Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 13 marca 2008 r., sygn. akt I OSK 1889/06

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 18 lipca 2006 r. oddalił skargę Państwowych [...] w W. na decyzję Ministra Transportu i Budownictwa z dnia [...] w przedmiocie uwłaszczenia państwowych osób prawnych.

W uzasadnieniu wyroku przedstawiono następujący stan faktyczny sprawy.

Wojewoda O. decyzją z dnia [...] maja 1999 r. stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem [...] grudnia 1990 r. przez Państwowe [...] w W. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w O. w obrębie P., oznaczonego jako działki nr [...], o pow. 5,8335 ha i nr [...] o pow. 0,4006 ha oraz nabycie własności budynków i urządzeń znajdujących się na przedmiotowym gruncie, w tym część za odpłatnością.

Na skutek złożonego odwołania przez Państwowe [...] Prezes Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast decyzją z dnia [...] maja 2001 r. uchylił zaskarżoną decyzję w całości i sprawę przekazał do ponownego rozpoznania.

Wojewoda O. ponownie rozpoznając przedmiotową sprawę decyzją z dnia [...] października 2001 r. orzekł o uwłaszczeniu Państwowych [...]. Decyzja ta została uchylona decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast z dnia [...] stycznia 2002 r., a sprawa przekazana do ponownego rozpatrzenia wobec niewyjaśnienia szeregu okoliczności sprawy i pominięcia niektórych stron.

Następnie, Wojewoda O. decyzją z dnia [...] stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem [...] grudnia 1990 r. przez Państwowe [...] w W. prawa użytkowania wieczystego gruntu położonego w O., w obrębie P., oznaczonego jako działki: nr [...] o pow. 5,8335 ha oraz nr [...] nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], o pow. 0,4006 ha oraz prawa własności budynków i urządzeń położonych na tym gruncie. Ustalił okres użytkowania wieczystego gruntów na 99 lat tj. do dnia [...] grudnia 2089 r. Dla części gruntów organ ustalił określone opłaty roczne. O nabyciu prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na przedmiotowym gruncie, wybudowanego ze środków własnych orzekł nieodpłatnie. W odniesieniu do nabycia obiektów i urządzeń wybudowanych przed 1945 r. położonych na gruncie tj.: 1) budynku socjalnego, 2) budynku transformatora, 3) budynku WC, 4) ogrodzenia z siatki z cokołem, 5) drogi z kostki brukowej z krawężnikami i warstwą asfaltobetonu, 6) sieci wodociągowej, 7) kanalizacji deszczowej, 8) podziemnych zbiorników wody i 9) przepompowni stwierdził, że następuje ono odpłatnie.

Organ ustalił ponadto, że nieruchomości opisane w osnowie decyzji stanowiły część działki nr [...]. Działka te podlegała wielokrotnym podziałom geodezyjnym: w 1992 r. podział działki nr [...] na działki nr [...],[...],[...]; w 1998 r. podział działki nr [...] na działki nr [...] i [...]; w 2002 r. podział działki nr [...] na działki nr [...],[...],[...],[...],[...],[...]. Przedmiotowe nieruchomości zostały zbyte przez Państwowe [...] aktami notarialnymi z dnia [...] grudnia 1999r. i dnia [...] stycznia 2001 r. Obecnie stanowią one własność Skarbu Państwa i są w użytkowaniu wieczystym osób fizycznych. Przedmiotowa nieruchomość określona w osnowie decyzji znajdowała się w dniu [...] grudnia 1990 r. w zarządzie Państwowych [...], a następnie decyzją Urzędu Wojewódzkiego w O. z dnia [...] lutego 1989 r. działka nr [...] została oddana w zarząd [...] oddział w O. Urząd Wojewódzki w O. decyzją z dnia [...] lutego 1992 r. uznał ją jednak za wadliwą i wskazał na nowo grunty - działka [...] i obiekty faktycznie zajmowane przez Państwowe [...].

