Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 13 lipca 2011 r. sygn. akt II SA/Rz 275/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie oddalił skargę T. Ś. i Z. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Przemyślu z dnia [...] lutego 2011 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.
W uzasadnieniu wyroku Sąd podał, że zaskarżoną decyzją Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu z dnia [...] lutego 2011 r., po rozpatrzeniu odwołania T. i Z. Ś. od decyzji Prezydenta Miasta Przemyśla z dnia [...] grudnia 2010 r., ustalającej jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy.
W uzasadnieniu decyzji stwierdzono, że zgodnie z art. 98a ust. 1 Ugn, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Jej wysokość wynosi nie więcej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Bezsporne jest, że decyzją z dnia [...] maja 2009 r., Prezydent Miasta Przemyśla zatwierdził, na wniosek stron, podział nieruchomości oznaczonej jako działka nr [...], w wyniku czego powstały nowe działki nr [...]/1, [...]/2 i [...]/3. Decyzja podziałowa jest ostateczna. Zgodnie z operatem szacunkowym biegłego rzeczoznawcy, różnica wartości nieruchomości przed (649 765 zł) i po podziale (685 670 zł) wynosi 35 905 zł. Wysokość stawki opłaty to 20% tej różnicy, co wynika z § 1 uchwały Rady Miejskiej w Przemyślu nr 40/2008 z dnia 28 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości (Dz. Urz.
Województwa Podkarpackiego Nr 20, poz. 504). Wartość opłaty wynosi zatem 7 181 zł. Strony kwestionując w odwołaniu wysokość zobowiązania nie przedstawiły żadnego miarodajnego dowodu (w postaci opinii, operatu biegłego rzeczoznawcy majątkowego), który potwierdzałby ich racje w zakresie niższej wartości różnicy potencjalnej ceny rynkowej nieruchomości przed i po podziale. Innego rodzaju dowód w tym względzie nie jest dopuszczalny. Zaznaczono też, że odwołujący się zbyli część spornej nieruchomości (działkę nr [...]/2) uzyskując za nią cenę znacznie wyższą od wartości tej części nieruchomości stanowiącej podstawę wymierzenia opłaty adiacenckiej.
W skardze na powyższą decyzję T. i Z. Ś. podnieśli, że wzrost wartości nieruchomości wywołany jej podziałem został ustalony nieprawidłowo, gdyż działka nr [...]/3 uległa dalszym podziałom na działki nr [...]/6 i [...]/7, a jedną z tych działek nabył Prezydent Miasta Przemyśla. Operat szacunkowy jest zatem wadliwy, a postępowanie administracyjne – bezprzedmiotowe.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Przemyślu w odpowiedzi na skargę, wniosło o jej oddalenie.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Rzeszowie uznał skargę za nieuzasadnioną
Sąd I instancji powołując treść art. 98a Ugn wskazał, że w sprawie niesporne jest, że T. Ś. i Zygmunt Ś. byli współwłaścicielami działki nr [...] położonej w Przemyślu przy ul. Wysockiego, działka ta została, na wniosek skarżących objęta decyzją o podziale. Na mocy decyzji Prezydenta Miasta Przemyśla z 21 maja 2009 r. podzielono ją na działki o nr [...]/1, [...]/2 i [...]/3. Z uzasadnienia decyzji o zatwierdzeniu podziału działki wynika również i to, że działka objęta powyższa decyzją była przedmiotem innej decyzji tego organu z 21 stycznia 2008 r. o ustaleniu warunków zabudowy. Niesporne jest i to, że w dacie uostatecznienia się decyzji zatwierdzającej podział obowiązywała uchwała Rady Miasta Przemyśla nr 40/2008 z 28 lutego 2008 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem nieruchomości. Niesporne jest i to, że dla celów ustalenia wzrostu wartości działek wydzielonych decyzją o zatwierdzeniu podziału działki nr [...] został sporządzony przez biegłego – A. B. operat szacunkowy.
