Uzasadnienie
Fabryka (...) Spółka jawna z siedzibą w S. domagała się zasądzenia od M. G. kwoty 43.800 zł z odsetkami oraz kosztami procesu.
Pozwany wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.
Sąd Rejonowy w Iławie oddalił powództwo, zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 4.817 zł tytułem kosztów procesu oraz nakazał ściągnąć od powódki kwotę 4.394,02 zł tytułem kosztów sądowych.
Ustalił Sąd pierwszej instancji, że pozwany jako Komornik sądowy prowadził egzekucję z nieruchomości położonej w W. składającej się z działek o numerach (...), dla której prowadzona jest księga wieczysta (...).
W dniu 11.04.2013 roku sporządzony został opis i oszacowanie nieruchomości oraz operat szacunkowy biegłego. Wartość nieruchomości została ustalona na kwotę 438.000 zł.
Na działkach występują osady zbadane i określone w 2011 roku przez właściciela nieruchomości określane w dokumentacji geologicznej w kat. C1 jako złoże pisaków i piasków ze żwirem w ilości 1.215,78 tys. ton na powierzchni 6,77 ha, średniej miąższości 10,4 m, średnim punkcie piaskowym 86,6%. Złoże to było przedmiotem nielegalnej eksploatacji obejmującej ok. 11% powierzchni złoża. Grunt na działce (...) poddano rekultywacji „ do jej ukończenia na powierzchni 0,16 ha ” (do rekultywacji pozostał grunt o powierzchni 0,16 ha – przyp. wł.). Kwestia rekultywacji i jej zakresu uzależniona jest od postepowania administracyjnego prowadzonego przez starostę. Takie postepowanie nie było prowadzone.
Ustalono dalej, że powodowa Spółka wpłaciła wadium w kwocie 43.800 zł i na licytacji w dniu 12.06.2014 roku zaoferowała najwyższą cenę tj. 329.000 zł. Postanowieniem z dnia 12.06.2014 roku udzielono przybicia, a w dniu 25.06.2014 roku wezwano powódkę do uiszczenia reszty ceny nabycia w kwocie 285.200 zł w terminie dwóch tygodni pod rygorem utraty rękojmi. Postanowieniem z dnia 7.10.2014 roku stwierdzono wygaśnięcie skutków przybicia oraz utratę rękojmi w kwocie 43.800 zł.
W trakcie ponownego opisu i oszacowania tej samej nieruchomości, dokonanego 12.01.2016 roku ustalono jej wartość na kwotę 231.000 zł.
Sąd Rejonowy przyjął, że powódka opiera swoje roszczenie odszkodowawcze na art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji wskazując, iż komornik ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności. Jako szkodę wskazano wadium w kwocie 43.800 zł, utracone na mocy orzeczenia sądu, na skutek niewykonania warunków licytacji tj. nie wpłacenia reszty ceny nabycia. Do powódki należało wykazanie winy komornika. Powódka wskazywała, że dokonanie opisu i oszacowania należy do zadań komornika, a bezprawność jego działania polegać miała na sporządzeniu nierzetelnego protokołu opisu i oszacowania nieruchomości. Wycena dokonana przez komornika nie uwzględniała bowiem aktualnego stanu nieruchomości jakim był brak złóż kruszywa naturalnego oraz konieczności poniesienia przez nabywcę nieruchomości kosztów rekultywacji gruntu.
Stwierdził więc Sąd Rejonowy, że zgodnie z art. 6 k.c. ciężar dowodu co do zasady i wysokości roszczenia spoczywa na powódce. Odwołał się do opinii biegłego stwierdzając, że w 2011 roku właściciel nieruchomości prowadził prace geologiczne dokumentujące złoże kruszywa (piasku i piasku ze żwirem) (...). Złoże to znajduje się na terenie O. Chronionego Krajobrazu W. D. gdzie zakazane jest wykonywania prac ziemnych i w związku z tym nie będzie możliwe uzyskanie koncesji na wydobycie kopalin. Ówczesny właściciel bez wymaganej koncesji prowadził prace wydobywcze, po których zakończeniu przeprowadził rekultywację terenu. Zauważył Sąd pierwszej instancji, że z protokołu opisu i oszacowania nieruchomości nie wynika aby przedmiotem sprzedaży była nieruchomość ze złożami w rozumieniu przyrodniczo - ekonomicznym lub prawnym. W protokole wskazano, że leży „ w bezpośrednim sąsiedztwie kopalni kruszywa ”, jest zabudowana, wymieniono dane dotyczące klasy ziemi.
Wprost wskazano, że „ działki od 2008 roku zgodnie z rozporządzeniem Wojewody wchodzą w skład otuliny Parku Krajobrazowego W. D.. Odnotowano także wykonanie w 2007 roku przez właściciela nieruchomości otworów wiertniczych wraz z badaniem uziarnienia złoża kruszywa, dane odnośnie miąższości złoża oraz składu złoża. Jednoznacznie też określono, że operat nie uwzględnia zasobów kruszywa występujących na działkach gruntu, a wydobycie kopalin nie jest możliwe.
