Wyrok NSA z 3 czerwca 2005 r., OSK 1495/04

Sąd

Naczelny Sąd Administracyjny

Rozpoznanie

w dniu 3 czerwca 2005 r. na rozprawie w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej Janusza W.

Od orzeczenia

od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 16 czerwca 2004 r. sygn. akt II SA/Bd 234/04 sprawie

Skład

Przewodniczący Sędzia NSA Izabella Kulig-Maciszewska, Sędziowie NSA Janina Antosiewicz(spr.), Alicja Plucińska- Filipowicz
Edyta Pawlak protokolant

Sprawa

ze skargi Janusza W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 27 stycznia 2004 r. (...) w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy wyrokiem z dnia 16 czerwca 2004 r. II SA/Bd 234/04 oddalił skargę Janusza W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia 27 stycznia 2004 r. w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

W uzasadnieniu wyroku sąd powołał się na ustalenia organów, z których wynikało że Janusz W., będący właścicielem działki nr 13 o pow. 0,0691 ha, położonej w B. przy ul. C. 47 sprzedał tę nieruchomość aktem notarialnym z dnia 11 kwietnia 2002 r. "M." Sp. z o.o. w B. Sprzedaży dokonano z zastrzeżeniem prawa odkupu oraz została zawarta przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokali z możliwością ich sprzedaży zbywcy. Z oświadczenia zamieszczonego w akcie notarialnym wynika, iż będą to lokale położone w planowanym na tej nieruchomości budynku wielomieszkaniowym. Nieruchomość została zbyta na sumę 245.000 zł. Przedmiotowa działka, zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego części osiedla B. w B., zatwierdzonego uchwałą Rady Miasta B. z dnia 3l maja 2000 r. /Dz.Urz. Woj. K. nr 64 poz. 513 z dnia 15 września 2000 r./ znajdowała się na terenie przeznaczonym pod usługi nieuciążliwe z towarzyszącą zabudową mieszkaniową. Wysokość stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości uchwalono na 30%. Do czasu opublikowania tej uchwały obowiązywał plan szczegółowy zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia zatwierdzony zarządzeniem Nr 8/81 Prezydenta Miasta B. z dnia 18 marca 1981 r., zatwierdzony uchwałą Rady Miejskiej B. z dnia 20 grudnia 2000 r., w którym teren położenia zbywanej działki był planowany pod projektowane Centrum Telekomunikacyjne, którego realizacja wymagała likwidacji istniejącej zabudowy.

W postępowaniu został sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych operat szacowania wzrostu wartości nieruchomości gruntowej na skutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, w którym wzrost wartości określono w wysokości 56 tys. zł.

Z opisu nieruchomości zawartego w operacie wynika, iż niezabudowana w dacie sprzedaży nieruchomość, znajdowała się w bezpośrednim sąsiedztwie zabudowy mieszkaniowej, przy utwardzonej drodze połączonej z ulicami o utwardzonej nawierzchni, na których znajdują się przystanki środków komunikacji miejskiej. Jest to rejon o niewielkim natężeniu ruchu samochodowego z pobliskimi centrami handlowo-usługowymi, W najbliższych okolicach przeważa przedwojenna zabudowa willowa, a budynki wielorodzinne to przeważnie niewielkie kamienice.

Jako procedurę szacowania biegły podał określenie wartości rynkowej nieruchomości gruntowej dla funkcji obowiązującej przed i po zmianie planu zagospodarowania, gdzie wartość rynkową w obu przypadkach określono według stanu nieruchomości na dzień zbycia. Zastosowano podejście porównawcze, metodę skorygowanej ceny średniej.

