Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wyrokiem z dnia 20 grudnia 2011 r. sygn. akt II SA/Kr 1522/11, oddalił skargę: [...] na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] lipca 2011 r. nr [...] w przedmiocie odmowy przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności.
Wyrok ten został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych:
Prezydent Miasta Krakowa decyzją z [...] czerwca 2011 r., na podstawie art. 1, art. 3 ust. 1 pkt. 2 odmówił przekształcenia, w trybie ustawy z [...] lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (w dacie wydania decyzji - Dz. U. Nr 175, poz. 1459 ze zm.) prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej oznaczonej jako działka nr [...], o pow. 752 m², obręb 23, jednostka ewidencyjna Śródmieście, objętej KW nr [...] w prawo własności.
W uzasadnieniu decyzji organ l instancji podał, że dniu wejścia w życie ustawy przekształceniowej tj. 13 października 2005 r. przedmiotowa nieruchomość pozostawała w użytkowaniu wieczystym [...] w Krakowie. W świetle art. 4 ustawy przekształceniowej osoby fizyczne będące następcami prawnymi spółdzielni mieszkaniowej, które prawo to nabyły już po tej dacie, nie mogą skutecznie wnioskować o przekształcenie, gdyż uprawnionym do przekształcenia następcą prawnym może być tylko inna spółdzielnia mieszkaniowa.
Od powyższej decyzji odwołania złożyli: [...].
Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie decyzją z [...] lipca 2011 r. nr [...] utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Organ odwoławczy wskazał, że nabycie nieruchomości lokalowych wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej nastąpiło po dniu 13 października 2005r. W rezultacie, żaden z wnioskodawców nie spełnia podstawowej przesłanki umożliwiającej przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe w prawo jej własności, tj. legitymowania się statusem użytkownika wieczystego w dniu 13 października 2005 r. W ocenie organu odwoławczego, że aby możliwe było przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, w oparciu o art. 1 ust. 4 cyt. ustawy, musi wystąpić sytuacja, w której prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione przed dniem wejścia w życie ustawy i również przed tym terminem został wyodrębniony co najmniej jeden lokal.
Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie złożyli [...]. Zaskarżonej decyzji zarzucili naruszenie art. 1 ust. 3 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, poprzez jego niezastosowanie, wnosząc o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji Prezydenta Miasta Krakowa z [...] czerwca 2011 r. i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz przyznanie kosztów postępowania.
W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Krakowie wniosło o jej oddalenie i podtrzymało swoje stanowisko przedstawione w zaskarżonej decyzji.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie powołanym wyrokiem z 20 grudnia 2011 r. powyższa skargę oddalił.
W uzasadnieniu orzeczenia Sąd przywołując treść art. 1 ust. 1-2 ustawy przekształceniowej stwierdził, że podziela pogląd A. Ciska (A. Cisek w: E. Gniewek, System prawa prywatnego s. 221), że porównanie ust. 1 i ust. 2 ww. ustawy pozwala wyróżnić dwa rodzaje współużytkowania wieczystego tj. współużytkowanie wieczyste o charakterze samoistnym oraz współużytkowanie wieczyste związane z odrębną własnością lokalu. Pierwsza postać wiąże się z nabyciem użytkowania wieczystego przez kilka osób, druga wiążę się z nabyciem własności lokalu w budynku mieszkalnym lokowanym na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie. Z powyższego wynika, że osoba prawna inna niż spółdzielnia mieszkaniowa posiadająca budynek mieszkalny na gruncie oddanym w wieczyste użytkowanie, w którym nie wyodrębniono jednego samodzielnego lokalu, nie może wystąpić o przewłaszczenie. Wyjątkiem na mocy ust. 2 pkt 2 są spółdzielnie mieszkaniowe, które mogą przewłaszczyć nieruchomość budynkową lub lokalową.
Natomiast zgodnie z wykładnią art. 1 ust. 3 ustawy przekształceniowej przez następców prawnych o jakich mowa w tym przepisie należy rozumieć zarówno następców prawnych pod tytułem ogólnym jak i w drodze sukcesji szczególnej (syngularnej).
Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy trzeba wskazać, że w dniu 13 października 2005 r. [...] w Krakowie przysługiwało prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej oraz własność budynku mieszkalnego na niej wzniesionego. Nie budzi wątpliwości, że skarżący nabyli odrębną własność poszczególnych lokali w ww. budynku wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym nieruchomości po dniu 13 października 2005 r. Zatem prawo wieczystego użytkowania przysługujące [...] w dniu 13 października 2005 r. nie było prawem, które na zasadzie sukcesji syngularnej nabyli skarżący. Spółdzielnia była bowiem właścicielem nieruchomości budynkowej, a nie lokalowej i w dniu 13 października 2005 r. nie posiadała nieruchomości lokalowych w tym budynku.
W związku z tym nie można uznać skarżących za następców prawnych podmiotu, któremu w dniu wejścia życie ustawy o przewłaszczeniu przysługiwało prawo użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości w rozumieniu art. 1 ust.
3. Wprawdzie więc ustawodawca dopuszcza- w odniesieniu do użytkowania wieczystego związanego z odrębną własnością lokali - następstwo prawne osób fizycznych po osobach prawnych tym niemniej w przedmiotowej sprawie brak takiego następstwa prawnego, z tego względu, że [...] w Krakowie była w dniu wejścia w życie ww. ustawy właścicielem budynku, a nie była właścicielem nieruchomości lokalowych, które nie były w nim wydzielone.
Od powyższego wyroku M. W. i A. W. wnieśli skargę kasacyjną zarzucając naruszenie prawa materialnego tj. art. 1 ust. 2 i 3 ustawy przekształceniowej poprzez ich niewłaściwą interpretację oraz art. 1 ust. 4 tej ustawy poprzez jego niezastosowanie. W skardze kasacyjnej wniesiono o uchylenie zaskarżonego wyroku i merytoryczne rozpoznanie skargi na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Krakowie z dnia [...] lipca 2011 r., względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia. Uzasadniając powyższe zarzuty wskazano, że wywiedzenie przez Sąd I instancji z art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy przekształceniowej obowiązku wyodrębnienia chociażby jednego lokalu przed datą 13 października 2005 r. nie znajduje żadnego uzasadnienia i taki zabieg jest contra legem. Ponadto Sąd I instancji w ogóle pominął normę wynikającą z art. 1 ust. 4 tej ustawy.
Pismem z dnia 23 sierpnia 2013 r. Rzecznik Praw Obywatelskich zgłosił udział w postępowaniu przed Naczelnym Sądem Administracyjnym wskazując, że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 1 ust. 4 ustawy przekształceniowej. Zdaniem Rzecznika Sąd I instancji w ogóle nie odniósł się do zawartości normatywnej art. 1 ust 4, który stanowi niezależną podstawę prawną ubiegania się przez dany podmiot o przekształcenie.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy.
Zgodnie z treścią art. 183 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. DZ. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm., dalej powoływaną jako P.p.s.a.) Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, z urzędu biorąc pod rozwagę jedynie nieważność postępowania. Z uwagi na to, że w przedmiotowej sprawie nie zachodzą przesłanki nieważności postępowania określone w art. 183 § 2 P.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny ograniczył swoje rozważania do oceny wskazanych w skardze kasacyjnej zarzutów naruszenia przepisów postępowania.
W przedmiotowej sprawie kluczowe znaczenie ma ocena zarzutu naruszenia prawa materialnego tj. art. 1 ust. 4 ustawy przekształceniowej poprzez jego niezastosowanie. Przy tym zarzut naruszenia prawa materialnego może polegać na niezastosowaniu konkretnie wskazanego przepisu, który winien być zastosowany (por. m.in. wyrok NSA z 19 grudnia 2005 r. II OSK 299/05).
Wskazać przy tym należy, że kwestia oceny czy użytkownikom wieczystym przysługiwało roszczenie o przekształcenie ma wyłącznie znaczenie historyczne, ponieważ na mocy ustawy z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2011.187.1110) wprowadzono dopuszczalność przekształcenia prawa użytkowania wieczystego osób prawnych i ich następców – art. 1 ust. 1 tej ustawy. W związku z tym nie było żadnych przeszkód aby od dnia wejścia ustawy nowelizującej tj. 9 października 2011 roku użytkownicy wieczyści przedmiotowej nieruchomości wystąpili w nowym stanie prawnym o przekształcenie.
Przechodząc jednak do oceny zarzutów skargi kasacyjnej, zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego należy uznać za zasadny zarzut całkowitego pominięcia i niezastosowania przez Sąd I instancji art. 1 ust. 4 ustawy przekształceniowej, który wprowadza wyjątek od zasady, że przekształceniu podlega użytkowanie wieczyste, które zostało ustanowione w dniu 13 października 2005 r. Przepis ten wyłącza cezurę czasową w odniesieniu do właścicieli lokali oraz nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w trybie art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowania na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279). W tych przypadkach powstanie prawa albo nabycie udziału w użytkowaniu wieczystym nawet po dniu wejścia w życie ustawy nie stanowi przeszkody do przekształcenia. W odniesieniu do właścicieli lokali, przepis ma zastosowanie w sytuacji, kiedy jakikolwiek udział został oddany w użytkowanie wieczyste do dnia 13 października 2005 r. W przedmiotowej sprawie cała nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste na rzecz Spółdzielni przed w/w datą, a więc art. 1 ust. 4 ustawy powinien mieć zastosowanie wprost.
W tym zakresie w całości należy podzielić argumentację Rzecznika Praw Obywatelskich. Uznać zatem należy, że zaskarżony wyrok został wydany z naruszeniem prawa materialnego, co musi skutkować jego uchyleniem. Trudno bowiem byłoby przyjąć, iż sprzedaż lokali na rzecz członków Spółdzielni spowodowała wygaśniecie prawa do przekształcenia, które to prawo w odniesieniu do opisanej nieruchomości powstało w dniu 13 października 2005 r.
Natomiast zarzut naruszenia art. 1 ust. 2 i 1 ust. 3 ustawy przekształceniowej nie zasługuje na uwzględnienie, ponieważ w dacie wydania zaskarżonego wyroku oraz decyzji nie dotyczył on właścicieli lokali, którzy nabyli udział w gruncie po dacie 13 października 2005 r.
W związku z tym, że w niniejszym postępowaniu stan faktyczny przyjęty w zaskarżonym wyroku był prawidłowy i nie było naruszeń przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy, a w zaskarżonym wyroku doszło jedynie do naruszenia w/w przepisów prawa materialnego, to w tej sytuacji Naczelny Sąd Administracyjny, na podstawie art. 188 P.p.s.a., uchylił zaskarżony wyrok i rozpoznał skargę, a na podstawie art. 145 § 1 pkt.1 lit. a oraz art. 135 P.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję organu nadzoru wobec naruszenia przez nie art. 1 ust. 4 ustawy przekształceniowej.
Z przytoczonych względów Naczelny Sąd Administracyjny uznał, że skargi kasacyjne zawierają uzasadnione podstawy i na podstawie art. 188 w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit a P.p.s.a., orzekł jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 203 pkt 1 powołanej ustawy