Biegły stwierdził wzrost tej wartości, w operacie wskazano zastosowaną metodę ustalenia wzrostu wartości i zasady szacunku nieruchomości. Decyzją Prezydenta Miasta Przemyśla ustalającą opłatę adiacencką prawidłowo ustalono jej wysokość stosując przepisy Ugn, biorąc pod uwagę obowiązującą na obszarze Miasta Przemyśla – niższą niż maksymalna ustawowa stawkę procentową opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w razie podziału. Decyzja organu I instancji została wydana po sporządzeniu zgodnego z prawem operatu wzrostu wartości nieruchomości, a także umożliwieniu zapoznania się przez strony z zebranymi w sprawie dowodami.
Zdaniem Sądu SKO w Przemyślu trafnie uznało, że odwołanie nie było uzasadnione i utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Podnoszony w skardze fakt późniejszego podziału jednej z działek wydzielonych w ramach podziału działki nr [...] – działki nr [...]/2 na dwie kolejnej działki [...]/4 i [...]/5, a także zbycie jednej z nich na rzecz Miasta Przemyśl, dla celów ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości działki nr [...] w wyniku jej podziału, nie miał znaczenia.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożyli T. i Z. Ś. Wyrok zaskarżono w całości, zarzucając:
- 1) naruszenie przepisów prawa materialnego przez jego błędną wykładnię– art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami - poprzez błędne przyjęcie, że w wyniku podziału nieruchomości nr [...] obr. 201 w Przemyślu wzrosła jej wartość, podczas, gdy przedmiotowa nieruchomość nie posiadała dodatkowego uzbrojenia po podziale, nie zostały przez Gminę stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do infrastruktury i do korzystania z drogi, zaobudowania istniały w chwili podziału, zaś przeznaczenie działek po podziale wskazywało jednoznacznie na niemożliwość wykorzystania na cele budowlane działek [...]/3, [...]/1 i [...]/2. Działki te nie były po ich podziale zabudowane — bo nie mogły być ([...]/1 i [...]/3), a w operacie szacunkowym, będącym jedynym dowodem w sprawie biegły nie przedstawił do porównania podobnych nieruchomości zabudowanych chociażby oczyszczalnią ścieków oraz szambem - odstojnikiem gnilnym. Biegły nigdy nie przeprowadził wizji w terenie działek, które wyceniał - pomimo wniosków skarżącego w tej kwestii. Organy I i II instancji - pomimo zarzutów skarżącego nie wyjaśniły przedmiotowych okoliczności - rażąco naruszając art. 77 k.p.a.
- 2) naruszenie przepisów postępowania mające istotny wpływ na wynik sprawy:
- - art. 3 § 1 p.p.s.a. w zw. z art. 77 k.p.a. poprzez niezakwestionowanie przez Sąd jego naruszenia przez organy I i II instancji, które miały obowiązek w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy, jak również przeprowadzić dodatkowe dowody — wobec zarzutów skarżącego na każdym etapie postępowania — które organ winien rozpatrzyć jako wnioski dowodowe;
- - art. 151 p.p.s.a. poprzez błędne jego zastosowanie w sytuacji gdy decyzje organów I i II instancji były dotknięte wadą rażącym naruszeniem art. 77 k.p.a., co bezpośrednio wpłynęło na błędne zastosowanie przez organy obu instancji w przedmiotowej sprawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
- - art. 3 § 1 p.p.s.a. i art. 145 § 1 pkt 1 p.p.s.a. poprzez jego niezastosowanie przez Sąd - w sytuacji, gdy decyzje organów I i II instancji dotknięte były wadami naruszenia przepisów prawa materialnego i postępowania.
W oparciu o powyższe zarzuty kasacyjne wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania w tym kosztów zastępstwa procesowego wg norm przepisanych.
Skarga kasacyjna T. Ś. została odrzucona postanowieniem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 11 października 2011 r., sygn. akt II SA/Rz 275/11.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw i w związku z tym podlegała oddaleniu.
Zgodnie z art. 183 § 1 p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują przesłanki nieważności z art. 183 § 2 p.p.s.a., zatem Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.