W uwagach do operatu skarżący podniósł, że zarówno przed jak i po zmianie planu zagospodarowania, działka była przeznaczona pod zabudowę, z tym nawet, że poprzednio pod zabudowę usługową, która jest droższa niż zabudowa mieszkaniowa. Ponadto wskazał na to, że w okresie obowiązywania planu poprzedniego, otrzymał decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (...) dla inwestycji polegającej na budowie budynku usługowo-mieszkalnego, która to decyzja została, jak stwierdził, podtrzymana wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2000 r. Wskazał, że poniósł nakłady na działce w wysokości 25 tys. zł, na rozbiórkę budynku wcześniej znajdującego się na terenie nieruchomości. Poza tym stwierdził, że cena sprzedaży jest wyłącznie kwestią ustaleń pomiędzy nim a kupującym.

Ustosunkowując się do zarzutów strony w operacie stwierdzono, że ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania dla funkcji mieszkaniowej kształtują się od 80 zł do 387 zł, a usługowych 99 zł - 486 zł, a więc nie są to różnice znaczne. Należy mieć na względzie to, że dla obu funkcji pojęcie atrakcyjności położenia jest różne. Przedmiotowa działka ze względu na położenie była bardziej atrakcyjna pod zabudowę mieszkaniową niż usługową. Przeznaczenie w planie określono na usługi nieuciążliwe z towarzyszącą zabudową mieszkaniową. Poprzedni zapis stanowiący o konkretnym celu zabudowy - Centrum Telekomunikacji, na wolnym rynku obniżył wartość działki. Jak ustalił organ decyzja Prezydenta Miasta B. z dnia 25 lipca 1997 r., ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji, polegającej na budowie budynku mieszkalnego - wygasła 3l marca 1998 r. Natomiast kolejne odmowne rozstrzygnięcie w tej sprawie - decyzja SKO w B. z dnia 24 lutego 1998 r. - zostało uchylone wyrokiem NSA OZ w Gdańsku z dnia 6 lipca 2000 r.

Po ponownym rozpoznaniu sprawy Prezydent Miasta B. decyzją z dnia 11 czerwca 2003 r. ustalił na podstawie art. 36 ust. 3 i 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. 1999 nr 15 poz. 139/ oraz przepisów ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa jednorazową opłatę w wysokości 16.800 zł, stanowiącą 30% wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości gruntowej, powstałego na skutek zmiany przeznaczenia gruntów w planie zagospodarowania przestrzennego.

Wskutek odwołania Janusza W. Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o planowaniu przestrzennym w zw. z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 80 poz. 717/ w dniu 27 stycznia 2004 r. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję oceniając jako prawidłowe zastosowanie norm prawa materialnego, ustalenie wyceny przedmiotowej nieruchomości a w następstwie tego wyliczenie opłaty planistycznej zgodnie z wymogami par. 50 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 230 poz. 1924/.

W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Janusz W. zarzucił, że organy nie uwzględniły wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 lipca 2000 r., a nadto naruszyły art. 152 i 153 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Zdaniem skarżącego przyjęcie przez biegłego metody porównawczej, a więc porównania z cenami rynkowymi ze sprzedaży nieruchomości, jest wątpliwe, gdyż w przedstawionej przez skarżącego opinii firmy zajmującej się obrotem nieruchomościami "I." sc wartość rynkowa nieruchomości wynosi 180 zł za m2 a nie jak przyjęli biegli - 254 zł. Organ winien więc powołać drugiego biegłego. Dodatkowo podniósł, iż do wypłaty odszkodowania za część nieruchomości przejętej pod drogę ustalono wartość 66 zł za m2. Zdaniem skarżącego zmiana uchwały nie wpłynęła na możliwość zabudowy, co potwierdza opinia w sprawie zabudowania działki, wydana przez Miejską Pracownię Urbanistyczną w B. z dnia 20 kwietnia 1999 r.

Oddalając skargę strony Wojewódzki Sąd Administracyjny przyjął, iż organ prawidłowo oparł decyzję o przepis art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /t.j. Dz.U. 1999 nr 15 poz. 139 ze zm./ w związku z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 80 poz. 717 ze zm./.

