Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnegoz 18 listopada 2015 r., sygn. akt II OSK 528/14

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 3 października 2013 r. sygn. akt IV SA/Wa 696/13 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. i Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy.

Wyrok ten został wydany w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy:

Decyzją z dnia [...] marca 2009 r. nr [...] Prezydent m.st. Warszawy, działając na podstawie art. 59 ust. 1 i art. 60 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) w zw. z art. 104 K.p.a., po rozpatrzeniu wniosku [...] sp.k., ustalił warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z powierzchnią biurową w parterze, garażem podziemnym oraz infrastrukturą podziemną na działce nr ewid. [...] i części działki nr ewid. [...] (ze względu na dojazd) z obrębu [...] przy ul. [...] (rejon ul. [...]) w dzielnicy [...] m.st. Warszawy.

Powyższa decyzja została uchylona decyzją Samorządowego Kolegium Odwoławczego w W. (zwanego dalej "SKO") z dnia [...] września 2009 r. nr [...], a sprawa została przekazana do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. W wyniku skargi inwestora wyrokiem z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1709/09 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uchylił ww. decyzję SKO. Natomiast skarga kasacyjna wywiedziona od tego orzeczenia przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. została oddalona wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 3 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 941/10.

Rozpoznając sprawę ponownie SKO decyzją z dnia [...] lutego 2012 r. nr [...] orzekło o utrzymaniu w mocy ww. decyzji Prezydenta m. st. Warszawy z dnia [...] marca 2009 r. Na skutek złożonej skargi przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W., L.P. i Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. wyrokiem z dnia 2 sierpnia 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 709/12 Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, iż skargi zasługują na uwzględnienie i uchylił zaskarżoną decyzję.

Rozpoznając po raz kolejny wniesione odwołania od decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia [...] marca 2009 r. SKO decyzją z dnia [...] lutego 2013 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję.

W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało, że kierując się wytycznymi Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie zawartymi w wyrokach z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1709/09 i z dnia 2 sierpnia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 709/12 oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego zawartymi w wyroku z dnia 3 czerwca 2011 r. sygn. akt II OSK 941/10, organ przeprowadził postępowanie wyjaśniające. Działając w trybie art. 136 K.p.a. SKO zwróciło się do organu pierwszej instancji o przeprowadzenie dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w przedmiotowej sprawie.

W ocenie SKO zaskarżona decyzja została wydana zgodnie z prawem, bowiem w sprawie spełnione zostały łącznie wszystkie warunki wskazane w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Projektowana inwestycja przyczyni się do wykształcenia pierzei ul. [...], nadając jej bardziej miejski charakter, a gabaryty budynku dostosowano do sąsiedniej zabudowy wielorodzinnej w taki sposób, że nie zakłóci to ładu przestrzennego, ani nie naruszy praw osób trzecich. Zadbano o odsunięcie budynku od strony ul. [...], aby nie ingerował przestrzennie w sąsiednią zabudowę jednorodzinną. Zgodnie ze złożoną wstępną koncepcją zabudowy inwestor zapewnia na swoim terenie niezbędną liczbę miejsc postojowych do obsługi budynku oraz ustawowy normatyw powierzchni biologicznie czynnej. Planowana inwestycja nie narusza zatem ładu przestrzennego. Linię zabudowy dla inwestycji ustalono na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanego dalej także "rozporządzeniem z dnia 26 sierpnia 2003 r." oraz na podstawie ustawy o drogach publicznych.

Takie ustalenie wynika z charakterystycznego na obszarze analizowanym układu istniejącej zabudowy. W obszarze analizowanym znajdują się budynki jednorodzinne i w stosunku do nich linia zabudowy ukształtowana jest zgodnie z przepisami ustawy o drogach publicznych, oraz budynki wielorodzinne. Zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna jest rozrzucona w postaci pierścieniowo ukształtowanych zespołów budynków w układzie szeregowym. Zabudowa ta w ogóle nie tworzy linii zabudowy od strony ul. [...]. Budynek przy ul. [...] ma również nieregularny kształt, tworząc rodzaj dziedzińca i do ul. [...] zbliża się jedynie zewnętrznymi krańcami. Z uwagi na powyższe organ uznał, iż nie jest uzasadnione ustalenie linii zabudowy dla planowanej inwestycji jako "przedłużenia" linii istniejącej zabudowy, ani poprzez "uśrednianie" istniejących odległości budynków od ul. [...]. Dlatego, w ocenie SKO, uzasadnione jest w przedmiotowej sprawie wyznaczenie linii zabudowy na podstawie § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia.

Z kolei wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznaczono na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wynika to stąd, że na obszarze analizowanym znajdują się dwie strefy zabudowy – jednorodzinna i wielorodzinna. Objęta wnioskiem działka jest zlokalizowana w strefie zabudowy wielorodzinnej, na jej granicy z zabudową jednorodzinną. Dla ustalenia wysokości planowanego budynku zasadne jest uwzględnienie wyłącznie parametrów budynków wielorodzinnych posadowionych po obu stronach ul. [...]. Dlatego wysokość planowanego budynku odbiega od znajdujących się po zachodniej stronie budynków jednorodzinnych, lecz nawiązuje do dalszej części zespołu zabudowy przy ul. [...], po północnej stronie ul. [...] i po zachodniej stronie ul. [...]. Wysokość budynków wielorodzinnych, znajdujących się w obszarze analizowanym, jest znacznie zróżnicowana, dlatego organ uznał, iż nieracjonalne byłoby oparcie się – w celu wyznaczenia wysokości planowanego budynku – na wartościach "uśrednionych".