W ocenie Sądu Rejonowego nie znajdowało potwierdzenia w treści operatu stwierdzenie z uzasadnienia pozwu, że wynikało z niego, że na przedmiotowej nieruchomości znajdują się złoża kruszywa. Komornik prawidłowo podał informacje, które uzyskał w trakcie egzekucji o dokonanych badaniach geologicznych. Z informacji tych nie wynika aby komornik informował o jakichkolwiek pokładach kruszywa. Wskazał też wprost na zakaz jakichkolwiek prac wydobywczych. Powódka miała więc pełną informację o nieruchomości. Powołany w sprawie biegły potwierdził, że na działce znajdują się osady zbadane i określone w 2011 roku przez właściciela nieruchomości określane w dokumentacji geologicznej jako złoże piasków i piasków ze żwirem w ilości 1.215,78 tys. ton na powierzchni 6,77 ha. W uzasadnieniu pozwu wskazywano, że powódce zależało na nabyciu nieruchomości z uwagi na złoża kruszywa. Istnienie złóż i ich rozmiar był jednakże jedynie przedmiotem domysłów i oczekiwań Spółki.
Domysłów wynikających z badań właściciela i oczekiwań nie popartych jednakże badaniami prowadzonymi przy sporządzaniu opisu i oszacowania. Informacje zawarte w protokole opisu i oszacowania oraz operacie szacunkowym nie dają podstaw do przyjęcia, że na nieruchomości znajdują się jakiekolwiek pokłady kruszyw nadające się do eksploatacji (gdyby była prawnie możliwa). Dokonując zakupu za taką kwotę powódka jako podmiot gospodarczy, zachowując należytą staranność, winna wziąć pod uwagę okoliczności wskazywane przez komornika, a dotyczące całkowitego zakazu prowadzenia prac wydobywczych oraz fakt, że badania gruntu nie były przeprowadzane w postepowaniu egzekucyjnym. Zatem o ile na tej działce znajdowały by się złoża jakich spodziewała się powódka to i tak nie mogła by ich eksploatować.
Sąd nie dał wiary twierdzeniom powódki, że jedyną przyczyną niewywiązania się z warunków licytacyjnych były okoliczności dotyczące zasobów geologicznych. Decydując się na udział w licytacji powódka była świadoma konsekwencji nie wywiązania się nabywcy z tych obowiązków. Komornik nie wprowadził powódki w błąd co do nieruchomości będącej przedmiotem licytacji. Nie wystąpiła bezprawność działania komornika polegająca na sporządzeniu nierzetelnego protokołu opisu i oszacowania. Komornik wprost wskazał, że operat nie uwzględnia zasobów kruszywa występujących na działkach gruntu podkreślając, że wydobycie kopalin nie jest możliwe.
Także podnoszonej przez powódkę konieczności rekultywacji działki nie uznał Sąd Rejonowy za bezprawne działania komornika. O tym, czy rzeczywiście nieruchomość wymagać będzie rekultywacji i w jakim zakresie, decydować może jedynie postepowanie administracyjne. Powódka, znając opinię biegłego, nie przeprowadziła żadnego postępowania dowodowego pozwalającego na ocenę czy rekultywacja jest konieczna oraz jaki będzie jej koszt – co pozwoliłoby ocenić zasadność odstąpienia powódki od warunków licytacji.
Jako bezużyteczne dla potrzeb postępowania uznał Sąd Rejonowy podnoszoną przez powódkę okoliczność, iż obecnie nieruchomość została oszacowana na znacznie niższą kwotę. Powódka ograniczyła się jedynie do przedstawienia tego faktu. Nie przeprowadziła zaś żadnego postepowania dowodowego aby wykazać przyczynę, dla której nastąpiło obniżenie wartości nieruchomości.
W podsumowaniu stwierdził Sąd pierwszej instancji, że twierdzenia powódki, iż to bezprawne działania komornika polegające na sporządzeniu nierzetelnego protokołu opisu i oszacowania nieruchomości były powodem nie wykonania warunków licytacji, nie znalazły potwierdzenia w materiale dowodowym. Tym samym powódka nie wykazała winy pozwanego.
Apelację od tego wyroku złożyła Fabryka (...) Spółka jawna z siedzibą w S. domagając się jego zmiany i zasądzenia od pozwanego kwoty 43.800 zł z odsetkami i kosztami za obie instancje lub uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Zarzucono naruszenie art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych przez jego błędne niezastosowanie polegające na przyjęciu, że pozwany Komornik nie ponosi odpowiedzialności i winy za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności, podczas gdy z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwany dopuścił się niezgodnego z prawem działania, polegającego na dokonaniu opisu i oszacowania w sposób nierzetelny, niezgodnie z rzeczywistością i wprowadzający w błąd, a jego odpowiedzialność jest odpowiedzialnością deliktową za działanie niezgodne z prawem, bez względu na zawinienie komornika. Dojść miało także do naruszenia art. 233 k.p.c. przez dowolną, błędną i wybiórczą ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego polegającą na przyjęciu, że materiał ten nie uzasadnia żądania powódki, podczas gdy wynika z niego, że Komornik dopuścił się niezgodnego z prawem działania, polegającego na dokonaniu opisu i oszacowania w sposób nierzetelny, niezgodnie z rzeczywistością i wprowadzający w błąd, a jego odpowiedzialność jest odpowiedzialnością deliktową za działanie niezgodne z prawem, bez względu na zawinienie komornika.
