Uzasadnienie
Wyrokiem z 5 stycznia 2021 r., sygn. akt II SA/Gd 530/20, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, po rozpoznaniu sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. na postanowienie [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z [...] kwietnia 2020 r., nr [...] w przedmiocie obowiązku przedłożenia określonych dokumentów w celu legalizacji stwierdzonej samowoli budowlanej – ogrodu zimowego na tarasie przylegającym do elewacji południowej budynku przy ul. [...] w S., uchylił zaskarżone oraz poprzedzające je postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w S. z [...] lutego 2020 r., nr [...] oraz zasądził od Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w S. na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej [...] w S. kwotę 100 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.
Skargę kasacyjną od powyższego wyroku złożył [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego, zaskarżając go w całości i zarzucając mu naruszenie przepisów prawa materialnego poprzez ich błędną wykładnię, tj. art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali w zw. z art. 52 i 49b ust. 2 Prawa budowlanego w zw. z art. 145 § 1 pkt 1 lit. a p.p.s.a. poprzez uznanie, że taras zlokalizowany na dachu wspólnej hali garażowej nie stanowi części wspólnej budynku.
Na podstawie przywołanych zarzutów, skarżący kasacyjnie organ wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku oraz o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania według norm przepisanych, ewentualnie, o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i oddalenie skargi oraz o zasądzenie na rzecz organu kosztów postępowania według norm przepisanych.
W uzasadnieniu skargi kasacyjnej wskazano m.in., że nawet jeżeli dostęp do dachu wspólnej hali garażowej ma ze swojego lokalu tylko jeden z mieszkańców, który zdecydował się wykorzystywać ten dach jako taras, to nie zmienia to faktu, że przedmiotowy dach, jako element konstrukcyjny budynku, stanowi część wspólną tego budynku. Będąca przedmiotem sprawy oranżeria została powiązana bezpośrednio z dachem wspólnej hali garażowej oraz z zewnętrznymi ścianami budynku. W ocenie skarżącego kasacyjnie organu oranżeria ta powinna zatem dzielić los prawny tych części wspólnych w kwestii ustalenia adresata nakazów wynikających z ustawy Prawo budowlane.
W piśmie z [...] marca 2021 r., stanowiącym odpowiedź na skargę kasacyjną, Wspólnota Mieszkaniowa [...] w S. wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie na jej rzecz, od organu, kosztów postępowania według norm przepisanych, w tym wynagrodzenia radcy prawnego.
Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje
Skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.
Na wstępie podkreślić należy, że Naczelny Sąd Administracyjny rozpoznaje skargę kasacyjną w jej granicach, biorąc pod rozwagę z urzędu jedynie nieważność postępowania, której przesłanki zostały określone w art. 183 § 2 p.p.s.a., a która nie zachodzi w tej sprawie.
W myśl art. 174 p.p.s.a. skargę kasacyjną można oprzeć na naruszeniu prawa materialnego przez błędną jego wykładnię lub niewłaściwe zastosowanie (pkt 1) albo naruszeniu przepisów postępowania, jeżeli uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (pkt 2).
Skarga kasacyjna złożona w przedmiotowej sprawie została oparta na jednej z ww. podstaw, tj. na naruszeniu prawa materialnego, a zatem stan faktyczny sprawy nie jest kwestionowany. Przypomnieć zatem należy, że poprzedni właściciel lokalu nr [...] przy ul. [...] w S. na tarasie wybudował ogród zimowy (oranżerię) o powierzchni 14 m2. Przedmiotowy obiekt jest konstrukcji aluminiowej i został wykonany przed dniem [...] grudnia 2014 r., tj. przed datą nabycia lokalu przez obecną właścicielkę K. G. W stanie prawnym obowiązującym przed dniem nabycia lokalu nr [...], zgodnie z art. 29 ust. 1 pkt 2 prawa budowlanego, pozwolenia na budowę nie wymagało stawianie m. in. przydomowych oranżerii (ogrodów zimowych) o powierzchni zabudowy do 25 m2. Budowa taka, na podstawie art. 30 ust. 1 pkt 1 ustawy, wymagała natomiast zgłoszenia właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej. W sprawie niniejszej zgłoszenie takie nie zostało dokonane, zatem budowa stanowi samowolę budowlaną, której legalizacja następuje w oparciu o art. 49b prawa budowlanego.
Jedyną kwestią sporną, i to jest istotą skargi kasacyjnej, jest to, kto powinien zostać adresatem obowiązków wynikających z postanowienia Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego dla miasta na prawach powiatu w S. z [...] lutego 2020 r. Skarżący kasacyjnie organ uważa, że obowiązki powinny być nałożone na Wspólnotę Mieszkaniową [...] w S., natomiast sąd I instancji, że na właścicielkę lokalu nr [...] K. G. Naczelny Sąd Administracyjny podziela argumentację sądu wojewódzkiego. Nie można zgodzić się z [...] Wojewódzkim Inspektorem Nadzoru Budowlanego w G., że w sprawie doszło do naruszenia art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali w zw. z art. 52 i 49b ust. 2 prawa budowlanego. Art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali stanowi, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Kategoria części wspólnych nieruchomości ma charakter funkcjonalny i z tego względu status prawny konkretnego elementu nieruchomości wspólnej zależy od okoliczności rzeczywistego przypadku.
W przedmiotowej sprawie bezsporne jest, że użytkownikiem tarasu i oranżerii jest jedynie właścicielka lokalu nr [...] i żaden z mieszkańców budynku przy ul. [...] nie ma do niego dostępu. Skoro oranżeria służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr [...] – K. G. to należy uznać, że nie stanowi ona części nieruchomości wspólnej. Bez znaczenia w okolicznościach tej sprawy pozostaje fakt, że taras posadowiony jest nad wspólną halą garażową. Nie ma racji skarżący kasacyjnie organ, że taras pełni funkcję dachu nieruchomości wspólnej. Dlatego słusznie uznał WSA w Gdańsku, że zgodnie z art. 52 w zw. z art. 49b prawa budowlanego podmiotem, na który należało nałożyć obowiązki związane z legalizacją samowoli była właścicielka lokalu nr [...].
Z powyższych względów Naczelny Sąd Administracyjny – na podstawie art. 184 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2022 r. poz. 329) – orzekł jak w pkt 1 wyroku. O kosztach w pkt 2 wyroku orzeczono na podstawie art. 204 pkt 2 p.p.s.a. Skarga kasacyjna została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym, stosownie do art. 182 § 2 p.p.s.a.