Uzasadnienie
Decyzją z dnia 1 lipca 2009 r. Burmistrz S., przywołując w podstawie prawnej art. 93 ust. 1, ust. 2, ust. 3, art. 94 ust. 1, art. 96 ust. 1 i ust. 4, art. 97 ust. 1 i ust. 1a i ust. 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku G. S., zatwierdził podział nieruchomości położonej w S., składającej się z działki nr [...], na sześć nowych działek.
Pismem z dnia 12 lipca 2011 r. Burmistrz S. zawiadomił wymienionego powyżej właściciela działki, iż zostało wszczęte z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku dokonanego podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] o powierzchni 0,9823 ha, a pismem z dnia 19 września 2011 r. powiadomił o możliwości zapoznania się z całością zebranego w sprawie materiału dowodowego i wypowiedzenia się w sprawie.
Pismami z dnia 4 października 2011 r. oraz z dnia 21 listopada 2011 r. G.S. przedstawił swoje zastrzeżenia, kierując wniosek o sprostowanie przygotowanego operatu szacunkowego. W odpowiedzi na zgłoszone zastrzeżenia pismem z dnia 10 listopada 2011 r. swoje stanowisko przedstawiła przygotowująca operat szacunkowy rzeczoznawca majątkowy.
Decyzją z dnia 28 grudnia 2011 r. Burmistrz S., działając na podstawie art. 98a ust. 1, ust. 1a, ust. 3, art. 146 ust. 1a, art. 148 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.jedn. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm.) ustalił G. S. opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku dokonanego podziału nieruchomości o numerze geodezyjnym 2030/23 o powierzchni 0,9823 ha, w wysokości 20% różnicy wartości nieruchomości po podziale i wartości nieruchomości przed podziałem tj. w kwocie 979,60 zł. W uzasadnieniu wskazano, że decyzją z dnia 1 lipca 2009 r. Burmistrz S. zatwierdził podział nieruchomości. W dacie, w której wskazana decyzja stała się ostateczna, obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Sośnicowicach nr XIV/156/2008 r. z dnia 29 maja 2008 r. (Dz.Urz. Woj. Śl. Nr 131, poz. 2568), na mocy której określona została 20% stawka opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku dokonanego jej podziału.
Stosownie do art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty winno nastąpić w terminie 3 lat, od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna, a jej ustalenie następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy (art. 146 ust. 1a w związku z art. 98a ust. 1a). Uwzględniając przygotowany w sprawie operat szacunkowy, ustalono wzrost ceny przedmiotowej nieruchomości gruntowej po podziale i przy uwzględnieniu stawki uchwalonej w przywołanej uchwale Rady Miejskiej w S., ustalono wysokość przedmiotowej opłaty adiacenckiej.
Odnosząc się z kolei do wniesionych przez zobowiązanego zastrzeżeń i wniosku o sprostowanie przygotowanego operatu, organ poinformował o przysługującym prawie wniesienia kontroperatu. Nadto wyjaśnił, że rzeczoznawca majątkowy odnosząc się do podniesionych zarzutów wskazała, że operat wykonany został dla potrzeb naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, stąd zapis w księdze wieczystej wpis o wszczęciu postępowania egzekucyjnego i o zakazie zbywania nieruchomości, nie oznacza, że wartość tej nieruchomości jest równa zero, wskazane działki określone zostały jako posiadające dobrą, a nie bardzo dobrą możliwość uzbrojenia w wodę i energię, a wydzielona działka nr [...] przeznaczona została pod drogę dojazdową, gdyż bez takiego wskazania nie byłby możliwy wnioskowany podział nieruchomości, a nadto sam wnioskodawca w projekcie podziału wskazał tę działkę jako drogę dojazdową i fakt jej nieurządzenia nie jest w tym przypadku decydujący.
Uwzględniając całość zgromadzonego w sprawie materiału organ uznał, iż brak jest podstaw do kwestionowania naliczonej opłaty adiacenckiej.
Odwołanie od powyższej decyzji złożył G. S. Zarzucając decyzji Burmistrza S. naruszenie art. 6, art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez niewyjaśnienie wszechstronnie sprawy i przyjęcie, że zachodzą przesłanki pozwalające naliczyć i ustalić w sprawie opłatę, wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania względnie uchylenie tej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu stwierdził, że organ ustalając wysokość opłaty adiacenckiej w kwocie 979,60 zł wykazał dużą arbitralność oraz rażącą sprzeczność z obowiązującymi zasadami współżycia społecznego. Podniósł, iż pobór opłaty adiacenckiej budzi wiele wątpliwości, gdyż powinien mieć miejsce tylko w przypadku kiedy wzrost wartości nieruchomości po podziale jest oczywisty i faktycznie potwierdzony. Przyznał, że Burmistrz S. zatwierdził podział nieruchomości zgodnie z jego wnioskiem.