Uchybić miał Sąd Rejonowy także art. 316 k.p.c. w związku z art. 233 k.p.c. przez niewzięcie pod uwagę stanu sprawy na dzień orzekania i uzasadnienie oddalenia powództwa w sposób wewnętrznie sprzeczny, pominiecie przy orzekaniu dowodów z dokumentów znajdujących się w aktach postępowania egzekucyjnego i dowodu z opinii biegłego oraz wyprowadzenie z pozostałego materiału dowodowego wniosków wewnętrznie sprzecznych i nielogicznych, co w rezultacie doprowadziło do oddalenia powództwa, podczas gdy z zebranego materiału dowodowego wynika, że Komornik dopuścił się niezgodnego z prawem działania, polegającego na dokonaniu opisu i oszacowania w sposób nierzetelny niezgodnie z rzeczywistością i wprowadzający w błąd, a jego odpowiedzialność jest odpowiedzialnością deliktową za działanie niezgodne z prawem, bez względu na zawinienie komornika. Kwestionowano wreszcie rozstrzygnięcie o kosztach procesu zarzucając naruszenie art. 321 § 1 k.p.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c. i § 5 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych / … / w związku z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych przez zasądzenie kwoty 4.817 zł podczas gdy dopuszczalna i żądana przez pozwanego była kwota 2.417 zł.
W uzasadnieniu wskazano na podstawę prawną roszczenia, to jest art. 23 ust. 1 ustawy o komornikach sądowych oraz dokonano wykładni tego przepisu wywodząc, że komornik ponosi odpowiedzialność deliktową za działanie niezgodne z prawem, bez względu na zawinienie. Wystarczy więc sama niezgodność z prawem działania lub zaniechania komornika, ponieważ jego podstawowym obowiązkiem jest postępowanie zgodnie z przepisami prawa. Według art. 947 k.p.c. dokonanie opisu nieruchomości należy do komornika. Bezprawność zachowania pozwanego polegała na nierzetelnym sporządzeniu protokołu opisu i oszacowania – w sposób niezgodny z rzeczywistością i wprowadzający powodową Spółkę w błąd co do właściwości sprzedawanego przedmiotu. W rezultacie pozwany wyrządził powódce szkodę w postaci utraconego wadium. W opisie i oszacowaniu nie uwzględnił aktualnego stanu nieruchomości i braku istotnego dla oszacowania składnika tej nieruchomości, jakim były złoża kruszywa naturalnego oraz konieczności poniesienia przez nabywcę kosztów rekultywacji gruntu.
Sporządzenie opisu i oszacowania w sposób niezgodny z rzeczywistym stanem nieruchomości jest niezgodne z prawem i doprowadziło do odstąpienia przez powódkę od nabycia nieruchomości i w konsekwencji utraty rękojmi. Powodem zakupu nieruchomości były znajdujące się na niej kruszywa, które opisano w operacie szacunkowym, który stanowił podstawę opisu i oszacowania. W operacie zastosowano porównawczą metodę wyceny, a przyjęte do porównania nieruchomości posiadały złoża kruszyw. Niezależnie od tego kruszywa wymieniono w operacie jako występujące w gruncie, co zwiększało atrakcyjność nieruchomości i u powódki wywołały zamiar nabycia nieruchomości. Z operatu nie wynikała konieczność przeprowadzenia jakichkolwiek prac rekultywacyjnych i ponoszenia jakichkolwiek dodatkowych kosztów. W protokole nie ma informacji, że działka jest mocno pokopana, konieczne jest odtworzenie znaków geodezyjnych, teren jest zdegradowany z uwagi na nielegalną eksploatację kruszywa, grunt wymaga rekultywacji i z tego powodu może się nadawać wyłącznie do zalesienia.
Po udzieleniu przybicia okazało się, że na nieruchomości nie ma już złóż kruszywa. Wobec tej niezgodności powódka nie zapłaciła reszty ceny. Zwracano uwagę na wykonanie przez pozwanego nowego opisu i oszacowania, w 2016 roku. Zdaniem powódki różnica w wartości wynosząca około 200.000 zł wynika z uwzględnienia, że brak jest kruszyw. Spółka wniosła o przedłożenie nowego operatu szacunkowego. Sąd dopuścił dowód z akt egzekucyjnych, z których wynika, że Komornik dokonał w dniu 12 stycznia 2016 roku opisu i oszacowania. Wynika z niego opisany wyżej stan nieruchomości.
Również w tym przypadku zastosowano metodę porównawczą, ale porównywane nieruchomości nie miały złóż kruszyw. Niezgodność pierwszego opisu i oszacowania z rzeczywistością potwierdziła także opinia biegłej.
Argumentowano także, że Sąd Rejonowy pominął istotę żądania powódki. Uznał bowiem, że kwestionowana jest wartość nieruchomości podczas gdy różnica w wartości nieruchomości w obu operatach potwierdzała nierzetelność pierwszego opisu i oszacowania.