Istotnymi przesłankami możliwości poboru opłaty są więc zmiana /uchwalenie/ planu, zbycie nieruchomości, wzrost wartości nieruchomości oraz związek wzrostu wartości nieruchomości ze zmianą /uchwaleniem/ dokonaną w planach. Bezspornym w sprawie było to, że nastąpiła zmiana przeznaczenia terenu, na którym położona była zbywana nieruchomość stanowiąca działkę nr 13. Organ prawidłowo przyjął, iż nastąpiło zbycie tej nieruchomości, gdyż nie ma wątpliwości, że skarżący w akcie notarialnym wyraźnie oświadczył, że ją sprzedaje, a to wystarczy by zgodnie z art. 535 Kc, uznać, że spełnił się kolejny z warunków, o jakich mowa w art. 36 ust. 3 cyt. ustawy. Nie mogą zmienić tej oceny dalsze składane oświadczenia, co do nieruchomości, ponieważ dotyczą już one nieruchomości nie będącej własnością skarżącego.

Istota problemu sprowadza się do oceny prawidłowości dokonania przez organ weryfikacji materiału dowodowego na okoliczność określenia wzrostu wartości nieruchomości: istnienia związku przyczynowo-skutkowego tego typu, że z samej zmiany przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego, wynika zmiana wartości nieruchomości w określonej wysokości.

Sąd ocenił, że nie jest trafnym stwierdzenie, iż w sprawie nie ma takiego związku, o czym świadczy decyzja Prezydenta Miasta B. (...) z dnia 25 lipca 1997 r. ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego oraz wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego Ośrodek Zamiejscowy w Gdańsku z dnia 6 lipca 2000 r. II SA/Gd 823/98 i pozytywna opinia w sprawie zabudowania działki, wydana przez Miejską Pracownię Urbanistyczną w B. z dnia 20 kwietnia 1999 r.

Prawo poboru jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, uregulowane w art. 36 ust. 3 cyt. ustawy, zostało odniesione do uregulowania takiej możliwości w planie zagospodarowania terenu, a niewątpliwie jego zapisy przed zmianą nie przeznaczały terenu pod zabudowę mieszkaniową. Natomiast obowiązujące przepisy prawa nie dopuszczały możliwości korygowania tego typu zapisów ustawowych w drodze decyzji administracyjnej czy wyrokiem sądu administracyjnego, który zgodnie z polskim modelem sądownictwa administracyjnego jest uprawniony jedynie do badania zgodności orzeczeń administracyjnych z prawem, a nie rozstrzygania w sprawach administracyjnych. Tym bardziej nie mogła wywołać postulowanych przez skarżącego skutków, opinia Miejskiej Pracowni Urbanistycznej.

Badając poprawność rozstrzygnięcia organu administracji publicznej, Sąd stwierdził, że stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy ustawy z dnia 2l sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./, a szczegółowe zasady wyceny nieruchomości w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 27 listopad 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 230 poz. 1924/.

Organ administracji publicznej prawidłowo oparł się na opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, gdyż ustawa właśnie tę osobę wskazuje jako uprawnioną do sporządzania opinii w tej sprawie w przypadku poboru opłaty, o jakiej mowa w art. 36 ust. 3 cyt. ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym /art. 154 cyt. ustawy o gospodarce nieruchomościami/.

Uzasadnienie orzeczenia administracyjnego należy uznać za przekonujące i nie naruszające granic swobodnej oceny dowodów. Zarówno metoda przyjęta przy wycenie, jak i zastosowanie zasad wynikających z przepisów prawa nie daje podstaw do tego, by skutecznie podważyć stanowisko organu, zarzucając mu oparcie rozstrzygnięcia na błędnym ustaleniu stanu faktycznego i - tym samym - błędnej ocenie tego stanu pod względem prawnym. Organ prowadzący postępowanie dał stronie możliwość ustosunkowania się do opinii biegłego i odniósł się do zarzutów do opinii opierając się na fachowej wiedzy rzeczoznawców majątkowych. W sprawie, odpowiednio do wymagań prawa /art. 36 ust. 4 cyt. ustawy oraz par. 36 i 50 cyt. rozporządzenia/, ustalono stan zbytej nieruchomości jako niezabudowaną działkę nr 13 oraz nakłady na rozbiórkę. Uzasadnienie organu, że nakłady te nie powiększyły wartości nieruchomości, ponieważ koszt rozbiórki pokrył wartość materiału, jest logiczne i znajduje potwierdzenie w opinii biegłego rzeczoznawcy. Organ słusznie zaniechał powołania innego biegłego do wyeliminowania rozbieżności wynikających z przedstawionej przez skarżącego opinii firmy "I." s.c., gdyż stwierdzenie zawarte w załączonym do akt piśmie nie dawało podstaw do podważenia dowodu na jakim oparto orzeczenie i nie stało w sprzeczności z zasadą równej mocy środków dowodowych i tego, że dowód w postaci opinii biegłych można skutecznie obalić przez dowód przeciwny, bądź przez żądanie powołania innego biegłego.

