Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 30 marca 2017 r., sygn. akt IV SA/Wa 2888/16 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargę K. N. na decyzję Ministra Infrastruktury i Budownictwa z dnia [..] sierpnia 2016 r. nr [..] w przedmiocie ustalenia odszkodowania.
Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym.
Wojewoda [..] decyzją z [..] lipca 2009 r. nr [..], zmienioną decyzją Wojewody [..] z [..] stycznia 2012 r., znak: [..], nieruchomość położoną w E., obręb [..], oznaczoną jako działki nr [..] o pow. 0,0562 ha oraz nr [..] o pow. 0,1003 ha, przeznaczył pod budowę drogi wojewódzkiej nr [..] w obszarze miasta E. Następnie Wojewoda [..], decyzją z [..] lipca 2014 r. ustalił na rzecz dotychczasowej właścicielki nieruchomości K. N.. odszkodowanie w wysokości 92.538,00 zł z tytułu przejścia z mocy prawa na rzecz Województwa [..] prawa własności nieruchomości.
Na skutek odwołania K. N. od decyzji z [..] lipca 2014 r., Minister Budownictwa i Rozwoju decyzją z [..] czerwca 2015 r. uchylił w/w decyzję i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji.
Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Wojewoda [..] decyzją z [..] września 2015 r. orzekł o ustaleniu odszkodowania z tytułu przejęcia z mocy prawa na rzecz Województwa [..] prawa własności nieruchomości w wysokości 103 186,00 zł. i przyznaniu odszkodowania na rzecz K. N. Od decyzji z [..] września 2015 r. odwołanie wniosła K. N., kwestionując prawidłowość wyceny przedmiotowej nieruchomości.
Minister Infrastruktury i Budownictwa decyzją z [.] sierpnia 2016 r. utrzymał w mocy decyzję Wojewody [..] z [..] września 2015 r.
W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazał, że podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa nieruchomości położonej w E., obręb [..], oznaczonej jako działki nr [..] o pow. 0,0562 ha oraz nr [..] o pow. 0,1003 ha, stanowił operat szacunkowy sporządzony [..] sierpnia 2015 r. przez rzeczoznawcę majątkowego Z.G. Z treści operatu szacunkowego wynika, że wyceniana nieruchomość położona jest w E., przy ul. M., wzdłuż pasa drogowego i jest użytkowana rolniczo jako łąka. W sąsiedztwie znajdują się tereny zabudowy przemysłowo-składowej. Dla przedmiotowej nieruchomości obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego Strefy Techniczno- Produkcyjnej przyjęty Uchwałą [..] Rady Miejskiej w E. z [..] czerwca 2007 r. Zgodnie z ww. uchwałą, działka nr [.]. położona była na terenie oznaczonym symbolami PS - tereny zabudowy przemysłowo-składowej, 01.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej, natomiast działka nr [..] położona była na terenie oznaczonym symbolami 01.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej, ZO - tereny zieleni ochronnej, PS - tereny zabudowy przemysłowo-składowej oraz 02.KDG 2/2 - tereny dróg publicznych klasy głównej.
Wobec braku możliwości określenia powierzchni przedmiotowych działek o poszczególnych przeznaczeniach w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, dla potrzeb wyceny przyjęto funkcje przeważające, tj. tereny zabudowy przemysłowo-składowej dla działki nr [..] i tereny dróg publicznych klasy głównej dla działki nr [..].
Organ wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonała analizy kształtowania się cen nieruchomości o przeznaczeniu drogowym. Analizą objęto rynek lokalny obejmujący teren miasta E., następnie z uwagi na brak dostatecznej ilości transakcji, badanie rozszerzono o inne miasta zlokalizowane w województwie [..]. W badanym okresie odnotowano kilkanaście transakcji nieruchomościami o przeznaczeniu drogowym, których ceny kształtowały się od 15,00 zł/m2 do 60,00 zł/m2, przy cenie średniej 41,64 zł/m2. Jednakże szczegółowa analiza poszczególnych transakcji nieruchomościami drogowymi wykazała brak podobieństwa do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny.