Dodał, że działki leżą w terenie zabudowy jednorodzinnej, ale wyodrębnienie działki nr [...] w celu zapewnienia dostępu do drogi pozostałym działkom, uszczupliła ten teren, co musiało wpłynąć na wartość nieruchomości. Dodał, że operat szacunkowy stanowiący podstawę naliczenia przedmiotowej opłaty zawiera szereg błędów i nieścisłości, w tym m.in. uznaje teren działki nr [...], jako drogę wewnętrzną, czy nie uwzględnia obciążenia nieruchomości zabudową wykonaną przez inny podmiot (pozwolenie na budowę wydane dla F.). Całkowicie też pominięto w operacie fakt wpisu w księdze wieczystej "wszczęcie postępowania egzekucyjnego w sprawie [...] Komornika Sądu Rejonowego w Gliwicach Rewir VI", przez co nie uwzględniono w operacie faktu zakazu zbywania przedmiotowej nieruchomości. Za niezadowalające uznał przy tym wyjaśnienia przedstawione w toku postępowania administracyjnego, uznając, że biegła rzeczoznawca całkowicie zignorowała stan faktyczny sprawy.
Reasumując stwierdził, iż orzekający w sprawie organ administracji publicznej całkowicie zlekceważył interes społeczny i słuszny interes obywatela, a także zasadę zaufania obywateli do organów państwa, pomijając szereg faktów wymagających wyjaśnienia, a w szczególności faktu, iż właściciel nieruchomości na własny koszt dokonuje podziału nieruchomości, z własnych gruntów wytycza działkę pod drogę, doprowadza do wydzielonych działek uzbrojenie i doprowadza do ich zabudowy, co w przyszłości przysporzy gminie przychodów w postaci podatków od nieruchomości.
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] kwietnia 2012 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach utrzymało w mocy decyzję organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu Kolegium potwierdziło zgodność decyzji z obowiązującymi przepisami prawa, a w szczególności z art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami, w myśl którego wójt, burmistrz czy prezydent pobiera opłatę adiacencką, gdy na skutek podziału wzrośnie wartość nieruchomości. Organ odwoławczy nie uznał za zasadny zarzutu naruszenia art. 7 i art. 8 Kodeksu postępowania administracyjnego. Podkreślił, że odwołujący nie wskazał na czym ma polegać sprzeczność pojętego rozstrzygnięcia z interesem społecznym i słusznym interesem obywatela. Nie może być utrzymany także zarzut naruszenia art. 10 §1 Kodeksu, gdyż zainteresowany został zawiadomiony o wszczęciu postępowania, zebraniu materiału dowodowego, z którym mógł się zapoznać, efektem czego były pisma – w tym wniosek o sprostowanie operatu szacunkowego.
Mógł zatem przedstawić własne stanowisko w sprawie, które było rozpatrzone przez organ pierwszej instancji. Uznając, że organ pierwszej instancji zachował wymagane procedury, a wyliczenie opłaty adiacenckiej (zgodnie z art. 146 ust. 1a cytowanej ustawy) nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, który posiada wymagane przygotowanie do przygotowania operatu szacunkowego, organ odwoławczy uznał, że kwestionowane rozstrzygniecie jest w pełni zasadne i stąd orzekł jak w sentencji.
Niezadowolony z rozstrzygnięcia G.S. złożył skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji ją poprzedzającej i umorzenia postępowania, względnie przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania i zasądzenia kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Katowicach wniosło o oddalenie skargi, podnosząc argumenty i motywy zawarte w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach wyrokiem z dnia 21 stycznia 2013 r. o sygn. akt II SA/Gl 836/12 oddalił skargę.
Jak wskazał w uzasadnieniu orzeczenia, kontrolowane w niniejszym postępowaniu decyzje wydane zostały w oparciu o przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomości (t.jedn. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) i dotyczyły naliczenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości dokonanym na wniosek właściciela. Zgodnie z art. 98a wymienionej ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, (...) wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie stało się prawomocne.
Tak więc z przytoczonej powyżej regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości może być wydana, gdy spełnione są następujące przesłanki:
- - nastąpił podział nieruchomości, dokonany na wniosek właściciela;
- - nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek jej podziału, udowodniony w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 146 ust. 1a cytowanej ustawy);
- - w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej;
- - ustalenie opłaty następuje w okresie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.