Nie mogło także mieć wpływu na powyższą ocenę przyjęcie innej wartości metra kwadratowego dla pozostałej części nieruchomości, dla której wyliczono odszkodowanie, gdyż kwestia prawidłowości ustalenia wartości nieruchomości dla ustalenia odszkodowania podlega ocenie w odrębnym postępowaniu.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł do Naczelnego Sądu Administracyjnego Janusz W., reprezentowany przez radcę prawnego Wojciecha G. i opierając ją na:

1/ podstawie z art. 174 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1270 ze zm./ zwanej dalej p.p.s.a. zarzucił naruszenie prawa materialnego: - art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 80 poz. 717 ze zm./, polegające na nieuwględnieniu wartości nakładów poniesionych przez skarżącego w związku z pracami rozbiórkowymi, co skutkowało nie zastosowaniem przez organ I instancji obniżki mimo, że nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości oraz błędną wykładnię art. 36 ust. 11 pkt 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543/ oraz par. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 230 poz. 1924/, polegającą na przyjęciu, że zastosowana metoda jest zgodna z obowiązującymi w tym zakresie zasadami;

2/ podstawie z art. 174 pkt 2 powołanej ustawy p.p.s.a. i zarzucił naruszenie przepisów postępowania polegające w szczególności na niedopełnieniu obowiązku dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego niż biegły działający na zlecenie Prezydenta Miasta B. w sytuacji gdy skarżący wskazując na złożoną do akt sprawy opinię firmy "I." s.c. stwierdził istotną różnicę pomiędzy wycenami wynikającymi z tej opinii, a wyceną stanowiącą podstawę dla ustalenia wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego to jest przepisów art. 7 w związku z art. 75 par. 1 i 78 par. 1 Kpa polegające na błędnej wykładni tych przepisów poprzez nie uwzględnienie wniosku o dopuszczenie drugiej opinii biegłego, mimo że miała ona znaczenie dla istoty sprawy oraz naruszenie przepisu art. 8 Kpa poprzez bezkrytyczne zaakceptowanie skrajnie nierównego traktowania tego samego gruntu, pominięcie w stanowisku zajętym przez Sąd tej kwestii i ograniczenie się jedynie do stwierdzenia, że wysokość renty planistycznej została ustalona prawidłowo, to jest naruszenie zasady, że organy winny prowadzić tak postępowanie aby pogłębiać zaufanie obywateli do organów Państwa. Wskazane powyżej naruszenia norm postępowania skutkują tym, że rozstrzygnięcie sprawy najprawdopodobniej mogłoby być inne.

Skarga domaga się uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania oraz zasądzenia kosztów postępowania.

W uzasadnieniu skargi kasacyjnej podważając dokonaną wycenę gruntu skarżący zarzuca wadę w ustaleniu wartości gruntu na kwotę 67 zł za m2, przy ustalaniu odszkodowania, natomiast dla ustalenia renty planistycznej przyjęto wartość 245 zł za m2. Narusza to art. 8 Kpa, a Sąd mimo podniesionego na rozprawie zarzutu w tym względzie nie odniósł się do tego.