Kognicja sądu administracyjnego sprowadza się do oceny legalności zaskarżonej decyzji. Zakres działania sądu administracyjnego I instancji określa art. 3 § 1 i 2 pkt 1 p.p.s.a., zaś wynik dokonanej oceny zgodności z prawem decyzji znajduje swoje odzwierciedlenie w sentencji wyroku.
Stwierdzenie naruszenia prawa przez organ prowadzi do wydania wyroku, na podstawie art. 145 § 1 p.p.s.a., uchylającego zaskarżoną decyzję, stwierdzającego jej nieważność lub niezgodność z prawem. Brak tych naruszeń upoważnia wojewódzki sąd administracyjny do wydania wyroku oddalającego skargę, na podstawie art. 151 p.p.s.a.
Zaskarżony wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 13 lipca 2011 r., sygn. akt II SA/Rz 275/11 spełnia powyższe wymagania. W zaskarżonym wyroku Sąd przeprowadził szczegółową ocenę ustalenia stanu faktycznego z zachowaniem przepisów prawa procesowego regulujących prawa procesowe strony. Zasadnie wywiódł, że nie zostały naruszone przepisy postępowania, które mogły mieć wpływ na wynik sprawy.
Podstawy skargi kasacyjnej sprowadzają się do zarzutu naruszenia prawa materialnego, wskutek błędnej wykładni przepisu art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
Powyższy zarzut jest całkowicie chybiony.
Z treści powołanego przepisu art. 98a ust. 1 ustawy wynika, że wartość nieruchomości ustala się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Natomiast stan nieruchomości przed podziałem (na potrzeby oszacowania wartości nieruchomości) przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości. Z kolei stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie sądu cywilnego o podziale stało się prawomocne.
Generalną zasadą jest, iż obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje, jeśli określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową w postaci wzrostu wartości nieruchomości, powstałej na skutek szczególnych zdarzeń, jakimi jest np. podział nieruchomości.
Podstawowym środkiem dowodowym w tym zakresie jest operat szacunkowy, który sporządzany przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie organu przed wydaniem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej.
Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy dotyczący przedmiotowej nieruchomości spełnia wymogi zawarte zarówno w powołanej ustawie o gospodarce nieruchomościami jak i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109).
W skardze kasacyjnej skarżący kwestionuje przede wszystkim, iż w wyniku podziału nieruchomości, a następnie wybudowania na jednej z działek biologicznej oczyszczalni ścieków, budynków mieszkalnych oraz ustanowienia służebności zmniejszyła się wartość działek po ich podziale. Odnosząc się do tej kwestii należy wskazać, iż stan nieruchomości po ich dalszym podziale nie ma znaczenia dla ustalenia jej wartości bowiem jak już wyżej wskazano stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna i taki tez stan został uwzględniony w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej.
Ponadto należy wskazać, że z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] stycznia 2007 r. wynika, iż wskaźnik powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki może wynosić do 80 % - pkt 2.25 decyzji o warunkach zabudowy, a nadto, że dopuszcza się możliwość zabudowy części działki budynkami jednorodzinnymi z wbudowanymi garażami (pkt 2.11 decyzji)
Także podnoszony przez skarżącego zarzut, iż biegły sporządzający operat szacunkowy nigdy nie przeprowadził wizji w terenie działek, które wyceniał należy uznać za całkowicie chybiony. Z treści bowiem znajdującego się operatu szacunkowego znajdującego się w aktach sprawy wynika, iż na terenie wycenianej nieruchomości w dniu [...] maja 2010 r. została przeprowadzona wizja lokalna.
Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż Sąd I instancji zasadnie uznał, że decyzja ustalająca opłatę adiacencką została wydana po sporządzeniu zgodnego z prawem operatu szacunkowego wzrostu wartości nieruchomości i brak jest przesłanek do podważenia zawartych w nim ustaleń, w związku z czym uznać należy, że ustalona opłata nie narusza stanowiącego jej podstawę prawną art. 98a wskazanej wyżej ustawy.
Z tych też względów Naczelny Sąd Administracyjny na mocy art. 184 p.p.s.a. orzekł jak w sentencji wyroku.