Uzasadnienie
Z. Ż. wystąpił przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w P. przy ul. (...) ABC o uchylenie uchwały nr 1 z dnia 7 kwietnia 2015r.. w sprawie udzielenia zarządowi absolutorium za 2014r.
W uzasadnieniu pozwu powód podniósł, iż zebranie prowadził Z. D. (1) pełniący funkcję zarządu Wspólnoty, który nie udzielił odpowiedzi na trudne pytania: w jaki sposób wybiera wykonawców robót i dlaczego takich drogich, dlaczego wadliwie został położony chodnik. Zdaniem powoda prowadzący zebranie doprowadził do zamieszania i w ten sposób trudno jest określić ilość osób oddających głosy, kto liczył te głosy, a nadto uchwała ta nie została podjęta większością głosów liczonych wg udziałów. Ponadto powód zakwestionował także wydatki zarządu, które jego zdaniem nie powinny obciążać Wspólnoty. Zarzucił także zarządowi, że członkowie Wspólnoty nie dysponują treścią przedmiotowej uchwały.
W odpowiedzi na pozew pozwana wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i obciążenie powoda kosztami postępowania w sprawie wskazując, że zarzuty powoda są bezzasadne – k. 14 -16.
Postanowieniem z dnia 7 sierpnia 2015r. Sąd Okręgowy w (...) oddalił wniosek powoda o zabezpieczenie powództwa.- k. 65
Sąd ustalił, co następuje
Powód jest właścicielem jednego z lokali mieszkalnych, znajdujących się na nieruchomości położonej w P. przy ul. (...) ABC tworzących pozwaną wspólnotę mieszkaniową. Do Z. Ż. i jego żony W. Ż. należy lokal położony w P. przy ul. (...) (udział (...)).
Dowód: zawiadomienie z Sądu Rejonowego w (...) k. 4
Wspólnota składa się z 75 lokali. Nie ma właściciela, który byłby właścicielem więcej niż jednego lokalu / bezsporne/. Wspólnota na zebraniu w 14 września 2000r. przyjęła regulamin wspólnoty. W § 11ust.2 regulaminu określono, iż uchwały zapadają w głosowaniu jawnym,, większością głosów oddanych przez właścicieli lokali liczoną wg wielkości udziałów- a na każdy wyodrębniony lokal przypada 1 udział (1 głos).
Dowód: regulamin k. 19- 22, akt notarialny k. 100 - 101 8 kwietnia 2002r. Wspólnota podjęła uchwałę o wyborze zarządu w osobie Z. D. (1) i określiła wynagrodzenie dla zarządu w kwocie 2.000zł brutto oraz uchwałę na mocy której upoważniła dwóch przedstawicieli Wspólnoty: W. S. i K. D. do zawarcia umowy zlecenia o sprawowaniu zarządu przedmiotową nieruchomością ze Z. D. (1).
Dowód: akt notarialny k. 91v i k.92
W dniu 22 kwietnia 2002r. została podpisana przez Wspólnotę umowa o sprawowanie zarządu przedmiotową nieruchomością, w której określony został zakres czynności zwykłego zarządu.
Dowód: umowa k. 93 -95, § 3 umowy k. 92v
W 21 marca 2014r. Wspólnota podjęła uchwałę nr 2 o wyrażeniu zgody na dodatki do wynagrodzenia zarządu w postaci: 200zł za miesiąc za rozliczanie węzła ciepłowniczego i 60zł za miesiąc tytułem przejazdów począwszy od dnia podjęcia uchwały.
Dowód: uchwała k. 110t
Zawiadomienie o zebraniu w celu podjęcia uchwały w przedmiocie sprawozdania za rok 2014 i „ pokwitowanie odbioru rozliczenia za w/w rok” członkowie wspólnoty pokwitowali osobiście. Zebranie zostało zwołane przez zarząd wspólnoty.
Dowód: zawiadomienie o zebraniu k. 24 i k. 28-29
Zebraniu przewodniczył zarządca Z. D. (1) / bezsporne/.
Dowód: § 14ust 3 regulaminu k. 21
W dniu 7 kwietnia 2015r. odbyło się zebranie wspólnoty w przedmiocie podjęcia uchwały w sprawie przyjęcia sprawozdania finansowego za 2014r. i udzielenia absolutorium zarządy Wspólnoty. Projekt uchwały był wywieszony na tablicach ogłoszeń w lokalach wspólnoty.
Dowód: zeznania świadka Z. A. 00.18.28.
W zebraniu uczestniczyło 24 właścicieli. Listy obecności nie podpisał J. B.., który uczestniczył w zebraniu.
Dowód: lista obecności k. 34- 39, przesłuchanie pozwanego Z. D. Na zebraniu w dniu 7 kwietnia 2015r. poddano głosowaniu uchwałę nr 1 o następującej treści „ członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej udzielają zarządcy absolutorium za 2014r.: uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia”. W głosowaniu brało udział 24 właścicieli.Za przyjęciem uchwały głosowało 18,przeciw 2 i wstrzymało się od głosu 2 właścicieli
Dowód protokół z zebrania wspólnoty k. 17, uchwała nr 1 k. 38
Zebranie właścicieli nie wybrało komisji skrutacyjnej/ bezsporne/.
Głosowanie było jawne, odbywało się przez podniesienie rak. Liczbę głosów liczył zarządca Z. D. (1), Z. A. (2) i „ ktoś jeszcze”. Głosowano 1 lokal – 1 głos. Protokół zebrania sporządzała, jak „zwykłe, niezmiennie od istnienia Wspólnoty” Z. A. Dowód: zeznania świadka Z. A. 00.14.04 i 00.18.28, pozwanego z. D. Uchwała o przyjęciu sprawozdania finansowego za 2014r. i udzielenia absolutorium za 2014r - uchwała nr 1 z 7 kwietnia 2015r., była także głosowana w drodze indywidualnego zbierania głosów w dniu 2 lipca 2015r.. W tym trybie głosowało 32 właścicieli lokali podpisując się na liście z określeniem swojego stanowiska „ za”, „ przeciw” lub „ wstrzymuję się „. W tym trybie za przyjęciem uchwały było 31 właścicieli, przeciw 0 i wstrzymał się od głosu 1 właściciel. D
Dowód: lista głosujących k. 40- 42
Głosowanie w tym trybie zostało przeprowadzone po doręczeniu odpisu pozwu pozwanemu.
Dowód: data odpowiedzi na pozew k. 14
W sprawozdaniu finansowym za 2014r. zarządca wskazał, iż przychody wyniosły 486.753zł (w tym opłaty bieżące na pokrycie kosztów zarządu wyniosły 368.925,38zł, inne przychody 117.827,62zł), a wydatki 484.701,24zł (w tym opłaty za dostawę energii, wody, ciepłej wody, odprowadzanie ścieków, wywóz nieczystości – 374.081,93zł, opłata za dostawę gazu 15.949,30zł, ubezpieczenia podatki i inne opłaty publicznoprawne -3878zł, wynagrodzenia i narzuty na wynagrodzenia 43.920zł, koszty remontów i bieżącej konserwacji 30.500,33zł, inne koszty zarządu nieruchomością wspólną 16.371,68zł.
Wynik z działalności zamknął się kwotą 20.51,76zł. Zarząd wskazał również, że należności niezapłacone przez mieszkańców wynosiły 22.508,14zł, a stan środków pieniężnych wynosił 33.996, 53zł
Dowód: . sprawozdanie finansowe k. 31 i rozliczenie kosztów i przychodów za 2014r. k. 32, polisa OC k. 109
Zarząd przedstawił także szczegółowe rozliczenie kosztów zarządu, remontów, ubezpieczenia i kosztów biurowych. Do kosztów zarządu zaliczył: m.in. roczną prenumeratę zarządu nieruchomości w kwocie 319,88zł, opłatę za telefon zarządcy w kwocie łącznej 562,51zł, koszty przejazdu zarządcy 720zł, segregatory 12,98zł, papier do drukarki 11,49zł,, wpłaty tytułem składki ZuS od wynagrodzenia zarządu - 3.061,80zł (255,15zł x 12 miesięcy), wynagrodzenie zarządu z tytułu rozliczenia węzła cieplnego 2.400zł (12 x 200zł), koszty przejazdów zarządu 720zł (60zł x 12 miesięcy), płace zarządu i obsługo 3.660zł, na co składają się wynagrodzenie zarządu 1.403zł, księgowego 597zł, konserwatora 830zł, sprzątaczka 830zł). Konserwator, sprzątaczka są zatrudnieni przez zarządcę na umowę o dzieło, a księgowa na umowę zlecenie dowód: rozliczenie zarządu k. 32, przesłuchanie pozwanego k. 01.1052
Na zebraniu w dniu 7 kwietnia 2015r. zajmowano się także planem finansowo gospodarczym na dany rok, który był przedstawiony przez zarząd w osobie Z. D. (1) ustnie. Plan ten został wywieszony następnie na tablicy ogłoszeń. Plan finansowo- gospodarczy został ustalony na „ podstawie rozmów w czasie zebranie wspólnoty, bez jakiegokolwiek głosowania”. Taki sposób ustalania planów finansowo gospodarczych funkcjonuje u pozwanego od 10 lat
Dowód: przesłuchanie pozwanego k. 01.05.32
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie:
dokumentów wyżej wymienionych, przesłuchania stron: powoda k. k.80 81 od 00.03.23 do 00.48.36 i k. od 00.33.15 do 00.40.13 i k. 01.08.33, pozwanego k. 81-82 od 00.50.44 do 01.18.36 i k. 00.40.58 do 01.15.25, zeznań świadka Z. A. (2) k. 00.12.13 do 00.28.47 oraz wyżej wymienionych dokumentów.
Pojawiające się różnice w przesłuchaniu stron w praktyce, w ocenie Sadu, sprowadzają się do innej, często bardzo subiektywnej oceny tych samych faktów
S ąd zważył, co następuje
Bezspornym jest, iż pozwana jest dużą wspólnotą mieszkaniową (liczy więcej niż 7 wyodrębnionych lokali) w rozumieniu art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (Dz. U z 2000r. nr 80, poz.903 ze zmianami), a zatem w niniejszej sprawie mają zastosowanie przepisy powołanej ustawy.
Podstawą prawną żądania powoda stanowi art. 25 ust.1 w/w ustawy, który stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (art. 25 ust 1a).
Przepis art. 23 ust. 1 u.w.l. dopuszcza podjęcie uchwały w drodze oddania za nią głosów, przez właścicieli lokali, częściowo na zebraniu właścicieli, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów pod uchwałą. Zatem gdy głosów oddanych za uchwałą na zebraniu jest zbyt mało, aby uchwała została podjęta, ale pewna liczba właścicieli nie miała okazji głosować w tej sprawie, po zakończeniu zebrania można zbierać głosy za tą uchwałą od osób, które były nieobecne na zebraniu. Z takim właśnie sposobem podjęcia uchwały mamy do czynienia w niniejszej sprawie.
Przypomnieć należy iż zebranie odbyło się 7 kwietnia 2015r., a zbieranie głosów w przedmiocie uchwały nastąpiło 2 lipca 2015r., (po wniesieniu pozwu).
Termin do zaskarżenia uchwały biegnie w tej sytuacji od doręczenia pisemnego powiadomienia o treści uchwały każdego właściciela lokalu. Nie wystarczy tu wywieszenie treści uchwały na tablicy ogłoszeń.
Pozwany nie dopełnił tego obowiązku. Nie powiadomił o treści uchwały każdego z właścicieli. Powód złożył pozew do Sadu 19 maja 2015r., a więc Sąd uznał, że powód wniósł pozew z zachowaniem terminu do jego wniesienia.
Stosownie do art. 23 ust. 2 u.w.l., uchwały właścicieli zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.
Ustawa ustanawia zatem jako zasadę liczenie głosów według wielkości udziałów we wspólnocie, głosowanie zaś według reguły "jeden właściciel - jeden głos" dopuszcza w drodze wyjątku, zastrzegając expressis verbis, że specjalna uchwała, przyjmująca taki system liczenia głosów, musi jednocześnie określać indywidualny przedmiot głosowania. Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 7 października 2005 r., IV CSK 129/05 (nie publ.), podejmowanie specjalnej uchwały o zastosowaniu zasady głosowania "jeden właściciel - jeden głos" nie jest konieczne tylko w sytuacji określonej w art. 23 ust. 2a u.w.l., tj. gdy żądanie głosowania według tej zasady zgłoszą właściciele lokali posiadający łącznie co najmniej 1/5 część udziałów w nieruchomości wspólnej, a suma udziałów w tej nieruchomości nie jest równa albo gdy większość udziałów należy do jednego właściciela bądź gdy oba te warunki spełnione są łącznie.
Taka sytuacja w niniejszej sprawie jednak nie zachodzi, gdyż głosowanie według zasady "jeden lokal - jeden głos" przeprowadzono z powołaniem się na to, iż dotychczas podejmowane uchwały głosowane były właśnie w taki sposób na podstawie uchwalonego regulaminu głosowania. Nie podjęto na zebraniu także specjalnej uchwały dającej możliwość takiego właśnie sposobu głosowania / bezsporne/.
W ocenie Sądu orzekającego art. 25 w/w ustawy daje podstawę do uchylenia zaskarżonej uchwały. W tym zakresie Sąd pierwszej instancji podzielił poglądy Sądu Najwyższego wyrażony w postanowieniu z dnia 27.02. 2001r (V CZ 4/01, OSNC 2001, nr 7-8, poz.124).
Podkreślenia wymaga fakt, iż ustawodawca dopuszcza wprawdzie możliwość głosowania- jeden właściciel jeden głos, ale wówczas w uchwale musi zostać określona kategoria, rodzaj spraw, w których taki sposób głosowania będzie miał zastosowanie. Uchwalony regulamin głosowania, na który powołuje się strona pozwana takiego wymogu nie spełnia. Z regulaminu bowiem wynika, że w każdej sprawie zasadą jest głosowanie jest jeden lokal jeden głos, co pozostaje w sprzeczności z w/w przepisem..
Reasumując zaskarżona uchwała, zdaniem Sądu, jest sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa - art. 58 kc., a zatem jest nieważna.
Na marginesie wskazać należy również na inne nieprawidłowości formalne, jakie miały miejsce przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały, a mianowicie chociażby nie powoływanie komisji skrutacyjnej, która liczyłaby głosy na zebraniu. Fakt liczenia głosów przez zarządcę, protokolanta i „ jeszcze kogoś” z zebranych w sposób zasadniczy odbiega od obowiązujących standartów w tym zakresie.
Na marginesie zaznaczyć należy, iż zupełnie niezrozumiałą praktyką jest brak głosowania w przedmiocie planu finansowo – gospodarczego na dany rok, przedstawianego tylko ustnie przez zarząd i ustalania tych planów na podstawie tylko rozmów na zebraniu wspólnoty.
Sąd oddalił wniosek powoda o przesłuchanie świadka na okoliczność stwierdzenia, iż zebrania prowadzone są nieprawidłowo jako nieprzydatny i zbędny dla rozstrzygnięcia.
O kosztach procesu (opłata sądowa – 200zł) Sąd orzekł na mocy art. 98 kpc.