Uzasadnienie
Wyrokiem z 5 lipca 2012 r. sygn. akt II SA/Ke 52/12, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach oddalił skargę Spółdzielni [...] na decyzję Wojewody Świętokrzyskiego z [...] listopada 2011 r. nr [...]. Decyzją tą Wojewoda uchylił decyzję Starosty Ostrowieckiego z [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania w wysokości 64.986,81 zł z tytułu wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w związku z decyzją o zezwoleniu na realizację instytucji drogowej i w to miejsce orzekł o odszkodowaniu na rzecz współużytkowników wieczystych w wysokości 64.987 zł, w tym Spółdzielni [...] – 44.775,95 zł.
Organ odwoławczy wyjaśnił, iż konieczna była korekta decyzji pierwszoinstancyjnej, gdyż z operatu szacunkowego wynikało, że wartość prawa użytkowania wieczystego wynosi 64.987, a nie 64.986,81 zł, nadto należało dokonać poprawki przyznając odszkodowanie osobom – współwłaścicielom na prawach wspólności małżeńskiej, a nie – jak to uczynił organ I instancji współwłaścicielom po ½ części, także skorygować nazwisko jednej ze stron postępowania. Odnosząc się natomiast do zarzutu odwołania wniesionego przez Spółdzielnię Mieszkaniową, że należne odszkodowanie nie zostało podwyższone o 5%, Wojewoda stwierdził, iż byłoby to możliwe tylko wówczas, gdyby wszyscy współużytkownicy wieczyści wydali nieruchomość, lecz gotowość wyraziła tylko Spółdzielnia, to nie można było uznać, że nieruchomość została wydana, gdyż nie można wydać udziału w użytkowaniu wieczystym.
W skardze Spółdzielnia podniosła, iż odszkodowanie dla niej powinno zostać podwyższone, gdyż w rezultacie doszło do wydania całej nieruchomości skoro inwestor po wydaniu jej przez Spółdzielnię przystąpił do realizacji inwestycji.
Oddalając skargę, Wojewódzki Sąd podkreślił, że istotne jest czy Spółdzielnia oświadczając właściwemu organowi, że wydaje udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości objętej zezwoleniem na realizację inwestycji drogowej spełniła przesłanki z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194), umożliwiająca podwyższenie odszkodowania o 5%. Sąd stwierdził, że na to pytanie należy udzielić negatywnej odpowiedzi i wyjaśnił:
Celem regulacji tego przepisu jest takie wydanie nieruchomości, aby bez przeszkód mogła zostać rozpoczęta inwestycja drogowa i z tego tytułu przysługuje zwiększenie odszkodowania, nie jest takim wydaniem postawienie do dyspozycji inwestora udziału we własności, czy też użytkowaniu wieczystym, ponieważ fizycznie nie jest możliwe przekazanie udziału. Spółdzielnia podnosi też, że działała w imieniu własnym, ale również i w imieniu właścicieli lokali i tym samym współużytkowników wieczystych, jednak z takim twierdzeniem nie można się zgodzić. Spółdzielnia wykonuje zarząd powierzony – art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych w zw. z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, a ten z kolei przepis uprawnia tylko do zarządu zwykłego, zatem czynności zmierzających do utrzymania w należytym stanie nieruchomości, wszystkie inne czynności, jako przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W sprawie oświadczenie o wydaniu nieruchomości złożyła tylko Spółdzielnia, pozostali współużytkownicy tego nie uczynili, nie było zatem podstaw do podwyższenia odszkodowania Spółdzielni.
Spółdzielnia [...] wniosła, sporządzoną przez radcę prawnego skargę kasacyjną od tego wyroku, domagając się jego uchylenia I przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Kielcach i zarzucając w trybie art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi naruszenia:
- I. Prawa materialnego przez błędną wykładnię:
- – art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych warunkach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194) w związku z art. 348 Kodeksu cywilnego, poprzez przyjęcie, że skarżąca Spółdzielnia nie wydała w posiadanie inwestorowi całej nieruchomości, ale pozostawiła do dyspozycji inwestora udział w prawie użytkowania wieczystego,
- – art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116 ze zm.) poprzez przyjęcie, iż w ramach zarządu powierzonego, spółdzielnia może wykonywać w stosunku do nieruchomości wspólnej tylko czynności zwykłego zarządu, natomiast co do czynności przekraczających ten zakres wymagana jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, a wydanie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu.
- II. Przepisów postępowania przed sądami administracyjnymi poprzez naruszenie przepisu art. 133 § 1 p.p.s.a., iż Sąd wydaje wyrok na podstawie akt sprawy. Sąd przywołując pismo skarżącej z 17 listopada 2009 r. skierowane do Gminy Ostrowiec Św., (k.227 akt adm.) przyjął, że skarżąca wydała udział w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości objętej zezwoleniem na realizację inwestycji, co jest niezgodne z treścią tego pisma, a co miało istotny wpływ na wydanie zaskarżonego rozstrzygnięcia.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.
Rację ma Wojewódzki Sąd Administracyjny w Kielcach, że istotne w sprawie jest czy Spółdzielnia Mieszkaniowa spełniła przesłanki z art. 18 ust. 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych warunkach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz.U. z 2008 r. Nr 193, poz. 1194 ze zm.), dalej "ustawa". Przepis ten przewiduje możliwość podwyższenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia nieruchomości w związku z realizacją inwestycji drogowej o 5%, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty wyda tę nieruchomość nie później niż w terminie określonym w tym przepisie.
W sprawie nieruchomość przejęta pod inwestycję drogową była przedmiotem współużytkowania wieczystego Spółdzielni i innych osób – właścicieli lokali. O wypełnieniu przesłanki z art. 18 ust. 1e ustawy można by było mówić wówczas, gdyby wydanie nieruchomości nastąpiło przez wszystkie podmioty legitymujące się tytułem prawnorzeczowym do nieruchomości, zatem wszystkich współużytkowników wieczystych. Tylko wtedy mogłoby nastąpić przeniesienie posiadania przez wydanie rzeczy, o czym mowa w art. 348 k.c. Gotowość wydania tylko przez Spółdzielnię dotyczyła udziału w użytkowaniu wieczystym, a nie całego tego prawa, tym samym całej rzeczy.
Spółdzielnia podniosła, iż jej działanie – oświadczenie o wydaniu nieruchomości – było złożone w imieniu nie tylko własnym, ale i pozostałych współużytkowników. Zasadnie Wojewódzki Sąd nie zgodził się z tym stanowiskiem.
Stosownie do art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych zarząd nieruchomościami wspólnymi, stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez Spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 marca 1994 r. o własności lokali. Ten natomiast zarząd dotyczy zwykłego tylko zarządu, zatem podejmowania, dokonywania czynności zmierzających do utrzymania substancji w należytym stanie i w takim zakresie dbałości o nią. Natomiast wydanie nieruchomości jest czynnością przekraczającą zwykły zarząd, do którego spółdzielnie nie są upoważnione i w tym zakresie wszelkie czynności wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. W sprawie zatem konieczna była zgoda pozostałych współużytkowników wieczystych do wydania nieruchomości. Nie ma wątpliwości natomiast, że Spółdzielnia upoważnienia udzielonego przez pozostałych współużytkowników wieczystych nie posiadała, zatem oświadczenie co do wydania nieruchomości dotyczyło tylko jej udziału, a nie całej nieruchomości.
W takim stanie rzeczy podwyższenie odszkodowania, o którym mowa w art. 18 ust. 1e ustawy nie było możliwe, wobec niespełnienia przesłanki tego przepisu.
Wobec powyższego orzeczono jak w sentencji, na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2012 r. poz. 270).