Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 23 grudnia 2008 r., sygn. akt I SA/Wa 315/08 oddalił skargi J. K. i A. K. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2007 r. w przedmiocie wywłaszczenia nieruchomości i odszkodowania.
Powyższy wyrok zapadł w następujących okolicznościach sprawy:
Zaskarżoną decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. nr Minister Infrastruktury, po rozpatrzeniu odwołania J. K. i A. K. od decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] września 2007 r., orzekającej o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w R., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. 0,0067 ha i [...] o pow. 0,0736 na realizację celu publicznego jakim jest budowa obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej Nr[...] (E-40) J.-K., od km 561+357 do km 565+454 oraz ustalającej odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość w wysokości [...], utrzymał ją w mocy.
Zaskarżoną decyzję wydano w następującym stanie faktycznym:
Decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] kwietnia 2005 r. ustalono lokalizację drogi krajowej a decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] kwietnia 2007 r., znak: [...] ustalono lokalizację obwodnicy miasta R., w ciągu drogi krajowej Nr [...] (E-40) J.-K., na którą przeznaczono działki nr [...] i nr [...], stanowiące własność A. i J. K., w związku z czym Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad pisemnymi ofertami z dnia 12 lipca 2005 r. zwrócił się do skarżących z propozycją wykupienia przedmiotowych działek. Wobec braku zgody stron na zawarcie umowy Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i Autostrad w dniu [...] września 2005 r. wystąpił do Wojewody Podkarpackiego o wywłaszczenie przedmiotowej nieruchomości.
Decyzją z dnia [...] grudnia 2005 r., utrzymaną w mocy decyzją Ministra Budownictwa z dnia [...] czerwca 2006 r., Wojewoda Podkarpacki zezwolił Generalnemu Dyrektorowi Dróg Krajowych i Autostrad na niezwłoczne zajęcie przedmiotowej nieruchomości oraz nadał decyzji rygor natychmiastowej wykonalności.
Decyzją z dnia [...] kwietnia 2006 r. Wojewoda Podkarpacki orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa prawa własności przedmiotowej nieruchomości oraz ustalił za nią odszkodowanie w wysokości [...] zł, tj. [...] zł na rzecz J. K. oraz [...] zł na rzecz A. K., którą to decyzję Minister Budownictwa, w wyniku wniesionego odwołania przez skarżących, decyzją z dnia [...] lipca 2006 r., uchylił i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania.
Wojewoda Podkarpacki, uwzględniając przyczyny uchylenia decyzji z dnia [...] kwietnia 2006 r., zlecił rzeczoznawcy majątkowemu P. K. wykonanie operatu szacunkowego określającego wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości, którą ustalono na kwotę [...] zł i decyzją z dnia [...] września 2007 r. orzekł o wywłaszczeniu na rzecz Skarbu Państwa przedmiotowej nieruchomości oraz ustalił odszkodowanie w wysokości [...] zł, tj. [...] zł na rzecz J. K. oraz [...] zł na rzecz A. K. Od powyższej decyzji odwołania złożyli skarżący, podnosząc, iż Wojewoda Podkarpacki w decyzji z dnia [...] września 2007 r. nie odniósł się w sposób wszechstronny do zarzutów podniesionych w piśmie z dnia 28 sierpnia 2007 r. oraz, że biegły nie ustosunkował się do faktu, iż działki są położone w strefie gruntów pod inwestycje.
Po rozpatrzeniu odwołania, Minister Infrastruktury, wymienioną na wstępie, decyzją z dnia [...] grudnia 2007 r. utrzymał w mocy rozstrzygnięcie Wojewody Podkarpackiego podnosząc, iż odszkodowanie w niniejszej sprawie ustalone w oparciu o przepis art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z późn. zm.) oraz szczegółowe zasady ustalenia odszkodowania za nieruchomości wywłaszczone w trybie specustawy zawarte § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) jest prawidłowe, bowiem biegły rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny nieruchomości, oparł się o zestawienie 15 transakcji nieruchomościami podobnymi, które zostały dokonane na rynku lokalnym, w celu pozyskania tych nieruchomości pod budowę dróg publicznych, w terminie od miesiąca października 2005 r. do miesiąca stycznia 2007 r., stosując podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej i wyznaczając wartość 1 m2 nieruchomości na kwotę 18,30 zł stosownie do powierzchni nieruchomości oraz ustalając ostateczną wartość nieruchomości na kwotę [...] zł.
Wobec powyższego, po dokonaniu analizy wykonanej wyceny wartości wywłaszczonej nieruchomości organ wskazał, iż brak jest podstaw do uznania, iż sporządzony przez biegłego operat szacunkowy zawiera błędy. Zauważono, iż strona nie podjęła próby udowodnienia, że wartość wywłaszczanej nieruchomości może być odmienna poprzez przedłożenie innego operatu szacunkowego zamówionego i sporządzonego na własny wniosek, zaś subiektywne przekonanie strony, iż wskazana w operacie cena za wywłaszczoną nieruchomość jest zbyt niska w zestawieniu z otrzymanymi przez stronę ofertami nie świadczy o wadliwości dokonanej wyceny.
W zakresie zarzutów podniesionych w piśmie z dnia 28 sierpnia 2007 r. organ stwierdził, iż w trakcie rozprawy administracyjnej kwestie te były przedmiotem wyjaśnienia. Rzeczoznawca słusznie wskazał, iż ceny działek pod drogi są wyższe niż ceny działek rolnych, w związku z czym stosownie do art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) przyjmuje się tzw. zasadę korzyści czyli przeznaczenie działek dla alternatywnego celu wykorzystania, tj. pod drogi. W operacie szacunkowym została ujęta potencjalna możliwość uzbrojenia działek w media, jako cecha lepsza w stosunku do działek przyjętych do porównania. Ponadto stwierdzono, iż przepisy prawa nie obligują rzeczoznawcy majątkowego do przeprowadzania oględzin wspólnie z właścicielem nieruchomości, zatem zarzut skarżących odnoszący się do tej kwestii należy uznać za chybiony.
Skarżący nie zgadzając się z powyższą decyzją wnieśli skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zarzucając naruszenie art. 128 ust. 1, 134 ust. 1-2, art. 151 ust. 1 i art. 155 ust. 1 ugn, bowiem biegły ustalając wartość rynkową nieruchomości nie uwzględnił danych z urzędu skarbowego. Skarżący załączyli do skarg protokół z dnia 8 lutego 2007 r. spisany w Urzędzie Skarbowym w R. odnośnie wartości rynkowych mieszkań, budynków i gruntów, z którego jednoznacznie wynika, że przedmiotowe działki zostały zaliczone do strefy śródmiejskiej, w której ceny za 1m2 gruntu kształtują się od 30 do 70 zł. Działka nr [...] nigdy nie była zarezerwowana na realizację celu publicznego i do niej powinny mieć zastosowanie inne przepisy niż do działki nr [...].
W odpowiedzi na skargi organ wniósł o ich oddalenie, podtrzymując w całości swoje stanowisko przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie dokonując kontroli zaskarżonej decyzji Ministra Infrastruktury nie dopatrzył się naruszeń, które mogłyby mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a analizując sprawę stwierdził, iż kluczowe znaczenie ma kwestia prawidłowości ustalenia odszkodowania, przy którym dokonując wykładni decyzji w tym zakresie, należy mieć na uwadze, że zagwarantowane stronie odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia musi być odszkodowaniem słusznym (art. 21 ust. 2 Konstytucji), a stopień ingerencji przez Państwo nie może naruszać zasad określonych w art. 1 Pierwszego Protokołu do Europejskiej Konwencji Praw Człowieka.
Sąd I instancji podniósł, iż stosownie do treści art. 130 ust. 2 ugn odszkodowanie ustala się na podstawie opinii rzeczoznawcy majątkowego określającego wysokość odszkodowania odpowiadającego wartości rynkowej nieruchomości, zatem dla sprawy nie ma żadnego znaczenia opracowany protokół wartości nieruchomości w określonych strefach R. Abstrahując od tego, że taki dokument nie może określać wartości nieruchomości, Sąd wskazał, że nie ma czegoś takiego jak strefowa wartość nieruchomości, gdyż każda nieruchomość ze względu na swoje indywidualne cechy ma swoją wartość rynkową, którą określa rzeczoznawca majątkowy i słusznie organy w ogóle nie wzięły pod uwagę powoływanego przez skarżących protokołu. Zdaniem Sądu, nawet nie wiadomo w jaki sposób miałby go wziąć pod uwagę rzeczoznawca majątkowy określając wartość nieruchomości nabywanych pod drogi publiczne.
Oceniając ustalone w sprawie, w oparciu o przepis art. 18 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy powołanego przez Ministra rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i zasad sporządzania operatu szacunkowego, odszkodowanie Wojewódzki Sąd wskazał, iż istotne znaczenie ma zastosowanie art. 134 ugn oraz § 36 powołanego rozporządzenia.
Z operatu bowiem wynika, że rzeczoznawca dokonał wyceny nieruchomości według jej stanu na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej tj. na dzień 8 kwietnia 2005 r. i według jej wartości rynkowej w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, a ponieważ takiej decyzji jeszcze nie wydano, to rzeczoznawca przyjął ceny aktualne, z dnia sporządzenia operatu szacunkowego tj. 27 lipca 2007 r. Słusznie zatem Minister przywołał treść § 36 ust. 1 w/w rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., zgodnie z którym, przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne przyjmuje się podejście porównawcze oraz ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, czyli tzw. metodę korygowania ceny średniej. Rzeczoznawca do porównań przyjął - z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości - piętnaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których były znane ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Brak jest również jakichkolwiek podstaw do kwestionowania, iż nie są to nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ugn, bowiem analizą objęto rynek nieruchomości gruntowych, przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne z obszaru gminy z lat 2005 - 2007. Zatem podnoszone przez skarżących zarzuty dotyczące sposobu wyceny i prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego Sąd I instancji uznał za chybione.
Dalej Wojewódzki Sąd wskazał, iż Wojewoda Podkarpacki zawiadomił skarżących o sporządzeniu operatu szacunkowego i możliwości zgłoszenia uwag, a następnie, po zgłoszeniu uwag do operatu przez skarżących przesłał je do rzeczoznawcy w celu zajęcia przez niego stanowiska. Stanowisko rzeczoznawcy zawierające odpowiedź na uwagi do operatu zostało przesłane skarżącym, którzy zgłosili swoje zastrzeżenia w odwołaniu od decyzji I instancji. Jeśli skarżący uważali, że sporządzony na zlecenie organu operat szacunkowy budzi ich wątpliwości, to powinni przedłożyć organowi przeciwdowód z opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ugn) w celu obalenia kwestionowanego operatu szacunkowego.
Dla Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego zaskarżona decyzja wywłaszczeniowo-odszkodowawcza zawiera wszystkie konieczne elementy określone w art. 119 ust. 1 ugn., co tym samym powoduje, iż brak jest jakichkolwiek podstaw do jej uchylenia. Wydana została w trybie powołanej ustawy o zasadach i trybie przygotowania inwestycji w zakresie dróg krajowych (obecnie w zakresie dróg publicznych), która jako ustawa epizodyczna w pierwotnej wersji miała obowiązywać do końca 2006 r. i jej celem było zdecydowane uproszczenie procedur przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych jako warunek konieczny do wyraźnego przyspieszenia procesu budowy tych dróg, a zwłaszcza autostrad, dróg szybkiego ruchu oraz obwodnic miast aż do 2010 r. i dokonując interpretacji jej przepisów trzeba mieć na uwadze właśnie ten cel jakim jest niewątpliwie poprawa infrastruktury drogowej w Polsce i konieczność racjonalnego wykorzystania unijnych środków finansowych.
W skardze kasacyjnej od powyższego wyroku, zarzucono naruszenie przepisów prawa materialnego przez błędne jego zastosowanie tj.
- - art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych, przez przyjęcie, że ustalone odszkodowanie za wywłaszczaną nieruchomość odpowiada jej wartości rynkowej,
- - § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z póz.zm.).
Wobec powyższego, wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie oraz o zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.
Zdaniem skarżącego kasacyjnie, w niniejszej sprawie, w sposób wyraźny nastąpiło naruszenie przepisów prawa tj. art. 7, 9,77 § 1 i art. 80 K.p.a. a także art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w spawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, bowiem opinia biegłego P. K., w oparciu o którą były wydawane orzeczenia, zawiera wadliwości dotyczące wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy dokonując bowiem wyceny określonej nieruchomości powinien jako materiał porównawczy wybierać przede wszystkim transakcje, które zostały zawarte w okresie zbliżonym do momentu, w którym dokonywana była wycena - 27 lipca 2007 r. Z kolei, zgodnie z przepisami art.134 ust. 1 i art.151 ust. 1 podstawą ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, którą stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu wymienionych w tym przepisie założeń.
Określając zaś wartość rynkową nieruchomości bierze się pod uwagę jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania a także aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Rzeczoznawca majątkowy dokonując wyceny konkretnej nieruchomości również nie mógł pomijać umów zawartych w okresie najbardziej zbliżonym do daty sporządzenia operatu i miał obowiązek dokonania odpowiedniego wyboru nieruchomości podobnych ze względu na ich położenie. Porównywalne bowiem winny być głównie te nieruchomości, które znajdowały się jak najbliżej miejsca położenia nieruchomości wycenianej.
Z uwagi na duży obrót ziemią na terenie miasta biegły mógł przy wycenie działki uwzględnić powyższe zasady, zaś wybór nieruchomości dokonany przez biegłego jako materiał porównawczy tym zasadom nie odpowiadał, a zatem nie był dokonany zgodnie z przepisami prawa i niezgodność ta miała wpływ na wysokość przyznanego odszkodowania. Dokonując bowiem wyceny na dzień 27 lipca 2007 r. ustalił wartość nieruchomości w oparciu o 15 transakcji pochodzących z lat 2005 – 2006 z pominięciem roku 2007. Ponadto przedmiotowa działka położona była w mieście R. tj. 0,6 km od centrum, zaś jako materiał porównawczy biegły przyjął przeważnie transakcje z terenów wiejskich, co miało duże znaczenie, ponieważ ceny gruntu za 1 m2 były najdroższe właśnie w przypadku działek położonych w mieście Ropczyce i dotyczyło to właśnie transakcji pochodzącej z lipca 2007 r. Ta wadliwość w doborze materiału porównawczego spowodowała obniżenie wartości wycenianej nieruchomości.
Ponadto skarżący kasacyjnie wskazał, iż praca biegłego P. K. została zweryfikowana przez Komisję Arbitrażową przy Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych do sprawy [...] na podstawie sporządzonego przez niego operatu szacunkowego z dnia 27 lipca 2007 r., która stwierdziła, iż operat szacunkowy nie powinien stanowić podstawy określenia wartości wyszczególnionych w nim nieruchomości, ponieważ nie została zachowana należyta staranność przy jego sporządzeniu. Dlatego też skarżący kasacyjnie wnosi o przeprowadzenie dowodu z akt sprawy KA/56/2007, która znajduje się w Komisji Arbitrażowej.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej z urzędu biorąc pod uwagę jedynie nieważność postępowania. Wobec niestwierdzenia nieważności postępowania (art. 183 § 2 P.p.s.a), kontrola instancyjna ograniczała się jedynie do oceny wskazanych w skardze kasacyjnej podstaw.
Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwioną podstawę, albowiem Wojewódzki Sąd Administracyjny dopuścił się naruszenia prawa materialnego, aczkolwiek nie do wszystkich zarzutów Sąd mógł się odnieść.
Przede wszystkim należy wskazać, iż w myśl art. 174 P.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na podstawie naruszenia prawa materialnego (pkt.1), bądź naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (pkt.2), przy czym do ich skuteczności konieczne jest prawidłowe ich określenie poprzez powołanie konkretnych przepisów prawa, którym - zdaniem skarżącego - uchybił Sąd I instancji, określenie jaką postać miało naruszenie, a w razie zgłoszenia zarzutu naruszenia prawa procesowego wykazanie dodatkowo, że to wytknięte uchybienie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Strona skarżąca zobowiązana jest podać wszystkie przepisy, które jej zdaniem zostały złamane kwestionowanym orzeczeniem. Nie może przy tym ulegać wątpliwości, że przedmiotowa powinność musi być zrealizowana przez wskazanie konkretnych norm prawnych, a zatem w przypadku przepisów wieloczłonowych, składających się z ustępów, paragrafów i punktów, niezbędne jest podanie jeszcze jednostki redakcyjnej (jednostek redakcyjnych), którym miał, w ocenie skarżącego, uchybić Sąd I instancji.
Związanie granicami skargi kasacyjnej oznacza, że zakres kontroli orzeczenia wydanego w pierwszej instancji wyznacza sama strona wnosząca ten środek zaskarżenia, zaś Naczelny Sąd Administracyjny nie może samodzielnie konkretyzować zarzutów kasacyjnych, uzupełniać ich czy w inny sposób korygować, zatem z własnej inicjatywy nie może podjąć żadnych badań w celu ustalenia, czy zaskarżone orzeczenie nie narusza innych przepisów prawa niż te, wprost powołane w skardze kasacyjnej.
W rozpoznawanej sprawie zarzut naruszenia prawa materialnego tj. § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) jest obarczony brakami w zakresie elementów konstrukcyjnych, bowiem wskazany przepis dzieli się na ust. oraz ust. na pkt. Tak postawiony zarzut, czyni niemożliwym odniesie się do niego, o czym była mowa powyżej. Nie jest bowiem wystarczające postawienie zarzutu naruszenia przepisów prawa materialnego bez powiązania jego z konkretną ustawą ze wskazaniem odpowiedniego przepisu i jego jednostki redakcyjnej (ust., §, pkt czy lit.).
Natomiast zasługującym na uwzględnienie jest zarzut naruszenia art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. Nr 80, poz. 721 z póżn. zm.), zgodnie z którym wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi przez organ I instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania.
W niniejszej sprawie odszkodowanie za nieruchomość położoną w R., oznaczoną jako działki nr [...] i [...] wywłaszczoną na realizację celu publicznego - budowy obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej nr [...] (E-40 J. – K.) ustalono w decyzji, utrzymanej w mocy decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] grudnia 2007 r., którą organ I instancji – Wojewoda Podkarpacki wydał we wrześniu 2007 r., natomiast opinia biegłego tj. operat szacunkowy jest z 27 lipca 2007 r. Jednakże w operacie tym, ustalając wartość przedmiotowej nieruchomości, wzięto pod rozwagę transakcje z lat 2005 – 2006. Natomiast z operatu nie wynika dlaczego nie wzięto pod rozwagę aktualniejszych, innych transakcji z roku 2007, opierając się w przeważającej większości na transakcjach z 2005 i 2006 r., a tylko jednej z 2007 r., tym bardziej, iż była taka możliwość, bowiem w samym operacie rzeczoznawca stwierdził, iż "transakcje kupna-sprzedaży nieruchomości niezabudowanych jest na rynku średnia ilość.
Z uwagi na rozpoczęte prace związane z budową obwodnicy miejskiej notuje się dość dużo transakcji dotyczących wykupu działek pod tą inwestycję. Inne transakcje pod inwestycje publiczne (nie drogowe), mają charakter incydentalny. Transakcji dotyczących nieruchomości podobnych (podobna lokalizacja, przeznaczenie, zagospodarowanie działki, sąsiedztwo) jest na rynku średnia ilość, można jednak je znaleźć w ilości potrzebnej do dokonania wyceny". Wobec takiego stwierdzenia zupełnie niezrozumiałe jest więc oparcie się na transakcjach z lat wcześniejszych zamiast z roku 2007 r., choć istniała taka możliwość. Jeśli istniały ku temu jakieś przeszkody rzeczoznawca powinien wskazać w operacie dlaczego nie wziął pod uwagę transakcji z roku 2007.
Zasadniczą jednak kwestią, która podważa prawidłowość opracowanego operatu szacunkowego jest uchybienie znajdujące się na str. 8 tegoż operatu, gdzie pod tabelą nr 1 wskazano, iż na podstawie wybranych 11 transakcji sprzedaży działek gruntu z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe na terenie miasta R. ustalono cenę min. -12,60 zł za m2 gruntu, cenę maks. - 22,61 zł za 1 m2 gruntu oraz cenę średnią 15,78 za 1 m2 gruntu. Przede wszystkim w operacie szacunkowym wskazano 15 transakcji, zaś celem wyceny było określenie wartości rynkowej działek rolnych gruntu, dla ustalenia odszkodowania w związku z wywłaszczeniem nieruchomości pod budowę obwodnicy miasta R. w ciągu drogi krajowej nr [...], a nie pod budownictwo mieszkaniowe i to w dodatku na terenie miasta R. Te uchybienia świadczą o braku rzetelności sporządzonego operatu szacunkowego na potrzeby przedmiotowej sprawy.
Tych wskazanych powyżej uchybień i sprzeczności zawartych w operacie nie zauważył zarówno organ I jak i II instancji a także Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpoznający skargę. W związku z tym, mając na uwadze treść art. 18 ust. 1 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, skargę kasacyjną należało uwzględnić, bowiem w istocie doszło do niewłaściwego zastosowania w/w prawa materialnego, bowiem rzeczoznawca, przy ustalaniu wartości nieruchomości, powinien wziąć pod uwagę aktualne ceny transakcji z roku 2007 r.
Ponadto należy wskazać, iż decyzja organu I i II instancji w swojej treści dotyczyły nie tylko ustalenia odszkodowania ale również wywłaszczenia i dlatego też Naczelny Sąd Administracyjny uchylił wyrok oraz zaskarżone decyzje tylko w zakresie samego odszkodowania, albowiem wywłaszczenie nie było kwestionowane.
Wobec powyższego, Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 w związku z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a oraz art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 w zw. z art. 209 P.p.s.a.