Ponadto pomimo wielokrotnie powtarzającej się informacji o konieczności poniesienia kosztów rekultywacji Sąd uznał, że taka rekultywacja nie będzie konieczna. Wskazywano więc, że skoro przepisy prawa geologicznego przewidują konieczność rekultywacji gruntów z których nielegalnie wydobyto kruszywa, a biegły wskazał, że kruszywa zostały z gruntu nielegalnie wydobyte, to logiczne jest, że grunt trzeba będzie rekultywować, a koszty poniesie nabywca.
Zarzucano dalej sprzeczność w uzasadnieniu wyroku, ponieważ Sąd zakwestionował istnienie złóż i ich rozmiar stwierdzając, że były one jedynie przedmiotem domysłów Spółki, aby następnie przyznać, że co prawda złoża istniały, ale nie można było ich legalnie wydobywać. Twierdził także, że istnienie kruszyw nie było poparte badaniami prowadzonymi przy sporządzaniu opisu i oszacowania, podczas gdy z operatu szacunkowego taki fakt wynika. Pominięto, że inwestycja w zakup nieruchomości ma charakter długoterminowy i obecny zakaz prowadzenia prac wydobywczych nie pozbawia występujących tam kruszyw wartości ekonomicznej. Sąd bezzasadnie nie dał wiary twierdzeniom powódki, że nie wywiązała się z warunków licytacyjnych z uwagi na okoliczności dotyczące zasobów geologicznych, chociaż okoliczność ta nie była kwestionowana.
M. G. złożył odpowiedź na apelację domagając się jej oddalenia i zasądzenia kosztów procesu za drugą instancję.
Sąd Okręgowy w Elblągu ustalił i zważył, co następuje
Apelacja Fabryki (...) Spółki jawnej z siedzibą w S. okazała się bezzasadna jak chodzi o żądanie zmiany zaskarżonego wyroku w części rozstrzygającej o oddaleniu powództwa. Zmianie podlegało jedynie orzeczenie o kosztach procesu należnych M. G. – o czym w końcowej części uzasadnienia.
Oddalenie apelacji wynikało ze stwierdzenia, że pomiędzy zachowaniem M. G., a szkodą powstałą w mieniu powodowej Spółki na skutek utraty rękojmi, nie ma związku przyczynowego. Już na wstępie zwrócić należy uwagę na złożony ciąg zdarzeń prowadzących do powstania uszczerbku majątkowego w mieniu Spółki. Sąd Rejonowy w Iławie postanowił w dniu 7 października 2014 roku o wygaśnięciu skutków przybicia i utracie rękojmi z powodu upływu wyznaczonego Spółce terminu do uiszczenia pozostałej części ceny nabycia nieruchomości. Spółka wezwana została prawidłowo do wykonania warunków licytacyjnych. Nie podnoszono, ani nie wynika to z okoliczności, aby istniały po stronie Spółki wątpliwości co do oceny jej sytuacji prawnej w związku z uzyskaniem przybicia i wezwaniem do uiszczenia w terminie dwóch tygodni pozostałej części sumy nabycia, a następnie rezygnacją z wykonania tego wezwania. Podkreślić należy, że wśród zdarzeń istotnych dla rozstrzygnięcia kluczowe znaczenie znajdują motywy, dla których w terminie wyznaczonym do uiszczenia reszty ceny nabycia powodowa Spółka nie dokonała wpłaty.
Otóż wskazywano w pozwie (strona 3 i 4 uzasadnienia pozwu, karta 5 i 6 akt sprawy), że po licytacji Spółka uzyskała informację, że na nieruchomości nie ma złóż kruszywa, które zostały wydobyte, a nieruchomość wymaga dużych nakładów finansowych wynikających z konieczności rekultywacji gruntu. W argumentacji prawnej do zagadnień tych powrócono, wskazując, że komornik naruszył art. 947 k.p.c. przez sporządzenie opisu i oszacowania nieuwzględniającego aktualnego (na datę sporządzenia – przyp. wł.) stanu nieruchomości, to jest braku złóż kruszywa i konieczności poniesienia kosztów rekultywacji gruntu i powstania z tych przyczyn odpowiedzialności odszkodowawczej komornika opartej na art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o komornikach sądowych i egzekucji (obecnie tekst jednolity z 2017 roku Dziennik Ustaw pozycja 1277 – w zakresie intersującym w niniejszej sprawie nie podlegającej zmianom).
Przepadek rękojmi pozostawać ma w związku z okolicznościami, za które odpowiadać ma pozwany, choć wiadomo, że w związku przyczynowym, którego początkiem ma być sporządzenie opisu i oszacowania wraz z operatem szacunkowym (styczeń – kwiecień 2013 roku), a zakończeniem - uprawomocnienie się postanowienia o utracie rękojmi (25 października 2014 roku) występują różnorodzajowe zachowania biegłego, komornika, sądu i powódki. Nie ma przy tym wątpliwości, że bezpośrednią przyczyną utraty rękojmi było zaniechanie samej Spółki – ściśle wspólników zarządzających Spółką, którzy postanowili o nieuiszczaniu reszty ceny. Pozostałe zdarzenia mieszczące się we wskazanym przedziale czasowym mogą mieć charakter przyczyn pośrednich, uzasadniających odpowiedzialność innych osób, o ile rzeczywiście istnieje związek z nieuiszczeniem reszty ceny. Spółka odwołuje się do argumentu, że jej zaniechanie determinowane było ujawnieniem okoliczności uzasadniających przekonanie, że uzyskanie przysądzenia własności będzie skutkowało dotkliwszymi ekonomicznie skutkami niż przepadek rękojmi.