Państwowe [...] w W., jako państwowa osoba prawna, posiadając w dniu [...] grudnia 1990 r. zarząd nieruchomością opisaną w osnowie decyzji, stanowiącą własność Skarbu Państwa, stały się z mocy prawa użytkownikiem wieczystym tych gruntów i właścicielem znajdujących się na nim budynków i urządzeń. Odnośnie wysokości opłat rocznych za użytkowanie wieczyste organ wskazał, że zgodnie z art.72 ust. 1, ust. 3 pkt 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jej wysokość ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej. Cena przedmiotowej nieruchomości gruntowej w wysokości 14,56 zł/m2 została ustalona na podstawie jej wartości określonej w operacie szacunkowym z dnia 19 października 2004 r. sporządzonym przez biegłych rzeczoznawców majątkowych, którzy zostali powołani przez Wojewodę O. postanowieniem z dnia [...] maja 2004 r. Wysokość stawek procentowych jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość została oddana i wynosi: 1 % ceny za nieruchomości oddane na cele mieszkaniowe, 3% ceny za pozostałe nieruchomości. Odnośnie nabycia prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na gruntach działek opisanych w osnowie decyzji wybudowanych ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych to następuje ono nieodpłatnie. Jako dowód w sprawie przyjęto zgodnie z § 9 ust 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, oświadczenie dyrektora i głównego księgowego [...] z dnia 30 września 1998 r. o tym, że wykazane w załączniku budynki, budowle i urządzenia wybudowane zostały ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych. Organ wskazał, że Państwowe [...] zarzucały Wojewodzie O., iż wszystkie budynki i budowle (również te wybudowane przed 1938 r.) były nabyte ze środków własnych Państwowych [...], ponieważ poprzednik prawny [...] był właścicielem przedmiotowej nieruchomości lub przynajmniej użytkownikiem wieczystym gruntów i właścicielem budynków. Organ ustosunkowując się do tego zarzutu wskazał, że fakt taki nie wynika ani z historii księgi wieczystej nr [...], ani też nie mógł zaistnieć ze względu na regulacje prawne dotyczące własności majątku przedsiębiorstw państwowych w okresie przed wejściem w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, którą to zmieniono przepis art. 128 k.c. Do czasu tej regulacji Państwo było jedynym właścicielem całego mienia państwowego i zachowało w stosunku do tego mienia pełnię uprawnień właściciela, niezależnie od tego, w czyim zarządzie mienie to się znajdowało. Przekształcenie zarządu, w odniesieniu do gruntów stanowiących własność Skarbu Państwa - w prawo użytkowania wieczystego zaś w odniesieniu do budynków, innych urządzeń i lokali znajdujących się na tych gruntach - w prawo własności, nastąpiło dopiero na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Organ podniósł, że twierdzenie [...], iż nabycie wszystkich budynków i budowli powinno nastąpić nieodpłatnie z uwagi na to, że nastąpiło nieodpłatne przekazanie nieruchomości wraz z budynkami i innymi środkami przez "[...]" na rzecz [...], jest chybione. Skarżący zdaniem organu nie wykazał, z jakich środków innych niż budżet państwa jego poprzednik prawny nabył obiekty wybudowane w 1938 r. Organ wskazał, że w aktach sprawy znajduje się oświadczenie głównej księgowej i kierownika jednostki złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej z dnia 30 września 1998 r., z którego wynika, na jakie obiekty były wydatkowane środki własne przedsiębiorstwa. W oświadczeniu tym obiektów wybudowanych, w 1938 r. nie zaliczono do nabytych za środki własne. Z uwagi na stwierdzenie przez organ odpłatnego nabycia części budynków i urządzeń na przedmiotowej nieruchomości, postanowieniem z dnia [...] maja 2004r. powołano rzeczoznawców majątkowych do wyceny wyżej wymienionych nieruchomości, jej składników i dokonanych nakładów. Do sporządzonego operatu Państwowe [...] wniosły zarzuty, do których organ ustosunkowując się wskazał, że w sprawie zostały sporządzone już trzy operaty i wszystkie zostały poddane ocenie Komisji Arbitrażowej. Na skutek zaleceń tej Komisji Wojewoda odrzucił trzy operaty i powołał zespół rzeczoznawców majątkowych, którzy sporządzili nowy operat. Operat ten został sporządzony zgodnie z obowiązującym prawem. Wojewoda wskazał ponadto, że zgodnie z § 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie państwowej osoby prawnej ustala się cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień [...] grudnia 1990r. i według wartości na dzień wydania tej decyzji. Organ wskazał, że do wyceny żadnego z obiektów nie zastosowano metody kosztów likwidacji, bowiem metodę tą stosuje się tylko w przypadku, gdy części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki. W aktach sprawy brak jest jakiegokolwiek dokumentu świadczącego o zamiarze dokonania rozbiórki lub dokumentu zezwalającego lub nakazującego taką rozbiórkę.

Minister Transportu i Budownictwa decyzją z dnia [...] po rozpatrzeniu odwołania Państwowych [...] w W. od decyzji Wojewody O. z [...] stycznia 2005 r. dotyczącej uwłaszczenia Państwowych [...] w W. działkami nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], nr [...], położonymi w O., obręb P. - utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję.

Skargę od tej decyzji do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego wniosły Państwowe [...], w której domagały się stwierdzenia nieważności zaskarżonej decyzji.

Minister Transportu i Budownictwa w odpowiedzi na skargę podtrzymał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w uzasadnieniu wyroku z dnia 18 lipca 2006 r. wskazał, że z akt sprawy wynika, iż grunty [...] i [...] położone w O. w obrębie P. w dniu [...] grudnia 1990 r. stanowiły własność Skarbu Państwa uregulowaną w KW nr [...] i pozostawały w tym dniu w zarządzie skarżącego. Prawo zarządu przedmiotowych działek na ten dzień wynika z decyzji Kierownika Wydziału Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Miejskiego w O. z dnia [...] lutego 1989 r. na mocy, której działka nr [...] została oddana w zarząd [...] Oddział w O. Następnie Urząd Wojewódzki w O. decyzją z dnia [...] lutego 1992 r. zmienił powołaną decyzję określając ją jako wadliwą i wskazał działkę nr [...] i obiekty faktycznie zajmowane, przez [...]. W 1998 r. dokonano podziału działek nr [...] na działki [...] i [...] oraz w 2002 r. działki [...] na działki [...],[...],[...],[...],[...],[...].

