Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wyrokiem z 21 marca 2019 r., sygn. akt IV SA/Wa 2921/18, po rozpoznaniu sprawy ze skargi W. T. na decyzję Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia odszkodowania uchylił zaskarżoną decyzję (pkt I.) oraz zasądził od Ministra Inwestycji i Rozwoju na rzecz skarżącego W. T. kwotę 225 (dwieście dwadzieścia pięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego (pkt II.).
Wyrok został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:
Wojewoda [...] (dalej jako: "Wojewoda") decyzją z [...] lipca 2017 r., znak: l-[...], przeznaczył nieruchomość położoną w obrębie [...] P. oznaczoną jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha pod budowę obwodnicy miasta S. w ciągu drogi krajowej nr [...] Z. – M. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlami i urządzeniami budowlanymi. Ww. decyzja stała się ostateczna na mocy decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] stycznia 2018 r. znak: [...].
Wojewoda decyzją z [...] grudnia 2017 r., znak: [...] orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności ww. nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa w tym na rzecz G. T. kwoty [...] zł, na rzecz W. T. kwoty [...] zł, na rzecz J. T. [...] zł i na rzecz A. B. kwoty [...] zł, o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę [...] zł z tytułu wcześniejszego wydania ww. nieruchomości i przyznaniu ww. kwoty na rzecz współwłaścicieli stosownie do udziałów tj.: [...] na rzecz W. T., [...] zł na rzecz G. T., [...] zł na rzecz J. T. i [...] zł na rzecz A. B. oraz zobowiązał Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna, jednak nie wcześniej niż przed uzyskaniem przez decyzję o realizacji inwestycji drogowej waloru ostateczności.
Odwołanie od ww. decyzji złożył W. T. działający w imieniu własnym oraz jako pełnomocnik G.. podnosząc, że operat szacunkowy w oparciu, o który zostało ustalone odszkodowanie został sporządzony w sposób nierzetelny co dyskwalifikuje go jako wiarygodny dowód w postępowaniu.
Minister Inwestycji i Rozwoju, decyzją z [...] sierpnia 2018 r. po rozpatrzeniu odwołania W. T. (dalej jako "skarżący"), uchylił w całości decyzję Wojewody z [...] grudnia 2017 r. i w tym zakresie orzekł o ustaleniu odszkodowania w wysokości [...] zł za prawo własności przedmiotowej nieruchomości przejętej z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa, przeznaczonej pod budowę obwodnicy miasta S. w ciągu drogi krajowej nr [...] Z. – M. wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną, budowlaną i urządzeniami budowlanymi, w tym na rzecz G. T. kwoty [...] zł, na rzecz W. T. kwoty [...] zł, na rzecz J. T. [...] zł i na rzecz A. B. kwoty [...] zł; o powiększeniu ustalonego odszkodowania o kwotę [...] zł z tytułu wcześniejszego wydania ww. nieruchomości i przyznaniu ww. kwoty na rzecz współwłaścicieli stosownie do udziałów tj.: [...] na rzecz W. T., [...] zł na rzecz G. T. [...] zł na rzecz J. T. i [...] zł na rzecz A. B.; o zobowiązaniu Generalnego Dyrektora Dróg Krajowych i Autostrad do wypłaty tak ustalonego odszkodowania w terminie 14 dni od dnia w którym decyzja o ustaleniu odszkodowania stanie się ostateczna.
W uzasadnieniu organ II instancji przywołał przepisy prawa materialnego regulujące kwestie związane z odszkodowaniem za przejęte nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa, a to przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (Dz. U. z 2018 r., poz. 1474, dalej jako: "specustawa drogowa"), przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz.121 ze zm., dalej jako "u.g.n.") oraz przepisy wykonawcze do ww. ustawy. Minister wskazał, że podstawę ustalenia odszkodowania za ograniczenie sposobu korzystania z nieruchomości stanowił operat szacunkowy sporządzony [...] sierpnia 2017 r. na zlecenie Wojewody. Łączna wartość nieruchomości została określona przez rzeczoznawcę majątkowego na kwotę [...] zł. Minister wskazał, że z akt sprawy wynika, że zawiadomienie o wydaniu ww. decyzji zostało doręczone współwłaścicielom [...] sierpnia 2017r., natomiast pismem z [...] sierpnia 2017 r dotychczasowi właściciele wyrazili wolę wydania ww. nieruchomości.