Dałoby to efekt przypadkowy, zwłaszcza w kontekście wysokiej zabudowy znajdującej się bezpośrednio po przeciwnej stronie ul. [...]. Zabudowa występująca w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji nie tworzy jednolitego ciągu zabudowy, pozwalającego na wyznaczenie "przedłużenia górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich". Ustalenie, na podstawie § 7 ust. 4 przedmiotowego rozporządzenia, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie V kondygnacji nie spowoduje kolizji tego budynku z innymi już istniejącymi, lecz wpisze go w kontekst urbanistyczny terenu inwestycji.

Uzasadniając szerokość elewacji frontowej planowanej inwestycji, SKO wskazało, że ustalono ją na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Szerokości elewacji frontowych zabudowy wielorodzinnej występującej w obszarze analizowanym nie są możliwe do jednoznacznego zdefiniowania. Wynika to z nietypowego uformowania części tej zabudowy (ustawienie szeregowo ciągu budynków w kształcie podków, wokół których poprowadzono uliczki dojazdowe). W konsekwencji nie można wskazać, w odniesieniu do niektórych budynków, które ich części stanowią ich elewacje frontowe.

W związku z powyższym, skoro planowany budynek jest jedynym przy ul. [...], na odcinku pomiędzy ul. [...] i [...], wskazane jest, aby wypełnił on przestrzeń wzdłuż ulicy, tworząc pierwszy odcinek pierzei. W ten sposób ukształtowana elewacja frontowa korzystnie wpłynie na architekturę kwartału, jej długość zaś, określona na poziomie 70 m, mieści się w granicach średniej szerokości elewacji występującej w zabudowie wielorodzinnej dla najbliższego sąsiedztwa.

Odnosząc się do wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, SKO wskazało, że organ pierwszej instancji zasadnie dla planowanej inwestycji wskaźnik ten określił na podstawie § 5 ust. 2 ww. rozporządzenia. Powodem zastosowania tego przepisu jest zastana w obszarze analizowanym struktura geodezyjna terenu, która nie pozwala na proste porównanie i uśrednienie wskaźnika powierzchni zabudowy wszystkich działek z obszaru analizowanego. Przyjęcie dla działki objętej wnioskiem wskaźnika 0,3, który jest wyższy, niż średni występujący dla zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym (0,32), jest zasadne. Osiedla z lat 80. występujące w obszarze analizowanym posiadają mniejszą intensywność, natomiast wszystkie znajdujące się w obszarze analizowanym budynki nowo realizowane, stanowiące zabudowę uzupełniającą osiedli, posiadają wyższe wskaźniki.

Ponadto, po odliczeniu od nieruchomości pod zabudową z lat 80. terenów ulic osiedlowych, wskaźnik powierzchni zabudowy do faktycznej powierzchni działki budowlanej wzrasta o 1/3. Przyjęty dla objętej wnioskiem nieruchomości wskaźnik wynika z optymalnych możliwości zagospodarowania dz. ewid. nr [...], przy założeniu zachowania normatywnych odległości od działek sąsiednich i ulic, pod warunkiem zbilansowania się planowanej powierzchni zabudowy oraz wymaganej przepisami infrastruktury i biologicznie czynnej w granicach działki własnej oraz pod warunkiem harmonijnego wpisania się w istniejącą przestrzeń.

Z kolei analizując funkcję zabudowy w obszarze analizowanym SKO stwierdziło, że jest ona zróżnicowana, z przewagą zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Oprócz budynków mieszkalnych, w obszarze analizowanym znajdują się także obiekty usługowe w budynkach wielorodzinnych i jednorodzinnych lub zabudowa mieszkaniowo-usługowa wolno stojąca. Stąd uzupełnienie funkcji mieszkaniowej projektowanego budynku (mieszkalnego wielorodzinnego) o usługi nieuciążliwe dla mieszkańców i niekolidujące z funkcją mieszkaniową (powierzchnia biurowa w parterze), jest dopuszczalne z punktu widzenia zasad ustalania warunków zabudowy.

Dalej organ podniósł, że teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego. Organ pierwszej instancji prawidłowo wyznaczył granice obszaru analizowanego.

Jednocześnie SKO wskazało, że decyzja o warunkach zabudowy nie określa dokładnej lokalizacji planowanej inwestycji na działce, lecz dopuszcza (bądź nie dopuszcza) na danym terenie konkretną zabudowę, bez wskazania jednak jej konkretnej lokalizacji. Stąd w decyzji o warunkach zabudowy nie określa się odległości pomiędzy budynkami (planowanym i istniejącymi). Dopiero na etapie wydawania pozwolenia na budowę właściwy organ będzie analizował, czy zgodnie z przepisami prawa budowlanego dopuszczalne jest na przedmiotowej nieruchomości posadowienie budynku o parametrach określonych w decyzji o warunkach zabudowy.

Skargi na powyższą decyzję złożyły: Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. i Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. domagając się jej uchylenia, z tym że ta ostatnia Wspólnota wniosła także o orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia oraz wniosła o zasądzenie kosztów postępowania.

Skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa [...] zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie szeregu przepisów, tj.: art. 7, 75 i 77 K.p.a.; art. 6 ust. 2 pkt 1, jak też art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym; § 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Z kolei skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa [...] zaskarżonej decyzji zarzuciła naruszenie: art. 7, 77 i 107 K.p.a.; art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 K.p.a.; art. 6 ust. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 28 K.p.a.; art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W odpowiedzi na skargi SKO wniosło o ich oddalenie, podtrzymując stanowisko zajęte w zaskarżonej decyzji.

O oddalenie wniesionych skarg w pismach z dnia 3 czerwca 2013 r. i z dnia 12 września 2013 r. wniósł także inwestor [...] sp.k. z/s w W..

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie uznał, że wniesione skargi nie zasługiwały na uwzględnienie, co skutkowało ich oddaleniem na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.), zwanej dalej "P.p.s.a.".

W uzasadnieniu Sąd powołał się na przepisy art. 4 ust. 2, art. 59 ust. 1 oraz art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a następnie wyjaśnił, iż sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588).