Przedstawione dowody stanowiły, w ocenie Sądu, podstawę do stwierdzenia zarządu. Tym bardziej, że wycena przedmiotowej nieruchomości została ustalona w operacie szacunkowym, który został wykonany przez zespół rzeczoznawców majątkowych. Przedmiotem wyceny była nieruchomość składającą się z działek oznaczonych numerami: [...],[...],[...],[...],[...],[...] i [...] zabudowana obiektami budowlanymi o charakterze magazynowo - składowo - biurowym. Celem natomiast dokonanej wyceny było stwierdzenie nabycia z mocy prawa na podstawie art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami z dniem [...] grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali.

Wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości według stanu na dzień [...] grudnia 1990 r. i cen na dzień wyceny wyniosła 6.623.136 zł, w tym:

wartość rynkowa gruntu -907.685 zł, wartość rynkowa obiektów, które nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych zarządcy lub jego poprzedników prawnych -296.118 zł, wartość rynkowa nakładów dokonanych na obiektach, które nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych zarządcy lub jego poprzedników prawnych -179.122 zł.

Stosownie do treści art. 200 ust 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami w sprawach stwierdzenia nabycia, z mocy prawa, na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości z dniem [...] grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne oraz Bank Gospodarki Żywnościowej, które posiadały w tym dniu grunty w zarządzie, niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się określone zasady. Jedną z nich jest zasada odnosząca się odpłatnego nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali, jeżeli obiekty te nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych. W myśl § 8 ust. 1 powołanego rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998 roku za środki własne, o których mowa w art. 200 ust. 1 pkt 1 uznaje się środki finansowe pochodzące ze źródeł innych niż budżet państwa lub budżet gminy. Podstawę do uznania środków państwowych i komunalnych osób prawnych, spółdzielni oraz innych osób prawnych za środki własne tych osób stanowią dokumenty, które zgodnie z obowiązującymi przepisami świadczą o źródłach pochodzenia środków finansowych, wymienione w § 9 powołanego rozporządzenia. Stosownie natomiast do § 10 cytowanego rozporządzenia państwowa lub komunalna osoba prawna, spółdzielnia albo inna osoba prawna ubiegająca się o uznanie środków finansowych za środki własne przedstawia właściwemu organowi dokumenty lub oświadczenia, o których mowa w § 9. Jeżeli państwowa lub komunalna osoba prawna, spółdzielnia albo inna osoba prawna dokonała ze środków własnych odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub modernizacji budynków, innych urządzeń i lokali, wysokość kwoty należnej z tytułu nabycia własności tych obiektów pomniejsza się, jak podkreślił Sąd, o wartość nakładów poniesionych - odpowiednio przed dniem [...] grudnia 1990 r. (§ 12 ust 2 powołanego rozporządzenia). Wysokość kwot należnych z tytuł nabycia własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne ustala się zgodnie z § 3 ust. 1 czyli ustala się w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych. Cenę nieruchomości gruntowej ustala się według stanu na dzień [...] grudnia 1990 r. i według wartości na dzień wydania tej decyzji. Nabycie prawa własności budynków i urządzeń znajdujących się na gruntach działek opisanych w ust. 1 decyzji Wojewody O. wybudowanych ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych następuje nieodpłatnie. Natomiast nabycie prawa własności budynków i urządzeń wybudowanych w 1938 r., wyszczególnionych w ust. 6 decyzji, a znajdujących się na gruntach działek opisanych w ust. 1 decyzji następuje za odpłatnością. Nie można, jak wskazał Sąd, podzielić poglądu skarżącego, co do tego, że wszystkie budynki i budowle również te wybudowane w roku 1938 były nabyte ze środków własnych [...]. Skarżący na potwierdzenie tej okoliczności nie przedstawił żądanego z dokumentów, o którym mowa w § 9 powołanego rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998 r. Jako dowód tej okoliczności skarżący przedstawił zarządzenie nr 2 z dnia 14 czerwca 1972 r. Przewodniczącego Państwowej Rady Gospodarki Materiałowej na mocy którego Zarząd Zakładów Kompletacji Dostaw "[...]" przekazał nieodpłatnie na rzecz przedsiębiorstwa [...] nieruchomości objęte księga wieczystą nr [...] oraz wyposażenie obiektu stanowiące środki trwałe, przedmioty nietrwałe oraz materiały i inne rzeczowe składniki majątkowe. Sąd I instancji uznał, że dokumenty te nie stanowią zgodnie z § 9 powoływanego już rozporządzenia, dowodu nabycia wyżej wymienionych budynków i urządzeń za własne środki finansowe. Dokumenty te nie zawierają treści, z której by wynikało, jakie było pochodzenie tych środków i czy nie były one nabyte z budżetu państwa lub gminy. W aktach administracyjnych znajduje się oświadczenie głównej księgowej i dyrektora Oddziału w O. skarżącego, które zawierało zestawienie budynków, budowli i urządzeń wybudowanych ze środków własnych przedsiębiorstwa i jego poprzedników prawnych i zestawienie to nie obejmuje budynków wybudowanych w 1938 r. Należy mieć również na uwadze, że z treści księgi wieczystej kw nr [...] nie wynika, aby budynki z 1938 roku wybudowane zostały przez Zarząd Zakładów Kompletacji Dostaw "[...]". Ponadto ze względu na regulacje prawne dotyczące własności majątku przedsiębiorstw państwowych w okresie przed wejściem w życie ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, którą to zmieniono przepis art. 128 K.c. Państwo było jedynym właścicielem całego mienia państwowego. Państwo też zachowało uprawnienia właścicielskie także, co do mienia znajdującego się w zarządzie przedsiębiorstwa państwowego, a więc odrębnej od Skarbu Państwa osoby prawnej. Z chwilą wejścia w życie powołanej ustawy z dnia 31 stycznia 1989r. zmieniona została zasada, że jedynie Skarbowi Państwa może przysługiwać prawo własności mienia państwowego, w wyniku, czego państwowe osoby prawne uzyskały zdolność prawną w zakresie nabywania składników majątkowych na własność.

