Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 15 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2254/11

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 7 lipca 2011 r., sygn. I SA/Wa 706/11 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę S. O. na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania za nieruchomość.

W uzasadnieniu wyroku podano, że decyzją z dnia [...] lutego 2011 r. nr [...] Minister Infrastruktury utrzymał w mocy decyzję Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] września 2010 r., nr [...] orzekającą o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. O. w kwocie 53.453,00 zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości, oznaczonej jako działka nr [...] o pow. 0,1691 ha, położonej w Wierzawicach, gmina Leżajsk, dla której Sąd Rejonowy w Leżajsku prowadzi księgę wieczystą nr [...], przeznaczonej na cele budowy I etapu obwodnicy m. Leżajska w ciągu drogi krajowej Nr 77 Lipnik–Przemyśl odcinek od km 94+968 do km 99+067 wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Minister Infrastruktury w uzasadnieniu powyższej decyzji podniósł, że wskazana nieruchomość decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] stycznia 2009 r., nr [...], zmienioną decyzją Ministra Infrastruktury z dnia [...] listopada 2009 r., nr [...], została przeznaczona na cele budowy I etapu obwodnicy m. Leżajska w ciągu drogi krajowej Nr 77 Lipnik–Przemyśl.

Pismem z dnia 1 września 2010 r. Wojewoda Podkarpacki zawiadomił strony o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia i wypłaty odszkodowania za grunt przejęty z mocy prawa przez Skarb Państwa, na podstawie ww. decyzji Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] stycznia 2009 r.

Decyzją z dnia [...] września 2010 r., nr [...]0, Wojewoda Podkarpacki orzekł o ustaleniu odszkodowania na rzecz S. O. w kwocie 53.453,00 zł za przejęte z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawo własności nieruchomości oraz o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.

Po rozpatrzeniu odwołania wniesionego przez S. O. Minister Infrastruktury stwierdził, iż zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jedn. Dz.U. 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.) nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych z dniem, w którym decyzja o ustaleniu lokalizacji stała się ostateczna.

W myśl art. 18 ust. 1 ww. ustawy wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ l instancji oraz według jej wartości w dniu wydania decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Stosownie do ust. 3 omawianego przepisu odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, podlega waloryzacji na dzień wypłaty, według zasad obowiązujących w przypadku zwrotu wywłaszczonych nieruchomości. W myśl art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Organ podkreślił, że operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania w sprawie odszkodowania za nieruchomość przeznaczoną pod inwestycję drogową powinien odpowiadać przepisowi § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. 2004 r. Nr 207, poz. 2109 ze zm.), zgodnie z którym przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów na te cele.

Przepis § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. obliguje rzeczoznawcę przy szacowaniu wartości nieruchomości do brania w pierwszej kolejności pod uwagę cen transakcyjnych uzyskiwanych przy sprzedaży gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne, jeżeli tego rodzaju rynek na danym lub podobnym obszarze został wykreowany.

W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości stanowi operat szacunkowy sporządzony na zlecenie Wojewody Podkarpackiego przez rzeczoznawcę majątkowego A. I. W operacie tym rzeczoznawca do określenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze, metodę korygowania ceny średniej.

W informacjach wstępnych biegły wskazał, że przedmiotem oszacowania jest prawo własności nieruchomości położonej na terenie wiejskim zabudowanym, w pewnym oddaleniu od centrum. Nieruchomość znajduje się na terenach wykorzystywanych obecnie na cele rolnicze. W otoczeniu wycenianych działek znajduje się zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, tereny wykorzystywane rolniczo, tereny leśne, tereny łąk i pastwisk. W dokumentach planowania przestrzennego teren, na którym leży wyceniana działka nie występuje. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy określił rynek nieruchomości przeznaczonych pod drogi, położonych w pobliżu przedmiotu wyceny, na terenie powiatu, w którym się znajduje. Ceny były badane w okresie od stycznia 2009 r. do dnia wyceny. Do ostatecznej analizy biegły przyjął 14 transakcji nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi. Jednostkowe ceny analizowanych nieruchomości podobnych na rynku lokalnym wahały się od 13,98 zł/m2 do około 64,52 zł/m2.