W przedmiotowej sprawie, w ocenie organów, wszystkie te przesłanki zostały spełnione. Stanowisko to Sąd pierwszej instancji podzielił.
Prawomocną decyzją Burmistrza S. z dnia 1 lipca 2009 r. nastąpiło zatwierdzenie podziału nieruchomości skarżącego na sześć nowych działek. Ustalenie przedmiotowej opłaty nastąpiło w okresie wymaganych trzech lat – tj. decyzja organu pierwszej instancji wydana została w dniu 28 grudnia 2011 r., a decyzja organu drugiej instancji w dnia 23 kwietnia 2012 r. W okresie tym obowiązywała uchwała Rady Miejskiej w Sośnicowicach nr XIV/156/2008 z dnia 29 maja 2008 r., mocą której ustalona została 20% stawka opłaty adiacenckiej. W końcu przygotowanym w sprawie operatem szacunkowym biegły – rzeczoznawca majątkowy wykazała wzrost wartości nieruchomości wskutek przeprowadzonego jej podziału, stojąc na stanowisku, że nowa konfiguracja działek, ich wielkość i położenie pozwalają na korzystniejsze gospodarcze ich użytkowanie, co wpływa na wzrost ich wartości.
W ocenie skarżącego ta ostatnia okoliczność nie została wykazana. W jego ocenie nie tylko nie nastąpił wzrost wartości nowopowstałych działek, ale wobec pomniejszenia obszaru przeznaczonego pod zabudowę (wobec wydzielenia działki przeznaczonej pod przyszłą drogę dojazdową), wartość tych nieruchomości uległa zmniejszeniu.
WSA przypomniał, że zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu IV przywołanej już ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przygotowany w niniejszej sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy wskazywał wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale, a w konsekwencji wykazał różnicę tych wartości stanowiącą podstawę określenia opłaty adiacenckiej. Niewątpliwie operat szacunkowy ma szczególną wartość dowodową w sprawie, istotnie bowiem wpływa na treść decyzji ustalającej opłatę. Tym niemniej, posiadając walor opinii biegłego, o jakiej mowa w art. 84 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego, podlega ocenie przez orzekające w sprawie organy administracji. Zgodnie bowiem z art. 7 Kodeksu to na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia wszystkich niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości i należnej opłaty.
W ocenie Sądu pierwszej instancji w niniejszej sprawie wymogi powyższe zostały zachowane. Zarzuty formułowane przez skarżącego pod adresem operatu szacunkowego, na które odpowiedziała rzeczoznawca majątkowy w piśmie z dnia 10 listopada 2011 r. i w stosunku do których stanowisko zajął organ, nie mogą wpłynąć na zmianę przedmiotowej decyzji.
WSA wskazał, że przedstawiony w sprawie operat szacunkowy przygotowany został zgodnie z ustawowymi wymogami, ustalił wartość nieruchomości przed podziałem tj. na dzień 1 lipca 2009 r. i po podziale tj. na dzień 2 lipca 2009 r. (jak wynika z pieczęci na decyzji dniem uprawomocnienia się tej decyzji). Zgodnie z regulacją zawartą w art. 98a cytowanej opłatę adiacencką ustala się w przypadku wzrostu wartości nieruchomości w wyniku podziału, czyli w wyniku udowodnienia różnicy pomiędzy wartością tej nieruchomości przed i po podziale, przy czym stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości pod podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna. Nie może zatem – zdaniem Sądu pierwszej instancji – w tych warunkach być uznany za zasadny zarzut podnoszony przez skarżącego, a mianowicie nieuwzględnienia w przygotowanym operacie faktu obciążenia jednej z działek zabudową wykonaną przez inny podmiot (F.), który w jego ocenie miałby wpływać na wartość tej nieruchomości.
Jak wynika z akt administracyjnych sprawy – dwie decyzje zatwierdzające projekty budowlane i udzielające pozwolenia na budowę domków jednorodzinnych udzielone dla nowopowstałych działek nr [...] wydane zostały przez Starostę G. w dniu [...] listopada 2009 r., a zatem już po dokonaniu przedmiotowego podziału, czyli po dniu w którym decyzja o podziale stała się ostateczna. Nie może zatem, w ocenie WSA, ten fakt mieć wpływu na określenie stanu nieruchomości branego pod uwagę przy przygotowywaniu przedmiotowej wyceny.