Odnośnie zarzutów skarżącego odnoszących się do operatu szacunkowego Sąd doszedł do przekonania, że nie zasługują one na uwzględnienie. Stosownie do art. 150 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej nieruchomości, jeżeli zgodnie z ust. 2 tego artykułu, nieruchomość jest lub może być przedmiotem obrotu. Przedmiotowa nieruchomość -uwzględniając jej charakter zdaniem rzeczoznawców spełniała ten warunek. Do określenia wartości rynkowej nieruchomości stosuje się podejście porównawcze albo podejście dochodowe. Przed ustaleniem wartości rynkowej nieruchomości należy przeprowadzić analizę rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen transakcyjnych i stawek czynszów. W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawcy przyjęli metodę dochodową, przy czym ich zadaniem było wyliczenie wartości rynkowej poszczególnych obiektów tj. tych, które były wybudowane w 1938 r., aby tego dokonać rzeczoznawcy musieli wyliczyć wartość całego obiektu. Rzeczoznawcy prawidłowo dokonali wyceny całego obiektu w oparciu o metodę dochodową, przyjmując dochód z tych obiektów, które mogłyby być wynajęte. Rzeczoznawcy, co wynika z operatu szacunkowego, w sytuacji, gdy obiekt zabudowany jest budynkami przynoszącymi dochód i nie przynoszącymi dochodu oblicza wartość całej nieruchomości, ustalając stawkę czynszu z obiektów przynoszących dochód. Jest oczywistym, że na wysokość tych stawek ma wpływ cała infrastruktura, wszystkie obiekty, które znajdują się na danym terenie, także te, które nie przynoszą dochodu, jak również wielkość całego obiektu, lokalizacja w stosunku do dróg głównych, stan techniczny oraz standard obiektu. Rzeczoznawcy prawidłowo biorąc pod uwagę § 6 powołanego rozporządzenia z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego dokonali wyliczenia stawek czynszowych z obiektów, które mogły przynosić dochód. Zarzut skarżącego, iż rzeczoznawcy wzięli pod uwagę stawki czynszowe z obiektów nie będących w 1990 roku przedmiotem wynajmu jest całkowicie bezpodstawny, gdyż jest on sprzeczny z § 6 który stanowi, że przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Rzeczoznawcy w operacie szczegółowo wyjaśnili, że dokonali określenia wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości w podejściu dochodowym, metodą inwestycyjną, przy wykorzystaniu techniki kapitalizacji prostej według stanu na dzień [...] grudnia 1990r. Należy mieć na uwadze, że zastosowana przez rzeczoznawców metoda dochodowa do określenia wartości rynkowej obiektu, stosowana jest w przypadku wyceny dużych obiektów, z uwagi na bardzo nikłą ilość transakcji takich obiektów na rynku. Wojewódzki Sąd Administracyjny podkreślił, że zarzuty odnoszące się do metodyki szacowania nieruchomości nie mogą być one przedmiotem rozważań Sądu, ponieważ odnoszą się do wiadomości specjalnych, które są domeną rzeczoznawców. Powołany Zespół Arbitrów wskazał, że wartość nieruchomości określa się na dzień wydania decyzji stwierdzającej uwłaszczenie (decyzja nie może być wydana później niż w ciągu roku od daty sporządzenia operatu). Ponadto dokonując wyliczenia wartości rynkowej budynków wybudowanych przed 1945 rokiem nie wolno pominąć pozostałych obiektów, a więc aby osiągnąć cel wyceny należy dokonać wyliczenia wartości całego obiektu. Zespół ten wskazał ponadto, że przedmiotem obrotu nie są części składowe nieruchomości, lecz nieruchomości obejmujące budynki i budowle. Treść złożonego w sprawie operatu szacunkowego jest zgodna z uwagami Komisji Arbitrażowej.

