Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 7 września 2011 r., sygn. akt I OSK 1531/10

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 14 maja 2010 r., sygn. akt I SA/Wa 234/10 oddalił skargę Gminy Miejskiej Legionowo na decyzję Wojewody Mazowieckiego z dnia 18 listopada 2009 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za grunt.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd ten poprzedził następującymi ustaleniami faktycznymi i oceną prawną:

Starosta Legionowski, działając na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.), decyzją z dnia 25 sierpnia 2009 r. nr [...] ustalił na rzecz J. i M. małżonków R. odszkodowanie za grunt położony w Legionowie, oznaczony jako działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. 123 m², zajęty pod drogę publiczną (gminną) ul. [...], na kwotę 53.056 zł i zobowiązał Gminę Legionowo do wypłaty ustalonego odszkodowania.

Gmina Miejska Legionowo wniosła odwołanie od powyższej decyzji kwestionując wysokość odszkodowania ustaloną w oparciu o sporządzony w sprawie operat szacunkowy.

Wojewoda Mazowiecki decyzją z dnia 18 listopada 2009 r. utrzymał w mocy decyzję Starosty Legionowskiego z dnia 25 sierpnia 2009 r. stwierdzając, że Gmina Legionowo na żadnym etapie, w tym na rozprawie administracyjnej, nie kwestionowała wysokości odszkodowania ani nie zgłaszała uwag do operatu szacunkowego. Ponadto organ wskazał, że powołane w odwołaniu operaty szacunkowe sporządzone w innych sprawach nie mogą stanowić podstawy oceny prawidłowości operatu szacunkowego sporządzonego w przedmiotowej sprawie. W ocenie Wojewody, operat szacunkowy z dnia 5 grudnia 2008 r., na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania w rozpoznawanej sprawie, został sporządzony zgodnie z przepisami prawa i nie budzi zastrzeżeń pod względem formalnym.

Skargę na powyższą decyzję Wojewody Mazowieckiego wniosła Gmina Miejska Legionowo, zarzucając oparcie rozstrzygnięcia na nieprawidłowej (zawyżonej) wycenie rynkowej przedmiotowej nieruchomości, co miało wpływ na wynik sprawy oraz naruszenie art. 7, art. 8, art. 11 i art. 77 k.p.a. poprzez niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz nieuzasadnienie przesłanek, którymi kierował się organ. Skarżąca podniosła, że rzeczoznawca majątkowy nie wziął pod uwagę działek o powierzchni zbliżonej do nieruchomości wycenianej, nie ocenił również faktu, iż posiada ona niepełne media, w odróżnieniu od nieruchomości podanych w zestawieniu, co spowodowało, w ocenie skarżącej, zawyżenie wysokości odszkodowania. Strona skarżąca ponownie powołała się na dwa inne operaty, które dotyczą nieruchomości znajdujących się w sąsiedztwie ul [...]

Wojewoda Mazowiecki w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie i podtrzymał stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał skargę za nieuzasadnioną i oddalił na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Zdaniem Sądu zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu mającym wpływ na wynik sprawy.

Sąd pierwszej instancji podniósł, że bezspornym w sprawie jest, iż działka ewidencyjna nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o pow. 123 m², która stanowiła własność J. i M. małżonków R., została zajęta pod drogę publiczną (gminną) ul. [...]. Wyżej opisana nieruchomości została przejęta z mocy prawa na własność Gminy Legionowo z dniem 1 stycznia 1999 r. na podstawie decyzji Wojewody Mazowieckiego z dnia 7 grudnia 2005 r.