Sąd pierwszej instancji nie podzielił także twierdzenia skarżącego, iż w wyniku podziału, wobec wydzielania działki przeznaczonej pod drogę dojazdową wartość nowowydzielonych działek uległa zmniejszeniu. Wskazał, że wprawdzie, jak zauważa skarżący, pod względem wielkości uległ pomniejszeniu obszar przeznaczony do zabudowy, ale nie oznacza to zmniejszenia wartości powstałych po podziale działek. W przygotowanym operacie szacunkowym zostało to w sposób czytelny i przekonujący wykazane. Rzeczoznawca uwzględniła powstanie nowych działek, określiła ich położenie, cechy i charakterystykę i przy tym założeniu dokonała ich wyceny. Uwzględniła więc przy tym fakt, że jedna z działek przeznaczona została pod urządzenie drogi dojazdowej. Uznanie tego faktu oznacza zaś równocześnie, że wszystkie nowopowstałe działki posiadają dostęp do drogi publicznej (bezpośrednio- działki nr [...], bądź w sposób pośredni - działki nr [...] - poprzez drogę wewnętrzną – wydzieloną przez działkę nr [...]).
W przygotowanym w sprawie operacie szacunkowym biegła rzeczoznawca uwzględniła zarówno przeznaczenie nowopowstałych nieruchomości, jak również ich położenie, dokonując porównania tych nieruchomości z nieruchomościami podobnymi. Przy szacowaniu przedmiotowej nieruchomości uwzględniała dane o nieruchomościach podobnych. Dodać trzeba, że przy określeniu cech powstałych nieruchomości biegła uwzględniła także m.in. dostępność do mediów. Nie oznacza to jednak istnienia tych mediów na każdej z nowopowstałych działek. Jak podała zresztą w operacie biegła – w tym zakresie uznała położenie działek jako dobre (dostęp do wody i energii elektrycznej), a nie bardzo dobre. Dlatego też zarzut nieuwzględnienia tego faktu, poparty twierdzeniem doprowadzania mediów do działek na własny koszt, nie może zmienić stanowiska w tym zakresie.
Odnosząc się z kolei do zarzutu nieuwzględnienia w przygotowanym operacie szacunkowym informacji o wpisie w księdze wieczystej "wszczęcie postępowania egzekucyjnego w sprawie [...] Komornika Sądu Rejonowego w Gliwicach Rewir VI", przez co w ocenie skarżącego nie uwzględniono w operacie faktu zakazu zbywania przedmiotowej nieruchomości, to WSA podzielił stanowisko orzekających w sprawie organów, iż brak było podstaw do jego uwzględniania. Odwołując się do § 38 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego stwierdził, iż przy określaniu wartości nieruchomości uwzględnia się obciążenia nieruchomości ograniczonymi prawami rzeczowymi, jeżeli wpływają one na zmianę tej wartości. Wówczas wartość takiej nieruchomości pomniejsza się o kwotę odpowiadającą wartości tego prawa. Podobnie postępuje się, gdy nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, dzierżawy, użyczenia albo innej umowy czy obciążona jest prawem dożywocia.
W przedmiotowej sprawie jednak – zdaniem Sądu pierwszej instancji – żaden z wymienionych przypadków nie miał miejsca. Brak zatem było podstaw do zastosowania wymienionego przepisu w sprawie. Sam zapis w księdze wieczystej informacji o prowadzonym postępowaniu egzekucyjnym nie przesądza jeszcze faktu zajęcia przedmiotowej nieruchomości, a sam zakaz zbycia tej nieruchomości, jak wskazano powyżej, nie może zmienić podejścia rzeczoznawcy do przeprowadzanej wyceny nieruchomości. WSA przypomniał, iż opłata adiacencka ustalana jest po stwierdzeniu, iż wartość nieruchomości w wyniku przeprowadzonego jej podziału uległa wzrostowi i nie łączy się w żaden sposób ze zbywaniem tej nieruchomości. W przedmiotowej sprawie taki wzrost wartości nieruchomości w związku jej podziałem został wykazany, a to uprawniało Burmistrza S. do ustalenia przedmiotowej opłaty.
W końcu oceniając zarzuty naruszenia przez orzekające w sprawie organy przepisów procedury administracyjnej, a to przepisów art. 6, art. 7, art. 8, art. 10 § 1, art. 78 § 1 i art. 80 Kodeksu postępowania administracyjnego, skład orzekający WSA uznał je za niezasadne. Skarżący był powiadomiony o wszczęciu postępowania w sprawie naliczenia opłaty adiacenckiej, zapoznał się z przygotowanym w sprawie operatem szacunkowym, umożliwiono mu przedstawienie swego stanowiska, na które odpowiedziała zarówno rzeczoznawca, jak i organ. W tych okolicznościach brak jest podstaw do twierdzeń, iż został on pozbawiony czynnego udziału w postępowaniu.