Odnośnie zarzutu naruszenia art. 200 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez pominięcie kosztów zwaloryzowanych opłat poniesionych z tytułu zarządu, Sąd I instancji wskazał, że na podstawie dokumentacji znajdującej się w aktach administracyjnych zarzut ten jest niezasadny. Niezasadny jest również zarzut skarżącego, że budynek transformatora, sieć wodociągowa i kanalizacji deszczowej nie należały do [...]. Z akt administracyjnych wynika, że obiekty te znajdowały się w ewidencji środków trwałych [...], zaś odcinek sieci wodociągowej od licznika, a kanalizacji deszczowej od studzienki kanalizacyjnej stanowią własność właściciela nieruchomości. Sieć wodociągowa została wybudowana częściowo w 1938 r. (525mb.), a częściowo w 1964 r. przez poprzednika prawnego [...]. Kanalizacja deszczowa została zaś wybudowana częściowo w 1938r.(445mb, o średnicy 150 mm), a następnie w 1964r. i latach kolejnych do 1987r, przez poprzedników prawnych [...].

Ponadto stosownie do § 3 ust.

1. powołanego rozporządzenia z dnia 10 lutego 1998 roku w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie państwowych i komunalnych osób prawnych ustala się cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień [...] grudnia 1990 r. i według wartości na dzień wydania tej decyzji. Wojewoda O. w decyzji stwierdzającej uwłaszczenie nie mógł ustalić ceny nieruchomości na inny dzień niż dzień wydania decyzji, gdyż wówczas decyzja naruszałaby wskazany § 3 rozporządzenia z 10 lutego 1998 roku. Organ prawidłowo zgodnie z dyspozycją powołanego § 3 ustalił cenę nieruchomości gruntowej według stanu na dzień [...] grudnia 1990 roku i według wartości na dzień wydania decyzji.

Na zakończenie Sąd I instancji wskazał, że wniosek skarżącego o stwierdzenie nieważności decyzji nie może zostać uwzględniony. Celem instytucji stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej (orzeczenia administracyjnego) jest eliminacja z obrotu prawnego decyzji administracyjnej (orzeczenia administracyjnego) obarczonej ciężkimi wadami wymienionymi w art. 156 § 1 k.p.a. Skarżący nie wskazał, z jaką wadą wymienioną w art. 156 § 1 wydana została zaskarżona decyzja. W tym stanie rzeczy, Sąd doszedł do przekonania, że przy wydaniu zaskarżonej decyzji nie doszło do rażącego naruszenia prawa.

Skargę kasacyjną od tego wyroku wniósł skarżący, zarzucając w niej zaskarżonemu orzeczeniu naruszenie przepisów prawa materialnego i procesowego. Naruszenia prawa materialnego skarżący upatrywał w naruszeniu:

1. art. 200 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004r., Nr 261, poz. 2603),oraz § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. z 1998r. Nr 23, poz. 120 z poźń. zm.), prawa wieczystego użytkowania gruntów oraz własności budynków, położonych w O., obręb P., przez pominięcie wskazanej tam zasady odpłatnego nabycia obiektów wyłącznie nie wybudowanych lub nabytych ze środków własnych, która wyklucza wycenę obiektów przedwojennych dokonaną wyłącznie w oparciu o wartość budynków i budowli wybudowanych ze środków własnych skarżącego,
2. art.200 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z §3 ust.1 i § 11 cytowanego rozporządzenia poprzez przyjęcie, za prawidłową wycenę wartości mienia przedwojennego jako dokonaną na podstawie przychodów z najmu magazynów usługowych wybudowanych przez skarżącego we własnym zakresie i posiadających status środków własnych, w sytuacji gdy najem ten nie obejmował mienia będącego przedmiotem wyceny i rozpoczął się po dniu [...] grudnia 1990r.,
3. § 8, § 9 ust. 1 i § 10 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu, przez ich niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że skarżący jako następca prawny nie wykazał, aby sposobu nabycia od swego poprzednika budynków z 1938r. a także poniesionych kosztów i nakładów.

Naruszenia przepisów postępowania skarżący upatrywał w naruszeniu art. 145 § 2 w zw. z art. 145 §1 i art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, poprzez pominiecie naruszenia prawa materialnego w treści zaskarżonej decyzji i w konsekwencji nie uwzględnienia skargi a w tym pominięcie, że skarżący sporną nieruchomość zbył już w dniu [...] grudnia 1999r. i [...] stycznia 2001 r. za cenę rynkową stosownie do zasad wskazanych w treści rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie określenia szczegółowych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy (Dz. U. Nr 9, poz. 30 oraz z 2003 r. Nr 7, poz. 80), i bezpodstawne w to miejsce przyjęcie, ze skarżący zbył ją za cenę "skrajną" natomiast opinia rzeczoznawców miałaby stanowić o jej realnej wartości.

