Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 17 maja 2017 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach w sprawie o sygn. akt II SA/GL 182/17, oddalił skargę [...] w Z. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...], w przedmiocie nakazu wykonania określonych robót budowlanych.
W uzasadnieniu Sąd I instancji wskazał, że [...] w [...] w dniu [...] października 2016 r. wszczął postępowanie w sprawie stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] i [...] w [...].
Organ nadzoru budowlanego w dniu [...] listopada 2016 r. przeprowadził oględziny oraz sporządził dokumentację fotograficzną. W protokole oględzin stwierdzono liczne uszkodzenia dachu budynku. Niezależnie od tego stwierdzono, że cztery przewody kominowe (głowice) są nieszczelne, a jeden z kanałów wentylacyjnych jest wykorzystywany jako dymowy. W oględzinach brał udział mistrz kominiarski.
Decyzją z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...], Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w [...] działając na podstawie art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) zobowiązał [...] w [...] do wykonania robót w budynkach położonych przy ul. [...] i [...] w [...] polegających na:
- 1. uszczelnieniu wszystkich przewodów kominowych dymowych wkładami ze stali kwaso-żaroodpornej,
- 2. uszczelnieniu wszystkich przewodów kominowych wentylacyjnych wkładami elastycznymi aluminiowymi,
- 3. remoncie schodów zewnętrznych,
- 4. remoncie konstrukcji drewnianej więźby dachu i podbitki okapu (strona zachodnia),
- 5. remoncie pokrycia połaci dachu (strona zachodnia i północna),
- 6. usunięciu odspojonych tynków i wykonanie nowych tynków (elewacja zachodnia).
Na wykonanie tych robót wyznaczony został termin do dnia [...] stycznia 2017 r.
Do czasu usunięcia nieprawidłowości związanych z nieszczelnością kanałów kominowych, zobowiązano zarządcę budynku do zakazania użytkowania wskazanych kominów dymowych i pieców na paliwa stałe.
Organ nadzoru budowlanego stwierdził, że wskazane uchybienia stanowią zagrożenie dla zdrowia i życia mieszkańców.
Odwołanie od tej decyzji złożyła [...]. Podniosła, że winę za stan techniczny przewodów kominowych ponosi A. K. jeden z mieszkańców. Był bowiem wielokrotnie wzywany do zainstalowania w kominie wkładu kwasoodpornego, czego nie uczynił.
[...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w K. decyzją z dnia [...] grudnia 2016 r. nr [...] - utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.
Organ odwoławczy uznał, że w sprawie zaistniały przesłanki z art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane, prawidłowo ustalono również adresata nakazanych robót. W odniesieniu do argumentacji odwołania wskazano, że organ nadzoru budowlanego nie bada przyczyn złego stanu budynków. Okoliczność, że za stan niektórych przewodów kominowych odpowiedzialny jest najemca może wywierać jedynie skutki w sferze prawa cywilnego.
Skargę na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w K. z dnia [...] grudnia 2016 r. złożyła [...] w [...].
Zarzuciła naruszenie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 oraz art. 80 ust. 2 i art. 83 ust. 2 ustawy Prawo budowlane.
W trakcie rozprawy przed Sądem pełnomocnik skarżącej zmodyfikował skargę w ten sposób, iż ograniczył ją do obowiązków nałożonych przez organ w odniesieniu do mieszkania lokatora A. K. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach oddalając skargę wskazał, że zgodnie z art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.) w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:
- 1) może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo
- 2) jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo
- 3) jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo
- 4) powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia
- - organ nadzoru budowlanego nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku
W rozstrzyganej sprawie ustalenia faktyczne oraz niezbędność podjęcia nakazanych robót były niesporne. Skarżąca kwestionowała jednak, że obowiązki te zostały nałożone na [...] jako administratora budynku. W jej ocenie nakaz usunięcia nieprawidłowości w zakresie przewodów kominowych powinien być nałożony na jednego z lokatorów – A. K., którego działania doprowadziły do takiego stanu.
Zdaniem Sądu I instancji, organ prawidłowo określił adresata obowiązków, o których mowa w art. 66 ust. 1 ustawy Prawo budowlane.
Budynki położone przy ul. [...] i [...] w [...] są budynkami wielolokalowymi. Adresatem nakazów przewidzianych w art. 66 Prawa budowlanego, może być wyłącznie właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
A. K. jest lokatorem jednego ze znajdujących się tam mieszkań. Dlatego nie można nakazać mu dokonywania robót budowlanych w odniesieniu do części wspólnej budynku, do których lokator żadnych praw nie posiada. Zasadne było nałożenie obowiązku na skarżącą, która jest zarządcą budynku.
Kominy i przewody instalacji wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnej budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do komina czy kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego komina czy kanału kominowego przez właściciela wyodrębnionego lokalu nie przesądza przynależności do tego lokalu w znaczeniu prawnym.
Organy nadzoru budowlanego nie mogły nałożyć na A. K. obowiązków związanych z remontem przewodów kominowych w budynku wielolokalowym. Jeśli natomiast stan tej części budynku jest spowodowany zawinionym działaniem najemcy, to skarżąca może dochodzić od niego stosownego odszkodowania na podstawie przepisów prawa cywilnego.
[...] w [...] wniosła skargę kasacyjną od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach, który zaskarżyła w całości i któremu zarzuciła:
- 1) naruszenie art. 415 k.c. w zw. z art 361 k.c., w zw. z art. 6 b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego - poprzez nieuwzględnienie tych przepisów.
- 2) naruszenie art. 66 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane poprzez jego zastosowanie.
Domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku w całości i zasądzenia kosztów postępowania.
W uzasadnieniu zarzutów kasacyjnych wskazała, że ocena sądu I instancji w zakresie adresata decyzji pozostaje w sprzeczności z art. 6 b ustawy o ochronie praw lokatorów, a zwłaszcza pkt 6, 7 - zgodnie z którym naprawy wentylacji należą do obowiązków lokatora.
Orzeczenie narusza zasadę państwa prawnego, gdyż odpowiedzialność za szkodę powinien ponosić jej sprawca. Najemca nie stosował się do wezwań spółdzielni o założenie wkładu żaroodpornego oraz księgi czyszczeń kominów. Ojciec najemcy podczas jego pobytu za granicą, palił w piecu zbyt rzadko i za szybko zamykał drzwi, czym doprowadził do nawarstwienia się sadzy i jej samozapalenia.
Za takie działanie nie może odpowiadać spółdzielnia na podstawie ustawy Prawo budowlane. Decyzja nie uwzględniła zasad odpowiedzialności wynikających z art. 415 k.c. w zw. z art. 361 k.c., przerzucając na podstawie przepisów administracyjnych, odpowiedzialność na spółdzielnię.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył co następuje.
Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw.
W świetle art. 174 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302 ze zm.; dalej: p.p.s.a.) skargę kasacyjną można oprzeć na następujących podstawach:
- 1) naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie,
- 2) naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy.
Podkreślić przy tym trzeba, że Naczelny Sąd Administracyjny jest związany podstawami skargi kasacyjnej, ponieważ w świetle art. 183 § 1 p.p.s.a. rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, biorąc z urzędu pod rozwagę jedynie nieważność postępowania.
Jeżeli zatem nie wystąpiły przesłanki nieważności postępowania wymienione w art. 183 § 2 p.p.s.a. (a w rozpoznawanej sprawie przesłanek tych brak), to Sąd związany jest granicami skargi kasacyjnej.
Chybione były zarzuty skargi kasacyjnej, które należało rozumieć jako naruszenie przez Sąd I instancji art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. w związku z art. 415 k.c. i art 361 k.c., w zw. z art. 6 b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego - przez ich niezastosowanie oraz art. 61 Prawa budowlanego - przez ich niewłaściwe zastosowanie.
Skarżąca nie kwestionowała stanu faktycznego ustalonego w tej sprawie, odnoszącego się między innymi do stwierdzenia złego stanu technicznego przewodów kominowych i wentylacyjnych.
Obowiązek usunięcia nieprawidłowości w budynkach położonych przy ul. [...] i [...] w [...], nałożony został na skarżącą [...] w [...], jako zarządcę nieruchomości - na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 2 i 3 ustawy Prawo budowlane.
Problem odpowiedzialności za stan techniczny nieruchomości budynkowych wielolokalowych (mających często różny status) związany jest z charakterem prawnym tych części budynku, w których nakazane roboty mają być wykonane.
Jeśli będą to części wspólne, w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2019., poz. 737), to adresatem nakazu będzie właściciel lub zarządca budynku, jeśli natomiast nakazane roboty naprawcze dotyczyć będą lokali (odrębnych własności), które służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, to zobowiązanym będzie właściciel lokalu.
W tej sprawie, wszystkie nakazane kwestionowaną decyzją prace budowlane, dotyczą części wspólnych budynku przy ul. [...] i [...] w [...]. Nie dotyczą zaś wyłącznie lokalu, którego najemcą jest A. K. Organ nadzoru budowlanego nie miał podstaw do stosowania powoływanych w skardze kasacyjnej przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz.U. z 2019r., poz. 1182), gdyż postępowanie toczyło się na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r., poz. 290 ze zm.).
Roboty nakazano w częściach wspólnych budynku będącego w zarządzie [...] w [...]. Z powołanych wyżej przepisów Prawa budowlanego, wynikał zarówno zakres przedmiotowy jak i podmiotowy, rozstrzygnięć organu nadzoru budowlanego.
Decyzja dotyczyła obowiązku uszczelnienia wszystkich przewodów kominowych dymowych i wentylacyjnych. Kominy i przewody wentylacji grawitacyjnej należą do części wspólnej budynku i żaden właściciel wyodrębnionego lokalu mieszkalnego nie ma indywidualnego tytułu prawnego do kanału kominowego. Sam fakt korzystania z takiego kanału przez właściciela lokalu nie przesądza o przynależności do konkretnego lokalu w znaczeniu prawnym.
Wbrew zarzutom skargi kasacyjnej, ze wskazanego przepisu art. 6 b ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (teks jednolity Dz.U. z 2019r., poz. 1182) nie wynika obowiązek dokonywania napraw przewodów kominowych dymowych i wentylacyjnych.
Słusznie Sąd I instancji wskazał, że najemca nie może być zobowiązany do wykonania remontu przewodów kominowych, bo choć z nich korzysta, to jednak są częściami wspólnymi i nie ma do nich żadnych praw, tak samo jest w przypadku klatki schodowej czy innych części wspólnych budynku.
Zasady odpowiedzialności za szkodę określone przez przepisy prawa cywilnego m. in. art. 415 k.c. i art 361 k.c. nie miały znaczenia dla określenia podmiotu odpowiedzialnego za stan techniczny budynku, dokonanego na podstawie art. 66 ust. 1 w zw. z art. 61 ustawy Prawo budowlane (to jest prawa administracyjnego).
Odpowiedzialność za szkodę powstałą w obiekcie budowalnym w aspekcie prawa cywilnego oraz odpowiedzialność administracyjna za stan techniczny budynku, to dwie niezależne od siebie sprawy w sensie materialnoprawnym oraz procesowym.
Z tych względów i na podstawie art. 184 ustawy p.p.s.a., Naczelny Sąd Administracyjny orzekł jak w sentencji wyroku.