Następnie biegła przeprowadziła analizę, której przedmiotem były transakcje nieruchomościami o przeznaczeniu przemysłowo-składowym odnotowane na rynku lokalnym obejmującym teren miasta E. w okresie lipca 2014 r. do sierpnia 2015 r. Po wyeliminowaniu transakcji niespełniających warunków rynkowych oraz tych, których ceny znacznie odbiegały od średnich cen transakcyjnych na badanym rynku, wskazano trzy transakcje, których ceny zawierały się w przedziale od 30,36 zł/m2 do 64,25 zł/m2, przy cenie średniej 43,13 zł/m2. W wyniku przeprowadzonego badania kształtowania się wzajemnych relacji cenowych w analizowanej grupie nieruchomości ustalono, że cenność gruntów drogowych nie jest wyższa od cenności gruntów przeznaczonych pod tereny przemysłowo-składowe.
W związku z powyższym, wartość działki nr [..] o przeznaczeniu pod tereny zabudowy przemysłowo-składowej oszacowano według rynku nieruchomości o takim samym przeznaczeniu, natomiast wartość działki [..] o przeznaczeniu drogowym, wobec braku transakcji nieruchomościami spełniającymi kryteria podobieństwa, oszacowano według nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. również przemysłowo-składowym. Rzeczoznawca majątkowy, wyceniając grunt, zastosowała podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Biegła określiła wartość 1 m2 powierzchni wycenianej nieruchomości jako średnią arytmetyczną skorygowanych cen nieruchomości porównawczych na kwotę 65,72 zł, co w konsekwencji pozwoliło na oszacowanie wartości gruntu na kwotę 102.852,00 zł. W oparciu o opracowanie [..] Ośrodka Doradztwa Rolniczego w O. oraz analizy rynku lokalnego wartość składników roślinnych - łąki, oszacowała na kwotę 334,00 zł. Łącznie wartość nieruchomości położonej w E., obręb [..], oznaczonej jako działki nr [..] o pow. 0,0562 ha oraz nr [..] o pow. 0,1003 ha, oszacowano na kwotę 103.186,00 zł i w takiej wysokości Wojewoda [..] ustalił odszkodowanie.
W ocenie organu odwoławczego, analiza sporządzonego operatu nie wykazała zaistnienia nieprawidłowości, które mogłyby skutkować nieuznaniem tego dowodu. Spełnia on bowiem wszystkie wymogi formalne określone w ustawie i w rozporządzeniu Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109). Rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości położone na rynku lokalnym, tj. na terenie miastaE.. Nieruchomości porównawcze położone przy ul. R. (nieruchomość nr [..]) i ul. Ż. (nieruchomość nr [..]) w E. znajdują się w odległości kilku kilometrów od przedmiotu wyceny. Zatem zarzut braku podobieństwa nieruchomości porównawczych do nieruchomości wycenianej ze względu na położenie w znacznej odległości jest, w ocenie organu, nieuzasadniony.
Rozpoznając skargę od tej decyzji, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie stwierdził, że w pełni podziela ocenę organów, iż operat ustala wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo. W ocenie Sądu, operat szacunkowy z dnia [..] sierpnia 2015 r. sporządzony został i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek ani istotnych braków, czy niejasności. Operat ten zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane przez § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W procesie wyceny biegła prawidłowo przyjęła istotne daty dla procesu wyceny, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. wydania ostatecznej decyzji Wojewody [..] nr [..] z [..] lipca 2009 r., zmienionej decyzją Wojewody [..] z [..] stycznia 2012 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie ulic oraz drogowych obiektów inżynierskich stanowiących ciąg drogi wojewódzkiej nr [..] w obszarze miasta E. Sąd stwierdził, że oszacowania nieruchomości w zakresie gruntu dokonano w podejściu porównawczym, metodą porównywania parami.
W myśl przepisu § 4 ust. 1 cyt. rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Biegła w procesie wyceny dokonał analizy rynku. Zgodnie bowiem z przepisem § 3 ust. 2 rozporządzenia, określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Zdaniem Sądu, w rozpatrywanej sprawie biegła oraz organy prawidłowo zdefiniowały rynek lokalny i regionalny. Po przeprowadzeniu analizy cen transakcyjnych, biegła ustaliła przedział cenowy niezabudowanych gruntów stanowiących tereny dróg na poziomie 15,00 zł/m² - 60,00 zł/m².
Zatem średnia cena transakcji wyniosła 41,64 zł/m². Jednocześnie biegła stwierdziła brak podobieństwa poszczególnych transakcji nieruchomościami drogowymi do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Natomiast analiza średnich cen transakcyjnych gruntów niezabudowanych stanowiących tereny zabudowy przemysłowo-składowej wykazała, ze ceny te kształtowały się na poziomie 30,36 zł/m² - 64,25 zł/m², przy średniej cenie wynoszącej 43,13 zł/m².
W ocenie Sądu, organy prawidłowo wywiodły, że skoro przeznaczenie działki nr [..] to tereny zabudowy przemysłowo- składowej, a analiza cen transakcyjnych nieruchomości drogowych wykazała, że cel wywłaszczenia nie powoduje zwiększenia wartości nieruchomości, to zgodnie z § 36 ust. 1 rozporządzenia do porównań prawidłowo przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny przemysłowo-składowe. Natomiast dla działki nr [..] o przeznaczeniu drogowym, wobec braku transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa, zgodnie z § 36 ust. 4 rozporządzenia oszacowania dokonano według rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przemysłowo-składowym. Z kolei wartość składników roślinnych - łąki, biegła oszacowała w oparciu o opracowanie [..] Ośrodka Doradztwa Rolniczego w O.oraz analizy rynku lokalnego.
Zdaniem Sądu, organy obu instancji właściwie uzasadniły swoje decyzje i szczegółowo wyjaśniły motywy, jakimi kierowały się przy rozstrzyganiu tej sprawy (art. 107 § 1 i 3 k.p.a.). Dokonały wnikliwej i wszechstronnej analizy stanu faktycznego sprawy (art. 7 i art. 77 § 1 k.p.a.), a w szczególności oceny sporządzonego przez biegłą operatu majątkowego.
Skargę kasacyjną od tego orzeczenia wniosła K. N.., zarzucając mu na podstawie art. 174 pkt 1 i 2 p.p.s.a.:
- 1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i oparcie się na operacie szacunkowym sporządzonym dla przejmowanych gruntów, który został opracowany z pominięciem zasad wynikających z ustawy oraz z naruszeniem § 36 ust. 2 i 4 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez brak uwzględnienia cech i wartości transakcyjnej nieruchomości podobnych, co do których skarżąca przedstawiła dane dotyczące ich wyceny, z których to danych wynika, że nieruchomości sąsiednie wyceniane były przy przyjęciu ceny sięgającej około 106 zł za 1 m. kw. Przyjęcie przez Sąd prawidłowości dotychczasowego operatu doprowadziło do zaniżenia należnego skarżącej odszkodowania,
- 2. naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na wynik sprawy, tj. art. 7, 77 § 1 K.p.a., polegające na tym, że Sąd I instancji przez niewłaściwą kontrolę legalności działalności administracji publicznej nie dokonał właściwych czynności, które zmierzałyby do rzetelnego wyjaśnienia stanu faktycznego, a także oparł się na niepełnym materiale dowodowym – operacie nieuwzględniającym rzeczywistych cen transakcyjnych, co zaniżyło cenę przyjmowanych nieruchomości, wobec nieuwzględnienia wykazanej przez skarżącą okoliczności – dowodów na funkcjonowanie innych cen transakcyjnych gruntów podobnych.
Wskazując na powyższe, wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Warszawie do ponownego rozpoznania oraz zasądzenie kosztów postępowania.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2018 r. poz. 1302 ze zm., zwanej dalej "p.p.s.a."), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania, której przesłanki określone zostały w § 2 wymienionego przepisu. Wobec niestwierdzenia przyczyn nieważności, skargę kasacyjną należało rozpoznać w granicach przytoczonych w niej podstaw.