W oparciu o cenę maksymalną i minimalną uzyskaną za nieruchomości podobne biegły określił cenę średnią 1 m2 gruntu na kwotę 38,94 zł, która została skorygowana współczynnikiem 0,812 uwzględniającym cechy rynkowe. Ostatecznie wartość 1 m2 gruntu została oszacowana na kwotę 31,61 zł, a wartość wycenianej nieruchomości została oszacowana na łączną kwotę 53.453,00 zł i w takiej wysokości zostało przyznane odszkodowanie decyzją Wojewody Podkarpackiego z dnia [...] września 2010 r.

Zdaniem organu operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo. Odpowiada on obowiązującym w tej materii przepisom ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 kwietnia 2004 r.

Minister Infrastruktury za niezasadny uznał zarzut dotyczący nieprawidłowego zakwalifikowania przez biegłego wycenianej nieruchomości jako grunt rolny. W warunkach rozpatrywanej sprawy rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż działka nr [...] nie jest objęta ani miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, ani studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, ani decyzją o warunkach zabudowy. Stąd też prawidłowo przyjął, że faktyczny sposób użytkowania tej nieruchomości to użytek rolny. Niedopuszczalnym byłoby zatem przyjęcie, że szacowana nieruchomość stanowi grunt budowlany.

Odnośnie zaś do żądania wykupu przez Skarb Państwa pozostałych działek, powstałych w wyniku podziału, organ zauważył, że w myśl art. 13 ust. 2 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych właściwy zarządca drogi może nabywać w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa, województwa, powiatu albo gminy, nieruchomości, w tym lokale mieszkalne, poza pasami drogowymi w celu dokonania ich zamiany na nieruchomości położone w pasach drogowych lub wydzielania ich w tych pasach w postępowaniu scaleniowo-wymiennym. W przypadku, o którym mowa w art. 12 ust. 4, jeżeli przejęta jest część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, właściwy zarządca drogi jest zobowiązany do nabycia, na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego tej części nieruchomości (art. 13 ust. 3 ww. ustawy), nabycie to nie ma jednak charakteru sprawy załatwianej w formie decyzji administracyjnej.

Skargę na decyzję Ministra Infrastruktury z dnia [...] września 2009 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie złożył S. O. zarzucając naruszenie: art. 21 Konstytucji RP, art. 134 ust. 1 w zw. z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zdaniem skarżącego, w sprawie doszło również do naruszenia art. 10, art. 89 § 2 i art. 7 i art. 8 k.p.a.

W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z dnia 7 lipca 2011 r. oddalił skargę na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm., dalej "p.p.s.a.").

W uzasadnieniu wyroku podniesiono, ze przedmiotowa nieruchomość była nieruchomością rolną niezabudowaną, zarówno na dzień wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, jak i na dzień wydania decyzji o ustaleniu odszkodowania. Takie ustalenia wynikają z wypisu z rejestru gruntów, gdzie przeznaczenie działki nr [...] (z podziału której powstała działka nr [...]) określone zostało jako grunt rolny klasy III a.

Sąd I instancji wskazał, że z art. 18 ust. 2 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wynika wprost, że przy określaniu wartości wywłaszczonych nieruchomości konieczne jest korzystanie z operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego z uwzględnieniem przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w konsekwencji z uwzględnieniem przepisów rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Rzeczoznawca dokonując wyceny w sprawie niniejszej zastosował podejście porównawcze i uwzględniając charakter rynku wybrał jako najwłaściwszą metodę korygowania ceny średniej. Jak wynika z operatu przyjęto rynek nieruchomości niezabudowanych, nabywanych pod budowę obwodnicy Leżajska położonych w miejscowościach Wierzawice, Brzóza Królewska, Giedlarowa oraz Leżajsk. Do wyceny przyjęto 15 transakcji w cenie m2: 13,89 zł – 64,52 zł, co daje cenę średnią 38,94 zł/m2.