Za wadliwe należy uznać w całości ustalenia poczynione przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w zakresie, w jakim wskazano, że nakłady skarżącego na obiekty nabywane "odpłatnie" pochodzące z 1938 r. ustalone zostały prawidłowo na podstawie wykazu głównej księgowej i dyrektora [...], z pominięciem dowodów w postaci decyzji Urzędu Miejskiego w O. o ustaleniu opłaty za zarząd budynkami oraz zestawienia sporządzonego przez główną księgową jednostki na podstawie bilansów z wykazaniem kosztów rodzajowych poniesionych w latach 1981-1990. Zdaniem Sądu, skarżący nie wykazał na podstawie dowodów opłat, aby koszty te rzeczywiście poniósł. Taki pogląd nie zasługuje na uznanie tym bardziej, jeśli zważyć, że skarżący przedstawił dowody księgowe i bilansowe prowadzone według i zasad obowiązujących w dacie ich sporządzenia. Dokumentują one koszty poniesione w latach 1981-1990, a księgi rachunkowe podatnika są dowodem, którego pominięcie nie znajduje żadnego uzasadnienia. Wbrew ocenie Sądu, zgodnie z treścią art. 200 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 3 i 11 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia z dnia 10 lutego 1998r. wycenie rzeczoznawców podlegała wyłącznie ta cześć obiektów, które nie były wybudowane ze środków własnych skarżącego i według ich stanu na dzień [...] grudnia 1999r. Ten stan prawny nie upoważniał do dokonania wyceny obiektów przedwojennych przez pryzmat wyceny budynków i budowli stanowiących środki własne skarżącego. Bezpodstawnie Wojewódzki Sąd Administracyjny ocenił zarzut skarżącego, który wskazał, że omawianą nieruchomość wraz z obiektami stanowiącymi jego środki własne zbył w roku 2001, a uzyskana cena rynkowa jest znacznie niższa od przyjętej w treści skarżonej przed Sądem decyzji. Skarżący zarzuca, że w sytuacji wyżej wskazanej naruszone zostały zasady z art.2 Konstytucji RP. Postępowanie, bowiem wszczęte zostało w roku 1998 i tylko z uwagi na błędy i uchybienia organów administracyjnych nie zostało ono prawidłowo zakończone, a nieruchomość będąca przedmiotem uwłaszczenia zbyta została przez skarżącego także w wyniku uchybień tego organu. Bez wątpienia z uwagi na wzrost cen w latach 2001 - 2004 tego typu obiektów, skarżący w roku 2004 mógłby zbyć tę nieruchomość za cenę wyższą aniżeli w roku 2001, jednakże z powodu opieszałości organów administracyjnych tym bardzie nie można akceptować, aby przysługiwało im uprawnienie do sztucznego podwyższania wartość nieruchomości wynikającego wyłącznie z ich działania sprzecznego z prawem.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Stosownie do treści art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.), zwanej dalej P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu zaś bierze pod uwagę tylko enumeratywnie wymienione przesłanki nieważności postępowania w § 2 tego przepisu, które w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego w rozpoznawanej sprawie nie występują. Związanie Naczelnego Sądu Administracyjnego podstawami skargi kasacyjnej wymaga prawidłowego ich określenia w samej skardze. Oznacza to konieczność powołania konkretnych przepisów prawa, którym zdaniem skarżącego - uchybił Sąd, uzasadnienia ich naruszenia, a w razie zgłoszenia zarzutu naruszenia prawa procesowego - wskazania dodatkowo, że wytknięte naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Kasacja nieodpowiadająca tym wymogom pozbawiona konstytuujących ją elementów treściowych, uniemożliwia sądowi ocenę jej zasadności.

Skargę kasacyjną można - zgodnie z art. 174 P.p.s.a. - oprzeć na następujących podstawach

1. naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie,
2. naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

Na wstępie rozpoznawanej sprawy podkreślić należy, że stosownie do treści art. 200 ust. 1 ustawy z dnia 21 grudnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U. z 2004, Nr 261, poz. 2603) w sprawach stwierdzenia nabycia z mocy prawa, na podstawie ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości, z dniem [...] grudnia 1990 r. prawa użytkowania wieczystego gruntów oraz własności budynków, innych urządzeń i lokali przez państwowe i komunalne osoby prawne, które posiadały w tym dniu grunty w zarządzie przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się zasady określone w tym przepisie.

Jedną z tych zasad jest odpłatne nabywanie własności budynków, innych urządzeń i lokali, jeżeli obiekty te nie były wybudowane lub nabyte ze środków własnych tych osób lub ich poprzedników prawnych.

Przez środki własne, w myśl § 8 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. z 1998 r. Nr 23, poz. 120) rozumieć należy środki finansowe pochodzące ze źródeł innych niż budżet państwa lub budżet gminy. W myśl § 9 tego rozporządzenia podstawę do uznania środków państwowych i komunalnych osób prawnych, spółdzielni oraz innych osób prawnych za środki własne stanowią dokumenty, które zgodnie z obowiązującymi przepisami świadczą o źródłach pochodzenia środków finansowych. Podkreślić należy, że to osoba prawna ubiegająca się o wydanie decyzji uwłaszczeniowej miała obowiązek wykazać, stosownie do § 10 powołanego powyżej rozporządzenia i przedstawić dokumenty, które by świadczyły o tym, że poniesione przez nią koszty mają źródło w jej środkach własnych.