W ocenie Sądu skoro w przedmiotowej sprawie brak jest na danym terenie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego, przedmiotem postępowania o ustalenie warunków zabudowy jest ocena, czy planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa" i gwarantuje zachowanie na danym terenie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przesłanki, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu tej oceny, określa powołany art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu musi być więc poprzedzone przeprowadzeniem przez właściwy organ postępowania wyjaśniającego w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w powyższym przepisie.

Mając na względzie treść art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, nie można odmówić wydania decyzji o warunkach zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnym. Zatem jeśli wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy inwestycji, której ustalenie pozostaje w zgodzie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i z unormowaniami przewidzianymi w przepisach szczególnych oraz czyni zadość warunkom formalnym, obowiązkiem organu właściwego w sprawie jest wydanie decyzji pozytywnej.

Zdaniem Sądu analiza akt postępowania zakończonego wydaniem zaskarżonej decyzji z dnia [...] lutego 2013 r. prowadzi do wniosku, że organy obu instancji prawidłowo przeprowadziły postępowanie dowodowe, należycie oceniły zgromadzony materiał dowody i wydały zgodne z prawem rozstrzygnięcia. Prezydent m.st. Warszawy, stosownie do § 3 ust. 1 powoływanego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wynik przeprowadzonej analizy stanowi załącznik nr 2a do decyzji z dnia [...] marca 2009 r. Z kolei w załączniku graficznym nr 2b do decyzji na kopii mapy przedstawiono granice obszaru analizowanego wyznaczone w odległości trzykrotnej szerokości frontu działki objętej wnioskiem, nie mniejszej niż 50 m. W przedmiotowej sprawie Sąd nie zgodził się z zarzutami skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...], że granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w sposób nieprawidłowy.

W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana zabudowa, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Teren planowanej inwestycji znajduje się pomiędzy terenami zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej i terenami zabudowy jednorodzinnej. Przez środek obszaru analizowanego przebiega ul. [...] (poprzednio ul. [...]). Większość budynków wielorodzinnych po obu stronach ul. [...]ustawionych jest w kształcie podkowy. Budynki te są rozrzucone w terenie i nie tworzą pierzei ul. [...].

Również najbliższy planowanej inwestycji budynek przy ul. [...], wzdłuż ul. [...], ma nieregularny kształt, zbliżając się do tej ulicy jedynie zewnętrznymi krańcami. Wobec powyższego Sąd zgodził się z SKO, że w okolicznościach przedmiotowej sprawy nie można w sposób jednoznaczny ustalić dla planowanej inwestycji linii zabudowy i szerokości elewacji frontowej. W oparciu o wyniki przeprowadzonej analizy, dla projektowanej inwestycji nieprzekraczalną linię zabudowy od ul. W. (obecnie ul. [...]) ustalono zgodnie z załącznikiem nr 2b do decyzji o warunkach zabudowy, na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Dopuszczalność takiego ustalenia linii nowej zabudowy została w zaskarżonej decyzji szczegółowo uzasadniona i w ocenie Sądu wynika z przeprowadzonej analizy.

Dalej Sąd podzielił stanowisko SKO zaprezentowane w zaskarżonej decyzji, że z uwagi na charakter planowanej inwestycji, budynek mieszkalny wielorodzinny wraz z powierzchnią biurową w parterze, dla ustalenia szerokości elewacji frontowej i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, zasadne jest uwzględnienie wyłącznie parametrów budynków wielorodzinnych znajdujących się w obszarze analizowanym po obu stronach ul. [...]. Pominięcie cech zabudowy jednorodzinnej jest uzasadnione odmiennością inwestycji, będącej zabudową wielorodzinną, charakteryzującą się zgoła innymi parametrami niż budynki jednorodzinne. Teren planowanej inwestycji znajduje się w obszarze zabudowy wielorodzinnej, ale jednocześnie graniczy z terenem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, stąd w decyzji o warunkach zabudowy znalazł się warunek, zgodnie z którym w projekcie zagospodarowania terenu należy uwzględnić sąsiedztwo zabudowy jednorodzinnej poprzez odsunięcie zabudowy w celu ograniczenia wglądu na sąsiednie posesje.

Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, tj. od strony ul. [...], ustalono na podstawie § 6 ust. 2 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. i wyznaczono do 70 m z obowiązkiem zastosowania podziałów pionowych. Jak już wyżej wskazano, z uwagi na lokalizację zabudowy wielorodzinnej w obszarze analizowanym w kształcie podkowy, nie można w sposób jednoznaczny ustalić szerokości elewacji frontowej dla tej zabudowy. Jednocześnie z materiału dowodowego znajdującego się w aktach administracyjnych wynika, że ustalona dla projektowanego budynku szerokość elewacji frontowej mieści się w granicach średniej szerokości elewacji zabudowy wielorodzinnej najbliższego sąsiedztwa, tj. ul. [...] wynoszącej ok. 95 m (zabudowa w kształcie podkowy) i ul. [...] wynoszącej 55 m. Powyższe wskazuje, że dopuszczalne jest wyznaczenie dla planowanej inwestycji innej szerokości elewacji frontowej niż średnia szerokość elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, która dla zabudowy wielorodzinnej wynosi od 9 m do 55 m.

Dalej Sąd zgodził się z SKO, iż zabudowa występująca w bezpośrednim sąsiedztwie planowanej inwestycji nie tworzy jednolitego ciągu zabudowy, pozwalającego na wyznaczenie przedłużenia górnych krawędzi elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Organ uzasadnił, że wyniki przeprowadzonej analizy dopuszczają ustalenie na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku na poziomie V kondygnacji. Przyjęcie wysokości V kondygnacji uzasadnione jest również i tym, że wysokość ta nawiązuje do położonej w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy wielorodzinnej w kształcie podkowy przy ul. [...], która w swojej środkowej części liczy V kondygnacji.

