Uzasadnienie
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie wyrokiem z 25 maja 2016 r., sygn. akt II SA/Sz 1486/15, oddalił skargę B. J. na postanowienie Zachodniopomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w Szczecinie z [...] października 2015 r. w przedmiocie nałożenia obowiązku przedłożenia oceny stanu technicznego wykonanych robót budowlanych.
Wyrok został wydany w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych.
Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Powiecie Grodzkim Szczecin (dalej PINB) postanowieniem z dnia [...] sierpnia 2015 r., wydanym na podstawie art. 81c ust. 2 w związku z art. 50 ust. 1 pkt 1 ustawy Prawo budowlane, nałożył na B. J., jako na właściciela lokalu mieszkalnego nr [...] przy ul. P. w Szczecinie, obowiązek przedłożenia oceny stanu technicznego (w 2 egz.) wykonanych robót budowlanych, sporządzonej przez osoby legitymujące się wymaganymi uprawnieniami budowlanymi i należące do właściwej izby samorządu zawodowego, która to ocena techniczna powinna wskazywać zakres wszystkich samowolnie wykonanych robót, potwierdzić ich wykonanie zgodnie z zasadami wiedzy technicznej i obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi, z określeniem ich wpływu na stan techniczny całego obiektu (w oparciu o protokoły badań i sprawdzeń), a w przypadku stwierdzonych nieprawidłowości winna zawierać rozwiązanie mające na celu ich usunięcie - w terminie do 31 grudnia 2015 r.
Po rozpatrzeniu zażalenia B. J. Zachodniopomorski Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w Szczecinie (dalej ZWINB) postanowieniem z [...] października 2015 r. utrzymał w mocy postanowienie organu I instancji.
W uzasadnieniu postanowienia organ odwoławczy ustalił, że podczas oględzin dokonanych przez pracowników PINB w Szczecinie w dniu 10 czerwca 2015 r. w lokalu nr [...] w budynku przy ul. P. stwierdzono niezgodność usytuowania pomieszczeń w stosunku do rysunku załączonego do zaświadczenia o zmianie sposobu użytkowania oraz do inwentaryzacji do projektu uzgodnionego decyzją z dnia [...] lipca 1997 r., polegającą na:
- - wykonaniu łazienki w miejscu aneksu kuchennego i pomieszczenia wc,
- - w miejscu łazienki wykonano kuchnię z otworem w ścianie do pokoju,
- - do łazienki zamontowano drzwi przesuwne, do kuchni brak drzwi.
ZWINB ustalił, że ze zgromadzonych w aktach sprawy dokumentów wynika, że inwestycja Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w Szczecinie, wykonywana na podstawie decyzji Prezydenta Miasta Szczecin z dnia [...] lipca 1997 r. udzielającej pozwolenia na budowę obejmującą modernizację i przebudowę budynku hotelu robotniczego położonego w Szczecinie przy ul. P., została zrealizowana jedynie częściowo i polegała na zmodernizowaniu i przebudowaniu lokali nr [...], dla których następnie Prezydent Miasta Szczecin wydał w dniu [...] października 1999 r. decyzję udzielającą pozwolenia na użytkowanie. Zgodnie z oświadczeniem inwestora, Spółdzielnia Mieszkaniowa "[...]" w Szczecinie zakończyła na tym wykonywanie robót budowlanych w obiekcie i zrezygnowała z modernizacji i przebudowy kolejnych lokali z powodu braku zgody mieszkańców.
Wszystkie pozostałe lokale w budynku, w tym lokal nr [...], są użytkowane jako lokale mieszkalne, na podstawie zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania budynku hotelu robotniczego, położonego przy ul. P. w Szczecinie, na budynek mieszkalny wielorodzinny, dokonanego przez Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" w Szczecinie w dniu 30 sierpnia 2004 r. i przyjętego bez sprzeciwu przez Prezydenta Miasta Szczecin. Do ww. zgłoszenia dołączono rysunek przedstawiający m.in. lokal nr [...], składający się z następujących pomieszczeń (w kolejności zgodnej z ruchem wskazówek zegara, poczynając od wejścia do lokalu): 1. przedpokój, 2. aneks kuchenny, 3. w.c., 4. łazienka, 5. pokój, 6. pokój.