Zatem została spełniona przesłanka uzasadniająca powiększenie odszkodowania o kwotę równą 5% wartości szacowanej nieruchomości tj. [...] zł co też organ wojewódzki prawidłowo uwzględnił w zaskarżonej decyzji.
W ocenie organu odwoławczego wycena nieruchomości została dokonana w sposób prawidłowy. Rzeczoznawca majątkowy poprzedził wycenę szczegółową analizą rynku, w tym wnikliwie dokonał ustaleń w zakresie cen występujących na tym rynku. Powyższe umożliwiło wyselekcjonowanie nieruchomości podobnych, które stały się podstawą do porównań z nieruchomością będącą przedmiotem wyceny. Zdaniem organu autorka operatu szacunkowego zastosowała dopuszczalne prawem podejście oraz metodę wyceny, w sposób jasny i rzetelny scharakteryzowała nieruchomości będące przedmiotem porównań z nieruchomością wycenianą, jak również wskazał na cechy rynkowe mające wpływ na wartość nieruchomości oraz odpowiadające im wagi procentowe.
Z kolei różnice w cechach wpływających na wartość biegła odpowiednio skorygowała. Tak poczyniona analiza jak i wynik końcowy nie budzą zastrzeżeń organu odwoławczego w kwestii wartości wycenianej nieruchomości. Zdaniem Ministra brak jest również podstaw do kwestionowania poprawności wyceny składników budowlanych i roślinnych. Biegła bowiem dokonała stosownych wyliczeń w oparciu o aktualne dane wyjaśniając jednocześnie zastosowaną metodologię.
W ocenie organu opinia biegłego spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, a także jest zgodna z regulacjami wynikającymi z u.g.n. Całość operatu szacunkowego stanowi spójne, logiczne opracowanie i tym samym nie zawiera niespójności, które pozwoliłyby na zakwestionowanie ustaleń operatu szacunkowego. Opracowanie wskazuje informacje niezbędne do dokonywania wyceny, rozwiązania merytoryczne i metodyczne, przedstawia tok obliczeń oraz wynik końcowy. W świetle powyższego sporządzone opracowanie może stanowić wiarygodny dowód dla wyceny ww. nieruchomości.
Uzasadniając reformatoryjną treść decyzji, organ wskazał, że decyzja Wojewody z [...] lipca 2017 r. stała się ostateczna z dniem [...] stycznia 2018 r., na mocy decyzji Ministra Inwestycji i Rozwoju z [...] marca 2017 r. i w świetle powyższego należało uchylić decyzję Wojewody z [...] grudnia 2017 r. w całości i orzec o ustaleniu odszkodowania.
Skargę na powyższą decyzję do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie wniósł W. T. W odpowiedzi na skargę Minister Inwestycji i Rozwoju podtrzymał dotychczasowe stanowisko w sprawie, wnosząc o oddalenie skargi.
Rozpoznając skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie wskazał m.in., że podstawę materialnoprawną zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy specustawy drogowej oraz przepisy u.g.n. wraz z przepisami wykonawczymi wydanymi w oparciu o ww. ustawę. Sąd wskazał następnie, że operat szacunkowy stanowi kluczowy dowód w sprawie dotyczącej ustalenia odszkodowania, gdyż zawiera opinię biegłego posiadającego specjalistyczną wiedzę z zakresu wyceny nieruchomości. W niniejszej sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Skarbu Państwa prawa własności nieruchomości położonej w obrębie [...] P., oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha stanowił operat szacunkowy z [...] sierpnia 2017 r.
Sąd stwierdził że organ II instancji pominął podnoszoną w toku postępowania okoliczność, że - w oparciu o uchwały Rady Miasta S. w przedmiocie scalenia gruntów - na własność Gminy Miasta S. przeszły z mocy prawa część działek nr [...] i [...] o łącznej powierzchni [...] m², a ze sporządzonej na potrzeby ww. wyceny rzeczoznawcy majątkowego z [...] lutego 2010 r. wynika, że cena 1 m² wynosi 86 zł. Podał, że organ nie odniósł się w żaden sposób do istotnej w kontrolowanej sprawie kwestii, że według wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego powołanego przez Burmistrza Miasta S. wartość ww. terenów budowlanych wynosiła w 2010 r. 86 zł za m², zaś wartość gruntów rolnych została ustalona na kwotę 63 zł za m².
Sąd zwrócił również uwagę, że organ nie zweryfikował twierdzenia skarżącego, że od momentu wyceny rzeczoznawcy majątkowego z [...] lutego 2010 r. ceny nieruchomości zarówno budowlanych jak i rolnych wzrosły. Sąd wskazał ponadto, że organ nie odniósł się do materiału dowodowego – przedstawionych przez skarżącego aktualnych ofert kupna - sprzedaży takich nieruchomości na terenie miasta S., których wartość była bliższa wartości gruntów określonych w protokole z [...] listopada 2011 r., niż wartości gruntów przyjętymi przez biegłą w operacie szacunkowym, na który powołuje się organ w zaskarżonej decyzji.
Mając powyższe na uwadze Sąd za zbyt daleko posuniętą i nieuprawnioną uznał konkluzję organu, że zarzuty wskazujące na zbyt niską wycenę gruntów budowlanych i rolnych, oparte były jedynie na subiektywnym odczuciu strony, a nie na obiektywnych faktach popartych konkretnymi dowodami. Sąd wyjaśnił, że przed wyciągnięciem takiego wniosku organ winien poddać ocenie przedstawiony przez skarżącego materiał dowodowy, wyjaśnić ewidentne rozbieżności powstałe na tym tle, a następnie ustosunkować się do badanych kwestii w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Z przyczyn powyższych, Sąd nie podzielił stanowiska organu odwoławczego, że skarżący w toku postępowania nie przedstawił stosownej dokumentacji świadczącej o istnieniu wyższych cen transakcyjnych nieruchomości podobnych na analizowanym rynku.
W dalszej części uzasadnienia Sąd wskazał, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy, jako naruszenie zasad postępowania administracyjnego należało uznać przerzucenie na skarżącego ciężaru postępowania dowodowego przez przedstawienie kontroperatu. Podobnie oceniony został argument organu, dotyczący nieskorzystania przez skarżącego z możliwości jaką daje art. 157 u.g.n. tj. oceny operatu szacunkowego przez organizację rzeczoznawców majątkowych. Sąd zaznaczył jednocześnie, że o rzeczonej możliwości – wbrew obowiązkowi wynikającemu z art. 9 K.p.a. – organ nie poinformował skarżącego.
Sąd wskazał następnie, że w odwołaniu od decyzji skarżący nie tylko kwestionował dokonaną w operacie szacunkowym wycenę gruntów, ale również wycenę ich części składowych. Do protokołu wydania/przejęcia obiektu nr [...], skarżący dołączył listę trwale nasadzonych roślin - 43 sztuk 40 letnich drzew orzecha włoskiego, wskazując również aktualną ofertę kupna-sprzedaży takich drzew. Organ w żaden sposób nie odniósł się do okoliczności, że skarżący według przedstawionych cen rynkowych uzyskałby za sprzedaż drzew kwotę około [...] zł (po 1 000 zł za drzewo), a według autorki operatu wartość drzew wyniosła [...] zł. Sąd stwierdził, że tak duża rozbieżność powinna skłonić organ do jej wyjaśnienia, chociażby przez zwrócenie się do biegłej. Zaniechanie tych czynności było w ocenie Sądu istotnym naruszeniem przepisów postępowania administracyjnego, w szczególności dowodowego i miało wpływ na wynik sprawy.
Sąd stwierdził, że podobnie organ powinien był ustosunkować się do podnoszonego przez skarżącego w toku postępowania administracyjnego zarzutu popełnienia błędów rachunkowych przez sporządzającą operat szacunkowy biegłą. Wskazał, że skarżący na omawianą w tym miejscu okoliczność przedstawił konkretne dowody, polegające na stosownych wyliczeniach, do których organ odwoławczy nie odniósł się w żaden sposób, nie ocenił sam ani nie zażądał wyjaśnień od biegłej. Powyższe, zdaniem Sądu doprowadziło do powstania wątpliwości, czy zarzucane przez skarżącego błędy rachunkowe faktycznie zostały popełnione w operacie szacunkowym. Konkludując Sąd stanął na stanowisku, że brak jednoznacznego wyjaśnienia powyższych wątpliwości nie mogło prowadzić do uznania, że operat jest wiarygodnym dowodem w sprawie, co jednak organ uczynił.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł Minister Inwestycji i Rozwoju, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu orzeczeniu zrzucono:
- - na podstawie art. 174 pkt 2 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), naruszenie przepisów postępowania, które to uchybienie miało istotny wpływ na wynik sprawy, tj. naruszenie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w zw. z art. 7, 77 § 1 i 80 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r. poz. 2096, ze zm., dalej jako: "K.p.a."), poprzez błędne przyjęcie, iż organ nie dokonał wszechstronnej oceny materiału dowodowego w tym wartości dowodowej operatu szacunkowego w świetle wszystkich okoliczności faktycznych występujących w niniejszej sprawie, w sytuacji gdy organ ocenił cały materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy i wyjaśnił wszelkie wątpliwości.
Wskazując na powyższe zarzuty wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi, względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Sąd pierwszej instancji.
W odpowiedzi na skargę kasacyjną, skarżący wniósł o jej oddalenie oraz zasądzenie na rzecz skarżącego od Ministra Inwestycji i Rozwoju kosztów postępowania według norm przypisanych.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Zgodnie z art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2019 r., poz. 2325 - dalej jako: "p.p.s.a".), Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W sprawie nie występują, enumeratywnie wyliczone w art. 183 § 2 p.p.s.a., przesłanki nieważności postępowania sądowoadministracyjnego. Z tego względu, przy rozpoznaniu sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny związany był granicami skargi kasacyjnej.
Skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:
- 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie;
- 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art. 174 p.p.s.a.).
Granice skargi kasacyjnej wyznaczają wskazane w niej podstawy. Oznacza to, że przytoczone w skardze kasacyjnej przyczyny wadliwości prawnej zaskarżonego wyroku determinują zakres kontroli dokonywanej przez sąd drugiej instancji, który w odróżnieniu od sądu pierwszej instancji nie bada całokształtu sprawy, lecz tylko weryfikuje zasadność zarzutów podniesionych w skardze kasacyjnej.
Przechodząc do oceny zarzutu naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a na wstępie należy wskazać, że organy administracji publicznej, podobnie jak sąd administracyjny, obowiązane są dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym oraz ocenić jego wartość dowodową, stosownie do art. 80 K.p.a. jako opinii biegłego w rozumieniu art. 84 K.p.a. Podkreślenia przy tym wymaga, że organ nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego w ten sposób, że nie może zamiast rzeczoznawcy majątkowego i wbrew jego opinii przyjąć, że wartość nieruchomości jest inna, niż przyjął to biegły. Organ administracji jest natomiast zobowiązany do oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy, w ramach której może domagać się wyjaśnień od rzeczoznawcy majątkowego w razie, gdy operat, czy to zdaniem organu administracji, czy strony postępowania, zawiera błędy lub stwierdzenia nieodpowiadające rzeczywistemu stanowi rzeczy (zob. wyroki NSA: z 3 grudnia 2013 r., sygn. akt II OSK 1611/12; z 8 stycznia 2016 r., sygn. akt I OSK 364/15, wyroki dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych pod adresem internetowym: orzeczenia.nsa.gov.pl – dalej jako "CBOSA").
Zauważyć również należy, że operat szacunkowy jest dokumentem zawierającym oceny i informacje oparte na wiedzy specjalistycznej, a ponadto pochodzi od osoby wykonującej zawód zaufania publicznego (vide: wyrok TK z 2 grudnia 2002 r. sygn. akt SK 20/01). Dlatego zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej jest dopuszczalne gdy zostanie wykazane, że przy sporządzaniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe. Natomiast kwestie dotyczące wiedzy specjalistycznej odnoszące się do merytorycznej prawidłowości operatu w aspekcie metodologicznym, ocen dokonywanych na gruncie wiedzy specjalistycznej, a zwłaszcza standardów wyceny nieruchomości obowiązujących rzeczoznawców, nie podlegają bezpośredniej kontroli organów administracji (zob. wyrok NSA: z 18 czerwca 2013 r., sygn. akt I OSK 291/12; z 7 sierpnia 2018 r., sygn. akt I OSK 2291/16 - CBOSA).
Naczelny Sąd Administracyjny wielokrotnie zwracał uwagę, że merytoryczna ocena operatów szacunkowych zarówno przez organy administracji publicznej, jak i sądy administracyjne, nie jest możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. W tym bowiem zakresie, jak wskazuje się w orzecznictwie, operat szacunkowy może być podważony jedynie przez ocenę dokonaną w trybie art. 157 ust. 1 u.g.n., a więc wyłącznie w następstwie oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonanej przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych (vide: wyrok NSA: z 5 września 2009 r., sygn. akt I OSK 2085/11; z 8 maja 2013 r., sygn. akt I OSK 2138/11; z 5 lutego 2014 r., sygn. akt I OSK 1612/12; z 31 lipca 2019 r., sygn. akt I OSK 1906/17 - CBOSA).
Jak wynika z akt sprawy, skarżący z tej możliwości nie skorzystał, nie przedstawił także innego operatu. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznający niniejszą sprawę podziela stanowisko przyjęte w wyroku z 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1963/17 (CBOSA), gdzie Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił, że ani biegły rzeczoznawca, ani organ prowadzący postępowanie dowodowe nie są zobligowani do pouczania uczestników postępowania o potencjalnej możliwości weryfikacji operatu, jaką daje im przepis art. 157 ust. 1 u.g.n. Kwestia, czy strony postępowania zechcą skorzystać z takiej możliwości należy tylko do nich, a dopuszczalność uznania operatu za prawidłowy w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym nie zależy od tego, czy strony zechciały skorzystać lub nie skorzystały z takiej drogi weryfikacji operatu. Ponadto, obowiązek informowania o treści art. 157 ust. 1 u.g.n. nie wynika ani z przepisów tej ustawy ani z przepisów rozporządzenia, odnoszących się do treści operatu.
W niniejszej sprawie organ odwoławczy, dokonując analizy operatu szacunkowego nie stwierdził wystąpienia nieprawidłowości, które pozwoliłyby na uznanie go za dowód wadliwy. Tę ocenę zakwestionował Sąd pierwszej instancji, wskazując, że odwołanie skarżącego nie zostało zweryfikowane przez organ i biegłego, który sporządził w sprawie operat szacunkowy stanowiący podstawę ustalenia odszkodowania.
Wbrew twierdzeniom Sądu pierwszej instancji dokonana przez organy ocena operatu szacunkowego z [...] sierpnia 2017 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego H. W. celem określenia wartości nieruchomość położonej w obrębie [...] P. oznaczonej jako działki nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha, nr [...] o pow. [...] ha i nr [...] o pow. [...] ha, pozwala na przyjęcie, że orzekające w sprawie organy prawidłowo oceniły wartość dowodową sporządzonego w sprawie operatu, a ocena ta nie nosi cech dowolności. Naczelny Sąd Administracyjny stwierdza, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy odpowiada wymogom określonym w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, spec- ustawy i rozporządzenia.
Wymaga podkreślenia, a co uszło uwadze Sądu pierwszej instancji, że po złożeniu odwołania organ I instancji zwrócił się pismem z [...] grudnia 2017 r. do rzeczoznawcy majątkowego o wyjaśnienie kwestii podniesionych w odwołaniu przez W. T. W piśmie z [...] grudnia 2017 r. biegła odniosła się do zarzutów strony i wyjaśniła powody, dla których zarzut strony ustalenia błędnej wartości działek jest nieuzasadniony.
Poza zakresem zainteresowania Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego pozostawała również szeroka analiza i ocena przedstawiona przez organ odwoławczy, a dotycząca sporządzonego przez biegłą operatu, a w szczególności: dokonanej analizy rynku nieruchomości, doboru nieruchomości porównywanych, zastosowanego podejścia oraz metody wyceny poszczególnych działek, dokonanych obliczeń, dlaczego oferty sprzedaży drzew, czy też oferty sprzedaży nieruchomości nie miały wpływu na rzetelność badanego operatu szacunkowego.
W tym miejscu, zgodzić się należy z organem odwoławczym, że same oferty sprzedaży nieruchomości, które do odwołania załączył skarżący, nie mogą podważyć wiarygodności dowodowej operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie bowiem do porównań biegła zobowiązana była przyjąć tylko takie nieruchomości, które były przedmiotem transakcji, a ich wartość wynikała z zawartej umowy w formie aktu notarialnego, a nie z przedstawionej oferty sprzedającego.
Wbrew twierdzeniu Sądu pierwszej instancji organ odwoławczy odniósł się także do zarzutów skarżącego dotyczących wyceny części składowych gruntu, czemu dał wyraz w uzasadnieniu decyzji. W tym zakresie organ bowiem pozytywnie ocenił opinię biegłej, która dokonała stosownych wyliczeń wartości części składowych w oparciu o aktualne dane, wyjaśniając jednocześnie zastosowaną metodologię. Biegła wskazała również na źródła wykorzystane w procesie wyceny, tj. opracowanie K. Zmarlickiego "Określanie wartości plantacji kultur wieloletnich", wydanie z 2017 r. oraz dane z cenników sprzedaży drewna z nadleśnictwa L. w przypadku składników roślinnych, a także dane z katalogu [...] z II kwartału 2017 r. zastosowane do wyceny składników budowlanych. Organ odwoławczy nie znalazł podstaw do kwestionowania poprawności zaprezentowanych wyliczeń. Podstawy takiej organ odwoławczy nie znalazł również w wyniku przeprowadzonej oceny dowodów przedstawionych przez skarżącego, które w istocie polegały na zaprezentowaniu własnych wyliczeń czy też odnotowanych ofert.
W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego nieustosunkowanie się przez organ do zarzutu ustalenia innej wartości nieruchomości w postępowaniu scaleniowym, nie ma znaczenia dla oceny prawidłowości sporządzonego w rozpoznawanej sprawie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy z [...] lutego 2010 r. nie mógł w niniejszej sprawie stanowić dowodu świadczącego o wadliwości wyceny z [...] sierpnia 2017 r. Został on bowiem sporządzony dla innego celu wyceny, tj. w związku z nabyciem prawa własności nieruchomości w postępowaniu scaleniowym. Ponadto, co równie istotne, dotyczy on innej nieruchomości.
W tym miejscu należy jeszcze raz podkreślić, iż strona która dąży do zakwestionowania dowodu, jakim w postępowaniu w sprawie ustalenia odszkodowania jest operat szacunkowy, może przedstawić własną wycenę, jednakże dla skuteczności jej zarzutów decydująca będzie tożsamość tak wycenianej nieruchomości (zauważyć bowiem trzeba, że każda nieruchomość posiada indywidualne cechy), jak i celu wyceny. W przeciwnym wypadku, wobec różnic co do przedmiotu i zakresu wyceny, a także metody wyceny gruntu, porównanie operatów nie jest możliwie.
Z tych też przyczyn należało uznać za uzasadniony zarzut naruszenia art. 145 § 1 pkt 1 lit. c p.p.s.a. w związku art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a zaś uznając, że sprawa została już dostatecznie wyjaśniona, a decyzja organu II instancji nie zawiera wad, koniecznym było uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie skargi.
W tym stanie sprawy, Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji na podstawie art. 188 oraz art. 151 p.p.s.a. O kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnięto w oparciu o art. 207 § 2 p.p.s.a.