W ocenie Sądu organy dopełniły spoczywającego na nich obowiązku dotyczącego określenia cech, do których trzeba dostosować nową zabudowę (tzw. zasada dobrego sąsiedztwa). Planowana zabudowa, powstająca w sąsiedztwie zabudowanych już działek, odpowiada charakterystyce urbanistycznej i architektonicznej zabudowy już istniejącej. Ustalenia organów w tym zakresie potwierdza załącznik graficzny nr 2b do decyzji z dnia [...] marca 2009 r. Ponadto stanowiący integralną część decyzji wynik analizy wskazuje w szczególności, iż w toku postępowania Prezydent m.st. Warszawy prawidłowo ustalił okoliczności w zakresie wskaźników wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki oraz geometrii dachu.

Organ ustalił również, iż teren planowanej inwestycji ma dostęp do drogi publicznej. Tym samym Sąd uznał, że nieuzasadniony jest zarzut skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...]niewłaściwego określenia przedmiotu decyzji, poprzez wskazanie części działki nr [...] jako miejsca inwestycji, która to część nie należy do inwestora, lecz do Skarbu Państwa, ponadto znajduje się na niej parking osiedlowy. W ocenie Sądu skoro poprzez część działki nr [...] ma się odbywać komunikacja planowanej inwestycji z drogą publiczną, to prawidłowo ta część działki nr [...] została wskazana jako teren planowanej inwestycji. Kwestia uprawnień do przechodu i przejazdu przez część działki nr [...] nie jest badana na etapie postępowania o ustalenie warunków zabudowy.

Zdaniem Sądu prawidłowo ustalono również, że spełnione zostały warunki obsługi planowanej inwestycji w zakresie infrastruktury technicznej.

Nadto Sąd dodał, że z decyzji o warunkach zabudowy z dnia [...] marca 2009 r. wynika, iż na terenie działki inwestycyjnej nr [...] należy zapewnić miejsca parkingowe. Dla powierzchni użytkowej biur i urzędów zgodnie ze wskaźnikiem na 1000 m² tej powierzchni 18-30 miejsc parkingowych. W decyzji o warunkach zabudowy nie wskazuje się lokalizacji miejsc parkingowych.

Podniesiono także, iż nie zasługują na uwzględnienie zarzuty skarżących dotyczące ograniczenia dopływu światła słonecznego na teren działek, na których zlokalizowane są ich nieruchomości. Nie negując prawdziwości podnoszonych okoliczności Sąd wskazał, że organ prawidłowo przyjął, iż te okoliczność nie mogą być przedmiotem badania w ramach postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Okoliczności te będą brane pod uwagę w postępowaniu o pozwolenie na budowę.

Dalej Sąd wyjaśnił, że z informacji z rejestru gruntów wynika, iż działka inwestycyjna nr ewid. [...] stanowi teren mieszkaniowy, oznaczony symbolem – B. Działka ta została wydzielona na podstawie decyzji administracyjnej zatwierdzającej podział nieruchomości. Zatem nie można stawiać zarzutu, że nie jest to działka budowlana w oparciu o kwestie związane z lokalizacją miejsc postojowych na działce nr ewid. [...].

Konkludując Sąd stwierdził, że ocena legalności zaskarżonej decyzji w granicach zakreślonych rozstrzygnięciem nie daje podstaw do stwierdzenia, że doszło do naruszenia prawa materialnego lub naruszenia prawa procesowego, które mogłoby mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Brak jest podstaw do uznania, iż w postępowaniu nie wyjaśniono wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Zdaniem Sądu decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie w stanie faktycznym i prawnym ustalonym w sprawie jest prawidłowe. Wobec tego wszelkie zarzuty podniesione w skargach należało uznać za niezasadne. Nie ma kwestii, które nie zostałyby wyjaśnione. Uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest odpowiedzią i stanowiskiem organu również wobec dowodu jakim jest opinia mgr inż. arch. J.B.

Skargi kasacyjne od powyższego wyroku wywiodły skarżące Wspólnoty, zaskarżając przedmiotowy wyrok w całości i domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania. Dodatkowo Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. wniosła o zasądzenie od organu na jej rzecz kosztów postępowania wg norm przepisanych.

Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. zakwestionowanemu wyrokowi zarzuciła:

1/ naruszenie prawa materialnego:

1. - przez błędną jego wykładnię, a w konsekwencji jego błędne zastosowanie, tj. art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. wyrażające się w przyjęciu, iż planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady "dobrego sąsiedztwa",
2. - art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędną subsumpcję, polegającą na nieprawidłowym przyjęciu, iż nowa inwestycja nie naruszy ładu przestrzennego terenu,
3. - art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie, polegające na pozbawieniu ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, tj. skarżącej, 2/ naruszenie przepisów postępowania, mające istotny wpływ na wynik sprawy, a mianowicie:
4. - art. 77 K.p.a. w zw. z art. 75 K.p.a. w zw. z art. 6 K.p.a., poprzez zaniechanie merytorycznego odniesienia się w zaskarżanym wyroku do licznych naruszeń przepisów wynikających z kwestii o charakterze technicznym, opisanych w opinii rzeczoznawcy budowlanego mgr. inż. arch. J.B. z dnia 21 listopada 2012 r. składanej przez skarżącą Wspólnotę w toku postępowania,
5. - art. 7 K.p.a. wyrażające się w niepodjęciu przez organ wszelkich czynności niezbędnych do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, przez co doszło do naruszenia interesu społecznego i słusznego interesu skarżącej.

Natomiast Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

1. I. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj. 1/ art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez wadliwą ocenę – w realiach sprawy – interesu osób trzecich (Wspólnot Mieszkaniowych), skutkującą akceptacją warunków zabudowy, która w zakresie wysokości i szerokość elewacji frontowej ograniczy lub nawet pozbawi niektórych właścicieli lokali nasłonecznienia pomieszczeń mieszkalnych, podczas gdy uwzględniono interes mieszkańców zabudowy jednorodzinnej, znajdujących się w identycznej sytuacji faktycznej, 2/ art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisów § 3 – 7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez: (i) nieuwzględnienie ratio legis tych przepisów, sprowadzającego się do zapewnienia ochrony ładu przestrzennego oraz (ii) potwierdzenie stanowiska SKO polegającego na przyjęciu wyjątkowych rozwiązań dotyczących wyznaczenia: linii zabudowy (określonych w § 4 ust. 4 ww. rozporządzenia), wysokości budynku (§ 7 ust.
2. 4) i szerokości elewacji frontowej (§ 6 ust.
3. 2) – bez uzasadnionych podstaw, co prowadzi do naruszenia dotychczasowego ładu przestrzennego, 3/ art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane poprzez jego niezastosowanie, polegające na nieposzanowaniu uzasadnionych interesów osób trzecich, tj. skarżącej.
4. II. naruszenie przepisów prawa formalnego, tj.:

1/ art. 75 § 1 oraz art. 77 § 1 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie w postępowaniu oraz nierozpatrzenie i nieustosunkowanie się do przedstawionych przez skarżącą dowodów w postaci opinii uprawnionego rzeczoznawcy oraz niepodjęcie działań w celu wyjaśnienia sprawy, 2/ art. 7 i 8 K.p.a. poprzez nieuwzględnienie udowodnionych okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy, wskazujących na fakt, iż zaakceptowanie warunków zabudowy w sposób nieunikniony doprowadzi do naruszenia słusznego interesu skarżącej i interesu społecznego oraz uznanie tych okoliczności za irrelewantne, co prowadzi do naruszenia zasady prawdy obiektywnej, a także odmowę ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy zgodnie z przepisami prawa uwzględniającymi słuszny interes osób trzecich, co wynikało z poprzestania na ustaleniu minimum istotnych okoliczności i pominięcia kwestii praw skarżącej, jednocześnie przyznając jej możliwość dochodzenia tych praw dopiero w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę, co prowadzi do naruszenia zasady działania w celu budowania zaufania obywateli do organów władzy publicznej.

W uzasadnieniu obu skarg kasacyjnych zawarto argumenty na poparcie przytoczonych wyżej zarzutów.

W odpowiedziach na poszczególne skargi kasacyjne pismami z dnia 27 stycznia 2014 r. i z dnia 7 lutego 2014 r. inwestor wniósł o ich oddalenie, wskazując, iż nie zawierają usprawiedliwionych podstaw.

Pismem z dnia 9 listopada 2015 r. Wspólnota Mieszkaniowa [...] uzupełniła uzasadnienie skargi kasacyjnej, wskazując na naruszenie § 19 ust.1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie podnosząc, że niedopuszczalne jest umiejscawianie mieszkalnego obiektu przeznaczonego na pobyt ludzi w tak bliskiej odległości od zgrupowania miejsc postojowych, bez zachowania odległości wymaganej powołanym wyżej przepisem.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje

Zgodnie z treścią art. 183 § 1 P.p.s.a. Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, bierze jednak z urzędu pod rozwagę nieważność postępowania. W niniejszej sprawie Naczelny Sąd Administracyjny nie dopatrzył się nieważności postępowania, w związku z tym przedmiotowe skargi kasacyjne zostały rozpoznane w granicach zakreślonych podniesionymi w ich treści zarzutami.

W niniejszej sprawie od zaskarżonego wyroku skargi kasacyjne wywiedli: Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. oraz Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. Powyższe skargi kasacyjne, rozpoznane w granicach podniesionych w ich treści zarzutów, nie zasługiwały jednak na uwzględnienie.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do skargi kasacyjnej wywiedzionej przez

Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. stwierdzić należy, iż nie posiadała ona usprawiedliwionych podstaw.

Na uwzględnienie nie zasługiwał zarzut naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym i przepisów § 3-7 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., w tym § 4 ust. 4, § 7 ust. 4 i § 6 ust. 2 tego rozporządzenia.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu jest pierwszą z decyzji, wydawanych w procesie inwestycyjnym. Ma ona wstępny i ogólny charakter, albowiem określa, czy dana inwestycja w danym miejscu jest w ogóle możliwa. Jest to decyzja zastępująca na danym terenie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przeznacza tylko dany teren pod daną inwestycję, ale nie rodzi jeszcze żadnych praw do tego terenu, ani tym bardziej nie upoważnia do rozpoczęcia jakichkolwiek prac budowlanych. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest zaś ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Nadto zaakcentować należy, że decyzja w sprawie warunków zabudowy nie jest decyzją uznaniową, co oznacza, że organ właściwy do wydania takiej decyzji zobowiązany jest wydać pozytywną decyzję, jeśli wnioskowane zamierzenie inwestycyjne czyni zadość wszystkim wymogom wynikającym z konkretnych przepisów prawa, a ma obowiązek odmówić ustalenia warunków zabudowy tylko wówczas, gdy wnioskowana inwestycja nie spełnia chociażby jednej ustawowej przesłanki wynikającej ze skonkretyzowanej normy prawnej. Ponadto zauważyć należy, że przepisy rozporządzenia jako aktu rangi podustawowej nie mogą ograniczać praw wynikających z ustawy, ale muszą być tak interpretowane, aby ich wynik mieścił się w granicach ustawy.

Zauważyć przede wszystkim należy, iż celem art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnym z wymogami ładu przestrzennego, jest dopuszczenie do tworzenia nowej zabudowy jako uzupełnienie już istniejących układów urbanistycznych. Przepisy przedmiotowego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. dopuszczają odstępstwo w zakresie wymagań co do nowej zabudowy, tj. dopuszczają inne wyznaczenie obowiązującej linii zabudowy czy też inną szerokość elewacji frontowej, ale tylko wówczas gdy wynika to z prawidłowo przeprowadzonej analizy urbanistycznej. Wynikająca z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ocena inwestycji z punktu widzenia istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych, nie oznacza zakazu lokalizacji zróżnicowanej zabudowy na określonym terenie oraz bezwzględnego obowiązku kontynuacji dominującej funkcji zabudowy, pod warunkiem, że analiza urbanistyczna uzasadnia przyczyny odstępstwa poparte oceną zachowania ładu przestrzennego, uciążliwości i wpływu inwestycji na działki sąsiednie.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego taka prawidłowa analiza urbanistyczna została w niniejszej sprawie przeprowadzona, co trafnie dostrzegł Sąd pierwszej instancji. Organy w toku przedmiotowego postępowania, co trafnie przyznał Sąd pierwszej instancji, wyczerpująco zebrały i rozpatrzyły materiał dowodowy, dochodząc do konkluzji, że w realiach faktycznych tej sprawy, nie jest zasadne mechaniczne zastosowanie uśrednionych wartości parametrów zabudowy występującej w obszarze analizowanym. W ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego organy administracji w sposób przekonujący wyjaśniły, dlaczego w stosunku do tego zamierzenia budowlanego linia zabudowy została wyznaczona na podstawie § 4 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Za takim rozwiązaniem przemawia to, że zabudowa wielorodzinna na obszarze której ma powstać planowane zamierzenie, jest rozrzucona i ma postać pierścieniowo ukształtowanych zespołów budynków.

Zabudowa ta nie tworzy linii zabudowy od strony ul. [...]. Z uwagi na nieregularność budynków w najbliższym sąsiedztwie nie ma podstaw do ustalenia linii zabudowy jako "przedłużenia" linii istniejącej zabudowy. Wskazano również na cel jakiemu ma posłużyć wytworzenie pierzei ww. ulicy. Tym samym w sprawie możliwe było zastosowanie § 4 ust. 4 rozporządzenia.

Nie można także uznać, by zaskarżoną decyzją naruszono § 7 ust. 4 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. poprzez określenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej do 16,5 m. Z analizy wynika, że określając wysokość planowanego zamierzenia organ uwzględnił zróżnicowaną wysokość zabudowy na analizowanym terenie. W najbliższym sąsiedztwie inwestycji znajdują się budynki wielorodzinne liczące od trzech do pięciu kondygnacji, a w dalszej odległości od pięciu do dziesięciu kondygnacji, w tym naprzeciwko planowanego zamierzenia znajdują się budynki siedmiokondygnacyjne. W tej sytuacji wyznaczenie wysokości górnej elewacji frontowej, jej gzymsu i attyki na podstawie § 7 ust. 4 rozporządzenia nie może zostać uznane za działanie niezgodne z prawem. Podkreślić bowiem należy, że po pierwsze: organ administracji wyjaśnił z jakich powodów nie mógł zastosować § 7 ust. 1 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r., a po wtóre: z przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wynika, aby nowa zabudowa miała być odtworzeniem istniejącej zabudowy sąsiedniej. Przecież przepis ten ma na celu powstrzymanie zabudowy niedającej się pogodzić z zabudową już istniejącą na danym terenie (porównaj: wyrok NSA z 27.08.2014 r. II OSK 472/13).

Wyczerpująco organ uzasadnił także wyznaczenie szerokości elewacji frontowej na poziomie 70 m, wskazując przede wszystkim na to, że wielkość ta mieści się w średniej szerokości elewacji zabudowy wielorodzinnej dla najbliższego sąsiedztwa – ul. [...] – ok. 95 m, a ul. [...] – 55 m oraz iż ma ona zapewnić wypełnienie przestrzeni wzdłuż ulicy. Celem przepisu art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie jest wprowadzenie automatyzmu w działaniach organów, co jednak nie oznacza dowolności. Rozstrzygnięcie, w tym zawierające parametry nowej zabudowy, winno być przecież racjonalnie wywiedziane w uzasadnieniu decyzji, oczywiście z uwzględnieniem celu powyższego przepisu jakim jest zachowanie ładu przestrzennego. A w niniejszej sprawie brak jest podstaw do stwierdzenia, że planowana inwestycja zaburza zastany w sąsiedztwie ład przestrzenny. Odmienna ocena Wspólnoty w tym zakresie nie daje jednak podstaw do uznania, że ustalone w decyzji parametry nowej zabudowy są niezgodne z prawem i naruszają zastany ład.

Nie można także przyjąć, by Sąd pierwszej instancji naruszył art. 6 ust. 2 pkt 1 i 2 ww. ustawy w sposób opisany w skardze kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. w powiązaniu z § 60 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (przepis tego aktu podustawowego wskazano w motywach kasacji). Autor tego środka odwoławczego powiązał bowiem naruszenie przedmiotowej normy z wadliwą jego zdaniem akceptacją warunków zabudowy, które w zakresie wysokości i szerokości elewacji frontowej ograniczą lub nawet pozbawią niektórych właścicieli lokali mieszkalnych nasłonecznia pomieszczeń.

Przywołany powyżej przepis art. 6 ust. 2 deklaruje wolność zagospodarowania terenu, w tym jego zabudowy, pod warunkiem jednak, że nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich oraz ochronę własnego interesu przy zagospodarowywaniu terenów należących do innych osób. Decyzja o ustaleniu warunków zabudowy jest pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Kolejne jest postępowanie o pozwoleniu na budowę. W każdym z tych etapów organ zobligowany jest do zapewnienia ochrony uzasadnionych interesów osób trzecich, lecz zakres tej ochrony jest różny dla postępowania w sprawie warunków zabudowy i dla postępowania w sprawie wydania pozwolenia na budowę. Badanie czy planowana inwestycja ograniczy dopływ naturalnego światła do pomieszczeń mieszkalnych wykracza poza materię postępowania o ustalenie warunków zabudowy i jest to możliwe dopiero na etapie oceny konkretnego projektu budowlanego przy wydawaniu pozwolenia na budowę (patrz: wyroki NSA: z 17.04.2015 r. II OSK 2217/13, npubl; z 10.12.2014 r. II OSK 1272/13).

Ponadto trzeba mieć na względzie, że stosownie do normy art. 9 ust. 1 ustawy Prawo budowlane istnieje możliwość uzyskania przez inwestora zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych w toku postępowania dotyczącego uzyskania pozwolenia na budowę. Powyższe nie jest możliwe w toku postępowania o ustalenie warunków zabudowy. Z tego względu, w sprawie o ustalanie warunków zabudowy nie można mówić o niezgodności planowanego zamierzenia z warunkami technicznymi (porównaj: wyrok NSA z 18.10.2006 r. IV SA/Wa 1323/06, LEX nr 283553). Nie można zatem, w szczególności mając powyższe rozważania na uwadze, podzielić stanowiska skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W., iż Sąd pierwszej instancji w swym rozstrzygnięciu nie wziął pod uwagę kwestii nasłonecznienia i wyłączenia nasłonecznienia, odsyłając skarżącą na etap postępowania o pozwolenie na budowę a tym samym Sąd pogwałcił jedną z zasadniczych wytycznych prawnych planowania zagospodarowania przestrzennego, jakim jest ochrona własności innych podmiotów.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego Sąd pierwszej instancji nie naruszył także przepisu art. 5 ust. 1 pkt 9 ustawy Prawo budowlane dotyczącego poszanowania, występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, poprzez jego niezastosowanie. Wprawdzie skarga kasacyjna w odniesieniu do tego przepisu nie zawiera wskazania o jaki to konkretnie interes skarżącej Wspólnoty chodzi, jednakże z obszernego uzasadnienia skargi kasacyjnej wynika, że mowa w nim o zacienieniu pomieszczeń mieszkalnych, czy zaburzeniu walorów kompozycyjno-estetycznych i funkcjonalnych osiedla. Z takim stanowiskiem Wspólnoty nie można się zgodzić, co wynika z rozważań przedstawionych wyżej.

Wbrew twierdzeniom skargi kasacyjnej wskazywanej powyżej Wspólnoty Sąd pierwszej instancji nie naruszył także przepisów art. 75 § 1 i 77 § 1 K.p.a. w sposób, który mógłby skutkować uchyleniem wyroku z tego powodu. Wprawdzie Sąd nie ustosunkował się w sposób szczegółowy do dowodu z dokumentu w postaci opinii mgr. inż. arch. J.B., jednakże trafnie uznał, iż uzasadnienie zaskarżonej decyzji jest odpowiedzią i stanowiskiem organu wobec dowodu w postaci przedmiotowej opinii. Niewątpliwie z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że Sąd nie podzielił stanowiska zawartego w opinii, albowiem za odpowiadające prawu uznał poszczególne wskaźniki i parametry nowej zabudowy ustalone w decyzji o warunkach zabudowy wyjaśniając, że wszystkie zarzuty podniesione w skargach są niezasadne.

Ponadto zauważyć należy, iż przedmiotowa opinia została wydana po analizie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. To autor ww. opracowania wskazał jednoznacznie we wnioskach końcowych, że dokonał analizy pod katem zgodności z obowiązującym Prawem budowlanym i rozporządzeniem Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie wg stanu prawnego na dzień 1 stycznia 2012 r., a te przepisy nie są brane pod uwagę przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Rozstrzygnięcia w tych sprawach podejmowane są na podstawie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a ustalanie nowych parametrów zabudowy odbywa się na podstawie rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

A normy tego rozporządzenia nie zostały przez autora opinii wzięte pod uwagę. Zatem przeciwstawianie rozstrzygnięciu organów opinii opartej na analizie przepisów rozporządzenia niemającego zastosowania w sprawie ustalania warunków zabudowy, co do zasady, nie może skutecznie podważać ustaleń organu w tym postępowaniu.

Za nieusprawiedliwiony należało uznać także zarzut naruszenia art. 7 i 8 K.p.a. w sposób opisany w skardze kasacyjnej Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. Podzielić bowiem należy stanowisko Sądu pierwszej instancji, że brak jest podstaw do uznania, by w postępowaniu niewyjaśniano wszystkich istotnych kwestii mających wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Podkreślić należy, iż w sprawie SKO w wykonaniu wytycznych Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w W. zawartych w wyrokach z dnia 13 stycznia 2010 r. sygn. akt IV SA/Wa 1709/09 i z dnia 2 sierpnia 2012 r. sygn. akt IV SA/Wa 709/12, w ramach postępowania uzupełniającego, zwróciło się pismem z dnia 14 grudnia 2012 r. do organu pierwszej instancji o przeprowadzenie postępowania w celu uzupełnienia materiału dowodowego i materiałów w sprawie. Na skutek powyższego przeprowadzono dodatkowe postępowanie wyjaśniające, którego wynik został odzwierciedlony w piśmie Prezydenta m.st.

Warszawy z dnia 2 stycznia 2013 r., w którym dodatkowo szczegółowo i wyczerpująco wyjaśniono przyjęte w decyzji o warunkach zabudowy parametry planowanej zabudowy. Odnosząc się zaś do opinii przedstawionej przez stronę organ wyjaśnił, że niezasadne jest mechaniczne stosowanie uśrednionych wartości parametrów zabudowy występującej w obszarze analizowanym.