Po skorygowaniu ceny średniej wskaźnikami odzwierciedlającymi różnice między nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównania uzyskano wartość rynkową 31,61 zł za m2. Wartość ta jest ulokowana na poziomie nieco poniżej średniej ceny transakcyjnej za nieruchomości stanowiące podstawę wyceny. Sąd stwierdził, że ceny porównawcze zostały skorygowane zespołem poprawek z tytułu różnic w cechach nieruchomości mających wpływ na ich wartości rynkowe takie jak: położenie i otoczenie nieruchomości, dojazd, dostęp, uzbrojenie terenu. Analiza operatu szacunkowego wskazuje, iż zawiera on wszystkie niezbędne elementy wymagane przepisami prawa, spełnia wszystkie wymogi formalne określone w rozporządzeniu, w szczególności w § 55 ust. 2 i 56 ust. 1 pkt 7 rozporządzenia, nadto opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym ustaleniu współczynników korygujących.

Sąd I instancji uznał za nieuzasadniony zarzut dotyczący nieuwzględnienia w operacie wartości nieruchomości jako działki budowlanej, zauważając, że załączone do skargi oferty zakupu działek budowlanych położonych w Leżajsku nie są cenami, które zapłacono, a cenami oczekiwanymi przez sprzedawców; nadto nie są to ceny uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne, w związku z tym nie mogą być porównywane z ceną wskazaną w operacie. Skarżący nie uwzględnił tego, że w niniejszej sprawie celem wyceny było określenie wartości rynkowej gruntu przeznaczonego na inny, szczególny cel – pod inwestycję drogową. W tym drugim zaś przypadku rzeczoznawca majątkowy musiał zastosować się do treści przepisu § 36 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, tj. zastosować przy wycenie podejście porównawcze, przyjmując do porównań tylko i wyłącznie ceny transakcyjne gruntów uzyskiwane przy sprzedaży gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne.

W tej sytuacji normalną rzeczą jest to, że grunt, w stosunku do którego wydano decyzję o lokalizacji inwestycji drogowej ma dużo mniejszą wartość, niż nieobjęty realizacją celu publicznego, który można sprzedać na cele rekreacyjne, czy budowlane. W tej sytuacji subiektywne przekonanie skarżącego o zaniżonej wartości gruntu wyliczonej w operacie, nie poparte przy tym kontrwyceną gruntu przeznaczonego pod drogi publiczne, stanowi polemikę z ustaleniami biegłego i nie może świadczyć o wadliwości wyceny działki nr [...], dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego A. I. Organ nie naruszył zdaniem Sądu Konstytucji RP, rozstrzygnął sprawę zgodnie z zasadą legalizmu wyrażoną w art. 6 Konstytucji RP, na podstawie obowiązujących przepisów prawa.

W sprawie nie został również naruszony art. 10 k.p.a. Przed wydaniem decyzji skarżący został zapoznany z materiałem dowodowym, również z operatem szacunkowym, do którego w zakreślonym terminie nie zgłosił zarzutów.

W okolicznościach sprawy nie występowała konieczność przeprowadzenia rozprawy, w sprawie nie zaistniały przesłanki wskazane w art. 89 § 1 i 2 k.p.a.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł S. O. reprezentowany przez radcę prawnego, zaskarżając wyrok w całości zarzucił:

1. – "naruszenia art. 174 pkt 1 k.p.a." poprzez:
2. a) błędną wykładnię art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego i przyjęcie operatu szacującego odszkodowanie należne skarżącemu za właściwie ustalone, mimo że w operacie tym rażąco zaniżone zostały przez biegłego współczynniki gradacyjne w sposób odbiegający od rzeczywistego stanu zagospodarowania i otoczenia szacowanej nieruchomości,
3. – naruszenie art. 80 k.p.a. poprzez:

1. a) całkowite pominięcie dokonania analizy sporządzonego i zalegającego w aktach sprawy operatu odszkodowawczego, w którym do wyceny przejętych z mocy prawa nieruchomości skarżącego przyjął biegły wadliwy materiał porównawczy na skutek porównania w operacie wartości przejętej nieruchomości skarżącego o znacznej przecież powierzchni do cen wywłaszczeniowych nieruchomości przeznaczonych pod drogi o znikomej wręcz powierzchni (17 m2, 21 m2, 31 m2, czy 72 m2), tj.
2. b) pominięcie przez Sąd I instancji jakichkolwiek działań w celu zbadania prawidłowości sporządzenia operatu odszkodowawczego jako przesłanki niezbędnej do wydania zaskarżonej decyzji Wojewody Podkarpackiego i Ministra Infrastruktury w sytuacji, kiedy skarżący operat ten kwestionował,
3. – naruszenie art. 21 § 2 Konstytucji RP oraz art. 8 k.p.a. poprzez:

1. a) pominięcie przez Sąd I instancji przepisu konstytucyjnego nakazującego ochronę własności i zezwalającego na pozbawienie własności jedynie za słusznym odszkodowaniem, czego nie można w żadnym przypadku stwierdzić w niniejszej sprawie, skoro w tym samym czasie Gmina Leżajsk wystawia do sprzedaży położone tuż obok wywłaszczanej nieruchomości skarżącego: działkę 12 arową za cenę 87.000 zł, tj. 72,50 zł/m2 i dalszą 8 arową działkę za cenę 68.000 zł, tj.85 zł/m2.

Wskazując na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku wraz z poprzedzającymi go decyzjami administracyjnymi w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz orzeczenie o kosztach postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej zarzucono, że rzeczoznawca majątkowy w sporządzonym operacie całkowicie odmiennie od stanu faktycznego, błędnie przyjął wskaźniki gradacji wartości nieruchomości, obniżając tym samym wysokość należnego skarżącemu odszkodowania. W operacie (str. ll pkt 11.4 i 11.7) znacznie obniżył rzeczoznawca współczynniki gradacyjne, i tak w zakresie:

1. – dostępu do nieruchomości: zamiast b. dobrego (współczynnik 3) przyjął rzeczoznawca współczynnik 2, mimo iż szacowana nieruchomość przylega do utwardzonej z urządzonym oświetleniem ulicznym drogi publicznej o idealnym wprost dojeździe,
2. – lokalizacji nieruchomości: zamiast b. dobrej (współczynnik 3) przyjął rzeczoznawca współczynnik 2, mimo iż nieruchomość znajduje się w terenach budowlanych, w niedalekiej odległości od centrum Leżajska i faktycznie w otoczeniu zabudowy budynkami jednorodzinnymi,
3. – przeznaczenie w PZP/Studium: błędnie przyjęto jako stan pośredni (współczynnik 2) zamiast współczynnika 3, wobec faktycznie istniejącego tam stanu terenów mieszkaniowych w nieuciążliwym otoczeniu,
4. – zagospodarowanie – stan: błędnie przyjęty współczynnik 2 (podstawowe zagospodarowanie) bowiem z uwagi na podjęte postępowania w zakresie przeznaczenia nieruchomości na cele wywłaszczeniowe pod drogi zmuszony był skarżący odstąpić od dalszego zagospodarowywania działki, gdy przecież na dzień wydania decyzji lokalizacyjnej przejęta na rzecz Skarbu Państwa działka była zagospodarowana i uprawiana.