Z ustaleń dokonanych w trakcie kontroli przeprowadzonej przez PINB oraz z rysunku dołączonego do pisma Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w Szczecinie z dnia 21 lutego 2013 r., skierowanego do B. J. wynika, że obecnie lokal nr [...], składa się z następujących pomieszczeń (w kolejności zgodnej z ruchem wskazówek zegara, poczynając od wejścia do lokalu): 1. przedpokój, 2. łazienka,
- 3. (połączone z 4.) aneks kuchenny, 5. pokój, 6. pokój. W lokalu zostały zatem wykonane roboty budowlane polegające na:
- - oddzieleniu pomieszczenia nr 2 od przedpokoju za pomocą ścianki działowej z drzwiami przesuwnymi oraz zmianie funkcji tego pomieszczenia z aneksu kuchennego na łazienkę, co wiązało się z dokonaniem zmian w instalacji wodno-kanalizacyjnej i podłączeniem nowych urządzeń,
- - zlikwidowaniu ścianek działowych wydzielających pomieszczenia nr 3 i nr 4 oraz zmianie funkcji nowego pomieszczenia z w.c. i łazienki na aneks kuchenny, co wiązało się z dokonaniem zmian w instalacji wodno-kanalizacyjnej i podłączeniem nowych urządzeń,
- - wybiciu otworu w ścianie działowej oddzielającej pomieszczenia nr 4 i nr 5,
- - zlikwidowaniu grzejnika, pionu i gałązek przyłączeniowych centralnego ogrzewania w części sanitarno-kuchennej mieszkania, czego skutkiem jest to, że obecnie grzejniki c.o. ogrzewające całe mieszkanie, znajdują się jedynie w dwóch pokojach.
Z informacji uzyskanych od Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w Szczecinie wynika, że powyższe zmiany zostały dokonane samowolnie przez użytkowników lokalu, bez zgody i wiedzy Spółdzielni i nie mają odzwierciedlenia w dokumentach związanych z obiektem. Natomiast według oświadczenia B. J. z dnia 18 kwietnia 2013 r., nie posiada ona dokumentów dotyczących przebudowy mieszkania nr [...] w budynku przy ul. P. w Szczecinie, a mieszkanie to kupiła w maju 2005 r. i od tego czasu go nie przebudowała.
Zdaniem organu II instancji, doszło do naruszenia przepisów art. 28 ustawy Prawo budowlane i konieczne stało się doprowadzenie samowolnie wykonanych robót budowlanych do stanu zgodnego z prawem. W związku z tym, że roboty budowlane zostały wykonane bez zatwierdzonego projektu budowlanego sporządzonego przez osoby uprawnione oraz bez nadzoru osoby wykonującej samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, co budzi uzasadnione wątpliwości co do jakości wykonanych robót, a także ich wpływu na stan techniczny całego obiektu, PINB w Szczecinie wydał zaskarżone postanowienie, które nie kończy postępowania, a jego wydanie ma na celu zbadanie prawidłowości wykonanych robót, a także określenie ich wpływu na stan techniczny wielorodzinnego budynku mieszkalnego oraz przedstawienie rozwiązań pozwalających usunąć ewentualne stwierdzone nieprawidłowości lub wskazanie robót, jakie należy wykonać w obiekcie, co umożliwi organowi nadzoru budowlanego wydanie rozstrzygnięcia dotyczącego istoty sprawy.
Ponadto organ pierwszej instancji prawidłowo ustalił podmiot, na który powinien zostać nałożony obowiązek, biorąc pod uwagę, że B. J. przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy ul. P. w Szczecinie.
B. J. złożyła skargę na wyżej opisane postanowienie ZWINB do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie, w którym zarzuciła naruszenie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego poprzez:
- - niewłaściwą interpretację i zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, że przedmiotem obowiązku przewidzianego w tym przepisie może być przedłożenie dokumentów dotyczących zakresu samowolnie wykonanych robót, w sytuacji gdy przepis wskazuje jedynie na oceny techniczne lub ekspertyzy dotyczące jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych oraz stanu technicznego obiektu,
- - niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, że nałożony w trybie wskazanego przepisu obowiązek przedłożenia określonej dokumentacji powinien obciążać skarżącą, w sytuacji gdy okoliczności stanu faktycznego, jak również postulat sprawności postępowania przemawiał za nałożeniem tego obowiązku na zarządcę, tj. Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" w Szczecinie.
W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia.