Jako pierwszy z zarzutów, w złożonej skardze kasacyjnej, pełnomocnik skarżącego podniósł zarzut naruszenia art. 200 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz § 9 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu. Naruszenie tego rodzaju, w ocenie pełnomocnika skarżącego, polegało na pominięciu wskazanej tam zasady odpłatnego nabycia obiektów wyłącznie nie wybudowanych lub nabytych ze środków własnych, która wykluczała wycenę obiektów przedwojennych dokonaną wyłącznie w oparciu o wartość budynków i budowli wybudowanych ze środków własnych skarżącego. Z tak sformułowanego zarzutu skargi kasacyjnej wynika, że zdaniem skarżącego, zasada odpłatnego nabywania własności budynków, urządzeń i lokali o której mowa w art. 200 ust. 1 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowana w stosunku do niego, zaś przedłożone przez niego i znajdujące się w aktach sprawy dokumenty są wyrazem wypełnienia przesłanek z § 9 ust. 1 i 2 powołanego rozporządzenia co sprowadza się zarazem do uznania, że skarżący nabył przedmiotowe budynki ze środków własnych. Mając na względzie, iż zarzut pierwszy ze skargi kasacyjnej skarżącego związany jest z zarzutem trzecim, odniesienie się do jego zasadności w ramach rozpoznawanej skargi kasacyjnej nastąpi w dalszej części przedmiotowego uzasadnienia przy omawianiu zarzutu trzeciego.

Następnie, pełnomocnik skarżącego Państwowych [...] podniósł zarzut naruszenia art. 200 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w związku z § 1 i § 3 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu poprzez przyjęcie za prawidłową wycenę wartości mienia przedwojennego dokonaną na podstawie przychodów z najmu magazynów usługowych wybudowanych przez skarżącego we własnym zakresie, w sytuacji gdy najem ten nie obejmował mienia będącego przedmiotem wyceny i rozpoczął się po dniu [...] grudnia 1990 r.

Zarzut ten nie mógł zostać przez Sąd uwzględniony. Stosownie do treści art. 151 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami wycena nieruchomości ma za zadnie określić wartość rynkową nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, gdy nieruchomość jest lub może być przedmiotem obrotu. Podejście dochodowe, które zostało wykorzystane przy wycenie w niniejszej sprawie polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu jaki z niej uzyska. W rozpoznawanej sprawie, rzeczoznawcy majątkowi na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przyjęli do wyceny przedmiotowej nieruchomości metodę dochodową. Ich zadaniem było wyliczenie wartości rynkowej poszczególnych obiektów, które były wybudowane w 1938 r. W związku z tym, musieli oni wyliczyć wartość całego obiektu przyjmując zarazem dochód z poszczególnych obiektów, które mogłyby być wynajęte. W sytuacji gdy obiekt zabudowany jest budynkami przynoszącym dochód i nie przynoszącymi dochodu, rzeczoznawca majątkowy oblicza wartość całej nieruchomości, ustalając stawkę czynszu z obiektów przynoszących dochód. W związku z powyższym, dla prawidłowości tej metody wyceny nieruchomości podjętej w sprawie niniejszej przez rzeczoznawców, nie ma znaczenia, że obejmował on mienie nie wynajmowane, jak też że ewentualny tego rodzaju proces rozpoczął się po dniu [...] grudnia 1990 r. Przyjmując za podstawę wyceny ten rodzaj metody, rzeczoznawcy majątkowi przyjęli hipotetycznie możliwość wynajmowania danych obiektów. Zgodnie z § 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego ale również możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Ograniczenie się przez rzeczoznawcę majątkowego, przy wycenie nieruchomości tego rodzaju metodą, jedynie do stawek czynszowych z obiektów wynajmowanych byłoby działaniem nieprawidłowym i niezgodnym z właściwymi przepisami.

Podkreślić należy, że przedmiotem wyceny nieruchomości w niniejszej sprawie było przede wszystkim ustalenie wartości budynków wybudowanych w 1938 r., z uwagi na to, że własność tych budynków, które zostały wybudowane przed wojną mogli oni nabyć, ale odpłatnie. Nie ulega wątpliwości, że w budynkach wybudowanych w 1938 r. skarżący bądź jego poprzednicy prawni mogli dokonać przebudowy, nadbudowy czy modernizacji, a to oznacza, że kwota jaką musieliby wtedy zapłacić za przedmiotowe poszczególne budynki wybudowane w tym okresie zmniejszyć się powinna proporcjonalnie do wielkości poczynionych na nie nakładów. W tym stanie rzeczy, tym bardziej należało uznać, że skoro skarżący nie wykazał, aby budynki wybudowane przed wojną zostały wybudowane ze środków własnych jego lub jego poprzedników prawnych, sposób wyceny przedmiotowego obiektu był prawidłowy. Zarzut podniesiony więc przez pełnomocnika skarżącego w punkcie drugim skargi kasacyjnej należało w świetle tych wywodów uznać za niezasadny. Przeprowadzenie wyceny tego rodzaju metodą miało w tym stanie rzeczy podstawowe znaczenie. Budynki z tego okresu nie zostały przez skarżącego wybudowane ze środków własnych, w związku z tym, aby dokonać prawidłowej ich spłaty i ustalić kwotę właściwą do uiszczenia przez skarżącego przy nabyciu własności tych budynków, organy musiały mieć ustaloną wartość przedmiotowych budynków pomniejszoną o poczynione przez skarżącego lub jego poprzedników prawnych nakłady. Ustalenia poczynione w tym zakresie przez Sąd I instancji, Naczelny Sąd Administracyjny uznaje za prawidłowe. Tym bardziej, że jak słusznie wskazuje Wojewódzki Sąd Administracyjny w 1938 r. Państwo było jedynym właścicielem całego mienia państwowego.

Państwowe [...] nie wykazały, aby budynki wybudowane w 1938 r. zostały wybudowane ze środków własnych jego poprzednika prawnego. Wojewódzki Sąd Administracyjny słusznie uznał, że skarżący nie poparł tego argumentu stosownymi dokumentami, o których mowa w § 9 rozporządzenia w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczenia osób prawnych nieruchomościami będącymi dotychczas w ich zarządzie lub użytkowaniu. Skarżący jako dowód wybudowania tych budynków ze środków własnych przedstawił zarządzenie nr 2 z dnia 14 czerwca 1972 r. Przewodniczącego Państwowej Rady Gospodarki Materiałowej, na mocy którego zarząd [...] przekazał na rzecz skarżącego przedsiębiorstwa nieodpłatnie te budynki. Przekazanie nastąpiło protokołem zdawczo - odbiorczym. Wywód Sądu I instancji, że dokumenty tego rodzaju nie są dokumentami, o których mowa w § 9 powołanego rozporządzenia jest prawidłowy. W tym przypadku, nie miało miejsca wydanie zarządzenia o utworzeniu lub przekształceniu państwowej czy komunalnej osoby prawnej, o czym jest mowa w § 9 ust. 1 pkt 1 tego rozporządzenia, albowiem wskazanym zarządzeniem nastąpiło tylko nieodpłatne przekazanie tych budynków.

Zarzuty skarżącego podniesione w skardze kasacyjnej, a odnoszące się do kwestii spłaty poniesionych przez niego lub jego poprzedników prawnych nakładów, nie mogą również zyskać uznania. Wykaz nakładów, jakie skarżący poniósł na budynki wybudowane w 1938 r. został ustalony na podstawie wykazu podpisanego zarówno przez główną księgową przedsiębiorstwa, jak też jej dyrektora. Dla poparcia tych informacji organy oparły swe ustalenia na książkach obiektów budowlanych i dokumentacji projektowo - technicznej, jak też na informacjach wieloletniego pracownika skarżącego, który uczestniczył w oględzinach rzeczoznawców, a w skarżącym przedsiębiorstwie odpowiedzialny był za stan techniczny całego obiektu. Nietrafny jest także zarzut skargi kasacyjnej odnośnie nieuwzględnienia przez organy kosztów zwaloryzowanych opłat poniesionych z tytułu zarządu. Pełnomocnik skarżącego w skardze kasacyjnej argumentuje, że przedstawił na tę okoliczność dowody księgowe i bilansowe prowadzone według zasad obowiązujących w dacie ich sporządzenia. Dokumentują one poniesione przez skarżącego w latach 1981 - 1990 koszty, zaś księgi rachunkowe są tego dowodem.

Podkreślić trzeba, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wywodził tylko tyle, że okoliczności te nie zostały przez stronę we właściwym postępowaniu administracyjnym wykazane i udowodnione. Argumentacja pełnomocnika skarżącego, w odniesieniu do tej kwestii, nie może zostać uznana. Przy analizie tego zagadnienia nie chodzi o to czy skarżący w tamtym okresie prowadził zgodnie z obowiązującymi wówczas przepisami księgi rachunkowe, tylko o to czy okoliczność poniesienia przez niego opłat z tytułu zarządu, jak sam podnosi, została właściwymi dowodami wykazana w konkretnym postępowaniu. W tym zakresie stanowisko Sądu I instancji jest także prawidłowe.

Zarzut natomiast naruszenia przez zaskarżone orzeczenie art. 145 § 2 w związku z art. 145 § 1 i art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi poprzez pominięcie faktu, że skarżący przedmiotową nieruchomość zbył już za cenę rynkową stosownie do właściwych przepisów, a co za tym idzie, iż Sąd I instancji bezpodstawnie uznał, że skarżący zbył ją za cenę,,skrajną", a tylko opinia rzeczoznawców miałaby stanowić o jej realnej wartości, uznać należy również za nieusprawiedliwiony.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie prawidłowo wywiódł, że jednostkowa cena sprzedaży nie jest ceną rynkową i nie świadczy o wartości rynkowej obiektu, ponieważ w większości przypadków jest to cena skrajna. W wycenie dokonywanej przez rzeczoznawców majątkowych i wyliczaniu wartości obiektu ceny skrajne są odrzucane. Rzeczoznawcy w takim stosują metodę porównawczą, mając na uwadze wiele podobnych transakcji z udziałem podobnych również obiektów, a następnie po odrzuceniu cen skrajnych dokonują właściwej wyceny.

W tym stanie rzeczy, mając powyższe wywody na uwadze należało stwierdzić, że zaskarżone orzeczenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie jest prawidłowe i odpowiada prawu, co uzasadniało na podstawie art. 184 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalenie skargi kasacyjnej.