W pierwszej kolejności rozpoznaniu w niniejszej sprawie podlegają zarzuty naruszenia przepisów postępowania, gdyż w sposób bezpośredni wiążą się z zarzutami naruszenia przez Sąd I instancji prawa materialnego. Ocena zasadności zarzutu naruszenia prawa materialnego może być dokonana wyłącznie na podstawie ustalonego w sprawie stanu faktycznego, nie zaś na podstawie stanu faktycznego, który skarżący uznaje za nieprawidłowy (por. wyrok NSA z dnia 13 sierpnia 2013 r., II GSK 717/12, LEX nr 1408530; wyrok NSA z dnia 4 lipca 2013 r., I GSK 934/12, LEX nr 1372091, wyrok NSA z dnia 6 marca 2013 r., II GSK 2328/11, LEX nr 1340138; wyrok NSA z dnia 14 lutego 2013 r., II GSK 2173/11, LEX nr 1358369).
Zarzut naruszenia art. 7 oraz art. 77 § 1 K.p.a. okazał się nieuzasadniony. Prawidłowa konstrukcja zarzutu opartego na podstawie kasacyjnej przewidzianej w art. 174 pkt 2 p.p.s.a., uwzględniając treść wniesionego środka zaskarżenia, winna wskazywać na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku z konkretnymi przepisami postępowania dowodowego, których naruszenie dawałoby podstawę do uchylenia zaskarżonego wyroku. Sąd I instancji nie mógł naruszyć wskazanych w skardze kasacyjnej przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, bowiem nie znajdują one zastosowania w postępowaniu sądowoadministracyjnym.
Sąd I instancji mógłby naruszyć powołane w skardze kasacyjnej przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego tylko w ten sposób, że dokonałby wadliwej oceny sposobu ich stosowania przez organ. Do takiej sytuacji nie doszło jednak w niniejszej sprawie. Uzasadnienie zaskarżonego wyroku zawiera rozbudowany i przekonujący wywód, w ramach którego Sąd wyjaśnił, dlaczego stanowisko organów o tym, iż operat ustala wartość przejętej nieruchomości w sposób wymagany przez prawo, jest prawidłowe. Sąd orzekł w granicach przyznanych sądom administracyjnym uprawnień do oceny operatu szacunkowego. Nie ulega wątpliwości, że kwestia merytorycznej zasadności wyboru metody i techniki szacowania nieruchomości nie mieści się w zakresie desygnatów kryterium legalności stosowanego przez sąd administracyjny. Stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., rzeczoznawca majątkowy ma swobodę w wyborze właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania.
Organ prowadzący postępowanie, a tym bardziej sąd administracyjny, nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Stwierdzenie, że organ administracji nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego należy rozumieć w ten sposób, że organ administracji nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć innej wartości nieruchomości niż przyjął rzeczoznawca majątkowy (wyr. NSA z 13 lutego 2017 r., sygn. akt I OSK 758/17). Organ administracji powinien jednak dokonać oceny operatu szacunkowego, tj. zbadać, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane i uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową.
Ocenie organu podlega też dobór metody i techniki szacowania nieruchomości, dobór nieruchomości podobnych, prawidłowość działań rachunkowych (wyr. NSA z 8 maja 2009 r., sygn. akt 695/08, wyr. WSA w Gdańsku z 31 sierpnia 2016 r., sygn. akt II SA/Gd 167/16, wyr. WSA w Poznaniu z 15 marca 2018 r., sygn. akt II SA/Po 797/17). Organ może, jest wręcz obowiązany, jako jedyny podmiot uprawniony do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy.