Sąd pierwszej instancji nie podzielił też twierdzeń skarżącego w zakresie naruszenia przez organy podstawowych zasad postępowania administracyjnego. Organ orzekające w sprawie przeprowadziły postępowanie w sposób wyczerpujący i pełny, właściwie ustalając stan faktyczny sprawy, opierając swe rozstrzygnięcie na przygotowanym, zgodnie z obowiązującymi przepisami, operacie szacunkowym. Sąd zaznaczył, iż w sytuacji, kiedy skarżący po uzyskaniu wyjaśnień w sprawie zarzutów skierowanych do operatu szacunkowego, został poinformowany o możliwości przedłożenia kontroperatu, z możliwości takiej nie skorzystał.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł G. S. Zarzucił w niej wyrokowi dwojakie naruszenia.
Po pierwsze, art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w wyniku przyjęcia, że sporządzony operat szacunkowy udowadnia faktyczny wzrost nieruchomości wskutek jej podziału i stanowi podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej.
Po drugie, naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez nieuchylenie decyzji w całości w sytuacji, gdy operat szacunkowy, na podstawie którego ustalono wysokość opłaty adiacenckiej, nie odnosi się do wszystkich rzeczywistych cech działek powstałych w wyniku podziału, a tym samym nie może być podstawą do ustalenia, że w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej skarżący przedstawił argumentacją mającą przemawiać z jej uwzględnieniem.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (p.p.s.a.), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.
Analizowana pod tym kątem skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.
Odnosząc się do zarzutu naruszenia art. 146 ust. 1a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w wyniku przyjęcia, że sporządzony operat szacunkowy udowadnia faktyczny wzrost nieruchomości wskutek jej podziału i stanowi podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej, stwierdzić należy, że nie zasługuje on na uwzględnienie. Przywołany przepis stanowi bowiem, że ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Nie budzi wątpliwości Naczelnego Sądu Administracyjnego, że w niniejszej sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej nastąpiło po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Stosowna opinia znajduje się w aktach sprawy, czego skarżący jest świadomy, skoro podważa prawidłowość tej opinii w sprawie. Analiza wskazanego operatu szacunkowego, wbrew twierdzeniom skarżącego kasacyjnie, potwierdza faktyczny wzrost nieruchomości wskutek jej podziału i może stanowić podstawę do naliczenia opłaty adiacenckiej.
Za wiarygodne należy uznać ustalenia, że nowa konfiguracja działek, ich wielkość i położenie pozwalają na korzystniejsze gospodarcze ich użytkowanie, co wpływa na wzrost ich wartości. Wartość działek nie jest bowiem tylko konsekwencją ich wielkości, lecz także inne czynniki jak np. położenie, kształt, droga dojazdowa, uzbrojenie terenu, otoczenie itd.
Odnośnie zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. w zw. z art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazać wypada, że operat szacunkowy będący dowodem w sprawie odnosi się do wszystkich rzeczywistych cech działek powstałych w wyniku podziału, a tym samym może być podstawą do ustalenia, że w wyniku podziału wzrosła wartość nieruchomości. Uwagi skarżącego kasacyjnie mają w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego charakter wyłącznie polemiczny. Organ, stosownie do art. 80 k.p.a., cieszy się swobodną oceną dowodów, a stan faktyczny został przez niego – zdaniem NSA – dostatecznie ustalony. Nawiązując do podniesionej przez skarżącego kasacyjnie kwestii istnienia mediów na analizowanych nieruchomościach, wyjaśnić należy, że Sąd pierwszej instancji uwzględnił tę okoliczność – o czym świadczy uzasadnienie zaskarżonego wyroku – i nie podzielił stanowiska skarżącego, jakoby uznanie dostępności wody i energii elektrycznej za dobre przez biegłego było wadliwe i rzutowało w sposób istotny na wynik sprawy.
Stanowisko to podziela także Naczelny Sąd Administracyjny w składzie orzekającym w niniejszej sprawie. Tym samym stwierdzić należy, że organy prawidłowo zastosowały art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zatem brak było podstaw do uchylenia decyzji z uwagi na naruszenie wskazanego przepisu.
Mając na uwadze powyższe, stosując art. 184 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną.