedaż lokalu mieszkalnego nabytego w drodze spadku po zmarłej w 2013 r. córce stanowi dla Wnioskodawczyni źródło przychodu podlegającego opodatkowaniu podatkiem dochodowym na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym od dnia 1 stycznia 2009 r. W myśl art. 30e ust. 1, 4 i 5 powołanej powyżej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19 % podstawy obliczenia podatku.
Po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3 (PIT-39), wykazać: dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131. Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł.
Stosownie do art. 30e ust. 2 ww. ustawy, podstawą obliczenia podatku, o której mowa w ust. 1, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Na podstawie art. art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.
Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej. Przepis art. 14 ust. 1 zdanie drugie stosuje się odpowiednio. Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty zbycia nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez zbywającego, które są konieczne, aby transakcja zbycia mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).
Można do takich kosztów zaliczyć m.in. koszty wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników w sprzedaży nieruchomości (np. biura nieruchomości), koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości. Pomiędzy tymi wydatkami a dokonanym odpłatnym zbyciem musi istnieć zatem związek przyczynowo – skutkowy. Zatem, wartość spłaconego kredytu, o którym mowa we wniosku nie stanowi na gruncie art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „kosztu odpłatnego zbycia” nieruchomości, nabytej przez Wnioskodawczynię tytułem spadku, Wydatek ten nie jest obiektywnie w rozumieniu ustawy kosztem niezbędnym w celu sprzedaży nieruchomości.
Zobowiązania spadkodawcy w postaci kredytu Wnioskodawczyni musiałaby spłacić nawet gdyby nie sprzedawała nabytej w drodze spadku nieruchomości. Kosztów odpłatnego zbycia nie należy jednak utożsamiać z kosztami uzyskania przychodu, zasady ustalania których uregulowane zostały w sposób szczególny w art. 22 ust. 6c i 6d.
Zgodnie z art. 22 ust. 6d ustawy, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), nabytych w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych (art. 22 ust. 6e ustawy). Przepis art. 22 ust. 6d ustawy w sposób jednoznaczny wskazuje jakie wydatki mogą być kosztem uzyskania przychodu przy sprzedaży nieruchomości nabytej w drodze spadku, ograniczając je wyłącznie do: udokumentowanych nakładów na tę nieruchomość zwiększających jej wartość, kwoty zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej ten podatek przypada na tę nieruchomość.
Długi obciążające masę spadkową nie stanowią żadnej z powyższych kategorii, a zatem brak jest podstaw prawnych, aby kwotę spłaty kredytu zaciągniętego przez spadkodawcę zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości. Spłata długu spadkowego nie jest bowiem ani nakładem na nieruchomość zwiększającym jej wartość, ani kwotą zapłaconego podatku od spadków i darowizn. Nie ulega wątpliwości, że na rynku nieruchomość obciążona hipoteką posiada niższą wartość niż nieruchomość wolna od obciążenia tym ograniczonym prawem rzeczowym, jednak nie można od przychodu odjąć wszystkich wydatków, które miały jakikolwiek związek ze spadkobraniem.
Reasumując, długi spadkowe pozostają bez wpływu na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych w przypadku odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości nabytego w drodze spadku, w związku z tym, podstawę tę stanowi dla Wnioskodawczyni dochód będący różnicą pomiędzy przychodem ustalonym zgodnie z art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, tj. wartością wyrażoną w cenie określonej w umowie, pomniejszoną o koszty odpłatnego zbycia i kosztami uzyskania przychodu, o których mowa w art. 22 ust. 6d. ustawy. Wnioskodawczyni nie ma jednak prawa pomniejszyć przychodu o kwotę spłaconego długu spadkowego w postaci zaciągniętego przez spadkodawcę kredytu.
Jednocześnie informuje się, że stosownie do art. 14b § 1 Ordynacji podatkowej Minister właściwy do spraw finansów publicznych, na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego (interpretację indywidualną). Oznacza to, że niniejsza interpretacja została wydana wyłącznie w indywidualnej sprawie Wnioskodawczyni i nie wywołuje skutków prawnych dla innych podmiotów (tj. męża). Mąż Wnioskodawczyni chcąc uzyskać interpretację indywidualną powinien wystąpić z odrębnym wnioskiem o jej wydanie.
Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, ul. Jana Kazimierza 5, 85-035 Bydgoszcz po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu – do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – Dz. U. z 2012 r., poz. 270 z późn. zm.).
Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach – art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy). Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Bydgoszczy Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Toruniu, ul. Św. Jakuba 20, 87-100 Toruń.