Uwzględniając przedstawione błędy operatu szacunkowego przyjąć zdaniem skarżącego należy, że wartość odszkodowawcza za przejętą przez Skarb Państwa nieruchomość skarżącego tylko z powodu przyjęcia nieprawidłowych wskaźników gradacji została w istotny sposób obniżona ze średniej ceny 38,94 zł/m2 (38,94 zł/m2 x 1691 m = 65.848 zł) do ceny 31,61 zł/m2 (31,61 zł/m2 x 1863 m = 53.452 zł), co skutkuje obniżeniem odszkodowania o kwotę 12.396 zł.

Skarżący na fakt zaniżenia kwoty odszkodowania zwrócił uwagę w odwołaniu. Organ II instancji zignorował żądania skarżącego, przyjął – nie znając faktycznego stanu położenia nieruchomości – że operat szacunkowy sporządzony został w pełni zgodnie z obowiązującymi standardami wyceny.

Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie zarzuty skarżącego pominął. Pominął też wskazane naruszenia, jakie zawiera operat odszkodowawczy, nie odnosząc się w ogóle do tez zawartych w przytoczonych wyrokach sądów administracyjnych. W sprawie wątpliwości co do rzetelności wyceny budzi wadliwie, całkowicie dowolnie dobrany materiał porównawczy, zastosowane przez rzeczoznawcę współczynniki gradacyjne. Rzeczoznawca pominął, że objęta szacunkiem nieruchomość znajduje się w obszarze budowlanym, do porównania przyjął działeczki o znikomej powierzchni. Mimo tych uchybień Sąd przyjął, że decyzje wydane w oparciu o sporządzony operat odszkodowawczy nie naruszają prawa i skargę oddalił.

Skarżący zauważył, że w tożsamym stanie faktycznym i prawnym oraz tożsamych zarzutach co do merytorycznej i prawnej strony postępowania odszkodowawczego za przejętą z mocy prawa przez Skarb Państwa stanowiącą własność Z. F. działkę nr [...], położoną tuż obok wywłaszczonej działki skarżącego nr [...], podniesionych w skardze na identyczną decyzję Ministra Infrastruktury, rozpoznawanej również przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie pod sygn. akt I SA/Wa 703/11, Sąd ten wyrokiem z dnia 7 września 2011 r. skargę uwzględnił.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Skarga kasacyjna nie zasługuje na uwzględnienie.

Wobec tego, że w rozpoznawanej sprawie nie występowały przesłanki nieważności postępowania wyliczone enumeratywnie w art. 183 § 2 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Naczelny Sąd Administracyjny – zgodnie z art. 183 § 1 tej ustawy – obowiązany był rozpoznać sprawę niniejszą w granicach wynikających z podniesionych w skardze kasacyjnej zarzutów.

Skarga kasacyjna wniesiona przez S. O. nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Na wstępie zauważyć należy, że chociaż skarga kasacyjna wniesiona została w oparciu o podstawę zaskarżenia wskazaną w art. 174 pkt 1 p.p.s.a. (omyłkowo podano "k.p.a."), to jest naruszenie prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie, to z treści podniesionych w niej zarzutów wynika, że skarżący kwestionuje przede wszystkim dokonane w sprawie ustalenia faktyczne. Tak skonstruowane zarzuty materialnoprawne, które w istocie zmierzają również do podważenia ustaleń faktycznych, jakie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przyjął za podstawę wyrokowania, gdyż nie znalazł podstaw do podważenia ustaleń faktycznych dokonanych w postępowaniu administracyjnym, nie mogły odnieść zamierzonego skutku. Zasadą bowiem jest, że w postępowaniu kasacyjnym nie jest dopuszczalne podważanie ustaleń faktycznych stanowiących podstawę zaskarżonego wyroku, które miałoby nastąpić jedynie poprzez podniesienie zarzutów materialnoprawnych.

Niezależnie od powyższego, odnosząc się kolejno do zarzutów skargi kasacyjnej stwierdzić trzeba, że Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, zarówno dokonując wykładni art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, jak i stosując te przepisy nie naruszył prawa. Sąd prawidłowo podniósł, że zgodnie z art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości, a następnie odwołał się do regulacji zawartej w art. 135 i art. 151 tej ustawy.

Sąd przedstawił ponadto, że w myśl art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Przytoczył również treść art. 154 ust. 2 i ust. 3 ustawy, które kolejno, w przypadku braku planu miejscowego nakazują przeznaczenie nieruchomości ustalić na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenów, a ostatecznie – w ich braku – uwzględniając faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Przedmiotowa nieruchomość nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego, jej przeznaczenia nie określa też studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy ani nie została dla niej wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Słusznie więc za prawidłowe uznał Sąd I instancji uwzględnienie przez rzeczoznawcę majątkowego faktycznego sposobu użytkowania nieruchomości polegającego na jej rolniczym wykorzystaniu (zgodnego także z oznaczeniem nieruchomości w ewidencji gruntów). Sąd nie naruszył również w żaden sposób regulacji zawartej w § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Jak już wcześniej podniesiono – brak zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania (podstawa kasacyjna wskazana w art. 174 pkt 2 p.p.s.a.) powoduje, że w postępowaniu kasacyjnym wiążą ustalenia faktyczne stanowiące podstawę zaskarżonego wyroku, w tym również dotyczące sposobu użytkowania nieruchomości, jej zagospodarowania. Zarzut rażącego naruszenia przez biegłego współczynników gradacyjnych jako gołosłowny, nie poparty przedstawieniem kontroperatu, nie mógł być skuteczny.

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie rozpoznając niniejszą sprawę w żaden sposób nie naruszył art. 80 k.p.a., podobnie, jak i art. 8 k.p.a. Ocena, w myśl której organy wydając zaskarżoną decyzję nie naruszyły powyższych przepisów, jest w świetle materiału zgromadzonego w aktach sprawy prawidłowa.

Na marginesie uwag skarżącego dotyczących niewielkiej powierzchni nieruchomości przeznaczonych pod drogi przyjętych do porównania w operacie w stosunku do wycenianej nieruchomości S. O., zauważyć trzeba, że okoliczność ta nie mogła mieć niekorzystnego wpływu na wycenę, bowiem niewielkie powierzchniowo działki uzyskiwały wysoką cenę 1m2. Skoro skarżący nie wskazał bliżej – mimo postawionego zarzutu – jakim standardom wyceny nieruchomości uchybia sporządzony w sprawie operat, a co zdaniem skarżącego uszło uwadze Sądu I instancji, okoliczności te nie mogły być w postępowaniu kasacyjnym rozważone.

Nie znajduje też uzasadnienia zarzut dotyczący naruszenia w sprawie art. 21 ust. 2 Konstytucji RP, w skardze kasacyjnej nie podważono oceny uznającej ustalone odszkodowanie za słuszne.

W odniesieniu do kwestii dotyczących podniesionej w skardze kasacyjnej okoliczności w postaci ceny wywoławczej działek budowlanych położonych w Wierzawicach, przeznaczonych do sprzedaży przez Gminę Leżajsk zauważyć trzeba, że kwestie te nie mogły mieć znaczenia w sprawie niniejszej, już chociażby z tego względu, że przeznaczona pod drogę działka skarżącego nie była działką budowlaną.

Odmienne od zaskarżonego wyroku rozstrzygnięcie przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie skargi Z. F. wniesionej w podobnej sprawie oznaczonej sygnaturą akt I SA/Wa 703/11 (wyrok z dnia 7 września 2011 r. uchylający zaskarżoną decyzję Ministra Infrastruktury i poprzedzającą ją decyzję Wojewody Podkarpackiego wydane w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość) również nie mogło mieć dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy znaczenia. Każda z tych spraw, chociaż dotyczyła decyzji wydanych w takim samym przedmiocie i w podobnym stanie faktycznym rozstrzygała odrębną, indywidualną sprawę. Każda z zaskarżonych decyzji podlegała odrębnej ocenie w postępowaniu sądowaodministracyjnym.

Z tych wszystkich względów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę kasacyjną.