Ocena przez Sąd I instancji operatu szacunkowego w granicach sprawowanej przez sąd administracyjny kontroli legalności, odpowiada zasadom określonym w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Sąd prawidłowo uznał, że operat został sporządzony i podpisany przez uprawnioną do tego osobę, nie zawiera pomyłek, ani istotnych braków, czy niejasności. Zawiera wszystkie konieczne elementy wymagane art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. oraz § 56 i § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. W procesie wyceny, biegła prawidłowo określiła istotne dla procesu wyceny daty, w szczególności datę, na którą został ustalony stan nieruchomości, tj. datę wydania ostatecznej decyzji Wojewody [.]. z [..] lipca 2009 r., nr [..], zmienionej decyzją Wojewody [..] z [.]. stycznia 2012 r. o udzieleniu zezwolenia na realizację inwestycji drogowej polegającej na przebudowie ulic oraz drogowych obiektów inżynierskich stanowiących ciąg drogi wojewódzkiej nr [..] w obszarze miasta E. Biegła prawidłowo ustaliła, jakie przeznaczenie miała wyceniona nieruchomość w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, opisała stan nieruchomości, dokonała analizy rynku lokalnego i regionalnego oraz kompleksowo określiła wartość rynkową gruntów zajętych pod drogę publiczną.
Operat szacunkowy spełnia warunki formalne i oparty jest na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, opisie przedmiotu wyceny i wytycznych planistycznych. Zgodne z obowiązującymi przepisami prawa powszechnie obowiązującego są czynności biegłego nakierowane na oszacowanie wartości obu działek. Biegła słusznie przyjęła, iż ze względu na brak możliwości ustalenia powierzchni gruntu o poszczególnych przeznaczeniach w miejscowym planie w odniesieniu do działek, należy dla potrzeb wyceny przyjąć funkcję przeważającą dla obu szacowanych działek, tj. teren zabudowy przemysłowo-składowej dla działki nr [..] i tern dróg publicznych klasy głównej dla działki nr [.]. W wyniku przeprowadzonej analizy i charakterystyki rynku nieruchomości drogowych biegła doszło do wniosku, który szczegółowo uzasadniła, że brak jest podobieństw tych transakcji z przedmiotem wyceny. Zwróciła uwagę, iż na rynku zanotowano zbyt małą ilość transakcji nieruchomościami drogowymi na terenie miast porównywalnych do E. oraz że miały one miejsce w odniesieniu do dróg gminnych i powiatowych.
Liczba transakcji porównywalnych była niewystarczająca do określenia wartości rynkowej. Wobec tego, biegła podjęła decyzję o dokonaniu wyceny obu działek przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, co zresztą było zgodne z oczekiwaniami skarżącej kasacyjnie. Następnie biegła dokonała analizy rynku gruntów stanowiących tereny zabudowy przemysłowo-składowej i wyodrębniła transakcje rynkowe podobne z terenu miasta E. dotyczące gruntów położonych przy ul. R. (2) i ul. Ż. (1), szczegółowo argumentując swój proces analizy. Na tej bazie biegła określiła wartość nieruchomości, określając uprzednio współczynnik zmiany cen i wagę cech rynkowych. W operacie biegła tym samym wyjaśniła w sposób odpowiadający przepisom prawa oraz w sposób w pełni logiczny i przekonujący wybór metody szacowania, dobór nieruchomości podobnych, wychwyciła cechy różniące nieruchomości zajęte pod drogę publiczną na terenie województwa [..] oraz nieruchomości wyceniane, a następnie ustaliła właściwe przeznaczenie i współczynniki korygujące, przez co operat ten mógł stanowić podstawę dla rozstrzygnięcia sprawy.
Nie doszło do zarzucanych w skardze kasacyjnej uchybień w toku postępowania wyjaśniającego przeprowadzonego przez organy administracji publicznej, bowiem ocena operatu szacunkowego dokonana została zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Wszelkie argumenty podnoszone w skardze kasacyjnej stanowią albo nieuprawnioną polemikę z operatem albo też są nieprawdziwe.
Zarzut naruszenia art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n. również nie okazał się zasadny. Prawidłowa konstrukcja zarzutu opartego na podstawie kasacyjnej przewidzianej w art. 174 pkt 1 p.p.s.a, winna wskazywać na naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w związku z konkretnymi przepisami prawa materialnego, których naruszenie dawałoby podstawę do uchylenia zaskarżonego wyroku, a także wskazania, w jakiej formie i dlaczego te przepisy zostały naruszone. Sąd administracyjny nie stosuje przepisów prawa materialnego, a jedynie ocenia prawidłowość ich zastosowania przez organ administracji publicznej.
Ocena prawidłowości zastosowania przez organy art. 154 ust. 1 i 2 u.g.n., dokonana przez Sąd I instancji, odpowiada prawu. Wybór podejścia, metody i techniki szacowania przedmiotowych nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego znajduje odzwierciedlenie w wymogach ustawowych i wymogach wskazanego powyżej rozporządzenia z dnia 21 września 2004., gdyż opierał się na zobiektywizowanych kryteriach i został rzetelnie i przekonująco uzasadniony. Naczelny Sąd Administracyjny nie znalazł podstaw do zakwestionowania oceny zastosowania przepisów prawa materialnego przez organy w związku z oparciem postępowania dowodowego na operacie sporządzonym przez biegłą Z.G., tak co do prawidłowości doboru przez rzeczoznawcę metody i techniki szacowania, jak i doboru nieruchomości podobnych. Jak już wskazano powyżej, zasadą przy określaniu wartości rynkowej gruntów przejętych pod drogi publiczne jest stosowanie podejścia porównawczego dla wyceny takich nieruchomości i tego właśnie biegła dokonała w pierwszej kolejności.
Bezzasadna jest argumentacja skargi kasacyjnej, że w ramach metody porównawczej dokonano oceny gruntów o zupełnie innych właściwościach i stopniu zurbanizowania niż te, którymi cechują się nieruchomości położone na terenie miasta E. Obszar rynku nieruchomości drogowych, objęty badaniem, rzeczywiście obejmował miasta zlokalizowane w województwie [..] z uwagi na brak dostatecznej ilości danych transakcyjnych na terenie miasta E., jednak samo miasto E. nie zostało w analizie rynku lokalnego pominięte, a badany obszar jedynie rozszerzono o inne miasta (N., K., M.). Wynika to wprost z treści pkt IV ust. 1 operatu – "Analiza rynku nieruchomości drogowych". Skarżąca nie dostrzega jednakże wniosków przeprowadzonej analizy, z których wynika, że wprawdzie na szerzej analizowanym rynku regionalnym istnieje rynek niezabudowanych gruntów stanowiących tereny dróg, ale jednocześnie liczba nieruchomości podobnych jest niewystarczająca do określenia wartości rynkowej nieruchomości [..].
W związku z powyższym, względem działki o nr [..] o przeznaczeniu drogowym, wobec braku transakcji nieruchomościami drogowymi spełniającymi kryteria podobieństwa, zgodnie z § 36 ust. 4 cyt. rozporządzenia, oszacowania dokonano według rynku nieruchomości o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych, tj. przemysłowo – składowym. Analogicznie w zakresie działki [..], przeznaczonej pod tereny zabudowy przemysłowo – składowej, do porównań przyjęto transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod tereny przemysłowo – składowe. Wynika z tego, że biegła wskazała okoliczności pozwalające na ocenę prawidłowości doboru materiału porównawczego w zakresie rynkowych cen nieruchomości. Ponownie należy podkreślić, że analizą gruntów stanowiących tereny zabudowy przemysłowo – składowej objęto wyłącznie rynek lokalny takich nieruchomości w obszarze miasta E. (pkt IV ust. 2 operatu). Stanowisko skarżącej o pominięciu przy analizie porównawczej nieruchomości położonych na terenie miasta E. jest tym samym całkowicie bezpodstawne, ponieważ kłóci się z jednoznaczną treścią operatu szacunkowego. Z tych też względów należy uznać, iż zarzut naruszenia prawa materialnego jest także bezpodstawny.
Z uwagi na powyższe, Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 184 p.p.s.a. oddalił skargę kasacyjną.