Oddalając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Szczecinie przytoczył treść art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 ze zm.) podkreślając, że postanowienie wydane w oparciu o omawiany przepis ma charakter dowodowy.
W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie organy w sposób wystarczający wykazały, iż występują w niej takie wątpliwości co do jakości wykonanych w lokalu mieszkalnym nr [...] przy ul. P. w Szczecinie robót budowlanych, które uzasadniały zastosowanie ww. normy prawnej.
Sąd powtórzył ustalenia organu odwoławczego w zakresie stwierdzonej niezgodności usytuowania pomieszczeń w mieszkaniu nr [...] w stosunku do rysunku załączonego do zaświadczenia o zmianie sposobu użytkowania oraz do inwentaryzacji do projektu uzgodnionego decyzją z dnia [...] lipca 1997 r. Tak ustalony stan faktyczny uzasadnia powzięcie przez organy nadzoru budowlanego uzasadnionych wątpliwości co do jakości wykonanych w lokalu mieszkalnym nr [...] robót budowlanych polegających na samowolnej jego przebudowie w zakresie usytuowania pomieszczenia łazienki, aneksu kuchennego oraz przebudowie wewnętrznych instalacji.
Odnosząc się do zarzutów skargi Sąd wyjaśnił, że zakres wszystkich samowolnie wykonanych robót został jednoznacznie określony w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, zaś sformułowanie, że "ocena techniczna powinna wskazywać zakres wszystkich samowolnie wykonanych robót" oznacza jedynie wymóg wskazania w tejże ocenie stanu faktycznego, który ona obejmuje.
Ponadto w ocenie Sądu, organy prawidłowo ustaliły podmiot, na który powinien zostać nałożony obowiązek przedłożenia ww. oceny technicznej. B. J. przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przy ul. P. w Szczecinie, a więc skarżąca posiada tytuł prawny do nieruchomości i jest następcą prawnym inwestora samowolnie wykonanych robót budowlanych, którym był poprzedni lokator posiadający spółdzielcze własnościowe prawo do tego lokalu. Nabywając spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu na wolnym rynku i podpisując umowę w formie aktu notarialnego, skarżąca przejęła lokal o określonym stanie prawnym, w konkretnym stanie technicznym, posiadający określony układ funkcjonalny i wyposażenie w instalacje. Z tego względu, obowiązek przedłożenia oceny stanu technicznego wykonanych robót, został prawidłowo nałożony na B. J. W złożonej do Naczelnego Sądu Administracyjnego skardze kasacyjnej B. J. wniosła o uchylenie wyroku z 25 maja 2016 r. w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zasądzenie kosztów postępowania zarzucając:
- 1) mające wpływ na wynik sprawy naruszenie prawa materialnego tj. art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego poprzez niewłaściwą interpretację i zastosowanie wyrażające się w uznaniu za prawidłowe nałożenie obowiązku przewidzianego w tym przepisie, w tym określenia zakresu samowolnie wykonanych robót, w sytuacji, gdy organ nie określił jaki był stan pierwotny lokalu;
- 2) mające wpływ na wynik sprawy naruszenie prawa materialnego tj. art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego poprzez niewłaściwe zastosowanie wyrażające się w przyjęciu, iż nałożony w trybie wskazanego przepisu obowiązek przedłożenia określonej dokumentacji powinien obciążać skarżącą, w sytuacji, gdy okoliczności stanu faktycznego, jak również postulat sprawności postępowania, przemawiał za nałożeniem tego obowiązku na zarządcę, tj. Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]" w Szczecinie.
W uzasadnieniu skarżąca kasacyjnie podniosła, że nie sposób zgodzić się z oceną Sądu I instancji, w świetle której organy prawidłowo określiły zakres żądanej ekspertyzy. Precyzyjność rozstrzygnięcia powinna być większa – adresatem postanowienia może być podmiot nieprofesjonalny, który nie tylko nie posiada specjalistycznej wiedzy z zakresu prawa oraz procesu budowlanego, ale również, niejednokrotnie, ma utrudniony dostęp do odpowiedniej dokumentacji. Jeśli zatem organ domaga się uwzględnienia w ocenie technicznej "zakresu samowolnie przeprowadzonych robót", to postanowienie w tym przedmiocie nie może pomijać wyczerpującego wyjaśnienia, który stan obiektu lub lokalu należy uznać za pierwotny względem dokonanych zmian. Tylko bowiem w ten sposób adresat żądania ma możliwość realizacji rozstrzygnięcia, tj. zlecenia wykonania adekwatnej ekspertyzy.
Skarżąca kasacyjnie wskazała, że organy nie zrealizowały opisanego obowiązku. Wymienione zastrzeżenie dotyczy w szczególności braku precyzyjnego określenia "stanu pierwotnego", względem którego miałyby zostać ocenione rzekome zmiany dokonane w lokalu. Jedyne wskazanie w tym zakresie pojawia się w uzasadnieniu postanowienia organu II instancji, który odwołał się do dwóch szkiców, tj. rysunku dołączonego do zgłoszenia zmiany użytkowania oraz planu i opisu lokalu dołączonego do zaświadczenia Zarządu SM "[...]" w Szczecinie. Organ uchylił się jednak od wskazania, jaka jest podstawa prawna uznania tych dokumentów za odzwierciedlające adekwatny stan lokalu. Nie ulega bowiem wątpliwości, że same w sobie wymienione dokumenty nie mają charakteru projektu budowlanego. Brak również w rozstrzygnięciu organu II instancji analizy pozwalającej na wniosek, iż organ zapoznał się z projektem budowlanym i stwierdził tożsamość rozkładu pomieszczeń lokalu ujętego w tym projekcie oraz tożsamość rozkładu ujętego w szkicu oraz w zaświadczeniu.
Nie sposób zatem wykluczyć sytuacji, w której dokumenty przywołane przez organ II instancji również odzwierciedlają stan, który pozostaje niezgodny z zaakceptowanym projektem i jako taki powinien być zakwalifikowany jako samowola budowlana.
Konieczność precyzyjnego określenia stanu pierwotnego i wynikająca z tego konieczność odwołania się do adekwatnego projektu budowlanego wynika również ze szczególnych okoliczności faktycznych sprawy. Budynek, w którym znajduje się lokal skarżącej, pozostawał pierwotnie hotelem robotniczym, a jego przebudowa, polegająca na dostosowaniu do funkcji budynku mieszkalnego, wymagała przygotowania odrębnego projektu budowlanego. Określenie adekwatnego stanu mieszkania jest zatem możliwe, o ile stwierdzone zostanie, iż opisany projekt został faktycznie zrealizowany. W przeciwnym wypadku stan pierwotny oznaczałby konieczność odwołania się do dokumentacji tworzonej w momencie wznoszenia budynku, a zatem do projektu hotelu robotniczego.
W ocenie skarżącej kasacyjnie, nie sposób również zgodzić się z Sądem
I instancji, że organy administracji prawidłowo wytypowały podmiot, do którego należało skierować żądanie przedstawienia ocen technicznych budynku. W powyższym zakresie Sąd I instancji nie poddał analizie argumentów przedstawionych w skardze, powielając w całości pogląd przedstawiony w zaskarżonym postanowieniu organu II instancji, opierający się na przekonaniu o rzekomej transmisji obowiązku z faktycznego wykonawcy przebudowy na kolejnego właściciela lokalu. Tymczasem nabycie lokalu przez skarżącą kasacyjnie oznacza jedynie nabycie prawa własności i trudno uznać, by w ten sposób stała się ona podmiotem wszelkich praw i obowiązków poprzedniego właściciela, w tym wynikających z rzekomo przeprowadzonych przez niego prac. Twierdzenie, że odpowiada ona za zachowanie poprzedniego właściciela, stanowi zatem w istocie odwołanie do swoistej pozaprawnej odpowiedzialności, której charakteru Sąd I instancji w żaden sposób nie wyjaśnił.
Nie wyjaśnił również dlaczego tego typu transmisja obowiązków w postępowaniu o samowolę budowlaną ma większe znaczenie niż względy sprawności postępowania, które przemawiały za nałożeniem obowiązku na inny podmiot wymieniony w art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane, w tym przypadku Spółdzielnię Mieszkaniową "[...]".
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Stosownie do art. 183 § 1 p.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, a z urzędu bierze pod rozwagę wyłącznie nieważność postępowania. Z uwagi na to, że w rozpoznawanej sprawie nie wystąpiły przesłanki określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., skutkujące nieważnością postępowania, kontrola zaskarżonego wyroku mogła być dokonana tylko w zakresie wyznaczonym podstawami skargi kasacyjnej.
Skarga kasacyjna zawiera usprawiedliwione podstawy, aczkolwiek tylko jeden z jej zarzutów okazał się trafny.
Rację ma bowiem autor skargi kasacyjnej zarzucając naruszenie art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niewłaściwe zastosowanie w stanie sprawy i zaakceptowanie przez Sąd I instancji podstawy do nałożenia na skarżącą obowiązku opisanego w postanowieniu PINB w Powiecie Grodzkim Szczecin z [...] sierpnia 2015 r. w sytuacji, gdy zakres robót objętych oceną techniczną nie został w tym postanowieniu szczegółowo sprecyzowany, a ponadto organ nie określił, które z robót mają charakter samowolny.
Zgodnie z art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć, w drodze postanowienia, na osoby, o których mowa w ust. 1 (czyli uczestników procesu budowlanego, właściciela lub zarządcy obiektu budowlanego), obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia.
Po pierwsze, jak wynika z akt administracyjnych oraz obu postanowień podjętych w sprawie, organy nadzoru budowlanego powzięły wątpliwości co do jakości robót budowlanych zrealizowanych w mieszkaniu skarżącej wyłącznie na tej podstawie, że zostały one wykonane bez zatwierdzonego projektu budowlanego. Sąd I instancji nie poddał krytycznej ocenie tego stanowiska, mimo, że w sprawie brak jest dowodów, w oparciu o które można je zweryfikować. Protokół oględzin przeprowadzonych przez pracowników PINB stwierdza jedynie niezgodność usytuowania pomieszczeń w stosunku do rysunku załączonego do zaświadczenia o zmianie sposobu użytkowania oraz do inwentaryzacji do projektu uzgodnionego decyzją z [...] lipca 1997 r. Nie ma w nim natomiast jakiegokolwiek ustosunkowania się do jakości wykonanych prac, pomimo tego, że co do zasady pracownicy tak wyspecjalizowanych organów jakimi są inspektoraty nadzoru budowlanego, posiadają wiedzę z zakresu budownictwa i co za tym idzie mogą samodzielnie dokonywać ustaleń w zakresie stanu technicznego obiektu budowlanego, a w szczególności stwierdzić, czy jakość wykonanych robót budowlanych budzi wątpliwości czy też nie.
Po drugie, postanowienie podjęte w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego winno określać obowiązki strony w sposób czytelny i zrozumiały, tak aby adresat nie miał trudności z jego realizacją. W sentencji postanowienia powinien się znaleźć dokładny i precyzyjny opis robót budowlanych, co do jakości których organ powziął wątpliwości, a które mają być objęte oceną techniczną. Wbrew stanowisku wyrażonemu w zaskarżonym wyroku, wymogów tych nie spełnia postanowienie z [...] sierpnia 2015 r., utrzymane w mocy przez organ II instancji. W szczególności, nie można zgodzić się z Sądem Wojewódzkim, że "zakres wszystkich samowolnie wykonanych robót w lokalu mieszkalnym nr [...] przy ul. P. w Szczecinie został jednoznacznie określony w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, zaś sformułowanie, że "ocena techniczna powinna wskazywać zakres wszystkich samowolnie wykonanych robót" oznacza jedynie wymóg wskazania w tejże ocenie stanu faktycznego, który ona obejmuje".
W uzasadnieniu postanowienia kontrolowanego przez Sąd znajduje się bowiem inny zakres robót wykonanych przez skarżącą w stosunku do tego, który – także w uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia – przyjął PINB w Powiecie Grodzkim Szczecin. Ponadto ustalenia organu wojewódzkiego, który – jak wynika z postanowienia objętego skargą - "poszerzył opis stanu faktycznego i zakres samowolnie wykonanych robót", zostały poczynione bez przeprowadzenia oględzin w zakresie, w jakim organ II instancji zakres tych robót zmienił i bez dokonania oceny, czy istotnie ich jakość budzi wątpliwości uzasadniające zastosowanie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Podkreślenia przy tym wymaga, że to organ ma ustalić zakres robót budowlanych objętych oceną techniczną, którą ma złożyć strona w ramach obowiązku nałożonego na podstawie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, a efekt tych ustaleń winien znaleźć odzwierciedlenie w jasnej i czytelnej sentencji postanowienia.
Po trzecie, z akt sprawy wynika, że [...] sierpnia 2015 r. tj. dzień przed wydaniem postanowienia w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, organ powiatowy zawiadomił strony o wszczęciu postępowania dotyczącego samowolnie wykonanych robót budowlanych w lokalu mieszkalnym należącym do skarżącej kasacyjnie. Tymczasem w postanowieniu z [...] sierpnia 2015 r., określenie zakresu tych właśnie samowolnie wykonanych robót, co do których organ wszczął postępowanie, pozostawiono ocenie technicznej, do złożenia której zobowiązana została B. J. Tym samym organ przerzucił należący do niego obowiązek poczynienia ustaleń w sprawie na stronę.
Wszystkie wykazane wyżej uchybienia stanowiły naruszenie przez organ art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego, którego zastosowanie w sprawie nie zostało poprzedzone właściwym zebraniem i rozpatrzeniem zgromadzonego materiału dowodowego, co wadliwie zaakceptował Sąd I instancji oddalając skargę.
Nie jest natomiast zasadny zarzut naruszenia powołanego wyżej przepisu poprzez przyjęcie, że obowiązek przedłożenia określonej dokumentacji, w razie wątpliwości co do jakości robót budowlanych wykonanych w lokalu należącym do B. J., winien zostać skierowany do zarządcy budynku czyli do Spółdzielni Mieszkaniowej "[...]" w Szczecinie. Nie ulega bowiem wątpliwości, że to skarżąca kasacyjnie jako osoba, której przysługuje własnościowe prawo do lokalu nr [...] przy ul. P., jest jego dysponentem. Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której Spółdzielnia Mieszkaniowa miałaby realizować obowiązek złożenia oceny stanu technicznego robót budowlanych, które wykonane zostały w mieszkaniu, do którego tytuł prawny ma inna osoba, tym bardziej, że Spółdzielnia nie była ani zleceniodawcą ani wykonawcą tych robót. W razie odmowy udostępnienia lokalu obowiązek nie mógłby zostać bowiem wykonany. Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, że roboty budowlane zrealizowane zostały przez poprzednika prawnego B. J. Obowiązki nałożone w trybie art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego mają charakter administracyjnoprawny i mogą być kierowane jedynie do uczestników procesu budowlanego, aktualnego właściciela lub do zarządcy obiektu budowlanego, a do organu nadzoru budowlanego należy każdorazowo ocena, która z tych osób w konkretnym stanie faktycznym sprawy, powinna być adresatem postanowienia.
W rozpoznawanym przypadku, obciążenie obowiązkiem przedłożenia ekspertyzy technicznej właściciela lokalu, a nie zarządcy całego obiektu, jest jak najbardziej uzasadnione, gdyż zapewnia realizację tego obowiązku przez faktycznego dysponenta lokalu. W przypadku zakończenia procesu budowlanego, tak jak w stanie sprawy, oraz jednoczesnego ustalenia, że inwestor robót budowlanych nie jest już właścicielem lokalu i nie korzysta z niego na podstawie innego uprawnienia, bez znaczenia pozostawała okoliczność, kto roboty budowlane, o jakich mowa w tym przepisie, wykonał.
Mając na uwadze opisane wcześniej naruszenia prawa materialnego, Naczelny Sąd Administracyjny uchylił zaskarżony wyrok, a uznając, że istota sprawa jest dostatecznie wyjaśniona rozpoznał także skargę. Z uwagi na uchybienie przez organy administracji art. 81c ust. 2 ustawy Prawo budowlane w zw. z art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 124 § 1 kpa uchylono zarówno zaskarżone postanowienie jak i postanowienie organu I instancji na podstawie art. 188 p.p.s.a. w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit.a i c p.p.s.a.
Orzeczenie o kosztach postępowania znajduje oparcie w art. 203 pkt 1 w zw.
z art. 200 i art. 205 § 1 i 2 p.p.s.a.
Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy organy nadzoru budowlanego będą miały na uwadze wyrażone wyżej stanowisko prawne. W przypadku oceny, że wykonane roboty budowlane budzą wątpliwości co do jakości i koniecznym jest nałożenie obowiązku, o jakim mowa w art. 81c ust. 2 Prawo budowlane, podjęte na tej podstawie prawnej postanowienie wskazywało będzie w sposób jednoznaczny zakres robót budowlanych, objętych oceną techniczną.