Wyraźnie wskazać należy jednak, że zaistnienie okoliczności uzasadniających rezygnację z uiszczenia reszty ceny stanowi niezbędny łącznik pomiędzy zachowaniem komornika, polegającym na sporządzeniu opisu i oszacowania, a rezygnacją z uiszczenia reszty ceny nabycia i warunkuje stwierdzenie związku przyczynowego. Dlatego też, jak już wspomniano, istotne były motywy jakimi kierowali się wspólnicy zarządzający Spółką w czasie kiedy upływał termin do uiszczenia reszty ceny nabycia, a w postepowaniu dowodowym – wykazanie, że były rzeczywiste.
W związku z tym stwierdzić należy, że w uzasadnieniu apelacji zagadnienie to opisano w sposób niekonsekwentny. Dodatkowo wskazywano bowiem, że w protokole opisu i oszacowania z 2013 roku pominięto, że „ działka jest mocno pokopana, konieczne jest odtworzenie znaków granicznych, teren jest zdegradowany z uwagi na nielegalną eksploatację kruszyw, grunt wymaga rekultywacji i z tego powodu może nadawać się wyłącznie do zalesienia ” (strona 8 - 9 uzasadnienia apelacji, karty 224 - 225 akt sprawy). To prawda, że takie stwierdzenia zawarte są w protokole opisu i oszacowania, dotyczącym tej samej nieruchomości, sporządzonym w styczniu 2016 roku. Warto jednak zwrócić uwagę, że poza ogólnie nieścisłym przytoczeniem treści protokołu (wymienione wady i niedogodności dotyczą tylko części nieruchomości), przede wszystkim nie mógł on stanowić źródła wiedzy powodowej Spółki o stanie nieruchomości w 2014 roku.
Powtórzyć można za uzasadnieniem pozwu, że przyczyną tą miał być brak kruszywa, które wydobyto i duże koszty rekultywacji. Z dowodów przeprowadzonych w sprawie tylko wezwanie do zapłaty z dnia 17 listopada 2014 roku (karta 35) nawiązuje do problematyki przyczyn nieuiszczenia reszty ceny. Również tam wskazano, że kruszywo naturalne wydobyto i w związku z tym ponieść trzeba będzie ewentualne koszty rekultywacji gruntu. Innych dowodów dla wykazania tych okoliczności nie przeprowadzono ani w postepowaniu przed Sądem Rejonowym, ani nie wnoszono o ich przeprowadzenie w postępowaniu apelacyjnym.
W odpowiedzi na pozew M. G. wskazał, że okoliczności przedstawione przez Spółkę w istotnych kwestiach różnią się od rzeczywistości. Wbrew wywodom zawartym w uzasadnieniu apelacji nie było bezsporne, że motywem zaniechania Spółki były „ okoliczności dotyczące zasobów geodezyjnych ”. Pozwany twierdził, że okoliczność czy na nieruchomości znajdują się kruszywa jest bez znaczenia, wobec braku możliwości ich wydobycia i w nierzetelnej ocenie protokołu opisu i oszacowania widziano przyczyny przepadku rękojmi. W ten sposób, a także przez wskazywanie, że nie każde naruszenie prawa stanowi podstawę odpowiedzialności odszkodowawczej, a jedynie takie, które jest koniecznym warunkiem powstania szkody i stanowi zwyczajne następstwo niezgodnego z prawem zachowania, pozwany kwestionował więc istnienie związku przyczynowego (strona 2 i 3 odpowiedzi na pozew, karty 57 i 58 akt sprawy).
Podsumowując wskazać należy, że dla połączenia związkiem przyczynowym naruszenia prawa przy sporządzaniu opisu i oszacowania w 2013 roku z utratą rękojmi w 2014 roku niezbędne było wykazanie, że motywy jakimi kierowała się Spółka nie uiszczając reszty ceny nabycia były prawdziwe, to jest operat zawierał informacje o złożach kruszyw i nie zawierał informacji o konieczności poniesienia dużych kosztów rekultywacji, a późniejsze ujawnienie takich właśnie wad tkwiących w licytowanej nieruchomości spowodowało odstąpienie od zapłaty. O ile opis i oszacowanie rzeczywiście dotknięte jest wadami, to motywy, dla których Spółka nie uiściła reszty ceny nie potwierdziły się, a więc nie istnieje normalny związek przyczynowy pomiędzy wadliwym zachowaniem Komornika, a utratą rękojmi.
Sąd odwoławczy zwraca uwagę, że uzasadnienie zaskarżonego wyroku obejmuje ustalenia i rozważania poddające się kontroli instancyjnej. Rzeczywiście zawiera uchybienia jak chodzi o opis faktów i stosowanie prawa materialnego (bezzasadne odwołanie do przesłanki winy dla przyjęcia odpowiedzialności komornika), ale odmawiając racji powodowej Spółce odnośnie przyczyn niewywiązania się z warunków licytacyjnych Sąd Rejonowy w zasadzie podważył także istnienie związku przyczynowego.
W związku z tym wskazać należy, że ustalenia faktyczne poczynione w pierwszej instancji (ściśle – ta część uzasadnienia wyroku, która służy czynieniu ustaleń) są dość lakoniczne, ale stanowią ogólnie poprawną relację z przebiegu postępowania egzekucyjnego Km 1739/12 i w zasadniczej części dotyczą okoliczności bezspornych.
W postępowaniu egzekucyjnym z wniosku M. M. i M. N. przeciwko R. J. czynności egzekucyjne skierowano do nieruchomości dłużnika położonej w miejscowości W., dla której prowadzona jest księga wieczysta (...), składającej się z dwóch działek gruntu: (...) o powierzchni 1,96 ha i (...) o powierzchni 10,22 ha – zabudowanej.
Na podstawie opinii biegłej sądowej A. S. (karty 83 – 110) ustalono, że na nieruchomości tej występowały złoża piasków i piasków ze żwirem na obszarze 6,77 ha i zasadniczo nadal występują. W 2012 roku stwierdzono nielegalną działalność w obrębie tego złoża, obejmującą około 11 % jej powierzchni. Na skutek tej działalności grunt o powierzchni około 1,76 ha uległ dewastacji, ale poddany został niwelacji, to jest wyrobiska wypełniono innym materiałem, a na powierzchni rozprowadzono nakład zdjęty przed rozpoczęciem eksploatacji. Teren przekształcony i dotychczas nieuporządkowany ma powierzchnię 16 arów, na których zalega nadkład „ podlegający samorzutnej sukcesji roślinnej z porostem sosny ” (za opinią biegłej karta 90).
Nielegalną działalność prowadzono w okresie od listopada 2010 roku do sierpnia 2011 roku, co pokrywało się z okresem wykonywania lub nastąpiło bezpośrednio po wykonaniu dokumentacji geologicznej złoża. Z decyzji Marszałka Województwa (...) z dnia 14 czerwca 2011 roku wynika, że prowadzono prace i badania w celu rozpoznania i udokumentowania złoża w granicach działki (...) położonej w W. i zaakceptowano powstałą wówczas dokumentację geologiczną (decyzja karta 100). W maju 2012 roku pracownicy Starostwa (...) odkryli tam niezabezpieczone wyrobisko o głębokości sięgającej 7 m, na powierzchni około 0,5 ha i stwierdziwszy, że prace prowadzono bez wymaganej koncesji, zawiadomili Okręgowy Urząd Górniczy w W. (zawiadomienie karta 104). Pracownicy (...) dokonali w czerwcu oględzin, stwierdzając ślady prowadzonej działalności górniczej, której teren zrekultywowano. Trzy niezabezpieczone jeszcze wyrobiska miały łączną powierzchnię około 1 ara (100 – 120 m²) – pismo Okręgowego Urzędu Górniczego w W. z 25 czerwca 2012 roku (karta 104). Postępowanie karne dotyczące nielegalnych prac wydobywczych z lat 2010 – 2011 umorzono (postanowienie karta 105).
Z ustalonych wyżej faktów wyprowadzić można wniosek o prowadzeniu prac wydobywczych na terenie nieruchomości, której dotyczyło wszczęte później postępowanie egzekucyjne Km (...), co doprowadziło do usunięcia całości lub części kruszywa z około 11 % złoża i powstanie wyrobisk lub innych zmian na powierzchni 1.76 ha, które jednak następnie zniwelowano niemal w całości. Do czasu opiniowania przez biegłą nie wykonywano innych prac wydobywczych. W związku z tym stwierdzić należy, że opinia biegłej ani dołączone do niej dokumenty, zwłaszcza pismo Okręgowego Urzędu Górniczego w W. z 25 czerwca 2012 roku, nie potwierdziły aby na nieruchomości nie było już złóż kruszywa. Pracami wydobywczymi objęto nieznaczną część złoża, co wyklucza tezę o jego zużyciu na całej powierzchni 6,77 ha. Na przeważającym obszarze nieruchomości prac nie prowadzono. Nie ma więc w ogóle podstaw dla czynienia ustaleń, czy nieruchomość wymaga dużych nakładów finansowych wynikających z konieczności rekultywacji terenu.
Brak dowodu w tym zakresie obciąża powódkę. Wiązanie zarzutu wydobycia całości kruszywa z „ ewentualnymi kosztami dokonania rekultywacji gruntu ” (wezwanie do zapłaty karta 35) każe sądzić, że kwestie te ze sobą wiązano. Tymczasem nieuporządkowany obszar ma powierzchnię marginalną w porównaniu z obszarem gdzie znajduje się złoże.
W postępowaniu egzekucyjnym Km (...)
M. G. sporządził w dniu 11 kwietnia 2013 roku protokół opisu i oszacowania nieruchomości. W dokumencie tym w ogóle nie nawiązywano do opisanych wyżej zagadnień. W szczególności nie opisywano wyników badań geologicznych ani nie wskazywano, że zalegają tam złoża kopalin objęte prawem własności nieruchomości gruntowej. Adnotacja, że z gruntem sąsiaduje kopalnia kruszywa stanowiła tylko element opisu położenia nieruchomości, a nie jej właściwości geologicznych. Wskazano jednak, że wartość nieruchomości w kwocie 438.000 zł ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia 26 stycznia 2013 roku. Opis nieruchomości rolnych powinien zawierać szczegółowe dane dotyczące charakteru gruntów, w tym terenów z pokładami żwiru lub innych kopalin (patrz § 135 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 9 marca 1968 roku w sprawie czynności komorników - Dziennik Ustaw Numer 10 pozycja 52 – obowiązującego w dacie dokonywania opisu i oszacowania).
Dosyć lakoniczny opis M. G. był więc uzupełniany przez operat szacunkowy K. R. (karty 13 – 27 akt sprawy). Według art. 947 § 1 pkt 7 k.p.c. komornik powinien wymienić oszacowanie z podaniem jego podstaw. Skoro podaje tylko kwotę i powołuje się na operat, to odsyła w zakresie ustalenia ceny do tego ostatniego dokumentu. W operacie szacunkowym z dnia 26 stycznia 2013 roku na złoża kruszywa wskazywano zaś kilkakrotnie. Na stronie 6 wskazano na alternatywne wykorzystanie najsłabszych gruntów V i VI klasy (około 6,5 ha) na zalesienie lub eksploatację kruszywa, na stronie 7 opisano wyniki badań geologicznych potwierdzających istnienie złoża piasku i żwiru, a dobierając podobne nieruchomości dla wyceny metodą porównawczą wskazano, że posiadają one zbadane złoża kruszyw, a ich funkcja dominująca to „ obszary i tereny górnicze ” (strona 9).
W związku z tym zastrzeżenie ze strony 14 o nieuwzględnieniu w operacie zasobów kruszywa w związku z położeniem działek w otulinie Parku Krajobrazowego (...) i brak możliwości uzyskania koncesji na wydobycie kopalin wydaje się być niespójne z podstawami określenia ceny nieruchomości. Można najwyżej rozumieć, że nie uwzględniono potencjalnej wartości kruszywa po jego wydobyciu. Przede wszystkim jednak do cech nieruchomości, które przez powołanie w operacie szacunkowym uczyniono elementem opisu, zaliczyć trzeba informację o występowaniu kruszyw na obszarze około 6,5 ha. Według art. 10 ustawy z dnia 9 czerwca 2011 roku Prawo geologiczne i górnicze (obecnie tekst jednolity z 2016 roku Dziennik Ustaw pozycja 1131) i art. 48 k.c. do części składowych gruntu należą kopaliny, niestanowiące „ własności górniczej Skarbu Państwa ”, a więc przysądzenie własności nieruchomości na rzecz Spółki obejmowałoby również kruszywa, a kwestia dopuszczalności ich wydobycia jest drugorzędna.
Dla porządku Sąd Okręgowy ustala dalej, że powodowa Spółka przystąpiła w dniu 12 czerwca 2014 roku do licytacji nieruchomości, uiszczając rękojmię w wysokości 43.800 zł. Zaofiarowała najwyższą cenę, po czym zamknięto przetarg (art. 962 k.p.c. i 980 k.p.c.). W tym samym dniu wydano postanowienie o udzieleniu przybicia na rzecz powódki (art. 987 k.p.c.). Osoba, na rzecz której udzielono przybicia uzyskuje przysądzenie własności nieruchomości, o ile wykona warunki licytacyjne (art. 995 k.p.c.). Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu licytanta wzywa się aby w ciągu dwóch tygodni od dnia otrzymania wezwania złożył cenę nabycia z potrąceniem rękojmi złożonej w gotówce (art. 967 k.p.c.). Spółkę wezwano do uiszczenia reszty ceny nabycia w dniu 5 lipca 2014 roku. W zakreślonym terminie nie dokonała wpłaty. Postanowieniem z dnia 7 października 2014 roku stwierdzono wygaśniecie skutków przybicia i utratę rękojmi w kwocie 43.800 zł (art. 967 k.p.c. i 969 k.p.c.). Postanowienie to jest prawomocne. Okoliczności te ustalono na podstawie protokołu licytacji, orzeczeń i zarządzeń dołączonych do akt I Co (...).
Powodowa Spółka powołuje się także na dowód z protokołu opisu i oszacowania tej samej nieruchomości, sporządzonego przez M. G. w dniu 12 stycznia 2016 roku w sprawie Km (...). Ponownie odnotowano tam stan gruntów opisany w rejestrze, w tym w około 60 % o bardzo słabej klasie bonitacyjnej. Poza częścią użytkowaną rolniczo, pozostałość wymagać miała „ przeprowadzenia rekultywacji, wycinki drzew i krzewów ”. Wskazano też, że od strony kopalni działka jest „ mocno podkopana ”, należy odtworzyć znaki graniczne od strony rzeki, teren jest częściowo zdegradowany z uwagi na nielegalną eksploatację kruszywa, wymaga rekultywacji i z uwagi na jej koszt może nadawać się wyłącznie do zalesienia, w księdze nie podano zmian geodezyjnych ”. Odnośnie ceny powołano się na operat szacunkowy K. R. z 30 listopada 2015 roku. Suma oszacowania wyniosła 231.000 zł.
Powodowa Spółka przypisywała ustaleniom czynionym w związku z opisem i oszacowaniem w sprawie Km (...) istotne znaczenie zakładając, że znaczne zmniejszenie sumy oszacowania wynika z uwzględnienia faktu braku (wydobycia) złóż kruszyw. Wnioskowanie to jest błędne. W opisie i oszacowaniu z 2016 roku odnotowano nielegalne wydobycie kruszywa, ale nie wskazywano na wyeksploatowanie złoża. Przedmiotem przysądzenia własności w tym postępowaniu była więc wymieniona nieruchomość wraz ze złożem kruszyw, które, założywszy niezmieniony stan faktyczny od czasu opiniowania przez biegłą A. S., nadal było jej częścią składową. W opisie z dnia 12 stycznia 2016 roku wymieniono niekorzystne cechy nieruchomości, na które powodowa Spółka nie powoływała się, wskazując na motywy nieuiszczenia reszty ceny nabycia. Inne nawiązują, co prawda, do podnoszonych przez nią kwestii, ale nie wskazuje się na obszar poddany nielegalnemu wydobyciu lub koniecznej rekultywacji.
Pomimo sporządzenia opisu i oszacowania przed opinią biegłej A. S. to właśnie opinii należy przydać zresztą znaczenie, bowiem sporządzona została przez osobę posiadającą niezbędne kwalifikacje i na podstawie badania dołączonych do opinii dokumentów, w tym dokumentacji geologicznej oraz oględzin nieruchomości przeprowadzonych w celu ustalenia czy występują na nieruchomości kruszywa i czy wymaga ona rekultywacji. To prawda, że suma oszacowania nieruchomości uległa znacznemu zmniejszenia, ale Spółka sama odżegnywała się od czynienia argumentu z wysokości ceny. Przede wszystkim jednak przedstawiła nazbyt uproszczone wnioskowanie o domniemanych przyczynach ustalenia niższej sumy oszacowania. Można zwrócić tylko uwagę, że oba operaty szacunkowe znacznie różnią się jak chodzi o ich poszczególne elementy składowe. Do porównania przyjęto na przykład nieruchomości o przeznaczeniu jednakim, z ujawnionym w rejestrze gruntów dla nieruchomości podlegającej oszacowaniu, to jest grunty rolne.
Spowodowało to znaczną korektę wartości gruntów. Ustalono nadto, że stan budynków uzasadnia uznanie, że nie wpływają one w ogóle na podwyższenie wartości rynkowej gruntu. Zmniejszyła się także wartość gruntów klasyfikowanych jako zalesione.
Podsumowując wskazać należy, że szkodę wiązano z zaniechaniem uiszczenia reszty ceny powodowanym, jak twierdzi Spółka, ograniczeniem negatywnych skutków finansowych wynikłych z przystąpienia do licytacji i uzyskania przybicia nieruchomości, której niekorzystne właściwości ujawniły się dopiero po przetargu. W związku z tym, że w postępowaniu dowodowym nie wykazano aby takie niekorzystne właściwości rzeczywiście występowały nie ma związku przyczynowego pomiędzy sporządzeniem przez M. G. opisu i oszacowania, a szkodą.
W związku z tym apelację skierowana przeciwko rozstrzygnięciu co do istoty sprawy oddalono – na mocy art. 385 k.p.c.
O zmianie zaskarżonego wyroku w części rozstrzygającej o kosztach procesu orzeczono na mocy art. 386 § 1 k.p.c. w związku z art. 397 § 2 k.p.c. i przy zastosowaniu § 6 pkt 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych / … / (tekst jednolity z 2013 roku Dziennik Ustaw pozycja 490). Powodowa Spółka uległa w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji w całości, a więc na podstawie art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. powinna zwrócić pozwanemu koszty procesu na które składało się wynagrodzenie pełnomocnika w kwocie 2.400 zł i opłata skarbowa od pełnomocnictwa w wysokości 17 zł. Pozwany nie żądał zasadzenia wynagrodzenia w wysokości podwyższonej.
Orzeczenie o kosztach sądowych jest prawidłowe. Zapadło na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. w związku z art. 98 § 1 k.p.c. Na nieuiszczone koszty sądowe składa się wynagrodzenie i wydatki biegłej A. S., określone w postanowieniu Sądu Rejonowego w Iławie z dnia 30 sierpnia 2016 roku na łączną kwotę 6.394,02 zł, pomniejszone o zaliczkę w kwocie 2.000 zł, uiszczoną przez powódkę.
O kosztach procesu za drugą instancję postanowiono na mocy art. 98 §§ 1 i 3 k.p.c. w związku z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. oraz przy zastosowaniu §§ 2 pkt 5 i 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dziennik Ustaw poz. 1804 ze zmianami).