Skarżący przytacza treść par. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. nr 230 poz. 1924/, wskazującego stosowne podejścia do określenia wartości rynkowej nieruchomości i ocenia krytycznie zastosowaną w operacie szacunkowym metodę skorygowanej ceny średniej. Zgodnie z par. 5 ust. 4 rozporządzenia przy tej metodzie do porównania wymagane jest przyjęcie z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości. Jak wynika z poszczególnych zapisów wyceny nie spełniono warunków dla uznania, że wycena została sporządzona zgodnie z wymaganiami z par. 5 ust. 4.

Dla wyceny przyjęto nieruchomości z terenu całego miasta, a nie z terenów graniczących z sąsiadującymi z os. B. czterema osiedlami L., B. i strefą śródmiejską. Przy analizie nieruchomości żadna z siedmiu nieruchomości nie mieści się w położeniu B., a ponadto nie spełniono wymogu doboru kilkunastu nieruchomości. Przy analizie wykazu 13 nieruchomości gruntowych, również poddano porównaniu nieruchomości, z wyjątkiem jednej, położone w innych częściach miasta.

Analizując wykaz nieruchomości gruntowych, przyjętych do ustalenia trendu czasowego skarżący zarzuca, iż podstawą wyceny były tylko 4 ulice ruchu wolnego, a przy analizie porównawczej przyjęto wprawdzie 14 nieruchomości, ale tylko 3 z B. zaś pozostałe z innych dzielnic peryferyjnych B. Uzasadniając naruszenie przez Sąd art. 7 w zw. z art. 75 par. 1 i 78 Kpa skarżący wywiódł, że wynika ono z nie uwzględnienia wniosku skarżącego o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego mimo takiej konieczności, wyłaniającej się z przedłożonej przez stronę opinii "I." s.c. oraz ogłoszenia z gazety, dotyczącego oferty publicznej, gdzie zamieszczono znacznie niższe ceny. Wynikało to z położenia nieruchomości skarżącego, bowiem struktura gleby /tzw. kurzawki/ obniża wartość nieruchomości.

Pominięcie tego oraz opinii "M." o obciążeniu skarżącego kosztami rozbiórki w kwocie 25.000 zł, które zostały odliczone od ceny nieruchomości, spowodowało naruszenie przepisów prawa procesowego tym bardziej, że przyjęcie wniosku skarżącego mogłoby spowodować inne rozstrzygnięcie sprawy.

Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: skarga kasacyjna nie zawiera usprawiedliwionych podstaw.

Sąd odwoławczy na podstawie art. 183 par. 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi /Dz.U. nr 153 poz. 1270 ze zm./ rozpoznaje sprawę w granicach skargi kasacyjnej, pod uwagę z urzędu bierze jedynie nieważność postępowania. W przedmiotowej sprawie żadna z tych przesłanek nie występuje.

Z powyższych względów kontrola instancyjna w tej sprawie mogła ograniczyć się tylko do badania podstaw zamieszczonych w skardze kasacyjnej.

Oceniając podniesiony zarzut naruszenia prawa materialnego Naczelny Sąd Administracyjny zważył, iż Wojewódzki Sąd Administracyjny prawidłowo przyjął jako materialnoprawną podstawę kontrolowanej decyzji przepisy art. 36 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. 1999 nr 15 poz. 139 ze zm./. Zastosowanie przepisów tej ustawy wynikało z art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym /Dz.U. nr 80 poz. 717/. Przepis ten nakazuje do spraw wszczętych i nie zakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie ustawy stosować przepisy dotychczasowe.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty zostało wszczęte 6 sierpnia 2002 r., a więc podlegało przepisom ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Zarzut naruszenia art. 37 ust. 1 w zw. z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest więc błędny, bowiem przepisy te nie miały zastosowania przed sądem I instancji, jak również nie stosowały ich organy administracji załatwiające tę sprawę. Ustawa ta nie zawiera art. 36 ust. 11 pkt 2 wymienionego jako naruszony. Wskazanemu jako naruszony przepisowi art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym odpowiada treść art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym. Ten właśnie ostatni przepis, przewidujący pobranie jednorazowej opłaty w przypadku wzrostu wartości zbywanej nieruchomości w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości nie wyższej niż 30% wzrostu wartości nieruchomości, stanowił podstawę wydanych decyzji. Dokonanej w zaskarżonym wyroku ocenie legalności wydanej decyzji w zakresie stosowania prawa materialnego nie można zarzucić naruszenia prawa. Wysokość opłaty, stosownie do art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. winna być ustalona na dzień zbycia nieruchomości, a wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po ustaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu. Obowiązująca poprzednio ustawa w art. 36 ust. 14 odsyłała w zakresie zasad określania wartości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami /Dz.U. 2000 nr 46 poz. 543 ze zm./.