Sąd podał, że w myśl art. 73 ust. 1 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną nieruchomości pozostające w dniu 31 grudnia 1998 r. we władaniu Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego, niestanowiące ich własności, a zajęte pod drogi publiczne, z dniem 1 stycznia 1999 r. stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub właściwych jednostek samorządu terytorialnego za odszkodowaniem. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnienia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania gruntem (art. 73 ust. 5 ww. ustawy). Ze względu na to, że decyzja wywłaszczająca jest zastąpiona przez przejęcie na własność ex lege, należy w każdym indywidualnym przypadku wydać decyzję ustalającą odszkodowanie według reguł przewidzianych w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W rozpoznawanej sprawie wysokość odszkodowania ustalono w oparciu o operat szacunkowy z dnia 5 grudnia 2008 r. sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) przy wycenie przedmiotowej nieruchomości zastosowano metodę porównawczą. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na cenę. Przy metodzie porównania parami, jaka została zastosowana w przedmiotowym operacie, porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Stosując taką metodę określania wartości nieruchomości należy wziąć pod uwagę kilka nieruchomości podobnych i tym samym kilka transakcji kupna –sprzedaży podobnych nieruchomości. Jak wynika z analizy operatu szacunkowego dotyczącego nieruchomości gruntowych położonych w Legionowie przy ul. [...] przy określaniu wartości nieruchomości wzięto pod uwagę 11 transakcji dokonywanych w latach 2007 i 2008. Na podstawie tych transakcji ustalono następnie cenę maksymalną i cenę minimalną, a w efekcie końcowym ustalono cenę 1 m2 na poziomie 431,35 zł.

Zdaniem Sądu, operat szacunkowy na podstawie którego ustalono wysokość odszkodowania został sporządzony zgodnie z ww. rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd zauważył, że skoro przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 157 ust.

2) zawierają zakaz dokonywania oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego na podstawie wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego sporządzonego przez innego rzeczoznawcę majątkowego, to tym bardziej niezasadne wydaje się kwestionowanie prawidłowości operatu szacunkowego na podstawie wyceny w formie operatu szacunkowego dwóch innych nieruchomości, pomimo tego że są położone w sąsiedztwie. Każda nieruchomość jest inna, każda charakteryzuje się innymi cechami rynkowymi i sam fakt położenia w sąsiedztwie nie musi powodować ich porównywalnej wartości. Ponadto załączone do dowołania operaty szacunkowe wprawdzie zostały sporządzone w tym samym celu – dla potrzeb ustalenia odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną na podstawie art. 73 ustawy z dnia 13 października 1998 r., to jednak obejmują inne okresy badania cen transakcyjnych, co dodatkowo wpływa na wartość rynkową gruntu.

Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie, tak jak każdy inny dowód, stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., to jednak, w ocenie Sądu, organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków które powinny być sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.

Sąd wskazał też, że pozycja rzeczoznawcy majątkowego, w oparciu o przepisy ustawy z dnia 31 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jest zbliżona do statusu osoby zaufania publicznego, a przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, standardy zawodowe oraz kodeks etyki, nakładają na rzeczoznawcę majątkowego przy dokonywaniu wyceny nieruchomości obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej jak również dokładania należytej staranności. Dlatego też ocena prawidłowości pod względem merytorycznym operatu szacunkowego – wyceny nieruchomości, dla sporządzenia której wykorzystana została pewna wiedza specjalistyczna, może być dokonywana jedynie z dużą ostrożnością.

Sąd podzielił wyrażoną w skardze ocenę, że zaskarżona decyzja nie została w należyty sposób uzasadniona. Zauważył, że organ lakonicznie wskazał, dlaczego nie uznał mocy dowodowej w rozpoznawanej sprawie załączonych do odwołania operatów szacunkowych, jednakże uznał, że nie jest to takie naruszenie prawa, które miałoby wpływ na wynik sprawy.

Skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 14 maja 2010 r. wniosła Gmina Miejska Legionowo, zaskarżając w całości powyższy wyrok i zarzucając:

1. 1) naruszenie prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 156 ust. 3 w związku z art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) w związku z art. 73 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872 ze zm.) polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2008 r. jako prawidłowo sporządzonego podczas gdy utracił on swoją ważność w dniu 5 grudnia 2009 r., tj. na 2 tygodnie przed wydaniem decyzji Wojewody Mazowieckiego, w dniu wydania wyroku przez Wojewódzki Sąd Administracyjny nie był aktualny, co w konsekwencji doprowadziło do oddalenia skargi Gminy Legionowo,
2. 2) naruszenie przepisów prawa materialnego art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 5 grudnia 2008 r. spełnia wymogi określone w przedmiotowym rozporządzeniu podczas gdy przyjęto do porównań nieruchomości niebędące podobnymi do nieruchomości wycenianej i niewłaściwie zastosowano współczynniki korygujące uwzględniające cechy nieruchomości wycenianej, które miały wpływ na wysokość jej ceny, co w konsekwencji spowodowało oddalenie skargi Gminy Legionowo,
3. 3) naruszenie przepisów postępowania art. 151 p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że decyzja Wojewody Mazowieckiego z dnia 18 listopada 2009 r. nie naruszyła przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, mimo że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Wskazując na powyższe Gmina Legionowo wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że jak wynika z art. 73 ust. 4 ustawy – Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1 i 2 tego artykułu, będzie ustalane i wypłacane według zasad i trybu określonych w przepisach o odszkodowaniach za wywłaszczone nieruchomości, na wniosek właściciela nieruchomości złożony w okresie od dnia 1 stycznia 2001 r. do dnia 31 grudnia 2005 r. Podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość nieruchomości według stanu z dnia wejścia w życie ustawy, przy czym nie uwzględnia się wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego trwałymi nakładami poczynionymi po utracie przez osobę uprawnioną prawa do władania operatem (ust. 5).

Skarżąca podała, że w niniejszym postępowaniu operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego rzeczoznawcę w dniu 5 grudnia 2008 r. Starosta Legionowski ustalił odszkodowanie decyzją z dnia 25 sierpnia 2009 r., Wojewoda Mazowiecki utrzymał w mocy decyzję Starosty Legionowskiego w dniu 18 listopada 2009 r., zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny rozpatrywał niniejszą sprawę na rozprawie w dniu 14 maja 2010 r. i w tym też dniu wydał rozstrzygnięcie, a więc już po okresie utraty ważności wskazanego operatu. Operat ten nie mógł więc być już wykorzystany w postępowaniu przed Wojewódzkim Sądem Administracyjnym w myśl art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Gmina podkreśliła, że decyzja Starosty Legionowskiego ustalająca odszkodowanie za przedmiotowy grunt wydana została po 9 miesiącach od chwili sporządzenia operatu, decyzja zaś Wojewody Mazowieckiego 2 tygodnie przed upływem okresu jego ważności. Z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika domniemanie aktualności operatu przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, które opiera się jednak na założeniu, że w tym czasie nie wystąpiły istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Założenie to powinno być przez organy orzekające potwierdzone przed wydaniem ich orzeczeń. Dotyczy to zwłaszcza wydania decyzji przez organ odwoławczy w sytuacji, gdy zapadła ona ze znacznym opóźnieniem w stosunku do terminu określonego w art. 35 § 3 k.p.a.

W ocenie skarżącej uchybienie to miało istotny wpływ na wynik sprawy, biorąc pod uwagę zastój na rynku nieruchomości po 2008 r. i związany z tym spadek ich cen. Ponadto znaczna część transakcji nieruchomości przyjętych do porównań w operacie szacunkowym miała miejsce w 2007 r. Stwarza to uzasadnione wątpliwości, czy istotnie przyznane odszkodowanie, zostało ustalone na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania, zgodnie z § 36 ust. 5 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny i sporządzania operatu szacunkowego.

Zdaniem skarżącej Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdzając, iż operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, nie wziął pod uwagę ustawowego obowiązku rzeczoznawcy porównania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Nieruchomość wyceniana na powierzchnię 123 m², podczas gdy większość nieruchomości wziętych do porównań przez rzeczoznawcę jest kilkanaście razy od niej większa. Ponadto obowiązkiem rzeczoznawcy było wzięcie pod uwagę cech szczególnych nieruchomości, które wpływają na poziom ceny. W przypadku gdy dokonuje się wyceny nieruchomości położonej pod drogę publiczną taką cechą jest możliwość jej alternatywnego wykorzystania. Grunt stanowiący drogę publiczną nie może być w inny sposób wykorzystany. Rzeczoznawca zaś w swoim operacie wziął pod uwagę cechy, które nie różnicują w żaden sposób nieruchomości wycenianej od nieruchomości podobnych, co niezgodne jest z przepisami rozporządzenia.

Operat szacunkowy z dnia 5 grudnia 2008 r. nie zawiera danych niezbędnych dla oceny jego rzetelności i nie podaje okoliczności koniecznych dla oceny adekwatności operatu do okoliczności sprawy, pozostaje więc w sprzeczności z przepisami rozporządzenia. Oceniając operat szacunkowy w swojej decyzji Wojewoda Mazowiecki stwierdził jedynie lakonicznie, że został on sporządzony zgodnie z przepisami prawa, zaś Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenił, iż nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Operat szacunkowy jest dowodem w sprawie i podlega ocenie stosownie do art. 77 § 1 k.p.a. Obowiązkiem organu było ustosunkowanie się do zarzutów strony dotyczących prawidłowości operatu, a w przypadku gdyby wymagało to fachowej wiedzy, organ winien zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego o uzupełnienie opinii i zajęcie stanowiska w przedmiocie stawianych zarzutów.

Mimo iż Wojewoda Mazowiecki nie dokonał tych czynności, a Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdził, iż decyzja ta nie została w należyty sposób uzasadniona przez organ, z naruszeniem art. 151 p.p.s.a. w związku z art. 7 art. 77 § 1, poz. 80 i art. 107 k.p.a. oddalono skargę.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

W myśl art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania, której przesłanki wyliczone enumeratywnie w art. 183 § 2 tej ustawy – w sprawie niniejszej nie wystąpiły.

Wobec tego, że podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty oparte zostały na obu podstawach wskazanych w art. 174 p.p.s.a. w pierwszej kolejności należało rozpoznać zarzuty dotyczące naruszenia przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 pkt 2 p.p.s.a.).

Gmina Miejska Legionowo zarzuciła w skardze kasacyjnej naruszenie przepisów postępowania – art. 151 p.p.s.a. w związku z art. 7, art. 77, art. 80 i art. 107 k.p.a. poprzez błędne przyjęcie, że zaskarżona decyzja nie naruszyła przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, mimo że organ nie rozpatrzył wnikliwie wszelkich dowodów, w szczególności operatu szacunkowego, co miało istotny wpływ na wynik sprawy.

Powyższy zarzut nie okazał się usprawiedliwiony.

Zdaniem skarżącej Gminy, ocena decyzji Wojewody Mazowieckiego z dnia 18 listopada 2009 r. z uchybieniem wskazanym przepisom Kodeksu postępowania administracyjnego doprowadziła Wojewódzki Sąd Administracyjny do błędnego rozstrzygnięcia, bowiem brak było w istocie podstaw do wydania wyroku w oparciu o art. 151 p.p.s.a.

Oceniając powyższy zarzut podkreślić należy, że strona, która kwestionuje rozstrzygnięcie Sądu I instancji w oparciu o twierdzenia dotyczące naruszenia przepisów postępowania winna nie tylko precyzyjnie wskazać jakim przepisom proceduralnym i w jaki sposób uchybił ten Sąd, ale także wykazać, że zarzucane naruszenie przepisów postępowania mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy, dopiero wówczas zarzut tego rodzaju mógłby być skuteczny.

Zasada prawdy obiektywnej wyrażona w art. 7 k.p.a., której konkretyzację stanowi art. 77 § 1 k.p.a., zobowiązujący organ administracji publicznej do wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego, a także reguła zawarta w art. 80 k.p.a., zgodnie z którą ocena, czy dana okoliczność została udowodniona winna być przez ten organ dokonana na podstawie całokształtu materiału dowodowego, wbrew twierdzeniom skarżącej, nie zostały w niniejszej sprawie naruszone w sposób, który mógłby mieć istotny wpływ na treść rozstrzygnięcia.

Zarzut uchybienia powyższym przepisom uzasadniony został niewłaściwą – zdaniem skarżącej – oceną sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, w oparciu o który ustalone zostało odszkodowanie za grunt położony w Legionowie, działka ewid. nr [...] z obrębu ewidencyjnego [...], o powierzchni 123 m2 zajęty pod drogę publiczną (gminną) – ul. [...].

Przypomnieć trzeba, odwołując się do materiałów znajdujących się w aktach sprawy, w oparciu o które Sąd wydaje wyrok (art. 133 § 1 p.p.s.a.), że rzeczoznawca majątkowy W. L. sporządził operat szacunkowy, w którym dokonał wyceny wskazanej wyżej nieruchomości w dniu 5 grudnia 2008 r. Strony zapoznały się z jego treścią, na rozprawie administracyjnej w dniu 19 czerwca 2009 r., nie wnosiły do operatu uwag i nie kwestionowały wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w operacie. Dopiero w odwołaniu od decyzji Starosty Legionowskiego z dnia 25 sierpnia 2009 r. Gmina Miejska Legionowo zarzuciła, że zawarta w operacie wycena jest zawyżona, które to twierdzenie uzasadniać miały wyceny dokonane przez innego rzeczoznawcę, a dotyczące dwóch innych nieruchomości położonych również w Legionowie i zajętych pod drogi publiczne.

Stanowisko Wojewody, zaakceptowane przez Sąd w zaskarżonym wyroku, wykluczające dopuszczalność zakwestionowania w powyższy sposób operatu szacunkowego sporządzonego w sprawie przez rzeczoznawcę majątkowego uznać należało za prawidłowe. Sąd oceniając operat pod kątem zachowania zasad jego opracowania określonych w przepisach ustawy i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego nie dopatrzył się istotnych uchybień. Wskazał, że operat szacunkowy, jak każdy dowód, podlega ocenie – stosownie do art. 77 § 1 k.p.a., jednakże z uwagi na jego specyfikę, szczególną pozycję rzeczoznawcy majątkowego, który ma obowiązek wykorzystania zarówno swojej wiedzy specjalistycznej, jak i dołożenia należytej staranności ocena prawidłowości operatu pod względem merytorycznym dokonywana być może z dużą ostrożnością. Dodać należy, że przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (art. 157 ust.

1. 1) przewidują możliwość podważenia operatu sporządzonego na zlecenie organu, poprzez zasięgnięcie opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych, jednakże skarżąca nie zainicjowała takiej oceny.

To strona, która uważa dokonaną w operacie wycenę nieruchomości za nieprawidłową winna wykazać inicjatywę w celu jej podważenia. Tymczasem Gmina, po zapoznaniu się z treścią operatu nie zgłaszała uwag, również na rozprawie administracyjnej przed organem I instancji przedstawiciel Gminy nie kwestionował podanej przez rzeczoznawcę wartości rynkowej nieruchomości ustalonej w operacie. Zarzut, że wartość ta została zawyżona, zgłoszony dopiero w odwołaniu, przy jednoczesnym przedstawieniu dwóch operatów sporządzonych dla innych nieruchomości przejętych w Legionowie pod drogi publiczne, nie mógł być skuteczny. Słusznie operaty te nie zostały ocenione jako dowody na okoliczność zawyżonej wyceny nieruchomości, której dotyczyło postępowanie.

Oczywistym jest, że operat szacunkowy, podobnie jak inne dowody podlegał ocenie w trybie art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. i to ostatecznie organ, a nie rzeczoznawca ustala wartość nieruchomości, chociaż w oparciu o sporządzone przez biegłego oszacowanie. Jeżeli operat sporządzony został zgodnie z wymogami formalnymi, a podana w nim wartość nieruchomości nie nasuwa uzasadnionych wątpliwości nie można czynić zarzutu, że organ nie podjął dalszych działań w celu określenia wartości nieruchomości i poprzestał na wycenie zawartej w tym operacie.

Sąd I instancji przyznał rację stronie skarżącej, że zaskarżona decyzja nie została w sposób należyty uzasadniona, jednakże ocenił, że uchybienie art. 107 k.p.a. nie stanowiło takiego naruszenia prawa, które miałoby wpływ na wynik sprawy. Takie stanowisko Sądu I instancji nie zostało bliżej wyjaśnione, brak w skardze kasacyjnej zarzutu dotyczącego naruszenia art. 141 § 4 p.p.s.a. zwalnia sąd w postępowaniu kasacyjnym z rozważań w tym względzie.

Nie są także uzasadnione zarzuty dotyczące naruszenia prawa materialnego.

Nie stwierdzono, by w sprawie doszło do zarzucanego w skardze kasacyjnej naruszenia – jak należy przypuszczać poprzez niewłaściwe zastosowanie – art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 pkt 2 i ust. 5 powołanego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez błędne uznanie, że operat szacunkowy z dnia 5 grudnia 2008 r. spełnia wymogi określone w rozporządzeniu.

W skardze kasacyjnej odwołano się do treści powyższych przepisów i zarzucono, że Wojewódzki Sąd Administracyjny stwierdzając w wyroku, iż operat szacunkowy spełnia wymogi rozporządzenia, nie wziął pod uwagę ustawowego obowiązku rzeczoznawcy porównania nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenionej, a ponadto tego, że niewłaściwe zastosowano współczynniki korygujące.

W myśl art. 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z definicją ustawową zawarte w art. 4 pkt 16 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami "Ilekroć w ustawie jest mowa o nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość".

Organ nie uchybił powyższym przepisom, właściwie także zastosował § 4 ust. 4 i § 36 ust. 2 pkt 2 i pkt 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., stanowisko Sądu I instancji również w tym zakresie jest więc prawidłowe.

Zgodnie z § 36 ust. 2 pkt 2 powyższego rozporządzenia w sytuacjach, o których mowa w tym przepisie stosuje się podany tam sposób określania wartości gruntów zajętych pod drogi publiczne, bez względu na powierzchnię działki zajętej pod drogę publiczną. Nie miało więc znaczenia, że powierzchnia zajętej działki wynosiła 123 m2, również § 36 ust. 5 dotyczący określenia wartości nieruchomości lub ich części dla określenia odszkodowania, o którym mowa w art. 73 ust. 4 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające nie zawiera żadnych ograniczeń w tym względzie.

Za całkowicie chybiony uznany być musiał zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 156 ust. 3 w związku z art. 129 ust. 5 i art. 130 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z art. 73 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 13 października 1998 r. – Przepisy wprowadzające... polegające na uznaniu operatu szacunkowego z dnia 5 grudnia 2008 r. jako prawidłowo sporządzonego, podczas gdy utracił on swoją ważność w dniu 5 grudnia 2009 r. Przede wszystkim operat ten utracił ważność nie jak podano w zarzucie na dwa tygodnie przed wydaniem decyzji przez Wojewodę Mazowieckiego, co nastąpiło w dniu 18 listopada 2009 r., ale po wydaniu tej decyzji (zarzut skorygowano w uzasadnieniu skargi kasacyjnej).

Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154. Przepis ten nie został w sprawie naruszony. W dniu wydania decyzji odwoławczej nie upłynął jeszcze okres 12 miesięcy od daty sporządzenia operatu, brak było przesłanek, by uznać, że wystąpiły istotne zmiany czynników wskazanych w art. 154. Gołosłowne twierdzenia strony skarżącej, że nastąpił spadek cen nieruchomości nie były wystarczające, by podważać wartość nieruchomości określonej w operacie.

Całkowicie zaś bez znaczenia dla omawianej kwestii pozostaje okoliczność, że Sąd rozpoznawał sprawę już po upływie 12 miesięcy od sporządzenia operatu.

Ponieważ nie wskazano bliżej na czym miałoby polegać uchybienie pozostałym przepisom materialnoprawnym wymienionym w tym zarzucie brak było możliwości odniesienia się do skargi w tym zakresie. Zaznaczyć jedynie trzeba, że odwrotnie niż stwierdziła skarżąca przepisy te zostały w sprawie zastosowane.

Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargę kasacyjną na podstawie art. 184 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.