Konkludując, Naczelny Sąd Administracyjny stanął na stanowisku, że powyższe rozważania prowadzą do wniosku, iż wniesiona przez Wspólnotę Mieszkaniową [...] w W. skarga kasacyjna nie zasługiwała na uwzględnienie.

Również i skarga kasacyjna Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. nie zawierała usprawiedliwionych podstaw.

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego zakwestionowanym wyrokiem nie został naruszony przepis art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez przyjęcie, że planowany sposób zagospodarowania terenu nie naruszy zasady dobrego sąsiedztwa. Wprawdzie naruszenie tego przepisu zostało powiązane przez skarżącą Wspólnotę z naruszeniem przepisów rozporządzenia w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale autor skargi kasacyjnej nie wskazał żadnej normy tego rozporządzenia, która została naruszona przez Sąd, zaś ogólne wskazanie na naruszenie tego aktu nie jest wystarczające. Zwrócić bowiem należy uwagę, że przedmiotowe rozporządzenie zawiera 10 paragrafów, a paragrafy składają się z mniejszych jednostek redakcyjnych (za wyjątkiem § 10), zatem niewskazanie konkretnej normy, która zdaniem strony została naruszona, uniemożliwia w zasadzie odniesienie się do tej części zarzutu.

Wbrew twierdzeniom tej skarżącej trafnie Sąd pierwszej instancji zaaprobował stanowisko organów, że w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy należało pominąć cechy zabudowy jednorodzinnej, a uwzględnić cechy zabudowy wielorodzinnej. Niesporne jest, że planowana inwestycja jest zlokalizowana w sąsiedztwie zabudowy jednorodzinnej i wielorodzinnej o wysokości od 10,8 do 13,6 m, a po drugiej stronie ul. [...] znajdują się budynki wielorodzinne siedmiokondygnacyjne. Jak wynika z akt sprawy planowane zamierzenie – budynek wielorodzinny, znajduje się w strefie zabudowy wielorodzinnej, w bezpośrednim sąsiedztwie budynków wielorodzinnych, a zatem w tej sytuacji branie pod uwagę parametrów budynków jednorodzinnych znajdujących się w obszarze analizowanym nie znajduje uzasadnienia.

Natomiast to, że planowana inwestycja będzie miała inny kształt niż kształt podków i pierścieni, samo przez się nie czyni takiego zamierzenia naruszającym ład przestrzenny. Istnienie w obszarze analizowanym budynków o kształcie jak wyżej nie powoduje automatycznie, że wszystkie planowane w przyszłości obiekty, usytuowane w bezpośrednim sąsiedztwie, mają mieć taki sam kształt.

Dalej zaznaczyć trzeba, że skarżąca Wspólnota Mieszkaniowa [...] w W. na poparcie swojej tezy o nieprawidłowym określeniu górnej granicy wysokości planowanego budynku nie przedstawiła żadnych argumentów, które przekonałyby Naczelny Sąd Administracyjny o słuszności stanowiska w tym zakresie. Rację ma bowiem Sąd pierwszej instancji wskazując, że kwestia dopływu światła do lokali mieszkalnych w budynkach sąsiednich nie jest badana na etapie ustalania warunków zabudowy. Kwestia ta, co już wyżej wskazano, będzie mogła być badana dopiero na kolejnym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu o pozwolenie na budowę. Tym samym także przepis art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, stanowiący wyłącznie definicję ustawową "ładu przestrzennego" nie został naruszony.

Nie można również podzielić zarzutu skargi kasacyjnej naruszenia przez Sąd przepisu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy Prawo budowlane polegającego na pozbawieniu ochrony uzasadnionych interesów Wspólnoty, chociażby z tego powodu, że autor skargi kasacyjnej nie wskazał na czym konkretnie naruszenie tego uzasadnionego interesu miałoby polegać, a poza tym ten przepis dotyczy ochrony ludności, zgodnie z wymogami obrony cywilnej.

Za zasadny nie może zostać także uznany zarzut naruszenia art. 77, 75, jak i art. 6 oraz art. 7 K.p.a. w sposób opisany w punkcie 2 petitum skargi kasacyjnej tej Wspólnoty. Podzielić bowiem należy stanowisko Sądu pierwszej instancji, że decyzja zawiera wszystkie niezbędne elementy, a jej uzasadnienie jest prawidłowe. Jest to także stanowisko organu wobec złożonego do akt sprawy dokumentu w postaci opinii mgr. inż. arch. J.B. Powtórzyć także należy, że przepisy na jakich została oparta przedmiotowa opinia, tj. na podstawie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie nie mają zastosowania w sprawie o ustalenie warunków zabudowy, ale stosuje się je na późniejszym etapie procesu inwestycyjnego, tj. w postępowaniu dotyczącym pozwolenia na budowę.

Natomiast przedstawiony w piśmie procesowym z dnia 9 listopada 2015 r. zarzut naruszenia § 19 ust. 1 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, nie stanowi – jak wskazuje na to Wspólnota Mieszkaniowa [...] – uzupełnienia uzasadnienia skargi kasacyjnej, ale musi być uznany za nowy zarzut, który nie może być jednak rozpatrzony z uwagi na podniesienie go po upływie terminu do wniesienia skargi kasacyjnej (art. 177 § 1 P.p.s.a.). Niezależnie nawet od tego, zaznaczyć należy, co już wyżej wskazano w tym uzasadnieniu, kwestie wynikające z warunków technicznych rozstrzygane są na następnym etapie procesu inwestycyjnego.

Konkludując wskazać należy, że skarga kasacyjna Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w W. także jako pozbawiona usprawiedliwionych podstaw nie zasługiwała na uwzględnienie.

Tym samym, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, obie wniesione skargi nie zasługiwały na uwzględnienie.

Dlatego też w stosunku do obydwu skarg kasacyjnych orzeczono jak w sentencji na podstawie art. 184 P.p.s.a.