Rozważając podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz par. 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad sporządzania operatu szacunkowego przez przyjęcie za zgodną z prawem zastosowaną przez organy metodę wyceny w operacie szacunkowym Naczelny Sąd Administracyjny nie podzielił przedstawionego w tym zakresie stanowiska skarżącego. Art. 153 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. określa, że podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Wartość nieruchomości koryguje się ze względu na cechy różniące te nieruchomości i ustala z uwzględnieniem zmian poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.

Jak wynika z akt przepis ten został właściwie zastosowany w sprawie, bowiem kontrolowane przez sąd I instancji decyzje zostały oparte na operacie szacunkowym sporządzonym w myśl zasad określonych w powołanym przepisie. Wymieniając jako naruszony par. 5 rozporządzenia skarga kasacyjna nie wskazuje, który z ustępów tego przepisu został naruszony. Dopiero z uzasadnienia skargi wynika, iż skarżący zarzuca naruszenie par. 5 ust. 4 kwestionując dobór nieruchomości pod względem ich położenia oraz ilości nieruchomości podobnych.

Znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawców majątkowych wskazuje, iż wartość rynkową działki nr 13 dla funkcji obowiązującej przed i po zmianie planu ustalono stosując podejście porównawcze i metodę skorygowanej ceny średniej.

Szczegółowe uzasadnienie operatu wskazuje, iż biegli zachowali reguły wymienione w par. 5 ust. 4 rozporządzenia, bowiem do porównania przyjęto, co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, będących przedmiotem obrotu rynkowego. Nie jest natomiast zasadnym zarzut, iż istnieje wynikający z tych przepisów wymóg, aby przyjmowane do porównania nieruchomości były położone w sąsiedztwie nieruchomości wycenianej. Nieruchomości te mają być jedynie podobne, a taki wymóg sporządzony operat spełnia.

W odniesieniu do zarzutu naruszenia przepisów prawa procesowego w ocenie Naczelnego Sądu Administracyjnego został on sformułowany w sposób uniemożliwiający sądowi kontrolę instancyjną w tym zakresie. Skarga nie wskazuje bowiem jakie przepisy procesowe, stosowane przez sąd I instancji zostały naruszone.

Pod rządami nowych przepisów sąd administracyjny nie stosuje przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego, a jedynie ocenia legalność ich stosowania przez organ. Pomijając wadliwość sformułowanego zarzutu należy stwierdzić, iż sąd I instancji nie może dopuścić dowodu z opinii biegłych, gdyż dowód taki może być przeprowadzony jedynie w postępowaniu administracyjnym.

W myśl art. 106 par. 3 ustawy p.p.s.a. Sąd może z urzędu lub na wniosek stron przeprowadzić dowody uzupełniające z dokumentów jeżeli jest to niezbędne do wyjaśnienia istotnych wątpliwości i nie spowoduje nadmiernego przedłużenia postępowania w sprawie. Dowód z opinii biegłego, jako nie mieszczący się w kategorii dowodów wymienionych w tym przepisie nie mógł więc być dopuszczony przez sąd.

Z powyższych względów skarga kasacyjna jako nie posiadająca usprawiedliwionych podstaw podlegała oddaleniu w oparciu o przepis art. 184 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi.