Uzasadnienie
Sąd Okręgowy wydał zaskarżone orzeczenie wobec stwierdzenia braku zdolności sądowej pozwanej wspólnoty, a w istocie jej nieistnienia, ponieważ spośród 56 samodzielnych lokali znajdujących się w budynku tylko część została wyodrębniona i zbyta wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, a cztery niewyodrębnione lokale nadal stanowią własność Gminy Miasta G., będącej właścicielem nieruchomości gruntowej. Ze względu na niejednakowy rodzaj praw do gruntu przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej: "u.w.l."), według oceny tego Sądu nie mogą mieć zastosowania.
Sąd Apelacyjny rozpoznając zażalenie na postanowienie o odrzuceniu pozwu zwrócił uwagę, że skomplikowany stosunek prawnorzeczowy występujący w sprawie jest źródłem wątpliwości nawet w razie uznania, że pozwana wspólnota mieszkaniowa nie powstała. Sąd drugiej instancji opowiedział się za uznaniem istnienia wspólnoty mieszkaniowej, zwłaszcza że w rozpoznawanej sprawie doszło jeszcze przed wejściem w życie ustawy o własności lokali do współistnienia prawa własności i użytkowania wieczystego przysługujących właścicielom lokali.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje
Powszechnie przyjęte jest zapatrywanie o niedopuszczalności oddania w użytkowanie wieczyste ułamkowej części nieruchomości. Zostało ono wyraźnie potwierdzone w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 23 września 1993 r., III CZP 81/93 (OSNC 1994, nr 2, poz. 27) i oparte na założeniu, że prawo rzeczowe może obciążać jedynie całą rzecz, a nie udział ułamkowy. Utrwalone jest również przekonanie, że użytkowanie wieczyste, mimo przysługiwania kilku podmiotom (tzw. współużytkowanie), powinno odpowiadać jedności, tzn. wyrażać się ułamkiem o jednakowym liczniku i mianowniku. (...) Pod rządem art. 136 k.c. przepis art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.) stanowił, że lokale w domach stanowiących własność Skarbu Państwa lub własność gminy są sprzedawane wraz ze sprzedażą lub oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu niezbędnego do racjonalnego korzystania z domu.
Na tej podstawie wykształciła się praktyka sukcesywnego zbywania wyodrębnianych lokali wraz z ustanawianiem części użytkowania wieczystego ułamkowo określonej, prowadząca do wyniku, w którym suma ułamków określających to prawo, przynajmniej przejściowo, nie stanowiła jedności. Praktyka w zakresie zakładania ksiąg wieczystych dla lokali wyodrębnianych w takim trybie oraz zarządzania sprawami powstających wspólnot mieszkaniowych radziła sobie z hybrydowymi stosunkami prawnorzeczowymi.
Dopełniały jej inne zdarzenia podważające regułę obciążania użytkowaniem wieczystym jedynie rzeczy jako całości, np. w razie stwierdzenia nieważności w części ułamkowej aktu nacjonalizacyjnego nieruchomości, która wskutek przekształceń stała się przedmiotem użytkowania wieczystego. Podobne komplikacje rozwiązywane były w razie przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe na podstawie ustawy z dnia 12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. Nr 119, poz. 567 ze zm.), jeżeli przed przekazaniem niektórzy najemcy lokali nabyli udziały w użytkowaniu wieczystym i nie zamierzali przekształcać ich w prawo własności.
Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali miała na celu unormowanie w sposób pełny zagadnień konstrukcyjnych i funkcjonalnych tych nieruchomości. Na podstawie art. 38 pkt 1 skreślono art. 21 ust. 1-6 i ust. 10 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, w związku z czym ujawniły się wątpliwości, czy dopuszczalne było nadal wyodrębnianie lokali wraz z użytkowaniem wieczystym gruntu jako prawem związanym z własnością lokalu w rozumieniu nadanym przez art. 3 ust. 2 u.w.l. Alternatywą byłaby wykładnia art. 4 ust. 3 dopuszczająca objęcie ułamka użytkowania wieczystego jako prawa związanego jedynie w wypadku wzniesienia budynku na gruncie przedtem obciążonym takim prawem.
Praktyka sądów nie zaakceptowała bez zastrzeżeń kierunku wykładni broniącego czystości konstrukcyjnej i zmierzającego do upraszczania nadmiernie skomplikowanych układów (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98, OSNC 2000, nr 2, poz. 26) przez wyłączenie możliwości sukcesywnego wyodrębniania lokali z oddawaniem właścicielowi jako prawa związanego ułamka użytkowania wieczystego.
Przede wszystkim sprzeciwiałoby się to wymaganiu ochrony praw ważnie nabytych, a ustawodawca nie uznał za celowe oczyszczenia istniejących stanów prawnych przez ujednolicenie praw związanych. Wiadomo jednak powszechnie, że znaczna liczba lokali została wyodrębniona w powiązaniu z nowo ustanawianym użytkowaniem wieczystym. Dla nieruchomości tych założono księgi wieczyste, a następnie stały się one przedmiotem obrotu, przy czym w razie zakwestionowania użytkowania wieczystego, ochrona nabywców w dobrej wierze na podstawie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych byłaby wątpliwa.
Gdyby nawet uznać czynności zbycia lokalu wadliwie wyodrębnionego za nieważne (art. 58 § 1 k.c.), pozostaje kwestia odpowiedzialności państwa i pozostałych uczestników czynności prawnych za szkody, które w takich wypadkach ujawniałyby się nieuchronnie. Wreszcie, należałoby rozwiązywać zagadnienia związane z podobnymi skutkami współistnienia ułamkowego użytkowania wieczystego nie osiągającego jedności i współwłasności gruntu należącej do jednostek samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa, wynikającego z wspomnianych innych zdarzeń niż czynności prawne. Dlatego w orzecznictwie Sądu Najwyższego znaleźć można przykłady uznające dopuszczalność oddawania gruntu w ułamku użytkowania wieczystego jako prawa związanego z własnością lokalu. W uzasadnieniu uchwały z dnia 8 września 1995 r., III CZP 127/95 (OSNC 1996 nr 1, poz. 12) potwierdzono prawo wyboru przez gminę sposobu rozporządzania swoim mieniem przez oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste albo sprzedaż również po wejściu w życie ustawy o własności lokali (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2004 r., III CK 99/03, nie publ.).
W postanowieniu z dnia 17 czerwca 1999 r., I CKN 386/98 Sąd Najwyższy odrzucił natomiast stanowczo możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego jako prawa związanego w razie sprzedaży pierwszego wyodrębnionego lokalu wraz z udziałem w współwłasności gruntu.
Sposób rozporządzenia prawem związanym po raz pierwszy determinuje zatem rodzaj czynności prawnej przy wyodrębnianiu następnych lokali.
Ustawodawca dał wyraz temu w art. 3a, dodanym przez art. 5 pkt 1 ustawy z dnia 28 listopada 2003 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2004 r. Nr 141, poz. 1492), stanowiącym, że przy oddawaniu w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, jako prawa związanego z odrębną własnością lokali, nie oddaje się gruntu we współużytkowanie wieczyste, jeżeli stanowi on przedmiot współwłasności związanej z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali, oraz nie sprzedaje się udziału we współwłasności gruntu, jeżeli grunt ten stanowi przedmiot współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio wyodrębnionych lokali.
Treść art. 35 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) wskazuje na odrębność konstrukcyjną tzw. nieruchomości lokalowej. Odsyłając w razie ustanawiania odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w skład nieruchomości, do zasad określonych w ustawie o własności lokali, ustawodawca dał wyraz tej odrębności, w związku z czym wykładnia jej przepisów powinna uwzględniać funkcje tej ustawy, umożliwiającej wyodrębnianie samodzielnych lokali w szerokim zakresie. Pozostawienie właścicielowi budynku wyboru między sukcesywnym (art. 4 ust. 2) albo jednorazowym (art. 10) ustanawianiem własności oraz powstanie z mocy ustawy wspólnoty mieszkaniowej z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu (art. 6) należą do zasad tej ustawy. (...) Z przytoczonych względów na podstawie art. 391 k.p.c. Sąd Najwyższy podjął uchwałę, jak na wstępie.